LG-1992-490
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-05-19 |
| Publisert: | LG-1992-00490 |
| Stikkord: | Arverett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Midhordland herredsrett Nr 486/91 A - Gulating lagmannsrett LG-1992-00490 A. Anken nektes fremmet til Høyesterett, se HR-1994-00608K . |
| Parter: | Ankende parter: 1. Elsa Nordvik 2. Hans Skorpen (Prosessfullmektig: Advokat Jon Olav Holvik, Bergen) Motpart: Stina og Egil Hustvedt (Prosessfullmektig: Advokat Richard Koester, Bergen) |
| Forfatter: | Kst. førstelagmann Danielsen, Lagdommer Greve, Lagdommer Jacobsen |
| Lovhenvisninger: | Arveavgiftsloven (1964) §13, Arveloven (1972) §19, Arveloven (1972), Tvistemålsloven (1915) §180 |
År 1994 den 19. mai ble av Gulating lagmannsrett avsagt slik dom :
Den 31. januar 1992 avsa Midhordland herredsrett dom med slik domsslutning:
1. Stina og Egil Hustvedt frifinnes.
2. Elsa Nordvik, Olaug Skorpen og Hans Skorpen plikter en for alle, alle for en å betale Stina og Egil Hustvedt kr 28400,- - kronertjueåttetusenfirehundre 00/100 - i saksomkostninger."
Elsa Nordvik og Hans Skorpen har i rett tid påanket herredsrettens dom. Stina og Egil Hustvedt har tatt til motmæle i anledning anken.
Ankeforhandling ble avholdt i dagene 19. - 22. april 1994. Partene møtte og avga forklaring, og det ble avhørt 20 vitner. Retten foretok ikke åstedsbefaring. Hva partenes anførsler for herredsretten angår og sakens bakgrunn for øvrig, viser lagmannsretten til herredsrettens dom. Anførselen om at det skulle foreligge en dødsdisposisjon, er frafalt for lagmannsretten. For øvrig fremstår saken i omtrent samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten.
Sakens bakgrunn er i korte trekk som følger:
Ektefellene Edit Marie og Olav Skorpen har fire felles barn - Hans, Stina, Olaug og Elsa. Edit Marie Skorpen døde i februar 1964, Olav Skorpen overtok deres fellesbo i uskifte.
Olav Skorpen solgte ektefellenes tidligere felles bolig til sønnen Hans omkring 1967 for kr 85000,-. Deretter bygget Olav Skorpen en ny bolig like ved, på eiendommen gnr. 17 bnr. 135, 147 og 153 i Os kommune. Eiendommen ligger i et spredt bebygget område på Søviknes ved Lysefjorden, og har strandlinje.
Olav Skorpen var født i 1912. Han ble syk i påsken 1991 og døde 26. mai 1991. Helsen hans hadde skrantet noe de senere årene da han også var avhengig av vanndrivende medikamenter og muligens hjertemedisin. Datteren Elsa - som bodde i nærheten - hjalp faren en del frem til 1988 da også hun ble syk.
Fra 1981/82 bodde datteren Olaug i Bergen, mens datteren Stina bodde i Sandeid i Rogaland.
Olav Skorpen kausjonerte for datteren Olaug uten at dette var kjent for hennes søsken. Olaug misligholdt sitt betalingsansvar, og faren fikk som kausjonist pågang fra hennes kreditorer.
Olav Skorpen besluttet da å selge eiendommen til datteren Stina Engelina Hustvedt og hennes ektefelle Egil Hustvedt. Skjøte ble utstedt 29. september 1988 for en kjøpesum på kr 150000,- samt borett for Olav Skorpen så lenge som han måtte ønske det. I en senere kjøpekontrakt, datert 9. november 1988, er kjøpesummen fastsatt til kr 300000,-. Boretten er ikke eksplisitt avtalt i kjøpekontrakten, men det henvises indirekte til den da del av kjøpesummen først skal forfalle "når buretten opphører". Det er erkjent under ankeforhandlingen at kjøpesummen i skjøtet er satt uriktig lavt for å redusere tinglysningsutgiftene.
Halvparten av kjøpesummen ble betalt i forbindelse med overskjøtingen. De siste kr 150000,- er fortsatt ikke innbetalt til boet. Da Olav Skorpen døde, var det ellers en bankbok på ca kr 18000,- i boet samt noe innbo. Innestående i banken medgår i det alt vesentlige til dekning av gravferdsutgiftene.
Med unntak av den siste sykdomsperioden fra påsken 1991 bodde Olav Skorpen fortsatt i sitt hjem, og han bodde der alene. Stina og Egil Hustvedt bodde aldri på eiendommen så lenge Olav Skorpen levde.
Ankende parter anfører at eiendomssalget fra Olav Skorpen til Stina og Egil Hustvedt er i strid med arveloven §19, og følgelig skal gjøres om i favør av dødsboet.
Hovedbegrunnelsen for omgjøringskravet er at eiendomssalget innebærer en vesentlig gave som overstiger det som Olav Skorpen var berettiget til å gi bort når han satt i uskiftet bo. Salgsvederlaget var vesentlig under vanlig markedspris og differansen stod i misforhold til verdiene i uskifteboet. Arveloven §19 setter et absolutt forbud mot at den som sitter i uskiftet bo, gir bort fast eiendom eller selger samme til underpris uansett om underprisen ikke står i misforhold til verdiene i uskifteboet. Salget ble dessuten foretatt uten at de øvrige arvingene hadde gitt samtykke til et salgsvederlag som det oppnådde som innebar et gaveelement.
Stina og Egil Hustvedt skjønte eller burde ha skjønt at Olav Skorpen, som satt i uskiftet bo, var uberettiget til å overdra eiendommen til dem til en slik underpris som ble avtalt.
De ankende parter mener at herredsretten har vurdert eiendommens verdi vesentlig for lavt når den er satt til kr 700000,-. Riktig verdi på overdragelsestidspunktet i 1988 må ligge på et sted mellom kr 900000,- og kr 1000000,-. Det vises her til takster, prissvingninger og brannforsikringssummen for Olav Skorpen.
Dessuten er herredsrettens fastsettelse av verdien av boretten til kr 400000,- for høy. Boretten må betraktes som lite tyngende.
Ingen av søsknene til Stina Hustvedt kjente til at Olav Skorpen hadde overdradd eiendommen på de gavepregete vilkår som faktisk forelå. Ettårsfristen for å gjøre krav på tilbakeføring til boet gjeldende er følgelig ikke oversittet.
Det at Stina og Egil Hustvedt foreløpig ikke har betalt de siste kr 150000,- av kjøpesummen, innebærer også en økonomisk fordel på boets bekostning. De har heller ikke betalt rente. Begge deler styrker gavepreget ved transaksjonen.
De ankende parter har nedlagt slik påstand:
1. Overdragelsen av eiendommen gnr. 17, bnr. 135, 147 og 153 i Os kommune til Stina og Egil Hustvedt kjennes ugyldig og omstøtes.
2. Stina og Egil Hustvedt tilpliktes å skjøte eiendommen gnr. 17, bnr. 135, 147 og 153 i Os kommune til Olav Skorpens dødsbo.
3. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger såvel for herredsretten som for lagmannsretten.
Ankemotpartene anfører at herredsrettens dom er korrekt med hensyn både til bevisvurderingen og rettsanvendelsen. Stina og Egil Hustvedt lånte Olav Skorpen penger til en fiskebåt (næringsbåt). De overlot ham dessuten materialer til husbyggingen hvilket var en forutsetning for at han skulle kunne bygge. Olav Skorpen betalte kr 2000,- som var prisen for trevirket på rot, Egil Hustvedt hadde arbeidet en hel vinter med å hugge tømmeret, ta det ut og skjære det opp. Det var kjent blant alle søsknene at Stina Hustvedt skulle overta eiendommen etter Olav Skorpen.
Det var Olav Skorpen som spurte Stina Hustvedt om hun og mannen ville overta eiendommen. Dersom de ikke hadde villet dette, ville huset gått på tvangsauksjon. Eiendomskjøpet må derfor oppfattes som en håndsrekning fra Stina og Egil Hustvedt til Olav Skorpen som derved kunne bli boende i huset.
På salgstidspunktet var Olav Skorpen 76 år gammel. Beregnet med utgangspunkt i arveavgiftsloven §13 vil menn i den alderen ha en gjennomsnittlig gjenværende levealder på åtte år. For beregningen av verdien av boretten regnes det da med en kapitaliseringsfaktor på 7,002. Dette gir en beregnet verdi på boretten stor kr 420000,-.
Det fremholdes at eiendommen har et boligareal på 140 må og bebygget areal på 148 må. Huset står på støpt ramme og er uten kjeller. Eiendommen ligger dessuten såpass avsides til at den er mindre følsom for prissvingningene på eiendomsmarkedet enn mer sentralt beliggende eiendommer.
Bortsett fra at Olav Skorpen satt i uskiftet bo, er ingen av de kumulative vilkårene i arveloven §19 for tilbakeføring av eiendommen til boet, oppfylt.
De ankende parter bestrider at eiendomsoverdragelsen representerer et gaveelement som står i misforhold til boets størrelse. Det anføres videre at alle Stinas søsken kjente til overdragelsen og var innforståtte med denne i den forstand at de må sies å ha samtykket i transaksjonen. Det er dessuten intet som skulle tilsi at Stina og Egil Hustvedt forstod eller burde forstått at eiendomsoverdragelsen kunne være i strid med arveloven §19.
Avslutningsvis opplyses det at fordi alle søsknene - Hans, Olaug og Elsa - kjente til overdragelsen da den fant sted, har de oversittet ettårsfristen i arveloven §19 for å kreve tilbakeføring av eiendommen til boet. Stevningen i saken er først datert 29. oktober 1991.
For det tilfellet at Stina og Egil Hustvedt skulle bli dømt til å tilbakeføre eiendommen til dødsboet, kreves kompensasjonen for de utgiftene som Stina og Egil Hustvedt har hatt både med selve kjøpet (tinglysningsgebyrer etc.) og til vedlikeholdelse av eiendommen. Det hevdes at denne anførselen ligger innenfor nedlagt påstand i saken, og at denne anførselen derfor ikke forutsetter nedleggelse av noen subsidiær påstand.
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
1. Midhordland herredsretts dom stadfestes.
2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten, og kan langt på vei tiltre den begrunnelse som herredsretten har gitt på de punkter anken omfatter. Lagmannsretten skal imidlertid i det følgende redegjøre nærmere for begrunnelsen for sin avgjørelse.
Lagmannsretten bygger sin avgjørelse på at Olav Skorpens overdragelse av eiendommen gnr. 17 bnr. 135, 147 og 153 i Os kommune ikke er i strid med arveloven §19, selv om Skorpen satt i uskiftet bo da han overdrog eiendommen. Det er på det rene at eiendommen er solgt til Olav Skorpens datter Stina og hennes ektefelle Egil Hustvedt. Overdragelsen er således ikke i konflikt med forbudet mot å gi bort fast eiendom i arveloven §19 første ledd. I henhold til sistnevnte bestemmelse kan det heller ikke gis bort "andre gaver som står i mishøve til formuen i buet". I henhold til bestemmelsens tredje ledd gjelder det som er fastsatt om gaver også for "sal eller anna som inneheld ei gåve". Avgjørende for vurderingen av det sistnevnte spørsmålet vil være hvilket vederlag som er ytet for eiendommen, omstendighetene omkring overdragelsen og - om enn av mindre betydning i nærværende sak - forholdene generelt i boet.
Lagmannsretten har festet seg ved at de tre profesjonelle taktsfolkene som har vært bedt om å vurdere eiendommens verdi på overdragelsestidspunktet i 1988 synes å forutsatt en omsetningsverdi på ca kr 900000,- eller i overkant av det dersom eiendommen kunne selges heftefritt.
I nærværende sak er det imidlertid knyttet livsvarig borett for Olav Skorpen til eiendommen som beskrives som en typisk sekstitalls enebolig med én stue lite kjøkken og lite bad samt fire soveværelser. Det er ikke kjeller i huset som er plassert rett på en støpt såle som løfter huset knapt en halv meter opp fra bakken. Det skal være et lagringsareal for ved på ca 15 må under huset. Borett for Olav Skorpen under disse forhold innebærer med andre ord at en potensiell kjøper ingen lunde vil kunne nytte noen del av huset så lenge Olav Skorpen bodde der, hans borett er i så henseende eksklusiv. Det forhold at han opp gjennom årene i blant har hatt barn, svigerbarn og barnebarn boende på besøk i ferier m.m., endrer ikke dette helhetsbilde. De to takstfolkene som ble spurt om betydningen av boretten, har gitt uttrykk for at de tror at eiendommen knapt ville vært salgbar, om salgbar i det hele tatt påheftet en slik borett. Under disse forhold finner lagmannsretten det dekkende å uttrykke seg slik førstvoterende dommer Aasland gjorde det i dom inntatt i Rt-1982-1165, hvor det legges til grunn for Høyesteretts avgjørelse at bruksretten "nok ville ha virket trykkende langt ut over det en kapitalisering av rettens teoretiske verdi skulle tilsi". Lagmannsretten er med andre ord av den oppfatning at en kapitalisering av den teoretiske verdien av boretten vil gi et vesentlig for gunstig bilde av dennes betydning overfor potensielle kjøpere på det åpne markedet. Lagmannsretten finner det bevist at eiendommen knapt ville vært salgbar til utenforstående med nevnte borett. Selv om Olav Skorpen på salgstidspunktet var 76 år gammel, og en beregnet gjennomsnittlig gjenværende levealder for menn som er blitt 76 år gamle, er åtte år, så antar lagmannsretten at en mulig kjøper nok ville tatt betydelig høyde for at Olav Skorpen godt kunne blitt vesentlig eldre enn en beregnet gjennomsnittsalder skulle tilsi. Selv om han i 1988 gikk på vanndrivende medisiner og antakelig også hadde noe problemer med hjertet, var det intet spesielt den gang som skulle tilsi at han skulle dø allerede i 1991.
Den pris som ekteparet Stina og Egil Hustvedt ga for eiendommen i tillegg til den påheftede boretten var kr 300000,- hvorav kr 150000,- ble utbetalt umiddelbart. De gjenværende kr 150000,- skulle betales når boretten opphørte, dvs. dersom Olav Skorpen fraflyttet eiendommen eller, slik tilfellet ble, at boretten falt bort ved hans død. Denne betalingsutsettelsen representerer i seg selv en viss økonomisk fordel for ekteparet Hustvedt. Det viktigste for lagmannsrettens vurdering av transaksjonen er imidlertid en totalvurdering av alle omstendighetene rundt salget.
I denne sammenheng legger lagmannsretten for det første vekt på at Olav Skorpen fikk kjøpe det alt vesentlige av trematerialene til huset sitt av Stina og Egil Hustvedt for kr 2000,-. Sistnevnte beløp var det de selv hadde måttet betale for trærne på rot, før Egil Hustvedt brukte en vinter på å felle trærne, ta dem ut og sage til materialene. Det er antatt at materialene den gang representerte en verdi på et sted mellom 30- og 40000 kroner av totale byggeutgifter på huset på ca kr 80000,-. Det har hele tiden vært kjent i familien at det var et ønske fra Olav Skorpens side at Stina og Egil Hustvedt skulle overta eiendommen etter hans tid, og det var de også selv innforstått med. Materialoverføringen til Olav Skorpen kan således også betraktes som et innskudd fra deres side i det som i fremtiden skulle bli deres bolig. Materialtilskudet må således medregnes som en del av vederlaget de har ytet for boligen.
Helt sentralt for lagmannsrettens avgjørelse er dessuten det faktum at overdragelsen av eiendommen åpenbart fant sted i det alt vesentlige ut fra Olav Skorpens egen interesse. Dvs. Olav Skorpen hadde kausjonert for sin datter Olaug som av uviss årsak ikke evnet å gjøre opp for seg økonomisk, slik at faren ble krevet som kausjonist. Han hadde allerede fått melding om at eiendommen ville selges på tvangsauksjon dersom kreditorene til Olaug Skorpen ikke fikk fullt oppgjør. Tvangssalg med påheftet borett for Olav Skorpen på livstid på eiendommen, kan ikke ha vært realistisk. For Olav Skorpen var det derfor om å gjøre å få solgt eiendommen til Stina og Egil Hustvedt for å kunne få beholde sin borett. Sønnen Hans Skorpen og datteren Elsa Nordvik har i forbindelsen med denne saken hevdet at faren på det aktuelle tidspunkt kunne kommet ut av knipen ved å be en av dem eller dem begge om å dekke Olaug Skorpens kreditorer. Dette ble imidlertid ikke gjort og ei heller ba Olaug Skorpen noen av sine søsken om å hjelpe seg med å gjøre opp gjelden hennes uten at faren skulle trekkes inn i bildet. Olaug Skorpen skal ha antydet overfor sin far at hun hadde en eller annen bekjent som kunne hjelpe henne med å gjøre opp - uten at det var tilstrekkelig til at hun bare gjorde gjelden opp uten å trekke faren inn - og han skal da ha gitt uttrykk for at det var unødvendig når han ville gjøre opp. Lagmannsretten oppfatter det således som å ha vært en æressak for Olav Skorpen å ordne opp på den måten han rent faktisk gjorde. At han i denne fasen innledningsvis spurte Stina og Egil Hustvedt om de ville overta for kr 400000,-, hvilket de ga uttrykk for at de ikke hadde råd til, finner lagmannsretten ikke å ville legge nevneverdig vekt på. Ved avgjørelsen av om det foreligger et gavesalg finner lagmannsretten følgelig at det bør legges vesentlig vekt på det spesielle forhold som knyttet seg til overdragelsen fra Olav Skorpen. Han hadde et sterkt og ut fra hensynet til egne interesser velbegrunnet ønske om å overdra eiendommen til Stina og Egil Hustvedt til en pris om satte dem i stand til å overta med livsvarig borett for ham. En slik totalvurdering leder til at lagmannsretten her finner at det ikke foreligger noe gavesalg i arveloven §19 's forstand, jfr. avgjørelsen inntatt i Rt-1982-1165.
Lagmannsretten behøver etter dette ikke å gå nærmere inn på spørsmålet om hvorvidt det dessuten kan anses bevist at Hans Skorpen og Elsa Nordvik også har gitt sitt samtykke til at faren solgte eiendommen på de ovenfornevnte vilkår. Heller ikke de øvrige spørsmål som prosessfullmektigene har kommet inn på under ankeforhandlingen, har lagmannsretten noen foranledning til å gå nærmere inn på all den tid retten er kommet til at salget av eiendommen ikke er i strid med arveloven §19.
Anken har ikke ført frem, og de ankende parter har tapt saken fullstendig. I henhold til tvistemålsloven §180 første ledd pålegges derfor de ankende parter - én for alle og alle for én - å betale ankemotpartenes omkostninger for lagmannsretten da retten ikke finner at det foreligger særlige grunner for å frita dem for denne plikten. Advokat Koester har innlevert en omkostningsoppgave stor kr 70290,- hvorav salærkravet utgjør kr 63000,-. Lagmannsretten har ikke merknader til omkostningsoppgavens størrelse, og den legges derfor til grunn for de ankende parters erstatningsplikt.
Lagmannsretten finner for øvrig ikke grunnlag for å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning :
1. Midhordland herredsretts dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Elsa Nordvik og Hans Skorpen - én for alle og alle for én - kr 70290,- - kronersyttitusentohundreognitti 00/100 - til Stina og Egil Hustvedt, innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.