LG-1994-845
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1995-05-18 |
| Publisert: | LG-1994-00845 |
| Stikkord: | Skjønnsprosess, Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Hardanger herredsrett Nr. 93-00276 B - Gulating lagmannsrett LG-1994-00845 B. |
| Parter: | Saksøkjar: Kvam herad (Prosessfullmektig: Advokat Pål Heldal, Bergen). Saksøkt: Gurid Sandvens dødsbo (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Sætre, Bergen). |
| Forfatter: | Lagdommar Lillebø med skjønnsrettsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §4, Oreigningsloven (1959) §4, §5, §8, §9, §28, §54a, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, §8, §9 |
I "Reguleringsplan for Norheimsund Vestre Del, del I", godkjend den 26 02 1985, var delar av Gurid Sandven sin eigedom, gnr. 11, bnr. 25 regulert til trafikkføremål og friområde. I avtale med henne dagsett 20 08 1992 kjøpte Kvam herad dei ca 2100 m2 dette gjaldt, og etter avtalens pkt. 2.1 skulle vederlaget fastsetjast ved avtaleskjønn etter skjønnslova §4. Kvam herad hadde gjort liknande avtaler med fire andre grunneigarar om grunnkjøp til trafikkføremål etter same reguleringsplanen. Hardanger heradsrett fastsette vederlaget for alle fem eigedomane i skjønn dagsett 22 04 1994, og der slutninga for den eigedomen overskjønnet gjeld, og dei felles sakskostnadane for de fem saksøkte er slik:
"1. Kvam herad betaler erstatning for erverv av deler av gnr. 11, bnr. 25, til eier Gurid Sandvens dødsbo med kr 90,- pr. m2, med tillegg av 12 - tolv - prosent p.a. rente fra 20. august 92 og til betaling finner sted." .........
6. Til dekning av juridisk bistand, betaler Kvam herad til de saksøkte v/ adv. Gunnar Sætre, kr 23973,- - kronertjuetretusennihundreogsyttitre 00/100 - innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse."
Eigarane av gnr. 11 bnr. 25 kravde overskjønn, medan skjønnet er rettskraftig for dei andre partane. Overskjønnet vart halde i Norheimsund den 03 05 1995. Det var synfaring, forklaringar og dokumentasjon slik rettsboka syner.
Om bakgrunnen for saka ellers, vert det vist til heradsretten sitt skjønn.
Kravet om overskjønn er grunngjeve berre med usemje i sjølve verdifastsettinga.
Kvam herad er samd både i grunngjevinga og resultatet til heradsretten og viser difor mykje til det. Partane er samde om at vederlaget skal fastsetjast etter tomtesalsverdi, og usemja gjeld berre kva omsetningsverdi som skal leggjast til grunn. Kvam herad meiner at kr 90,- pr m2, som heradsretten har sett vederlaget til, harmonerer godt med strøksprisen.
Utgangspunktet er vederlagslova §5 om kva ein vanleg kjøpar ville ha betalt. Det er tale om strøkspris, og kan ikkje vurderast som byggeklare enkelttomter eller utfrå det kjøparar med spesielle intersser kan tenkjast å betale. Etter "parkprinsippet" skal vederlaget setjast til strøkspris, jfr. Rt-1925-47, Østensjø-, Gommerud- og Malvik-dommane og RG-1994-555. Dei fleste overdragingane motparten syner til, gjeld enkelttomter eller tilhøva er så spesielle at det ikkje speglar av strøksprisen.
Avtalen er slik at sakskostnadane skal avgjerast etter reglane i skjønnslova.
Kvam herad har lagt ned påstand om at overskjønnet vert fremja.
Gurid Sandvens dødsbo viser til at gnr. 11, bnr. 25 er ein jordbrukseigedom der drifta er lagd ned fordi det opp gjennom åra er avstått mykje grunn til sentrumsbusetnaden i Norheimsund. Ein er samd i heradsretten sin rettsbruk om at vederlaget skal fastsetjast etter omsetningsverdi som tomtegrunn/ utbyggingsgrunn, og slik bruk er også i tråd med både tidlegare og nogjeldande reguleringsplanar. Men arvingane/ dødsboet meiner at kr 90 pr. m2 er lavare enn det ein kjøpar ville ha betalt ved friviljug omsetning. Dette er grunngjeve med at eigedommen ligg midt i Norheimsund sentrum, at arealet er nesten lagt ferdig tilrette med kommunaltekniske anlegg, og at arealet er tilnærma flatt og difor har små interne opparbeidingskostnader. Endeleg vert det synt til prisane ved omsetning av liknande areal i og nær Norheimsund sentrum som overdraging i 1985 av tomt til "Skjelbreid-bygget" i nærleiken på kr 200,- pr. m2, bustadfeltet "Kyrkjehaugen" i 1992 på ca kr 200,- pr. m2, innløysning av festetomta "HSD-parsellen" i juni 1983 på ca 150,- kr pr m2, Sparebanken Vest sitt kjøp av parsell i 1988 på kr 1584,- pr m2 inkludert strandline, festekontrakt i 1987 på hotelleigedom rekna etter salspris på godt kr 200,- pr m2.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønn fremmes så langt det er begjært.
2. Saksøker pålegges å erstatte saksøktes utgifter i anledning av overskjønnssaken."
Lagmannsretten nemner først at det ikkje er merknader til at overskjønnet vert fremja.
I overskjønnet er partane som nemnt berre usamde om den reint skjønnsmessige prisfastsettinga. Lagmannsretten drøftar difor særleg det som har interesse for dette, og nemner også moment der lagmannsretten har ei anna eller utfyllande vurdering i høve til heradsretten. For det andre vert det i stor grad synt til heradsretten sitt skjønn. Lagmannsretten meiner dette opplegget fyller vilkåra for grunngjeving i skjønnslova §28.
Boet etter Gurid Sandven vert skifta privat. Arvingar er dei fire livsarvingane hennar.
Om skildringa av eigedomen, vert det vist til heradsretten sitt skjønn, men her skal det nemnast at dei saksøkte sin eigedom er restane etter eit tidlegare gardsbruk som opp gjennom åra har vorte mykje redusert i omfang ved tomtesal. Gardsdrifta slutta kring 1970. På eigedomen står det m.a. våningshus bygd rundt 1860, og ein gamal låve. Ein av arvingane bor på eigedomen. Etter inngrepet overskjønnet gjeld, har dei saksøkte att bygningane med ei mindre tomt rundt. Parsellen overskjønnet gjeld, er no oppmålt til 2133,7 m2, og han er frådelt som bnr. 383.
I overskjønnet gjeld dei same skjønnsføresetnadane som i heradsretten, og som er avtalen og dei spesielle skjønnsføresetnadane nemnde på side 3 og 4 i heradsretten sitt skjønn.
Etter avtalens post 2.1 skal vederlaget fastsetjast etter prinsippa i vederlagslova av 06 04 1984. Kvam herad tok arealet i bruk 10. november 1993, og partane er samde om at verdsettinga skal skje etter tilhøva då. Retten legg partane si semje om dette til grunn.
Lagmannsretten er samd med partane i at verdsettinga skal skje etter tomtesalsverdi jfr. vederlagslova §4 og §5. Det regulerte trafikk- og friområdet er til internt bruk i reguleringsområdet. Etter "parkprinsippet" skal det gjevast tomtesalsverdi jamvel om slik bruk er i strid med reguleringsplanen. Tomtesal hadde vore den påreknelege bruken dersom reguleringa ikkje hindra det, og det vert nemnt at i tidlegare reguleringar var parsellen regulert til byggegrunn. Problematikken til dømes i "Malvik-dommen" i Rt-1993-409 er ikkje aktuell her. Utanom naudsynt trafikk- og friareal m.v. er strøket stort sett regulert til byggegrunn med relativ lav utnyttingsgrad. Det er strøksprisen med slik utnytting som skal erstattast etter parkprinsippet, og det kan ikkje krevjast vederlag rekna etter meir intensiv utnytting. For ordens skuld vert det nemnt at jamvel om det er strøksprisen som er utgangspunktet i verdsettinga, må det likevel gjerast ei konkret vurdering av tilhøva på skjønsparsellen. Om til dømes terrengtilhøva er slik at det ikkje er mogeleg å bygge der - uavhengig av reguleringa- kan det sjølvsagt ikkje krevjast tomtesalsverdi etter parkprinsippet heller. Men tilhøva på den aktuelle parsellen er slik at lagmannsretten meiner det ikkje er grunnlag for justering i høve til strøksprisen for byggegrunn.
Det er ikkje verdijusterande moment etter vederlagslova §5, tredje og fjerde ledd og §9. Lagmannsretten kan heller ikkje sjå at inngrepet fører til ulemper for resteigedomen som det kan krevjast vederlag for etter vederlagslova §8.
Slik tilhøva i saka er, gjeld overskjønnet i realiteten vurderinga etter vederlagslova §5 annet ledd, siste pkt, og der det sentrale er kva "strøkspris" det er for tomter i området. Lagmannsretten er samd med Kvam herad i at ein skal sjå på kva prisar vanlege kjøparar betalar, og ikkje prisane ved sal der det er spesielle tilhøve hjå partane som gjer at prisen vert høgare - eller lavare- enn "vanleg" salsverdi. Partane har synt til prisar ved mange sal i og i nærleiken av Norheimsund sentrum. Det er etter lagmannsretten sitt syn nokonlunde lik strøkspris i Norheimsund sentrum, men slik at prisen stig litt dess nærare handlegata ein kjem. Tilhøva i dei overdragingane m.v. saksøkte har vist til, er etter lagmannsretten sitt syn for spesielle til at dei kan seiast å vise den generelle strøksprisen direkte og fullt ut. Det gjeld såleis m.a. innløysing/ fornying av festekontrakter der festaren har bygd, utbyggingsavtaler eller andre tilhøve som gjer at det ikkje kan seiast å vere vanleg omsetningsverdi. Men jamvel om desse prisane ikkje kan leggjast til grunn direkte, seier dei likevel litt om strøksprisen. Lagmannsretten viser også til dei kommunale kjøpa av grunn til kyrkjeveg og området "Myra" med prisar på kr 90 og kr 72,- pr. m2. Lagmannsretten meiner at strøksprisen for skjønnsområdet er noko høgare enn desse siste. Etter ei samla vurdering set lagmannsretten vederlaget til kr 105,- pr. m2.
Etter pkt. 2.2. i avtalen skal Kvam herad betale 12 % rente p.a. av vederlaget frå avtalen vart inngått, den 20 08 1992, til betaling skjer.
Etter avtalens pkt. 2.3. skal Kvam herad m.a. betale ".. grunneiers utgifter i anledning skjønnet, jfr. skjønn og ekspropriasjonssaker av 1. juni 1917, §54.". Kvam herad må såleis både etter avtalen og hovudregelen i skjønnsloven §54a, første ledd, bokstav a, betale saksøkte sine sakskostnader for lagmannsretten. Adv. Sætre har lagt fram omkostningsoppgåve på kr 15420,- og der kr 420,- er til dekning av utgifter. Lagmannsretten legg oppgåva til grunn, og då slik at Kvam herad skal betale dei andre lovfastsette utgiftene ved overskjønnet, m.a. rettsgebyr.
Overskjønnet er samrøystes.
Slutning:
1. Kvam herad betalar til Gurid Sandvens dødsbo vederlag med 105,- - eithundreogfem - kroner pr. m2 for avståing av dei 2133,7 m2 grunn som no er frådelt gnr. 11, bnr. 25 i Kvam som bnr. 383, med tillegg av 12 - tolv - prosent rente p.a. frå 20 08 1992 til betaling skjer.
2. Kvam herad betalar til Gurid Sandvens dødsbo innan 2 - to - veker frå overskjønnet er forkynt, 15420,- - femtentusenfirehundreogtjue - kroner i sakskostnader for lagmannsretten. Kvam herad ber dei lovfastsette kostnadane ved overskjønnet.