LG-1992-658
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-12-21 |
| Publisert: | LG-1992-00658 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Stavanger byrett Nr. 92-00195 A - Gulating lagmannsrett LG-1992-00658 A. Rettskraftig. |
| Parter: | Ankende part: Ivar Lilands dødsbo v/Terje Liland (Prosessfullmektig: Advokat Rolf Undem, Sandnes). Motpart: Fokus Bank A/S, Distrikt Sør (Prosessfullmektig: Advokat Gøsta Thommessen, Forus). |
| Forfatter: | Lagdommer Støle, Ekstraordinær lagdommer Mellegaard, Sorenskriver Tønnessen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §176, §180 |
Saken gjelder et erstatningskrav reist av Ivar Lilands dødsbo v/Terje Liland mot Fokus Bank A/S, Stavanger.
Bakgrunnen for tvisten er i korte trekk følgende:
Ivar Lilands dødsbo var eier av boligeiendommen gnr. 37 bnr. 352 i Sandnes. Terje Liland henvendte seg våren 1990 på vegne av dødsboet til Sandnes Eiendomsomsetning A/S for å få solgt eiendommen. Den 21. juni 1990 innkom det et bud på kr 740000,- fra Kjell Nicolaisen og Bogumilia Krystina Nicolaisen. Eiendomsmegler Wenche Eckholt Bjelland i Sandnes Eiendomsomsetning A/S kontaktet deretter kjøpernes bankforbindelse Rogalandsbanken A/S (nå Fokus Bank A/S) v/saksbehandler Kjetil Erga som muntlig bekreftet at banken hadde gitt tilsagn til Kjell Nicolaisen om finansiering av kjøpet.
Den 22. juni 1990 ble budet fra Nicolaisen på kr 740000,- akseptert av dødsboet, og kjøpekontrakt ble deretter underskrevet av partene den 25. s.m. Neste dag - 26. juni - meddelte imidlertid Erga at banken ikke ville vedstå seg finansieringstilsagnet, idet man hadde avdekket at Nicolaisen hadde holdt tilbake vesentlige opplysninger om sine gjeldsforpliktelser under forhandlingene med banken.
Da Nicolaisen ikke var i stand til å skaffe annen finansiering av kjøpet, ble kjøpekontrakten hevet, og Nicolaisen påtok seg deretter ved avtale med boet av 10. juli 1990 å selge eiendommen, slik at boet ble holdt skadesløs. Det innkom et bud på eiendommen på kr 710000,-, men Nicolaisen aksepterte ikke dette og klarte senere ikke å skaffe kjøper til eiendommen. Terje Liland overtok deretter salgsarbeidet og fikk i mars 1991 solgt eiendommen for kr 612000,-.
Ved stevning av 6. februar 1992 gikk dødsboet til søksmål mot Fokus Bank A/S og krevet erstatning med kr 128000,- med tillegg av renter og omkostninger. Påstandsbeløpet tilsvarte differansen mellom opprinnelig kjøpesum kr 740000,- og den endelige salgssum kr 612000,-.
Boet gjorde prinsipalt gjeldende at lånetilsagnet overfor Nicolaisen måtte anses som et bindende løfte avgitt overfor dødsboet, og at banken ved å trekke tilsagnet tilbake gjorde seg skyldig i et mislighold som må utløse et oppfyllelseskrav på boets hånd.
Det ble subsidiært gjort gjeldende et culpa-ansvar overfor banken.
I tilsvar av 21. februar 1992 tok Fokus Bank A/S til gjenmæle mot søksmålet og nedla påstand om frifinnelse og tilkjennelse av saksomkostninger.
Stavanger byrett avsa den 9. april 1992 dom med slik slutning:
"1. Fokus Bank A/S frifinnes.
2. Ivar Lilands dødsbo v/Terje Liland tilpliktes innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse å betale kr 18000,- - kronerattentusen - til Fokus Bank A/S. "
Det under pkt. 2 nevnte beløp gjelder saksomkostninger.
Om saksforholdet og partenes anførsler for byretten, henvises til dommen.
Ivar Lilands dødsbo v/Terje Liland har i rett tid påanket dommen til Gulating lagmannsrett. Anken retter seg mot byrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse.
Hovedforhandling ble holdt i Stavanger 4. og 5. november 1993.
For den ankende part møtte Terje Liland med advokat Rolf Undem som prosessfullmektig. For ankemotparten møtte kontorsjef Kjell Pedersen i henhold til fullmakt med advokat Gøsta Thommessen som prosessfullmektig. Terje Liland og Kjell Pedersen avga partsforklaringer. Det ble avhørt 4 vitner, hvorav 2 var nye for lagmannsretten. I forhold til dokumentasjonen for byretten ble det også fremlagt noen nye dokumenter som lagmannsretten vil komme tilbake til i den utstrekning de får noen betydning for saken.
Den ankende part har i tilslutning til sine anførsler for byretten gjort gjeldende: Etter de faktiske opplysninger som er fremkommet under saksforberedelsen for lagmannsretten, og som byretten ikke hadde tilgang til, må det være på det rene at Nicolaisen i en årrekke hadde hatt trang økonomi, et forhold som hans faste bankforbindelse, tidligere Rogalandsbanken A/S hadde kjennskap til.
Den 14. oktober 1982 fikk han innvilget et kassakredittlån på kr 50000,-. Den 9. november 1984 fikk han videre innvilget et gjeldsbrevlån på kr 180000,- til kjøp av leilighet mot sikkerhet i adkomstdokumentene til leiligheten. Ytterligere låneopptak fant sted i februar 1986 da Nicolaisen ble innvilget 2 gjeldsbrevlån. Det ene, som gjaldt kr 40000,- ble gitt mot sikkerhet i adkomstdokumentene til samme leilighet som lånet i 1984. Det andre som lød på kr 616000,- ble gitt med henblikk på kjøp av lastebil og mot pantesikkerhet i bilen. Det er videre på det rene at Nicolaisen i 1986 også utstedte et omsetningsgjeldsbrev til Central Finans A/S på kr 253320,-. Finansieringsselskapet var et heleid datterselskap av Rogalandsbanken A/S.
Etter dette hadde Nicolaisen i mai 1986 en lånegjeld på over 1 mill. kroner.
Ved brev av 4. juni 1987 meddelte banken Nicolaisen at kassakreditten ble sagt opp med øyeblikkelig virkning på grunn av mislighold. Bankens krav som utgjorde kr 108777,-, ble sendt til inkasso.
Det må etter dette være åpenbart at banken var kjent med Nicolaisens økonomiske forhold da han våren 1990 tok kontakt med henblikk på boliglån. Man var kjent med hans betydelige lånegjeld og den tvilsomme sikkerhet som gjelden var basert på, nemlig en overbeheftet leilighet i Åseveien 116 i Sandnes. I tillegg sto man igjen med pant i en lastebil og en personbil, en pantefordring som var misligholdt. Da Nicolaisen meldte seg som kjøper til dødsboets boligeiendom og innga bud på kr 660000,- den 7. mai 1990, forlangte megleren et bindende lånetilsagn fra Rogalandsbanken A/S. Banken tok i første omgang forbehold, men meddelte den 28. mai s.å. at forbeholdet var trukket tilbake. Da boet ikke aksepterte budet, hevet Nicolaisen dette til kr 740000,-, den 21. juni 1990. Også denne gang ga banken overfor megleren muntlig tilsagn om lånefinansiering, dog uten å ta noe forbehold, og dette meddelte megleren videre til selgeren. Etter dette regnet både selger, kjøper og megler med at salget kunne gjennomføres, og kjøpekontrakt ble deretter underskrevet den 25. juni 1990. Den 26. juni 1990 telefonerte saksbehandler Erga i Rogalandsbanken A/S til megleren og meddelte at lånetilsagnet til Nicolaisen var trukket tilbake, angivelig fordi sistnevnte hadde gitt uriktige opplysninger om sine gjeldsforpliktelser. Både Nicolaisen og dødsboet kom nå opp i en meget prekær situasjon, idet det allerede forelå en underskrevet kjøpekontrakt, som ikke lenger kunne effektueres, fordi Nicolaisen ikke ville være i stand til å finansiere kjøpet. Både kjøper og selger ble ført bak lyset ved bankens ensidige og rettsstridige fragåelse av lånetilsagnet som var gitt uten forbehold. Bankens handlemåte grenser opp til svik både overfor kjøper og selger.
Selv om det skulle være riktig, som påstått av banken, at Nicolaisen hadde gitt misvisende opplysninger om sine gjeldsforhold, var dette ikke tilstrekkelig grunn til å fragå et uforbeholdent lånetilsagn. Banken kunne nemlig før tilsagnet ble gitt, ha skaffet seg tilstrekkelig kunnskap om låntagerens økonomiske forhold. Nicolaisen hadde i mange år vært fast kunde i banken og hadde dertil et låneforhold i Central-Finans A/S som var bankens datterselskap. Leiligheten i Åseveien skulle avhendes i forbindelse med låneopptaket, og ved henvendelse til Sandnes Boligbyggelag ville det vært en kurant sak å få brakt på det rene hvilke pengeheftelser som hvilte på leiligheten. Slik undersøkelse foretok man først den 25. juni 1990, og da var kjøpekontrakt allerede inngått. Det kan for øvrig ikke være riktig at Nicolaisen skal ha underslått relevante opplysninger, idet han allerede før lånetilsagn ble gitt, forela for bankens saksbehandler Erga en oppstilling over heftelsene på leiligheten som var satt opp av boligbyggelaget. Den eneste heftelse som ikke var anmerket, var en utleggsforretning av 25. juni 1990 på kr 66050,-. Det må etter dette være på det rene at banken hadde full oversikt over Nicolaisens økonomi, da tilsagnet ble gitt. Bakgrunnen for at banken tross dette likevel fant å kunne gi et bindende tilsagn, må ha vært at man la større vekt på Nicolaisens daværende inntektsforhold og mulighet for å betjene lånet enn hans gjeldsbelastning.
Etter at banken rettsstridig hadde fragått sitt lånetilsagn, måtte såvel Nicolaisen som dødsboet forsøke å ivareta sine interesser ved å foreta dekningssalg. Dette ble i første omgang overlatt til Nicolaisen som i slutten av august 1990 fant å måtte avslå et tilbud på kr 710000,-. Han ga deretter opp forsøket på å få inndekket de kr 740000,- som han selv var forpliktet til å betale i henhold til kjøpekontrakten. Dødsboet måtte etter dette selv overta salget, men på grunn av sterkt fallende priser på boligmarkedet, lyktes det først i mars 1991 å få solgt eiendommen for kr 612000,-. Dette innebar et tap for boet på kr 128000,- , som banken må være forpliktet til å dekke. Nicolaisen er senere ved Sandnes herredsretts dom av 15. juni 1992 dømt til å betale boet et tilsvarende beløp, men har ingen mulighet for å betale.
Når det gjelder den rettslige vurdering av bankens forhold overfor dødsboet, har den ankende part i det vesentlige fremkommet med de samme anførsler som for byretten. Det gjøres således prinsipalt gjeldende at banken må holdes ansvarlig for boets tap på kontraktsrettslig grunnlag. Ved bankens uforbeholdne lånetilsagn til Nicolaisen, som ble meddelt boet gjennom megleren, ble det fra bankens side overfor selgeren avgitt et rettslig bindende løfte, som den ikke kunne bryte uten konsekvenser. Det dreiet seg her om et bindende tilsagn rettet mot selgeren og ikke om et 3. manns løfte. Tilsagnet må rettslig sett anses som et dispositivt utsagn.
Det må være på det rene at megleren i dette tilfellet ikke ville ha medvirket til salget dersom det var noen som helst tvil om bankens lånetilsagn, og det er en utbredt oppfatning i meglerkretser at et muntlig lånetilsagn fra bank formidlet til selger gjennom megler må anses som bindende for banken.-Dette ble også bekreftet gjennom eiendomsmegler Dagslands vitneforklaring for lagmannsretten. Dersom ikke en megler kan stole på et uforbeholdent muntlig lånetilsagn fra bank, vil det skape stor usikkerhet ved eiendomsformidling.
Boet har fra teori og rettspraksis bl.a. henvist til Trygve Bergsåker: Eiendomshandel 47, Jo Hov: Avtalerett 25 - 35 samt Rt-1985-1066.
Når det gjelder boets subsidiære påstand om erstatningsansvar basert på uaktsomhet, henviser lagmannsretten til anførslene for byretten, inntatt på 4 - 5 i dommen.
Den ankende part har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Fokus Bank A/S dømmes til å betale til Ivar Lilands dødsbo v/Terje Liland kr 128000,- med 15 % rente av kr 740000,- fra den 2. juli 1990 til den 22. mars 1991 og av kr 128000,- fra den 22. mars 1991 til betaling skjer.
2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten."
Ankemotparten Fokus Bank A/S har gjort gjeldende at byrettens dom er riktig så vel hva bevisbedømmelse som rettsanvendelse angår.
I tilslutning til sine anførsler for byretten gjør banken gjeldende at det lånetilsagn som ble gitt til Nicolaisen og senere bekreftet muntlig overfor megleren ikke kan påberopes av dødsboet som noen rettslig bindende garanti for at banken ville innestå for utbetaling av kjøpesummen. En slik muntlig bekreftelse som det her var tale om, er en vanlig informasjon fra bank til megler ved forestående eiendomssalg. Som regel oppstår det ingen komplikasjoner når det gjelder finansieringen, men i dette tilfellet oppdaget banken at det tilsagn som var gitt til Nicolaisen hvilte på helt bristende forutsetninger, idet det senere viste seg at Nicolaisen under forhandlingen med banken hadde tilbakeholdt vesentlige opplysninger om sine gjeldsforpliktelser.
Da Nicolaisen oppsøkte banken i månedskiftet april/mai 1990 med henblikk på å søke lån til kjøp av dødsboets eiendom, hadde han i en årrekke vært kunde i banken. Han forklarte utførlig om sine tidligere låneopptak både i banken og i Central-Finans A/S. Saksbehandler Erga var kjent med at det heftet et lån på kr 80000,- på leiligheten i Åseveien, som skulle selges til Nicolaisens bror for kr 300000,- dersom det gikk i orden med kjøpet av dødsboets eiendom. Lånet på leiligheten var ikke misligholdt. Nicolaisen fortalte også uoppfordret at han for noen år siden hadde hatt problemer med et lån til kjøp av lastebil i Central-Finans A/S på grunn av sykdom, men at forholdet senere var blitt rettet opp igjen, etter at han var blitt friskmeldt og kommet i arbeide. Disse opplysninger fikk Erga verifisert ved henvendelse til Central-Finans A/S. Dersom leiligheten ble solgt, ville Nicolaisen få frigjort kr 220000,- som kunne investeres i den eiendom som skulle kjøpes. Dertil fikk Erga bekreftet at Nicolaisen hadde en sparekonto i banken på ca kr 100000,-. Ut fra disse opplysninger, som ble verifisert ved de undersøkelser som banken selv foretok og på bakgrunn av Nicolaisens gode inntektsforhold som ansatt i et oljefirma, skulle det etter bankens vurdering ikke by på problemer for låntakeren å betjene det boliglån som han søkte om. Det som banken ikke hadde kjennskap til, og som Nicolaisen fortiet, var en rekke utleggsforretninger på tilsammen ca kr 380000,- som heftet på leiligheten i Åseveien. Dette fikk Erga tilfeldigvis rede på da han den 25. juni 1990 i forbindelse med at Nicolaisens bror skulle kjøpe leiligheten fikk innhentet en panteattest, der forholdet ble avdekket. Nicolaisen ble da øyeblikkelig underrettet om at lånetilsagnet var trukket tilbake. Etter dette hadde banken ingen forbindelse med salget av dødsboets eiendom og kan selvfølgelig heller ikke ha noe ansvar for at eiendommen i mars 1991 ble solgt for kr 612000,-.
Spørsmålet om de rettslige konsekvenser av et lånetilsagn er et forhold mellom bank og låntaker. Når situasjonen, som i dette tilfellet, ble den at banken fant å måtte avbryte sitt engasjement vis a vis Nicolaisen på grunn av hans rettsstridige adferd, kan ikke selgeren, som ikke sto i noe kontraktsrettslig forhold til banken, gjøre krav gjeldende mot denne på grunn av kjøperens manglende betalingsevne. I så fall må det godtgjøres at banken i forhold til selgeren har gjort seg skyldig i erstatningsbetingende uaktsomhet.
Selv om man i den foreliggende sak skulle vurdere bankens tilsagn til Nicolaisen som en lånegaranti overfor selgeren, må denne anses som bortfalt på grunn av sviktende forutsetninger, fordi låntakeren tilbakeholdt vesentlige opplysninger av avgjørende betydning for långiveren. Det forelå intet kontraktsrettslig forhold mellom banken og boet, og det kan heller ikke, slik den ankende part synes å hevde, legges til grunn at tilsagnet, som ble meddelt megleren, etablerte noen garanti vis a vis selgeren i form av 3. mannsløfte.
Etter den 26. juni 1990 var det ingen kontakt mellom megleren og banken. Nicolaisen forsøkte imidlertid gjentatte ganger frem til juli 1990 å oppnå lån uten at banken fant noen grunn til ytterligere engasjement. Man kjente imidlertid til at Nicolaisen hadde fått i oppdrag av dødsboet å foreta dekningssalg, og at det forelå et bud på kr 710000,-.
Når en eiendomsmegler i sin vitneforklaring under ankeforhandlingen fremholdt at det i meglerkretser var en vanlig oppfatning at et lånetilsagn meddelt selger via megler må anses som en garanti for at boliglån vil bli innvilget, er dette ikke et reflektert standpunkt rettslig sett. Grunnen til at en slik oppfatning kan ha festet seg i meglerkretser, må være at det i det alt overveiende antall tilfeller ikke oppstår komplikasjoner ved eiendomssalg av den karakter som det her er tale om. For så vidt dreier det seg her om en atypisk situasjon.
Når det gjelder den ankende parts subsidiære påstand om culpaansvar, har ankemotparten i det vesentlige fremkommet med de samme anførsler som for byretten. Disse er inntatt på 8 - 9 i dommen.
Ankemotparten har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Stavanger byretts dom av 09. april 92 i sak nr. 92-00195 A stadfestes.
2. Fokus Bank A/S tilkjennes sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett. "
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan i det alt vesentlige gi sin tilslutning til dens begrunnelse.
På samme måte som byretten finner lagmannsretten at det lånetilsagn som Rogalandsbanken A/S meddelte megleren ikke kan anses som et dispositivt utsagn avgitt overfor dødsboet. Tilsagnet var et kontraktsmessig forhold mellom bank og låntaker og berørte ikke selgerens rettigheter som var relatert til kjøpekontrakten mellom boet og Nicolaisen. Banken kan etter dette ikke anses som avtalerettslig forpliktet overfor boet til å foreta utbetaling av lånebeløpet. Etter vanlige avtalerettslige regler må det i et tilfelle som det foreliggende kreves at minst en av partene har hatt den intensjon å etablere et avtaleforhold, og at denne forutsetning har materialisert seg i utsagn eller adferd partene imellom som gir holdepunkter for å konstatere et avtalerettslig forhold. Lagmannsretten finner, som byretten, at slike grunnleggende forutsetninger ikke foreligger i nærværende sak, og at den informasjon som saksbehandler Erga ga megleren utelukkende var en faktisk opplysning som ikke alene kunne etablere et avtalerettslig forhold mellom banken og boet.
Etter dette kan den ankende parts prinsipale påstand ikke føre frem.
Også når det gjelder den subsidiære påstand om culpa-ansvar for banken, gir lagmannsretten sin tilslutning til byrettens begrunnelse, idet det må anses godtgjort at Nicolaisen under forhandlingene om boliglån holdt tilbake opplysninger av vesentlig betydning for spørsmålet om hvor vidt banken ville innlate seg på en lånetransaksjon av den størrelsesorden som det her var tale om. Ut fra de opplysninger som Nicolaisen selv ga om sine inntektsforhold og sine gjeldsforpliktelser, opplysninger som også banken fikk bekreftet ved egne undersøkelser, skulle låntakeren ha rimelig gode muligheter for å betjene et boliglån på kr 740000,-. Bankens sikkerhet ville også være tilfredsstillende, idet lånet ville bli gitt med 1. prioritet pantesikkerhet i eiendommen . På det tidspunkt da lånetilsagnet ble gitt, kjente banken til Nicolaisens lån på kr 80000,- med pant i leiligheten i Åseveien 116. Man hadde også kjennskap til lånet på lastebilen i Central-Finans A/S. Ingen av disse låneforpliktelser var misligholdt på det tidspunkt da lånetilsagnet ble gitt. Det var for så vidt en ren tilfeldighet at banken noen dager senere fikk kjennskap til Nicolaisens betydelige gjeldsbelastning ut over det som tidligere var avdekket. Dette skjedde i forbindelse med at Nicolaisens bror, slik som avtalt, skulle overta leiligheten i Åseveien for kr 300000,-. Ved å innhente panteattest på leiligheten oppdaget Erga at det heftet utleggspant på denne på nærmere kr 400000,- som Nicolaisen hadde holdt skjult for banken, og det var dette forhold som var den utløsende årsak til at lånetilsagnet ble trukket tilbake. Lagmannsretten anser det for utelukket at banken ville ha gitt lånetilsagn av den størrelsesorden som det her er tale om, dersom man på avtaletidspunktet hadde hatt kjennskap til de reelle forhold. Nicolaisens adferd representerte dertil et eklatant tillitsbrudd. Lagmannsretten kan etter dette ikke se at Rogalandsbanken A/S var noe å bebreide i forbindelse med behandlingen av Nicolaisens lånesøknad, og henviser for så vidt til byrettens nærmere begrunnelse, inntatt i dommen på 10 - 14.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste.
Lagmannsretten bemerker at den nye dokumentasjon som fant sted under ankeforhandlingen ikke gir grunnlag for noen endring verken når det gjelder den prinsipale eller subsidiære påstand.
Anken har ikke ført frem, og den ankende part skal etter dette i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd, pålegges å betale saksomkostninger, idet særlige fritakelsesgrunner ikke sees å foreligge.
Ankemotpartens prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave, der han krever kr 43000,- i salær. Hovedforhandlingen varte i 1 1/2 dag, og saken var relativt oversiktlig. På denne bakgrunn finner lagmannsretten at salærkravet bør reduseres noe. I byretten ble saksomkostninger i henhold til oppgave fastsatt til kr 18000,- Riktig nok skiftet ankemotparten prosessfullmektig i ankeinstansen, men dette bør ikke få noen innflytelse på omkostningsspørsmålet. Lagmannsretten finner etter dette at salæret for lagmannsretten bør reduseres til kr 30000,-, jfr. tvistemålsloven §176 første ledd.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ivar Lilands dødsbo v/Terje Liland til Fokus Bank A/S, Distrikt Sør, kr 30000,- - trettitusenkroner - innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.