LG-1999-360

Instans:	Gulating lagmannsrett - Kjennelse
Dato:	2000-04-06
Publisert:	LG-1999-00360
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Jæren herredsrett nr. 98-00285 - Gulating lagmannsrett LG-1999-00360.
Parter:	Saksøker: Hå kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Svein Ueland, Sandnes). Saksøkt: Godtfred Ødegård (Prosessfullmektig: Advokat Tore Thomassen, Stavanger).
Forfatter:	Lagdommer Rannveig Sjøvoll, fire skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Plan- og bygningsloven (1985) §35, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Oreigningsloven (1959) §25, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §3, §4, §5, §6

Saken gjelder overskjønn til fastsetting av erstatning ved ekspropriasjon av grunn til industriområde.

Godtfred Ødegård eier eiendommen gnr 79, bnr 2, 6 og 7 i Hå kommune; en jordbrukseiendom på ca 200 da, hvorav ca 160 da dyrket mark, mens det resterende er beite-, skogs- og annet areal. Deler av Ødegårds eiendom ble i henhold til reguleringsplan vedtatt i 1988 avsatt til industriformål i industriområdet Stokkelandsmarka. Kommunen ønsket å tilrettelegge arealet for utbygging, men Ødegård motsatte seg frivillig avståelse av området. Etter forsøk på å finne en minnelig løsning, vedtok Hå kommunestyre 30. september 1997 å ekspropriere det aktuelle området med hjemmel i plan og bygningsloven §35. Ødegård påklaget vedtaket, men klagen ble ikke tatt til følge av fylkesmannen, som også stadfestet vedtaket. Hå kommune har for øvrig fått tillatelse til forhåndstiltredelse i medhold av oreigningsloven §25, og på nærmere bestemte vilkår. Kommunen begjærte 19. mai 1998 skjønn til fastsettelse av erstatning for den eksproprierte eiendommen, og Jæren herredsrett avsa 11. desember 1998 skjønn med slik slutning:

«1. Hå kommune v/ordføreren betaler erstatning til Godtfred Ødegård for ekspropriasjon av eiendommen gnr. 79 bnr. 2, 6 og 7 i Hå kommune med kr 35,- - trettifem - kroner pr. m2 .

2. Hå kommune v/ordføreren betaler 6 - seks - % årlig rente fra tiltredelsen av eiendommen til betaling skjer.

3. Hå kommune v/ordføreren betaler utgifter til juridisk bistand til Godtfred Ødegård v/adv. Odd Rune Torstrup med kr 28.000,- - tjueåttetusen - kroner innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse.»

Saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten fremgår av skjønnet, der de generelle skjønnsforutsetninger også er gjengitt. Lagmannsretten viser til dette.

Godtfred Ødegård har begjært overskjønn, og overskjønnsforhandlinger ble holdt i Kommunestyresalen på Varhaug 21. mars 2000, og fortsatte 22. mars 2000 i Stavanger tinghus. Hå kommune var representert med prosessfullmektigen, advokat Svein Ueland, og Magnar Flesland, som møtte med fullmakt fra ordføreren første dag og avga forklaring. Også Godtfred Ødegård møtte og avga forklaring under forhandlingens første dag sammen med sin prosessfullmektig, advokat Tore Thomassen. Retten fikk forklaring fra to vitner, og var på befaring, der parter og prosessfullmektiger fikk gjøre sine påvisninger. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Saksøkeren, Hå kommune, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Etter grunnloven §105 skal Ødegård ha full erstatning for eiendomsavståelsen, og erstatningsutmålingen skal skje i medhold av lov om vederlag ved oreigning av eigedom (vederlagsloven), og det er særlig vederlagsloven §4 og §5 som har interesse. Dagens verdi skal legges til grunn. Partene er i utgangspunktet enige om at et vederlag basert på eiendommens salgsverdi vil gi den høyeste erstatningen, men på grunn av høye utbyggingskostnader er det spørsmål om ikke et vederlag basert på eiendommens bruksverdi, med tillegg av eventuell ulempeserstatning, her gir høyest erstatning.

Vederlagsloven §5 angir de momenter retten skal se hen til ved fastsetting av eiendommens salgsverdi. Det er to metoder for beregning av salgsverdien, enten nettoprinsippet - der en tar utgangspunkt i prisen på de byggeklare tomter og gjør fradrag for utbyggingskostnader - eller en tar utgangspunkt i råtomtprisen og gjør tillegg for graden av byggemodenhet. Resultatet skal bli det samme, men nettoprinsippet bør anvendes her.

Prisnivået på tomtearealer er ellers vesentlig lavere i Hå kommune enn lenger nord på Jæren. Kommunen har også drevet «dumpingsalg» av tomter. Dernest er utbyggingskostnadene store. Grunnundersøkelser, som har vært vanskelig å foreta, er nå gjort. Betydelige masseutskiftninger er påkrevet og kostnadene til det er beregnet til kr 3.675.800. Dette er kostnader som en privat utbygger også ville hatt. Videre er det innregulert et fordrøyningsbasseng i den nordvestre del av det eksproprierte areal og deler av disse kostnadene inngår i utbyggingskostnadene for arealet. Herredsretten anslo dette korrekt til kr 260.000. Bare deler av området kan utnyttes til byggeland. Det øvrige vil gå til veier, friareal m.v, og kostnadene til dette, herunder til opparbeiding av tekniske anlegg, som er beregnet til ca kr 6,4 millioner må også iakttas. Kommunen har beregnet utbyggingskostnadene til kr 99,- pr m2 .

Fra før er det lagt en vannledning over området, og det er anlagt vei, men disse installasjoner er mer enn 10 år, og skal etter vederlagsloven §5 fjerde ledd ikke hensyntas ved verdsettelsen. Kommunen aksepterer ellers den avsavnsrente på 6% p.a. som herredsretten har fastsatt.

Salgsprisen herredsretten har fastsatt, kr 35 pr m2, er vesentlig for høy; den vil fordre en tomtepris på mellom kr 150 og kr 200 pr m2 . Det er ikke mulig å selge tomter til slik pris. Ved siden av Ogna Sveis, har bare to bedrifter etablert seg i området, til tross for at prisene ble «dumpet». Verken bolig- eller tomtepriser i det tilgrensende boligområdet er relevante i denne sammenheng. Det utmåles en strøkpris, jfr Rt-1977-24. Området ligger usentralt og kan ikke sammenlignes med de nordlige områder på Jæren

Kommunen krever saksomkostninger i medhold av skjønnsprosessloven §54a. Det anføres at advokat Thomassens salærkrav er for høyt, hensett til det arbeid han har hatt med saken.

Det ble lagt ned slik påstand:

«1. Overskjønnet fremmes.

2. Hå kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Saksøkte, Godtfred Ødegård, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Ødegård anfører at herredsretten har fastsatt for lav erstatning. Hele hans livsgrunnlag er knyttet til eiendommen. Han har selv ryddet jorden og opplever nå at både nærings- og livsgrunnlag rives vekk under ham.

Vederlagsloven §5 kommer til anvendelse fordi erstatning basert på salgsverdien vil gi høyest erstatning. Markedsverdien må legges til grunn. Retten må se hen til at dette er en utbyggingseiendom som er egnet for mindre industri og ligger nær boligområder. Området har vært ansett som et utkantområde, men på sikt er det påregnelig at det vil bli langt mer attraktivt både som industri- og boligområde. Reguleringen til henholdsvis bolig- og industriområde vil gjensidig påvirke hverandre, og det vil få økt betydning i tiden fremover. Området ligger også nær vei og jernbane. Jær-regionen må ses under ett. Områdene i Hå kommune må ses i sammenheng med Stavanger/Sandnes-regionen, som har knapphet på arealer og ligger fire til seks mil unna. Kommunens anslag over utbyggingskostnader betviles ikke, men kommunene ga ingen god beskrivelse av markedssituasjonen. Markedssituasjonen i Stokkelandsmarka har bedret de senere år, boligprisene har steget, og tomtene vil gradvis bli mer attraktive. Industritomtene på Forus selges for kr 750 pr m2, mens råtomtprisen ligger på kr 90 til kr 130. Det har også skjedd en økning i råtomtprisene i Stavanger-området de senere år, jf Gulating lagmannsretts skjønn av 08.11.1999. Også i Sandnes har råtomtprisen øket, jf Gulating lagmannsretts overskjønn av 04.02.1999. Råtomtprisen på her bør ligge mellom kr 75 og kr 125 pr m2 . Med tillegg av kostnader til opparbeidelse vil det gi en salgspris på ca kr 200 pr m2 . Utfra salgsprisene i Stavanger/ Sandnesområdet burde tomteprisen på Stokkelandsmarka ligge på kr 300 til kr 350 pr m2 .

Vederlaget må ikke settes for lavt, det vil i så fall oppfordre til spekulasjon. Kommunens kostnader som følge av treg omsetting, kan heller ikke veltes over på Ødegård, som tvinges til å avstå deler av sin eiendom. Ved beregning av opparbeidelseskostnadene har kommunen heller ikke sett hen til eventuelle besparelser ved salg av matjord.

Retten må se hen til forventet utvikling i området. Området ligger nær en av landets beste lakseelver, hvilket gjør det mer attraktivt, både for boliger og industri.

Ødegård krever saksomkostninger i anledning overskjønnet, og kravet som er fremmet i den anledning dekker rimelige kostnader til forberedelse og gjennomføring av ankeforhandlingen.

Det ble lagt ned slik påstand:

«1. Saksøkte tilkjennes full erstatning for avståelse av ekspropriert areal.

2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten vil bemerke:

Det er ingen innsigelser verken mot ekspropriasjonsvedtaket eller mot fremme av skjønnet, og lagmannsretten legger til grunn at de generelle skjønnsforusetningene er godtatt av Ødegård. Kommunen har også akseptert avsavnsrenten som er fastsatt, slik at saken for lagmannsretten er begrenset til utmåling av erstatning for arealet Ødegård må avstå.

Etter Grunnloven §105 skal det ytes «fuld Erstatning» når noen må avstå sitt «rørlige eller urørlige Gods. De nærmere prinsipper for erstatningsutmålingen er inntatt i vederlagsloven av 6.april 1984. Det følger av denne lovs §3 at eieren skal ha vederlag både for avståing av eiendom, og for skade eller ulempe på gjenværende eiendom. Etter vederlagsloven §4 skal verdsettingen gjøres på grunnlag av salgsverdien jf §5, eller bruksverdien, jf §6, om denne er høyere. Kommunen har i den forbindelse reist spørsmålet om ikke bruksverdien, med tillegg av en eventuell ulempeserstatning, er høyere enn salgsverdien for det aktuelle området. Det nevnes da at partene i utgangspunktet er enige at bruksverdien, som landbruksareal, ligger på ca kr 14 til kr 15 pr m2 . Som det vil fremgå nedenfor, mener lagmannsretten at markedsprisen - og dermed salgsverdien - ved salg til utbyggingsformål ligger langt over bruksverdien. Lagmannsretten finner derfor ikke grunn til å komme nærmere inn på denne problemstillingen.

Vederlagsloven §5 har regler om fastsettelse av salgsverdien, som skal gjøres på grunnlag av det vanlige kjøpere må antas å ville gi for eiendommen ved frivillig salg. Verdsettelsen må baseres på en totalvurdering, men bestemmelsen gir anvisning på momenter det skal legges vekt på, og på forhold som ikke skal hensyntas i den forbindelse. Eiendommens art og beliggenhet, samt påregnelig utnyttelse utfra «tilhøva» på stedet er av de forhold det skal legges vekt på. Videre skal det legges vekt på priser som er oppnådd ved omsetning av sammenlignbare eiendommer, og på andre «tilhøve» som er avgjørende for salgsverdien.

På den annen side skal det ikke legges vekt på verdiendringer som skyldes ekspropriasjonstiltaket - i dette tilfellet reguleringsplanen - og investeringer eller virksomhet i direkte sammenheng med dette. Det skal heller ikke tas hensyn til verdiendringer som følge av investeringer eksproprianten - altså kommunen - har foretatt mer enn 10 år før underskjønnet ble avholdt. I denne sak vil det si at det ikke skal tas hensyn til kloakkledningen som går over området, fordi den er mer enn 10 år gammel. Videre har kommunen akseptert at det ikke skal tas hensyn til veien som er anlagt inn i området.

For så vidt gjelder art og beliggenhet dreier det seg her om deler av en jordbrukseiendom som er blitt regulert til industriformål. Eiendommen ligger 4 - 6 mil fra Stavanger-/Sandnesområdet, men selv om veiforbindelsene er gode, kan det ikke anses som sentralt. Det forhold at eiendommen ligger relativt langt unna de sentrale områdene på Nord-Jæren har betydning både for prisfastsettelsen og for den påregnelige utnyttelse av eiendommen. I den forbindelse bemerkes at etter lagmannsrettens vurdering er markedsprisen for det aktuelle området langt lavere enn det som er tilfellet for områder nærmere Stavanger/Sandnes.

Reguleringsplanen begrenser også mulighetene for å utnytte eiendommen, som lovlig bare kan nyttes til landbruksformål, i samsvar med eksisterende bruk, eller tas i bruk til industriformål. Men selv uten regulering av området er det ikke påregnelig at det ville utnyttet blitt til annet enn landbruks- eller - eventuelt - utbyggingsformål. I den forbindelse vises til at det ble knyttet vilkår for den fremtidige utnyttelsen da Ødegård i sin tid fikk overta det aktuelle området - det kunne bare nyttes til landbruksformål. Ødegård har innrettet seg etter dette og lagmannsretten ser det som påregnelig at han for sin del ville fortsatt med jordbruksdrift dersom reguleringsplanen - og ekspropriajonsvedtaket - ikke hadde kommet. På den annen side dreier det seg om et relativt flatt og lett tilgjengelig område med en kommunikasjonsmessig gunstig beliggenhet mellom jernbanelinjen og fylkesveien, og nær tettstedet Vigrestad. Dette gjør på sikt annen utnyttelse påregnelig. Utbygging til industriformål fremstår da som det mest nærliggende alternativ. Nevnte forhold er av betydning for prisfastsettelsen og tilsier en høyere pris her, enn på steder som ligger lenger borte fra eksisterende infrastruktur.

For en «vanlig kjøper» som vurderer å kjøpe området med sikte på tilrettelegging og senere salg, vil prisen for de byggeklare industritomter, og ikke minst kostnadene ved å opparbeide slike, ha sentral betydning. Samtidig må det ses hen til at tilrettelegging og salg av hele området vil ta tid, og at det dermed er risiko for rentetap. I denne forbindelse bemerkes at lagmannsretten legger til grunn at ca 65 dekar av området kan selges som tomtegrunn, mens det resterende areal vil bli nyttet til fellesformål som veier, tekniske anlegg, fordrøyningsbasseng, m v. For øvrig bemerkes at lagmannsretten vil utmåle ens pris (strøkpris) for hele det eksproprierte arealet, utfra prinsippet som er nedfelt i «Østensjø-saken» Rt-1977-24.

Forutsetningen for at en privat utbygger skal finne området interessant, er at vedkommende - gjennom utparsellering og salg av tomter - får dekket kostnadene ved kjøp og tilrettelegging av grunnen, samt rentetap og fortjeneste. Markedsprisen for de byggeklare industritomtene vil derfor inngå som et viktig element, samtidig som den også representerer en betydelig usikkerhetsfaktor. Lagmannsretten har begrenset grunnlag for å anslå markedsprisen for de aktuelle tomtene. Partene har riktignok lagt frem adskillig materiale som skal belyse prisnivået i Jær-regionen, men det er unaturlig å bruke dette som sammenligningsgrunnlag her, fordi det mangler opplysninger om priser ved salg av byggeklare industritomter. Ellers ble det fra Ødegårds side opplyst at slike arealer på Forus blir omsatt for kr 750,- pr m2, men lagmannsretten kan ikke se at det er relevant i denne sammenheng. Kommunen har derimot stipulert prisene for industritomter til ca kr 100,-pr m2, men ifølge tidligere rådmann, nå konsulent, Magnar Flesland, har det ikke vært solgt noen tomter til denne prisen i Stokkelandsmarka, etter at området ble lagt ut i 1991. Så langt har bare tre bedrifter etablert seg der og ingen av disse har betalt den pris som opprinnelig ble fastsatt for tomtene, kr 85,- pr m2 . Prisene har vært subsidiert og det foreligger ingen sammenlignbar markedspris for industritomter i kommunen, eller i nabokommuner det er naturlig å sammenligne med.

Herredsretten la til grunn at den sannsynlige salgsprisen for byggemodne tomter på Stokkelandsmarka var kr 100 pr m2, men lagmannsrettens finner det sannsynlig at markedsprisen vil bli en del høyere når området er ferdig tilrettelagt. Det vises i den forbindelse til at eiendomsprisene - på landsbasis - har steget sterkt siste året. Dette har ifølge vitnet Voll også gitt seg utslag på Jæren. Selv om dette særlig gjelder boligprisene, finner lagmannsretten det overveiende sannsynlig at denne prisutviklingen også får betydning for næringseiendommer. Det vises i den forbindelse til Gulating lagmannsretts overskjønn av 08.11.1999, der det nettopp ble foretatt en viss oppjustering, blant annet som følge av den generelle prisstigningen. For øvrig er det knapphet på utbyggingsarealer lenger nord på Jæren, hvilket anses uomtvistet. Det er derfor påregnelig at interessen for utbyggingsområder lengre sør vil øke i tiden som kommer. Samlet sett tilsier dette at markedsprisen i området vil øke.

For øvrig har tomtene i boligfeltet like ved vært vanskelig å selge, og det er fortsatt usolgte tomter på stedet, men interessen har etter det opplyste nå tatt seg opp. Selv om lagmannsretten bare legger begrenset vekt på dette, gir det en indikasjon på stigende etterspørsel og dermed stigende priser.

Når det gjelder kostnadene ved utbygging må tilretteleggelseskostnadene for arealet under ett først beregnes, og deretter fordeles på den del som kan selges ut som tomter. Det må da tas utgangspunkt i de kostnader som normalt påløper ved opparbeiding av tomteland, og i mangel av andre opplysninger baseres dette på kommunens kalkyler, der kostnadene også er fordelt mellom de ulike deler av industriområdet. Kostnadsoverslaget, som er lagt frem for lagmannsretten, viser at kostnadene til vei, vann, avløp og belysning for det eksproprierte området er beregnet til kr 6.446.000,-, som gir en opparbeidelseskostnad på kr 99,- pr. m2 byggbart tomteareal. Deler av dette kan henføres til kostnader ved masseutskiftning for henholdsvis interne veier og andel hovedatkomstvei. Lagmannsretten betviler ikke at det, utfra grunnforholdene på stedet, blir nødvendig med en viss masseutskiftning, men kan ikke se at det her foreligger et ekstraordinært behov for masseutskiftning. Lagmannsretten kan derfor ikke se at disse kostnadene vil inngå som del av tilretteleggingskostnadene for en privat utbygger. For øvrig burde grunnundersøkelsene vært foretatt på forhånd og resultatet kjent for den som eventuelt vurderte kjøp av området. Det har ikke skjedd i dette tilfellet, der kommunen regulerte området til utbyggingsformål uten å undersøke grunnforholdene nærmere. Kommunen er derfor den nærmeste til å bære risikoen for disse kostnadene når det i ettertid viser seg at området var vanskeligere å tilrettelegge enn antatt. Den vesentligste del av disse kostnadene holdes derfor utenfor ved beregning av opparbeidelseskostnadene for arealet, med tilsvarende kostnadsreduksjon pr m2 byggeklar tomt.

Lagmannsretten har ellers ingen merknader til de øvrige kalkulerte kostnadene eller fordelingen av samme, og legger til grunn at disse i hovedsak også vil påløpe for en privat utbygger av området. Dette gjelder også kostnader til fordrøyningsbasseng. Lagmannsretten finner etter dette at tilretteleggings- og opparbeidelseskostnadene må kalkuleres en del lavere enn det kommunen har beregnet, og at de anslagsvis må ligge ned mot kr 80,- pr m2 byggeklar tomt. Det tilsvarer opparbeidelseskostnader på i overkant av kr 5 millioner. Disse kommer til fradrag i forventet salgspris for området, og nettobeløpet som da fremkommer viser hva en kjøper maksimalt kan tilby, dersom kjøpet skal være regningsvarende.

Selv om det ikke vil være avgjørende, vil prisnåvet for sammenlignbare eiendommmer ha betydning for hvilken pris en vanlig kjøper ville tilby for området. Det er derfor naturlig å ta utgangspunkt i de råtomtpriser som ellers er oppnådd i distriktet. Begge parter har lagt frem adskillig materiale til belysning av dette. Kommunen har således lagt frem oversikt over samtlige skjønn i Hå kommune fra og med 1978 til og med 1992. Erstatningene har variert mellom kr 10 pr m2 for udyrket mark på Vigrestad i 1978 og til kr 120,- pr m2 for sentrumsareal i Nærbø i 1986. Videre er det lagt frem en liste over alle eiendomsoverdragelser i kommunen fra 1990 til 1996, også her er prisene varierende fra kr 3,- pr m2 for veigrunn til kr 50,- pr m2 for industriområde omsatt i 1996. Prisene for dyrket mark synes ellers å ha variert mellom kr 30,- og kr 50,- pr m2, men da prisene til dels er av eldre dato og lagmannsretten heller ikke kjenner de nærmere omstendigheter rundt de enkelte overdragelser, har prisoversikten likevel begrenset verdi.

Fra Ødegårds side ble det lagt frem en del materiale som viste priser oppnådd ved skjønn og frivillig omsetning i Stavanger-/Sandnesområdet. Etter lagmannsrettens vurdering gir disse prisene, som er gjennomgående er meget høye, ingen veiledning med hensyn til hva som påregnelig kan oppnås ved salg av tilsvarende areal i Hå kommune. Det fremlagte materialet viser derimot en gradvis fallende kurve fra de svært høye prisene som oppnås i områdene på Nord-Jæren, til de relativt lavere priser som oppnås på Varhaug og Vigrestad i Hå kommune. Samtidig viser det fremlagte materialet at det i alle områder har vært en viss prisstigning.

Herredsretten har satt salgsprisen til kr 35 pr m2, men slik lagmannsretten ser det ligger markedsverdien for arealet høyere enn det. Selv om kjøperen må betale en høyere pris, vil både dette og øvrige utbyggingskostnader ventelig bli dekket gjennom det senere tomtesalget.

Etter beste skjønn settes salgsprisen til kr 40,- pr m2 .

For Ødegård har overskjønnet gitt en bedre avgjørelse enn han fikk ved underskjønnet. Det innebærer at han etter skjønnsprosessloven §54a jf §54 første ledd skal ha dekket sine nødvendige utgifter i den anledning. Advokat Thomassen har fremlagt en omkostningsoppgave på kr 43.000,- til dekning av salær og utgifter i anledning overskjønnet. Det ble opplyst at kravet utelukkende knyttet seg til advokatens eget arbeid med saken, mens arbeid som den tidligere prosessfullmektig - advokat Torstrup - har hatt med saken er holdt utenfor. Kommunen gjorde innsigelser mot omkostningsoppgaven og anførte at salærkravet var for høyt. Advokat Thomassen fikk anledning til å uttale seg.

Lagmannsretten, som er enig i at salærkravet er høyt, finner at salærkravet overstiger det som kan anses nødvendig for å få saken betryggende utført. Saken reiste ingen særlige spørsmål verken av faktisk eller rettslig art, og medgått tid til rettsmøter, inklusiv befaring, utgjorde tilsammen 7 timer. Det bemerkes ellers at advokat Thomassen meldte seg som prosessfullmektig like før hovedforhandlingen. I den grad skiftet av prosessfullmektig har medført økte kostnader fordi advokaten måtte sette seg inn i saken, skal dette ikke belasetes kommunen. Ut fra dette finner lagmannsretten at salærkravet må reduseres og det settes passende til kr 25.000,-.

Skjønnet er enstemmig

Slutning:

1. Erstatning for avståelse av grunn til Stokkelandsmarka industriområde settes til kroner 40,- -førti- pr m2 .

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Hå kommune kroner 25.000 - tjuefemtusen - til Godtfred Ødegård innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.