LG-1993-537
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-07-29 |
| Publisert: | LG-1993-00537 |
| Stikkord: | Erstatningsrett i kontraktsforhold |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Bergen byrett Nr. 92-01320 A/02 - Gulating lagmannsrett LG-1993-00537 A. Rettskraftig. |
| Parter: | Ankende part: Fana Sparebank Eiendom AS (Prosessfullmektig: Advokat Per Erland, Bergen). Motpart: Herman J. Tresselt (Prosessfullmektig: H.r. advokat Frithjof Ths. Eeg, v/advokat Hjalmar Olseth jr., Bergen). |
| Forfatter: | Lagmann Danielsen, Lagdommer Lunde, Kst. lagdommer Heinfjell |
| Lovhenvisninger: | Eiendomsmeglingsloven (1938) §11, Tvistemålsloven (1915) §180, Skadeserstatningsloven (1969) §5-2, Panteloven (1980) §1-5, Eiendomsmeglingsloven (1989) |
År 1994 den 29. juli ble av Gulating lagmannsrett i ankesak nr. 93-00537 avsagt slik Dom :
Saken gjelder erstatningskrav i forbindelse med mekling ved salg av fast eiendom.
Salget gjaldt Herman Jebe Tresselts eiendom, eneboligen Lille Skjolddalen 19 på festet grunn gnr. 40 bnr. 503 i Fana/Bergen. Mekler i saken var Fana Sparebank Eiendomsavdeling - nå Fana Sparebank Eiendom AS. Eiendommen ble solgt til Marianne Windheim ved kjøpekontrakt av 28. juni 1990. Kjøper misligholdt sine betalingsforpliktelser og etter heving ble eiendommen solgt til annen kjøper. Herman J. Tresselt fremmet ved stevning av 2. juni 1992 erstatningskrav mot Fana Sparebank Eiendom AS. Kravet gjaldt for det første Herman Tresselts oppfyllelsesinteresse, differansen mellom avtalt kjøpesum og det eiendommen senere ble solgt for, hvilket utgjorde kr 175000,-. Kravet gjaldt videre et direkte tap på kr 72920,- som var renter m.v. på et lån på kr 600000,- som kjøperen tok opp i Alfa for å finansiere kjøpet, og hvor Herman Tresselt hadde stilt tredjemannspant i den solgte eiendom.
Når det gjelder sakens nærmere faktiske omstendigheter viser og slutter lagmannsretten seg til byrettens dom side 1 - 6.
Bergen byrett avsa dom i saken 8. mars 1993 med slik domsslutning:
"1. Saksøkte Fana Sparebank Eiendom AS tilpliktes innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale kr 72920,- - kronersyttitotusennihundreogtjue - i erstatning til saksøker Herman J. Tresselt, med tillegg av 15 - femten - pst. rente p.a. fra 11. februar 92 til betaling skjer.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Fana Sparebank Eiendom AS har i rett tid påanket dommen og gjør i det vesentlige gjeldende de samme anførsler som for byretten, jfr. byrettens gjengivelse.
Det er i hovedsak anført:
For at Fana Sparebank Eiendom AS skal bli pålagt erstatningsansvar må det foreligge et ansvarsgrunnlag, adekvat årsakssammenheng og et tap. Det gjøres gjeldende at ingen av disse betingelser foreligger.
Angående spørsmålet om ansvarsgrunnlag vil Herman J. Tresselt måtte godtgjøre at mekleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Vurderingen skal skje etter dagjeldende eiendomsmeglingsloven av 1938 §11, hvoretter mekleren skal utføre sitt verv overensstemmende med god forretningsskikk. Når det gjelder hva som ligger i god forretningsskikk i denne sammenheng, er vist til en del rettspraksis. I den foreliggende sak har mekleren opptrådt etter god meklerskikk og Herman J. Tresselt har i realiteten fått mer service og oppfølging enn det som er vanlig i slike oppdrag. Det er vist til vitneforklaring angående hyppige møter og drøftelser med Tresselt etterhvert som oppdraget utviklet seg og det oppstod problemer.
Når det gjelder den del av tvisteforholdet som nå behandles er anført at Tresselt ble gjort oppmerksom på at pantsettelseserklæringen ikke bare gjaldt kr 600000,-, men også renter av det lån kjøperen hadde tatt opp i Alfa. Det gjøres gjeldende at dette forhold var drøftet tidligere med Tresselt og måtte være kjent da han og ektefellen undertegnet 6. juli 1990. Når Tresselt har forklart at pantsettelsen gjaldt kr 600000,- og at han var ukjent med at den omfattet rentene, må dette bero på erindringssvikt. Lånedokumentet var for øvrig til stede da pantsettelseserklæringen ble undertegnet. Møtet var kort og lånedokumentet ble antagelig ikke opplest eller gjennomgått, men dette var heller ikke nødvendig. Det som her er anført vil være tilstrekkelig til at Fana Sparebank Eiendom AS må frifinnes.
Subsidiært er anført at om rentene og renterisikoen ikke var spesielt drøftet med Tresselt kan ikke dette være avgjørende. Det er uomtvistet at forskjellige risikomomenter var drøftet og kjent for Tresselt, og det må være tilstrekkelig til at ansvar er avskåret. Det er vist til at kr 580000,- og ikke kr 600000,- ble overført, og det er vist til offentlige avgifter, festeavgift og risiko for eventuelt manglende innbetaling av leie, samt mulige utgifter i forbindelse med eventuell utkastelse og tap ved dekningssalg. Alle disse usikre momenter, som både ble drøftet med mekleren og i familieråd, gir for øvrig også klare indikasjoner på at også rentespørsmålet har vært drøftet med mekleren.
Det er også gjort gjeldende at erstatningskravet knyttet til de renter Tresselt måtte betale i forbindelse med kjøpers mislighold av lånet i realiteten er et krav om erstatning for oppfyllelsesinteressen. Et slikt krav er det i alle fall ikke grunnlag for, og det er vist til byrettens upåankede avgjørelse.
Det er videre gjort gjeldende at det ikke foreligger årsakssammenheng. Det er særlig fremholdt at Tresselt ville solgt til Windheim, selv om han visste om renterisikoen. Det er vist til de øvrige usikre faktorer som han aksepterte og at Tresselt var svært oppsatt på salg - samt at eiendomsmarkedet var sterkt fallende på dette tidspunkt. Det er også anført at Tresselt kunne unngått tap hvis han straks hadde hevet og foretatt dekningssalg da kjøperen misligholdt lånet. Det vil også være Tresselt som har bevisbyrden for at han ikke ville gått inn på avtalen, hvis renterisikoen var kjent.
Hadde Tresselt hevet i januar 1991 da kjøperen misligholdt forpliktelsen til å betale restkjøpesummen, ville heller ikke rentekravet vært aktuelt.
Når det gjelder manglende økonomisk tap er særlig anført at Tresselt hadde fordelen av det utbetalte beløp stort kr 580000,- i ett år og 4 - 5 mnd., og at dette klart vil overstige det beløp som kreves. Det er også i denne sammenheng vist til det som er anført om oppfyllelsesinteressen.
Det er videre påberopt lempning etter skyldfordelingsprinsippet i skadeserstatningsloven §5-2 i.f. Slik fordeling anføres å være rimelig og det er bl.a. påberopt at Tresselt i alle fall burde spurt etter obligasjonen da han samtykket i pantsettelsen.
Til støtte for sitt syn har Fana Sparebank Eiendom AS vist til en del teori og særlig til Eidsivating lagmannsretts dom av 31. august 1992 i sak 91-2105 A.
Fana Sparebank Eiendom AS har lagt ned slik påstand:
"1. Fana Sparebank Eiendom A/S frifinnes.
2. Herman Jebe Tresselt dømmes til å betale sakens omkostninger både for Bergen Byrett og Gulating Lagmannsrett."
Herman J. Tresselt har vist til byrettens dom. Han gjør i det vesentlige gjeldende:
Det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet i kontraktsforhold, idet Fana Sparebank Eiendom AS har opptrådt i strid med god forretningsskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven fra 1938 §11, hvor god forretningsskikk tilsvarer betegnelsen god meklerskikk i den nye loven.
Det foreligger en streng lojalitetsplikt i kontraktsforholdet mellom mekler og selger, hvor mekleren plikter å gi selgeren all nødvendig og tilstrekkelig informasjon. Dette var særlig viktig i den spesielle situasjon selgeren ble involvert i, ved at kjøpesummen ble oppdelt og hvor den første del ble finansiert ved kjøpers lån i Alfa og hvor selgeren stilte eiendommen i pant for lånet. Det må ved aktsomhetsvurderingen legges vekt på at mekleren var den sakkyndige i forholdet, mens Tresselt hadde lite kjennskap til slike transaksjoner og hva de innebar. I faktisk henseende anføres at Tresselt aldri fikk noen opplysning om at pantsettelsen også omfattet renter. Det som var sagt var at han hadde sikkerhet ved fortsatt å være hjemmelshaver til eiendommen, men at han stilte eiendommen som sikkerhet for kjøpers lån stort kr 600000,-. Det ble heller ikke brukt andre betegnelse som f.eks. kausjon, og som kunne gi holdepunkter for at sikkerheten var mer omfattende enn kr 600000,-. Det må videre etter bevisførselen være klart at underskrivningen fant sted i et meget kort møte og at intet fra pantobligasjonen angående renter eller annet ble lest opp eller omtalt. Tresselt har aldri sett obligasjonen eller fått noen form for skriftlig informasjon fra mekleren. Noen muntlig informasjon om mulig renteansvar ble heller ikke gitt før underskrift, og det vises til partsforklaring. Det er for øvrig Fana Sparebank Eiendom AS som har bevisbyrden for at nødvendig informasjon ble gitt, og slikt bevis er ikke ført.
Det anføres videre å være åpenbart uholdbart at Tresselt skulle være avskåret fra å gjøre erstatningskravet gjeldende for manglende opplysninger om renterisikoen, fordi han hadde påtatt seg risiko i tilknytning til offentlige avgifter, festeavgift, eventuell manglende innbetaling av leie osv. Det sentrale må være at han manglet opplysning om en risiko som kunne gjelde et betydelig beløp, og at det etter Tresselts oppfatning ville medført at han ikke hadde solgt til Windheim.
Hva angår størrelsen og risikoen er bl.a. vist til at det gjaldt 12,75 % rente av et betydelig beløp, og at det gjaldt halvårlige renter som forfalt etterskuddsvis. Når man eventuelt ble kjent med et mislighold ville det allerede være påløpt over ett halvt års rente. Det er i den sammenheng vist til at ved mislighold av rentebetalingen pr. 1. juli 1991 ble Tresselt først ut på høsten 1991 kjent med misligholdet og at han skulle være ansvarlig.
Etter Tresselts oppfatning burde mekleren, som hadde alle opplysninger om hva pantet omfattet og størrelsen av rente med forfall etterskuddsvis, gitt nødvendig informasjon og tatt risikoen opp til drøftelse - og Fana Sparebank Eiendom AS må svare for det foreliggende tap. Til støtte for sitt syn om erstatningsansvar i den foreliggende sak er særlig påberopt Rt-1988-7. Det anføres å være større grunn til å pålegge ansvar i den foreliggende sak, enn i den påberopte sak hvor ansvaret ble knyttet til manglende opplysninger om etterfølgende skattemessige virkninger.
Når det gjelder tapets størrelse er vist til dokumentasjon. Det foreligger et rent tap som er påført Tresselt og har intet å gjøre med oppfyllelsesinteressen, som for øvrig ble prosedert for byretten og hvor byrettens avgjørelse er godtatt.
Angående årsakssammenheng er anført at kjennskap til renterisikoen ville medført at eiendommen ikke ville blitt solgt til Windheim. Anførselen om heving i januar 1991, da Windheim misligholdt den betaling som da forfalt, er også uholdbar. Tresselt tok risikoen videre når det gjaldt restkjøpesummen, men hadde fortsatt intet kjennskap til renterisikoen. Rentebetalingen ble for øvrig misligholdt pr. 1/7-1991. Først ut på høsten fikk Tresselt kjennskap til at det var pant i eiendommen også for rentene. Fra det tidspunkt han fikk denne kunnskap ble alt som var mulig gjort for å begrense tapet.
Tresselt har videre imøtegått anførslen om at tap ikke foreligger fordi Tresselt har hatt fordelen av utbetaling av kr 580000,-. Dette må sees i sammenheng med at Tresselt ikke disponerte huset. Kjøperen var flyttet inn og betalte en redusert husleie som følge av delvis betalt kjøpesum. Noen fordel som går til fradrag foreligger da ikke.
Tresselt har videre anført at det ikke er grunnlag for lemping av erstatningsansvaret. Det er bl.a. anført at skadeserstatningsloven §5-2 bare kan nyttes når det er spørsmål om erstatning utenfor kontraktsforholdet.
Herman J. Tresselt har lagt ned slik påstand:
"1. Byrettens dom pkt. 1 stadfestes, - med følgende endring etter siste komma "Med tillegg av 15 % - femten % - rente p.a. fra 11. februar 92 til 31. desember 93, og 12 % - tolv % - fra 01. januar 94 til betaling skjer. (Domsslutningen blir således "saksøkte Fana Sparebank Eiendom AS tilpliktes innen 2 uker fra dommens forkynnelse å betale kr 72920,- -kronersyttitotusennihundreogtyve - i erstatning til saksøker Herman J. Tresselt, med tillegg av 15 % rente p.a. fra 11. februar 92 til 31. desember 93 og 12 % fra 01. januar 94 til betaling skjer").
2. Herman J. Tresselt tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
For lagmannsretten har Herman J. Tresselt avgitt partsforklaring og det er avhørt to vitner. Det er foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten.
Det avgjørende spørsmål i saken vil være om Fana Sparebank Eiendom AS har opptrådt i strid med god forretningsskikk i kontraktsforholdet med Herman J. Tresselt angående salg av hans eiendom. Det er eiendomsmeglingsloven av 1938 §11 som kommer til anvendelse i foreliggende sak, men god forretningsskikk innebærer ikke noe annet enn god meklerskikk i den nye eiendomsmeklerlov. Det må legges til grunn at en mekler, som profesjonell mellommann, må ha plikt til å gi opplysninger om faktiske og rettslige forhold som har betydning for handelen og gjennomføringen av denne, jfr. NOU 1987:14, 65. I den foreliggende sak var oppgjørsform og det forhold at selgeren stilte tredjemannspant for kjøpers lån såvidt spesielt at det var en særlig oppfordring til informasjon og drøftelse med Tresselt. Fana Sparebank Eiendom AS var vel kjent med pantobligasjonen og dens størrelse, at pantet omfattet renter og at disse forfalt halvårlig og etterskuddsvis. Dette innebar en relativt betydelig risiko, hvor det allerede ved ett mislighold ville påløpe et ansvar på ca kr 40000,-. Lagmannsretten finner det relativt klart at det ligger til meklerens plikter i et slikt tilfelle å informere og klargjøre overfor Tresselt at hans eiendom ikke bare skulle hefte for selve lånet, men også for rentene.
Det blir således et avgjørende spørsmål om Tresselt har fått slik informasjon.
Herman J. Tresselts underskrift er knyttet til følgende formulering:
"Som hjemmelhaver til den pantsatte eiendom samtykker jeg herved i pantsettelsen."
Teksten gir her ingen direkte holdepunkter for sakens avgjørelse, og dette er heller ikke hevdet fra noen av sidene. Originaldokumentet har ikke kunnet skaffes til veie. På fremlagt tinglysingsgjenpart er tekst og underskrift på eget ark. Etter bevisførselen legges til grunn at Tresselt, samt hans ektefelle og vitner, skrev under 6. juli 1990 i et kort møte. Det legges videre til grunn at pantobligasjonen var til stede, men at intet ble lest opp fra denne og at det heller ikke ble opplyst noe om pantobligasjonens nærmere innhold. Lagmannsretten legger også til grunn Tresselts forklaring om at han ved underskriften og helt til ut på høsten 1991 var av den oppfatning at han kun hadde stilt eiendommen som sikkerhet for lånebeløpet kr 600000,-. Det er på det rene at det ikke foreligger noen form for skriftlig informasjon fra Fana Sparebank Eiendom AS, som imidlertid anfører at muntlig informasjon ble gitt til Tresselt før underskrift fant sted. Slik sett står påstand mot påstand. Etter lagmannsrettens oppfatning har eventuell informasjon i alle fall ikke vært gitt på slik måte at Tresselt har forstått at han også heftet for rentene, og dette må være meklers ansvar. Det skal også generelt nevnes at det i slike tilfeller vil påligge mekleren å godtgjøre hvilken informasjon som er gitt. Fana Sparebank Eiendom AS måtte også være klar over at renteansvaret og dets størrelse var av betydning for Tresselts vurdering av salget.
Det er etter dette lagmannsrettens oppfatning at Fana Sparebank Eiendom AS har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Når det gjelder grensen for når slikt ansvar kan foreligge vises særlig til Rt-1988-7, som finnes å sette videre grense for slikt ansvar enn hva man står overfor i foreliggende sak.
Fana Sparebank Eiendom AS har subsidiært anført at ansvar for manglende opplysninger om renteansvaret må være avskåret fordi Tresselt var kjent med og hadde påtatt seg risiko i andre relasjoner, som nevnt i anførslene. Synspunktet finnes uholdbart. Det må foretas en selvstendig vurdering når det gjelder manglende opplysninger om renteansvaret. At Tresselt har godtatt andre vilkår som innebar økonomisk risiko må i denne sammenheng være uten betydning, men kan ha relasjoner til spørsmålet om årsakssammenheng.
Lagmannsretten kan heller ikke se at kravet om dekning av kjøpers misligholdte rentebetalinger på sitt lån er en del av oppfyllelsesinteressen, slik Fana Sparebank Eiendom AS har anført. Spørsmålet om årsakssammenheng har voldt en viss tvil. Lagmannsretten er imidlertid blitt stående ved at det må antaes å være mest nærliggende at Tresselt ville kastet seg på salget til Windheim, hvis han i tillegg til det som ellers lå i kontraktsforholdet angående risiko hadde visst om renteansvaret, en risiko som kunne bli av betydelig omfang - jfr. panteloven §1-5. Det vises i denne sammenheng til Tresselts forklaring og at man hadde hatt drøftelser innen familien og allerede var i tvil om man skulle gå inn på salg til Windheim. Det var mulig å reversere det kjøp Tresselt hadde gått inn på, eller man kunne lagt eiendommen ut til salg på nytt - slik det senere ble gjort.
Mulighetene for heving i januar 1991, da Windheim misligholdt restbetalingen, må være uten betydning idet Tresselt på dette tidspunkt var ukjent med renteansvaret. Det skal videre bemerkes at kjøperens lån ble misligholdt 1. juli 1991 med et halvt års renter og at Tresselt først ble kjent med dette og ansvaret ut på høsten 1991. Det første skriftlige som kan sees å foreligge er for øvrig brev av 20. november 1991 fra Alfa til Windheim med gjenpart til mekleren, og relativt kort tid senere fant oppgjør sted. Det kan således heller ikke sees at Tresselt har hatt noen muligheter for å begrense tapet.
Det er videre også anført at Tresselt ikke har lidt noe tap fordi han har hatt kr 580000,- til disposisjon i ett år og 4 - 5 måneder. Lagmannsretten er her enig i det som er anført av Tresselt. Disposisjonsretten til huset var gått over på kjøper. Tresselt hadde til gjengjeld mottatt en del av kjøpesummen og i tillegg skulle han ha en redusert leie som kun var kr 3300,- pr. måned. Dette innebar totalt sett ingen fordel i relasjon til den eierposisjon han hadde.
Lagmannsretten finner ikke grunnlag for anvendelse av skadeerstatningsloven §5-2.
Byrettens dom blir etter dette stadfestet, men med korreksjon for senere renteendring.
Anken har ikke ført frem og i overensstemmelse med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd blir Fana Sparebank Eiendom AS pålagt å betale saksomkostninger idet særlig omstendigheter som bør frita ikke finnes å foreligge. Det er inngitt saksomkostningsoppgave som legges til grunn. Saksomkostningene fastsettes således til kr 44000,- som i sin helhet er salær.
Dommen er enstemmig.
Slutning :
1. Fana Sparebank Eiendom AS tilpliktes innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale kr 72920,- - kronersyttitotusennihundreogtyve - til Herman Jebe Tresselt, med tillegg av 15 - femten - prosent rente p.a. fra 11. februar 1992 til 31. desember 1993 og 12 - tolv - prosent rente p.a. fra 01. januar 1994 til betaling skjer.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Fana Sparebank Eiendom AS kr 44000,- - kronerførtifiretusen - til Herman Jebe Tresselt.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.