LG-1992-321

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	1993-12-13
Publisert:	LG-1992-00321
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Jæren herredsrett Nr. 505/91 A - Gulating lagmannsrett LG-1992-00321 A. Rettskraftig.
Parter:	ANKENDE PART: Ådne Undheim (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Haukland, Bryne). MOTPART: 1. Helga Olaug Krokeide 2. Solveig Skjæveland (Prosessfullmektig: Advokat Per T. Sekse, Sandnes).
Forfatter:	Kst. lagdommer Heinfjell, Ekstraordinær lagdommer Mellegaard, Sorenskriver Ekeberg
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Jordloven (1955) §55, §67, Friluftsloven (1957) §1, Friluftsloven (1957), Motorferdselsloven (1977) §2, Plan- og bygningsloven (1985) §117, §67

Den foreliggende tvist gjelder spørsmålet om Ådne Undheim som nåværende eier av jordbrukseiendommen gnr. 46 bnr. 21 på Undheim i Time skal være forpliktet til å respektere en avtale mellom tidligere eier Magne Undheim og hans to søstre Helga Olaug Krokeide og Solveig Skjæveland om fradeling av to boligtomter fra eiendommen.

Magne Undheim hadde i følge kjøpekontrakt og skjøte av h.h.v. 7. og 13. januar 1969, inngått mellom ham og faren Arne Undheim, en begrenset juridisk rådighet over eiendommen for så vidt som han ved nådd pensjonsalder var forpliktet til å selge eiendommen videre til en av Gunnar Undheims sønner. Sistnevnte var eldste sønn og således best odelsberettiget av barna, men Magne Undheim hadde forpaktet eiendommen fra 1964, og det var foreldrenes ønske at han skulle overta og drive gården. Kjøpekontrakten må etter sitt innhold sees som et kompromiss mellom de involverte parter. Ved den formulering som det endelige avtaleutkastet fikk, ble Mange Undheim sikret rett til fortsatt å drive gården frem til nådd pensjonsalder, mens Gunnar Undheim som vilkår for å unnlate å gå til løsningssak fikk inntatt i kjøpekontrakten og skjøtet en bestemmelse om at en av hans sønner skulle ha rett til å overta eiendommen på de vilkår som var nærmere fastsatt i kjøpekontrakten mellom Arne og Magne Undheim.

Der er på det rene at kjøpekontrakten ble utformet etter omfattende forhandlinger mellom Arne og Gunnar Undheim, mens Magne Undheim synes å ha hatt liten innflytelse på innholdet.

Om Magne Undheims rådighet over eiendommen etter overtagelsen heter det følgende i kontrakten:

"Kjøper overtar gården for at den skal drives av han selv som jordbruk. Derfor skal han verken selge eller forpakte noe av gården bort, uten etter samtykke fra kjøperens eldste bror, Gunnar. Kjøperen overtar gården som jordbruksjord etter overnevnte vilkår. Skulle Magne A. Undheim falle bort, eller partene ikke bli enige, skal sorenskriveren oppnevne tre menn til at avgjøre det.

Selgerens to døtre Solveig Skjæveland, og Helga Krokeide, skal ha rett på hver sin hyttetomt i utmarken, der de selv ønsker det. tomtene skal ikke være over 1 dekar, og vederlagsfrie. Omkostningene ved salget bærer kjøperen."

Arne og Anna Undheim hadde på overdragelsestidspunktet 4 barn i tillegg til Gunnar og Magne. Sønnen Audun hadde tidligere vederlagsfritt fått overdratt et utmarksområde på ca 100 da. Magne fikk, da han i 1964 overtok forpaktningen av eiendommen, vederlagsfritt et annet utmarksområde ("Graslia") på ca 500-600 da. Dette areal overdro han vederlagsfritt videre til Gunnar i forbindelse med at han kjøpte eiendommen av foreldrene. Gunnar hadde også tidligere vederlagsfritt fått tildelt en tomt på eiendommen der han førte opp et bolighus. Her bor sønnen Ådne i dag. Datteren Solveig Skjæveland som var blitt enke, flyttet i 1959 hjem og har senere bodd på gården, der hun hjalp til, bl.a. med stell av foreldrene. Datteren Helga Krokeide flyttet, etter at hun giftet seg, til Østlandet i 1956, der hun fortsatt bor. Den siste datteren, Arna, fikk også tilbud om hyttetomt på eiendommen, men var ikke interessert, da hun allerede var gift med en gårdbruker på en av naboeiendommene. Hun fikk i stedet en ku.

Det foreligger ingen eksakte opplysninger om eiendommens nåværende størrelse, men det er på det rene at det dreier seg om betydelige arealer, anslagsvis ca 1000 da, hvorav den alt vesentligste del utgjøres av kulturbeite og utmark.

Anna Undheim døde i 1974 og Arne i 1986. Gunnar døde i 1975.

Våren 1990 bestemte Solveig Skjæveland og Helga Krokeide seg for å kreve utskilt to tomter fra eiendommen i henhold til bestemmelsen i kjøpekontrakten og skjøtet. Foranledningen til deres beslutning antas å ha vært den omstendighet at Magne nærmet seg pensjonsalderen, og at han av den grunn var forpliktet til å overdra eiendommen til Gunnars sønn Ådne.

I den anledning sendte de den 19. april 1990 en søknad til landbrukskontoret i Time om fradeling av hver sin boligtomt. I søknaden het det bl.a.:

"Tomtene ønskes fradelt i utmarken nær eksisterende bebyggelse, der hvor 2 stk. barn av Sigvald og Jenny Risa og også Torbjørn og Ellen Sikveland og datter Judith Hafstad allerede har bygget boliger. Tomtene ønskes fradelt for fremtidig bygging av boliger ........."

Søknaden ble gitt følgende påtegning av Mange Undheim:

"Hermed bekreftes ovenstående opplysninger og at jeg aksepterer fradeling slik søkt om. Jeg ber om at fradeling blir gitt slik at fullt oppgjør for gårdskjøpet kan bli gjort."

I forbindelse med behandlingen av søknaden i landbruksnemnda uttalte jordbrukssjefen bl.a.:

"Det er to tomter på kvar inntil 1 dekar som søkes frådelt.

Arealet er gjødsla beite, men ikkje egna til fulldyrkning ....... Ei frådeling av 2 dekar gjødsla beite i den "heimre enden" av teigen er ein reduksjon i jordresursen på eigedommen som kan føre til driftsøkonomisk skade. Ei frådeling kan vanskeleg seiast vera driftsøkonomisk forsvarleg."

Etter å ha innhentet uttalelse fra teknisk etat om bl.a. tilknytning av tomtene til offentlig kloakk, avga jordbrukssjefen under henvisning til jordloven §55 følgende innstilling til landbruksnemnda:

"Landbruksnemnda nektar frådeling av to tomter på tilsamen inntil 2 dekar beite frå gnr. 46 bnr. 21 i Time."

Etter at landbruksnemnda hadde vært på befaring den 10. september 1990, fattet den samme dag slikt vedtak:

"I medhald av §55 i jordloven og delegasjon i rundskriv M111/88 godkjenner landbruksnemnda 2 tomter frådelt gnr. 46 bnr. 21 på tilsamen max. 2 dekar.

Tomtene skal plasserast etter kvarandre langs grensa til gnr. 36 bnr. 115 frå FV 201 og opp til grense med gnr. 46 gnr. 3."

Etter at landbruksnemnda hadde godkjent fradeling av boligtomtene, søkte Magne Undheim den 5. november 1990 bygningsrådet om fradeling og rekvirerte samtidig kartforretning. Søknaden ble forelagt for teknisk etat som i sin innstilling til bygningsrådet bl.a. uttalte:

"BAKGRUNN FOR SAKA.

Søknaden har, etter det me forstår, sin bakgrunn i eit hefte eigaren har i skjøtet på garden. Etter dette heftet skal to søstre av eigaren ha kvar si hyttetomt på ca 1 da. i utmarka.

Eigaren skal nå (15. desember 90) selja garden og ønsker å få ordna opp i desse tilhøva før salet.

VURDERING.

Det er til nå blitt ført ein streng politikk med omsyn til å tillata spreidd bustadbygning i kommunen. Denne linja er vidareført i den nye kommuneplanforslaget der det heiter:

"Innafor landbruks-, natur- og friluftsområda kan det bare oppførast bygningar og etablerte anlegg m.m. som har tilknytning til stadbunden næring."

Om hyttebygging heiter det:

"Oppføring eller frådeling til ny fritidsbusetnad eller vesentlig utviding av eksisterande fritidsbustad er ikkje tillatt ...." Det heter senere i innstillingen:

"ANDRE TILHØVE.

Aadne Undheim, som skal overta garden nå i desember, har munnleg protestert mot frådelinga. Han hevdar at han har ei kjøpekontrakt som fastlegg at nåverande eigar ikkje skal dele frå noko areal frå garden.

Sjølv om dette eventuelt er ei privatrettsleg sak mellom selgar og kjøpar, kan det også ha verknad for kven som til sist blir sitjande som eigarar av dei omsøkte tomtane. Om t.d. kjøpar skulle nå fram med sitt syn, vil han få heimelen til tomtene og eventuelt kunne selje dei fritt.

Om frådelinga skal godkjennast, må også vegsjefen godkjenna avkjøring til fylkesvegen.

KONKLUSJON.

Med bakgrunn i vår vurdering ovafor med hensyn til spreidd utbygging, særleg sett i høve til at det er lagt tilrette bustadfelt i krinsen, kan me ikkje tilrå frådelinga godkjent."

Etter at søknaden var forelagt for bygningsrådet, ble det i møte den 5. desember 1990 med 7 mot 2 stemmer fattet slikt vedtak:

"Bygningsrådet gjev løyve til frådeling av to tomter frå 46/21 og gjev dispensasjon frå §67 og vedtekt til §117 i plan- og bygningslova slik at frådeling kan gjennomførast.

Tomtene kan ikkje byggast på før opparbeid kloakk er lagd fram til tomtene."

I forbindelse med at søknaden om fradeling var innvilget av landbruksnemnda, henvendte Ådne Undheim seg til advokat Bjørn Haukland for å søke juridisk bistand, idet han mente at en fradeling av to tomter på beiteområdet langs fylkesveien ville være i strid med bestemmelsen i kjøpekontrakt og skjøte. Advokat Haukland tilskrev deretter den 5. november 1990 Solveig Skjæveland og Helga Krokeide og gjorde oppmerksom på Ådnes standpunkt, samtidig som han meddelte at sistnevnte var innstillet på å gå til søksmål, dersom fradeling av tomter til boligformål ble gjennomført.

Etter dette kontaktet søstrene advokat Per T. Sekse som i brev til advokat Haukland av 2. januar 1991 gjorde gjeldende at hans parter var av den oppfatning at formuleringen i kjøpekontrakten og skjøtet fra 1969 ikke var ment å skulle legge noen begrensning på fremtidig rådighet, og at grunnen til at uttrykket "hyttetomt" var brukt utelukkende skyldes at man for 22 år siden anså dette som den mest realistiske utnyttelse av tomtearealet.

Da det ikke lykkes for partene å oppnå noen løsning av tvisten, gikk Solveig Skjæveland og Helga Krokeide den 30. september 1991 med advokat Sekse som prosessfullmektig til søksmål mot Ådne Undheim med påstand om at sistnevnte skulle tilpliktes å medvirke til fradeling og overskjøting av 2 tomter i henhold til bygningsrådets tillatelse av 5. desember 1990.

I tilsvar av 7. oktober 1991 tok Ådne Undheim med advokat Haukland som prosessfullmektig til gjenmæle mot søksmålet og nedla påstand om frifinnelse.

Jæren herredsrett avsa den 19. desember 1991 dom i saken med slik slutning:

"1. Ådne Undheim tilpliktes å medvirke til fradeling og overskjøting av to tomter til Helga Olaug Krokeide og Solveig Skjæveland i henhold til Time bygningsråds tillatelse av 05. desember 90.

2. Ådne Undheim betaler saksomkostninger til Helga Olaug Krokeide og Solveig Skjæveland v/adv. Per T. Sekse innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse med kr 21020,- - tjueettusenogtjue kroner -."

Partenes anførsler for herredsretten fremgår av dommen.

Ådne Undheim har påanket dommen til Gulating lagmannsrett. Anken retter seg mot herredsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Ankeforhandling med befaring ble holdt 19. og 20. oktober 1993. Ådne Undheim og Helga Krokeide avga partsforklaringer. Magne Undheim avga vitneforklaring. Om dokumentasjonen henvises til rettsboken.

Saken foreligger for lagmannsretten i samme stilling som for herredsretten.

Den ankende part har i tilslutning til sine anførsler for herredsretten i korte trekk gjort gjeldende:

Grunnen til at Gunnar Undheim i forbindelse med overdragelsen av eiendommen til broren ikke gjorde sin bedre odelsrett gjeldende, var at kjøpekontrakten og skjøtet ga tilstrekkelig sikkerhet for at et av hans barn skulle få overta gården senere. Forutsetningen i kjøpekontrakten og skjøtet var deler av et gjensidig avtalekompleks, der Gunnar Undheims oppfatning av avtalen og objektive tolkningsmomenter må tillegges betydning.

Den rett som ankemotpartene ble tilsikret i 1969 var fradeling av hver sin hyttetomt i utmarken. Språklig sett er uttrykket "hyttetomt" uproblematisk og begrenser rettigheten til fritidsbolig, og det var nettopp hyttebygging som for partene fremsto som det eneste naturlige alternativ i 1969 og årene deretter. Et senere offentlig forbud mot hyttebygging kan ikke gi rettighetshaverne adgang til i stedet å kreve utskilt boligtomter. De må således selv bære risikoen for at det ikke ble fradelt hyttetomter i den tiden da slik utskilling var tillatt.

Magne Undheim hadde som eier av gården en begrenset adgang til å disponere den. Han hadde adgang og også plikt til å utskille hyttetomter til søstrene i utmarken når disse krevet det. Ut over dette hadde han ikke anledning til verken å selge, bortforpakte eller gi bort deler av eiendommen.

De boligtomter som Magne Undheim i 1990 samtykket til fradeling av, ligger etter den ankende parts oppfatning ikke i gårdens utmark. Det dreier seg her om et areal som i mange år har vært kultivert som beite for storfe. Teigen har vært intensivt gjødslet og kalket. Den ligger inngjerdet mot fylkesvei nr. 201 og er det beiteareal som ligger nærmest driftsbygningene. Når storfeet skal drives ut på og hentes hjem fra beitet, skjer dette langs fylkesveien. Med den plassering som boligtomtene er tiltenkt, vil adkomsten til disse måtte legges på samme sted som adkomsten for dyrene. Dette vil medføre store ulemper for beitedriften, hvilket også jordbrukssjefen ga uttrykk for i sin innstilling til landbruksnemnda.

Med den beliggenhet som beitearealet har i forhold til driftsbygningene må det karakteriseres som innmark, jfr. friluftsloven §1 og lov om motorferdsel i utmark m.v. av 10. juni 1977 §2 annet ledd.

Da kjøpekontrakten ble inngått i 1969, var det åpenbart partenes intensjon at en eventuell fradeling av hyttetomter skulle skje i utmarken og ikke på den teigen som lå nærmest driftsbygningene, og som i en årrekke hadde vært nyttet som beite for storfe. Slik oppfattet øyensynlig også Solveig Skjæveland og Helga Krokeide situasjonen, idet sistnevnte noen år etter salget av eiendommen til Magne Undheim valgte seg ut en hyttetomt ved Longavatnet som ligger i utmarken langt fra driftsbygningene. Grunnen til at tomten ikke ble utskilt, var at det i mellomtiden var strukket en kraftlinje i området som gjorde hyttebygging uaktuell. Med den betydning som teigen langs fylkesveien hadde som beitemark for storfe er det utelukket at Arne og Gunnar Undheim ville ha samtykket i fradeling her.

Det må etter ankende parts oppfatning være åpenbart at Magne Undheim gikk langt ut over sin råderett over eiendommen, da han samtykket i fradeling av to boligtomter langs fylkesveien. Dersom en slik diposisjon skulle ha vært rettmessig, måtte han i så fall ha innhentet samtykke fra Gunnar Undheims rettsetterfølgere. Det er således ikke riktig, som anført av herredsretten, at Magne Undheim innen rammen av sin rådighet over eiendommen måtte ha rett til å fradele boligtomter, og at han til en viss grad måtte ha anledning til å tolke og utfylle bestemmelsene i kjøpekontrakten, slik at intensjonen med denne ble oppfylt. Forholdet var nemlig, slik Magne Undheim forklarte for lagmannsretten, at han anså det for utelukket at landbruksnemnda ville akseptere fradeling av hyttetomter, og at man derfor i stedet valgte å søke fradelt boligtomter, der muligheten for dispensasjon var større.

Den ankende part kan ikke være enig i at overdragelsen av eiendommen i 1969 må anses som en skiftelignende transaksjon. Forholdet var at eieren Arne Undheim var blitt 76 år, og at han på grunn av alderen ville overlate gården til en av sine sønner. For å sikre døtrene en fortsatt tilknytning til eiendommen, bestemte han seg for å tilgodese dem med hver sin hyttetomt i utmarken. At de ventet hele 21 år med å begjære fradeling, må de selv bære risikoen for, idet det vil være høyst urimelig om den ankende part skal måtte bære ulempene med de offentlige restriksjoner som i mellomtiden er satt i verk.

Uansett om teigen lang fylkesveien skal karakteriseres som innmark eller utmark, må det være på det rene at en fradeling av tomter her vil påføre eieren en betydelig driftsmessig ulempe, som partene umulig kan ha regnet med på kontraktstiden. Eiendommen har betydelige utmarksarealer som egner seg for hyttebygging, og den ankende part er når som helst villig til å fradele tomter her.

Selv om man skulle se bort fra partenes subjektive oppfatning på avtaletidspunktet, vil en objektiv fortolkning av servitutten om ankemotpartenes tomterettigheter lede til at den ankende part ikke kan være forpliktet til å medvirke til at boligtomter skal fradeles på teigen lang fylkesveien.

Den ankende part har fra teori og rettspraksis vist til Huser: Avtaletolkning 491 og Austenå: Løsningsrettigheter 154 samt Rt-1914-1882, Rt-1952-1160 og RG-1950-258.

Ådne Undheim har nedlagt slik påstand:

"1. Ådne Undheim frifinnes.

2. Helga Olaug Krokeide og Solveig Skjæveland dømmes in solidum å betale sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett."

Ankemotpartene har i korte trekk gjort gjeldende at herredsretten har lagt riktig faktum og rettsanvendelse til grunn, når den har fastsatt at den ankende part skal være forpliktet til å medvirke til fradeling av to boligtomter på utmarksteigen langs fylkesveien. Herredsretten har bygget sin avgjørelse på en riktig og rimelig fortolkning av den servitutt som ble inntatt i kjøpekontrakten og skjøtet til fordel for selgerens to døtre. Det var åpenbart at Arne Undheim ved overdragelsen ønsket å tilgodese døtrene med hver sin tomt som en kompensasjon for de verdier som sønnene Gunnar, Magne og Audun hadde mottatt. Solveig Skjæveland hadde, etter at hun ble enke, bodd på gården i 10 år og hjulpet til bl.a. med stell av foreldrene. Da Magne Undheim nærmet seg pensjonsalderen og således var forpliktet til å overdra eiendommen til Gunnar Undheims sønn Ådne, ønsket han å sørge for at søstrene fikk fradelt de tomter som de hadde krav på etter kjøpekontrakten, og Ådne var kjent med avtalen mellom ham og søstrene før han overtok gården. Spørsmålet blir etter dette om det var illojalt av Magne Undheim å inngå en slik avtale etter at han hadde drevet gården i 21 år som eier. I følge kjøpekontrakten hadde Magne Undheim ikke adgang til å selge eller bortforpakte noen del av eiendommen. Dette forhold etterlevet han. Når han derimot samtykket i fradeling av tomtene til sine søstre, mente han å oppfylle det ønsket som hans far hadde gikk uttrykk for i kjøpekontrakten. Det er riktig at bestemmelsen i kontrakten gjaldt hyttetomter, og at det i 1969 var en slik fradeling som var mest aktuelt, idet eiendommens utmark var et attraktivt område for fritidsboliger. Etter som årene gikk ble det lagt offentlige restriksjoner på slik arealutnyttelse, og da det i 1990 ble aktuelt med fradeling, var det fastsatt forbud mot oppføring av hytter. For at ankemotpartenes tomterettigheter i det hele tatt skulle ha noen verdi for dem, samtykket Magne Undheim i fradeling av to boligtomter i utmarken. En slik omdisponering må ligge innenfor den rådighetsutøvelse som Magne Undheim kunne utøve etter å ha eiet gården i mange år. Hans søstre hadde i henhold til kjøpekontrakten rett til selv å utpeke tomtenes beliggenhet i utmarken og valgte da teigen langs fylkesveien, et område som er steinet og sterkt kupert. Det er riktig at teigen i en årrekke har vært nyttet som kulturbeite, men en avståelse av 2 dekar av dette arealet vil under ingen omstendighet representere noen driftsmessig ulempe for gården, som har store utmarksarealer. Teigen må karakteriseres som utmark etter vanlig språkbruk på Jæren, og landbruksnemnda har også lagt dette til grunn.

Da advokat Haukland den 5. november 1990 tilskrev Solveig Skjæveland og Helga Krokeide på vegne av Ådne Undheim, nevnte han ikke med et eneste ord at de utpekte tomtene lå i innmarken. Det han anførte var at de hadde krav på hyttetomter og ikke boligtomter. Først i tilsvaret av 7. oktober 1991 gjorde han gjeldende at tomtene var plassert i innmarken. Dette viser etter ankemotpartenes oppfatning at heller ikke Ådne Undheim på dette tidspunktet anså teigen langs fylkesveien som innmark. Heller ikke henvisningen til friluftsloven løser spørsmålet om hva slags jord det har dreier seg om.

Ved fortolkningen av kjøpekontraktens bestemmelse om tomtefradeling må man forsøke å finne frem til hva partenes intensjoner var på avtaletidspunktet. Vi vet hva sønnene var tilgodesett med. Magne hadde fått kjøpe eiendommen billig. Gunnar fikk vederlagsfritt fradelt en boligtomt nær driftsbygningene, der han førte opp hus. Dertil fikk han fra Magne overført 500600 da. utmark, også dette uten å yte vederlag. Audun fikk ca 100 da. utmark. De to døtrene fikk kun hver sin hyttetomt, og slik utviklingen ble senere med offentlige byggerestriksjoner, vil de nå stå tilbake med en illusorisk rett, dersom de ikke skulle få adgang til å få fradelt hver sin boligtomt som de vil kunne bebygge, dersom tomtene senere skulle bli tilknyttet offentlig vann- og kloakkledning. Det er denne situasjon som forelå da Magne Undheim følte seg forpliktet til å samtykke i fradeling. Hans disposisjon representerte en rimelig og rettferdig løsning på det problem som var oppstått og var åpenbart i samsvar med de intensjoner som lå bak partenes avgjørelse i 1969. Dessuten vil den løsning som Magne Undheim og søstrene kom frem til ikke bety noen som helst ulempe ved driften av eiendommen.

Ankemotpartene har fra teori og rettspraksis vist til Austenå: Løsningsrettigheter 51, 103 og 104-117 samt Rt-1952-1160. De har nedlagt slik påstand:

"1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Ådne Undheim tilpliktes å betale Helga Olaug Krokeide og Solveig Skjæveland saksomkostninger."

Lagmannsretten er under tvil kommet til et annet resultat enn herredsretten og finner således at Magne Undheim ut fra bestemmelsen i kjøpekontrakt og skjøte ikke hadde rettsgyldig adgang til å samtykke i fradeling av to boligtomter til søstrene på den del av eiendommen som grenser inn til fylkesvei 201. Slik lagmannsretten bedømmer situasjonen, var det på avtaletidspunktet i 1969 intensjonen fra alle parters side at det på et senere tidspunkt, når ankemotpartene måtte ønske det, skulle fradeles to hyttetomter i utmarken. Det må være rimelig klart at verken selger, kjøper eller de øvrige impliserte hadde i tankene at det her kunne bli aktuelt å fradele to hyttetomter i beitemarken langs fylkesveien, et område som er beliggende noen få hundre meter fra sentrum i Undheim. Eiendommen har som tidligere nevnt betydelige utmarksarealer som må anses som attraktive med henblikk på hyttebygging, og lagmannsretten finner at det var disse mer fjerntliggende arealer som partene hadde i tankene da bestemmelsen om fradeling ble inntatt i kjøpekontrakten og skjøtet. Dette må også ha vært ankemotpartenes oppfatning, idet Helga Krokeide noen år senere utpekte en tomt ved Longavatnet som et høvelig sted for oppføring av fritidsbolig. At dette alternativet ikke ble realisert, skyldtes anlegget av en kraftlinje i området.

Når det gjelder utviklingen etter 1969, er det, slik det fremgår av saksfremstillingen foran, på det rene at ankemotpartene ikke fremsatte noe krav om å få fradelt tomter før våren 1990, da Magne Undheim forberedte overdragelsen av eiendommen til Ådne Undheim, som er sønn av Gunnar Undheim. De søkte da om fradeling av to boligtomter langs fylkesveien. En slik fradeling kan åpenbart ikke ha fremstått som noe påregnelig alternativ i 1969. Uansett om teigen langs fylkesveien skal karakteriseres som innmark eller utmark, anser lagmannsretten det som usannsynlig at Arne eller Gunnar Undheim på avtaletidspunktet ville ha akseptert fradeling av boligtomter på teigen som de begge må ha ansett som et viktig beiteareal for storfe. Selv om fradeling av 2 dekar ikke representerer noe vesentlig inngrep arealmessig, dreier det seg her om et beiteområde som er beliggende nær driftsbygningene og innmarken rundt disse. Adkomsten til tomtene må skje på samme sted som adkomsten for dyrene når disse morgen og kveld i sommerhalvåret drives langs fylkesveien til og fra beitet. Dertil kommer at også den kjørbare adkomst til boligene må skje over teigen, idet veimyndighetene neppe vil tillate parkering av kjøretøy langs fylkesveien.

Herredsretten har ved sin avgjørelse lagt til grunn at Magne Undheim hadde rett til, innenfor rammen av kjøpekontrakten og skjøtet, å inngå avtale med ankemotpartene om fradeling av boligtomter. Retten la videre vekt på at kjøpekontrakten og skjøtet ble til innenfor en familie, der et hovedformål synes å ha vært å foreta en rimelig og rettferdig forskuttering av et arveoppgjør, og at ankemotpartenes tomterettigheter først og fremst må betraktes som en delvis kompensasjon for de verdier som brødrene fikk. Herredsretten uttaler deretter avslutningsvis:

"Når så fradeling av hyttetomter ble umulig, antar retten at det var i samsvar med en lojal og fornuftig gjennomføring av bestemmelsen om søstrenes rettigheter, at Magne ga dem boligtomter av samme størrelse som hyttetomtene. Det er vanskelig å se at han dermed har overtrådt forbudet mot å selge eller forpakte bort noe av gården, eller på annen måte har handlet illojalt i forhold til Gunnar Undheim og hans barn. Endringen fra hyttetomter til boligtomter kan ikke sees å ha medført en jordbruksmessig verdireduksjon av gården, i forhold til det Gunnar Undheim og hans barn hadde grunn til å forvente utfra søstrenes rettigheter i skjøtet og kjøpekontrakten."

Den løsning som herredsretten kom frem til, synes umiddelbart på en rimelig og rettferdig måte å ivareta ankemotpartenes interesse i henhold til bestemmelsen i kjøpekontrakten og skjøtet, og lagmannsretten har nøye vurdert spørsmålet om den løsning som herredsretten valgte i rimelig grad kan sies å være i samsvar med partenes intensjoner da kjøpekontrakt og skjøte ble opprettet i 1969 og en objektiv fortolkning av ordlyden i kontraktsteksten. Lagmannsretten er imidlertid under tvil kommet til at den løsning som herredsretten valgte ikke kan sies å korrespondere med partenes forutsetninger ved avtaleinngåelsen eller med en objektiv fortolkning av teksten. Lagmannsretten viser spesielt til de opplysninger som fremkom under Magne Undheims vitneforklaring under ankeforhandlingen, av hvilken det fremgikk at man valgte å søke om fradeling av boligtomter, fordi man regnet med at en slik søknad ville ha større muligheter for å oppnå jordbruks- og bygningsmyndighetenes konsens enn tilfellet ville ha vært, dersom det var søkt om fradeling av hyttetomter. En slik begrunnelse kan etter lagmannsrettens oppfatning ikke sies å være rettslig holdbar i relasjon til den uttrykkelige bestemmelse i kjøpekontrakten og skjøtet om at det var hyttetomter og ikke boligtomter som var den aktuelle utnyttelse av de parseller som kunne kreves fradelt eiendommen.

I henhold til jordloven §55 kan eiendom som nyttes eller kan nyttes til jordbruk ikke deles uten samtykke fra fylkeslandbruksstyret. En tilsvarende hjemmel for dispensasjon var inntatt i dagjeldende bygningslovs §67. Ankemotpartene burde derfor i første omgang ha søkt om fradeling av hyttetomter i stedet for boligtomter. Hvor vidt landbruks- og bygningsmyndighetene ville ha gitt dispenasjon for slik fradeling i henhold til jordloven §55 og bygningsloven §67, er det umulig for lagmannsretten å ta standpunkt til. En slik søknad ville i hvert fall vært forankret i den rett som ankemotpartene ervervet i 1969 til å kreve fradelt hyttetomter.

Der er åpenbart at Solveig Skjæveland og Helga Krokeide vil komme til å lide et økonomisk tap, dersom de nå ikke skulle få samtykke til å fradele to hyttetomter fra eiendommen. På den annen side ventet de i 21 år før de gjorde sine rettigheter gjeldende, og de må derfor selv være de nærmeste til å bære risikoen for de konsekvenser som offentlige restriksjoner vil kunne få for dem.

Etter det resultat som lagmannsretten er kommet til, blir det ikke nødvendig å drøfte nærmere hvorvidt teigen langs fylkesvei 201 skal karakteriseres som innmark eller utmark. Det bemerkes dog at dette spørsmål volder tvil.

Anken har ført frem, men lagmannsretten har som nevnt foran vært i tvil om resultatet og finner derfor at saksomkostninger ikke bør tilkjennes noen av partene verken for herredsrett eller lagmannsrett, jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172 annet ledd.

Dommen er enstemmig.

Slutning :

1. Ådne Undheim frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke verken for herredsrett eller lagmannsrett.