LG-2000-168

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-06-29
Publisert:	LG-2000-00168
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Stavanger byrett nr. 98-1232 A - Gulating lagmannsrett LG-2000-00168. Anket til Høyesterett; se dom HR-2001-01209.
Parter:	Ankende part: Stavanger kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Tor Plahte, Stavanger). Ankemotpart: Vassøy Canning ANS v/Stein Vassøy og Gaute Vassøy (Prosessfullmektig: Advokat Atle Helljesen, Stavanger).
Forfatter:	Lagdommer Rannveig Sjøvoll. Lagdommer Fredrik Staff. Kst. lagdommer Tore Lunde
Lovhenvisninger:	Forvaltningsloven (1967) §16, §17, Plan- og bygningsloven (1985) §33, Tvistemålsloven (1915) §180, §41, §113

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av midlertidig forbud mot deling og byggearbeid.

Sakens bakgrunn er i korthet følgende:

Brødrene Stein og Gaute Vassøy er eiere av Vassøy Canning ANS (heretter kalt Vassøy Canning). Vassøy Canning er en fortsettelse av et familieselskap som har drevet rekefabrikk og fiskemottak på Vassøy siden 1914. Brødrene overtok virksomheten etter faren i 1989.

Rekefabrikken og fiskemottaket ble frem til 1992 drevet på eiendommen gnr. 4 bnr. 121 i Stavanger. I tillegg til nevnte eiendom eier brødrene flere eiendommer på Vassøy av interesse for saken. Dette gjelder primært gnr. 4 bnr. 96 og 97.

Fra bnr. 96 er det gjennom mange år blitt utfylt masser i sjøen. Videre utfylling er stanset som følge av det bygge- og deleforbud saken gjelder.

Bnr. 97 ligger på østsiden av rekefabrikken. Denne eiendommen ble kjøpt i 1980 og er senere regulert til næringsområde.

I 1992 ble reke- og fiskemottaket flyttet til Hundvåg. Bakgrunnen for dette var at saksøkerne fant ferjeforbindelsen til Vassøy for dårlig.

I 1972 ble det utarbeidet en disposisjonsplan for Vassøy. Senere ble det utarbeidet en reguleringsplan som ble stadfestet av Fylkesmannen 08.06.76.

I 1976 søkte Vassøy Canning Stavanger kommune om tillatelse til utfylling i strandområdet utenfor/tilhørende bnr. 96. Saken ble behandlet av Havnestyret og deretter av Stavanger Bygningsråd. Brødrene Vassøy fikk utfyllingstillatelse på visse vilkår som fremgår av Havnestyrets vedtak og som bygningsrådet senere sluttet seg til. På bakgrunn av denne tillatelsen ble det etter hvert utfylling av steinmasser.

Etter at Vassøy Canning i 1980 hadde ervervet gnr. 4 bnr. 97, foreslo Vassøy Canning omregulering av et område rundt rekefabrikken, inklusive bnr. 97, til industriformål. Bakgrunnen for dette var bl.a behovet for å få reist et nytt industribygg til bruk for rekefabrikken. Etter reguleringsplan vedtatt av bystyret 25.03.85 skulle mesteparten av bnr. 97 utlegges til industriformål.

Den 30.05.1994 stadfestet bystyret en ny reguleringsplan for området bl.a rundt Makkavågen på Vassøy. I reguleringsplanen ble den største delen av bnr. 97, det vil si den delen som ligger til sjøen, fortsatt regulert til industri.

I desember 1993 sendte Vassøy Canning søknad til Stavanger Havnevesen om tillatelse til å foreta utfylling med steinmasser utover i sjøen fra bnr. 97 for å anlegge kai langs arealet. Etter at søknaden først var blitt godkjent av havnestyrets arbeidsutvalg, ble den senere avslått av Kommunalstyret for byutvikling. Kommunalstyret fattet følgende vedtak:

«Planering og tilrettelegging av industriarealet godkjennes på følgende vilkår:

Park og parkbelte samt adkomstvei til området må opparbeides i henhold til gjeldende reguleringsplan samtidig med planeringen.

Før arbeidet tillates igangsatt må det sendes inn en detaljert opparbeidelsesplan som viser arronderingen av tomten med høyder på vei, park og parkbelte samt beplanting, for godkjenning.

Det tillates ingen utfylling i sjøen ut over reguleringsgrense mot brygge/naustområde-sjø.

Dersom det er behov for å utvide industriområdet ut i regulert sjøområde må dette fremmes og behandles som endring av reguleringsplan.»

Som det fremgår av vedtaket ble det gitt anledning til avretting av regulert industriareal, det vil si bnr. 97. Vedtaket ble påklaget til fylkesmannen. Klagen gjaldt nektelsen av utfyllingstillatelse og dessuten vilkårene som var satt for tillatelsen til utsprengning av arealet. Kommunalstyrets vedtak ble i november 95 stadfestet av fylkesmannen med unntak av vilkåret om opparbeidelse av park og parkbelte.

I november 1996 påbegynte Vassøy Canning anleggsarbeider i området. Vassøy Canning mottok så en henvendelse fra kommunen som ville ha nærmere redegjørelse for hva industritomten skulle brukes til. Gjennom sin advokat tilskrev Vassøy Canning deretter Fylkesmannen og anførte bl.a at kommunen ikke hadde rett til å kreve slike opplysninger på bakgrunn av Fylkesmannens avgjørelse i klagesaken. Fylkesmannen ble bedt om å bekrefte dette syn.

Saken ble behandlet i kommunalstyret for byutvikling 6. mars 1997, og det ble fattet et enstemmig vedtak om å be kommunaldirektøren nedlegge midlertidig bygge- og deleforbud for å ta opp reguleringsplanen til ny vurdering.

I brevet hvor Vassøy Canning ble gitt varsel om nedlegging av bygge- og deleforbud, ble det også sagt at arbeidet med utfylling i sjøen på del av gnr. 96 måtte stanses omgående. I brev av 21.03.97 til kommunen opplyste Vassøy Canning at de tok kommunalstyrets vedtak til underretning, men protesterte mot at forbudet gjaldt andre eiendommer enn gnr. 4 bnr. 26 og 97. Eventuell oppfølging av forbudsnedleggelse for andre eiendommer enn bnr. 26 og 97 ble bestridt som uhjemlet.

Etter å ha sendt flere brev til kommunen mottok Vassøy Canning 05.05.97 svar fra Kommunalavdeling byutvikling. I brevet ble det argumentert for hvorfor byggeforbudssonen var blitt utvidet. Det ble opplyst at byggeforbud ville bli nedlagt i henhold til de tidligere utsendte varsel. Det ble deretter nedlagt formelt bygge- og deleforbud ved brev av 09.05.97.

I juni 97 ble det avholdt et møte mellom Stein og Gaute Vassøy og representanter for kommunen. Begge parter var representert ved advokat.. På møtet ble det bl.a avtalt at Vassøy Canning skulle komme med forslag til omregulering av deler av eller hele industriområdet til annet formål. Vassøy Canning fremla deretter en skisse med tanke på eventuell minnelig løsning i form av omregulering av industriområdet og andre tilstøtende arealer til boligformål. Skissen var utarbeidet av siv.arkitekt Dag Brantenberg Fasting.

16. juli 1997 solgte Vassøy Canning sin virksomhet med mottak av reker og fisk. I følge avtalen beholdt Vassøy Canning sitt firmanavn og sine industritomter på Vassøy og Hundvåg Skisseforslaget fra Vassøy Canning om omregulering til boligformål ble tatt inn i reguleringsarbeidet og bearbeidet som ett alternativ.

Vassøy Canning gjorde deretter kommunen kjent med at det ikke lenger var aktuelt med industri på saksøkernes eiendommer på Vassøy. Det ble varslet om at Vassøy Canning ville fremme erstatningskrav dersom det ikke skjedde en avklaring med hensyn til kommunens holdning til selskapets disponering over sine eiendommer på Vassøy.

Ved stevning av 23.10.1998 gikk Vassøy Canning til sak mot Stavanger kommune med krav om erstatning. Stavanger kommune tok til motmæle ved tilsvar av 25.11.98 og påsto seg frifunnet.

Stavanger byrett avsa den 15. oktober 1999 dom i saken med slik slutning:

«1. Stavanger kommune v/ordføreren dømmes til å betale kr. 2.000.000,- - kronertomillioner - til Vassøy Canning ANS v/Stein Vassøy og Gaute Vassøy innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.

2. Stavanger kommune v/ordføreren dømmes til å betale saksomkostninger til Vassøy Canning ANS v/Stein Vassøy og Gaute Vassøy med kr 133.390,- - kroner etthundreogtrettitretusentrehundreognitti - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.»

Stavanger kommune har rettidig påanket herredsrettens dom til Gulating lagmannsrett. Vassøy Canning ANS v/Stein og Gaute Vassøy har inngitt anketilsvar og aksessorisk motanke. Stavanger kommune har inngitt tilsvar til motanke.

Det vises til byrettens dom for så vidt gjelder partenes anførsler for byretten. Videre vises det til byrettens omfattende redegjørelse for saksforholdet. Begge parter har sagt seg enig i den fremstilling som der er gitt.

Ankeforhandling ble avholdt i Stavanger 19. - 22. februar 2001. Gaute og Stein Vassøy møtte med sin prosessfullmektig og avga forklaringer. Stavanger kommune var representert ved prosessfullmektig. Det ble avhørt i alt 8 vitner. Retten var på befaring til Vassøy og Hundvåg. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.

Den ankende part har i det vesentlige anført:

Kommunen er enig i den fremstilling av faktum som er gitt innledningsvis i byrettens dom. Kommunen vil for lagmannsretten anføre i all hovedsak det samme som overfor byretten. Det er imidlertid to viktige nye opplysninger i saken. For det første er den fylling som er foretatt i sjøen utenfor bnr.96 vesentlig mer omfattende enn den det ble gitt tillatelse til i 1976. For det andre foreligger det brev fra Fiskeridirektoratet som viser at Vassøy Cannings anlegg på Vassøy den 01.04.96 ble strøket i Fiskeridirektørens register over godkjente tilvirkningsanlegg. Etter dette tidspunkt hadde Vassøy Canning ikke under noen omstendighet anledning til å drive næringsvirksomhet på Vassøy.

Det midlertidige forbudet som er nedlagt er gyldig, dermed kan det ikke kreves erstatning. Unntak gjelder for utgifter som er påført i tillit til gjeldende reguleringsplan. Det er en betingelse for erstatning at det foreligger en byggeanmeldelse. I den foreliggende sak er ikke tegningene av den aktuelle bygning engang innsendt til kommunen. Det fremgår for øvrig at det prosjekterte industribygg som var tenkt oppført på bnr. 97, ikke er i samsvar med reguleringsplanen som gjaldt på det aktuelle tidspunkt. En sentral dom som behandler prinsipielle sider vedrørende erstatningsspørsmålet er inntatt i Rt-1994-813. Erstatningsplikt oppstår først når det eventuelt gjennom ny reguleringsplan blir nedlagt endelig forbud. Et midlertidig forbud utløser ikke i seg selv erstatningsplikt for kommunen.

Byretten har i sin dom lagt til grunn at det er en forutsetning for å kunne nedlegge midlertidige bygge- og deleforbud at regulerings- eller omreguleringsarbeid settes i gang snarest og pågår kontinuerlig til det er ferdig. Riktignok synes det å være lovens forutsetning at reguleringsarbeidet straks skal settes i gang og drives fremover med tilbørlig hurtighet. Passivitet innenfor den toårsfristen som er gitt gir ikke grunnlag for ugyldighet eller erstatning. Det vises i den sammenheng til P. Sandvik m.fl.: Plan- og Bygningsrett side 243 flg., og til Frihagen: Plan- og Bygningsloven III side 579 flg. Det er altså ingen følge av sendrektighet fra kommunens side at man konstaterer ugyldighet. Juridisk teori gir ikke uttrykk for en slik oppfatning.

Kommunen har ikke på noen måte utvist passivitet. Byggeforbudet ble nedlagt i mai, og bare en måned senere ble det avholdt et orienteringsmøte mellom kommunen og representanter for Vassøy Canning.

Vassøy Canning solgte sin virksomhet knyttet til mottak av reker og fisk etter at det egentlig var klart at de aktuelle områder i det vesentlige ville bli regulert til boligbebyggelse. Gaute Vassøy var tilstede under møtet i Kommunalstyret for byutvikling og befaringen skjedde 06.03.97 og må ha oppfattet dette allerede på dette tidspunkt.

Kommunen aksepterer byrettens utgangspunkt om at et midlertidig forbud ikke får virkning overfor arbeider som allerede er lovlig igangsatt. Kommunen mener imidlertid at man ikke har stoppet allerede igangsatte arbeider eller virksomhet.

Utfyllingen av masser på bnr. 96 var basert på en tillatelse som for lengst er utgått. Dessuten var den utfylling som pågikk uansett vesentlig mer omfattende enn den det ble gitt tillatelse til i 1976. Kommunalstyret måtte av den grunn reagere.

Når det gjelder bnr. 97 fikk Vassøy's rett til planering og tilrettelegging av industriarealet i 1994. Det var imidlertid knyttet flere vilkår til tillatelsen, bl.a at det måtte sendes inn detaljert opparbeidelsesplan for arealet før arbeidet ble igangsatt. En slik opparbeidelsesplan var ikke innsendt og godkjent da byggeforbudet ble nedlagt i 1997, og det var følgelig ikke gitt endelig adgang til planering m.v. Byretten tar følgelig feil når det i dommen sies at det forelå en endelig tillatelse til å foreta planering av nevnte areal på bnr. 97.

Det er heller ikke riktig, slik det sies i byrettens dom, at kommunen ikke hadde noen oppfatning av hva en eventuell omregulering skulle føre til. Riktignok var det slik at noen i kommunalstyret for byutvikling ønsket at området skulle benyttes til boligutbygging, mens andre primært ønsket at det skulle være friområde. Ulike oppfatninger av et slikt spørsmål er imidlertid helt normalt i et politisk organ og kan selvfølgelig ikke få konsekvenser for gyldigheten av forbudet.

Kommunen deler byrettens oppfatning av om at dele- og byggeforbudet er fattet av et kompetent organ. Det er kommunalstyret for byutvikling som reelt sett besluttet at forbudet skulle nedlegges. Saksbehandlingsprosessen frem til forbudet er korrekt. Dersom det var kommet sterke innvendinger mot forbudet, ville man ha kunnet endret vedtaket. I den grad det måtte foreligge en saksbehandlingsfeil, må disse kunne repareres etter forvaltningsloven §41. Saksbehandlingsfeilene kan ikke føre til at vedtaket er ugyldig.

Ut fra byrettens dom kan det se ut som om kommunen bebreides for ikke å ha gått inn i forhandlinger med Vassøy Canning. Denne kritikken er det ikke grunnlag for. Det forelå ingen plikt til å forhandle, og kommunen har gjort det som kan forventes.

Subsidiært gjøres det gjeldende at selv om det skulle foreligge et ansvarsgrunnlag, har det ikke oppstått noe tap for den annen part. Vassøy Canning ville ikke hatt noen fordel av å sprenge ut på bnr. 97. Når det gjelder bnr. 96, er det først etter den nylig vedtatte reguleringsplanen at fyllingen på denne eiendommen har noen større verdi. Området er nå regulert til småbåthavn.

Hva gjelder Vassøy Cannings virksomhet generelt, er det ingenting som tyder på at denne skulle flyttes tilbake til Vassøy. Andre aktører som driver med tilsvarende virksomhet tok konsekvensene av signalene fra EU allerede i 1993. Det gjorde imidlertid ikke Vassøy Canning. Bnr. 97 er svært lite egnet til aktuell næringsvirksomhet. Det er også helt urealistisk å basere seg på en kai som ligger 150 meter fra lokalene på bnr. 96.

Det ble nedlagt slik felles påstand i hovedanken og motanken:

«1. Stavanger kommune frifinnes.

2. Stavanger kommune tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.»

Ankemotparten har i det vesentlige gjort gjeldende:

Stein og Gaute Vassøy har vært knyttet til virksomheten på Vassøy fra barnsben av. De har derfor en sterk tilknytning til området. De driver en konkurranseutsatt og oversiktlig næring, og er derfor vant til å holde kortene tett til brystet.

Det har vært nabotvister på Vassøy i alle år. I tillegg føler brødrene seg mistrodd av kommunen. De føler at kommunen har ønsket å frata dem deres næringsvirksomhet.

Når byretten har tilkjent brødrene erstatning, har den foretatt en totalvurdering av situasjonen. De problemene som har oppstått er skapt av kommunen. Politikerne og administrasjonen var uenige når det gjaldt byggeforbudet og utnyttelsen av de aktuelle eiendommene på Vassøy. En avklaring av reguleringsspørsmålet kom først kort tid før behandlingen i lagmannsretten, det vil si fire år etter at byggeforbudet ble nedlagt. Flere av de spørsmål som var usikre under byrettsbehandlingen er nå avklart - og da i favør av Vassøy Canning forsåvidt angår erstatningsspørsmålet. Etter den reguleringsmessige avklaring som nå har funnet sted, er det klart at det i fremtiden ikke vil kunne drives reke- og fiskemottak på Vassøy Cannings eiendommer på Vassøy.

Når det gjelder utfyllingen på bnr. 96, var utfyllingsomfanget aldri noe tema i byretten. Det politikerne reagerte på under befaringen 06.03.97 var utfyllingen i seg selv - ikke dens omfang.

Vassøy Canning har aldri kvittet seg med eller lagt ned anlegget på Vassøy, selv om det i årene 1993 - 1996 ikke var varemottak eller tilvirkning der ute. Dette gjaldt kun en kort periode, og hadde sin bakgrunn i at man ikke kunne fortsette virksomheten fullt ut i de gamle lokalene. Vassøy Canning har kjempet for å opprettholde regulering til industri på Vassøy. Det er foretatt investeringer i millionklassen. Tillatelse til utfylling for dypvannskai ble det søkt om allerede i 1976. I tillegg sikret man seg i 1980 tilleggsarealer for å kunne utvide virksomheten. I 1994 ble størstedelen av bnr. 97 fortsatt regulert til industriformål. På dette tidspunkt vurderte Vassøy Canning alternativene, og kom til at de ville satse på Vassøy.

I 1996 ble halvparten av eiendommen i Hundvåg solgt for å finansiere virksomheten på Vassøy. På dette tidspunkt låste Vassøy Canning seg helt til utbyggingen på Vassøy. I 1996 startet man så en samlet utbygging på Vassøy. Det forelå også et vedtak fra 1994 om at man kunne planere ut bnr. 97. På denne bakgrunn satte man i gang arbeidet med tomtetekniske planer på Vassøy i 1996. Grunnen til at det ikke ble søkt om byggetillatelse for nytt industribygg på bnr. 97 på dette tidspunkt var at EU-kravene var under stadig utvikling. Brødrene Vassøy ville av den grunn vente så lenge som mulig med å søke om slik tillatelse. For øvrig kunne det gamle anlegget hatt en verdi sammen med et nytt anlegg. Alene har det gamle anlegget ingen verdi. I 1996 hadde Vassøy Canning ingen grunn til å frykte endringer i reguleringsplanen. Kommuneadministrasjonen ga klart uttrykk for at den gamle planen ville bli lagt til grunn.

Byretten konkluderer med at utfyllingstillatelsen på bnr. 96 fortsatt gjaldt, slik at Vassøy Canning fortsatt hadde lovlig adgang til å foreta utfylling av masser i sjøen der. Byrettens vurdering er riktig. Fyllingen er i all hovedsak i samsvar med den foreliggende skissen. Utfyllingstillatelsen er heller ikke bortfalt som følge av foreldelse eller passivitet fra Vassøy Cannings side.

Det er en rekke momenter som gjør at det var uberettiget å nedlegge bygge- og delingsforbud i 1997 i den situasjonen brødrene Vassøy var i. Byretten har foretatt en totalvurdering og kommet til samme resultat.

Når det gjelder selve forbudsvedtaket, er det ikke nødvendig å prosedere på at vedtaket ikke ble truffet av riktig organ. Det er imidlertid helt på det rene at at faste utvalget for plansaker selv må treffe et slikt vedtak. Det hefter uansett en rekke feil ved saksbehandlingen. Spørsmålet om nedleggelse av forbud var ikke utredet 06.03.97. Saksbehandlingen ble først foretatt etter at vedtaket var truffet. Dette betyr at det ikke var innhentet synspunkter fra berørte parter og heller ikke vurdert behovet for forbud eller betydningen av nedleggelse av dette. Heller ikke var de juridiske sider ved forbudet avklart. Det fremstår som høyst usikkert når og av hvem vedtaket egentlig ble truffet. Saksbehandlingen var ikke korrekt, og denne kan ikke avhjelpes ved at samme vedtak ville blitt truffet uansett. Saksbehandlingsfeil av denne typen kan ikke repareres ved bruk av forvaltningslovens §41.

Byretten reiser spørsmålet om det skal tillegges betydning ved erstatningsberegningen at Vassøy Canning ikke innga noen formell klage over bygge- og deleforbudet. Rettens kommer til at dette ikke har noen betydning. Rettens vurdering på dette punkt må være riktig. Ankemotparten er også enig med byretten i at vedtaket om utsprenging og planering av bnr. 97 er gyldig. Arbeidene basert på tillatelsen var allerede påbegynt da forbudet kom. Dessuten er ikke dette avgjørende så lenge tillatelsen forelå. Det vises i den forbindelse bl.a til Frihagen: Plan og Bygningsloven III side 559 og 561. Vilkåret om innsendelse av opparbeidelsesplan før arbeidet tillates igangsatt var et rent kontrolltiltak, og har ingen betydning i relasjon til tillatelsens gyldighet.

Et midlertidig forbud mot å gjennomføre tiltak etter plan- og bygningslovens §33 kan ikke stoppe igangværende næringsdrift. Ankemotparten er enig med byretten i at det hele tiden, i større eller mindre grad, har vært drevet næringsvirksomhet på rekefabrikkens område på Vassøy, også etter at reke- og fiskemottaket ble flyttet til Hundvåg. Forbudet er av den grunn ugyldig. Se bl.a. Tyren m.fl.: Plan- og Bygningsloven i praksis side 148. I alle fall medfører et slikt vedtak erstatningsansvar for kommunen. Kommunens folk var fullt klar over virkningene av vedtaket. De ble underrettet både skriftlig og muntlig om dette.

Det er en forutsetning for å kunne nedlegge midlertidig bygge- og deleforbud at arbeidet med reguleringen settes i gang snarest. Dette ble ikke gjort fra kommunens side. Kravet til rask behandling må bli strengt, spesielt når kommunen var kjent med hvilken betydning forbudet ville ha for Vassøy Cannings virksomhet. Dette ble det gitt orientering om skriftlig på møte som ble avholdt 25.06.97. Byrettens holdning til spørsmålet om umiddelbar reguleringsmessig oppfølging er riktig.

Kommunen må være ansvarlig på objektivt grunnlag for konsekvensene av et ugyldig forbud. Vedtaket om byggeforbud grep inn i igangværende arbeider og næring. I tillegg var det culpøst av kommunen å ikke følge opp vedtaket på forsvarlig måte. Det er naturlig å trekke en parallell til myndighetsmisbruk fra det offentliges side, noe som også gir grunnlag for erstatning. Det vises i så henseende til Rt-1998-1140, og RG-1970-67 - 77. Brødrene Vassøy har bygget opp sin virksomhet i tillit til de vedtak som kommunen har fattet, og har som følge av dette pådratt seg utgifter. Disse utgiftene må kommunen under enhver omstendighet være erstatningsansvarlig for.

At direkte utgifter skal dekkes fremgår bl.a av en sentral dom inntatt i Rt-1994-813. Dette må også omfatte tapte utgifter i forbindelse med anleggelse av veien til bnr. 96. Anleggelse av småbåthavn ved bnr. 96 vil heller ikke gi den samme inntjening som tidligere planer forutsatte. forutsatt. Det foreligger takster både fra Kommedal og Sjo. Grunnen til at takstene kommer ut med svært ulike beløp, er at den ene taksten uttrykker verdiene der de er, mens den andre vurderer hva som må betales for å kjøpe tilsvarende eiendommer andre steder. Byretten bygger her i sin avgjørelse på uriktige forutsetninger, fordi man i dag, etter at byrettens dom ble avsagt, vet hva områdene skal benyttes til.

Vassøy Canning har en plikt til å begrense sitt tap gjennom alternativ utnyttelse av eiendommene. Salg av boligtomter vil gi inntekter, samtidig er det arealer som ikke kan utnyttes. Vassøy Canning vil ved den nye reguleringen bli påført rentetap i tilknytning til investeringer som er gjort. Vassøy Canning har gjort det som er mulig for å redusere sitt tap. For det første er virksomheten solgt, arealene forsøkt omdisponert og driftstap forsøkt unngått. Vassøy Canning har vært meget aktive i forhold til kommunen gjennom forhandlinger og ulike tilpasninger. For øvrig har selskapet allerede satt i gang med utbygging av småbåthavn utenfor bnr. 96.

Ved erstatningsutmålingen må det foretas en skjønnsmessig totalvurdering. Vassøy Canning har vært villig til å akseptere byrettens dom. Byretten har ved sin erstatningsutmåling utøvet et forsvarlig skjønn.

Det ble nedlagt slik felles påstand i hovedanke og motanke:

«1. Stavanger byretts dom stadfestes, men slik at erstatningsbeløpet fastsettes ved lagmannsrettens skjønn til et beløp høyere enn kr 2.000.000,-.

2. Stavanger kommune dømmes til å erstatte Vassøy Canning ANS v/Stein Vassøy og Gaute Vassøy deres saksomkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten er kommet til at anken ikke kan føre fram. I likhet med byretten ser lagmannsretten det slik at Vassøy Canning må tilkjennes erstatning. Det vises til byrettens domsgrunner som i det alt vesentlige kan tiltres.

Hva angår sakens faktum vil lagmannsretten vise til den omfattende saksfremstilling som er gitt innledningsvis i byrettens dom. Partene har sagt seg enig i denne fremstillingen, og lagmannsretten legger denne til grunn.

Lagmannsretten finner at det byggeforbud som ble nedlagt er ugyldig og at Stavanger kommune er erstatningsansvarlig. Lagmannsretten tar ikke stilling til om kommunen er erstatningsansvarlig på objektivt grunnlag, i det retten finner at ugyldighetsstandpunktet i seg selv innebærer en konstatering av at beslutningen var uforsvarlig. Vassøy Canning har lidt et økonomisk tap som følge av de feil kommunen har gjort.

Det er tilstrekkelig for å kunne nedlegge et midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven at kommunen ser behovet for å foreta en vurdering eller revurdering av arealbruken, og at det foreligger en genuin planleggingsvilje. Det er derfor ikke nødvendig at man har en helt bestemt fremtidig regulering i tankene. Etter lagmannsrettens oppfatning er lovens krav til formålet med forbudet oppfylt. Det kan ikke ses å være grunnlag for å kritisere kommunen på dette punkt.

Byretten har lagt til grunn at det er en forutsetning for å kunne nedlegge midlertidig bygge- og deleforbud at reguleringsarbeidet settes i gang snarest og pågår kontinuerlig til det er ferdig. Lagmannsretten er enig i byrettens rettslige utgangspunkt, men finner imidlertid ikke at Stavanger kommune har handlet i strid med dette prinsippet. Riktig nok var kommunen kjent med hvilke problemer forbudet skapte for brødrene Vassøy, og dette skulle tilsi en rask vurdering av reguleringsspørsmålet. På den annen side er det rimelig at saksbehandlingen knyttet til utarbeidelsen av en samlet reguleringsplan for Vassøy tok en del tid. Det er erfaringsmessig ikke uvanlig at et slikt arbeid tar mer enn to år og at fristen for å avgjøre reguleringsspørsmålet blir forlenget. Stavanger kommune har brukt drøye 4 år på å avgjøre reguleringsspørsmålet. Lagmannsretten kan ikke se at denne tidsbruken er av en slik karakter at den får betydning for erstatningsspørsmålet.

Etter lagmannsrettens syn er det imidlertid innholdsmessige mangler ved vedtaket om midlertidig forbud som ble truffet etter plan- og bygningsloven §33.

Det rettslige utgangspunkt er at arbeid og næringsvirksomhet som allerede er igangsatt på lovlig måte, ikke kan stanses ved bygge- og deleforbud etter plan- og bygningsloven §33, se bl.a. P.

Sandvik m.fl.: Plan og bygningsrett side 240. Partene er enige om dette.

Lagmannsretten er enig med byretten i at det i den foreliggende sak ikke var adgang til å nedlegge bygge- og deleforbud, i det dette innebar at dels igangsatte arbeider, og dels arbeider det var gitt tillatelse til, ble stanset.

Lagmannsretten finner ut fra de samme grunner som byretten at utfyllingen av steinmasser på bnr. 96 fortsatt kunne foretas i henhold til den tillatelse som ble gitt i 1976. Tillatelsen som ble gitt har ingen tidsbegrensning, og det må ha fremstått som høyst påregnelig, også for kommunen, at en utfylling av denne karakter på Vassøy måtte skje over lang tid.

Kommunen har som en ny anførsel for lagmannsretten gjort gjeldende at den utfyllingen som pågikk var vesentlig mer omfattende enn den det ble gitt tillatelse til i 1976. Lagmannsretten oppfatter det slik at fyllingsarbeidene nok var noe mer omfattende enn det som det opprinnelig var søkt om. Som ankemotparten påpeker, skyldtes dette delvis at fyllingsmassene må legges lenger ut på grunn av dybden på stedet, og for å bygge opp kaien. Det legges også til grunn at det ikke er foretatt noen bearbeiding av fyllmassene, og at fyllingen ikke er gjort ferdig med tanke på anlegg av selve dypvannskaien.

Det fremstår etter dette som noe usikkert hvilket omfang utfyllingen til slutt ville fått. Uansett synes det som om utfyllingens omfang ikke har vært avgjørende for det forbud som ble nedlagt. Lagmannsretten bemerker at dersom kommunen var av den oppfatning at utfyllingen var ulovlig, ville en mer adekvat fremgangsmåte ha vært å utferdige pålegg etter plan- og bygningsloven §113, som da formentlig ville ha ført til en rask avklaring av om utfyllingen hadde nødvendig tillatelse eller ikke.

Hva angår utsprenging og planering av bnr. 97, finner lagmannsretten som byretten at det forelå en endelig tillatelse etter at Fylkesmannen fattet vedtak etter klage 01.11.1995. I utsprengingstillatelsen ble det stillt krav om innsendelse av en opparbeidelsesplan før arbeidet ble utført. Lagmannsretten finner imidlertid at dette må anses som et kontrolltiltak som ikke er avgjørende for tillatelsens gyldighet.

Lagmannsretten legger som byretten til grunn at et bygge- og deleforbud ikke kan gis med virkning for tiltak som det foreligger gyldig tillatelse for, men hvor arbeidene ikke er igangsatt. Se P. Sandvik m.fl.: Plan- og bygningsrett side 259.

Når det gjelder spørsmålet om Vassøy Canning hadde opphørt med sin næringsvirksomhet på Vassøy, vises det til side 42 flg. i byrettens dom. Lagmannsretten er enig med byretten i at virksomheten ikke var nedlagt og slutter seg til byrettens begrunnelse på dette punkt.

Det er fra ankemotpartens side gjort gjeldende at det foreligger såvel personelle mangler som saksbehandlingsfeil ved det vedtak som er truffet. Lagmannsretten finner ikke grunn til å gå detaljert inn på disse spørsmål, da vedtaket er funnet ugyldig på et rent materielt grunnlag.

Det skal imidlertid kort bemerkes at vedtaket om bygge- og deleforbud i realiteten ble truffet av Kommunalstyret for byutvikling, som er kommunens faste utvalg for plansaker. Dette er i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser som fastslår at myndigheten til å fatte slike vedtak ikke kan delegeres til andre organer. Vedtaket er derfor ikke beheftet med personelle feil.

Kommunen synes imidlertid å ha begått saksbehandlingsfeil. Et vedtak om bygge- og deleforbud er et enkeltvedtak etter forvaltningsloven og er omfattet av såvel lovens kap.II og III som kap. IV, V og VI. Flere av bestemmelsene i forvaltningsloven er ikke overholdt, i særlig grad reglene om forhåndsvarsling og utredningsplikt, jf. §16 og §17. Lagmannsretten kan ikke se bort fra at saksbehandlingsfeil kan ha virket inn på vedtakets innhold.

Lagmannsretten finner etter dette at det foreligger grunnlag for å tilkjenne erstatning.

Når det gjelder erstatningsberegningen må denne fastsettes skjønnsmessig.

Utgangspunktet er at kommunen må dekke det tap saksøkerne er påført som følge av det uhjemlede bygge- og deleforbudet. Samtidig har Vassøy Canning plikt til å begrense sitt tap.

Lagmannsretten er enig med byretten i at det ikke er grunnlag for å tilkjenne erstatning for eiendommenes gjenanskaffelsesverdi. Det er nå klarlagt at bnr. 97 m.v. skal reguleres til bolig- og fritidsformål. Dette innebærer at eiendommene fortsatt har en betydelig verdi. Det samme gjelder bnr. 96 hvor den utfylling som er foretatt vil gi basis for en molo og opparbeidelse av småbåthavn.

Alternativt er det krevd erstatning for tapte fremtidige inntekter knyttet til driften av reke- og fiskemottaket.

Tar man som utgangspunkt at tapet vil være en million kroner i året i en 20 års periode, vil tapet nedkapitalisert basert på dagens rentenivå utgjøre ca 10 millioner kroner. En slik beregningsmåte vil etter lagmannsrettens oppfatning imidlertid gi et for høyt erstatningsbeløp.

For det første vil salg av boligeiendommer kunne forventes å innbringe betydelige inntekter for Vassøy Canning. Dernest har brødrene Vassøy en plikt til å begrense sitt tap gjennom inntektsgivende arbeid/virksomhet. Videre må det tillegges vekt ved erstatningsberegningen at Vassøy Canning fikk 2 millioner ved salget av virksomheten, herunder for å akseptere det avtalefestede forbudet mot å drive konkurrerende virksomhet innenfor mottak og salg av reker og fisk i 5 år.

Når det gjelder utgifter Vassøy Canning har pådratt seg i tillit til reguleringsplanen, erkjenner kommunen erstatningsansvar. Slik erstatningsplikt er også fastslått gjennom domstolspraksis. Det vises i den sammenheng til Rt-1994-813 og til P.Sandvik m.fl.: Plan- og Bygningsrett side 246.

Hva angår de investeringer som er gjort i vei og andre tekniske anlegg på bnr. 96, finner retten at disse ikke er foretatt utelukkende av hensyn til utfyllingsarbeidet. Veien vil ha en funksjon som fremtidig vei ved utbygging av boliger. Det må videre antas at man ved boligutbygging vil kunne få refundert utgiftene knyttet til industriområdet, ved at boligtomtene blir tilknyttet de nevnte tekniske anlegg.

Det er opplyst at Vassøy Canning har hatt utgifter til arkitekt på kr 50.000,- i forbindelse med prosjektering m.v. av industribygg på bnr. 97. Advokatutgifter påløpt som følge av bygge- og deleforbudet kreves også dekket. Beløpet er på kr 64.000,-. Lagmannsretten legger disse beløpene til grunn for erstatningsberegningen.

Ut fra en samlet skjønnsmessig vurdering finner lagmannsretten som byretten at Vassøy Cannings samlede tap kan settes til kr 2.000.000,-.

Stavanger kommune må etter dette anses for å ha tapt saken fullstendig. Spørsmålet om tilkjennelse av saksomkostninger for lagmannsretten skal avgjøres særskilt for de to ankene. Fordi samtlige omkostninger må antas å være knyttet til hovedanken, avgjøres imidlertid omkostningsspørsmålet i sin helhet i relasjon til denne. Hovedanken har ikke ført frem, og tvistemålsloven §180 første ledd kommer derfor til anvendelse. Lagmannsretten finner ikke grunn til å fravike hovedregelen. Det er fremlagt omkostningsoppgave for lagmannsretten på kr 96.968,80, hvorav salær utgjør kr 90.000,-. Omkostningsoppgaven legges til grunn. Byrettens omkostningsavgjørelse anses det ikke grunn til å endre.

Avslutningsvis bemerkes at dom ble avsagt mer enn 4 måneder etter at ankeforhandling ble avholdt. Dette skyldes omfattende reisefravær samt sykdomsforfall blant rettens medlemmer.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

I anke og motanke:

1. Stavanger byretts dom stadfestes. Til den erstatning og det omkostningsbeløp Vassøy Canning ANS v/Stein Vassøy og Gaute Vassøy er tilkjent for byretten legges 12 - tolv - prosent årlig rente fra 2- to- uker etter forkynnelsen av byrettens dom.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Stavanger kommune til Vassøy Canning ANS v/Stein Vassøy og Gaute Vassøy kr 96.968,80 - kronernittisekstusen nihundreogsekstiåttekronerogåttiøre - med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra forfall til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.