LG-1994-580

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	1995-01-27
Publisert:	LG-1994-00580
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Bergen byrett Nr. 93-00289 A/01 - Gulating lagmannsrett LG-1994-00580 A. Anken nektes fremmet til Høyesterett, se HR-1995-00466K .
Parter:	ANKENDE PART: Jørn Inge Birkeland (Prosessfullmektig: Advokat Ove Jan Ommundsen, Bergen). MOTPART: Torleiv Nilsen (Prosessfullmektig: Advokat Jan Ohldieck, Bergen).
Forfatter:	Lagdommer Vestrheim, Ekstraordinær lagdommer Hordnes, Byfogd Rasmussen
Lovhenvisninger:	Kjøpsloven (1907) §12, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §65, Avtaleloven (1918) §36, Plan- og bygningsloven (1985) §33, Avhendingslova (1992) §5-1, §5-3

Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt selgeren av et tomteområde har vært berettiget til å heve overdragelsesavtalen under påberopelse av at kjøperen ikke i rett tid har stillet bankgaranti for et refusjonskrav som utløses ved gjennomføringen av avtalen.

Det aktuelle arealet er ca 9 dekar og ligger i Åsane i Bergen. Ved avtale av 30. mai 1986 inngikk ankemotparten, som driver entreprenørforretning og et eiendomsselskap, følgende avtale med grunneieren, Jens Birkeland, om overdragelse av arealet:

"Avtalen gjelder overdragelse av gjenværende del av bnr. 103 bnr. 1 i Åsane som ligger ved Lontjønna og grenser opp mot regulerte områder og eksisterende naboeiendommer slik som vist på vedlagte kart i M 1:1000 datert d.d. og signert av begge parter.

Arealet er på ca 9 dekar.

Kjøpesummen er kr 20,- pr. må som innbetales ved overdragelse ved heftefritt skjøte.

Inntil overdragelse har funnet sted gir selger kjøper tillatelse til å sende inn søknad om byggeløyve på tomten."

Jens Birkeland undertegnet samme dag en erklæring hvori han som hjemmelshaver samtykket i byggemelding for oppføring av kontorbygg på eiendommen.

Kort etter inngåelsen av den foran siterte avtalen, oppsto det uenighet mellom kjøperen og selgeren om hvorvidt avtalen var gyldig. Videre nedla bygningsrådet, med hjemmel i plan- og bygningsloven §33, 3. februar 1987 midlertidig delings- og byggeforbud for det aktuelle området i påvente av utarbeidelse av reguleringsplan. Forbudet er senere opphevet, og bystyret vedtok 30. september 1991 reguleringsplan for den aktuelle eiendom m.fl. Ved brev av 24. januar 1992 fra advokat Jan Ohldieck ble Jens Birkeland, under henvisning til avtalen av 30. mai 1986, varslet om at Torleiv Nilsen ønsket å ta arealet i bruk, og Birkeland ble bedt om å kontakte advokat Ohldieck umiddelbart, helst innen en uke. Jens Birkeland henvendte seg deretter til advokat Ove Jan Ommundsen, som i brev av 31. samme måned til advokat Ohldieck - under henvisning bl.a. til delings- og byggeforbudet av 1987 samt reguleringsplanen av 1991 - anførte at det ikke lenger kunne gjøres rett gjeldende etter avtalen av 1986. Det ble uttalt at avtalen og den avtalte grunnpris åpenbart forutsatte omgående overskjøting av og oppgjør for parsellen. Det ble videre hevdet at forutsetningene for avtalens gjennomføring åpenbart måtte anses bortfalt og at Nilsen, etter nærmere seks års passivitet, ikke kunne kreve noen rett etter avtalen. Subsidiært hevdet Jens Birkeland at avtalen måtte reforhandles, og det ble vist til avtaleloven §36. Etter ytterligere skriftveksling ble det 23. april 1992 avholdt et møte på advokat Ohldiecks kontor mellom avtalepartene og deres advokater. Det ble da oppnådd enighet om at begge sider skulle vedstå seg 1986-avtalen. I denne forbindelse skrev advokat Jan Ohldieck på vegne av Torleiv Nilsen i brev av 23. april 1992 til advokat Ommundsen:

"Ad parsell av gnr. 103 bnr. 1, Åsane - entreprenør Torleiv Nilsen - Jens Birkeland.

Jeg viser til ovennevnte og møte på mitt kontor den 23. april 1992 og bekrefter enighet om følgende:

Partene vedstår seg den avtale som ble inngått og underskrevet den 30.5.1986.

Denne avtalen som er tinglyst vil bli slettet i grunnboken når nedenforstående vilkår er oppfylt.

Grunneier, Jens Birkeland, vil umiddelbart iverksette deling ved innsendelse av delingsbegjæring til Bergen kommune, forsåvidt angår det areal som er omforenet mellom partene på den kartskisse som ble fremlagt under møtet, grensene merket med rødt og kartet signert av partene på baksiden. - - -

TONI Eiendomsutvikling A/S, eventuelt et annet selskap eiet av Torleiv Nilsen, vil i forbindelse med innsending av delingssøknad stille bankgaranti for refusjonskrav til Selmer Vest A/S kr 467226,-. - - - "

I brev av 4. mai 1992 til advokat Ohldieck nevnte advokat Ommundsen innledningsvis at forannevnte brev samme dag ville bli oversendt til Jens Birkeland. Advokat Ommundsen skrev videre bl.a.:

"Så langt jeg selv kan se, skulle Deres brev være dekkende for de forhold man tok opp og ble enige om på møtet.

Imidlertid er der et forhold jeg må presisere. Det gjelder garantistillelsen for jrefusjonskrav til Selmer Vest AS. Jeg presiserer at bankgaranti for refusjonskravet må foreligge før Jens Birkeland innsender delingssøknad, idet kommunalt delingsvedtak straks utløser refusjonsplikten. Dette uten mulighet for Jens Birkeland å reversere situasjonen dersom ting skulle tilsi dette.

Videre tillater jeg meg for ordens skyld å nevne at der var enighet mellom partene at Torleiv Nilsen skal betale alle kostnader vedrørende deling, konsesjonsbehandling og skjøte. - - - "

I brev av 20. mai 1992 til advokat Ohldieck viste advokat Ommundsen innledningsvis til de to foran omtalte brev, og han skrev deretter:

"I henhold til den enighet partene kom til på Deres kontor den 23. april 92 er det forutsetningen at avtalen oppfylles omgående.

Dette innebærer i første omgang at Deres part, Torleiv Nilsen, fremskaffer og oversender det avtalte garantidokument vedrørende refusjonsbeløpet til Selmer AS.

Siden jeg fortsatt ikke har mottatt garantidokumentet ber jeg om at De sørger for at Torleiv Nilsen omgående oversender dette til meg. Delingssaken vil deretter bli igangsatt."

Da advokat Ommundsen fortsatt ikke mottok noe garantidokument, gjorde han i nytt brev av 11. juni 1992 til advokat Ohldieck oppmerksom på dette samtidig som han viste til sitt brev av 20. mai samme år. Fra brevet av 11. juni 1992 siteres:

"Avtalen mellom partene forutsetter omgående oppfyllelse.

Min part finner derfor å måtte sette en frist for fremleggelse av den avtalte bankgaranti.

Fristen settes til torsdag 25. juni d.å. kl. 1200.

Dersom garantidokumentet ikke er mottatt av undertegnede innen fristens utløp, anser Jens Birkeland avtalen som vesentlig misligholdt og vil kreve den hevet."

I svarbrev av 18. juni 1992 fremkom advokat Ohldieck på vegne av Torleiv Nilsen med flere alternative løsninger vedrørende oppgjørsspørsmålet. Forslagene forutsatte at utskillelse av tomten - og dermed refusjonskravet - skulle utstå noen tid, og bakgrunnen var - ifølge brevet - at Torleiv Nilsen "ikke økonomisk kan nyttiggjøre eiendommen på lang tid". I svarbrev av 26. samme måned meddelte advokat Ommundsen at Jens Birkeland fant de foreslåtte løsninger mindre interessante, og at Birkeland konstaterte at den tidligere fastsatte fristen for fremleggelse av bankgaranti ikke var oppfylt. Birkeland hevdet mot denne bakgrunn at det forelå vesentlig mislighold, og han erklærte overdragelsesavtalen for hevet. I brev av 29. juni 1992 til advokat Ommundsen gjorde advokat Ohldieck gjeldende at brevet av 26. samme måned måtte bero på en misforståelse, og han bestred at avtalen var misligholdt. Han meddelte avslutningsvis:

"Jeg forstår Deres brev slik at Jens Birkeland ikke er interessert i annet enn at det stilles en bankgaranti, og dette vil da bli gjort."

Ved brev av 8. september 1992 til advokat Ohldieck, kom advokat Ommundsen tilbake til saken. Han opplyste i brevet at Jens Birkeland fortsatt ikke hadde mottatt noen bankgaranti, og at hevingen av avtalen etter dette ble fastholdt. Det ble samtidig bl.a. anført at Torleiv Nilsens manglende evne til å fremskaffe bankgaranti også indikerte manglende økonomisk evne til å kunne gjøre opp kjøpesummen, slik at det også ble ansett å foreligge antesipert mislighold i forhold til denne. Advokat Ohldieck opplyste i brev av 24. samme måned til advokat Ommundsen at Torleiv Nilsen hadde fremskaffet både den nødvendige garanti og den nødvendige finansiering, som ville være klare i den påfølgende uken, slik at man regnet med at avtalen da kunne oppfylles. Advokat Ommundsen fastholdt på vegne av Jens Birkeland i brev av 25. samme måned at avtalen om eiendomsoverdragelse var hevet på grunn av vesentlig mislighold. Advokat Ohldieck meddelte i brev av 21. oktober 1992 til advokat Ommundsen at Torleiv Nilsen ville bringe saken inn for retten, hvilket skjedde ved stevning av 3. februar 1993 til Bergen byrett. Jens Birkeland døde i september 1993. Hans ektefelle, Ragnhild Birkeland, overtok boet uskiftet. Byretten avsa 7. februar 1994 dom i saken med slik domsslutning:

"1. Jens Birkeland/Jens Birkelands uskiftebo er uberettiget til å heve avtale, datert 30.5.1986 med tilleggsavtale av 23. april 1992.

2. Innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse betaler Jens Birkelands uskiftebo til Torleiv Nilsen saksomkostninger med kr 22850,- - tjuetotusenåttehundreogfemtikroner -."

Byretten tok utgangspunkt i at en part i et kontraktsforhold med bindende virkning for medkontrahenten kan fastsette en frist for den annens oppfyllelse av kontrakten, og at en eventuell fristoversittelse normalt vil berettige til heving av kontrakten. I faktisk henseende la byretten samtidig til grunn at Nilsen var i stand til - og klar til - å erlegge kjøpesummen og derved oppfylle sin primære plikt i henhold til kontrakten. Etter en nærmere vurdering av konkrete omstendigheter i saken kom byretten til at Torleiv Nilsens oversittelse av "en sekundær plikt i oppgjøret mellom partene", nemlig det å stille bankgaranti, ikke ga Birkeland grunnlag for å heve kontrakten, men tvert imot fremsto som illojalt overfor Nilsen. - Når det nærmere gjelder sakens bakgrunn, partenes anførsler for byretten og hva byretten la til grunn, vises det til dommen.

Dommen er i rett tid påanket av Ragnhild Birkeland under påberopelse av feil ved både bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Torleiv Nilsen har i tilsvar gjort gjeldende at dommen er korrekt og må stadfestes. Ankeforhandling ble avholdt i Bergen Tinghus 14. november 1994. Jørn Inge Birkeland, som er et av Ragnhild og Jens Birkelands barn, møtte som ny ankende part, jfr. tvistemålsloven §65. Til stede var også Arvid Birkeland, med skriftlig fullmakt fra sin mor, Ragnhild Birkeland. Videre møtte Torleiv Nilsen samt partenes prosessfullmektiger. Det ble ikke avgitt partsforklaringer. Dokumentasjon fremgår av rettsboken. Saken kan synes å være noe bedre opplyst for lagmannsretten enn for byretten.

Den ankende part, Jørn Inge Birkeland, har i det vesentlige anført:

Det bestrides ikke at Jens Birkeland, før partenes enighet i april 1992, gjorde flere forsøk på å komme ut av avtalen med Torleiv Nilsen. Arealet kunne nok den gang selges for kr 400,- pr. må. Jens Birkeland ville således neppe ha hatt en dårlig sak, dersom han hadde valgt å gjøre gjeldende at avtalen skulle revideres med hjemmel i avtaleloven §36. Jens Birkeland - som hadde mange års erfaring fra domstolene som skjønnsmann og domsmann - ønsket imidlertid å unngå prosess. Han vedsto seg derfor 1986-avtalen.

Under møtet 23. april 1992 var spørsmålet om fremdriften av gjennomføringen av avtalen oppe, og dette var et vesentlig moment for Jens Birkeland. Det vises i denne forbindelse til fjerde avsnitt i advokat Ohldiecks brev av samme dato, hvor det bekreftes enighet om at Jens Birkeland "umiddelbart" vil innsende delingsbegjæring. Nilsens garantistillelse skulle imidlertid skje før Birkeland sendte inn delingsbegjæringen, idet Birkeland - som grunneier - deretter ville stå ansvarlig for hele refusjonskravet. Til tross for at Torleiv Nilsen hadde påtatt seg å stille bankgaranti, fremla han likevel ikke noen garantierklæring, heller ikke etter påminnelsen i brevet av 20. mai 1992. Lagmannsretten må vurdere om Jens Birkeland etter dette hadde faktisk og rettslig grunnlag for å sette den frist som ble fastsatt ved advokat Ommundsens brev av 11. juni 1992. Det må videre vurderes om oversittelsen av den frist som da ble fastsatt, gir hevingsgrunnlag. Det må legges til grunn at Birkeland hadde et legitimt behov for å fastsette frist, og at den frist som ble fastsatt, var rimelig. Under forhandlingsmøtet 23. april 1992 ble intet sagt om at Torleiv Nilsen hadde betalingsproblemer. Det var da helt klart at avtalen skulle gjennomføres umiddelbart. Etter at Nilsen senere likevel ikke overholdt den frist som var fastsatt, hadde Birkeland rimelig grunn til å gjøre gjeldende det som ubetinget er en konsekvens av slik fristoversittelse, nemlig heving av kontrakten.

Det lojalitetskrav som byretten viser til i sin avgjørelse, stiller man seg meget tvilende til. Det kan på ingen måte forlanges at en kjøper som har oppnådd en meget god avtale, i tillegg skal kunne forlange at selgeren nærmest må passe på eiendommen inntil kjøperen er i stand til å gjøre opp for kjøpesummen. Dersom lojalitetshensynet skal trekkes inn, må dét i tilfelle skje i forhold til spørsmålet om fristfastsettelse. Den ankende part har vist til kjøpsloven av 1907 §12, jfr. Rt-1989-659. Det er videre vist til avhendingslova §5-1 første ledd, alternativ b, og til samme lov §5-3 første og tredje ledd. Det er også vist til juridisk litteratur samt til Ot.prp.nr. 66 (1990-91), bl.a. 99.

Jørn Inge Birkeland har nedlagt slik påstand:

"1. Ankende part frifinnes.

2. Ankende part tilkjennes saksomkostninger for by- og lagmannsrett."

Ankemotparten, Torleiv Nilsen, har i det vesentlige anført:

Byrettens dom er korrekt både hva angår bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen, og dommen bør stadfestes. Utgangspunktet for avgjørelsen i saken må være en tolkning av partenes avtalekompleks. Det bør herunder legges vekt på flere forsøk fra Birkelands side på å fri seg fra sin forpliktelse til å selge eiendommen på de vilkår som fremgår av 1986-avtalen. Den nye, etterfølgende avtalen gjelder visse sidehensyn, herunder at Nilsen - i forbindelse med innsendelse av delingssøknad - vil stille bankgaranti for refusjonskravet fra Selmer Vest AS. Kjøpesummen skulle forfalle langt senere, og betalingen av den har således ikke vært misligholdt. Advokat Ommundsens presiseringer - i brevet av 4. mai 1992 - av hva man var blitt enige om under møtet 23. april samme år, innebærer en aksept av delingssøknad ikke skulle innsendes før Nilsen var i stand til å stille garanti. Jens Birkeland må åpenbart ha visst om at det kunne ta litt tid å fremlegge den aktuelle bankgaranti. Torleiv Nilsen var våren 1992 i forhandlinger for å skaffe seg en ny bankforbindelse, og han var sterkt engasjert i et annet tomteområde.

Den fristen som Birkeland selv fastsatte og som omtales i advokat Ommundsens brev av 11. juni 1992, var ikke en del av partenes kontrakt, men en ny, ensidig fastsatt betingelse. Det må i saken tas stilling til om det innebærer vesentlig mislighold fra Torleiv Nilsens side at han ikke har overholdt denne korte, ensidig fastsatte fristen. Etter å ha mottatt brevet av 11. juni 1992 med nevnte fristfastsettelse, ble det fra Nilsens side, ved brevet av 18. juni 1992, fremsatt flere alternative oppgjørsforslag. Det var mot denne bakgrunn intet som tilsa at Nilsen da burde foreta oppgjør. Det har imidlertid samtidig vært en presumpsjon for at Nilsen hadde betalingsevne, hvilket også korrekt er lagt til grunn av byretten.

Realiteten i saken er - som også påpekt av byretten - at Birkeland har ønsket å finne et rettslig grunnlag for å komme ut av avtaleforholdet med Nilsen, og at Birkeland i denne forbindelse søker å påberope tidsforløpet som hevingsgrunnlag - hvilket ikke bør kunne føre frem.

Subsidiært er det vist til at Birkeland i september 1992 ble meddelt at Torleiv Nilsen var i stand til å oppfylle avtalen, hvilket under enhver omstendighet må innebære at det ikke kan anses å foreligge vesentlig mislighold. Det er meningsløst eventuelt å tillegge det betydning at garanti da ikke samtidig ble stillet, idet Birkeland på dette tidspunkt hevdet at kontrakten var å anse som hevet. Torleiv Nilsen hadde pr. 22. desember 1992 oppnådd full refinansiering av sin virksomhet. Torleiv Nilsen har nedlagt slik påstand:

"1. Bergen byretts dom stadfestes.

2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."

Lagmannsretten er kommet til at anken fører frem.

Etter bevisførselen legger lagmannsretten bl.a. til grunn og vekt på at det fra Torleiv Nilsens side, da han vinteren 1992 krevet 1986avtalen gjennomført, ble gitt uttrykk for et ønske om rask behandling. Retten viser i denne forbindelse til advokat Ohldiecks foran omtalte brev av 24. januar 1992. I et senere brev av 16. mars 1992 fra advokat Ohldieck til advokat Ommundsen vedrørende gjennomføringen av avtalen er det avslutningvis uttalt:

"Refusjonsplikten vil selvsagt bli ivaretatt av erververen.

Da det haster å komme igang med ovennevnte av hensyn til

Torleiv Nilsens virksomhet, ber jeg Dem ta kontakt for å få forholdet brakt i orden snarest."

Da Torleiv Nilsen vinteren 1992 krevet at 1986-avtalen skulle gjennomføres, gjorde Jens Birkeland til å begynne med gjeldende innsigelser mot dette. Birkeland frafalt imidlertid disse innsigelsene relativt raskt, hvilket skriftlig er kommet til uttrykk i advokat Ohldiecks brev av 23. april 1992 hvor det bekreftes enighet om flere forhold, herunder innsendelse av delingssøknad og fremleggelse av bankgaranti, som hadde vært behandlet på møte samme dag mellom kontraktspartene og deres advokater. Det vises for så vidt til foranstående gjengivelse av deler av nevnte brev, som for øvrig i sin helhet er inntatt i byrettens dom. På vegne av den ankende part har advokat Ommundsen, som det også fremgår av gjengivelse foran, i brev av 4. mai 1992 innledningsvis gitt uttrykk for at advokat Ohldiecks oppsummering av partenes enighet synes å være dekkende. Advokat Ommundsen har deretter presisert - hvilket lagmannsretten legger vekt på - "at bankgaranti for refusjonskravet må foreligge før" delingssøknaden innsendes. Retten ser i denne forbindelse også hen til advokat Ommundsens samtidige begrunnelse, gjengitt foran, for at garantien må foreligge før Birkeland skal innsende sin søknad. Lagmannsretten legger til grunn at advokat Ohldieck har mottatt advokat Ommundsens brev av 4. mai 1992, og også brevet av 20. samme måned hvor advokat Ommundsen bl.a. ber om at garantierklæring omgående oversendes. Retten legger videre til grunn at disse brev ikke førte til noen reaksjon fra Torleiv Nilsens eller hans advokats side, samtidig som Nilsen etter dette må anses for å ha vært innforstått med Birkelands presisering og tilføyelse. Torleiv Nilsen ved advokat Ohldieck kom først tilbake til saken ved brevet av 18. juni 1992, det vil si etter at det fra Birkelands side var satt frist til 25. s.m. og samtidig meddelt at avtalen ville bli hevet dersom fristen ikke ble overholdt. I svarbrevet av 18. juni 1992 fra advokat Ohldieck på vegne av Torleiv Nilsen fremkommer det fire forskjellige betalingsforslag, som alle kun innebærer delvis oppgjør for tomten. I kjøpersidens siste alternativ i samme brev opplyses det at "en trenger 14 dager på å skaffe en personlig garanti i den beløpsstørrelsen som er anmodet". Etter lagmannsrettens oppfatning må brevet forståes slik at det fra kjøperens side tilkjennegis at han ikke vil kunne oppfylle sin forpliktelse etter 1986-avtalen og de supplerende bestemmelser nedfelt i brev av 23. april og 4. mai 1992, innen den frist som selgeren har satt. Det vites ikke å være tatt noe ytterligere initiativ fra kjøpersiden for eventuelt å få utsatt den fastsatte frist og/eller søkt gjennomført ytterligere, supplerende forhandlinger for eventuelt å søke å oppnå en løsning på de problemer som hadde oppstått.

Etter lagmannsrettens vurdering må det - særlig på bakgrunn av brevene av 23. april og 4. mai 1992 - legges til grunn at avtaleforholdet da forutsatte og omfattet umiddelbar garantistillelse fra Nilsens side og - deretter - umiddelbar innsendelse av delingsbegjæring fra Birkelands side. Forutsetningen om garantistillelse for refusjonskravet på ca kr 467000 må - slik lagmannsretten vurderer saken - for begge parter ha fremstått som nødvendig og sentral. Det er i denne forbindelse et moment at refusjonskravet er langt større enn den avtalte kjøpesummen. Kjøperen stilte imidlertid ikke umiddelbart garanti som nevnt. Garanti ble heller ikke stillet etter skriftlige purringer uten fristfastsettelse. Slik saken etter dette sto, må Jens Birkeland ha vært berettiget til å foreta slik fristfastsettelse som fremgår av advokat Ommundsens brev av 11. juni 1992. Det kan for så vidt vises til prinsippet i kjøpsloven av 1907 §12. Garanti ble imidlertid heller ikke stillet innen fristen 25. s.m. Da garanti ikke ble stillet innen fristen og da kjøperen ved brevet av 18. juni 1992 for det første meddelte at han ønsket en mindre økonomisk belastende oppgjørsmåte og, for det annet, at han ikke ville kunne stille den aktuelle garantien innen den fastsatte fristen, må selgeren - etter lagmannsrettens vurdering - etter utløpet av fristen for garantistillelsen, ha vært berettiget til å heve kontrakten. Etter lagmannsrettens vurdering er den manglende garantistillelsen å anse som vesentlig mislighold, som i dette tilfellet gir grunnlag for heving. Uten at det for så vidt er tillagt betydning, peker lagmannsretten på at det, ut fra tidligere omtalt brev av 24. september 1992, legges til grunn at Torleiv Nilsen først da meddelte å ha fremskaffet den nødvendige garanti og å ha ordnet den nødvendige finansiering.

Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten ikke - i motsetning til byretten - å kunne legge til grunn at Nilsen var i stand til og klar til å erlegge kjøpesummen i juni 1992. Lagmannsretten kan heller ikke anse det som illojalt overfor Nilsen å heve kontrakten 26. juni 1992 under henvisning til den manglende garantistillelse. Etter lagmannsrettens vurdering er det uten særlig betydning for avgjørelsen i saken om Jens Birkeland før møtet 23. april 1992, skulle ha ønsket å komme fri fra sin forpliktelse i henhold til 1986-avtalen. Det sentrale er at Torleiv Nilsen, ved manglende oppfyllelse av et vesentlig avtalevilkår, må anses for å ha misligholdt avtalen på slik måte at dette har gitt selgeren hevingsgrunnlag.

Den ankende part, som den opprinnelige saksøkers rettsetterfølger, blir etter dette å frifinne.

Til saksomkostningsspørsmålet bemerkes at anken har ført frem. Lagmannsretten finner at Torleiv Nilsen bør pålegges å betale den ankende parts saksomkostninger for såvel byretten som lagmannsretten i henhold til hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd, som det ikke sees grunn til å gjøre unntak fra, jfr. - for lagmannsretten - samme lov §180 annet ledd. Ifølge advokat Ommundsens omkostningsoppgaver utgjør hans parts omkostninger for byretten kr 25000 og for lagmannsretten kr 33375, hvorav kr 20000 gjelder salær. Oppgavene legges til grunn.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Jørn Inge Birkeland frifinnes.

2. I saksomkostninger for byretten betaler Torleiv Nilsen til Jørn Inge Birkeland 25000 - tjuefemtusen - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Torleiv Nilsen til Jørn Inge Birkeland 33375 - trettitretusensjuhundreogsyttifem - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.