LG-1993-680
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1994-06-06 |
| Publisert: | LG-1993-00680 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Indre Sogn heradsett Nr. 92-00068 B - Gulating lagmannsrett LG-1993-00680 B. Rettskraftig. |
| Parter: | Saksøker: Sogndal kommune (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm, Oslo). Saksøkt: Sameiet Rutlin: Eirik Rutlin, Knut Rutlin, Stig Rutlin, Nils Rutlin (Prosessfullmektig: H.r.advokat Erik Bryn, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Vestrheim med skjønnsrettsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §10, Plan- og bygningsloven (1985) §35, §67, Plan- og bygningsloven (1985) |
År 1994 den 6. juni ble av Gulating lagmannsrett i overskjønnssak nr. 93-00680 avhjemlet slikt Overskjønn :
Indre Sogn herredsrett avhjemlet 23. april 1993 enstemmig skjønn i anledning Sogndal kommunes ekspropriasjon av et areal på ca 21 da. av saksøktes eiendom, gnr. 22 bnr. 1, Rutlin i Sogndal. Eiendommen inngår i kommunens reguleringsplan av 27. juni 1991, godkjent av fylkesmannen 24. januar 1992. Reguleringsplanens bakgrunn var vedtak av Fylkestinget i Sogn og Fjordane i 1988 om at ny psykiatrisk døgn- og daginstitusjon (PDD-institusjon) for Indre Sogn skulle legges til Sogndal. Det ble ikke oppnådd avtale om frivillig avståelse. Sogndal kommunestyre vedtok 20. februar 1992 å ekspropriere "alt areal av gnr 22 bnr 1, Rutlin, som i reguleringsplan "Studentheimen - Bjelle" godkjend 27. juni 91 er regulert til offentleg føremål, trafikkføremål, friareal og spesialområde for kommunalteknisk verksemd." Kommunestyret vedtok samtidig bl.a. å kreve rettslig skjønn for fastsettelse av erstatning som følge av ekspropriasjonen. Grunneierne påklaget ekspropriasjonsvedtaket, men klagen førte ikke frem. Kommunens skjønnsbegjæring er datert 14. april 1992.
Herredsrettens skjønn har slik slutning:
"1. Skjønnet blir fremja på dei vilkår og med dei erstatningssummar som går fram av rettsboka framanfor.
2. Sogndal kommune v/ordføraren ber dei lovsette utgiftene med skjønnet.
3. Til dekking av juridisk hjelp for saksøkte nr. 1 betalar Sogndal kommune v/ordføraren til h.r.advokat Erik Bryn, Oslo, 94406 - nittifiretusenfirehundreogsekskroner - innan 2 - to - veker frå forkynninga av dette skjønnet."
Av skjønnsgrunnene fremgår at erstatningen ble fastsatt slik:
"1. Grunnpris kr 150,- pr. m2
2. Hus med tomt og hage (600 m2) - omsetnadsverdi kr 720000,-."
Grunnprisen ble fastsatt som en strøkpris. Herredsretten har videre bl.a. lagt til grunn at det skal betales 12 % rente p.a. av erstatningssummen regnet fra 14. april 1992 samt rentesrente. Når det gjelder partenes anførsler for herredsretten og hva herredsretten ellers la til grunn, vises det til herredsrettens skjønn.
Sogndal kommune har i rett tid begjært overskjønn for så vidt gjelder erstatningens post 1: grunnerstatning kr 150,- pr. må. Det er i overskjønnsbegjæringen uttalt at den retter seg både mot skjønnets rettsanvendelse og dets bevisvurdering. I sitt tilsvar har sameiet Rutlin gjort gjeldende at grunnerstatningen er satt for lavt. Sameiet har senere inngitt aksessorisk begjæring om overskjønn vedrørende underskjønnets fastsettelse av erstatningen for hus med tomt og hage, erstatningspost 2 nevnt foran.
Overskjønnsforhandling ble avholdt i Heradshuset i Sogndal 3. og 4. mai 1994. For Sogndal kommune møtte prosessfullmektigen, advokat Svein Arild Pihlstrøm. Sameiet Rutlin var representert ved Eirik Rutlin, som er en av de fire sameierne, samt av prosessfullmektigen, h.r.advokat Erik Bryn. Til stede var dessuten avdelingsingeniør Eirik Røysi, som har vært kommunens saksbehandler i den aktuelle sak under store deler av denne. Eirik Rutlin og Eirik Røysi forklarte seg for lagmannsretten. Retten mottok også forklaring fra de oppnevnte sakkyndige, markedssjef Geir Goffeng og fylkesgeolog Bjørn F. Russenes, med utgangspunkt i den felles, skriftlige erklæring disse har avgitt forut for sine forklaringer som rettsoppnevnte sakkyndige også for herredsretten og med visse tilføyelser på bakgrunn av bl.a. observasjoner under lagmannsrettens befaring. Det ble under overskjønnsforhandlingen foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser, samt vist til materiale av juridisk art. Sogndal kommune meddelte under forhandlingene at man ikke hadde bemerkninger til og heller ikke særskilt omkostningskrav i anledning saksøktes frafallelse, meddelt i prosesskriv av 13. april 1994, av den aksessoriske begjæringen om overskjønn vedrørende erstatningen for hus med tomt og hage, erstatningspost 2. For øvrig fremstår saken for lagmannsretten i omtrent samme stilling som for herredsretten.
Saksøkeren, Sogndal kommune, har i det vesentlige anført:
Det er områdets utbyggingsverdi som skal fastsettes og erstattes. Kommunen gjør således ikke gjeldende at verdien som fruktdyrkingsareal er avgjørende eller at bruk for PDD-institusjon innebærer noen begrensning, og disse spørsmål ble avklart mellom partene før underskjønnet. Partene er imidlertid uenige om bl.a. tomteverdiens størrelse. Kommunen mener at herredsretten ikke har tatt hensyn til individuelle, herunder topografiske, forhold som påvirker verdsettelsen. Av det arealet overskjønnet gjelder, utgjør ca 12-13 da. et platå, mens ca 8 da. er skråninger som ikke kan bebygges. Det må dessuten tas hensyn til bygging av atkomstvei og stikkveier. Arealet er heller ikke direkte byggeklart med vann og kloakk. En eventuell utbygger vil måtte påregne å få refusjonskrav etter plan- og bygningsloven refusjonsbestemmelser. Eventuelt må det ved verdsettelsen ses bort fra den fordel som følger av kommunens veianlegg m.v., jfr. ekspropriasjonserstatningsloven (vederlagsloven) §5 tredje og fjerde ledd. Disse forholdene har herredsretten vurdert uriktig, og grunnerstatningen er dermed blitt for høy. Det kan gjennom reguleringsplanen bestemmes hvorledes det skal bygges ut. Reguleringsplanen må følges, også av retten, når det gjelder de tekniske forutsetninger for utbygging, herunder m.a. atkomstveier, jfr. bl.a. Høyesterettsavgjørelser inntatt i Rt-1993-166, Rt-1993-409 og Rt-1993-496.
Når det nærmere gjelder verdsettelsen, har kommunen bl.a. anført at man mener underskjønnet har foretatt en korrekt vurdering av de sakkyndiges erklæringer og andre fremkomne opplysninger vedrørende grusforekomstene i området. Underskjønnet har således ikke avvist realiteten i de sakkyndiges uttalelser, men herredsretten er, ut fra tidsaspektet, kommet til at ekspropriasjonsområdet sett under ett vil tape mer enn det vil vinne dersom man legger til grunn bruk også som grusuttak. Dette gjelder også om man vurderer spørsmålet ut fra den av de sakkyndige nå antydede høyeste kubikkmeterpris, kr 14,-. Et eventuelt uttak av grus kan ikke foretas i en engang. Et aktuelt årlig forbruk/uttak kan være 5000 m2. Det vil da gå 25-30 år før alt er tatt ut. Korrekt diskonteringsrente bør være i størrelsesorden mellom 5 % og 7 %.
Kommunen har vist til diverse andre skjønnsavgjørelser samt til eiendomssalg, og visse eiendommer er påvist under befaringen. Ut fra regneeksempler, basert på utbyggingskostander på til sammen ca kr 3000000,-. og en forutsetning om salg av 16 tomter på 600 må, for kr 200000,- pr. tomt, er anført at omkostningene så vidt vil bli dekket. Dersom beregningene baseres på salg av 16 tomter kr 250000,- eller kr 300000,-, vil overskuddet tilsvare henholdsvis ca kr 70,- pr. må eller ca kr 100,- pr. må for hele arealet.
Sogndal kommune har nedlagt slik påstand:
"Overskjønnet fremmes."
Saksøkte, Sameiet Rutlin, som består av brødrene Eirik Rutlin, Knut Rutlin, Stig Rutlin og Nils Rutlin, har i det vesentlige anført:
Den foreliggende sak kan sies å gjelde et avtalt skjønn, som er basert på forutsetninger partene er enige om, herunder at verdsettelse skal foretas pr. 1992.
Partene er enige om at det skal fastsettes erstatning ut fra tomteverdi. Den aktuelle bruk til PDD-institusjon er så vidt spesiell, at det må ses bort fra denne. Det avgjørende vil være hva som er en naturlig og påregnelig regulering av området, ikke en eventuell spesiell regulering. Retten må ha som utgangspunkt hvilken verdi området har til utbyggingsformål. Spørsmålet er således hva området ville kunne selges for. Det er samtidig rettens juridiske plikt å finne frem til én generell pris for hele området. Kommunen kan ikke erverve grunn til veianlegget, uten å betale for denne grunnen. Den aktuelle veien er entydig kostnadskrevende på grunn av PDD-institusjonen. Det vil være trafikk til denne døgnet rundt, og en slik institusjons pasienter er en utsatt gruppe i trafikken. Den aktuelle veien skal for øvrig føre frem til både en ballplass og en barnehage. Det er naturlig - og må tas hensyn til - at disse arealene vil kunne gå over til å være byggetomter, når de får veiforbindelse. Den nærmere utnyttelse av arealet, vil bl.a. være avhengig av bebyggelsesplan, som ikke foreligger. Tettheten ved utbygging er et skjønnstema, og det må tas i betraktning at tett utbygging gir større sjanser for å oppnå høyere pris.
Sogndal er et vekstsenter, hvor det ikke er meget ubebygget areal igjen. Rutlinområdet, som de saksøktes slekt har hatt tilknytning til gjennom en rekke generasjoner, er et helt unikt område som ikke har sin like i Sogndal. Området vil ligge usedvanlig høyt i pris. Det ligger på dyp morenegrus, som kan bebygges uten sprengning. Når kommunen ønsker å erverve og å anlegge den nye PDD-institusjonen på Rutlineiendommen, må kommunen også være innstilt på å ta den merutgift som dette tomteervervet kan innebære i forhold til andre alternativer. Ved erstatningsfastsettelsen skal hele området vurderes som tomteland. Det bør i tillegg være aktuelt å tilkjenne en viss erstatning for salg av grus.
Verdien av det avståtte arealet bør være minimum kr 250,- pr. m2. Det er i denne forbindelse vist til vederlag fastsatt ved såvel skjønn som avtaler i anledning andre overdragelser, særlig i Sogndal, og det er påpekt at de vederlagene som er fastsatt ved skjønn, synes å ligge lavere enn de avtalte overdragelsesprisene. Ved overskjønnet bør det legges samme vekt på frivillige overdragelser som på vederlag fastsatt ved tidligere skjønn.
Saksøkte har nedlagt slik påstand:
"1. Erstatning for grunnavståelse av tomtearealet basert på en kvadratmeterpris stor kr 250,-
2. Erstatning for grus i nåværende grusuttak opp mot naturlig arrondering av bebyggelsen.
3. Erstatning for grus på tomteområdet som kunne vært tatt ut i forbindelse med tomteutnyttelse av ekspropriasjonsarealet.
4. Den av retten fastsatte erstatning tillegges 12% rente og rentes rente fra 14. april 1992 og til betaling skjer.
5. Sogndal kommune tilpliktes å dekke sakens omkostninger herunder utgifter til juridisk bistand samt Eirik Rutlins utgifter knyttet til rettsmøtet."
Lagmannsretten skal bemerke:
Lagmannsretten vurderer i store trekk saken på samme måte som herredsretten.
Det er ikke fremkommet innsigelser mot skjønnets fremme. Skjønnet anses hjemlet i plan- og bygningsloven §35, jfr. skjønnsprosessloven §4. Det er for lagmannsretten ikke fremkommet innvendinger mot at det legges til grunn de samme skjønnsforutsetninger som for herredsretten, og - som så langt saken er innbragt for lagmannsretten - lyder:
"1. Sogndal kommune erverver alt areal av eiendommen Rutlin gnr. 22 bnr. 1 som ligger innenfor reguleringsplan Studentheimen - Rutlin godkjent 27. juni 91. Arealet er vist på fremlagt areal- og eiendomsoversikt og er foreløpig beregnet til totalt ca 21275 må.
2. Eiendommen erverves med påstående bygninger og overtas av kommunen 14. april 1992. Fra dette tidspunkt betaler kommunen 12 % rente og rentesrente av den fastsatte erstatning til utbetaling skjer ved forfall 1 måned etter rettskraftig skjønn."
Som foran omtalt på side 3, omfatter overskjønnet ikke underskjønnets erstatningspost 2, hus med tomt og hage, 600 m2. Ut fra skjønnsforutsetningene og vederlagsloven §10, legges overtakelsesdatoen til grunn ved verdsettelsen.
For en viss, nærmere beskrivelse av ekspropriasjonområdet på Rutlin terrasse viser lagmannsretten til omtalen fra arkitektfirmaet LOCUS, inntatt i herredsrettens skjønn side 9-10. Vedrørende grusforekomstene i området nevnes at man under befaringen, på bakgrunn av foretatt gravearbeid på stedet, kunne foreta observasjoner av dypereliggende gruslag/avsetninger. De sakkyndige ga i sine forklaringer etter dette uttrykk for tilbøyelighet til å ville oppjustere kvalitetsanslaget, slik at massenes kvalitet ble ansett å være et sted mellom B og C, og det ble samtidig gitt uttrykk for at en pris et sted mellom kr 10,- og kr 14,- pr. enhet kanskje var mer korrekt enn det tidligere uttalte. Lagmannsretten antar, også når et slikt, høyere prisanslag pr. mø legges til grunn, at inntektene ved eventuelt uttak av grus ikke vil kunne bli så store at de vil kunne oppveie det verditap for området sett under ett, som eventuelt grusuttak vil føre til. Ved denne vurderingen har retten antatt at totalvolumet kan være i størrelsesorden ca 127000 m2 og at uttak, ut fra bl.a. tilbud og etterspørsel i lokalområdet, vil måtte foretas over en årrekke. Lagmannsretten er således kommet til at ekspropriasjonsområdet i sin helhet må verdsettes ut fra tomteverdien, og etter vederlagsloven §5. Det anses således ikke aktuelt å gi erstatning for grus eller grusuttak.
Når det nærmere gjelder utnyttelsen av eiendommen, bemerkes at lagmannsretten antar at den ikke har kompetanse til å foreta noen overprøving av eller å fravike reguleringsplanen, f.eks. hva angår veifremføring i området. Det legges således til grunn at en relativt betydelig del av det eksproprierte areal vil medgå til fremføring av vei. Grunnlagsinvesteringene til vei, vann og kloakk vil være i størrelsesorden som nevnt av herredsretten, kr 2641000,-. Lagmannsretten fastsetter verdien for området som strøkpris, og det ses bort fra den verdiøkning som de nevnte investeringer fører til, jfr. vederlagsloven §5 tredje og fjerde ledd. Lagmannsretten antar for øvrig samtidig at eventuelle refusjonskrav etter plan- og bygningsloven §67 ville være i samme størrelsesorden som de aktuelle investeringer, slik at fastsettelse av tomteverdien under hensyntagen til refusjonskrav som nevnt, ville føre til samme verdsettelse av området som lagmannsretten nå kommer til. Ved verdsettelsen legges det til grunn at det aktuelle, bebyggbare areal i utgangspunktet er ca 12 da. etter fradrag for bl.a. fremføring av hovedvei, og at ytterligere anslagsvis ca 1-2 da. kan påregnes å ville medgå til stikkveier. Overskjønnet omfatter ikke bygninger.
Det overtatte området fremstår etter lagmannsrettens vurdering som et svært attraktivt tomteområde. Området har en meget gunstig beliggenhet, på en terrasse noe høyere enn Sogndal sentrum, men samtidig i gangavstand fra sentrum. Området synes samtidig å ha en meget god plassering i Sogndal hva angår lys- og solforhold både i sommer- og vinterhalvåret. Ved bygging i området antas grunnarbeidskostnadene å ville bli meget lave. Området antas også å ville kunne utnyttes til relativt tett boligbebyggelse, uten at dette i tilfelle vil gå særlig ut over den pris som vil kunne oppnås pr. tomt. Det antas således å ville kunne oppnås høye råtomtpriser, også når det tas i betraktning at refusjonskrav på bakgrunn av grunnlagsinvesteringer m.v. vil kunne bli relativt høye. Ved den skjønnsmessige vurdering og fastsettelse av områdets tomteverdi, har lagmannsretten også sett hen til påberopte skjønnsavgjørelser og øvrige opplysninger om eiendomsoverdragelser m.v., uten at lagmannsretten for så vidt finner grunn til særskilt å nevne noen av disse.
Etter en totalvurdering av alle foreliggende opplysninger er lagmannsretten kommet til at grunnprisen for hele det avståtte området skal fastsettes til kr 160,- pr. m2.
Vedrørende omkostningsspørsmålet nevner lagmannsretten:
Under overskjønnsforhandlingene fikk saksøktes prosessfullmektig tillatelse til ettersendelse av omkostningsoppgave. Påstanden med hensyn til omkostningskravet fremgår av pkt. 5 i saksøktes foran refererte påstand. I omkostningsoppgave av 6. mai 1994 har h.r.advokat Erik Bryn oppgitt sitt omkostningskrav til kr 71020,-, hvorav kr 60000,- gjelder salær. Hertil kommer Eirik Rutlins utgifter til reise og opphold på ialt kr 3504,-. I følgeskriv til omkostningsoppgaven har prosessfullmektigen nevnt at hans forberedende arbeid bl.a. omfatter spørsmålet om endring i partenes avtale om rente og rentesrente fra 1992, hvilket kommunen ved sin prosessfullmektig tok opp med h.r.advokat Bryn forut for overskjønnet. Advokat Pihlstrøm har i brev av 13. mai 1994 gjort gjeldende at dette spørsmålet faller utenfor saksomkostningskravet og at h.r.advokat Bryns salærkrav ligger vesentlig høyere enn det som bør anses å gjelde nødvendige utgifter til juridisk bistand, jfr. skjønnsprosessloven §54, slik at det salær som tilkjennes, må reduseres i forhold til oppgaven. I skriv av 16. s.m. har h.r.advokat Bryn oversendt kopi av sakens timeliste og bl.a. anført at det faktiske timeforbruk er på 112,75 timer, mens hans salærkrav kun tilsvarer 75 timer, hvilket fastholdes, idet saken har vært spesiell og har krevet et ganske omfattende forarbeid. I brev av 19. s.m. har advokat Pihlstrøm fastholdt sitt standpunkt og bemerket at saken faktisk sto i samme stilling for overskjønnet som for underskjønnet.
Spørsmålet om hvilket omkostningsbeløp som skal tilkjennes, blir å avgjøre etter skjønnsprosessloven §54, som i første ledd fastsetter at saksøkeren skal erstatte saksøktes nødvendige utgifter i anledning av skjønnssaken. Lagmannsretten antar at vurderingen av salærkravets størrelse må foretas konkret, og at det i denne forbindelse bl.a. kan tas hensyn til arten av de spørsmål som saken har reist, og at det eventuelt kan være et moment om relevante spørsmål er avklaret under saksforberedelsen. Salærkravet på kr 60000,- synes å være noe høyt, også når det tas hensyn til at overskjønnsforhandlingene pågikk over til sammen ca 14,5 timer over to rettsdager hvortil kommer reise/fraværstid, idet prosessfullmektigens kontor er i Oslo. Lagmannsretten finner, etter en vurdering av de foreliggende opplysninger samt saksforholdet slik dette fremsto under overskjønnsforhandlingene, at saksøktes utgifter til advokatsalær kan anses å være høyere enn det som i utgangspunktet vil følge av en praksis basert på dagsats kr 5500,-, også for to dager forberedelse pr. rettsdag. Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at saksøktes nødvendige utgifter til advokatsalær skal anses å være og nedsettes til kr 50000,-, slik at saksøkte tilkjennes ialt kr 64524,- i saksomkostninger.
Sogndal kommune pålegges videre å betale de lovbestemte utgiftene ved overskjønnet, herunder utgiftene til de oppnevnte sakkyndige.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning :
1. Erstatningen til Sameiet Rutlin ved Eirik Rutlin, Knut Rutlin, Stig Rutlin og Nils Rutlin fra Sogndal kommune settes til en kvadratmeterpris stor 160 - etthundreogseksti - kroner.
2. Erstatning for grus/grusuttak tilkjennes ikke.
3. Den fastsatte erstatning tillegges 12 % rente og rentes rente fra 14. april 1992 og til betaling skjer.
4. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Sogndal kommune til Sameiet Rutlin i alt 64524 - sekstifiretusenfemhundreogtjuefire - kroner.
5. Sogndal kommune betaler de lovbestemte utgiftene ved overskjønnet, herunder utgiftene til de sakkyndige.
6. Oppfyllelsesfristene er 2 - to - uker regnet fra forkynnelsen av overskjønnet.