LG-1994-1374
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-10-07 |
| Publisert: | LG-1994-01374 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Midhordland herredsrett Nr. A 197/94 - Gulating lagmannsrett LG-1994-01374 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet, se HR-1997-00226K . |
| Parter: | Ankende part: Helge Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Frode S. Halvorsen, Bergen) Ankemotpart: Torleif Tøkje (Prosessfullmektig: Advokat Sverre Erlandsen, Bergen) |
| Forfatter: | Lagdommer Greve Pettersen Lagdommer Romarheim Sorenskriver Solbakken |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §1, §2, Tvistemålsloven (1915) §171, §172, §180, §23, Odelsloven (1974) |
Saken gjelder spørsmål om Torleif Tøkje i forhold til Helge Andersen er berettiget til odelsløsning av gnr 12 bnr 7 i Austevoll. Mot odelsløsning er det anført at eiendommen ikke tilfredsstiller kravene i odelsloven (odl) §1 og §2.
Eiendommen ligger på Tøkje på øya Selbjørn og er et småbruk med et totalareal på mellom 80 og 90 dekar. Tøkjes familie har vært eiere av eiendommen gjennom flere generasjoner, og den har vært drevet som et kombinasjonsbruk - hovedsakelig jordbruk/fiske. Tøkjes mor, Dagny Eide, drev med sau på eiendommen til driften opphørte i 1990. På det tidspunkt hadde hun ti sauer. Andersen som eier flere småbruk som ligger omkring, inngikk i 1992 en avtale med henne om å leie eiendommen. Da eiendommen i 1992/93 kom under tvangsforfølgning, avga Andersen et bud på 250 000 kroner for eiendommen, som ble stadfestet ved namsrettens kjennelse 25 mai 1993.
Tøkje reiste søksmål for Midhordland herredsrett 4 mars 1994 med krav om løsning av eiendommen på odel. Herredsretten besluttet å fremme saken til avholdelse av odelstakst og å behandle anførslene med hensyn til eiendommens karakter av odlingsjord under taksten.
Midhordland herredsrett avsa 13 september 1994 dom og odelstakst med slik slutning:
"1. Torleif Tøkje har rett til å løse eiendommen gnr. 12 bnr. 7 i Austevoll på odel.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
I odelstakst:
1. Odelstakst for eiendommen gnr. 12 bnr. 7 i Austevoll settes til kr 275 000,- kronertohundreogsyttifemtusen 00/100.
2. I saksomkostninger betaler Torleif Tøkje til Helge Andersen ved advokat Frode S. Halvorsen kr 14 908,50 - - kroner fjortentusennihundreogåtte 50/100, innen 2 - to- uker fra forkynnelse av dommen."
Andersen har 15 november 1994 anket dommen i sin helhet og begjært odelsovertakst over odelstakstens punkt 1. Lagmannsretten besluttet 13 februar 1995 at løsningsspørsmålet skulle behandles først, mens taksten skulle utsettes til løsningsspørsmålet var endelig avgjort.
Om saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten, vises det til herredsrettens dom.
Ankeforhandling ble holdt i kommunehuset på Storebø samt i Bergen 10 og 11 september 1996. De som var til stede fremgår av rettsboken. Det ble avhørt fire vitner, foretatt befaring samt foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
Lagmannsretten oppnevnte en jordbrukssakkyndig, tidligere jordbrukssjef i Bergen, Magne Århus. Mandatet var å foreta oppmåling og bonitering av jordbruksarealenes størrelse, vurdere produksjonsverdi på utmark og hva denne er egnet til samt vurdere om landbruksdrift er forsvarlig for eiendommen. Han har avgitt to erklæringer, av 26 april og 9 november 1995 og var dessuten til stede under ankeforhandlingen og avga forklaring. Saken står således i en annen stilling for lagmannsretten enn for herredsretten.
Ankende part, Helge Andersen, gjør i hovedsak gjeldende:
Odelsloven er i følge forarbeidene en vernelov for dem som er knyttet til bondeyrket og skal tilpasses de samfunnsforhold en har og den utvikling en kan regne med å få i tiden fremover. I følge odelsloven §23 må vilkårene ikke bare i odelsloven §2, men også i §1 være oppfylt for at en eiendom skal kunne løses på odel.
Prinsipalt anføres det at eiendommen ikke oppfyller kravene til areal i odelsloven §2. Det avgjørende for om eiendommen er odels- eller odlingsjord bør være eiendommens naturlige forutsetninger for landbruksdrift, og ikke slike skiftende forhold som dyrkingsgrad og aktuell bruk, se Ot.prp.nr.59 (1972-73). Sentralt i vurderingen er Høyesteretts praksis. Denne kan imidlertid avvike fra landbruksmyndighetenes oppfatninger. Det er nettojordbruksarealet man skal frem til. Det økonomiske kartverk har i denne forbindelse ikke tilstrekkelig nøyaktighet. For herredsretten ble det opplyst at jordbruksarealet var 14-15 dekar, mens herredsretten kom frem til at arealet var på 10 dekar. Søknadsskjema om produksjonstillegg viste 15 dekar. Landbrukskontoret har på bakgrunn av det økonomiske kartverk kommet frem til et areal på 10 dekar. Den sakkyndige har ansett alt som kulturbeite og kommet til at dette utgjør 6,8 dekar. Innenfor dette området er det stein, berg samt områder som blir svidd på grunn av sol og saltvann, hvilket det må gjøres fradrag for. Uansett ligger arealet i nedre del av en skala på mellom 5 og 10 dekar. Den sakkyndige har vært i tvil om arealet er odelsjord.
Det tilhører heller ikke så mye annet areal mv at den produksjonsmessige verdi tilsvarer minst 10 dekar jordbruksareal. Utmarken har et nettoareal på 54 dekar og har bare en svært beskjeden beiteverdi. Ifølge jordbrukssjef Horgen var den ikke egnet for vanlig sau, kun beskjeden drift med villsau. Det er også områder i innmarka som det må tas hensyn til i denne forbindelse, men samlet sett er ikke arealkravet oppfylt.
Subsidiært gjøres det gjeldende at eiendommen ikke kan nyttes til landbruksdrift etter odelsloven §1. Dersom eiendommen oppfyller en produksjonsverdi som tilsvarer minst 10 dekar jordbruksareal, er iallfall eiendommen ned mot et minimum vedrørende størrelse og kvalitet. Arealet kan bare benyttes som kulturbeite, og da er det spørsmål om eiendommen er egnet til landbruksdrift. Eiendommen må i henhold til forarbeidene kunne drives som virkelig jordbruk.
Når det gjelder eiendommens praktisk økonomiske muligheter, har Tøkje kun vist til den drift som har funnet sted tidligere, ikke sannsynliggjort hvilke muligheter som foreligger. Den drift som har foregått har vært primitiv; uten bruk av maskiner, hvilket er en uaktuell driftsmåte i dag. Tøkje har tatt liten del i landbruksdriften på gården. Den eneste praktiske måten å drive eiendommen på er som beite. Ved vurderingen av de praktisk økonomiske muligheter, er det spørsmål om det er tilstrekkelig areal/produksjonsevne på denne eiendommen til å drive landbruksdrift. Det kan således ikke trekkes inn i vurderingen andre arealer. Den aktuelle driftsmåte er sauehold med maksimalt 10 sauer, noe som vil gi en svært lav inntekt. I regnestykket jordbrukssjefen har satt opp, er det ikke tatt hensyn til faste kostnader, arbeidsvederlag, renter mv. Det er ikke påregnelig at det vil bli igangsatt noen landbruksdrift.
Det ble nedlagt slik påstand:
"1. Helge Andersen frifinnes.
2. Helge Andersen tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.
Ankemotparten, Torleif Tøkje, anfører i hovedsak:
Det er en kjennsgjerning at eiendommen inntil 1990 har vært drevet som et lite småbruk der man har klart å vinterfore sauer samt hatt storfe uten å leie tilleggsareal. I tillegg er det kjøpt begrensede mengder tilleggsfr. Det er ikke opplysninger om at eiendommen ikke kan drives på samme måte slik det har vært gjort i generasjoner og hvor 9-10 sauer kan vinterfores. Eiendommen kan således benyttes til landbruksdrift, og Tøkje akter å drive eiendommen. Det er ingen reguleringsplan som tilsier at eiendommen vil bli benyttet til noe annet enn landbruksdrift. Både den sakkyndige og jordbrukssjefen anser eiendommen som en jordbrukseiendom. Det er dessuten i praksis stilt beskjedne krav til at en eiendom skal gå med overskudd. Dersom man legger til grunn en drift med 10 vinterforede sauer, vil dette gi et driftsmessig overskudd på ca 10 000 kroner som er tilstrekkelig til at landbruksdrift kan være aktuelt, se Rt-1987-1231 (s 1235).
Også arealkravene i odelsloven §2 er oppfylt. Jordbrukssjefen har konkludert med at eiendommen er minst 10 dekar, noe han har vurdert både ut fra økonomisk kartverk og etter å ha vært på eiendommen. Også den sakkyndige, Århus, anser eiendommen for å tilfredsstille vilkårene i odelsloven §2. Det må også tillegges vekt at Andersen har underskrevet på søknadsskjema om driftstilskudd der det fremgår at arealstørrelsen er større enn 10 dekar.
Herredsretten har således truffet en riktig avgjørelse.
Det ble nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for begge retter."
Lagmannsretten finner at anken fører frem.
Lagmannsretten er kommet til at de arealkrav som generelt gjelder for at en eiendom skal kunne regnes som odels- eller odlingsjord ikke er til stede for eiendommen. Etter odelsloven §2 første ledd blir en eiendom regnet som odlingsjord når enten jordbruksarealet er minst 10 dekar eller det hører til så mye annet areal, rettigheter og fordeler at en produksjonsmessig verdi tilsvarer minst 10 dekar jordbruksareal. Etter annet ledd blir en eiendom likevel aldri odlingsjord dersom jordbruksarealet er under 5 dekar.
I
Ot.prp.nr.59 (1972-73) 52 fremgår det at spørsmål om en eiendom er odels- eller odlingsjord bør løses uavhengig av på hvilket tidspunkt spørsmålet kommer opp. Det avgjørende bør være eiendommens naturlige forutsetninger for landbruksdrift og ikke slike skiftende forhold som dyrkningsgrad og aktuell bruk. Det er videre i proposisjonen gitt forklaring på hvilken anvendelsesmåte som kan gi grunnlag for betegnelsen landbruksareal:
"Forutan fulldyrka og overflatedyrka jord er det meininga at også anna jord, som utan vidare kultivering er skikka til slåtteng eller kulturbeite, skal bli å rekne som jordbruksareal. Derimot ikkje jord som må drenerast eller ryddast før den kan takast i bruk til landbruksproduksjon. ......"
Etter odelsloven er det nettojordbruksarealet som er det avgjørende, se Rt-1990-125. Det skal således gjøres fradrag for bebyggelse, tun, veier mv.
Den oppnevnte sakkyndige opplyser at innmarken ved bygningene er svært oppdelt av berg og grunne partier og er kommet til at det ikke er noe av innmarken som kan regnes som verken fulldyrket eller overflatedyrket. På denne bakgrunn er han kommet til at det er fire teiger som kan regnes som gjødslet beite. Disse er oppmålt etter "rettvinkelmetoden" og sammenlagt jordbruksareal er oppgitt til 6,8 dekar.
Jordbrukssjef Lars Erling Horgen i Austevoll kommune har i skriv av 17 august 1994 opplyst at fulldyrket, overflatedyrket og gjødslet beite utgjør hhv 1 dekar, 4 dekar og 9 dekar - til sammen et bruttoareal på 14 dekar. Dette er basert på en oppmåling med planimeter på økonomisk kartverk. I sin forklaring for lagmannsretten opplyser han at nettoarealet er på 10 dekar basert på samme oppmålingsmetode. Han har opplyst at han har vært på eiendommen, men ikke foretatt noen kontrollmåling av jordbruksarealet der. I søknad om produksjonstillegg fra Andersen er brukets areal i 1992 oppgitt å være 15 dekar, i årene deretter 18 dekar. Både han og ektefellen har imidlertid forklart at dette er tall de har fått oppgitt fra landbrukskontoret og er ikke basert på oppmålinger de selv har gjort.
Lagmannsretten antar at den oppmåling den sakkyndige har foretatt er mest korrekt og legger således til grunn et jordbruksareal på 6,8 dekar. Oppmåling gjort på økonomisk kartverk oppfattes i utgangspunktet ikke å være like nøyaktig da det fremgår av retningslinjene for utarbeidelsen av slikt kartverk at det ikke er tilstrebet noen absolutt nøyaktighet. Videre vises det til jordbrukssjef Horgens opplysninger om at det tidvis gjennomføres kontroller på eiendommer for å avdekke om det er uoverensstemmelser med kartverket. På bakgrunn av den forklaring Andersen har gitt vedrørende arealangivelsen i søknadsskjema om produksjonstillegg i jordbruket, kan ikke dette tillegges noen betydning ved vurderingen av arealstørrelsen.
Spørsmålet er om det tilhører så mye annet areal at den produksjonsmessige verdi tilsvarer minst 10 dekar jordbruksareal. Det som her skal vurderes er et område på nordsiden av bruket mot Djupevågen. På økonomisk kartverk er dette regnet for gjødslet beite, men den sakkyndige mener det er så grunt og mye snauberg at det ikke kan regnes som jordbruksareal. Videre er vist til en haug vest for tunet som i følge det økonomiske kartverk ikke er regnet som jordbruksareal, men der den sakkyndige mener det er teiger som er like gode som på området på nordsiden.
Når det gjelder utmarksarealet, opplyser jordbrukssjef Horgen at dette er på 54 dekar etter at det er gjort fradrag for en vei og en tomt. Utmarken som ligger 300-400 meter sør for innmarken, består i følge den sakkyndige av berg og er grunnlendt med en del striper av jord og myrsumper. Arealet har tidligere vært tilvokst med einer og røsslyng der en del er blitt brent, og en må kunne regne med at det etter hvert vil bli mer grasvekst. Utmarka har ifølge den sakkyndige en verdi som beite, men er ikke egnet for vanlig sau uten tilleggsfring. Jordbrukssjef Horgen antar at utmarka kan fore fem villsau. Selv om man på bakgrunn av befaringen kanskje ikke fikk noe helt korrekt inntrykk av utmarksarealet, er det imidlertid rettens inntrykk at den produksjonsmessige verdi er svært liten.
Samlet sett synes det vanskelig å få noe ut av eiendommen. Selv om det har vært drift med sau fram til 1990, har den vært beskjeden. Driftsbygningen på bruket er også i en dårlig forfatning, og det kan i dag ikke settes i gang drift med f eks sau som antagelig er den aktuelle driftsmåte, uten tilrettelegging for dette, bl a vil ikke gjødselforholdene bli akseptert slik bygningen er i dag, i følge jordbrukssjef Horgen. Andersen benytter ikke driftsbygningen til saueholdet, men har satt opp veibrakker som en provisorisk løsning. Selv om en utbedring av de nevnte forhold kanskje ikke vil medføre de helt store kostnader, uten at det foreligger konkrete opplysninger om det, vil investeringene lett kunne bli uforholdsmessig store vurdert mot den beskjedne drift det her kan bli tale om.
Utfra en totalvurdering er lagmannsretten kommet til at vilkårene i odelsloven §2 første ledd ikke er til stede. Det er etter dette ikke nødvendig å drøfte om vilkårene i odelsloven §1 foreligger.
Anken har etter dette ført frem og Torleif Tøkje pålegges å erstatte Helge Andersen omkostningene i saken i medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172 første ledd, idet lagmannsretten finner at §172 annet ledd ikke kommer til anvendelse. Advokat Halvorsen har innlevert omkostningsoppgave på 49 716,50 kroner hvorav salær utgjør 44 000 kroner. I tillegg kommer rettsgebyr med 11 875 kroner - tilsammen 61 591,50 kroner. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn. I tillegg tilpliktes ankemotparten å bære kostnadene for den sakkyndige, jf tvistemålsloven §171 i.f.
Herredsrettens omkostningsavgjørelse er det ikke grunn til å endre.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning :
1. Helge Andersen frifinnes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Torleif Tøkje til Helge Andersen 61 591,50 - sekstientusenfemhundreognittien 50/100 kroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.