LH-1996-216

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1996-10-22
Publisert:	LH-1996-00216
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Hålogaland lagmannsrett LH-1996-00216 B. Overskjønnet påanket til Høyesterett, se HR-1997-00071 A. Stadfestet så lang det er påanket.
Parter:	Saksøker: Tromsø kommune, 9001 Tromsø (Prosessfullmektig: Kommuneadvokat Berit Nerva, 9001 Tromsø). Saksøkt: 1. Alma Elida Mortensen, 9013 Tromsø. 2. Mari Mortensen, 9006 Tromsø. 3. Harald Gulbrandsen, 9006 Tromsø 4. Ingeborg Anna Hansen, 9006 Tromsø. 5. Erik Svendsen, 46143 Trollhättan, Sverige. 6. Jenny Øien, 9006 Tromsø. 7. Knut Øien, 9006 Tromsø. 8. Kirsti Gudbrandsen, 9006 Tromsø. 9. Pål Gudbrandsen, 9438 Breivika. 10. Karl S. Lium, 9013 Tromsø. 11. Nils Ludvik Lium, 9013 Tromsø. 12. Karoline Bratt, 9013 Tromsø (Prosessfullmektig: Advokat Tor N. Rekve, 9001 Tromsø).
Forfatter:	Lagdommer Kjell H. Jakobsen, formann. 4 skjønnsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Oreigningsloven (1959) §15, Plan- og bygningsloven (1985) §35, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54, Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §6, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984)

Overskjønnet gjelder fastsettelse av erstatninger ved ekspropriasjon av grunn og rettigheter til gjennomføring av reguleringsplan for grav- og urnelund. Planen ble vedtatt av Tromsø kommunestyre 25.05.1994. Vedtak om ekspropriasjon er truffet av kommunestyret 22.03.1995 i medhold av plan- og bygningsloven §35 nr. 1. Vedtaket omfatter 58.660 m2 grunn fra eiendommen bnr 118 bnr 4, 21.520 m2 fra bnr 118 bnr 27 og 8.554 m2 fra bnr 118 bnr 55. Videre eksproprieres rett til å ha og vedlikeholde kommunal vannledning over en del av bnr 118 bnr 24 som ligger øst for den delen av eiendommen som omfattes av grunnervervet. I kommunale dokument er det ofte benyttet betegnelsen Vangberg om dette området etter navnet på bnr 24 - en navnebruk som også benyttes i det følgende.

Med fylkesmannens samtykke har kommunen 07 06 1995 tiltrådt grunn og rettigheter.

Etter begjæring fra Tromsø kommune har Nord-Troms herredsrett avholdt skjønn til fastsettelse av erstatninger. Skjønnet ble avhjemlet 18.01.1996. Ved skjønnet ble det også behandlet krav fra eieren av bnr 118 bnr 645, som er medeier av bnr 24, om erstatning for tapt rett til atkomst og fremføring av vann- og kloakkledning over bnr 24. Partenes anførsler for herredsretten og de fastsatte erstatninger fremgår av skjønnet.

Tromsø kommune har i rett tid begjært overskjønn. Begjæringen omfatter samtlige eiendommer, i alt 3 takstnummer. Ved overskjønnet er partene blitt enige om de samme alminnelige skjønnsforutsetninger som ble benyttet i herredsretten. Disse er inntatt i herredsrettens skjønn og gjengis derfor ikke her. Det bemerkes dog at det nå er foretatt oppmåling av den grunn som avstås, slik at det i pkt. 7 er enighet om å tilføye: "(Oppmåling er foretatt)". Når det gjelder retten til anlegg og vedlikehold av kommunal vannledning på bnr 24, er det likeså enighet om å benytte de samme spesielle skjønnsforutsetningene som for herredsretten. Også disse er inntatt i herredsrettens skjønn og gjengis ikke på ny.

Lagmannsrettens skjønnsforhandling ble avholdt i Tromsø i dagene 30.09 til 02.10. 1996. For kommunen møtte kommuneadvokaten og konsulent Ole Ramberg. Av grunneierne møtte Harald Gulbrandsen, Toril Stiberg og Karl S. Lium - sistnevnte avga forklaring. Videre møtte advokat Rekve. Det ble avhørt 6 vitner, hvorav 2 ved telefonavhør, samt foretatt slik dokumentasjon som anført i rettsboka. Det ble også foretatt befaring. Under denne foretok prosessfullmektigene, parter og 3 av vitnene påvisninger. Ved befaringen hadde man også oversikt over eiendommen Fagereng - som er ligger på sørsiden av Vangberg og som er under regulering som boligfelt. Videre foretok man en oversiktsbefaring i boligfeltet på nordsiden av Vangberg, Tussøyvegen, samt øvre Workinnmarka boligområde. Tussøyvegen boligområde ligger i sin helhet i flystøysone III. Øvre Workinnmarka ligger 3-4 km lengre nord med regulert bebyggelse i flystøysone II med tilhørende trafikkareal i grenseområdet for sone III.

Tromsø kommune har i det vesentlige anført:

Ved verdsetting av ubebygde grunnarealer må det tas utgangspunkt i den anvendelsesmåte som konkret fremstår som lovlig. Dette vil som utgangspunkt innebære at verdsettelsen må basere seg på en utnyttelse som samsvarer med gjeldende reguleringsplan. I Østensjødommen, Rt-1977-24, er det pekt på at unntak fra dette utgangspunkt kan forekomme, f.eks. det såkalte parkprinsippet eller at den tidligere reguleringsplanen som hindret bebyggelse av arealet, er foreldet. Kommunen vil således ikke se bort fra at det ved verdifastsettelsen kan tenkes tilfelle der det er riktig å verdsette etter tomteverdi selv om arealet etter gjeldende reguleringsplan skal nyttes til grav- og urnelund. Eksempelvis kan dette tenkes ved utvidelse av sentralt beliggende kirkegårder i bebygget område.

I dette tilfelle er det ikke grunnlag for noen annen verdsettelse enn bruksverdi for skogsmark. Man står her overfor et større sammmenhengende areal, 88 dekar, som er regulert til grav- og urnelund i et område som fra tidligere var bestemt anvendt til landbruksformål. Samtlige eiendommer som det eksproprieres fra er tidligere gårdsbruk, og et av disse var i drift så sent som ca 1991. Eiendommene ligger i et område som i 1975 ble regulert som jordbruksområde, og de har etter beliggenhet og jordkvalitet gode betingelser for slik utnyttelse. Eiendommene ligger likeså i et naturlig jordbruksmessig miljø like sør for statens forsøksgård, Holt. Både kommunale og fylkeskommunale landbruksmyndigheter har ved flere anledninger gitt uttrykk for viktigheten av å beholde dette området som et "grønt" areal.

Det er riktig at disse eiendommene inngikk i det område som Tromsø kommune i anledning arealplanen for 1989-2000 utpekte som et utbyggingsområde. Før det kom til godkjenning av reguleringsplan for utbygging av Vangberg, innkom protester både fra landbrukshold og fra fylkesmannen. Sistnevnte klage grunnet seg på at Vangberg ligger dels i flystøysone II og dels i flystøysone III. Vangberg pekte seg også ut som et av de aktuelle områdene for anlegg av ny grav- og urnelund. Det videre planarbeidet førte til at Vangberg ble regulert til grav- og urnelund. Man står således ikke i en slik situasjon at de aktuelle eiendommene verken før eller etter gjeldende reguleringsplan lovlig har kunnet inngå i en systematisk utbygging. Reguleringsplanen av 1975 var ikke foreldet, og det har i hele denne tiden vært slik at fylkesmannen konsekvent har håndhevet flystøysonene ved å protestere mot boligbygging i flystøysone III. De eneste og helt sporadiske eksempler man har på bygging av boliger i flystøysone III uten formel klage fra fylkesmannen, er fortetting i områder som var bebygd før flystøysonene ble etablert.

Det er riktig - som fremhevet av grunneierne - at Miljøverndepartementes forskrift om arealutnyttelse i områder rundt flyplasser, samt støybegrensningsplanen med tilhørende støysonekart som er utarbeidet for Tromsø lufthavn Langnes, ikke er lovpåbudt skranke mot utbygging. I praksis vil imidlertid fylkesmannens håndhevelse av reglene med konsekvent protest mot utbyggingsplaner i strid med disse, virke på tilnærmet samme måte fordi en slik klage normalt vil bli tatt til følge av departementet.

Etter rettspraksis, særlig Østensjødommen og Malvikdommen, er det helt klart at herredsrettens - flertallets rettsanvendelse - var uriktig når det ved verdsettelsen ble sett bort fra gjeldende reguleringsplan. Kommunen kan heller ikke se at nyere rettspraksis, Lenadommen Rt-1996-521, innebærer at boligbygging er påregnelig utnyttelsesmulighet. I sistnevnte dom er det, side 540, fastslått at " annerledes er det ...... når det offentlige innenfor områder som ikke etter arealplan generelt skal holdes fri for utbygging, regulerer grunn til offentlig anlegg, slik som veier, og så går til ekspropriasjon på grunnlag av planen." I slike tilfelle kan det ifølge denne dommen ses bort fra reguleringsplanen hvis utbygging fremsto som påregnelig. Spørsmålet er om en grav- og urnelund kan ses på linje med en veiplan. Slik kommunen ser det, er det mest naturlig å sammenligne en grav- og urnelund med et friområde. Det vises til en rekke dommer, eksempelvis Randesunddommen, hvor det er gitt bruksverdierstatning for hele friområdet selv om det også i slike områder foretas visse bygnings- og anleggsarbeider. På Vangberg vil store deler av det eksproprierte arealet forbli skogsmark idet bare ca 30% av arealet opparbeides til gravfelt, parkering og veier. Bare ca 4% av arealet vil bli opptatt av bygninger, så som kapell, krematorium og nødvendige driftsbygninger.

Selv om man skulle komme til at det ved verdsettelsen må ses bort fra gjeldende reguleringsplan, innebærer dette kun at man står overfor et såkalt dobbeltreguleringstilfelle slik at verdsettelsen skal foretas med grunnlag i den bruk som var i samsvar med reguleringsplanen av 1975. Som nevnt ovenfor, er denne planen ikke foreldet, og eiendommene kan bare utnyttes innenfor landbruksformål.

Endelig er det slik at erstatningen skal vurderes ut fra den anvendelsesmåte som pr tiltredelsesdato fremsto som påregnelig. Med dette menes konkrete forhold som tilsier en bestemt anvendelse. Usikre fremtidsvyer er ikke tilstrekkelig. Kommunen mener at det ikke - om man ser bort fra reguleringsplanen til grav- og urnelund - uansett ville være noen kjøper som ville vært villig til å betale tomtepris for det aktuelle arealet. Omtrent halvparten av arealet vil ikke under noen omstendighet kunne anvendes til boligbygging etter de flystøygrenser som foreligger i dag. Det er også høyst usikkert om disse grensene blir endret i noen merkbar grad. Riktignok har man fått mer støysvake fly i dagens passasjertrafikk, men samtidig øker trafikken over Tromsø lufthavn Langnes. En kjøper vil i tillegg stå overfor den usikkerhet som reguleringsplanen av 1975 innebærer med tanke på utbygging i flystøysone II. Den vestre delen av Vangberg er heller ikke særlig velegnet til utbyggingsformål, men derimot godt egnet til landbruksformål. Ved en tenkt utbygging til boligformål ville man også fått meget høye utgifter til teknisk anlegg. Det vises til de erfaringene kommunen har høstet, og som har ført til merutgifter på ca 1,9 mill. kroner i forhold til normale opparbeidelsesutgifter.

For det enkelte takstnummer skal det foretas en individuell vurdering. Dersom man baserer seg på bruksverdi, vil grunnverdien være på samme nivå for alle eiendommene. Det er tale om en flat skogverdi idet ingen av eiendommene er i drift. Skogen er hogstmoden på alle tre takstnummer, slik at den høyeste verdien oppnås ved at all skogen selges til hogst, og at det foretas gjenplanting med tanke på juletreproduksjon. En skogverdi på kr 5 p m er antagelig for høy.

Om man skulle foreta en verdsettelse etter tomteverdi, må den bli vesentlig lavere enn den verdi som herredsrettens flertall har lagt til grunn. Det vises til alle usikkerhetsmomentene med henblikk på en utbygging til boligformål, samt til de høye opparbeidelsesutgiftene som måtte påregnes. Disse forholdene virker i høy grad prisdempende. I særlig grad gjelder dette bnr 27 som i det alt vesentlige ligger i flystøysone III, men også en stor del av bnr 24 ligger i samme sone. Utbygging til industri har aldri vært aktuelt.

Når det gjelder erstatning for klausuleringen for fremføring av vannledning på bnr 24, må det under enhver omstendighet legges til grunn at ledningen går over et område hvor all boligbygging er lagt død. Det dreier seg om et friområde som er regulert langs hele høydedraget av øya, og det er helt upåregnelig at det vil bli foretatt noen annen arealdisponering. Nærmest østgrensen for grav- og urnelunden vil det bli anlagt lysløype.

Det foreligger videre ikke grunnlag for å kreve erstatning for tap av atkomst, samt rett til å legge kloakk- og vannledning over den delen av bnr 24 som nå eksproprieres. Dersom bnr 645 i fremtiden blir tillatt utbygget, vil det være naturlig med annen atkomst enn over bnr 24, f.eks tilknytning til Hansmarkvegen og med fremføring av vann- og avløpsledninger til anlegget i Nordpolvegen. Den rettigheten som er påheftet bnr 24 er således verdiløs for eieren av bnr 645.

Tromsø kommune mener også at avsavnsrenten er for høy hensett til en verdsettelse av grunnen som tomt. Det er riktig at kommuneadvokaten for herredsretten erklærte seg enig i en avsavnsrente på 10%, men man følte seg overbevist om at erstatningen ville bli utmålt etter eiendommenes skogverdi. Det ville i så fall bli såvidt beskjedne erstatningsbeløp at prosessøkonomiske hensyn ikke tilsa innsigelser mot grunneiernes krav på dette punkt. Kommunen står fritt til å prosedere dette spørsmålet i overskjønnet.

Videre mener kommunen at det er fastsatt for høyt salær til grunneiernes prosessfullmektig. Advokat Rekve bistod grunneierne under forhandlinger med kommunen forut for skjønnsbegjæringen. Dette arbeidet ble betalt etter oreigningsloven §15 med ca kr 30000,-. Ved fastsettelsen av saksomkostninger må det tas hensyn til at grunneiernes prosessfullmektig dermed hadde grunnleggende kjenskap til saken før skjønnet ble begjært, og dette arbeidet skal ikke betales to ganger.

Tromsø kommune har nedlagt slik påstand:

"Overskjønnet fremmes."

De private grunneierne har i det vesentlige fremholdt: Det beror på en misforståelse av rettspraksis når kommunen mener at det ikke er rettslig grunnlag for å fastsette erstatningene etter tomteverdi for boligbygging. Misforståelsen er antagelig først og fremst forankret i en tolkning av Malvik-dommen, Rt-1993-496, samt muligens også i en skjev oppfatning av hva som ble behandlet og avgjort i Østensjø-dommen. Den uklarhet som etter Malvik-dommen har hersket om det klassiske spørsmålet i ekspropriasjonsretten - nemlig hvilken betydning reguleringsplaner skal tillegges - er imidlertid avklart i Lena-dommen, Rt-1996-521. Etter den sist nevnte dom, er det helt klart at det skal ses bort fra at gjeldende reguleringsplan - som det eksproprieres etter - har gjort et areal ubebyggelig dersom det før denne reguleringsplanen var etablert et tomteprisnivå basert på en påregnelig forventning om utbygging. Reguleringsplanen av 1975 var forlengst foreldet da området ble regulert til grav- og urnelund. Tromsø kommune hadde alt i arealplanen av 1989-2000 fattet vedtak om at Vangberg skulle utbygges, og i kommunestyrets møte 26.06.91 ble området båndlagt i påvente av reguleringsplan i samsvar med dette. I samme vedtak ble innsigelser fra fylkesmannen og fylkeslandbruksstyret forkastet. Innsigelsene hadde imidlertid den virkning at kommunen ikke kunne foreta egengodkjenning av reguleringen.

I praktisk reguleringsarbeid vil man ikke ha noen særlige vansker med å utarbeide en reguleringsplan i et slikt område som også tar hensyn til de ønsker og innvendinger som fylkesmann og fylkeslandbruksstyret måtte ha. Det pågående reguleringsarbeid for Fagereng er nettopp eksempel på dette. I en samlet regulering og utbygging av Vangberg og Fagereng - som ville ha kommet etter arealplanen for 1989-2000 - ville en slik tillempning vært ennå enklere enn ved en utbygging av Fagereng alene. At en del av Vangberg ligger i flystøysone III ville i en slik planlegging og utbygging ikke by på noen problem. Det er eksempelvis i reguleringsutkastet for Fagereng etter påtrykk fra fylkeslandbruksstyret innlagt et større grøntareal for å bevare en del av områdets kulturlandskap. Et slikt areal kunne like gjerne vært lagt på Vangberg i flystøysone III, og dermed frigjort tomteareal på Fagereng i flystøysone II.

Det som stengte for regulering av hele området mellom Tussøyvegen og Sorgenfri til boligformål, var kommunens kuvending i spørsmålet om hvor den fremtidige grav- og urnelunden for Tromsø sentrum skulle plasseres. På dette tidspunktet, sommeren 1991, forelå det ferdig utarbeidet plan for en ny grav- og urnelund i Workinnmarka. Dette området ble i stedet - som hastesak - utlagt til boligfelt i forbindelse med at Tromsø ble vertsby for Winter-City arrangementet og trengte et boligfelt for demonstrasjon av boliger - det såkalte Bo i Nord-prosjektet. I hastverket med å finne en rask og enkel løsning for Bo i Nordfeltet, overså kommunen at valget av Workinnmarka skapte store problem med lokalisering av et nytt egnet sted for grav- og urnelund. Det tilfeldige i valget av nytt område for grav- og urnelund, understrekes ytterligere ved at Vangberg i den følgende planleggingsprosessen kun var et av flere områder som ble vurdert. Den senere regulering av Vangberg til grav- og urnelund beror altså på en tilfeldig og upåregnelig arealstyring fra kommunens side som i realiteten hadde sitt utspring i mangler ved kommunens beredskap dersom Tromsø i konkurranse med flere byer skulle bli tildelt Winter-City arrangementet. Da kommunen startet sitt arbeid med regulering av Vangberg til grav- og urnelund, var området forlengst etablert som et fremtidig utbyggingsområde. Kommunestyrets vedtak av 26.06.1991 var en manifestasjon av denne utviklingen som for øvrig fremsto som en naturlig videreutvikling av bebyggelsen i Vesterlia, Hansmark og Sorgenfriområdet med tilknytning nordover til Tussøyvegen boligområde. Denne delen av Tromsøya er også det mest attraktive området med sentrumsnær beliggenhet som gjenstår ubebygget. Et stort og kjøpekraftig publikum har i en årrekke etterspurt tomter i denne delen av Tromsø. Det er således heller ikke riktig at området på grunn av utbyggingskostnader fremstår som upåregnelig til boligformål. Det bestrides for øvrig at dette området er dyrere å bygge ut som boligfelt enn det som er normale kostnader i Tromsø.

Det er heller ikke riktig at det konsekvent har vært nektet boligbygging i flystøysone III. Det vises til byggetillatelser i såvel Tussøyvegen som på Kvaløysletta. Endelig er det i Workinnmarka eksempel på tomteutnyttelse i grenseområdet for flystøysone III og II. Disse sonene er ikke lovpåbudte hindringer for bebyggelse. I og med at man har flere boligområder mellom Vangberg og flyplassen, ville en utbygging av Vangberg ikke influere på de naturlige utviklingsarealene til flyplassen. På Vangberg har flystøysonen ikke annen betydning enn det miljømessige aspektet. Utviklingen går i retning av stadig mer støysvake flytyper, og det er nå kun SAS som fortsatt trafikkerer Tromsø lufthavn Langnes med en noen få fly av eldre type. Disse står nå for utskiftning. Regelverket er også under revisjon, og de opplysninger som foreligger, indikerer helt klart at de fremtidige flystøysonene vil bli trukket nærmere flyplassen. For Vangberg innebærer dette at hele området faller utenfor den fremtidige støysone III.

Det er endelig slik at verdsettelsen skal skje konkret for den enkelte eiendom. Den delen av bnr 55 som eksproprieres, ligger nesten i sin helhet i flystøysone II.

Når det gjelder de enkelte eiendommer, vises til de krav som er fremmet under hvert enkelt takstnummer. For takstnr 1, bnr 24, skal det i tillegg til grunnerstatningen også gis erstatning for tap ved fremføring av hovedvannledning fra Nordpolveien til gravfeltet. Det vises til den vurdering som herredsretten har foretatt. Herredsretten har imidlertid tatt feil når det gjelder verdsettelsen av det tap som bnr 645 lider ved ikke å kunne benytte seg av sin rett til fremtidig atkomst og anlegg av vann- og kloakkledning over bnr 24. Det er klart at eiendommens verdi reduseres uten denne rettigheten. Eiendommen har ikke grense verken mot Nordpolvegen eller mot Hansmarkvegen. Det er heller ingen holdepunkter for at terrengforholdene er slik at rettigheten over bnr 24 uansett var verdiløs. For takstnr 2, bnr 27, kreves kun grunnerstatning. For takst nr 3, bnr 55, kreves det grunnerstatning og erstatning for nærføringsulemper ved å ha en grav- og urnelund med krematorium som nærmeste nabo. Særlig driften av krematorium vil virke sjenerende med røyk og lukt.

Grunneierne og rettighetshavere har nedlagt slik generell påstand:

"1. De saksøkte tilkjennes erstatning i overensstemmelse med det spesielle påstandskriftet.

2. Ved erstatning for avstått grunn bygges på tomteverdien etter følgende retningslinjer:

a) Områdets naturlige utvikling tilsier utnyttelse til boligtomter.

b) Reguleringsplanen for grav/urnelund er ikke til hinder for erstatning basert på tomteverdien.

3. Rente av de saksøktes tilkjente erstatningsbeløp settes til 10% p.a.

4. De saksøkte tilkjennes erstatning for utgifter til juridisk bistand."

Lagmannsrettens bemerkninger:

I. Generelt om verdsettingen.

Erstatningen skal utmåles etter reglene i vederlagsloven av 06.04.1984 nr. 17 og prinsippet i grunnloven §105 om full erstatning. Kommunen tiltrådte eiendommene 07.06.1995 og verdsettelsen skal foretas p. dette tidspunkt. Den grunnleggende problemstillingen for alle tre eiendommene, er om det skal ytes erstatning basert på eiendommenes salgsverdi til tomteutnyttelse, eller om erstatningen skal utmåles etter eiendommenes bruksverdi. Dette spørsmålet behandles under ett for samtlige eiendommer.

Ved erstatning etter salgsverdi skal verdsettelsen etter vederlagsloven §5 ta utgangspunkt i det som må "reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal". Ved denne vurderingen skal det legges vekt på den "påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden". Selv om det ikke er uttrykkelig nevnt i lovbestemmelsen, fremgår det av lovforarbeidene at en utnyttelsesmåte som skal kunne anses påregnelig som alminnelig utgangspunkt ikke må være i strid med bindende offentlig arealdisponering. På tiltredelsestiden var de eksproprierte arealene regulert til utnyttelse som grav- og urnelund. Basert på en slik utnyttelse er det åpenbart at arealene ikke har noen salgsverdi, slik at man ved en verdsettelse basert på denne reguleringsplanen må falle tilbake på en bruksverdierstatning etter vederlagsloven §6.

Erstatning etter salgspris kan bare bli aktuelt dersom det i dette tilfelle er rettslig grunnlag for å se bort fra den gjeldende reguleringsplanen. I så fall oppstår spørsmålet om man er henvist til å verdsette eiendommene etter den utnyttelsesmåte som gjaldt etter forrige reguleringsplan som ble stadfestet i 1975 - nemlig landbruksformål - eller om situasjonen juni 1995 var slik at det også forelå rettslig grunnlag for å se bort fra reguleringsplanen av 1975 ved vurderingen av arealenes utnyttelsesmåte.

Slik lagmannsretten ser det, er det etter Kløftadommen, Østensjødommen og Lenadommen rettslig grunnlag for verdsettelse av de arealer som eksproprieres etter deres salgsverdi til tomteutnyttelse. Det fremheves særlig at det i Østensjødommen er tatt forbehold for tilfelle der det før den reguleringsplanen som det eksproprieres etter, kun er en foreldet reguleringsplan som innehar bestemmelser om at utbygging ikke skal skje. Man ser det slik at dette forbeholdet i Østensjødommen ikke bare gjelder veiutbygging, men også ved regulering til grav- og urnelund.

Spørsmålet blir da om den konkrete situasjonen før reguleringen til grav- og urnelund, stadfestet 25.05.1994, var slik at det aktuelle området til tross for reguleringsplanen av 1975 ikke var lagt dødt for utbygging, og at det til tross for reguleringsplanen av 1975 var etablert et tomteprisnivå slik at det kun var usikkerheten med hensyn til valg av sted for ny grav- og urnelund som hindret at også disse arealene var blitt tillatt disponert til utbyggingsformål.

Om den faktiske utviklingen nevnes innledningsvis at området på sørvestsiden av Tromsøya allerede før 1975 inngikk i diskusjonen om plasseringen av Universitetet. Det har således i 20 - 30 år vært interesse for utbygging her, og da det ble klart at området falt utenfor diskusjonen om plassering av Universitetet innebar dette at utviklingen av boligbebyggelse i nærliggende områder skjøt fart. Det vises til utviklingen av Vesterli, Hansmark og Kveldstua. Mellom Vangberg/Fagereng og Folkeparken ligger Sorgenfri som allerede ble etablert som boligfelt på 50- 60 tallet. Tussøyvegen boligfelt som grenser til Vangberg på nordsiden, ble etablert før 1975, og det ble likeså før 1975 regulert og bebygget et mindre industriområde på vestsiden av Kvaløyavegen på tomter fradelt fra Vangberg. I skjøte av 19.12.1974 vedrørende utløsning av sameieandel på bnr 118 er det avtalt en pris på "kr 13,- p. kvm., overensstemmende med takst" hvilket viser at det allerede før reguleringsplanen av 1975 forelå en prisdannelse basert på utbyggingspotensialet til Vangberg - en råtomtepris. Jordbruksdrift ble i det alt vesentlige nedlagt i dette området i begynnelsen av 70-årene, dog slik at Karl S. Lium som medeier av bnr 55 hadde en viss drift på denne eiendommen - kjøttproduksjon - frem til 1991.

Ved reguleringsplanen av 1975 som omhandler Holt, Hansmark og Kveldstua del B, inngår også Fagereng og Vangberg. Både Fagereng og Vangberg ble regulert til landbruksområde, mens det tilstøtende området mot sørøst, Hansmark, ble utlagt til boligbygging. Tromsø kommunes generalplan for 1984-1990 inneholder intet nytt i forhold til reguleringsplanen av 1975, men viser inntegning av byggegrense for boliger m.v. mot flyplassen i henhold til miljøverndepartementets regler av 15.08.75. Det nevnes også at flystøysonegrensen på dette kartet går nord for Vangberg - omtrent midt over Tussøyvegen boligområde. I 1984 kom nye retningslinjene om arealbruken i flystøysoner - noe man vil komme nærmere tilbake til nedenfor.

I kommuneplanen for 1989 til 2000 er Vangberg sammen med Fagereng angitt dels som boligområde med tilhørende funksjoner og dels som område som skal båndlegges i påvente av reguleringsplan. Delingslinjen følger flystøysonegrensen mellom sone III og II. Videre er det angitt et "grønt belte" langs sjøen på vestsiden av Kvaløyavegen, mellom Sorgenfri og Fagereng, samt mot øst grensende mot Hansmark. Det grønne beltet er angitt på kartet som landbruks-, natur- og friluftsområde. Planen ble vedtatt av kommunestyret i møte 26.06.1991, men det aktuelle området er berørt av statlige innsigelser slik at vedtaket for Vangberg og Fagereng er unntatt fra kommunestyrets egengodkjenning.

Det er på det rene at denne arealdisponeringen medførte innsigelser både fra fylkesmannen - basert på flystøysonene - og fylkeslandbruksmyndigheten. Det videre reguleringsarbeidet ble imidlertid stillet i bero i påvente av en nærmere utredning om plassering av den nye grav- og urnelunden for sentrumsområdene i Tromsø. I kommunestyremøte 02.02.1994 ble det fattet følgende vedtak: "1.2. Område båndlagt i påvente av reguleringsplan og nordre del av byggeområde for boliger på Vangberg endres til område båndlagt i påvente av regulering til gravlund". Det ble også under pkt. 1.3. truffet bestemmelse for søndre del av byggeområdet for boliger på Vangberg og øvre del av byggeområdet for boliger Workinnmarka om at tidligere regulering til landbruksområde, hhv. friområde opprettholdes.

Slik lagmannsretten ser det, innebar vedtaket et pusterom inntil valget av plassering for den nye grav- og urnelunden var endelig. Vedtaket kan ikke oppfattes slik at kommunestyret hadde noe ønske om å opprettholde reguleringsplanen av 1975 dersom Vangberg hadde falt ut som stedsvalg for grav- og urnelund. Dette preget av pusteromsvedtak understrekes av den faktiske utviklingen etter at vedtaket ble truffet. Boligfeltet i øvre Workinnmarka er idag under utbygging, og ny reguleringsplan for utbygging av Fagereng og den søndre delen av Vangberg er under behandling. Det tilføyes at en meget vesentlig del av den boligbygging som har funnet sted på Tromsøya i de senere år nettopp har foregått i flystøysone II, dvs den delen av vestsiden av Tromsøya som man i 1975 unntok fra utbygging Dette gjelder som nevnt øvre Workinnmarka, Bo i Nord, deler av Hamna og Håpet. Av disse områdene ligger Vangberg/Fagereng lengst fra selve flyplassen. Området kan ikke skjønnes å ha noen betydning for en fremtidig utbygging av flyplassen slik at det kun er miljømessige hensyn som tilsier at dette inngår i Miljøverndepartementets retningslinjer for arealbruk i flystøysoner, T-22/84.

Lagmannsretten kan heller ikke se at det foreligger andre reelle grunner som hindret utbygging av den nordre delen av Vangberg enn kommunens behov for å utnytte dette arealet til grav- og urnelund. Riktignok kan denne delen av Vangberg som ligger innenfor flystøysone III, etter gjeldende regler ikke bebygges med boliger, skole eller barnehage.

Lagmannsretten finner ikke grunn til å trekke inn i påregnelighetsvurderingen sannsynligheten for at de nye flystøysonene som forventes å komme, blir trukket nærmere flyplassen. Det som etter de foreliggende opplysningene i alle fall synes klart, er at de nye retningslinjene og flystøysonene ikke vil bli strengere med hensyn til utnyttelsen av dette området til boligformål. I forhold til flystøysonene ligger bnr 55 praktisk talt i sin helhet i sone II, mens bnr 27 tilnærmet ligger i sone III. Av bnr 24 ligger ca 3/5 deler av den grunn som avstås i sone III og resten i sone II. Dette innebærer at det i sone III er ca 56 dekar som ved en utbygging måtte disponeres i samsvar med gjeldende arealdisponering i henhold til rundskrivet av 1984, T-22/84, for flystøysone III. Dette området ligger til Kvaløyavegen med allerede utbygget industriareal på motsatt side av vegen. Idag ønskes ut fra samfunnsforhold en balansert utvikling av områder med vekt på såvel boliger som arbeidsplasser. Slik Vangberg/Fagereng ligger, vil området i flystøy sone III kunne inngå som kontor/lettindustri på samme måte som i Norrønafeltet, ca 2 km lengre nord. Lagmannsretten kan således ikke se at de begrensninger i arealdisponeringen som flystøysone III legger på deler av arealet, innebærer noen reelle hindringer for utbygging av området.

Når det gjelder de innvendinger som landbruksmyndigheten har fremmet, finner man det tilstrekkelig å vise til den regulering som er under behandling på Fagereng, og hvor disse innvendingene er hensyntatt på en - etter det man kan forstå - akseptabel måte.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at erstatningen for grunnavståelsen må foretas etter eiendommenes salgsverdi til utbyggingsformål. Det dreier seg om å finne frem til den kjøpesum den enkelte eiendom kunne ha oppnådd ved et frivillig salg i juni 1995 med henblikk på regulering og opparbeidelse til byggefelt. Den nærmere vurderingen må skje konkret i forhold til den enkelte eiendom, hvor det tas hensyn til beliggenhet, tilgjengelighet, grunnens beskaffenhet og egnethet som byggegrunn, utsiktsforhold mv. Normalt vil salg av større arealer til utbyggingsformål skje til et firma som driver med utvikling av slike byggefelt. For samtlige eiendommer gjelder at en kjøper vil måtte innkalkulere i kjøpesummen rentetap i den tid som vil medgå til regulering og klargjøring av tomter for salg. Eksempelvis vil Fagereng ikke kunne forventes byggeklart før sommeren 1998. I og med at man ser bort fra reguleringen på Vangberg til grav- og urnelund, vil det samme tidsaspektet gjøre seg gjeldende her fordi regulering og utbygging også ville ha omfattet Vangberg, jfr. arealplanen for 1989 - 2000.

II. De enkelte takstnummer.

Takstnr 1, Vangberg, bnr 118 bnr 24. Eierforhold fremgår av taktsboka. Eiendommen er på totalt 84 dekar. Det avstås 58,6 dekar. Eiendommen grenser i vest til Kvaløyavegen og Tussøyvegen boligfelt. Mot vest er det tidligere avstått tomter til industri- og boligformål. Mot nord har eiendommen grense dels mot Nordheim, bnr 118 bnr 25 og dels mot Holt forskningssenter. Mot øst grenser eiendommen mot bnr 118 bnr 645 som er fradelt fra bnr 24. Eierne er også sameiere i bnr 24. Det er ikke foretatt utbygging til boligformål på noen av disse eiendommene som ligger nord og øst for bnr 24. Bnr 645 har rett til atkomst over bnr 24 til Kvaløyavegen, samt rett til å legge vann- og kloakkledning over bnr 24. Det er fremmet krav om erstatning for tap av disse rettighetene. I sør grenser eiendommen mot bnr 27 og bnr 55 - takst nr 2 og 3 - samt lengst mot sørøst også mot Hansmark boligfelt. Den østligste delen av eiendommen - mellom ekspropriasjonsgrensen og bnr 645 - er regulert til friområde med blant annet trasé for lysløypeanlegg. I denne delen av eiendommen er det fremført hovedvannledning med tilkopling til anlegget i Nordpolveien. Langs ledningstraseen er det klausulering som angitt i takstboka i en bredde på 5 meter på hver side av ledningen. Det kreves erstatning for denne klausuleringen basert på tap av byggegrunn.

Når det gjelder grunnerstatningen, nevnes at en vesentlig del av det areal som eksproprieres ligger i et flatt, myrlendt og dels skogbevokst område. Denne delen ligger i flystøysone III. Det er foretatt grunnboringer som viser at myrlaget har varierende tykkelse opp til ca 2 meter. Den østlige delen frem til ekspropriasjonsgrensen ligger i flystøysone II og er antagelig av de mest attraktive gjenstående områder for boligtomter på Tromsøya. Terrenget er vestvendt med meget gode utsiktsforhold. Det er god byggegrunn og terrenget har passende stigningsforhold for anlegg av boliger. Området er av de mest solrike på Tromsøya. Den østligste delen grenser mot friområdet som strekker seg nordover langs høydedraget av øya. Det er upåregnelig at dette friområdet vil bli tillatt bebygget i overskuelig fremtid. At den østligste delen av takstnr 1 grenser mot et slikt friområde, er imidlertid et moment i prisvurderingen idet tomter med slik beliggenhet må regnes for særlig attraktive. For den delen av eiendommen som ligger i støysone III forutsettes tomtesalget å ligge lengre frem i tiden enn for boligtomter.

Gjennomsnittspris for det avståtte areal undertakst nr 1 settes til kr 100,-.

Erstatningen for klausulering ved fremføring av vannledning. Vannledningen er ført over den delen av eiendommen som ligger i et friområde hvor det ikke er påregnelig med utbygging. Det vises til det som er nevnt ovenfor om dette friområdet. Anlegget har ført til at all skogen er fjernet i en bredde av 10 meter. Det må antas at området uhindret av klausuleringen kan gjenplantes, men en avkastning ved juletreproduksjon vil ikke kunne bli optimal fordi det må påregnes skader i forbindelse med ettersyns- og reparasjonsarbeider på vannledningen. Juletreproduksjonen antas allikevel å gi den høyeste avkastningen. Erstatningen settes som engangsbeløp til kr 1000,-. Når det gjelder bnr 645, er denne eiendommen, ca 20 dekar, ikke berørt av ekspropriasjonen på annen måte enn at retten til atkomst, samt retten til å føre vann- og kloakkledning over takstnr 1, bortfaller. Spørsmålet er om dette innebærer en verdiforringelse av bnr 645. Denne eiendommen er ubebygget og grenser i sør mot Hansmark boligfelt. Man går ikke nærmere inn på muligheten for fremtidig utbygging av denne eiendommen idet man uansett ikke kan se at ekspropriasjonen har ført til verdireduksjon. Eiendommen vil ved en eventuell fremtidig utbygging ha naturlig tilhørighet til Hansmark med atkomst over Hansmarkvegen, samt mulighet for tilkopling av vann- og avløpssystem sørover mot Hansmarksvegen og Norpolvegen. Erstatningen settes til kr 0.

Takst nr. 2, Sætereng, bnr 118, bnr 27. Eierforhold fremgår av takstboka. Eiendommen er på 21.520 m og eksproprieres i sin helhet. Eiendommen grenser i nord mot takstnr 1, i øst og sør mot takst nr. 3 og i vest mot Kvaløyavegen og industriområdet på vestsiden av veien. Eiendommen ligger i sin helhet i flystøysone III, og tilsvarer med hensyn til grunnforhold m.v. den delen av takstnr 1 som ligger i samme flystøysone. Ved et salg p. juni 1995 antas at den å ville kunne gi en pris på kr 90,-. Erstatningen settes til kr 90,- pr. m2.

Takst nr. 3, bnr 118, bnr 55, Fagereng. Eierforhold fremgår av taktsboka.

Eiendommen er på ca 115 dekar, og det avstås 8.554 m langs grrndrn mot takst nr 1 og takstnr 2. Den grunnen som avstås ligger i det alt vesentlige i flystøysone II. For den øvrige delen er arbeidet med regulering til boligområde kommet langt. Eiendommen grenser i øst mot Hansmark boligfelt og i sør mot bnr 118 bnr 19 som også inngår i den foreslåtte reguleringsplanen for Fagereng. Den delen av eiendommen som avstås, er nært sammenlignbart med den østlige delen av takstnr 1, dvs. den delen som ligger i flystøysone II og østover til ekspropriasjonsgrensen. Grunnerstatningen settes til kr 120,-.

Det er videre krevet erstatning for nærføringsulempe ved at eiendommen i fremtiden får en grav- og urnelund med krematorium som naboeiendom. Slik lagmannsretten ser det, dreier det seg om generelle ulemper som ikke overstiger tålegrensen i granneloven §2, og som derfor ikke gir et erstatningsbetingende tap. Erstatningen settes til kr 0.

III. Avsavnsrente.

Partene var for herredsretten enige om at avsavnsrenten skulle settes til 10%. Lagmannsretten forstår det slik at den enighet som forelå for herredsretten berodde på en muntlig erklæring fra kommuneadvokaten om at kommunen ikke ville prosedere på at grunneiernes krav på 10% avsavnsrente var for høy. Et overskjønn er ikke en overprøvelse av herredsretttens skjønn, og en slik prosessuell innrømmelse fra en prosessfullmektigs side antas ikke å binde parten ved overskjønn.

Ut fra en generell vurdering av langtidsrenten, jfr. Rt-1984-476 flg, og plasseringsmuligheten for de erstatningsbeløp som det her er tale om, finner lagmannsretten at avsavnsrenten passende kan settes til 5% p.a.

IV. Saksomkostninger.

Herredsretten har tilkjent grunneierne erstatning for utgifter til juridisk bistand med kr 103830,-. I dette beløpet er det inkludert kr 31798,- som er krevd i medhold av oreigningsloven §15. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at omkostningskravet ikke overstiger det som har vært nødvendig, jfr. skjønnsloven §54 og oreigningsloven §15. For lagmannsretten er det krevd tilkjent saksomkostninger med kr 71270,- hvorav kr 6270.- gjelder fotokopiering/innbinding, mens salærkravet er kr 65000.-. Hensett til sakens omfang, finnes kravet nødvendig for å ivareta de saksøktes interesser ved overskjønnet.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Tromsø kommune betaler erstatning som fastsatt under det enkelte taktsnummer med tillegg for 5 - fem -% rente p.a. fra 07.06.1995 til betaling skjer.

2. Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse stadfestes.

3. Tromsø kommune betaler saksomkostninger til de saksøkte for lagmanns retten med kr 71270,- - kroner syttientusentohundreogsytti - samt de lovbestemte utgiftene ved overskjønnet heri inkludert salær og reiseutgifter til skjønnsmennene.

4. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse.