LG-2000-1642

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-04-17
Publisert:	LG-2000-01642
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Bergen byrett nr. 00-00126A/1 - Gulating lagmannsrett LG-2000-01642 - Anken nektes fremmet til Høyesterett; HR-2001-00811.
Parter:	Ankende part: AGI Eiendom AS (Prosessfullmektig: Advokat Eivind Pundsnes, Bergen). Motparter: 1. Gustav Rostrup, 2. Trond Rostrup (Prosessfullmektig: Advokat Jon Eilif Orrem, Bergen).
Forfatter:	Lagmann Steinar Trovåg. Lagdommer Rune Voll. Lagdommer Rolf Strøm
Lovhenvisninger:	Arveloven (1972) §19, Tvistemålsloven (1915) §172, §176, §180, Arveavgiftsloven (1964) §13, Husleieloven (1999) §4-2, §9-8

Saken gjelder krav om omstøtelse i medhold av arveloven §19 annet ledd.

Dagny Rostrup, født xx.xx.20, overtok etter ektefellen Gustavs død i 1957 fellesboet i uskifte. I ekteskapet var det 3 fellesbarn, Tor f. 1944, Gustav f. 1947 og Bente f. 1949. Tor er død og hans arvelodd tilfaller sønnen Trond f. 1974.

Til uskifteboet tilhørte bl.a to faste eiendommer; en fritidseiendom på Hjellestad i Bergen og en leiegård i Fredrik Meltzersgate 2 i Bergen. Det er sistnevnte eiendom som er gjenstand for tvisten. Leiegården ble bygget av Rostrup-familien i 1890. Etter brann i 1944 ble den gjenoppbygget i 1948. Leiegården på 4 etasjer består av 7 leiligheter med varierende boligareal fra 47 - 87 m2.

De fleste leilighetene har vært utleid til medlemmer av familien til lav leie. Dagny Rostrup har selv alltid bodd i den største leiligheten i husets 4. etasje. Barna, Gustav og Bente, disponerer hver sin leilighet i huset, men Gustav har fremleiet sin leilighet siden 1977.

Dagny Rostrup kontaktet advokat Gisle Didriksen sommeren 1998 i forbindelse med et juridisk problem vedrørende fritidseiendommen på Hjellestad. I den forbindelse ble det holdt et fellesmøte hos advokaten 12. november 1998 hvor også Gustav og Bente var tilstede sammen med moren. Det ble oppnådd enighet om løsning av problemet på Hjellestad - som det ikke gås inn på.

Dagny Rostrup tok deretter opp generasjonsskiftespørsmålet vedrørende leiegården i Bergen sentrum. Flere muligheter ble drøftet. Motsetningsforholdet mellom bror og søster var så dyptgripende at moren etter hvert så bort fra en sameiekonstruksjon.

Dagny Rostrup bestemte seg for at hun ville selge eiendommen til Bentes 2 sønner, Gunnar og Arne Isachsen. Gunnar bodde selv i en leilighet i huset og sammen med sin mor Bente hjalp de Dagny Rostrup med de daglige praktiske gjøremålene. Arne Isachsen hadde flyttet fra sin leilighet en tid i forveien da den ble for liten for ham og hans familie.

Ifølge advokat Didriksens forklaring var Dagny Rostrup opptatt av å sikre seg borett ved salget. Hun ønsket også at leiegården skulle fortsette som før som en «familieleiegård» og ønsket sterkt at et generasjonsskifte skulle finne sted mens hun levde for å unngå familiestrid etter sin bortgang. Dessuten ville hun sikre at prisen var «rettferdig» slik at de 3 arvegrenene ikke ble forfordelt. Advokat Didriksen rådet derfor til at det ble innhentet en uavhengig verdivurdering fra en erfaren takstmann.

Takstoppdraget ble gitt til ingeniør Johan Lauvås som i januar 1999 avga takst. Dagny Rostrups borett for sin levetid ble verdsatt til kr 470.000,-, jf. arveavgiftsloven §13. Salgsverdien påheftet boretten ble vurdert til kr 2,8 mill.

I mars 1999 ble det holdt et nytt møte hos advokat Didriksen hvor Dagny, Bente og hennes to sønner var tilstede. Taksten og bl.a arveloven §19 ble gjennomgått i møtet. Advokat Didriksen var komfortabel med å utferdige skjøte i samsvar med taksten.

Gunnar og Arne Isachsen hadde vinteren 1999 etter råd fra en revisor stiftet aksjeselskapet AGI Eiendom AS hvor de to var eneaksjonærer. Eiendommen skulle tilskjøtes selskapet med påhefte av Dagny Rostrups borett. Skjøtet ble utferdiget og undertegnet av henne 26. mars 1999 med advokat Didriksen som vitterlighetsvitne.

Gustav Rostrup ble orientert av advokat Didriksen om transaksjonen. Gustav Rostrup og hans nevø, Trond Rostrup, engasjerte advokat Orrem for å søke og finne en annen løsning av eiendomsretten til leiegården. Forhandlinger mellom partene førte ikke fram, og de to reiste sak for Bergen byrett med krav om omstøtelse av transaksjonen.

Bergen byrett avsa 5. juni 2000 dom med slik domsslutning:

«1. Overdragelsen av eiendommen gnr. 164, bnr. 737 i Fredrik Meltzersgate 2, i Bergen, til AGI Eiendom AS omstøtes.

2. AGI Eiendom AS dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale kr 38.680,- - trettiåttetusensekshundreogåtti - kroner med tillegg av 12 - tolv - prosent rente p.a. regnet fra 14 dager fra forkynnelsen av dommen til Gustav Rostrup og Trond Rostrup.»

En mer utførlig fremstilling av saksforholdet fremgår av byrettens dom som lagmannsretten henviser til.

AGI Eiendom AS har i rett tid anket byrettens dom. Anken retter seg mot byrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse.

Ankeforhandling er holdt i Bergen 26. - 27. mars 2001. Gunnar Isachsen ga forklaring på vegne av AGI Eiendom AS. Av ankemotpartene ga Gustav Rostrup forklaring. Retten hørte 7 vitneprov. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

AGI Eiendom AS har i hovedtrekk anført:

Vilkårene for omstøtelse etter arvelovens §19 er ikke til stede. Salget har ikke skjedd til underpris. Det er heller ikke et betydelig misforhold mellom kjøpesum og leiegårdens verdi. De subjektive vilkår er uansett ikke oppfylt.

Byretten har ikke vektlagt overdragers ønsker og øvrige omstendigheter som etter rettspraksis er av betydning ved avgjørelsen av om overdragelsen objektivt skal stå seg. Det er bevismessig ikke grunn til å la stå åpent om den takstsakkyndige fikk instrukser om verdifastsettelsen. Byrettens anvendelse av bevisbyrdereglene ved aktsomhetsvurderingen på kjøpersiden er feilaktig og det er ikke grunnlag for kritikk mot fremgangsmåten ved overdragelsen.

Verdsettelsen av Fredrik Meltzersgate 2 fra takstmann Lauvås er basert på eiendommens omsetningsverdi. Som det fremgår av taksten foretok Lauvås en oppjustering av leiene. Deretter ble det foretatt et forsiktig fratrekk for utgifter ved driften av eiendommen. Nettoinntekten ble kapitalisert med en rentefot på 8 %.

Med hensyn til leiene pekes på at oppjustering bare kunne finne sted innenfor rammene av husleieloven §4-2. Det må dessuten pekes på at det dreiet seg om en familieleiegård hvor spesielle hensyn kunne komme inn, f.eks ved oppsigelse, jf. husleieloven §9-8. I tillegg er den påheftede borett korrekt prismessig vurdert til kr 470.000,-.

Ved taksten er hensyntatt at bad og kjøkken i leilighetene gjennomgående har svak standard. Det er ikke påpekt noen faktiske feil i den takst som Lauvås kom til. Han har bred erfaring som takstmann og er medlem av Bergen skjønnsrett for bygningslovsaker. En etterfølgende takst - foretatt av takstmann Stenhjem under saken - ligger på samme nivå. Eiendomsmegler Rosenlunds verdianslag - vil med fradrag for borett og årlige utgifter til drift av eiendommen - om lag tilsvare Lauvås' takst.

Selv de to øvrige meklere - ført som vitner av ankemotpartene - sin verdivurdering er under tilsvarende forutsetninger på omlag samme nivå prismessig.

De to sistnevnte mekleres forutsetning om ledige leiligheter og derpå følgende seksjonering, er ikke relevante omstendigheter ved den prisfastsetting som fant sted.

I rettspraksis er det godtatt et betydelig avvik mellom markedspris og salgspris, jf. Rt-1982-948, Rt-1982-1165, RG-1991-584 og RG-1991-1257. I denne saken er det ingen dokumentasjon for at det er nevneverdig avvik fra markedspris. Under enhver omstendighet er avviket ikke betydelig.

Selv om det skulle være slik at det forelå et betydelig avvik, utvides «slingringsmonnet» etter arveloven §19 når hensyntas selgers egeninteresser ved overdragelsen. Dagny Rostrup hadde ikke gavehensikt. Hun ønsket å slippe videre bekymring for leiegården som hun omhyggelig hadde skjøttet siden ektefellens død i 1957. Verdistigningen i uskifteperioden er i seg selv et moment som utvider «slingringsmonnet» ved eventuell prisavvik.

Dagny Rostrups egeninteresse - foruten boretten - var å få hjelp i det daglige ved å ha nær familie rundt seg. Dette uttalte ønsket var datteren som bodde i en leilighet og datterens barn - kjøperne - innforstått med og har innrettet seg etter. I det hele var det klart at overdragelse skulle skje innen familien og at flertallet av leietakerne fortrinnsvis - som tidligere - skulle høre til familien. Dagny Rostrup var seg bevisst at sameie mellom gjenlevende barn ville føre til ytterligere motsetninger i familien. Begrensningene i arveloven §19 vedrørende fast eiendom gjelder gave eller gavesalg. For at dette kravet skal anses oppfylt må det skje en bevisst berikelse fra giver og mottaker må også være seg dette bevisst. Ingen av vilkårene er oppfylt i dette tilfellet. Det foreligger ikke noe betydelig misforhold mellom kjøpesum og verdi. Det er ikke i forarbeider, teori eller rettspraksis satt noen bestemt fremgangsmåte ved en slik overdragelse. Dagny Rostrup engasjerte advokat til å bistå seg i salgsprosessen. Hans råd ble fulgt og advokaten ga ikke uttrykk for betenkeligheter i forhold til arveloven §19.

Kjøperne innhentet takst i samråd med advokat Didriksen og sin mormor. Ved gjennomgang av takst og arvelovens regler ved kjøpet var det ikke omstendigheter som burde påkalle andre undersøkelser eller verdivurderinger. Noen uaktsomhet i relasjon til at de «burde skjøna» at overdragelsen fant sted i strid med reglene i arveloven §19 er ikke godtgjort. Takstmannen hadde ved verdsettelsen lagt til grunn vesentlig høyere leieinntekter enn faktiske leieinntekter. De to kjøperne var ingen spekulanter. Taksten ga dem ingen grunn til ytterligere undersøkelser.

AGI Eiendom AS har lagt ned slik påstand:

«1. Overdragelsen av eiendommen gnr. 164, bnr. 737, i Fredrik Meltzersgt. 2 i Bergen, til AGI Eiendom AS er gyldig.

2. AGI Eiendom AS tilkjennes saksomkostninger for by- og lagmannsrett innen 14 dager fra dommen er forkynt med tillegg av 12 % rente fra forfall.»

Gustav Rostrup og Trond Rostrup krever byrettens dom stadfestet. De slutter seg til byrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse og viser for øvrig til egne anførsler som ble gjort gjeldende for byretten.

Utover dette fremheves i korthet:

For å komme klar forbudet i arveloven §19 må en overdragelse objektivt sett - hvor det ikke er samtykke - skje til markedspris. I denne saken er det tale om en meget attraktiv leiegård på 569 m2 med kort gangavstand til sentrum. Eiendommer i strøket omsettes til høye priser og husleiene er meget høye, ikke minst på bakgrunn av nærheten til Universitetet.

To meklere fra to av de større banker har verdivurdert eiendommen til minst det dobbelte av kjøpesummen. Eiendommens standard tilsier enkle krav ved seksjonering og kortsiktige investorer i eiendomsmarkedet ville åpenbart ha gått høyt for å sikre seg eiendommen. Det kan ikke være tvilsomt at eiendommen er solgt til betydelig underpris. Avgjørelsen inntatt i Rt-1982-948 - særlig s. 953 - viser at salg til 65 % av takstpris er i strid med arveloven §19. Overdragelsesprisen i denne saken ligger langt under den prosentsatsen. Selv om rettspraksis har godtatt en viss prisdifferanse, ligger ikke overdragelsessummen i denne gråsonen.

Det familiemessige aspektet er ivaretatt ved at en leilighet er påheftet Dagny Rostrups borett. Andre forhold er ikke omtalt i skjøtet til AS'et. At det i ettertid har vist seg å være behov for hjelp til andre oppgaver må være uten betydning fordi selger ikke vektla dem ved overdragelsen på en slik måte at det ble medtatt i skjøtet. Kjøpekontrakt ble også ansett overflødig. Bistand fra familie når man kommer opp i årene er naturlig og kan i dette tilfellet ikke trekkes inn ved vurderingen av om arveloven §19 er overtrådt.

I det foreliggende tilfelle er det således ikke tvilsomt at overdragelsen kan karakteriseres som gavesalg. Differansen mellom avtalt pris og markedspris er for betydelig til at transaksjonen kan stå seg i forhold til §19.

Med hensyn til de subjektive vilkår for omstøtelse pekes på at Gustav Rostrup i fellesmøtet i november 1998 hos advokat Didriksen, sa klart fra om sin interesse i barndomshjemmet hvor han fortsatt er leietaker til én enhet. Det var klart for kjøperne at konfliktnivået i familien var så høyt at overdragelse til annet enn markedspris ikke ville bli akseptert. Dette burde ha skjerpet kjøpernes aktsomhet slik byretten peker på i sin dom. Flere muligheter for å tilnærme seg markedspris sto åpne uten å bli benyttet. Kjøperne forsto at de befant seg i urent farvann og nevnte også selv for takstmann Lauvås muligheten av rettssak. Hadde de ringt til en mekler ville de ha fått en prisantydning på minst kr 10.000,- pr. m2. Eiendommen ble overdratt for omlag det halve, og lovens strenge aktsomhetskrav kan ikke anses oppfylt. Man kunne ikke bare slå seg til ro med en takst.

Det familiære aspektet må klart være svekket ved overdragelse til et AS. Det påberopte personlige elementet var dermed - utover boretten - å betrakte som ikke tilstedeværende.

Ankemotpartene har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:

«1. Bergen byretts dom stadfestes.

2. Ankende part dømmes til å tilbakeskjøte gnr. 164, bnr. 737 til det uskiftede bo v/Dagny Rostrup.

3. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten, med 12 % tillegg for morarenter, regnet fra 14 - fjorten - dager etter dommens forkynnelse.»

Lagmannsretten bemerker innledningsvis at saken i faktisk henseende i hovedsak synes å stå i samme stilling for lagmannsretten som for byretten. Det bemerkes likevel at vitnene Berland og Garvik under ankeforberedelsen er gitt tilgang til eiendommen og deres vurderinger er således bl.a basert på egne observasjoner av eiendommens kvalitet og tilstand.

Lagmannsretten er kommet til at anken fører fram og kan langt på vei slutte seg til ankende parts anførsler.

For øvrig finnes grunn til å bemerke at gjenlevende ektefelle i uskifte som utgangspunkt har disposisjonsfrihet over boets aktiva. Gjenlevende ektefelle har således adgang til også å avhende fast eiendom. Arveloven §19 oppstiller en begrensning for gjenlevende ektefelle. Gjenlevende ektefelle kan ikke gi bort fast eiendom eller gi andre gaver «som står i mishøve til formuen i buet» uten samtykke fra arvingene. Dersom det er gitt slik gave kan den kreves omstøtt hvis gavemottakeren «skjøna eller burde skjøna» at gjenlevende ikke hadde rett til å gi gaven. Etter arveloven §19 fjerde ledd gjelder reglene tilsvarende ved gavesalg.

I denne tvisten er det springende punkt om det foreligger en overdragelse med gaveelement. Hvis så er tilfelle, er det ytterligere det vilkår for omstøtelse at de to kjøperne/barnebarna forsto eller burde forstå etter en samlet vurdering at overdragelsen inneholdt et gaveelement.

En rekke saker med krav om omstøtelse etter arveloven §19 har vært prøvet for domstolene.

Lagmannsretten viser her bl.a til den oversikt over avgjørelser som fremgår av Per Augdahl og Peter E. Hambros kommentarutgave til Arveloven, Oslo 1985 s. 85 flg. Etter rettspraksis har markerte avvik mellom overdragelsesbeløpet og markedspris vært akseptert og kanskje særlig i de tilfeller hvor selger har legitime egeninteresser som blir ivaretatt gjennom overdragelsen.

Lagmannsretten peker på at Dagny Rostrup i uskifte har vært eier av leiegården i Fredrik Meltzersgate 2 i over 40 år før overdragelse fant sted. I hennes eiertid legges til grunn at leiegården har vært vel ivaretatt og skjøttet. Dette forhold har blant annet bidratt til den verdistigning som har funnet sted.

I hennes eiertid - som tidligere - har familiemedlemmer vært i flertall som leietakere. Dagny Rostrup synes å ha holdt husleiene generøst lave og har derved gjennom den lange uskiftetiden latt bl.a sine gjenlevende barn - Gustav og Bente - gjennom sine leieforhold - nyte godt av familieformuen. Også andre familiemedlemmer har hatt preferanse til slik leie, dersom de har ønsket det.

Et sentralt spørsmål i saken har vært å finne eiendommens verdi i handel og vandel. Verdivurderingene foretatt av takstmenn og meklere er sprikende. Men gitt de forutsetninger som ingeniør Lauvås tok som grunnlag for sin verdivurdering er forskjellene - så langt lagmannsretten oppfatter det - betydelig redusert. Lagmannsretten kan ikke finne det godtgjort at det foreligger faktiske feil av betydning i den takst som ingeniør Lauvås foretok i januar 1999. Hans verdivurdering er basert på en kapitalisering av eiendommens nettoavkastning etter at han i taksten har foretatt en betydelig oppjustering av eiendommens inntektsgrunnlag - husleiene. Ved sin beregning av eiendommens verdi har ingeniør Lauvås benyttet en lavere kapitaliseringsrente enn hva de øvrige, som har gitt vitneforklaringer om spørsmålet, har benyttet. Som kjent vil kapitalisert verdi bli høyere ved lavere rentefot.

Lagmannsretten legger til grunn at Lauvås - som er en erfaren takstmann - sin takst er basert på en nøktern vurdering av eiendommens verdi basert på den forutsetning at leiegården skal holdes samlet som én enhet og ikke oppstykkes. Dessuten er det lagt inn at leieavtalene skal fortsette å løpe, men med slik oppjustering av leievederlagene som han mener gjenspeiler markedsleie.

Lagmannsretten kan ikke se at det ved en takst av denne karakter i relasjon til arveloven §19 annet ledd skal legges inn forutsetninger om opphør av leiekontraktene og med etterfølgende seksjonering. I denne saken lå dette i alle fall utenfor overdragers tanker. Det legges til grunn at Dagny Rostrup, som nevnt, ønsket et generasjonsskifte for selv i forholdsvis høy alder å bli avlastet for forvaltningsansvaret for eiendommen. Eiendommen hadde vært i familiens eie siden 1890. Hun mente etter en samlet vurdering at eiendommen best ville bli ivaretatt ved å overskjøte den til de to barnebarna. Selv om det ikke er inntatt bestemmelser om den fortsatte driften av eiendommen i skjøtet, kan det neppe være tvilsomt at erverver var seg bevisst at Dagny Rostrup ønsket å ha nær familie rundt seg i huset til daglig hjelp i alderdommen. Slik lagmannsretten vurderer dette, foreligger berettiget ivaretakelse av hennes egne interesser uten ønsker om forfordeling av arvingene eller suspekt motivasjon.

Partene synes å være enige om at hennes borett - som er fastsatt etter arveavgiftsloven §13 - er korrekt verdianslått til kr 470.000,-. Selv om eiendommens omsetningsverdi påheftet boretten kan synes å være noe forsiktig anslått, er det ikke godtgjort at det dreier seg om et gavesalg slik rettspraksis har fortolket arveloven §19 fjerde ledd, jf første ledd.

Lagmannsretten finner grunn til å tilføye at det ikke var noen bindinger mellom takstmann Lauvås og overdrager/erverver. Alle relevante opplysninger ble meddelt ham. Takst og arveloven §19 ble gjennomgått hos advokat Didriksen som var engasjert av Dagny Rostrup for å bistå henne. Advokat Didriksen fant ikke grunn til å fraråde overdrager og erverver gjennomføring av overdragelsen til denne pris. Det kan ikke sees godtgjort i subjektiv henseende at det foreligger særskilte holdepunkter for at erververne skulle ha en særskilt aktivitetsplikt til å innhente ytterligere materiale til vurdering av prisen. Det foreligger knapt gaveelement i transaksjonen og under enhver omstendighet er det ikke godtgjort at de subjektive vilkår i arveloven §19 annet ledd er oppfylt.

Det forhold at de to barnebarna valgte å la eiendommen gå inn i deres eget dertil opprettede aksjeselskap kan ikke tillegges nevneverdig vekt. Med den gjeldsbyrde det var tale om, skattemessige forhold og annet, fremtrer det ikke som ufornuftig eller i motstrid til overdragers interesser å la transaksjonen skje til sitt eget selskap.

Etter dette blir AGI Eiendom AS å frifinne. Lagmannsretten finner frifinnelse for omstøtelseskravet mer korrekt enn den av selskapet nedlagte påstand, under pkt. 1.

Anken har ført fram og saksomkostningsspørsmålet skal avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf. §172. Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger forhold som tilsier anvendelse av tvistemålsloven §172 annet ledd. Advokat Pundsnes har inngitt oppgave med kr 103.528,- hvorav salær for lagmannsretten er kr 47.000,- og for byretten kr 31.000,-. Ankende part har skiftet prosessfullmektig etter byrettens dom. Salæroppgaven for lagmannsretten er høyere enn hva som finnes at motpartene bør godtgjøre, jf. tvistemålsloven §176. Salæret for lagmannsretten finnes passende å kunne settes til kr 37.000,-.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. AGI Eiendom AS frifinnes.

2. I saksomkostninger for byretten betaler Gustav Rostrup og Trond Rostrup en for begge og begge for en, kr 31.500,- - kronertrettientusenfemhundre 00/100 og for lagmannsretten kr 62.028,- kronersekstitotusenogtjueåtte 00/100 - innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse med tillegg av 12 % rente fra forfall.