LG-1999-124
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1999-01-27 |
| Publisert: | LG-1999-00124 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Bergen byrett nr. 1996-00306 - Gulating lagmannsrett LG-1999-00124. Anket til Høyesterett; Gulating lagmannsretts overskjønn oppheves og saken hjemvises til lagmannsretten til ny behandling, se HR-2000-00548. |
| Parter: | Saksøker: Helga Søreide (Prosessfullmektig: Advokat Magne Revheim, Bergen). Saksøkt: Stig Madsen (Prosessfullmektig: Advokat Haldor Høyte, Bergen). |
| Forfatter: | Lagdommer Erstad, fire skjønnsrettsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Tomtefesteloven (1975) §13, Tvistemålsloven (1915) §156, §14, §31, §32, Forsinkelsesrenteloven (1976) |
Saken gjelder regulering av festeavgift knyttet til en festekontrakt inngått 29.05.1970, senere avløst av festekontrakt datert 07.04.1986, gjeldende gnr. 35, bnr. 278 i Fana, areal ved sjøen med tilliggende adkomstarealer.
Bergen byrett avsa den 14.02.1997 skjønn med slik slutning:
« 1. Årlig festeavgift for eiendommen, gnr. 35, bnr. 278 i Bergen/Fana fastsettes til kr 120.000,- -etthundreogtjuetusen- med virkning fra 14. november 1995.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Samlet grunnverdi for festearealet ble fastsatt til kr 1.400.000. Den nye årlige festeavgiften ble i henhold til tomtefesteloven §13 skjønnsmessig satt til 8,5% av anslått tomteverdi til kr 119.000 som ble avrundet til kr 120.000.
Stig Madsen fremsatte begjæring om overskjønn til Gulating lagmannsrett. Han gjorde gjeldende at tomteverdien var satt for høyt, og at det ikke var riktig å gi den rentesats på reguleringstidspunktet på 6,5% som byretten hadde kommet til, et tillegg på 2% fordi det her dreide seg om næringstomt.
Gulating lagmannsrett avsa den 13.10.1998 overskjønn med slik slutning:
«Underskjønnet stadfestes uten tilkjennelse av saksomkostninger.»
Madsen henvendte seg i november 1998 til rettens administrator og tok opp spørsmålet om retting av skjønnet, dette som følge av tilsynelatende uoverensstemmelse mellom premissene side 4 hvor det legges til grunn en rente på 6% og slutningen hvor byrettens skjønn ble stadfestet. Da skjønnet ikke ble rettet, fremsatte Madsen ved skriv av 06.12.1998 anke til Høyesterett under henvisning til at skjønnet led av saksbehandlingsfeil, jf. nevnte uoverensstemmelse. Subsidiært ble det anket over lagmannsrettens rettsanvendelse. Ved Høyesteretts kjennelse av 13.01.1999 ble lagmannsrettens skjønn opphevet og hjemvist til lagmannsretten for ny behandling. Overskjønnets forhandlinger ble ikke opphevet.
Partene har senere uttalt seg om den videre behandling av overskjønnet, Madsen ved skriv av henholdsvis 09.08. og 16.09.1999, Søreide ved skriv av 26.01., 08.02. og 13.08.1999.
Som følge av administrator, lagdommer Pedersens sykemelding, har førstelagmannen oppnevnt lagdommer Jan Erik Erstad som ny administrator. Oppnevningen av ny administrator har skjedd i forståelse med partene. Etter avtale med partene, er det enighet om at partene skal avgi ett skriftlig sluttinnlegg hver hvoretter retten på grunnlag av det foreliggende materialet, tar stilling til eiendommens årlige festeavgift, rentekrav samt omkostningskrav. Avsluttende innlegg i saken foreligger i skriv av 3l.l2.l999 fra Madsen og i skriv av 27.l2.l999 fra Søreide.
Madsen har anført at Høyesterett ved sin avgjørelse har støttet hans anførsel om at overskjønnet burde vært rettet i medhold av tvistemålsloven §156. Høyesterett har kun opphevet lagmannsrettens avgjørelse, ikke forhandlingene.
Lagmannsretten kan nå velge en av to alternative fremgangsmåter. Den ene er nå å foreta retting og utforme ny slutning i samsvar med premissene, dvs. basert på 6% rentefot. Den annen mulighet er at den samlede rett avsier ny slutning basert på tidligere forhandling og premisser. Samtidig må slutningen rettes.
Det kan ikke nå kreves rente av festeavgiften, jf. motpartens skriv av 08.02.1999, noe som innebærer en helt ny påstand. Det er heller ikke hjemmel for å kreve slik rente.
I sluttskrivet anføres:
l. Madsen begjærte overskjønn fordi underskjønnet hadde gitt festeavgiften et påslag på 2 % poeng med den begrunnelse at den tomten Madsen fester er en næringstomt. Dette er feil rettsanvendelse.
2. Overskjønnet fastsatte grunnverdien til det samme som underskjønnet, nemlig kr. 1,4 millioner. Avgiften ble imidlertid satt til 6 %, og det var dermed motstrid mellom premisser og slutning.
3. Prosessfullmektigen henvendte seg til lagdommer Pedersen den 23.ll.l998. Det vises til notat fra samtalen. Dommeren bekreftet at premissene ga korrekt uttrykk for overskjønnets standpunkt.
4. Overskjønnet ble likevel ikke rettet, og dette nødvendiggjorde anke over skjønnet.
5. Lagmannsretten må da utforme ny slutning basert på forhandlingene for lagmannsretten og de premisser lagmannsretten la til grunn for overskjønnet.
I overskjønnet fastsatte lagmannsretten ikke virkningsdatoen men skrev «en rentefot på 6 % fastsatt l0 år fram i tid». Dette er upresist fordi det kan oppfattes som l0 år regnet fra overskjønnet er avsagt. Det er enighet om at avgiften skal reguleres med virkning fra l4.ll.l995.
Madsen har lagt ned slik påstand:
«1. Underskjønnets fastsettelse av grunnverdien stadfestes.
2. Festerenten fastsettes til 6 % med virkning fra l4.ll.l995.
3. Stig Madsen tilkjennes saksomkostninger for behandlingen av saken for lagmannsretten etter Kjæremålsutvalgets kjennelse av l3.januar l999.»
Søreide har anført at nytt overskjønn må avsies. Overskjønnets slutning er det korrekte utgangspunkt, noe som stemmer med lagmannsrettens premisser med unntak for den usikkerhet som hefter ved lagmannsrettens uttalelse om 6% rentefot. Dette kan tolkes blant annet som uttrykk for det alminnelige rentenivå (som byretten satte til 6,5%) eller det kan relatere seg til den rentefot som dannet grunnlaget for beregningen av festeavgiften etter tomtefesteloven §13.
Dette er imidlertid en uoverensstemmelse innad i premissene, ikke mellom disse og slutningen. Nytt skjønn må derfor komme til samme resultat som det opphevede skjønn. Retting av premissene må skje ved at den uriktige angitte rentefot korrigeres.
Det kreves avsavnsrente av festeavgiften fra det i kontrakten avtalte forfallstidspunkt. Påkrav ble fremsatt 08.05.1995 (utdraget side 138).
I sluttskrivet anfører Søreide i hovedtrekk at lagmannsrettens oppgave nå er å tolke tidligere overskjønn vedrørende rentefoten. Det er reelt sett en retting som skal foretas.
Det vises til tidligere prosesskriv forsåvidt gjelder forståelsen av overskjønnet. Skjønnet lider kun av en feil, nemlig en uriktig oppgitt rentefot.
Det alminnelige rentenivå er et lovfestet referansepunkt ved fastsettelse av avgiften, men det er ikke dermed sagt at rentenivået skal legges til grunn som en prosentsats.
Avgiften skal tilsvare en rimelig avkastning av tomteverdien. Regelmessig vil da avgiften ligge høyere enn det alminnelige rentenivå. Plassering i fast eiendom er en gunstig kapitalplassering.
Det vises til Borgarting lagmannsretts skjønn inntatt i RG-1996-1269 hvor rentefoten ble satt til 7 %, jf. også NOU 1993:29 side l3. Det dreier seg i saken om en særlig attraktiv eiendom festet bort til næringsformål.
Det vises til St.meld.nr.1 (1999-2000) pkt.2.4.2., Norges Bank: Renteutviklingen i finansinstitusjonene, Beregning av eiendomsverdier i Bjørvika og Vedtak i Hovedutvalg for Teknisk Utbygging i Bergen kommune av 3.februar l994 når det gjelder rentenivået generelt.
Kravet om renter av avgiften fastholdes. Av Rt-1997-1662 følger av avsavnsrente kan kreves der den avgiftspliktige har ansvaret for tidsforløpet. Søreide er påført et betydelig avsavnstap som følge av det som har skjedd etter avsigelsen av byrettens skjønn. Dette ville vært unngått dersom motparten hadde akseptert byrettens avgjørelse. Det er ikke urimelig at motparten må gi fra seg gevinsten ved å trenere saken. Kapitaltapet har oppstått ved motpartens rettslige skritt. Det vises forøvrig til oversikt over renteberegning.
Det kreves ikke saksomkostninger for lagmannsrettens fornyede behandling av saken idet motparten hevder at det foreligger avtale om deling av omkostningene også for lagmannsretten.
Søreide har lagt ned slik påstand:
«1. Bergen byretts skjønn stadfestes.
2. Stig Madsen betaler renter av differansen i festeavgift oppad begrenset til kr 32.648,- med tillegg av lovens morarente fra forfall til betaling skjer.»
Lagmannsretten bemerker:
Situasjonen er nå at overskjønnet er opphevet ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse av l3.l.l999. Forhandlingene er ikke opphevet. Dette innebærer at retting av det opprinnelige skjønn ikke er aktuelt idet det ikke foreligger et skjønn som kan rettes. Lagmannsretten oppfatter likevel sitt mandat slik at formålet nå er å klarlegge de misforståelser det opphevede skjønn har ledet til, ikke å foreta en ny, fullstendig vurdering av saken. Det sentrale for skjønnsretten blir således å klargjøre de forhold i premissene og i forholdet mellom premissene og slutningen som direkte knytter seg til avgiftsfastsettelsen. Dertil kommer kravet om avsavnsrente som ikke tidligere er behandlet.
For såvidt gjelder sakens bakgrunn og partenes anførsler vedrørende skjønnstema viser lagmannsretten til skjønnet av 13.10.1998 og til byrettens skjønn. Partenes anførsler etter at Høyesteretts kjennelse forelå fremgår foran. Lagmannsretten legger til grunn at bestemmelsene i tomtefesteloven av 1975 kommer til anvendelse på festeforholdet, jf. lovens §31, annet ledd, 1. punktum, jf. §32 nr. 4, fjerde ledd. Annet er heller ikke hevdet av partene. Prinsippene for fastsetting av festeavgift følger av tomtefesteloven §14, annet ledd. Lagmannsretten viser til byrettens skjønn for såvidt gjelder arealenes beskaffenhet, påregnelig bruk av arealene med tilkomstarealer samt arealenes kvaliteter forøvrig. Lagmannsretten er enig i at en realistisk omsetningsverdi for arealene basert på den bruk byretten har beskrevet utgjør kr 500.000 for hovedarealene mens tilsvarende beløp for tilkomstarealene utgjør kr 900.000, til sammen kr 1.400.000 som samlet grunnverdi for festearealet.
Det følger av tomtefesteloven §13 at festeavgiften ikke kan settes høyere enn det som, blant annet under henvisning til alminnelige rentenivå, tilsvarer en rimelig avkastning av tomteverdien.
Lagmannsretten har delt seg i et flertall og et mindretall forsåvidt gjelder vurderingen av hva som er rimelig avkastning i det foreliggende tilfelle. Flertallet, rettens administrator samt skjønnsrettens medlemmer Jørgensen, Ørskje og Hordvik, finner at det kan legges til grunn et alminnelig rentenivå på 6% på det aktuelle tidspunkt. Flertallet mener, som byretten, at en rimelig avkastning av de arealer saken gjelder, hensyn blant annet tatt til det alminnelige rentenivå, gjenspeiles gjennom en noe høyere andel av arealenes samlede grunnverdi enn det som kommer til uttrykk ved det alminnelige rentenivå. Flertallet er enig med byretten i at rimelig avkastning ligger på det nivå byretten har fastsatt, dvs. 8.5 % av grunnverdien, og at den årlige festeavgift kan settes avrundet til kr 120.000.
Mindretallet, skjønnsmann Pedersen, finner at en rimelig avkastning gjenspeiles ved det alminnelige rentenivå på det aktuelle tidspunkt. Mindretallet vurderer det alminnelige rentenivået på det aktuelle tidspunkt til ca 6,5 %. Dette innebærer at avgiften etter mindretallets oppfatning bør settes noe lavere enn det flertallet har kommet til.
Rente av avgiftsbeløpet:
Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta stilling til om rentekravet er for sent fremsatt eller ikke. Slik lagmannsretten ser det, gir festekontrakten i seg selv ikke hjemmel for å kreve rente av avgiftsbeløpet for tidsrommet før avgiftsbeløpet er fastsatt. Da Madsen ikke godtok Søreides krav om oppregulering av festebeløpet, ble partene enige om å overlate spørsmålet til skjønn og å bære egne omkostninger. Heller ikke denne avtale sier noe om rente. Heller ikke kan hjemmel for rente søkes i tomtefesteloven. Morarente etter morarenteloven kan ikke kreves, jf. avgjørelse i Rt-1997-1662, jf. også RG-1996-872, Borgarting. Synspunktet er at det ikke foreligger et forfalt krav før skjønnsretten rettskraftig har fastsatt den nye avgift.
Lagmannsretten kan heller ikke se det naturlig å tilkjenne avsavnsrente etter en analogisk anvendelse av ekspropriasjonsrettslige regler, eventuelt på grunnlag av erstatningsrettslige regler. Det dreier seg i realiteten om en utilsiktet kreditt, og et alminnelig utgangspunkt om avsavnsrente kan ikke oppstilles, jf. Rt-1997-1662. Noe annet, særlig grunnlag for å tilkjenne rente kan lagmannsretten ikke se foreligger i saken. Det krav Søreide fremsatte ble ikke akseptert hverken av byretten eller lagmannsretten. Ingen av partene kan bebreides den tid skjønnsbehandlingen har tatt. En rentekompensasjon ut fra rimelighetsbetraktninger finner lagmannsretten ikke hjemmel for.
Lagmannsretten finner heller ikke grunnlag for å tilkjenne saksomkostninger. Situasjonen er her at Madsen tidligere ikke har krevet saksomkostninger for lagmannsretten, mens det nå kreves. Søreide har tidligere krevet saksomkostninger, men krever det ikke nå. Lagmannsretten viser til den opprinnelige enighet det har vært om å bære egne omkostninger. Denne må antas å gjelde inntil rettskraftig avgjørelse foreligger.
Skjønnet er enstemmig så langt dissens ikke fremkommer foran.
Slutning:
1. Byrettens avgjørelse stadfestes.
2. Rentekravet tas ikke til følge.
3. Hver av partene bærer sine omkostninger ved overskjønnet.