LH-2001-11

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-06-05
Publisert:	LH-2001-00011
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Salten herredsrett nr 00-00520 - Hålogaland lagmannsrett LH-2001-00011 - Anken nektes fremmet til Høyesterett; HR-2001-00990.
Parter:	Ankende part: Saltdal Rør & Entreprenør AS (Prosessfullmektig: Advokat Cato Helstrøm). Ankemotpart : Utsikten Rognan AS (Prosessfullmektig: Advokat Inger Lise Nakken).
Forfatter:	Lagdommer Aage Thor Falkanger. Lagdommer Bård Gaarder. Herredsrettsdommer Roger Faanes
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Avhendingslova (1992)

Saken gjelder krav om erstatning i kontraktsforhold.

Saltdal Rør & Entreprenør AS eide tidligere eiendommen Strandgaten 24 på Rognan. Den 21. januar 1988 inngikk Saltdal Rør & Entreprenør AS kontrakt med Utsikten Rognan AS om overdragelse av eiendommen for 5,5 millioner kroner. Utsikten Rognan AS var da under stiftelse, og det var Harald Hartviksen som eide selskapet. Kjøpesummen var fastsatt på grunnlag av en takst av Arnfinn Sletteng fra 1997. Overtagelsesdato var satt til 28. februar 1998.

Kontrakten ga Saltdal Rør & Entreprenør AS rett til å kjøpe eiendommen tilbake for 6,5 millioner kroner innen februar 2000. Fordi Hartviksen fikk problemer med å finansiere kjøpet, ble kontrakten ikke gjennomført. Snorre Dale gikk så inn på eiersiden i Utsikten Rognan AS. Den 28. april 1998 ble det inngått en tilleggsavtale til kontrakten av 21. januar 1998. Punkt 7 i tilleggskontrakten lyder slik:

«Selger eller livsarving etter Gerd og Odd Langseth har rett til å kjøpe eiendommen tilbake innen 1.1.2000 med en varslingstid på 3 måneder forut for at retten gjøres gjeldende. Varslet må således senest gjøres gjeldende pr 1.10. år 99. Kjøpesummen vil ved tilbakekjøp være kr 6,5 mill +omkostninger (dokumentavgift og tinglysingsgebyr) og eventuelle påkostninger som representerer en merverdi på eiendommen. Tilsvarende vil kjøpesummen bli å redusere dersom den er verdiforringet utover vanlig slitasje. Leiekontrakter som løper på eiendommen overtas av kjøper.»

I tilleggskontrakten ble overtagelsesdato satt til 15 mai 1999. Overdragelsen ble gjennomført i henhold til tilleggskontraktens bestemmelser. Saltdal Rør & Entreprenør AS leide i det påfølgende tidsrom lokaler i underetasjen av eiendommen.

Utsikten Rognan AS varslet i brev av 20. september 1999 om at fristen for tilbakekjøp snart var ute. I brev av 29. september 1999 meddelte Saltdal Rør & Entreprenør AS om at det ville benytte tilbakekjøpsretten. Det heter i brevet:

«Ad tilbakekjøpsavtale Deres brev av 20.0.9

Vi henviser til Deres brev av ovennevnte dato og kan meddele at vi vil benytte oss av vår tilbakekjøpsavtale av 21.1.98. Som en klar forutsetning for tilbakekjøp er at eiendommen er vedlikeholdt og ikke forringet i verdi. Vi har engasjert takstmann for å få avklart ovennevnte forhold som vil bli forelagt Dem så snart denne foreligger.»

Saltdal Rør & Entreprenør AS engasjerte så takstingeniør Knut Hævaker, som avga henholdsvis tilstandsrapport og takst den 16. desember 1999. På bakgrunn av Hævakers konklusjoner skrev advokat Roald Angell brev til Snorre Dale, hvor det tidligere meddelte krav om å benytte tilbakekjøpsretten fastholdes, men slik at kjøpesummen ble krevd redusert til 5.317.552 kroner. Reduksjonen ble begrunnet ved å sammenholde Slettengs takst fra 1997 med Hævakers tilstandsrapport og takst fra desember 1999. Utsikten Rognan AS var ikke enig i en slik reduksjon.

Den 29. desember 1999 ble det derfor avholdt møte, hvor Odd Langseth og advokat Angell møtte for Saltdal Rør & Entreprenør AS, og Snorre Dale, Harald Hartviksen og advokat Aga møtte for Utsikten Rognan AS.

Den 3. januar 2000 sendte advokat Angell brev pr telefaks til advokat Aga, hvor det ble meddelt at det på grunn av uenigheten om kjøpesummen ikke var aktuelt å benytte tilbakekjøpsretten.

Advokat Aga sendte den 13. januar 2000 brev pr telefaks til advokat Angell, hvor han fremholdt at Saltdal Rør & Entreprenør AS ikke hadde rettslig adgang til å trekke tilbake sitt krav om tilbakekjøp. I brevet heter det blant annet:

«Prisen reguleres av avtalen - kr 6,5 mill - eventuelt redusert for tilfelle verdiforringelse utover vanlig slitasje. Jeg kan ikke se at uenighet tilknyttet sistnevnte skal kunne frita Deres klient for den forpliktelse som ved hans brev av 29.9.99 er etablert.

Jeg ber om Deres tilbakemelding snarest hvorvidt enighet om at forpliktelse består. I så tilfelle bør avklares hvorledes oppgjør videre bør finne sted, eventuelt sperring av deler av beløpet på sperret konto inntil tvist omkring eiendommens verdiforringelse er avgjort i henhold til kontrakt.»

Advokat Angell skrev samme dag tilbake til advokat Aga, og det heter i brevet blant annet:

«I møte mellom partene her 29. desember 1999 ble det av advokat Aga på vegne av Utsikten Rognan AS bestemt og klart tilkjennegitt at enten innbetalteSaltdal Rør og Entreprenør AS kr 6,5 mill på sperret konto som sikkerhet for kjøpesummen i henhold til kontrakten født xx.xx.99 eller så la Utsikten Rognan AS til grunn at tilbakekjøpsretten ikke ble benyttet.»

Utsikten Rognan AS tok i mai 2000 ut stevning ved Salten herredsrett mot Saltdal Rør & Entreprenør AS med krav om erstatning for at tilbakekjøpet ikke ble gjennomført. I tillegg ble det fremmet krav om betaling av utestående leierestanse.

Salten herredsrett avsa 6. november 2000 dom med slik slutning:

«1. Saltdal Rør og Entreprenør AS betaler erstatning til Utsikten Rognan AS med kr 1.000.000 -enmillion- med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven - for tiden 12% - til betaling skjer.

2. Saltdal Rør og Entreprenør AS betaler til Utsikten Rognan AS kr 84.200 -åttifiretusentohundre- med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven - for tiden 12% - til betaling skjer.

3. Saltdal Rør og Entreprenør betaler saksomkostninger til Utsikten Rognan AS med kr 27.400 -tjuesjutusenfirehundre-.

4. Oppfyllelsesfrist for punktene 1 - 3 er 14 dager fra dommens forkynnelse»

Om saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten vises til herredsrettens dom.

Saltdal Rør & Entreprenør AS har i rett tid påanket dommen til Hålogaland lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt i Bodø 18. april 2001. Det ble ført bevis som angitt i rettsboken. Saken står for lagmannsretten i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten.

Saltdal Rør & Entreprenør AS gjorde i hovedtrekk gjeldende:

Brevet av 29. september 1999 ga ikke grunnlag for en gyldig og bindende avtale om tilbakekjøp. Det tas i brevet uttrykkelig forbehold om at eiendommen er vedlikeholdt og ikke forringet i verdi. Taksten til Hævaker, sammenholdt med taksten til Sletteng, viser at eiendommen er dårlig vedlikeholdt og forringet i verdi i den tiden Utsikten Rognan AS har eiet den. Prisen er derved uavklart, og bindende avtale er derfor ikke inngått. At fastsettelse av pris er en viktig faktor ved vurderingen av om bindende avtale er inngått, viser avgjørelsene i Rt-1992-1110 og Rt-1995-543. Brevet av 23. desember 1999 fra advokat Angell viser også at endelig avtale ikke var kommet i stand. Herredsrettens sammenligning med avhendingslovens regler er ikke treffende, fordi avhendingsloven forutsetter en bindende avtale.

Det må under enhver omstendighet legges til grunn at advokat Angells beskrivelse i brev av 13. januar 2000 gir et riktig bilde av det som skjedde i møte 29. desember 1999. Utsikten Rognan AS frasa seg der retten til å fastholde en eventuell avtale.

Dersom Utsikten Rognan AS skulle få medhold i at det er grunnlag for erstatning, må erstatningsbeløpet reduseres i forhold til det herredsretten kom frem til.

Det erkjennes at Utsikten Rognan AS har hatt et leiekrav mot Saltdal Rør & Entreprenør AS som ikke er gjort opp på ordinær måte, men kravet er bortfalt som følge av motregning. Motkravet har oppstått som følge av at Saltdal Rør & Entreprenør AS har utført vaktmesteroppdrag i Strandgaten 24 uten å ha mottatt avtalt vederlag, og som følge av at Saltdal Rør & Entreprenør AS har skiftet og betalt for deler til en pumpe i bygningen.

Saltdal Rør & Entreprenør AS la ned slik påstand:

«1. Saltdal Rør & Entreprenør AS frifinnes.

2. Krav om erstatning for manglende husleie er gjort opp med krav Saltdal Rør & Entreprenør AS har mot Utsikten Rognan AS.

3. Utsikten Rognan AS betaler sakens omkostninger for lagmannsrett og herredsrett.»

Utsikten Rognan AS gjorde i hovedtrekk gjeldende:

Det foreligger grunnlag for erstatning, fordi det ble inngått en bindende avtale om tilbakekjøp. Brevet av 29. september 1999 må betraktes som en aksept av tilbakekjøpsretten. Gjennom selve tilbakekjøpsklausulen var prisen fastsatt til 6,5 millioner kroner. Praksis omkring betydningen av at pris er avtalt, taler derfor ikke mot at bindende avtale ble inngått. Forbeholdet i brev av 29. september 1999 har ikke gyldighet lenger enn ordlyden tilsier. Det vises til vitnet Angell som medgikk at dersom eiendommen ikke var forringet i verdi, ville brevet av 29. september 1999 ha bundet Saltdal Rør & Entreprenør AS. Det er ikke grunnlag for å anta at det har funnet sted noen verdiforringelse. Hævakers tilstandsrapport sier ikke noe om hva som har skjedd med eiendommen mens Utsikten Rognan AS har eiet den. Hævakers angivelse av reparasjonsutgifter refererer seg til slitasje helt fra den tid bygget ble satt opp i 1985.

Det er ikke grunnlag for legge til grunn advokat Angells versjon av hva som fant sted i møte 29. september 1999. Det har formodningen mot seg at advokat Aga skulle ha ordlagt seg på en slik måte som Angell fremholder. Brevet av 3. januar 2000 ville dessuten ha vært unødvendig dersom Angells versjon er riktig.

Utsikten Rognan AS har krav på erstatning tilsvarende differansen mellom opprinnelig kjøpesum på 5,5 millioner og avtalt tilbakekjøpssum på 6,5 millioner kroner, det vil si 1 million kroner.

I tillegg har Utsikten Rognan krav på husleie. Kravet lød opprinnelig på 136.047 kroner, men det erkjennes at Saltdal Rør & Entreprenør AS har et motkrav på 44.126 kroner som følge av at selskapet foresto skifte av en pumpe i bygningen. Det bestrides imidlertid at det foreligger øvrige motkrav.

Utsikten Rognan AS la ned slik påstand:

«1. Salten herredsretts dom av 6/11 2000 pkt. 1 - 3 stadfestes.

2. Utsikten Rognan AS tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12% rente fra forfall og inntil betaling skjer.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Det springende punkt i saken er om det høsten 1999 ble inngått en bindende avtale mellom Saltdal Rør & Entreprenør AS og Utsikten Rognan AS om tilbakekjøp av Strandgaten 24. Lagmannsretten er kommet til at så var tilfelle.

Punkt 7 i tilleggskontrakten av 28. april 1998 ga Utsikten Rognan AS en tidsbegrenset rett til tilbakekjøp av eiendommen. Etter lagmannsrettens syn må brevet fra Saltdal Rør & Entreprenør AS av 29. september 1999 anses som en dispositiv erklæring om å gjøre gjeldende retten til tilbakekjøp i henhold til tilleggskontraktens punkt 7. Erklæringen var imidlertid avgitt under den forutsetning at eiendommen var «vedlikeholdt og ikke forringet i verdi». Dersom denne forutsetning ikke hadde blitt oppfylt, er det usikkert om Saltdal Rør & Entreprenør AS ville ha vært bundet. Dersom forutsetningen derimot ble oppfylt, ville Saltdal Rør & Entreprenør AS ha vært bundet. Lagmannsretten viser i denne sammenheng til vitnet Angell, som sa seg enig i denne forståelsen av brevet av 29. september 1999.

Forutsetningen i brev av 29. september 1999 må ses i sammenheng med punkt 7 i tilleggskontrakten, der det heter at kjøpesummen skal reduseres dersom eiendommen er «verdiforringet utover vanlig slitasje». Det er rimelig å tolke forutsetningen i brevet slik at vanlig slitasje ikke skulle ha betydning.

Bevisføringen har ikke gitt grunnlag for annet enn at eiendommen ble vedlikeholdt og ikke forringet i verdi - utover det som fulgte av vanlig slitasje - i perioden mellom mai 1998 og desember 1999, da Saltdal Rør & Entreprenør AS eiet eiendommen.

Lagmannsretten kan ikke se at de fremlagte takster og tilstandsrapporter sannsynliggjør noe annet. I Knut Hævakers tilstandsrapport av 16. desember 1999 fremholdes at det foreligger et reparasjonsbehov på 1.182.440 kroner. Man kan av dette slutte seg til at eiendommen trenger en viss opprustning. Men Hævaker sier intet om når verdiforringelsen har funnet sted. Det er mest nærliggende å forstå ham slik at behovet for opprustning refererer seg til hele perioden fra bygget ble ført opp i 1985. Hævakers takst gir således ingen direkte holdepunkter for hva som skjedde mens Utsikten Rognan AS eiet eiendommen.

Det er dessuten høyst uklart hva beløpet refererer seg til. Lagmannsretten er blant annet usikker på om Hævaker angir kostnadene ved å bringe bygget tilbake i opprinnelig stand, eller om det er tale om å bringe bygget tilbake til den stand det burde ha vært i med vanlig slitasje.

Heller ikke ved å sammenholde Hævakers takst av 16. desember 1987 med Slettengs takst fra 11. desember 1997, kan man slutte seg til at eiendommen har vært gjenstand for slitasje utover det vanlige.

For det første vil en takst alltid bero på et skjønn. Det er derfor forbundet med problemer å holde to uavhengige takster opp mot hverandre, slik som Saltdal Rør & Entreprenør AS har gjort.

For det annet er det ikke tilstrekkelige holdepunkter i de to takstene for å fastlå slik slitasje. Lagmannsretten er oppmerksom på at Sletteng i sin takst beskriver eiendommen som bedre vedlikeholdt enn hva Hævaker gjør. Sletteng skriver således: «Godt vedlikehold, både innvendig og utvendig. Generelt liten slitasje. Fradrag i teknisk verdi relateres hovedsakelig til normal elde.» Hævaker skriver på sin side: «Bygningen er endel slitt innvendig som utvendig, slik at endel oppussings- og reparasjonsarbeider må påregnes. Ventilasjonsanlegget virker ikke tilfredsstillende. Sentralvarmeanlegget har endel slitte/defekte komponenter. Taktekke er slitt og har mindre lekkasje i gradrenne.» Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at disse formuleringene sannsynliggjør at det i Utsikten Rognan AS' eiertid har skjedd noen slitasje utover det vanlige. Det vises til det som er fremholdt ovenfor om det skjønnsmessige element i takster, samt til at Hævaker har fått flere av de opplysningene han bygger på fra Odd Langseth.

Det finnes heller ikke holdepunkter for uvanlig slitasje i de to takstenes tallmateriale. De to beløpene i takstene som Saltdal Rør & Entreprenør AS sammenholder for å underbygge sitt standpunkt, er etter lagmannsrettens syn ikke sammenlignbare. Sletteng førte under rubrikken « Teknisk verdifradrag. (utidsmessighet - elde - vedlikeholdsmangler - gjenstående arbeider)« opp 950.000 kroner. Hævaker har i sin takst angitt en samlet verdireduksjon på 19%, men denne er fastsatt på grunnlag av faste satser, og gir således ikke noe bidrag til sakens opplysning. Hans angivelse kan altså ikke sammenlignes med Slettengs.

Lagmannsretten vil videre bemerke at det har formodningen mot seg at eiendommen skulle ha blitt gjenstand for et så mangelfullt vedlikehold og slik verdiforringelse som Saltdal Rør & Entreprenør AS har anført. På grunnlag av bevisføringen må det legges til grunn at etter at Utsikten Rognan AS overtok eiendommen, ble den benyttet på akkurat samme måte som før, og det var hele tiden de samme leietagere. Det er fra Saltdal Rør & Entreprenør AS' side ikke påvist konkret hva den påståtte verdiforringelsen refererer seg til. Odd Langseth forklarte at det i Utsikten Rognan AS' eiertid var oppstått flere sprekker i byggets mur, men disse påstandene er for svakt underbygget til at lagmannsretten kan legge dem til grunn.

Det skal føyes til at Sletteng anslo eiendommens verdi til 5,5 millioner kroner i desember 1997, mens Hævaker i desember 1999 anslo verdien til 5,9 millioner kroner. Skal man legge takstene til grunn, har således eiendommen steget med tilnærmet 400.000 kroner mens Utsikten Rognan AS eiet den.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at forutsetningen i aksepten av 29. september 1999 ble innfridd, og at Saltdal Rør & Entreprenør AS derfor ble bundet til å gjennomføre tilbakekjøpet på de avtalte vilkår. Det er da unødvendig å avgjøre om en eventuell verdiforringelse utover vanlig slitasje, ville ha ført til at Saltdal Rør & Entreprenør AS var ubundet, eller om selskapet bare ville hatt krav på reduksjon i prisen.

Lagmannsretten er videre kommet til at det ikke kan legges til grunn at advokat Aga i møte 29. desember 1999 ga uttrykk for tilbakekjøpsavtalen ville bli hevet om ikke Saltdal Rør & Entreprenør AS betalte 6,5 millioner kroner innen 3 januar 2000. Det kan ikke utelukkes at representanter for Saltdal Rør & Entreprenør AS har misforstått ham dithen, men det har formodningen mot seg at han skulle ha ordlagt seg på en slik måte. Det vises til at Aga på dette tidspunkt var klar over muligheten for å kreve erstatning dersom Saltdal Rør & Entreprenør AS gikk fra avtalen.

Saltdal Rør & Entreprenør AS har brutt sin kontraktsforpliktelse, og Utsikten Rognan AS har da krav på å få erstattet den positive kontraktsinteressen. Det vil si at Utsikten Rognan AS skal stilles økonomisk som om Saltdal Rør & Entreprenør AS hadde oppfylt kontraktsmessig. Eiendommens verdi på det avtalte overføringstidspunktet må da trekkes fra den avtalte kjøpesum på 6,5 millioner kroner. Det er denne differansen som utgjør Utsikten Rognan AS' tap. Utsikten Rognan AS har ment at det skal gjøres fradrag for 5,5 millioner kroner, tilsvarende kjøpesummen fra 1998. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Det er eiendommens reelle verdi ved det avtalte overdragelsestidspunkt - det vil si årsskiftet 1999/2000 - som skal legges til grunn. I Hævakers takst angis denne til 5,9 millioner kroner, og i mangel av andre holdepunkter legges denne til grunn.

Saltdal Rør & Entreprenør AS må etter dette erstatte Utsikten Rognan AS' tap på 600.000 kroner.

Lagmannsretten går så over til å behandle Utsikten Rognan AS' krav på leie. Det er enighet mellom partene om at kravet i utgangspunktet utgjør 136.047 kroner. Det er videre enighet om at Saltdal Rør & Entreprenør AS har et motkrav på 44.126 kroner med tillegg av renter, som følge av at selskapet foresto skifte av en pumpe i bygningen. Spørsmålet er om Saltdal Rør & Entreprenør AS har ytterligere motkrav som følge av utførte vaktmestertjenester, slik at leiekravet er bortfalt i sin helhet.

Lagmannsretten er kommet til at det ikke er sannsynliggjort at partene hadde en muntlig avtale om at Saltdal Rør & Entreprenør AS mot vederlag skulle utføre vaktmestertjenester, eller at slike tjenester faktisk er utført.

I det opprinnelige leiekravet på 136.047 kroner må det etter dette gjøres fradrag for 44.126 kroner med tillegg av renter. Herredsretten kom på dette grunnlag til at resterende leiekrav utgjorde 84.200 kroner. Det er litt uklart hvorledes herredsretten har beregnet renter av 44.126 kroner, men Utsikten Rognan AS har ikke motanket, og lagmannsretten legger derfor herredsrettens beregning til grunn.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at Utsikten Rogan AS har krav på 84.200 kroner i leie.

Anken har delvis ført frem. Partene skal da etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 annet ledd jf §174 første ledd dekke sine egne omkostninger for lagmannsretten. Unntaksregelen i tvistemålsloven §174 annet ledd er vurdert, men ikke funnet anvendelig.

Hensett til lagmannsrettens materielle resultat, er saken dels vunnet dels tapt for herredsretten. Partene skal da etter hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd dekke sine egne omkostninger. Unntaksregelen i §174 annet ledd er vurdert, men ikke funnet anvendelig.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Saltdal Rør & Entreprenør AS betaler erstatning til Utsikten Rognan AS med 600.000 kroner med tillegg av rente etter forsinkelsesloven §3 til betaling skjer.

2. Saltdal Rør & Entreprenør AS betaler til Utsikten Rognan AS 84.200 kroner med tillegg av rente etter forsinkelsesloven §3 til betaling skjer.

3. Oppfyllelsesfristen for punkt 1 og 2 er to uker fra dommen er forkynt.

4. Partene dekker sine egne omkostninger for herredsretten og lagmannsretten.