LH-1999-699

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-06-02
Publisert:	LH-1999-00699
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Trondenes herredsrett nr. 98-446 A - Hålogaland lagmannsrett LH-1999-00699. Anke til Høyesterett uten hensyn til ankegjenstandens verdi nektes, HR-2000-01069.
Parter:	Ankende part: Kurt Erik Pedersen, Harstad. (Prosessfullmektig: Advokat Kjetil Krokeide, Harstad). Ankemotpart: Ivar Stenberg jr, Harstad og Margrethe Bless Stenberg, Harstad. (Prosessfullmektig: Advokat Per Vingerhagen, Harstad).
Forfatter:	Lagdommer Peter M. Sellæg. Konstituert lagdommer Harald Haugene. Ekstraordinær lagdommer Knut Sundquist
Lovhenvisninger:	Foreldelsesloven (1979) §1, Tvistemålsloven (1915) §180, Avtaleloven (1918) §36, Tinglysingsloven (1935) §20

Saken gjelder tvist om eiendomsretten til en parsell av gnr 51 bnr 32 i Harstad.

Den 30. november 1979 fikk Ivar Stenberg jr tinglyst skjøte på eiendommen gnr 51 bnr 32 i Harstad. Naboeiendommen gnr 51 bnr 89 hadde siden 1966 vært bortfestet til Kurt Erik Pedersen. Hjemmelshaver til grunnen var hans bestefar Cedon Pedersen.

Bygningsmyndighetene ga i 1984 Ivar Stenberg jr tillatelse til å oppføre en generasjonsbolig på gnr 51 bnr 32. Han fikk tillatelse til å knytte seg til privat vann- og avløpsanlegg som en midlertidig ordning, samt opparbeide privat atkomstveg i henhold til stadfestet reguleringsplan. Generasjonsboligen ble tatt i bruk i oktober 1985. Foruten Ivar Stenberg jr og hans samboer, Margrethe Bless, flyttet også Ivar Stenberg sr inn i boligen. Sistnevnte var far til Ivar Stenberg jr, og han hadde bidratt økonomisk til gjennomføringen av byggeprosjektet.

Den 21. august 1986 undertegnet Ivar Stenberg jr og og Kurt Pedersen et avtaledokument med følgende tekst:

Mellom Ivar Stenberg senior og Ivar Stenberg junior som eiere av gnr 51 bnr 32 i Harstad og Kurt Pedersen, som eier av gnr 51 bnr 89 i Harstad er det i dag inngått følgende avtale:

1. Vann- og kloakkledning.

Det er anlagt vann- og kloakkledning over gnr 51 bnr 89. Vann- og kloakkledningen ligger slik som inntegnet med blått på vedlagte kartskisse som følger som bilag 1 til denne kontrakten og er en del av denne.

Eieren av gnr 51 bnr 89 Kurt Pedersen, gir herved en ikke tidsbegrenset rett for eiendommen gnr 51 bnr 32 til å ha liggende disse ledningene over gnr 51 bnr 89 samt rett til nødvendig adkomst for vedlikehold og utbedring av ledningene.

2. Bruksrett til veg.

De til enhver tid eiere av gnr 51 bnr 32 skal ha en ikke tidsbegrenset og uinnskrenket bruksrett til veg over gnr 51 bnr 89. Vegen er anlagt og vegen som bruksretten gjelder for er inntegnet med rødt på kartskisse som følger som bilag 1 til denne avtalen.

3. Fradeling av areal.

Areal på gnr 51 bnr 32 som er anmerket med gult på vedlagte kartskisse som følger som bilag 1 til denne avtalen, skal søkes fradelt og overdras til Kurt Pedersen. Omkostningene ved fradelingssøknaden skal dekkes av Kurt Pedersen.

4. Andre bestemmelser.

Ingen av partene skal betale noen form for vederlag for rettighetene beskrevet i pkt 1 til 3 ovenfor.

Nærværende avtale kan tinglyses på gnr 51 bnr 32, og gnr 51 bnr 89 begge i Harstad.

Ivar Stenberg sr var til stede når avtaledokumentet ble underskrevet, men han skrev ikke selv under dokumentet.

Vann- og kloakkledningen og vegen var anlagt før avtaledokumentet ble satt opp. Dette hadde bakgrunn i en muntlig avtale. Fradelingen av parsellen som nevnt i punkt 3, var imidlertid ikke gjennomført, og den ble heller ikke gjennomført i de kommende år.

Den 10. januar 1987 inngikk Margrethe Bless og Ivar Stenberg jr ekteskap. De hadde 15. desember 1996 inngått en ektepakt som innbar at eiendommen gnr 51 bnr 32 skulle være felleseie. Ektepakten ble tinglyst og i den elektroniske grunnboken ble Margrethe Bless Stenberg og Ivar Stenberg jr registrert som hjemmelshavere til eiendommen med hver sin ideelle halvpart.

Høsten 1996 tok Kurt Pedersen spørsmålet om fradeling av parsellen opp med Ivar Stenberg jr. På dette tidspunktet var Ivar Stenberg sr død. Ivar Stenberg jr avviste et krav om fradeling. Kontakten mellom partene skjedde gjennom advokat.

Den 28. august 1998 reiste Kurt Pedersen søksmål mot Ivar Stenberg jr og Margrethe Bless Stenberg med krav om å være eier av parsellen. Ivar Stenberg jr og Margrethe Bless Stenberg tok til motmæle.

Trondenes herredsrett avsa 2. juni 1999 dom med slik domsslutning:

«1. Ivar Stenberg jr og Margrethe Bless Stenberg frifinnes.

2. Kurt Pedersen dømmes til innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse å betale kr 24.600,- tjuefiretusensekshundre - i saksomkostninger. »

Kurt Pedersen har i rett tid anket dommen. Ivar Stenberg jr og Margrethe Bless Stenberg har tatt til motmæle.

Ankeforhandling ble holdt i Harstad 22. og 23. mai 2000. Partene møtte og ga forklaring. Det ble avhørt 5 vitner, foretatt befaring av eiendommene gnr 51 bnr 32 og gnr 51 bnr 89 samt foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.

Saken står i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten.

Kurt Pedersen har i hovedsak anført:

Det ble inngått en muntlig avtale mellom partene i 1983/84. Den skriftlige avtalen fra 1986 er identisk med den muntlige avtalen. Selv om Ivar Stenberg sr ikke underskrev avtalen fra 1986 var han enig og samtykket i den. Han deltok ved avtaleinngåelsen og den etterfølgende utarbeidelsen av kartskissen over parsellen. Ivar Stenberg sr og Ivar Stenberg jr var enige om at sistnevnte skulle være formell eier av eiendommen. Det ble inngått en bindende skriftlig avtale mellom partene og avtalen lider ikke av noen ugyldighetsgrunn.

Avtalen fra 1986 er en form for makeskifte. Kurt Pedersen avstod rettigheter mot å få parsellen. Det følger av avgjørelsen i Rt-1976-226 at hans rett til parsellen ikke er gjenstand for foreldelse.

Dersom man velger å se avtalen som en form for kjøpekontrakt, er situasjonen den at vederlaget er betalt. Kurt Pedersen har avstått rettigheter og Ivar Stenberg jr har stilt parsellen til Pedersens disposisjon. Kurt Pedersen har brukt parsellen til parkering og opparbeidet den som plen. Den bruk som Ivar Stenberg jr har gjort av parsellen, hindrer ikke at eiendomsretten har gått over. Heller ikke under denne synsvinkel kan Kurt Pedersens rett være foreldet.

Margrethe Bless Stenberg kan ikke ekstingvere Kurt Pedersens rett. Det foreligger intet dokument som gir uttrykk for noe rettserverv som omfattes av tinglysningsloven §20. Ektepakten gir ikke uttrykk for noe rettserverv. Tinglysingsloven §20 gjelder ikke gave/overføring uten vederlag. Under enhver omstendighet var hun ikke i god tro ettersom hun kjente til den muntlige avtalen.

Ivar Stenberg jr har i ettertid opparbeidet en annen adkomstvei til eiendommen og han er ikke lenger avhengig av traseen over gnr 51 bnr 89. Dette kan imidlertid ikke gi grunnlag for revisjon av avtalen, jf. avtaleloven §36. Han har hatt nytte og fordel av avtalen. Avtalen var nødvendig for at han kunne føre opp boligen.

Det er lagt ned slik påstand:

«1. Kurt Pedersen er eier av det arealet av gnr 51 bnr 32 som er beskrevet i pkt 3 i avtaledokument av 21.08.86 mellom eierne av henholdsvis gnr 51 bnr 32 og gnr 51 bnr 89 i Harstad.

2. Ivar Stenberg jr og Margrethe Bless Stenberg idømmes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.»

Ivar Stenberg jr og Margrethe Bless Stenberg har i hovedsak anført:

Det skriftlige avtaledokumentet fra 1986 er kun et utkast. Det ble ikke inngått bindende avtale. Ivar Stenberg sr nektet å underskrive fordi han var uenig i innholdet. Den muntlige avtalen innebar at parsellen skulle overføres til Kurt Pedersen mot at eiendomsretten til veien skulle overføres til Stenberg. Pedersen nektet imidlertid å overføre eiendomsretten til veien og det var da ikke grunnlag for å overføre parsellen til Pedersen. Ivar Stenberg sr måtte ha medvirket dersom en skriftlig avtale skulle ha kommet i stand.

Selv om lagmannsretten skulle mene at det ble inngått en bindende avtale i 1986, kan Kurt Pedersen ikke gis medhold ettersom hans krav er foreldet. Avtaledokumentet gir ikke uttrykk for noe eiendomserverv. Det pålegger kun Ivar Stenberg jr en handleplikt. Parsellen skal søkes fradelt og overdras.

Avtaledokumentet omhandler ikke et makeskifte og nærværende sak er ikke sammenlignbar med avgjørelsen i Rt-1976-226. Kurt Pedersen er ikke eier av parsellen gjennom avtaledokumentet. Hans opptreden viser at han har vært klar over dette. Avtaledokumentet innebærer at han har fått et krav på å kunne bli eier av parsellen. Han har hele tiden vært klar over at Ivar Stenberg jr ikke ville oppfylle hans ønsker.

Dersom Kurt Pedersens oppfatning av grensen mellom gnr 51 bnr 32 og bnr gnr 51 bnr 89 er riktig, har mesteparten av parkeringen skjedd på hans egen eiendom. Ut fra de topografiske forholdene er det naturlig at Ivar Stenberg jr ikke reagerte på hans bruk av parsellen. Det kan ikke legges til grunn at Kurt Pedersen har tatt parsellen i besittelse.

Ivar Stenberg jr har oppfattet ektepakten slik at Margrethe Bless Stenberg har fått bekreftet sitt medeierskap i eiendommen. Registeringen i grunnboka er en formalisering av de faktiske forhold. Hun kjente ikke til avtaledokumentet og hun har ekstingvert Kurt Pedersens krav.

Forholdene mellom partene har utviklet seg slik at avtaleloven §36 er anvendelig. Kurt Pedersen har fått gratis veg til eiendommen sin. I henhold til reguleringsplanen skal vegen gå der den er anlagt. Ledningene for vann og kloakk gir bagatellmessige ulemper for den tjenende eiendommen. Utviklingen har skapt en ubalanse i avtaleforholdet. Det er uriktig når Kurt Pedersen hevder at vegen ødela en byggetomt for ham.

Det er lagt ned slik påstand:

«1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Ivar Stenberg og Margrethe Bless Stenberg tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten ser slik på saken:

Bygningsmyndighetene ga i 1984 tillatelse til oppføring av generasjonsboligen på gnr 51 bnr 32. Tillatelsen forutsatte imidlertid at Ivar Stenberg jr fikk samtykke til å legge vann- og avløpsledning over naboeiendommen gnr 51 bnr 89 og få anlegge privat adkomstveg over samme eiendom. Ivar Stenberg jr var således avhengig av naboens velvilje for å kunne gjennomføre byggeprosjektet.

Kurt Pedersen var fester av naboeiendommen. Grunneier var hans bestefar Cedon Pedersen. Kurt Pedersen opptrådte imidlertid som om han var grunneier, og så vidt skjønnes var Cedon Pedersen innforstått med dette. Det legges derfor til grunn at Kurt Pedersen var berettiget til å gi andre rettigheter over eiendommen gnr 51 bnr 89.

Ivar Stenberg jr var hjemmelshaver til gnr 51 bnr 32. Gjennomføringen av byggeprosjektet forutsatte imidlertid betydelig økonomisk bistand fra hans far, og Ivar Stenberg jr har fremholdt at faren var medeier i eiendommen. I samsvar med dette har han fremholdt at en gyldig skriftlig avtale forutsatte at begge to underskrev avtaledokumentet.

I avtaledokumentet av 21. august 1986 gis det uttrykk for at far og sønn Stenberg er eiere av gnr 51 bnr 32. Det er videre gjort plass til underskriften til Ivar Stenberg sr. Avtaledokumentet ble satt opp på kontoret til advokat Lars Weyer-Larsen i Harstad. Ivar Stenberg jr og Kurt Pedersen underskrev avtalen på kontoret. Ivar Stenberg sr var til stede, men han underskrev ikke dokumentet. Senere samme dag ble det utarbeidet en kartskisse over parsellen. Kartskissen er undertegnet av Ivar Stenberg jr og Kurt Pedersen. Avstandsangivelsene på kartskissen er imidertid skrevet av Ivar Stenberg sr, og det er enighet om at han deltok ved utarbeidelsen av skissen.

Avtaledokumentet er det eneste fremlagte dokument hvor det gis uttrykk for at Ivar Stenberg sr var medeier i eiendommen. Ivar Stenberg jr stod alene som hjemmelshaver til eiendommen. I ektepakten mellom han og ektefellen var det ikke nevnt noe om at Ivar Stenberg sr var medeier i eiendommen. Videre ble det 18. desember 1986 tinglyst en erklæring hvor Ivar Stenberg jr ga Ivar Stenberg sr borett i eiendommen.

Ektepakten og erklæringen om borett lar seg vanskelig forene med at Ivar Stenberg sr var medeier i eiendommen, og det kan reises spørsmål om Ivar Stenberg jr var ene-eier av eiendommen. Lagmannsretten finner imidlertid ikke grunn til å ta stilling til spørsmålet da Ivar Stenberg sr i den grad han var medeier i eiendommen, må anses å ha gitt Ivar Stenberg jr fullmakt til å opptre på hans vegne i forbindelse med avtaledokumentet av 21. august 1986. Ivar Stenberg sr var til stede på advokatkontoret og han deltok ved utarbeidelsen av kartskissen over parsellen. Han var således vel kjent med avtaledokumentet og dets innhold, og lagmannsretten finner ingen holdepunkter for at han overfor Kurt Pedersen fremsatte noen innsigelser mot avtaledokumentet. Han hadde i andre sammenhenger valgt å la sønnen opptre som eneeier av eiendommen, og når han ikke rettet noen innvendinger mot sønnens opptreden må han anses bundet av dennes disposisjoner i forhold til eiendommen.

Etter dette legger lagmannsretten til grunn at avtaledokumentet av 21. august 1986 innbar en bindende skriftlig avtale mellom eiere av gnr 51 bnr 32 og gnr 51 bnr 89. Videre legger lagmannsretten til grunn at denne avtalen trådte i stedet for den tidligere muntlige avtalen. I den forbindelse bemerkes at det synes noe usikkert hvilket innhold den muntlige avtalen hadde.

I henhold til punkt 3 i den skriftlige avtalen skal parsellen «søkes fradelt og overdras til Kurt Pedersen». På det tidspunkt som avtalen ble inngått, kunne ikke Kurt Pedersen selv søke om fradeling av en parsell av gnr 51 bnr 32. Det var Ivar Stenberg jr i egenskap av hjemmelshaver, som måtte søke om fradeling. Kurt Pedersen kunne imidlertid kreve at Ivar Stenberg jr søkte om slik fradeling, dog slik at han selv måtte dekke omkostningene ved søknaden.

Lagmannsretten kan ikke se at det på noe punkt i avtalen gis uttrykk for at parsellen er overtatt av Kurt Pedersen, og at det er foretatt et makeskifte mellom partene. Avtalen avviker således fra den avtale som ligger til grunn for Høyesteretts avgjørelse i Rt-1976-226. I den saken var avtalen betegnet som et makeskifte og det fremgikk uttrykkelig av avtalen at partene avstod og overdro eiendommer til hverandre.

Lagmannsretten kan heller ikke se at det i avtalen gis uttrykk for at parsellen stilles til disposisjon for Kurt Pedersen. Avtalen sier ikke noe om disponeringen av arealet og det kan ikke ses at den bruk som Kurt Pedersen har gjort av parsellen i ettertid, har sitt grunnlag i noen bestemmelse i avtalen.

Eiendommen gnr 51 bnr 32 ligger på en høyde. Eiendommen gnr 51 bnr 89 ligger i skråningen på den nordvestre siden av høyden. Boligen på bnr 89 ligger et stykke opp i skråningen. Adkomstvegen som ble opparbeidet av Ivar Stenberg jr, passerer bolighuset, før den fortsetter videre opp skråningen og inn på gårdsplassen til bnr 32. Parsellen ligger på baksiden av boligen på bnr 89, og opp mot gårdsplassen til bnr 32. Parsellen ligger i tilknytning til adkomstvegen.

Kurt Pedersen og hans familie har nyttet deler av parsellen til parkering. Det har vært foretatt en viss utfylling i den forbindelse, men det har ikke vært tale om større opparbeidelser av arealet. Andre deler av parsellen har Kurt Pedersens familie nyttet som plen, men uten at det har vært foretatt beplantninger eller andre større hagearbeider. Videre er det plassert en dukkestue på baksiden av boligen på nr 89. Denne dukkestuen står i alle fall delvis på parsellen.

I overkant av parsellen har Ivar Stenberg jr foretatt utfylling for å utvide gårdsplassen. Så vidt skjønnes har dette hatt sammenheng med et ønske om bedre parkeringsplass for beboerne i generasjonsboligen.

Selv om familien til Kurt Pedersen har benyttet parsellen til egne formål kan lagmannsretten ikke se at bruken har vært en følge av at Ivar Stenberg jr har stilt parsellen til deres disposisjon. Som nevnt sier avtalen intet om at Kurt Pedersen skal disponere parsellen og Ivar Stenberg jr hadde ingen særlig foranledning til å reagere på familien Pedersens bruk. Grensen mellom de to eiendommene er omtvistet og dersom Kurt Pedersens oppfatning av grenseforløpet er riktig, vil en del av parsellen ligge på grunnen til bnr 89. Dette er den delen som i hovedsak har vært nyttet til parkering, og grunnen under dukkestuen. Dukkestuen ble imidlertid plassert i terrenget før avtalen ble inngått, og også den øvrige bruk som familien Pedersen har gjort av parsellen, synes å være eldre enn avtalen. Bruken kan således ikke bygge på avtalen.

I tillegg kommer at Ivar Stenberg jr har foretatt utfylling av parsellen for å bruke deler av den til egne formål. Kurt Pedersen har ikke reagert på dette, noe som ville vært naturlig dersom han mente at han disponerte over grunnen.

Begge parter har gjort bruk av parsellen siden 1986 og selv om familien Pedersens bruk kan synes mer omfattende enn familien Stenbergs bruk finner lagmannsretten ingen holdepunkter for at bruken er en følge av at parsellen er stilt til deres disposisjon. Kurt Pedersens bruk av parsellen har skjedd uten grunnlag i avtalen mellom partene, og den må ses som en form for tålt bruk i et naboforhold som tidvis har vært temmelig anstrengt.

I henhold til avtalen skal parsellen «søkes fradelt og overdras til Kurt Pedersen». Kurt Pedersen har således fått et krav på å kunne bli eier av parsellen. Han kan kreve at motparten søker om fradeling slik at han kan overta parsellen. Initiativet påhviler Kurt Pedersen ettersom han skal dekke utgiftene. Det er tale om en situasjon hvor selve saksforholdet skal bringes til opphør ved et initiativ fra Kurt Pedersens side, og hans krav må anses som en fordring som er gjenstand for foreldelse, jf. foreldelsesloven §1.

Kurt Pedersen reiste søksmål 28. august 1998. Det hadde da gått mer enn 12 år siden avtalen ble inngått, og lagmannsretten finner det klart at hans krav på å kunne bli eier av parsellen i henhold til avtalen er foreldet. Han kunne allerede i 1986 etter at avtalen var inngått, tatt initiativ til å få fradelt og overdratt parsellen til seg, men han tok ingen skritt som avbrøt foreldelsesfristen, før søksmålet ble reist.

Når forholdene ligger slik an, må Ivar Stenberg jr og Margrethe Bless Stenberg frifinnes. Herredsrettens dom blir således å stadfeste på dette punkt.

Anken har vært forgjeves. Kurt Pedersen må i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd dekke motpartens omkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten finner ikke grunn til å gjøre unntak fra hovedregelen. Omkostningene fastsettes i samsvar med omkostningsoppgaven fra advokat Per Vingerhagen til kr 42.000,-. Beløpet er i sin helhet salær.

Med det resultat lagmannsretten har kommet til, er det ikke grunnlag for å gjøre endringer i herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Kurt Pedersen betaler Ivar Stenberg jr og Margrethe Bless Stenberg saksomkostninger for lagmannsretten med 42.000 - førtitotusen - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.