LG-1999-1477

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-06-21
Publisert:	LG-1999-01477
Stikkord:	Odel
Sammendrag:
Saksgang:	Ytre Sogn herredsrett - Gulating lagmannsrett LG-1999-01477 A/01. Anken nektes fremmet til Høyesterett, HR-2001-01147.
Parter:	Ankende part: Gunnvald Kristoffersen (Prosessfullmektig: Advokat Arnor B. Rønningen). Ankemotpart: Arne Kristoffersen (Prosessfullmektig: Advokat Frode S. Halvorsen). (Prosessvarslet: DnB ASA Juridisk avdeling, Oslo, Tor Kjetil Kristoffersen, Lakselv, Vestas Scandinavian Wind Technology AS, Danmark).
Forfatter:	Lagdommer Jacobsen. Lagdommer Einarsen. Kst. lagdommer Lunde. Fire meddommere
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §1, §2, Tvistemålsloven (1915) §180, Avtaleloven (1918) §32, §23, §27, §27a, §28, §29, §50, §66, §67, §69, §70, §71, §72, §73

Saken gjelder krav om odelsløsning eventuelt overdragelse på avtalemessig grunnlag av eiendommen gnr. 55, bnr. 1 i Solund kommune.

Sakens bakgrunn er i korthet:

I forbindelse med dødsboskifte etter sin mor overtok Gunnvald Kristoffersen nevnte eiendom ved skjøte datert 25. oktober 1992. Arvingene i boet var foruten Gunnvald Kristoffersen hans tre søsken. I skjøtet er vederlaget oppgitt til kr 650.000,-, med fradrag for verdien av egen arvelodd. Kjøpet fant sted etter at eiendommen først hadde vært taksert og annonsert for salg i dagspressen. Etter at eiendommen ble overdradd, har livsarvingene etter den ankende parts foreldre fraskrevet seg odelsrett til gården. Arne Kristoffersen, som er sønn til en av Gunnvald Kristoffersens brødre, bestred at fraskrivelsen omfattet hans odelsrett. Om dette ble det reist søksmål for Nordhordland herredsrett, som i dom av 12. mai 1997 fant at Arne Kristoffersen fremdeles var odelsberettiget.

Etter dommen ble det rettet henvendelse fra Gunnvald Kristoffersens daværende advokat Bjørnar K. Leistad til adv. Halvorsen i brev av 23. mai 1997, hvor det heter:

«Jeg har mottatt dommen, og den er videresendt min klient.

I og med at Deres klient har fått medhold i sitt syn med hensyn til fraskrivelse av odelsretten, er det av interesse å få vite hvorvidt han ønsker å overta den aktuelle eiendom. Dersom han har interesse for det, ber jeg om å få vite hvilken pris han tenker seg.

Vennligst la meg høre fra Dem.»

Etter noe korrespondanse advokatene imellom, avga Gunnvald Kristoffersen følgende erklæring i brev av 19. august 1997 til adv. Leistad:

«Jeg meddeler med dette at jeg er villig til å selge ovennevnte eiendom til Arne Kristoffersen for odelstakst.»

Brevet ble oversendt adv. Halvorsen ved brev av 19. august 1997 fra adv. Leistad.

Etter det fremmet adv. Halvorsen stevning til odelsløsning for Ytre Sogn herredsrett den 25. november 1997. Herredsretten avsa den 27. april 1999 skjønn med slik slutning:

«1. Eiendom med gnr. 55, bnr. 1 i Solund kommune er odlingsjord.

2. Verdien av gnr. 55, bnr. 1 i Solund kommune setter til kr 290.000,- - kronertohundreognittitusen -.

3. Arne Kristoffersen betaler det offentlige saksomkostninger med kr 26.429,60 - kronertjuesekstusenfirehundreogtjueni 60/100 - innen to uker fra forkynning.

4. Gunnvald Kristoffersen betaler Arne Kristoffersen saksomkostninger med kr 46.849,- - kronerførtisekstusenåttehundreogførtini - innen to uker fra forkynning.»

Det ble dertil avsagt slik fravikelseskjennelse:

«1. Dersom rettens odelstakst blir rettskraftig, utsteder saksøkte skjøte til saksøker på eiendom i Solund kommune med gnr. 55, bnr. 1 mot saksøkers kontante betaling av takstsum til Den norske Bank. Saksøkte fraflytter eiendommen innen tidspunkt for overskjøting og betaling. Tidspunkt for overskjøting og betaling settes til 1. juli 1999.

2. Panthefte på eiendommen, med obligasjon på kr 500.000,- av 31.12.93 til panthaver Den norske Bank, bortfaller ved saksøkers betaling etter nr. 1.»

Partenes anførsler for herredsretten fremgår av dommen.

Ved ankeerklæring av 29. juni 1999 har adv. Arnor B. Rønningen på vegne av Gunnvald Kristoffersen påanket dommen til Gulating lagmannsrett. Anken gjelder domsslutningens punkt 1 og 4. Det gjøres gjeldende at eiendommen ikke fyller kravene til odlingsjord etter odelsloven §1 og §2 og at det heller ikke er inngått bindende avtale om overdragelse av gården fra Gunnvald Kristoffersen til Arne Kristoffersen.

Ankeforhandling ble holdt i Hardbakke i Solund 9. mai 2001 og i Førde 10. mai 2001. Sakens parter var tilstede med sine prosessfullmektiger og ga forklaring. Det ble hørt forklaring fra fire vitner, hvorav to partsoppnevnte sakkyndige vitner, og foretatt befaring på eiendommen, der partene var tilstede og gjorde sine påvisninger. Det er ikke fremlagt skriftlige erklæringer fra de sakkyndige vitnene, idet partene under hovedforhandlingen gjensidig motsatte seg fremleggelse av erklæring fra motpartens vitne. Det ble foretatt dokumentasjon som vist ved gjennomstrekning i utdraget.

Den ankende part har i det vesentlige anført:

Vedrørende avtalegrunnlaget gjøres gjeldende at det ikke var den ankende parts mening å avgi et bindende tilsagn om overdragelse overfor ankemotparten. Erklæringen som påberopes ble avgitt i brev til adv. Leistad, og var ikke ment å videreformidles til ankemotparten eller hans advokat. Da den ankende part bød på eiendommen i 1992 var det med det forbehold at eiendommen ble overdradd fri for odelsrett. Denne forutsetning kom ikke til uttrykk i budet, og han ble dømt til å betale vederlaget uten at de øvrige odelsberettigete hadde frafalt sin rett. Det ble siden inngått forlik hvoretter odelsretten for de øvrige skulle frafalles. Kjøpesummen for eiendommen ble deponert hos advokat med instruks om at den ikke skulle utbetales til dødsboet før alle odelsberettigete hadde frafalt sin odelsrett. Utbetaling til boet fant likevel sted uten at advokaten hadde sikret seg at ankemotparten hadde frafalt sin odelsrett. Det eneste formålet med erklæringen var å åpne for at det kunne avholdes odelstakst som grunnlag for beregning av det tap den ankende part ville bli påført dersom eiendommen ble frasolgt ham på odel, da han aktet å fremme krav om erstatning overfor advokaten. Det påberopes blant annet avtaleloven §32, idet avtalen hevdes å være ugyldig.

Vedrørende ankemotpartens anførsel om brudd på bo- og driveplikten etter odelsloven §27 hevdes at dersom brudd på bo- og driveplikt skal utløse løsningsrett med hjemmel i §28, må misligholdet kunne karakteriseres som vesentlig. Vesentlig mislighold hevdes å forutsette at det foreligger bevisst mangel på drift, og at bruket fremstår som klart drivverdig. Om bruket saken gjelder, hevdes at det ikke er drivverdig og at det ligger i en utkant hvor det ikke kan ventes at noen vil flytte til.

Et relevant hensyn ved vurderingen av graden av misligholdelse er årsakene til at den ankende part ikke flyttet til gården eller holdt markene vedlike. Det gjøres gjeldende at den ankende part i tiden etter at han kjøpte gården, var i en vanskelig økonomisk situasjon og var usikker på om han ville kunne beholde den. Han greide ikke å overholde sine forpliktelser overfor banken som hadde finansiert kjøpet, og fryktet at gården kunne bli frasolgt ham på tvangsauksjon. Hans økonomiske situasjon tillot ikke investeringer i vedlikehold av noe omfang eller i drift av eiendommen.

Det må ses hen til at offentlige myndigheter ga gjentatte fritak fra bo- og driveplikten, og at det ble gitt fornyet fritak selv om det skjedde at en fritaksperiode var utløpt før søknad om forlengelse ble innsendt. Det kan etter den ankende parts mening ikke stilles strengere krav til overholdelse av bo- og driveplikten i relasjon til §28 enn til §29 om plikt til å søke konsesjon.

Så lenge en søknad om fritak er til behandling, finner det heller ikke sted mislighold av bo- og driveplikten. Det anføres at den ankende part ikke kan lastes for forsinkelse med hensyn til innlevering av søknader om forlengelse. Dette hadde han overlatt til advokat å ordne med, og han kunne selv ikke holde kontroll med om søknader ble fremmet i rett tid.

Selv om det ble søkt om varig fritak, var det ikke den kjærende parts hensikt ikke å flytte til gården. Grunnlaget for tilflytting er nå tilstede ved at det legges til rette for drift av vindmøller i utmarken.

Vedrørende spørsmålet om bruket er å anse som odlingsjord gjøres gjeldende at arealkravet i odelsloven §2 bare er oppfylt dersom markene med enkle midler lar seg ta i bruk som jordbruksareal. Om opparbeidelsen forutsetter nydyrking, vil arealkravet ikke være oppfylt.

I tillegg til at arealkravene må være oppfylt er det et vilkår etter odelsloven §1 at eiendommen kan nyttes til landbruksdrift. Et sentralt hensyn i vurderingen av om eiendommen er egnet til landbruksdrift vil være om det er sannsynlig at den vil bli tatt i bruk for landbruksformål, herunder om det kan påregnes at driften av eiendommen over tid vil gi et økonomisk overskudd.

Ved den økonomiske vurdering inngår etter ankemotpartens mening vederlaget for gården, kostnader knyttet til opprusting av våningshus og driftsbygning, eventuelt nybygging av driftsbygning, opparbeiding av marken og investering i driftsmidler og besetning. Det gjøres i denne forbindelse gjeldende, med henvisning til forklaring fra sakkyndig vitne oppnevnt av den ankende part, at disse utlegg vil bli så betydelige at løpende drift av eiendommen ikke kan ventes å gi et økonomisk overskudd av en størrelse som gjør den drivverdig. Blant annet er driftsbygningen i så dårlig forfatning at den ikke kan settes istand til sauehold, men må skiftes ut.

Etter den ankende parts oppfatning må det legges betydelig vekt på vurderingen til det sakkyndige vitnet Geir Grytøyra, som er jordbrukssjef og i sitt yrke har som oppgave blant annet å foreta nøkterne lønnsomhetsvurderinger i jordbruksforhold.

Det hevdes at det må ses bort fra vitneforklaring fra bruker av nabobruket om lønnsomheten ved eventuelt fremtidig sauehold. Driftsapparatet på nabobruket er intakt, og kostnadene med sauehold der er derfor ikke sammenlignbare. Dessuten hevdes at naboen har særlig interesse i at det skal opprettes drift også på den ankende parts bruk, og hennes forklaring må vurderes på den bakgrunn.

Ankende part har ikke fremkommet med spesielle bemerkninger til anførslene vedrørende avløsning av heftelser.

Det er nedlagt slik påstand:

«1. Eiendommen gnr 55 bnr 1 i Solund kommune er ikke odlingsjord. Arne Kristoffersen gis ikke løsningsrett.

2. Gunnvald Kristoffersen og det offentlige tilkjennes saksomkostninger for herreds- og lagmannsrett.»

Ankemotparten har i det vesentlige anført:

Om de prosessuelle spørsmål anføres at dersom eiendommen er å anse som odelsjord og den ankende parts erklæring i brevet av 19. august 1997 er å anse som et bindende tilsagn, komme odelslovens prosessregler til anvendelse med de rettslige konsekvenser som følger av odelsloven.

Som grunnlag for løsningskravet gjøres for lagmannsretten gjeldende at den ankende part har misligholdt bo- og driveplikten etter odelsloven §27. Under henvisning til rettspraksis anføres at det i relasjon til §27 må gjelde et strengt krav til overholdelse av de frister som gjelder for oppfyllelse av bo- og driveplikten. I saker som har vært prøvet for domstolene har eksempelvis oversittelse av frister i 21 dager og i fire måneder ikke vært ansett tilstrekkelig til misligholdelse etter §27. For den ankende parts vedkommende har imidlertid bo- og driveplikten vært misligholdt i vesentlig lengre tid. Det hevdes, under henvisning til rettspraksis, at det må stilles strenge krav om overholdelse av bo- og driveplikten dersom løsning etter §27 ikke skal bli følgen. Etter ankemotpartens mening er det ikke nødvendigvis et krav etter §27 at misligholdet skal være vesentlig. Når det legges til grunn at ikke ethvert mislighold gir grunnlag for løsning, kan det være utslag av en streng fortolkning.

Det anføres, under henvisning til de opplysninger som foreligger om søknader og fritaksvedtak, at den ankende part i flere tidsrom og til sammen over flere måneder har vært uten fritak. Søknader om forlengelse har fremkommet først etter at kommunen har gjort henvendelse til den ankende part. Konsekvensen av misligholdet er at eiendommen er blitt vanskjøttet både med hensyn til jordbruksarealer og bygninger, på tross av at det i hele perioden har vært et vilkår for fritak at bygningene skulle holdes forsvarlig vedlike.

Hva gjelder det avtalerettslige grunnlaget vises til at den ankende parts tilbud fremkom etter at ankemotpartens advokat hadde svart bekreftende på en forspørsel fra den ankende parts advokat om ankemotparten var interessert i å overta eiendommen. Det har ikke vært tvil om at det forelå et bindende tilbud fra den ankende parts side. Dette bekreftes også av at den ankende part på et langt senere tidspunkt ga uttrykk for at han ønsket å trekke tilbake tilbudet om overdragelse.

Det er ikke grunnlag for å hevde at erklæringen er blitt til ved en feilskrift eller er blitt forvansket, slik avtaleloven §32 omhandler.

Det er ikke sannsynlig at tilbudet skulle være ment som en formalitet utelukkende for at det på ankemotpartens bekostning skulle kunne holdes odelstakst til bruk under den ankende parts erstatningssøksmål mot hans tidligere advokat.

Det anføres at partene like til kort tid før hovedforhandling i saken har vært enige om at eiendommen var odelsjord. Ellers ville rettssakene som har vært ført, og hvor dette har vært tema, vært unødvendige.

Hva gjelder arealkravet etter odelsloven §2, anføres under henvisning til blant annet lovens forarbeider at det ikke er et krav at jorden skal være dyrket for å kunne karakteriseres som jordbruksareal. Etter rettspraksis skal det mye til for at jord som har vært i produksjon, skal bli ansett for ikke lenger å fylle kravene til odlingsjord. I følge taksten er det på eiendommen 17 til 19 da innmark som har vært dyrket.

Videre anføres at eiendommen fortsatt egner seg for landbruksdrift. Ved vurderingen må det legges vekt på de praktiske og økonomiske muligheter for jordbruksdrift på eiendommen, og sannsynligheten for at slik virksomhet vil bli etablert på nytt. Med hensyn til de økonomiske forutsetninger anføres at det ikke kan stilles vilkår om noen minsteavkastning for at eiendommen skal anses egnet. Under henvisning til opplysninger om mulig driftsform og -omfang hevdes at driften vil kunne gi et tilstrekkelig økonomisk bidrag til å ha funksjon som tilleggsnæring til ankemotpartens virksomhet som tømrer.

Det hevdes at kostnadene med etablering vil kunne tilpasses et rimelig nivå ved at bygningene kan settes istand, og at ankemotparten er innstilt på å vise nøkternhet med sine påkostninger.

Det gjøres gjeldende at eiendommen ligger i en bygd som er prioritert med hensyn til å opprettholde bosetningen og å tilrettelegge for driftsformer som kan bidra til å opprettholde jordbruksnæringen. For øvrig er det interesse for denne typen eiendommer i området.

Ankemotparten har i påstanden pkt. 4, i medhold av odelsloven §50, krevet dom for avløsning av to heftelser som er påheftet etter at odelstakst avhjemlet av Ytre Sogn herredsrett den 27. april 1999 ble rettskraftig.

Den første heftelsen er en avtale mellom Gunnvald Kristoffersen og Vestas-Scandinavian Wind Technology AS (heretter Vestas) om bruksrett, hvor Vestas bl.a gis rett til å oppføre vindmøller på eiendommen. Avtalen er datert 10.12.1999 og tinglyst 28.02.2000. Den andre heftelsen er en pantobligasjon fra Gunnvald Kristoffersen til sønnen Tor Kjetil Kristoffersen stor kr 350.000, datert 12.05.2000, tinglyst 25.05.2000.

Ankemotparten har medgitt at det ikke kan utledes av noen uttrykkelig lovbestemmelse i odelsloven at heftelsene kan avløses i den prosessuelle ramme som saken står i. Det anføres imidlertid at odelslovens system bygger på en forutsetning om at heftelser som vanskeliggjør odelsløsning skal kunne avløses.

Ankemotparten har pekt på flere alternative prosessuelle fremgangsmåter som vil kunne lede til at heftelsene blir avløst. Spørsmålet om bortfall/avløsning av heftelser kan avgjøres av lagmannsretten etter en analogi fra odelsloven §71 annet ledd. I og med at odelstaksten er rettskraftig, innebærer bestemmelsen at heftelsene faller bort når odelsløsningen er gjennomført. Alternativt kan spørsmålet om avløsning tas opp til avgjørelse i løsningmøte etter odelsloven §71 første ledd, eller det kan tas opp til avgjørelse i sak om tilleggstakst etter odelsloven §73.

Det er nedlagt slik påstand:

«1. Eiendommen gnr. 55, bnr. 1 i Solund er odlingsjord.

2. Gunnvald Kristoffersen pålegges å skrive ut skjøte på eiendommen gnr. 55, bnr. 1 i Solund til Arne Kristoffersen mot betaling av løsningssum som fastsatt ved odelstakst av 27.04.1999.

3. Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.

4. Heftelse om avtale om bruksrett mellom Vestas-Scandinavian Wind Tecnology AS og Gunnvald Kristoffersen datert 10.12.1999 tinglyst 28.02.2000 avløses i medhold av odelslovens §50.

Heftelse pantobligasjon fra Gunnvald Konrad Kristoffersen til Tor Kjetil Kristoffersen stor kr 350.000,- datert 12.05.2000, tinglyst 25.05.2000 avløses i medhold av odelslovens §50.

5. Arne Kristoffersen tilkjennes saksomkostninger for Gulating lagmannsrett.»

Rettighetshaverne bak de to heftelsene er prosessvarslet om kravet om avløsning. På vegne av en av rettighetshaverne, Vestas, har advokatfirmaet Schjødt ved advokat Cathrine Hambro i brev datert 8. mai 2001 prinsipalt reist innsigelser mot at lagmannsretten har kompetanse til å behandle kravet om avløsning av Vestas rettigheter iht. til ovennevnte avtale. Det er anført at spørsmålet om hvorvidt betingelsene for avløsning etter §50 foreligger hører under taksten, og avgjøres av skjønnsmenn. Dette gjelder også når det bare er spørsmål om vilkårene for avløsning foreligger, og ikke også verdsettelsen av heftelsene, jf. Rygg/Skarpnes, Odelsloven med kommentarer side 221. Subsidiært er det anført at angjeldende eiendom ikke er odlingsjord, og at vilkårene i §50 heller ikke er oppfylt.

Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten, for så vidt herredsrettens avgjørelse er påanket, men på et annet grunnlag. Lagmannsretten legger til grunn at eiendommen gnr. 55, bnr. 1 tidligere har vært i drift som gårdsbruk og har fylt vilkårene for odlingsjord etter odelsloven §1 og §2, og finner at eiendommen fortsatt er å anse som odlingsjord i henhold til kriteriene i disse bestemmelser. Lagmannsretten er videre komme til at vilkårene for odelsløsning etter §28 første ledd er oppfylt, idet bo- og driveplikten etter §27 annet ledd må anses vesentlig misligholdt.

Til spørsmålet om eiendommens karakter av odelsjord skal bemerkes:

Etter odelsloven §1 kan odelsrett hevdes til eiendom «som kan nyttast til landbruksdrift og har ein viss storleik». Kravet til størrelse er nærmere presisert i §2, hvor det heter at jordbruksarealet må være minst 10 da, eller sammen med annet «areal, rettar eller lunnende» må ha en produksjonsmessig verdi som tilsvarer 10 da jordbruksareal. Eiendom som det kan hevdes odel til etter disse kriterier benevnes som odlingsjord.

Det heter i odelsloven §23 at gårdsbruk som det har hvilt odel på, men som ikke lenger fyller kravene til odlingsjord etter §1, heller ikke lenger kan løses på odel. Selv om §23 kun henviser til kriteriene i §1, er det alminnelig antatt at også arealkravet etter §2 stadig må være oppfylt dersom odelsløsning skal finne sted.

Partene er ikke uenige om at bruket etter sin størrelse og beskaffenhet tidligere har vært odelsjord. Det avgjørende for om bruket kan løses på odel er således om det etter forholdene i dag fortsatt fyller vilkårene etter §1 og §2.

Hva gjelder arealkravet er jordbruksarealet nærmere beskrevet i en takst over eiendommen av 30. mai 1990. Taksten er holdt av takstmann Geir Grytøyra, som i forbindelse med nærværende sak har vært oppnevnt som partsoppnevnt sakkyndig vitne for den ankende part, og takstmann Edvin Helle. Det er opplyst at taksten ble holdt da eiendommen ble utlyst for salg i forbindelse med dødsboskiftet etter den ankende parts mor. I beskrivelsen av eiendommens utmarks- og innmarksområder heter det i takstdokumentet:

«G.nr. 55, b.nr. 1 omfatter tre teigar med påståande bygningar, og del av sameige med b.nr. 2 og 8, samt rett til skog på bruk nr. 2 som nærmare spesifisert i jordskifterett av 12. november 1982.

Jordbruksarealet utgjer 5 dekar overflatedyrka mark og 12 dekar gjødsla beite. Arealet er småkupert, grunnlendt og lite eigna for rasjonell jordbruksdrift. Eigedomen si geografiske plassering reduserer muligheitene for driftsformer. Jordbruksarealet har ikkje vore hausta på fleire år, noko som plantedekke ber preg av.

Utmarka utgjer 1294 dekar, herav 128 dekar skogreisningsmark. Det er ikkje nemnande dyrkingsjord på eigedomen. Strandlinja utgjer omlag 2500 meter. Ifylgje jordskifte har b.nr. 1 hogstrett til omlag 6 dekar gran/furuskog på b.nr. 2. Hogsten må vere utført innan 15 år frå iverksetting av jordskiftet (15 år etter 15. juli 1983). Ståande kubikkmasse kan etter skjøn fastsetjast til omlag 150 m3 . Verdi utan driftskostnad kan anslåast til kr 45.000,-. Skogteigen sin geografiske plassering, terrengforhold, m.m. tilseier at det er knapt driftsøkonomisk lønsamt å avvirke bestanden.»

Det er i tidsrommet etter taksten ikke foretatt inngrep eller tiltak av noen art i innmarken som har endret arealets karakter av jordbruksland, men arealet fremstår nå som ytterligere vanskjøttet etter at den ankende part i hele tidsrommet dels har vært fritatt for og dels har misligholdt driveplikten.

Det forhold at markene har vært ute av drift og har vært vanskjøttet vil ikke alene frata arealet dets karakter av jordbruksareal, dersom de naturlige forutsetninger for å gjenoppta driften fortsatt er tilstede. Det vises for så vidt til dom i Rt-1980,-s. 585 (590), hvor det heter at «når en eiendom eller et jordstykke har vært brukt slik at det var odlingsjord, og de naturlige forutsetninger for jordbruk fremdeles er tilstede, skal det nokså meget til for at det på grunn av ikke-bruk eller vanhevd ikke lenger skal anses som jordbruksareal». Dersom arealet med en rimelig innsats lar seg sette i jordbruksmessig produksjon igjen, må det fortsatt kunne klassifiseres som jordbruksareal i relasjon til §2. Hvorvidt den innsats som er nødvendig, er praktisk og økonomisk forsvarlig, vil være tema for vurderingen i relasjon til §1 om hvorvidt eiendommen fortsatt er egnet for landbruksdrift.

Slik innmarken er beskrevet, legges etter ovenstående til grunn at eiendommens jordbruksareal utgjør mer enn 10 da og at arealkravet i §2 dermed er oppfylt.

Vurderingen av eiendommens egnethet er av mer sammensatt karakter. De hensyn som inngår i vurderingen, har vært behandlet og utdypet i rettspraksis. Sentrale tema i vurderingen er angitt i dom gjengitt i Rt-1998-450, hvor det heter (s. 454):

«Problemstillingen er om det - ut fra de rådende forhold eller sett i et lengre tidsperspektiv - kan fremstå som realistisk at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift. Av sentral betydning er her de naturgitte og økonomiske muligheter for landbruksdrift på eiendommen. Andre momenter er - ifølge lovforarbeider og rettspraksis - den aktuelle bruk av eiendommen, om den tidligere har vært benyttet til landbruksdrift, og karakteren av det området eiendommen ligger».

Hva angår eiendommens beliggenhet bemerkes at eiendommen ligger på en øy ytterst i Sognefjorden, med regelmessig bilfergeforbindelse med fastlandet og daglig hurtigbåtforbindelse til Bergen og mer sentrale deler av Sogn og Fjordane. Gården ligger i en mindre bygd med butikk og kirke tett ved. Det er opplyst, og lagmannsretten legger til grunn, at Solund kommune er interessert i å styrke næringsgrunnlaget i kommunen blant annet hva angår jordbruk, og at det kan påregnes kommunal medvirkning med hensyn til å tilrettelegge for jordbruksdrift som tilleggsnæring på relativt små jordbruksenheter. Det er i den sammenheng opplyst at det er planer under utarbeidelse for støtte til forsøksdrift med villsau. Lagmannsretten finner det på dette grunnlag ikke usannsynlig at en kjøper vil være interessert i å erverve eiendommen og bosette seg på den med henblikk på landbruksdrift, forutsatt at driften kan ventes å utbringe et rimelig økonomisk vederlag for arbeidsinnsatsen.

På denne bakgrunn vil muligheten for å oppnå et tilfredsstillende driftsoverskudd være av sentral betydning for om vilkåret etter §2 er oppfylt. Hvilke krav som generelt skal stilles for at overskuddet skal anses tilstrekkelig, har vært tema i flere rettsavgjørelser. Det heter om dette i en senere dom i Høyesterett, avsagt den 19. april 2001 ( HR-2000-01276 publisert i Rt-2001-561, Lovdatas anm.):

«Som jeg tidligere har påpekt, må det være en forutsetning for at en eiendom skal kunne være odlingsjord, at det fremstår som realistisk at noen kan tenke seg å drive landbruk på eiendommen med sikte på økonomisk vederlag for arbeidsinnsatsen. Dette innebærer at økonomiske betraktninger vil inngå som et moment i vurderingen. Det kan imidlertid ikke oppstilles som noe vilkår for at en eiendom skal være odlingsjord, at den skal kunne drives som en selvstendig driftsenhet. Også eiendommer som har karakter av støttebruk kan være odlingsjord, se for eksempel Rt-2000-1634 (Store Døvik). Etter min oppfatning kan det heller ikke oppstilles krav om noen bestemt minsteavkastning».

Essensen synes å være at det ikke kan oppstilles noen generell norm når det gjelder størrelsen på det driftsoverskudd som er påkrevet for at en eiendom skal anses egnet til landbruksforhold, men at kravet til overskudd må vurderes i relasjon til de øvrige momenter som vil være bestemmende for om det kan tenkes fremtidig drift på bruket. På bakgrunn av tidligere rettspraksis må det likevel generelt kreves at driften gir en avkastning av en viss betydning som del av brukerens inntektsgrunnlag, og ikke kun har karakter av hobbyvirksomhet.

Begge parter har ført sakkyndige vitner som har vurdert hvilken drift eiendommen kan gi grunnlag for og ut fra beregninger over investeringsbehov, driftskostnader og inntekter vurdert muligheten for jordbruksdrift på eiendommen med økonomisk overskudd. Begge de sakkyndige har lagt til grunn at den drift som er aktuell, er sauehold og at jordbruksarealene etter nødvendig opparbeiding vil gi fôrgrunnlag for 15 til 16 vinterforete sauer. Slik lagmannsretten forstår de sakkyndige, samsvarer deres vurderinger i betydelig grad hva angår beregnet brutto inntekt ved drift av den art og det omfang som nevnt. Om eiendommen i tillegg kan gi grunnlag for drift med villsau, som i tilfelle også vil bidra til netto overskudd, er det uenighet mellom de sakkyndige.

Den vesentlige forskjell mellom de sakkyndiges vurderinger knytter seg til beregningen av behovet for investeringer og driftskostnader. Den sakkyndige Geir Grytøyra har anslått netto overskudd av fremtidig drift på årsbasis til maksimalt kr 5000,-. Beregningen er basert på en omfattende jordforbedring, full anskaffelse av redskap og utstyr, ny driftsbygning og full besetning, alt gjennomført før gjenopptakelse av driften. Den sakkyndige Eivind Moberg er kommet frem til et noe gunstigere driftsresultat. Han har blant annet lagt til grunn lavere kostnader til opparbeidelse av jordbruksarealene og at eksisterende driftsbygning kan settes i tilfredsstillende stand for en lavere kostnad enn det vil medføre å bygge ny.

Lagmannsretten finner det unødvendig å gi seg inn på noen detaljert beregning av et fremtidig driftsoverskudd. En slik beregning vil måtte variere etter hvilke forutsetninger som legges til grunn vedrørende investeringsbehov og investeringstakt. Lagmannsretten er for sitt vedkommende enig med den sakkyndige Eivind Moberg i at markene sannsynligvis vil kunne settes i produktiv stand uten slik omfattende jordforbedring som forstås å ligge til grunn for den sakkyndige Geir Grytøyras beregninger. Likeledes er lagmannsretten enig i at eksisterende driftsbygning vil kunne settes istand, og at det vil kunne gjøres med lavere kostnader enn ved nybygging. Det legges herunder også vekt på at ankemotparten er bygningskyndig, og må kunne forutsettes å ville yte en vesentlig egeninnsats til istandsetting av bygningen. Det legges videre til grunn at besetningen vil kunne opparbeides ved anskaffelse av et mindre antall dyr og egen avl, og at kostnaden med anskaffelse av besetning dermed ikke vil være nødvendig i slik grad som lagt til grunn ved den minst gunstige beregningen.

Ved beregningen av investerings- og driftskostnader har det videre betydning at det på nabobruket er i gang drift av samme art og omfang som det som er aktuelt på den ankende parts bruk, med den mulighet som dette gir for kostnadsbesparende samarbeid.

Hva angår kostnaden med istandsetting av bolighuset, finner lagmannsretten at den må ses bort fra ved beregning av nettooverskuddet ved driften. Boutgifter vil en eventuell bruker ha hva enten han bosetter seg på gården eller ikke, og er etter lagmannsrettens syn ikke en omkostning som har betydning for om eiendommen kan anses egnet for landbruksdrift.

Etter ovenstående er lagmannsretten av den oppfatning at det over tid må kunne påregnes et høyere driftsoverskudd enn det som følger av den sakkyndige Geir Grytøyras beregninger. Det legges videre til grunn at det vil være mulighet for inntekter ut over produksjon med vinterforete sauer. Det skal her pekes på muligheten for drift med utegående sauer, selv om omfanget av denne i tillegg til full drift med vinterforete sauer kan fremstå som noe usikker. Videre legges til grunn at eiendommen har fellingstillatelse for to hjort, og at fellingstillatelsene eventuelt kan leies ut.

Det er lagmannsrettens vurdering, riktignok under endel tvil, at det driftsoverskudd som kan påregnes, sammenholdt med de øvrige forhold som er nevnt ovenfor, vil være tilstrekkelig til at en bruker vil se seg tjent med å gjenoppta driften på eiendommen som tilleggsnæring.

Som bemerket ovenfor er lagmannsretten videre kommet til at den ankende part har misligholdt bo- og driveplikten i en slik grad at det gir grunnlag for utløsningsrett etter odelsloven §27.

Med hensyn til faktum legges til grunn at den ankende part har vært innvilget fritak for bo- og driveplikten etter odelsloven §27a i perioder, men at fritaksperiodene hver gang har vært utløpt uten at det har vært søkt om fortsatt fritak innen utløpet av perioden. Av saksdokumentene fremgår at han unnlot å oppfylle bo- og driveplikten etter at ett års fristen etter odelsloven §27 utløp ved årsskiftet 1994/1995. Fritak ble søkt først den 27. mars 1995 etter henvendelse fra kommunen om forholdet. Fritak ble gitt den 13. juni 1995 frem til utgangen av 1996, på det vilkår at bygningene på eiendommen ble vedlikeholdt på forsvarlig vis. Den ankende part flyttet ikke til eiendommen etter periodens utløp, og først den 17. april 1997, også denne gang etter henvendelse fra kommunen, ble det søkt om forlenget fritak. Fritak ble gitt den 27. august 1997 med virkning frem til årsskiftet. Søknad om forlengelse ble så fremmet den 23. januar 1998, og fritak ble gitt den 25. august 1998 etter klage til fylkeslandbruksstyret, med virkning ut året og på vilkår som tidligere. Deretter er fortsatt fritak gitt i vedtak den 2. desember 1998 med virkning «fram til tre månader etter at det ligg føre rettskraftig dom i odelssaka mellom Gunnvald og Arne Kristoffersen».

Totalt har den ankende part vært uten gjeldende fritak for bo- og driveplikten over et tidsrom av ca 21 måneder. Av disse har det til sammen løpt ca syv måneder, fordelt på tre perioder, uten at det har vært søkt om forlengelse av fritak. Partene har fremmet ulike anførsler når det gjelder beregningen av misligholdsperiodene. Fra den ankende parts side er gjort gjeldende at bo- og driveplikten ikke kan anses misligholdt i de tidsrom søknader om fortsatt fritak har vært til behandling. Det vises for så vidt til at Justisdepartementets lovavdeling har antatt at sanksjoner ikke kan komme til anvendelse så lenge en søknad innkommet i tide er under behandling.

Lagmannsretten er i tvil om hvorvidt manglende oppfyllelse av bo- og driveplikt mens søknader om forlengelse er til behandling, er å anse som mislighold. Det er imidlertid unødvendig å gå nærmere inn på dette spørsmålet her. Lagmannsretten finner å måtte legge avgjørende vekt på de konkrete følger av at den ankende part har misligholdt bo- og driveplikten, sammenholdt med at fristen for å søke utsettelse av bo- og driveplikten har vært oversittet flere ganger med til sammen ca syv måneders varighet.

Av taksten av 30. mai 1990, som er delvis referert ovenfor, fremgår det at bolighuset da fremsto som nylig oppusset og godt vedlikeholdt, og var i svært god standard i forhold til alderen. Om driftsbygningen heter det at den «etter påkostning vil kunne nyttast til sauehald». I dag er bolighuset i noen grad preget av forfall. Driftsbygningen er av den samme sakkyndige som avga taksten i 1990, vurdert som så forfallen at det etter hans mening ikke vil være regningssvarende å reparere den. I tillegg må det legges til grunn at også innsatsen til jordforbedring vil måtte bli mer omfattende nå enn hva som ville vært nødvendig da den ankende part overtok eiendommen.

Den tvil som knytter seg til eiendommens egnethet for landbruksdrift og de påkostninger som må påregnes for å bringe jord og driftsbygning tilbake i produktiv stand, har i betydelig grad sammenheng med det forfall som har funnet sted i den ankende parts eiertid. Når det særlig gjelder bygningene på eiendommen, skal bemerkes at fritak for bo- og driveplikten har vært gitt på vilkår av at bygningene skulle holdes vedlike på forsvarlig vis. Forfallet på bygningene i den ankende parts eiertid er således en konsekvens av at et vilkår for fritak fra bo- og driveplikten har vært brutt i hele perioden. Situasjonen er dermed at den ankende part i en årrekke har latt eiendommen forfalle, riktignok dels med fritak for bo- og driveplikten, men hele tiden i strid med vilkåret om å holde bygningene vedlike.

Etter lagmannsrettens vurdering er misligholdet under disse omstendigheter samlet sett å anse som så vidt vesentlig at odelsloven §27 kommer til anvendelse.

Lagmannsretten finner ikke grunn til å legge vesentlig vekt på den ankende parts anførsler om at det ikke var forsvarlig eller mulig ut fra hans økonomiske situasjon å drive eiendommen eller å bosette seg der. Det er lagmannsrettens oppfatning at den ankende part selv måtte ha risikoen for at han var istand til å finansiere kjøpet og til å foreta de nødvendige investeringer for å oppfylle bo- og driveplikten. Den ankende part var selv den best odelsberettigete. Noen usikkerhet med hensyn til om han ville bli frasolgt eiendommen ved odelssøksmål fra ankemotparten ville det heller ikke vært grunnlag for dersom han hadde oppfylt bo- og driveplikten.

Lagmannsretten har tatt i betraktning, men ikke funnet grunn til å legge avgjørende vekt på at offentlige myndigheter ikke har ansett det påkrevet å iverksette sanksjoner overfor den ankende part som følge av misligholdet. Øvrige odelsberettigetes interesser i å overta og drive et bruk som det hviler odel på, tilsier etter lagmannsrettens oppfatning at odelsloven §27 må kunne gis anvendelse uavhengig av det offentliges vurderinger, særlig når misligholdet får slike konsekvenser at en eiendom vil kunne stå i fare for å miste sin karakter av odlingsjord.

Etter det grunnlag anken er avgjort på, finner lagmannsretten det unødvendig å ta stilling til om ankemotparten kunne ha krevet eiendommen overdradd i henhold til avtale.

Anken har etter dette vært forgjeves.

Vedrørende kravet fra ankemotparten om avløsning av heftelser skal bemerkes:

Det rettslige utgangspunktet er at odelsløseren må overta eiendommen med påhvilende heftelser, jf. odelsloven §71 fjerde ledd. Av hensyn til at bruk av odelsretten ikke skal bli illusorisk eller vesentlig vanskeliggjort, er det gjort en rekke unntak fra dette utgangspunktet.

Lagmannsretten behandler først ankemotpartens prinsipale grunnlag for å kreve avløsning av heftelsene, odelsloven §50. Lagmannsretten må derfor først ta stilling til innsigelsene fra Vestas, som rettighetshaver, om at lagmannsretten ikke har prosessuell kompetanse til å behandle spørsmålet om avløsning av heftelser på dette grunnlag.

Ordlyden i §50 sier intet om den prosessuelle fremgangsmåten ved avløsning av heftelser. Det følger imidlertid av odelsloven §66 første ledd at reglene i skjønnsloven kapittel 1 gjelder for «sjølve odelstaksten». Med formuleringen «sjølve odelstaksten» siktes det til de avgjørelser som står i forbindelse med verdsettingen av eiendommen og av de heftelser som etter §67 skal verdsettes særskilt, jf. Ot.prp.nr.52 (1974-1975) s. 39 første spalte. I teorien er dette ytterligere understreket dithen at «[s]pørsmålet om betingelsene for avløsning etter §50 foreligger, hører under taksten og avgjøres av skjønnsstyreren med skjønnsmenn», jf. Rygg/Skarpnes, Odelsloven med kommentarer, 3. utg., side 221. Lagmannsretten finner å måtte bygge på denne fortolkningen av de prosessuelle bestemmelser.

Lagmannsretten finner derfor å måtte ta tilfølge innsigelsene fra rettighetshaver Vestas om at retten ikke har prosessuell kompetanse til å behandle spørsmålet om avløsning av heftelser etter §50.

Lagmannsretten finner derfor grunn til å drøfte hvorvidt avløsning av heftelser kan skje med hjemmel i noen av de andre påberopte grunnlagene.

Når det gjelder tilleggstakst, bemerkes at det kan fremstå som noe usikkert om endringer i heftelsesforholdene etter rettskraftig odelstakst vil kunne gi grunnlag for tilleggstakst, jf. Falkanger, Odelsrett og åsetesrett side 245 og Rygg/Skarpnes, Odelsloven med kommentarer 3. utg. side 285. Rygg/Skarpnes uttaler imidlertid på side 281 at §73 annet ledd om tilleggstakst etter forholdene bør ansees anvendelig i tilfeller hvor rettsstiftelsen er skjedd etter at det er holdt takst.

Problemstillingen blir etter dette om spørsmålet om avløsning av heftelser må utstå til et avslutningsmøte etter §69, eller om lagmannsretten har kompetanse til å avsi dom for avløsning av heftelsene i forbindelse med behandlingen av nærværende sak.

I materiell henseende er det ikke tvilsomt at heftelser som etter sin prioritet ikke dekkes av takstsummen, «fell bort når odelsløysing er gjennomført», jf. odelsloven §71 annet ledd. En kompliserende faktor her er imidlertid hvorvidt den bruksrett som Vestas-avtalen innebærer og de utnyttelsesmuligheter som avtalen indikerer også kan tenkes å representere en plussfaktor for eiendommen, som vil kunne begrunne tilleggstakst. I bekreftende tilfelle, vil dette teoretisk kunne bety at heftelsene helt eller delvis kan tenkes å dekkes etter en eventuell tilleggstakst. Lagmannsretten viser her til de opplysninger som fremkom under ankeforhandlingene om den økonomiske verdien av bruksretten.

Disse spørsmålene har partene ikke gått nærmere inn på under ankeforhandlingen. Rettighetshaverne valgte for sin del ikke å møte for lagmannsretten. Hensynet til sakens opplysning på dette punkt taler likevel for at disse spørsmålene bør tas opp til særskilt behandling i etterkant.

Slik saken prosessuelt ligger an, vil det - som anført av ankemotparten - kun være spørsmålet om heftelser som gjenstår når lagmannsretten har behandlet spørsmålet om løsningsadgang. Det er derfor i utgangspunktet noe tvilsomt om det foreligger tilstrekkelig grunnlag eller behov for et særskilt rettsmøte til avslutning av løsningssaken, jf. odelsloven §69 første ledd. Lagmannsretten bemerker her at behandlingen av saken for Ytre Sogn herredsrett omfattet alle spørsmål som reguleres av odelsloven §70 og §71, jf. §72, og det ville således - om saken ikke var blitt påanket - ikke ha vært nødvendig med et særskilt rettsmøte som §69 omhandler.

Dette spørsmålet kommer nå i en annen stilling ettersom tidspunktet for overskjøting og betaling, som fravikelsestidspunktet var knyttet til i fravikelseskjennelsen, på grunn av ankesaken er utløpt. Det riktige må da være at spørsmålet om betalingstidspunkt og fravikelse avgjøres i et særskilt avslutningsmøte.

Lagmannsretten finner etter dette at spørsmålene om avløsning av heftelser og eventuell tilleggstakst bør undergis en særskilt behandling i rettsmøte, jf. §71 første ledd, jf. §69, hvor rettighetshaverne også gis bedre mulighet for å ivareta sine rettigheter. Lagmannsretten finner således ikke å kunne ta tilfølge ankemotpartens påstander om avløsning av heftelser.

Ankemotparten har nedlagt påstand om saksomkostninger for lagmannsretten. Anken har vært forgjeves og den ankende part vil i medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bli pålagt å erstatte ankemotparten hans saksomkostninger i anledning anken. Det kan ikke ses å foreligge slike særlige omstendigheter som kan gi grunnlag for å frita for erstatningsplikten. Ankemotpartens prosessfullmektig har oppgitt omkostningene til kr 93.621,-, hvorav salæret er oppgitt til kr 75.000,-. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn.

Lagmannsretten har prøvet herredsrettens avgjørelse så langt den er påanket. Lagmannsrettens domsslutning utformes i samsvar med det.

Domsslutning:

1. Herredsrettens skjønn stadfestes så langt det er påanket.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Gunnvald Kristoffersen til Arne Kristoffersen 93.621 - nittitretusensekshundreogtjueen - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

3. Ankemotpartens krav om avlysning av heftelser påheftet eiendommen etter herredsrettens avgjørelse avvises.