LG-1993-1302
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1995-04-21 |
| Publisert: | LG-1993-01302 |
| Stikkord: | Sivilprosess, Husleierett, Gjeninntreden i boligleie, Erstatning, Søksmålsfrist, Ankefrist |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Bergen byrett Nr. 93-01317 A/02 - Gulating lagmannsrett LG-1993-01302 A. |
| Parter: | ANKENDE PART: Robert Hermansen (Prosessfullmektig: Advokat Helge N. Albrektsen, Bergen). MOTPART: A/S Bergens Sporveisfunksjonærers Byggeselskap (Prosessfullmektig: Advokat Paal-Henrich Berle, Bergen). |
| Forfatter: | Lagmann Bruland, Kst. lagdommer Heinfjell, Byfogd Løseth |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §91, Husleieloven (1939) §38, §51, §7, §172, §175, §180, §362, §92, Husleieloven (1939), Skadeserstatningsloven (1969) §3-6 |
Saken gjelder krav om gjeninntreden i boligleie. I tillegg, under forutsetning av at oppsigelsen var ugyldig, krever leietaker erstatning for lidt tap og oppreisning etter skadeserstatningsloven §3-6. Utleier krever erstattet kostnader forbundet med å tilbakeføre leiligheten i den stand den var før leieforholdet, samt erstatning for tapte leieinntekter i tiden etter.
Robert Hermansen leide fra 1990 en 35 m leilighet i Stubsgt. 5 i Bergen. Leiligheten er en del av to tilgrensende bygningskomplekser med til sammen 111 leiligheter, eid av A/S Bergens Sporveisfunksjonærers Byggeselskap (heretter BSB). I følge selskapets vedtekter skal dets leiligheter fortrinnsvis bortleies til aksjonærer og funksjonærer ved Bergen Sporvei (heretter Sporveiene). Robert Hermansen var og er ansatt ved Sporveiene.
BSB sa den 30. januar 1992 opp leieforholdet med Hermansen. Om årsaken til oppsigelsen heter det:
"Grunnen til oppsigelsen er at De har vært i leiemora 5 måneder i 1991. Videre er leiligheten nærmest rasert, alle dører bortsett fra toalettdør er fjernet, og halve veggen mellom stuene er revet. Kjøkkenet er rensket for paneler, skap og hyller. Materialer etter rivingen ligger i en haug på gulvet. De har heller ikke bebodd leiligheten i lang tid, men har rettsstrid tillatt andre å overnatte der. Trappevask, som går på omgang, er totalt forsømt.
De har også fått tilsnakk flere ganger for misbruk av musikkanlegg med for høyt volum i den tid De bodde i leiligheten."
Berettigelsen av oppsigelsen er omstridt.
Av oppsigelsen fremgår at leietaker måtte reise søksmål ved Bergen byrett innen 30 dager for å prøve oppsigelsens lovlighet, jfr. husleieloven §38.
Oppsigelsen ble sendt rekommandert til Robert Hermansen, både på leilighetsadresse i Stubsgt. 5 og c/o hans venninnes adresse i Øvre Blekevei 27. Sendingene ble ikke hentet. Partene er uenige om Hermansen mottok postens meldesedler. De er videre uenige hvorvidt Hermansen på dette tidspunkt bodde hos sine foreldre og hvorvidt han burde vært varslet gjennom sin far som også arbeider i Sporveiene.
Med grunnlag i oppsigelsen begjærte BSB Robert Hermansen utkastet fra leiligheten. Utkastelsesbegjæring og flytteoppfordring er forkynt 14. april 1992. Hermansen ga fra seg nøklene og flyttet samme dag. Han var ikke til stede da utkastelsesforretningen ble holdt noe senere på dagen.
Robert Hermansen kontaktet deretter advokat Albrektsen og det fant sted utveksling av brever mellom partene uten at de kom til enighet.
Stevning fra Robert Hermansen, med krav om å få rådigheten over leiligheten tilbake, samt erstatning, innkom Bergen byrett 10. juni 1993. Tilsvar med motsøksmål ble fremsatt 25. august 1993. Hovedforhandling ble holdt 22. september 1993.
Bergen byrett avsa 6. oktober 1993 dom med slik domsslutning:
"I hovedsøksmålet:
1. Saksøkte A/S Bergens Sporveisfunksjonærers Byggeselskap frifinnes.
I motsøksmålet:
2. Saksøker Robert Hermansen tilpliktes innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale erstatning til saksøkte med kr 20000,- - kronertyvetusen - med tillegg av 18 % rente p.a. fra 10. juli 92 og til betaling skjer.
I hoved- og motsøksmål:
3. Saksøker Robert Hermansen tilpliktes innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale til saksøkte kr 19850,- - kronernittentusenåttehundreogfemti - til dekning av dennes saksomkostninger."
Dommen ble forkynt for begge parter to dager etter.
Vedrørende sakens faktum og partenes anførsler for byretten vises til dommen. For sammenhengen nevnes dog at BSB to dager før hovedforhandlingen la ned påstand om avvisning under henvisning til søksmålsfristen på 30 dager etter mottatt oppsigelse i husleieloven §38.
Robert Hermansen har i tide anket til Gulating lagmannsrett. Anken gjelder dommen i sin helhet. Tilsvar og motsøksmål er inngitt 18. november 1993.
Ankeforhandling ble holdt den 14. og 15. februar 1995. Kjell Arne Tokheim, som er styreformann i BSB, og Robert Hermansen ga partsforklaring. I tillegg hørte lagmannsretten 5 vitner og var på befaring i leiligheten. Bevisførselen for øvrig fremgår av rettsboken.
Som ny anførsel for lagmannsretten gjør BSB subsidiært gjeldende at søksmålsfristen på 30 dager i husleiesaker begynte å løpe da Robert Hermansen fikk forkynt utkastelsesbegjæringen, med oppsigelsesbrevet vedlagt. Atter subsidiært anføres at fristen senest begynte å løpe da advokat Albrektsen den 1. juni 1992 tilskrev BSB vedrørende oppsigelsen. Videre har BSB frafalt tidligere anførsel om at Robert Hermansens fraflyttelse 14. april 1992 innebar egenoppsigelse av leieavtalen.
Under ankeforhandlingen reiste retten spørsmål om hvilke konsekvenser det ville ha for motsøksmål og motanke dersom søksmålet ble avvist fra byretten.
For øvrig står saken i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.
Den ankende part, Robert Hermansen, krever å tre inn igjen i leieforholdet.
Robert Hermansen bestrider at han som følge av oversittelse av søksmålsfristen i husleieloven §38 første ledd er prosessuelt avskåret fra å få saken prøvet. Årsaken til at Hermansen ikke hentet de rekommanderte sendinger var at han ikke mottok meldesedlene fra postverket. Det er vist til at leiligheten i Stubsgt. 5 på det tidspunkt var ubeboelig, og til at han på det tidspunkt bodde hjemme hos sine foreldre. Robert Hermansen hevder at BSB fikk en aktivitetsplikt da forsendelsene kom i retur. Selskapet kunne med letthet ha underrettet ham om oppsigelsen. Hans far er ansatt i Sporveiene og BSB' daværende prosessfullmektig, advokat Erlandsen, er nærmeste nabo til foreldrene. Den manglende oppfølgning fra BSB og dets prosessfullmektig gjør at det ikke løp noen søksmålsfrist. Det samme følger av at BSB gjennom brever til advokat Albrektsen og i tilsvaret til byretten har akseptert at søksmål anlegges. En slik aksept anføres å være bindende for domstolen.
Subsidiært til det prosessuelle påberopes at innsigelsen mot sakens fremme er for sent fremsatt, jfr. tvistemålsloven §91. Robert Hermansen hevder at søksmålsfristen etter husleieloven §38 ikke er en omstendighet som retten etter tvistemålsloven §91 annet ledd må ta hensyn til av eget tiltak. I hvert fall må lagmannsretten se bort fra den nye anførselen om at søksmålsfristen tok til å løpe da utkastelsesbegjæringen ble forkynt. Hermansen kan heller ikke huske, og bestrider, å ha mottatt oppsigelsen som vedlegg til begjæringen.
Robert Hermansen anfører at han ikke har opptrådt på en slik måte at BSB var berettiget til å si opp eller heve leieavtalen. De nedrivningsarbeider som Hermansen foretok, ble gjort for å kunne renovere leiligheten til beboelig standard. Hermansen viser til beskrivelsen av arbeidene i byrettens dom, som ikke er bestridt. Betegnelsen "rasering" i oppsigelsen er høyst misvisende.
Robert Hermansen hevder at oppussingsarbeidene må ses i sammenheng med leieforholdets spesielle karakter. Utleieforholdet har en særlig tilknytning til ansettelsen i Sporveiene. Det vises bl.a. til de ansattes fortrinnsrett. Leien er meget lav og har en sosial profil. Grunnet lav leie og lav standard, er det lite midler i boligselskapet. Det ligger i kortene og er vanlig at leietakere må gjøre utbedringer selv. En rekke leietakere har foretatt utbedringer uten å innhente samtykke fra styret i BSB. Ytterligere kommer at leiligheten til Hermansen var en av de dårligste i hele boligkomplekset og hadde skrikende behov for rehabilitering.
Robert Hermansen anfører at styreformann Tokheim samtykket i arbeidene. I hvert fall hadde Hermansen grunn til å oppfatte Tokheim slik. Det vises bl.a. til Hermansens forklaring om at han tok opp spørsmålet om rehabilitering med Tokheim straks forespørsel om å bytte leilighet ble avslått. Det hevdes at Tokheim verken kom med innvendinger eller sa at Hermansen måtte søke om tillatelse. Tokheim hadde heller ingen grunn til å motsette seg at leiligheten ble utbedret, noe som ville gi et verdipluss for BSB.
Når det gjelder oppsigelsens henvisning til leierestanser, viser Robert Hermansen til at utestående var oppgjort medio desember året før. Han anfører at det må være andre motiver enn saklige som ligger til grunn for oppsigelsen.
I tillegg til gjeninntreden i leieforholdet krever Robert Hermansen oppreisning og erstatning for påført tap. Lagmannsretten viser til redegjørelsen i byrettens dom.
Robert Hermansen bestrider erstatningskravet i motsøksmålet. Det vises til at han ikke har misligholdt leieavtalen og til at tapet for BSB er selvforskyldt. Det er urimelig om Robert Hermansen eventuelt både skulle stå uten boobjekt og betale erstatning. Kravets størrelse må uansett reduseres. Det vises til at en oppgradering er nødvendig, slik at rivingsarbeidene utgjør en fordel. Dertil kommer at en reparasjon etter takst vil gi leiligheten 1995-standard, noe som er til fordel for BSB. Robert Hermansen hevder derimot ikke at leiligheten kan repareres på en rimeligere måte.
Til lagmannsrettens forespørsel om sammenhengen mellom hovedsøksmål, motsøksmål, anke og motanke, forutsatt at hovedsøksmålet avvises fra byretten, anfører Robert Hermansen at også motanken må bortfalle. Det er vist til tvistemålsloven §362 annet ledd. Motsøksmålet utspringer av husleieforhold, slik at BSB har oversittet to-ukers fristen for å inngi selvstendig anke, jfr. husleieloven §51. Oppreisning mot fristoversittelsen er ikke begjært.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"I HOVEDANKEN:
1. A/S Bergens Sporveisfunksjonærers Byggeselskap tilpliktes å gi Robert Hermansen tilbake rådigheten som leietaker over Robert Hermansens tidligere leilighet i Stubbsgt. 5, Bergen.
2. A/S Bergens Sporveisfunksjonærers Byggeselskap dømmes til å betale til Robert Hermansen kr 21700,- med tillegg av 18 % rente p.a. fra 19/3 1992 og til betaling skjer.
3. A/S Bergens Sporveisfunksjonærers Byggeselskap dømmes til å betale Robert Hermansen billighetserstatning etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 20000,-.
I MOTANKEN:
4. Robert Hermansen frifinnes.
I BEGGE TILFELLER.
5. Robert Hermansen tilkjennes saksomkostninger for byrett og for lagmannsrett."
Ankemotparten, A/S Bergens Sporveisfunksjonærers Byggeselskap, gjør prinsipalt gjeldende at Bergen byretts dom i hovedsøksmålet må oppheves og søksmålet avvises fra byretten. Det er vist til at søksmålsfristen i husleieloven §38 første ledd annet punktum er oversittet.
BSB hevder prinsipalt at Robert Hermansen har mottatt postverkets meldesedler om de rekommanderte sendinger, slik at fristen begynte å løpe straks han hadde hatt rimelig tid til å hente disse. Det er usannsynlig at Robert Hermansen ikke skulle ha mottatt i hvert fall n av meldesedlene eller de duplikater som sendes. Hermansen overnattet regelmessig hos sin venninne og han holdt på med arbeidene i Stubsgt. 5 hvor også annen post kunne komme. Han hadde ikke meldt adresseendring til postverket fra leiligheten i Stubsgt. 5. BSB bestrider at det at de rekommanderte sendinger kom i retur utløste noen ytterligere handleplikt. Det hevdes at BSB ikke hadde plikt til å involvere Robert Hermansens foreldre og at selskapet ikke var kjent med at han bodde hos sine foreldre, noe som for øvrig bestrides.
Videre hevder BSB at Robert Hermansen uansett har fått kjennskap til oppsigelsen gjennom utkastelsesbegjæringen, noe som subsidiært anføres å være tilstrekkelig til at søksmålsfristen er utløpt. Det er vist til at oppsigelsen i følge begjæringens ordlyd er vedlagt denne. BSB hevder at oppsigelsen ikke må forkynnes for leietaker. Det er tilstrekkelig at formriktig oppsigelse er sendt og at leietaker er blitt kjent med oppsigelsen.
Oppsigelsesfristen er dermed oversittet. BSB anfører prinsipalt at retten ex officio må tillegge fristoversittelsen betydning. Det vises bl.a. til Rt-1980-655 og Rt-1987-917. Subsidiært anføres at byretten med endelig virkning har avgjort at innsigelsen kan fremmes. Atter subsidiært anføres at innsigelsen mot sakens fremme er påberopt tidsnok, jfr. tvistemålsloven §92. Det vises til at innsigelsen ble fremsatt under hovedforhandlingen i byretten og til at BSB først to dager før forhandlingen ble representert ved advokat, sammenlign bestemmelsens tredje ledd.
Vedrørende sakens realitet gjør BSB gjeldende at byretten korrekt la til grunn at oppsigelsen av Robert Hermansen var gyldig. Det å igangsette ombyggingsarbeidene uten samtykke utgjør vesentlig mislighold etter leiekontrakten og husleieloven §38 fjerde ledd nr. 2. BSB bestrider at styreformannen har gitt samtykke til arbeidene eller opptrådt på en måte som ga Robert Hermansen grunn til å tro dette. Verken skriftlig eller muntlig søknad er sendt og saken er ikke diskutert i styret. BSB bestrider at Robert Hermansen har vært utsatt for forskjellsbehandling. Det vises til at styrets brev av 1985 til beboerne om at søknad må fremsettes gir uttrykk for praksis. Det er heller ikke bevist tilfeller hvor andre leietakere er behandlet lempeligere enn Robert Hermansen.
BSB bestrider at Robert Hermansen har dokumentert økonomisk tap og anfører at det heller ikke er grunnlag for billighetserstatning etter skadeserstatningsloven §3-6.
I motanken krever BSB erstattet selskapets økonomiske tap. Hoveddelen av erstatningskravet er kostnader ved å tilbakeføre leiligheten slik den var. Det vises til fremlagt takst. Med leiet hjelp kan ikke arbeidene utføres rimeligere, hvilket Robert Hermansen er enig i. BSB bestrider at arbeidene øker verdien av leiligheten. Uansett anføres at det ikke foreligger rettslig grunnlag for å redusere erstatningen med oppstått verdiforøkelse.
BSB bestrider at en avvisning av hovedsøksmålet vil ha konsekvenser for motsøksmål og motanke. Motanken anføres å være en selvstendig anke over byrettsdommen. Det er vist til at den er avgitt mindre enn to måneder etter at byrettens dom ble forkynt, noe som hevdes å være tilstrekkelig. BSB bestrider at motsøksmålet omfattes av ankefristen i husleieloven §51.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
"I hovedsøksmålet:
1. Prinsipalt:
Saken avvises.
2. Subsidiært:
Ankemotparten frifinnes.
3. I begge tilfeller:
Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for by- og lagmannsrett.
I motsøksmålet:
1. Robert Hermansen dømmes til å betale byggeselskapet kr 57999,- med tillegg av 18% rente p.a. regnet fra 10. juni 92 til 31. desember 93 og deretter 12% rente til betaling skjer.
2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger både for by- og lagmannsrett."
Lagmannsretten behandler først spørsmålet om søksmålet til prøving av oppsigelsens gyldighet er for sent fremmet for byretten, og om det i så fall må lede til avvisning. Når det gjelder dette, har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet - lagmann Bruland og byfogd Løseth - er kommet til at saken må avvises for så vidt den gjelder gyldigheten av oppsigelsen. Det bemerkes i denne forbindelse:
I dette tilfellet er det på det rene at det var gitt lovlig oppsigelse. Spørsmålet er om oppsigelsen var kommet til leietakerens kunnskap på slik måte at søksmålsfristen er overskredet.
Søksmålsfristen i husleieloven §38 første ledd annet punktum begynner å løpe fra "det tidspunkt leietaker tidligst kunne bli kjent med oppsigelsen", jfr. Rt-1992-717. Flertallet finner at byggeselskapet har gjort det som med rimelighet kan forventes for å få forkynt oppsigelsen for Hermansen. Flertallet finner det etter bevisførselen usannsynlig at Hermansen ikke mottok i hvert fall en av meldesedlene om rekommandert sending. Ut fra det som hadde skjedd, måtte han også kunne forvente at det ville komme en oppsigelse. Når sendingene kom i retur, har det - slik flertallet ser det - med overveiende sannsynlighet sammenheng med at Hermansen har å unnlatt å hente sendingene, og han hadde etter flertallets mening anledning til å bli kjent med oppsigelseskrivet. Helt nødvendig for flertallet er det likevel ikke å ta stilling til dette. Etter flertallets mening begynte søksmålsfristen for Hermansen senest å løpe da han den 14. april 1992 fikk forkynt utkastelsesbegjæringen, idet flertallet legger til grunn at oppsigelsesbrevet med opplysning om søksmålsfristen var vedlagt begjæringen. Det går fram av ordlyden, og Hermansen har heller ikke har etterlyst noe vedlegg. I utkastelsesbegjæringen er for øvrig nettopp vist til at det ikke var reist søksmål innen fristen.
Søksmålet er reist lenge etter at søksmålsfristen utløp, noe som normalt må lede til avvisning. Spørsmålet er om det i dette til fellet forligger forhold som medfører at saken på tross av dette må fremmes.
Søksmålsfristen etter husleieloven §38 første ledd, jfr §7, er antatt å være en preklusiv frist, noe som bl a leder til at det ikke kan gis oppreisning for fristoverskridelse, jfr f eks Rt-1980-655. Når fristen er overskredet, uten at det er reist sak, har leietakerens rett til å bebo leiligheten falt bort. Spørsmålet er imidlertid om retten i et slikt tilfelle må avvise saken ex officio, eller om avvisning bare kommer på tale når huseieren påberoper seg fristoverskridelsen.
Det kan være noe uklart hvordan fristregelen i husleieloven §38 er å forså i en slik sammenheng. Flertallet antar at retten ikke uten videre er forpliktet til å avvise saken ex officio. Det kan iblant være uklart når fristen begynner å løpe, slik at det også er uklart om et søksmål er anlagt i tide eller ikke. Hvis huseieren i et slikt tilfelle ikke påberoper seg at saken er for sent anlagt, antar flertallet at retten ikke kan være forpliktet til å ta opp spørsmålet på eget initiativ.
I dette tilfellet er imidlertid fristoverskridelsen påberopt. Det ble likevel først lagt ned uttrykkelig avvisningspåstand et par dager før hovedforhandling, og etter at partene hadde fått innkalling.
Det spørsmålet som da reiser seg, og som kan være mest tvilsomt, er om fristoverskridelse er en omstendighet som må påberopes som grunnlag for avvisning, slik at innsigelsen ikke kan gjøres gjeldende dersom den den ikke påberopes straks, eller i hvert fall før parten mottar innkalling til hovedforhandling, jfr tvistemålsloven §91 første ledd, jfr tredje ledd. Flertallet er tilbøyelig til å mene at søksmålsfristen i husleieloven er absolutt på den måten at søksmål som er anlagt for sent, må avvises, forutsatt at huseieren påberoper seg forsinkelsen. Slik forholdene ligger til rette, finner imidlertid flertallet det heller ikke nødvendig å ta endelig stilling til dette, og det bemerkes:
Flertallet har ovenfor lagt til grunn at Hermansen senest må antas å ha fått kjennskap til oppsigelsen da utkastelsesbegjæringen ble forkynt i april 1992. Rettslige skritt ble først tatt nærmere et år senere, idet det innkom forliksklage til Bergen forliksråd 22 mars 1993. Saken ble således fremmet for forliksrådet, på tross av at det i oppsigelsen uttrykkelig er vist til at søksmål må reises for Bergen byrett innen 30 dager, jfr husleieloven §38 første ledd. Både i klagen til forliksrådet og i stevningen av 8 juni 1993 er det påberopt at oppsigelsen var uberettiget, men det er uklart om det bare er dette som påberopes. Hermansen hadde akseptert utkastelse og bodde ikke lenger i leiligheten, og i klagen og stevningen er ikke lagt ned påstand om at oppsigelsen skal kjennes ugyldig. Påstanden går ut på at rådigheten over leiligheten skal tilbakeføres ham. Dette er dels begrunnet med at oppsigelsen var uberettiget, dels med ansettelsesforholdet i Bergen Sporveier. Det ble dessuten fremsatt erstatningskrav.
I visse tilfeller må et søksmål fremmes uten hensyn til fristen i husleieloven §7, jfr §38 første ledd. Det gjelder bl a når det som søksmålsgrunnlag påberopes avtalerettslig ugyldighet, sml Rt-1965-1193. Slik saken var anlagt, og ut fra anførslene i forliksklage og stevning, kan det på denne bakgrunn ikke legges vekt på at det i tilsvaret er sagt at boligselskapet ikke hadde merknader til at saken ble fremmet. Huseieren opptrådte uten prosessfullmektig, og det er uklart hva som er lagt i uttalelsen. Det er vist til at det ville bli inngitt mer begrunnet tilsvar senere. Det ble også gjort 25 august 1993. I dette skrivet kommer huseieren inn på realiteten, og det er lagt ned påstand om frifinnelse. Til Hermansens påstand om å bli gjeninnsatt i leiligheten, er imidlertid uttrykkelig vist til oppsigelsen og søksmålsfristen, og det er anført at det ikke kan gis oppreisning for fristoverskridelse. Reelt sett er dette en anførsel om at saken må avvises for så vidt den gjelder lovligheten av oppsigelsen, og i en slik sitasjon finner ikke flertallet det avgjørende at formell avvisningspåstand først ble nedlagt senere, og etter at boligselskapet var representert ved prosessfullmektig. Skrivet av 25 august 1993 ble avgitt før partene fikk innkalling til hovedforhandling, jfr tvistemålsloven §91 tredje ledd.
I samsvar med ovenstående finner flertallet at søksmålet må avvises for så vidt det gjelder lovligheten av oppsigelsen. En annen sak er at Hermansen også synes å ha påberopt seg andre grunnlag for saksanlegget, noe lagmannsretten kommer tilbake til nedenfor.
Lagmannsrettens mindretall - konstituert lagdommer Heinfjell - legger til grunn at manglende overholdelse av søksmålsfristen i nevnte bestemmelse i husleieloven er en innsigelse som domstolen kun prøver dersom den påberopes av utleier. Fristen er satt av hensyn til utleier. Utleier plikter å opplyse leietaker om fristen og må forutsettes å være kjent med denne. Regelen er ingen prosessfrist og mindretallet finner ikke hensyn som det er rettens oppgave å ivareta uavhengig av partene. En mulig økt risiko for at leiligheter blir stående tomme synes ikke tilstrekkelig til dette. De kjennelser som BSB har vist til gjelder et annet spørsmål; hvorvidt søksmålsfristen i husleieloven er en prosessfrist som domstolen kan gi oppreisning mot oversittelse av. At dette spørsmål måtte besvares benektende også før kjennelsene fra Høyesteretts kjæremålsutvalg, synes lite tvilsomt, jfr. uttalelser i Innstilling om revisjon av husleieloven 35 venstre spalte og etterfølgende forarbeidsuttalelser til lovendringen av 14. februar 1969, hvor spørsmålet om oppreisningsadgang drøftes. I innstillingen betones hensynet til utleiers behov for å vite hvor han står og det at leieretten må anses bortfalt når søksmål ikke uttas rettidig. Deretter inntas et utvetydig standpunkt mot en oppreisningsadgang. Mindretallet kan ikke se at disse hensyn rekker så langt at domstolene av eget tiltak må påse at fristen etterleves.
Søksmålet ble først påstått avvist i prosesskriv av 20. september 1993, to dager før hovedforhandling i byretten. Mindretallet legger til grunn at BSB først samme dag ble representert ved advokat. Innsigelsen måtte likevel vært satt frem før hovedforhandling ble berammet, jfr. tvistemålsloven §91 tredje ledd. Det fremgår av byrettens dom at partene 10. september 1993 ble innkalt til hovedforhandlingen. Mindretallet kan ikke se at BSB forut for dette har omhandlet søksmålsfristen på en slik måte at manglende overholdelse av denne er fremsatt som en innsigelse. Under en viss tvil finner mindretallet at temaet heller ikke ble behandlet på en slik måte under saksforberedelsen for byretten at domstolen gjennom prosessledelse pliktet å avklare anførselen med BSB. Det vises til at BSB opprinnelig bemerket at selskapet ikke hadde innsigelser mot sakens fremme.
For mindretallet er det etter dette ikke nødvendig å ta stilling til om søksmålsfristen i husleieloven §38 første ledd annet punktum er overholdt.
I samsvar med flertallets syn blir søksmålet å avvise for så vidt det gjelder gyldigheten av oppsigelsen. Spørsmålet er så om søksmålet reiser spørsmål som vil være uavhengige av om oppsigelsen må anses for ugyldig eller ikke. Som nevnt kan både forliksklagen og stevningen etterlate noe tvil om dette. Ut fra anførslene under ankeforhandlingen legger imidlertid lagmannsretten samlet til grunn at anførslene knytter seg til og er basert på en forutsetning om at oppsigelsen var uberettiget. Anførselen om at Hermansen, som ansatt i Sporveiene, må gis rett til å gjeninntre i leieforholdet, må såledesforstås på bakgrunn av at det har eksistert et leieforhold. Selv om ansettelsesforholdet isolert sett skulle kunne begrunne en leierett - noe som vanskelig kan antas -, kan det i hvert fall ikke begrunne noen fortrinnsrett til den bestemte leiligheten. Også erstatningskravet synes være basert på en forutsetning om at oppsigelsen har vært uberettiget. Det er nettopp tap i denne forbindelse som kreves erstattet. Det bemerkes i tilknytning til dette at Hermansen og hans prosessfullmektig har hatt anledning til å uttale seg om avvisningsspørsmålet, og det er ikke anført at saken reiser spørsmål som må komme til behandling selv om boligselskapets avvisningspåstand tas til følge.
Det neste spørsmålet er om det kan fremmes motsøksmål i et tilfelle der hovedsøksmålet blir avvist.
En samlet lagmannsrett er kommet til at det blir uten betydning for motsøksmålet for byretten at hovedsøksmålet avvises fra denne domstol. Det vises til at søksmålet gjelder erstatningskrav fra utleier. For denne søksmålstype gjelder ingen særlig søksmålsfrist i husleieloven. Kravet kunne vært gjort gjeldende som selvstendig søksmål. Hensett til Robert Hermansens adresse ville Bergen byrett også da vært korrekt verneting. Under disse omstendigheter kan det uansett ikke ha betydning at kravet ikke ble reist i form av eget søksmål.
En annen sak er at dersom hovedanken ikke for noen del kommer til realitetsbehandling, vil en en aksessorisk motanke falle bort, noe som i og for seg ikke er bestridt. BSB anfører imidlertid at fristen for anke er to måneder, og at motanken således tilfredsstiller kravene for selvstendig anke.
Erstatningskravet gjelder følger av at Robert Hermansen misligholdt leieforholdet. Hovedbestanddelene er tapte leieinntekter og kostnader forbundet med å tilbakeføre leiligheten i den stand den var. Lagmannsretten finner at erstatningskravet omfattes av ankefristen på 14 dager i husleieloven §51 første ledd annet punktum. Lagmannsretten viser til erstatningskravets nære tilknytning til eierforholdet, jfr. Rt-1988-488 og Rt-1993-1135, og til at kravet er rettet mot Robert Hermansen i egenskap av leietaker, jfr. sistnevnte kjennelse. For huseieren gjelder det ingen søksmålsfrist i et slikt tilfelle, men motsøksmålet gjelder likevel "tvistemål om leieforhold", jfr husleieloven §51. Motanken er dermed for sent fremsatt. BSB har ikke begjært oppreisning mot fristoversittelsen.
Det som er sagt gjelder for det tilfellet at Herrmansens anke er avgrenset til å gjelde dommen i hovedsøksmålet. I den utstrekning det måtte være anket over dommen i motsøksmålet, kan det inngis aksessorisk motanke til denne delen av hovedanken.
Umiddelbart kan spørsmålet synes noe uklart. Ankeerklæringen kan oppfattes slik at det også er anket over byrettens dom i motsøksmålet. Det synes, reelt sett, å være anket over byrettens dom i sin helhet, og først og fremst over avgjørelsen i hovedsøksmålet. Dersom Hermansen skulle få medhold i sitt erstatningskrav, er det ikke forenlig med at boligselskapet også gis medhold. Det er imidlertid lite som tyder på at Hermansen har ment å fremme noen særskilt anke for så vidt gjelder dommen i motsøksmålet. I den påstanden som endelig ble nedlagt under saksforberedelsen, og som ble opprettholdt under ankeforhandlingen, er byrettens dom i motsøksmålet heller ikke berørt i hovedanken. Derimot legges det ned påstand om frifinnelse i motanken. For så vidt kan det, i den utstrekning det opprinnelig var meningen å påanke dommen i motsøksmålet isolert, synes som anken er trukket tilbake. For spørsmålet om motanken faller bort eller ikke, er det uten betydning om anken trekkes, eller den faller bort av andre grunner. Riktig nok kan det, dersom det ikke inngis egen anke, ikke nedlegges frifinnelsespåstand i motanken isolert. Frifinnelse måtte imidlertid langt på vei bli en reell konskvens dersom Hermansen fullt ut fikk medhold i sitt søksmål.
Hvordan dette er å forstå er ikke helt lett å si. Lagmannsretten finner å måtte legge avgjørende vekt på partenes anførsler i denne forbindelse. Hermansen har således anført at motanken må falle bort dersom det legges til grunn at hans søksmål er for sent anlagt. Det er således ikke anført at hovedanken gjelder forhold som uansett må komme til behandling. Boligselskapet har på sin side anført at motanken er inngitt innen fristen for selvstendig anke, og at den av den grunn må fremmes. Derimot har selskapet ikke anført at den må komme til behandling på annet grunnlag, dersom Hermansens søksmål, som påstått av selskapet, blir avvist. Slik forholdene ligger til rette, finner lagmannsretten å måtte oppfatte hovedanken slik at den gjelder dommen i hovedsøksmålet og dermed ikke for noen del kommer til realitetsavgjørelse. Motanken fra BSB, som lagmannsretten har funnet å være aksessorisk, faller følgelig bort, jfr tvistemålsloven §362 annet ledd.
Etter dette må byrettens dom i hovedsøksmålet oppheves, og søksmålet fra Robert Hermansen avvises fra byretten. Byrettens avgjørelse i motsøksmålet blir stående.
Spørsmålet om saksomkostninger avgjøres i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 annet ledd jfr. §175 første ledd når det gjelder hovedsøksmålet for byretten, idet lagmannsretten ikke har funnet grunn til å anvende noen unntaksregel. Det samme gjelder for anken og for motanken.
Byrettens omkostningsavgjørelse vedrørende motsøksmålet er rettskraftig avgjort, idet tvistegjenstanden i motanken ikke har vært gjenstand for realitetsprøvelse av lagmannsretten, og det ikke er benyttet rettsmiddel særskilt mot omkostningsavgjørelsen. For øvrig har byretten fastsatt saksomkostningene samlet for hovedsøksmål og motsøksmål, og tilkjent byggeselskapet sakskostnader i medhold av tvistemålsloven §172 første ledd. Selv om lagmannsretten baserer sin avgjørelse i hovedsøksmålet på tvistemålsloven §175, blir resultatet reelt det samme. På denne bakgrunn finner lagmannsretten at byrettens omkostningsavgjørelse kan stadfestes.
I hovedanken finner lagmannsretten at Hermansen bør pålegges å betale saksomkostninger i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §175 første ledd. Advokat Berle har levert omkostningsoppgave som viser samlede utgifter på kr 47125,- for så vidt gjelder behandlingen for lagmannsretten. Av dette er kr 35000 salær til prosessfullmektigen, resten utgifter, deriblant kr 11875 i ankegebyr.
For så vidt gjelder hovedanken, har BSB ikke betalt ankegebyr til De andre utgiftene, kr 35250, antar lagmannsretten for den største del har sammenheng med hovedanken. Lagmannsretten setter omkostningene til kr 25000,-.
I motanken vil Hermansen bli tilkjent saksomkostninger i medhold av tvistemålsloven §175 første ledd. Advokat Albrektsen har oppgitt at kostnadene forbundet med denne er salær og utgjør kr 16000,-. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn.
Kjennelsen er avsagt med slik dissens som fremgår ovenfor.
Slutning :
I hovedanken:
1. Byrettens dom pkt. 1 oppheves og hovedsøksmålet avvises fra byretten.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten, betaler Robert Hermansen innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse til A/S Bergens Sporveisfunksjonærers Byggeselskap kr 25000,- - kronertjuefemtusen -.
3. Byrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.
I motanken:
1. Motanken fra A/S Bergens Sporveisfunksjonærers Byggeselskap over byrettens dom pkt. 2, motsøksmålet, avvises.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten, betaler A/S Bergens Sporveisfunksjonærers Byggeselskap innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse til Robert Hermansen kr 16000,- - kronersekstentusen.