LG-1995-73
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1995-11-03 |
| Publisert: | LG-1995-00073 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sandnes herredsrett Nr. 93-843 B - Gulating lagmannsrett LG-1995-00073 B. Anket til Høyesterett. Anken trukket tilbake, HR-1996-00018C . |
| Parter: | Saksøker: Statens Vegvesen v/Vegsjefen i Rogaland (Prosessfullmektig: Advokat Ove Chr. Lyngholt, Kristiansand). Saksøkt: Kåre Hauge (Prosessfullmektig: Advokat Svein Ueland, Sandnes). |
| Forfatter: | Lagdommer Tenold med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §4, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§49, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§50, Plan- og bygningsloven (1985) §31 |
Overskjønnet gjelder fastsettelse av erstatning for erverv av grunn fra gnr. 33 bnr. 23 i Sandnes forbindelse med anlegg av ny E-18 på strekningen Hove-Osli ved Bogafjell. Av Kåre Hauges eiendom på i alt 68 da., ble 15,47 da. dyrket mark ervervet til veiformål.
Sandnes bystyre godkjente 16. april 1991 reguleringsplanene for ny trasé for motorvegen E-18 på strekningen Hove-Osli. Planene berører i alt 10 eiendommer, hvorav det for 8 av dem er kommet til enighet mellom Statens Vegvesen og grunneierne om grunnavståelsen og erstatningsfastsettelsen. For de øvrige to eiendommer ble det på grunnlag av inngåtte avtaler som gir hjemmel for skjønn etter skjønnsloven §4, begjært skjønn for Sandnes herredsrett.
Sandnes herredsrett avhjemlet 26. september 1994 skjønn for de to eiendommene, for så vidt gjelder Hauges eiendom med slik skjønnsslutning:
"Erstatningene fastsettes slik:
Takst nr. 2, Kåre Hauge, gnr. 33 bnr. 23:
1. a) Grunnerstatning, tomtegrunn kr 30,- pr. m2.
b) Av erstatningen svares 6 - seks - prosent årlig rente fra 18. oktober 93 og til betaling skjer.
2. Innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse betaler Statens Vegvesen v/vegsjefen i Rogaland til Kåre Hauge kr 47000,- kroner førtisyvtusen - i saksomkostninger."
Statens Vegvesen har i rett tid begjært overskjønn for så vidt gjelder grunnerstatningen, slutningens pkt. 1 a).
Skjønnsforhandling for lagmannsretten ble holdt i Sandnes og Stavanger 16. og 17. oktober 1995. Bevisførselen fremgår av rettsboken. Så langt overskjønn er begjært, står saken i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten.
Til grunn for skjønnet ligger vegvesenets alminnelige skjønnsforutsetninger for eiendomsinngrep etter vegloven §50, jfr. §49. Disse er gjengitt i sin helhet i herredsrettens skjønn. Når det gjelder spesielle skjønnsforutsetninger vises til avtale om forhåndstiltredelse med videre som nærmere spesifisert i herredsrettens skjønn. Ingen av skjønnsforutsetningene er omtvistet, og de har ikke spesiell betydning for overskjønnet.
Statens Vegvesen har i det vesentlige gjort gjeldende:
Reguleringsplanen av 16. april 1991 som endelig fastsatte traséen for E-18 er bindende for den fremtidige utnyttelsen av arealene. Etter plan- og bygningsloven §31 nr. 1 er en reguleringsplan straks bindende. Når vegsjefen senere erverver dette arealet som er utlagt til veg, så er det bindende for erstatningsutmålingen. Det er ikke adgang til å se vekk fra reguleringsplanen, noe som er slått fast av Høyesterett i Malvikdommen, Rt-1993-409. Den rettsoppfatning som kommer til uttrykk i dommen har full gyldighet i den foreliggende sak.
På 1970-tallet var det uklart hvor den nye vegen ville komme. E-18 ble i Norsk vegplan fra 1975, som er en retningsgivende plan, foreslått anlagt der den ligger nå. På slutten av 1970tallet var det uenighet om trasévalget. Det trasévalg som senere ble det endelige, det såkalte Prestheiaalternativet, ble godkjent av Samferdselsdepartementet i 1983. Fra dette tidspunkt var traséen endelig fastlagt i sitt nåværende leie. I brev av 19. august 1982 gjorde Hauge gjeldende at den foreslåtte vegtrasé for E-18 ville ødelegge mye for hans eiendom. Det var også en tid ulike tunnelalternativer, men det ble ikke fattet noen vedtak, og departementets vedtak for 1983 ble derfor stående. I generalplanen og to påfølgende kommuneplaner er E-18 inntegnet der den nå er anlagt.
Kommunen har i lengre tid vært interessert i utbygning i Bogafjellområdet, og det er klart at området på sikt vil bli utbygget. Området er imidlertid ennå ikke utbygget, og det er ikke utarbeidet reguleringsplan. Planen for utbygging av Bogafjell kom tidlig på 1980-tallet. I 1982 utarbeidet kommunen disposisjonsplan for Bogafjell. Dette er en uformell plan. I mars 1984 tok kommunen initiativ til tomtekjøp. I februar 1988 kom et konkret utspill fra kommunen, men etter et møte mellom kommunen og Hauge ble planene om tomtekjøp stilt i bero i påvente av endelig trasévalg for E-18.
Vegvesenet ser det slik at vegplanene alltid i tid har kommet før planene for utbygging av Bogafjell.
Fra det tidspunkt veiplanene kom til uttrykk i Norsk vegplan for Sandnes i 1975 har saksøkte ikke hatt noen forventning om å kunne bygge ut der vegen går.
Etter erstatningsloven §5 annet ledd skal legges til grunn den verdien en vanlig kjøper vil betale og det er den påregnelige bruk som er grunnlaget for erstatning. Her må påregnelig bruk knyttes opp til lovlig bruk etter reguleringsplanen; jordbruk eller veg. Etter rettspraksis representerer det såkalte parkprinsippet et unntak, men det er enighet om at prinsippet ikke kommer til anvendelse i foreliggende sak.
Prinsipalt gjøres derfor gjeldende at reguleringsplanen i seg selv medfører at utbygging ikke er påregnelig. Subsidiært gjøres gjeldende at selv om en ser bort fra reguleringsplanen, så vil vegplanene fra 1975 likevel medføre at annen arealutnyttelse ikke er påregnelig. Saksøkte har ikke hatt forventning om å kunne bygge på veggrunnarealet. Det er enighet om at det er den gjennomsnittlige bruksverdi, ikke marginalverdi, som skal legges til grunn.
Atter subsidiært gjøres gjeldende at erstatningen for tomtene, for det tilfellet at de bedømmes etter tomteverdi, må settes lavere enn i underskjønnet. Det vises til mangelfulle tekniske anlegg for utbygging.
Saksøker la ned slik påstand:
"Overskjønnet fremmes så langt det er begjært."
Kåre Hauge har i det vesentlige gjort gjeldende:
Bogafjellområdet har i over 20 år vært avsatt til utbygging til bolig og næringsformål. Store deler av Bogafjellområdet er allerede oppkjøpt og innløst, og utbyggelse er påbegynt. Bogafjellområdet er det mest ekspansive utbyggningsområdet i distriktet. Utbyggingsplanene stagnerte tidligere på grunn av de økonomiske nedgangstider, men utbyggingsplanene tar seg nå opp igjen.
Hauges eiendom var påregnet utlagt til boligformål og det var et sterkt press fra kommunen om å få hånd om denne og andre eiendommer i området. Det var klart påregnelig at utbygging skulle finne sted, og dette må avspeile erstatningen. Arealene må derfor erstattes som tomtegrunn. Det må ses hen til den rettslige praksis om at grunneiere skal behandles likt innen for et utbyggningsområdet.
Hauge har i faktisk henseende innrettet seg på at investeringer på eiendommen ikke kunne foretas fordi det lå i kortene at innløsning ville skje.
Det er derfor ikke bare reguleringsplanen som skal legges til grunn for arealdisponeringen, hvis andre planer har foreligget har dette betydning for påregnelighetsvurderingen. Det var først i 1991 at det forelå stadfestet reguleringsplan. Hauges forhandling med kommunen i 1988 om overtagelse ble utsatt fordi det var uklarhet med hensyn til fremtidig vegvalg. Verdiskapningen i Bogafjellområdet har skjedd ved utbyggingsplanene, og denne kan ikke utslettes ved vegplan i ettertid. Konkrete utbygningsplaner for Bogafjell forelå allerede i 1982.
Nabogrunnen er erstattet med kr 75,-/90,- til motorvegformål, og likhets- og rettferdighetshensyn tilsier derfor at tilsvarende betrakningsmåter ved erstatningsutmålingen legges til grunn i foreliggende sak. Et vesentlig avvik på dette punkt, slik saksøker legger opp til, vil ikke bli forstått av allmennheten.
Malvikdommen som påberopes av Vegvesenet, gjelder et ubebygget og uregulert området hvor reguleringsplanen kom samtidig med vegen. Dette er en helt annen situasjon enn i foreliggende sak.
Det ble lagt ned slik påstand:
"Saksøkte tilkjennes full erstatning."
Lagmannsretten skal bemerke:
Ved verdsettelsen skal retten bygge på den påregnelige utnyttelse av eiendommen som det erfaringsmessig er grunnlag for etter forholdene på stedet, jfr. vederlagsloven §5 annet ledd.
Lagmannsrettens flertall, skjønnsmennene, ser det slik at det har vært påregnelig med en utbygging av Hauges eiendom i over 20 år som følge av de store utbygningsplanene for Bogafjell. Utbyggingsplanene for Bogafjell forelå før Norsk vegplan kom med alternative planer for ny trasé for E-18, og dette må det legges avgjørende vekt på i påregnlighetvurderingen. Vegplanene har vært omstridte og har i ulike faser inneholdt forskjellige alternativer. Kommunen har ervervet grunn i området i forbindelse med utbyggingsplanene, og har også vært interessert i Hauges eiendom, men planene om dette ble i mars 1988 stilt i bero under henvisning til manglende avklaring på trasévalget for E-18.
Det er på det rene at dersom vegen ikke var anlagt over Hauges eiendom, så hadde det klart vært påregnelig med en utbygging av eiendommen. På dette viktige punkt atskiller saksforholdet seg vesentlig fra forholdet i Malvikdommen, som gjaldt et området som var ubebygget og tidligere uregulert. I Malvikdommen kom reguleringsplanen og vegplanen samtidig i et området hvor det var anleggelsen av vegen som utløste verdien som byggegrunn. At Hauge tilkjennes erstatning for tap av tomteareal er derfor ikke i strid med den rettsoppfatning Malvikdommen bygger på.
Nabogrunnen og øvrige grunnerverv i området til samme veiformål er erstattet som tomtegrunn, og likhets- og rettferdighetshensyn tilsier derfor at tilsvarende betrakningsmåter ved erstatningsutmålingen legges til grunn i foreliggende sak.
Flertallet viser ellers til flertallets premisser i herredsrettens skjønn, som det gis tilslutning til med den presisering at parkprinsippet ikke kommer til anvendelse.
Mindretallet, rettsformannen, ser det slik at det følger av Malvikdommen at verdsettelsen som hovedregel må bygge på at eiendommen ikke kan anvendes i strid med stadfestet reguleringsplan. Det er imidlertid ikke nødvendig for mindretallet å ta stilling til om reguleringsplanen i seg selv medfører at utbygging ikke er påregnelig fordi det uansett har vært påregnelig med veibygging over Hauges eiendom. Både veiplanene og utbyggingsplanene hadde over lengre tid gjennomgått ulike plan- og vedtaksfaser frem til det for veiplanenes vedkommende forelå stadfestet reguleringsplan i 1991. Av det materiale som er fremlagt for lagmannsretten, fremgår at Norsk vegplan for Sandnes forelå i 1975. En brosjyre utarbeidet av en lokal protestgruppe mot utbygging av Bogafjell er påbropt å stamme fra 1975/76, men det er ikke påvist at denne har vært forankret i offentlige planer eller vedtak på denne tiden. Av disposisjonsplan for Bogafjell av 1982 fremgår at byplanrådet for Sandnes 7. oktober 1980 godkjente et forslag til organisering og fremdrift av planleggingen av Bogafjellområdet og hvor det var forutsatt at disposisjonsplanfasen skulle være ferdig til politisk behandling i 1982. Det fremgår videre at det var det nåværende trasévalg som lå til grunn som overordnet planforutsetning i startfasen. Mindretallet ser det slik at det på grunnlag av veiplanene fra 1975 hele tiden har fremstått som naturlig og påregnelig at den nye traséen for E-18 ville berøre Hauges eiendom fordi de fleste trasé-alternativer har berørt eiendommen i ulik grad. Etter rettspraksis, bl.a. Rt-1981-703, er det relevant å vektlegge slike offentlige planer i påregnlighetsvurderingen også for tiden før 1991. Utbyggingsplanene for Bogafjell har omfattet Hauges arealer, men planene har vært sekundære i forhold til trasévalget for E-18.
I overensstemmelse med flertallets votum legger den samlete lagmannsrett til grunn at verdsettelsen av eiendommen skal skje etter vurdering som tomtegrunn. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det ved erstatningsutmålingen er riktig å ta utgangspunkt i det skjønn som ble avhjemlet 15. juni 92 for grunnavståelse fra den nærliggende eiendom tilhørende Arne Svihus. Utgangspunktet for vurderingen er en kvm. pris på kr 75,-. Herredsretten har gjort fradrag under henvisning til at myrlendt jord hos Hauge krever mer utskiftning av masse og bearbeidelse enn hos naboen Svihus. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for fradrag fordi Hauges arealer ikke er myrlendte. Som herredsretten legger også lagmannsretten til grunn at det må foretas en viss nedjustering av hensyn til den eksisterende kanal i området. Det må også foretas en viss nedjustering fordi eksisterende vann- og kloakkforhold i sin nåværende form legger begrensninger på utnyttelsesmulighetene.
Etter en samlet vurdering av grunnforholdene, utbygningsmulighetene med videre, finner retten at prisen pr. kvm. passende fastsettes til kr 60,-.
Saksomkostninger:
Advokat Ueland har levert omkostingsoppgave på ialt kr 34322, hvorav kr 32000 gjelder salær. Det er ikke fremkommet innvendinger mot oppgaven og den legges til grunn for rettens omkostningsavgjørelse.
Overskjønnet er avhjemlet under dissens som det nærmere fremgår foran.
Slutning:
1. Grunnerstatningen settes til kr 60,- - kronerseksti - pr. kvm.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Statens Vegvesen v/Vegsjefen i Rogaland til Kåre Hauge kr 34.322,- - kronertrettifiretusentrehundreogtjueto - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet.
Staten dekker de lovbestemte utgifter til skjønnet.