LH-2001-859
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2001-11-06 |
| Publisert: | LH-2001-00859 |
| Stikkord: | Tvangsoppløsning av sameie |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Ofoten herredsrett nr 01-00214 - Hålogaland lagmannsrett LH-2001-00859. |
| Parter: | Kjærende part: Asmund Dahlseng (Prosessfullmektig: Advokat Jon Arne Østvik). Kjæremotpart: 1. Solfrid Skotnes, 2. Torhild Sällberg (Prosessfullmektig: Advokat Ernest Tell). |
| Forfatter: | Lagdommer Vidar Stensland. Lagdommer Bård Gaarder. Lagdommer Synnøve Nordnes |
| Lovhenvisninger: | Sameigelova (1965) §15, Tvistemålsloven (1915) §172, §176, §180, Skifteloven (1930) §125, §1 |
Saken gjelder tvangsoppløsning av sameie.
Oliva Marie Dahlseng som døde 22 april 1993, står som hjemmelshaver til eiendommen «Vesleheimen», gnr 66 bnr 33 i Narvik. Ved dødsfallet etterlot hun seg tre livsarvinger, Solfrid Skotnes, Torhild Sällberg og Asmund Dahlseng. Foruten eiendommen besto boet i det vesentligste av et innskudd i Postbanken på kr 62.000,-. På huset hvilte et restlån til Husbanken med kr 142.000,-.
Ved skifteattest av 21 juni 1994 ble boet overtatt av arvingene til privat skifte.
Etter å ha sendt varsel om oppløsning av sameie 5 mai 2000, begjærte Solfrid Skotnes og Torhild Sällberg den 30 april 2001 oppløsning av sameiet i eiendommen gnr 66 bnr 33 i Narvik. Asmund Dahlseng motsatte seg tvangssalg.
Ofoten namsrett avsa 3 juli 2001 kjennelse med slik slutning:
«1. Begjæring om tvangsoppløsning av sameiet i eiendommen «Vesleheimen» gnr 66, bnr 33 i Narvik kommune etter reglene i sameieloven §15 annet ledd tas til følge.
2. Asmund Dahlseng tilpliktes å betale saksomkostninger til saksøkerne v/ advokat Ernest Tell med kr 10.000,- innen 2 - to - uker.»
Asmund Dahlseng har i rett tid påkjært kjennelsen og har i hovedsak gjort gjeldende:
Namsretten har feilaktig lagt til grunn at det foreligger et «fritt sameie» som kan tvangsoppløses etter sameieloven §15.
Kjæremotpartene har godtatt at Asmund Dahlseng har fått eiendommen utlagt til seg. Det vises til at han ble gitt tilbud om å overta eiendommen til takst i varslet om oppløsning av sameiet. Partene har imidlertid ikke blitt enige om verdien av eiendommen. Asmund Dahlseng har tilbudt sine søstre å betale dem kr 100.000 hver, noe de ikke har godtatt.
Han har utført vedlikehold og standardforbedring av eiendommen og har hatt eksklusiv bruksrett til den.
Det vises dessuten til tilsvaret for namsretten.
Det er ikke riktig at dødsboer som er overtatt til privat skifte på «et eller annet tidspunkt» uten videre går over til å være fritt sameie dersom det viser seg umulig for partene å bli enige om en privat skifteløsning. Dersom det skal kunne foreligge et tingsrettslig sameie, må det kreves at partene over tid har innrettet seg som om tvistegjenstanden var fellesanliggende enten fordi skiftet var foretatt eller fordi skifte ikke ville finne sted.
Det vises blant annet til avgjørelser inntatt i Rt-1996-325 og Rt-1963-102.
Et sameie i nærværende sak kan verken funderes i faktisk innretning, passivitet eller annen konkludent atferd. Tvert om kan det hevdes at skiftet, med hensyn til selve eiendommen, allerede er gjennomført ved en avtale om at Asmund Dahlseng kan få overta eiendommen til takst.
Under enhver omstendighet har partene ikke opptrådt som sameiere i eiendommen. Tvangsoppløsning fremstår som en lite egnet måte å verdsette eiendommen på. Verdsettelsen bør skje ved skiftetakst etter skifteloven §125.
De fremførte innsigelser mot tvangssalg er ikke klart grunnløse, jf sameieloven §15 tredje ledd.
Asmund Dahlseng har nedlagt slik påstand:
«1. Begjæring om tvangsoppløsning av sameiet i eiendommen «Vesleheimen» gnr. 66, bnr. 33 i Narvik kommune etter reglene i sameieloven §15, annet ledd tas ikke til følge.
2. Asmund Dahlseng tilkjennes sakens omkostninger, for namsrett og lagmannsrett, med kr 15.000,-.»
Solfrid Skotnes og Torhild Sällberg har tatt til motmæle og i hovedsak anført:
Det vises til namsrettens kjennelse og til anførslene for namsretten. Søstrene har i flere år forsøkt å få gjennomført skifte uten å lykkes. Asmund Dahlseng flyttet inn i foreldrehjemmet uten deres samtykke og han har nektet dem innsyn i morens øvrige etterlatenskaper. Han har gjort det umulig å få gjennomført et oppgjør og har også presentert et falskt skjøte på eiendommen.
Solfrid Skotnes og Torhild Sällberg har ikke godtatt at eiendommen anses utlagt til Asmund Dahlseng. Det er heller ikke riktig at Asmund Dahlseng alene har bekostet vedlikehold og standardheving av eiendommen.
Avgjørelsen gjengitt i RG-1999-492 er dekkende for rettstilstanden. De har nedlagt slik påstand:
«1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Asmund Dahlseng til kjæremotparten v/ advokat Ernest Tell kr 2.000,-.»
Lagmannsretten bemerker:
Saken gjelder krav om tvangssalg av fast eiendom etter sameieloven §15.
Etter §15 kan oppløsning av sameie gjennomføres ved tvangssalg uten dom eller annet tvangsgrunnlag for oppløsning dersom det ikke er tatt til motmæle mot krav om tvangssalg, eller motmælet «klårt er grunnlaust». I Ot.prp.nr.13 (1964-1965) side 48 fremgår; «departementet er samd i at ein bør kunne fremje fullbyrding av krav om tvangssal til oppløysing av sameiga utan at det ligg føre tvangsgrunnlag for oppløysing. Men regelen bør truleg avgrensast til tilfelle der det ikkje er tvist mellom sameigarane eller iallefall ikkje er noko verkeleg grunnlag for slik tvist».
Det er på det rene at det ikke foreligger dom eller annet tvangsgrunnlag for tvangssalg av eiendommen «Vesleheimen», og Asmund Dahlseng bestrider at det er grunnlag for tvangssalg. Spørsmålet for lagmannsretten er om Dahlsengs innsigelser er klart grunnløse.
Det sameiet som oppsto mellom arvingene ved dødsfallet, vil være et «serleg rettshøve» etter sameieloven §1 som faller utenfor sameielovens bestemmeleser, og kan i utgangspunktet ikke danne grunnlag for tvangssalg etter sameieloven §15.
Dersom dødsboets faste eiendom skal gå over til et tingsrettslig sameie mellom partene som reguleres av sameieloven, vil utgangspunktet være at det kreves avtale eller annet særskilt rettsstiftende grunnlag.
Det foreligger ingen skriftlig avtale som viser at skifteoppgjøret er gjennomført og at den faste eiendom skal eies i ordinært sameie mellom partene.
Det er i rettspraksis eksempler på at selve tidsforløpet er blitt ansett som et viktig argument for at dødsboets faste eiendom er blitt ansett skiftet mellom arvingene. I Rt-1963-102 kom Høyesterett -under dissens- til at et tidsforløp på 14 år fra dødsfallet ikke var tilstrekkelig. I en avgjørelse fra Frostating referert i RG-1994-1104 kom lagmannsretten til samme resultat der det hadde gått 14 år siden dødsfallet. På den annen side kom Høyesteretts kjæremålsutvalg i kjennelsen i Rt-1996-325 til at det ikke var feil lovtolkning at lagmannsretten hadde kommet til at det var gjennomført skifte av den faste eiendom. Det hadde i saken gått knapt 15 år fra dødsfallet til det ble krevd tvangssalg etter sameieloven §15. I kjennelsen referert i RG-1999-492 fra Eidsivating lagmannsrett ble det lagt til grunn at et tidsrom på ca 8 år medførte at skiftet måtte anses gjennomført. I Hålogaland lagmannsrett dom av 16 oktober 2001 hadde det gått drøyt 10 år, noe som ikke ble ansett tilstrekkelig. Lagmannsretten anså det for øvrig tvilsomt om begrunnelsen i RG-1999-492 er rettslig holdbar.
Det er gått vel åtte år siden dødsfallet uten at partene har kommet til enighet om skiftet etter moren. Asmund Dahlseng har hele tiden bodd på eiendommen og lagmannsretten legger til grunn at han har betjent lån og kommunale avgifter. Den 1 april 2000 overtok han ansvaret for husbanklånet. Lagmannsretten legger videre til grunn at hans medarvinger har motsatt seg at han skulle flytte inn og bo i huset. Det har imidlertid ikke vist seg mulig å komme frem til en minnelig ordning.
Partenes opptreden i anledning skiftet, herunder at de ikke har kommet til enighet, sammenholdt med tidsforløpet siden morens dødsfall, kan etter lagmannsretten oppfatning ikke medføre at skifte av eiendommen anses gjennomført slik at den nå eies i vanlig tingsrettslig sameie mellom søsknene.
På denne bakgrunn kan ikke Dahlsengs motmæle mot tvangssalget anses som klart «grunnlaust».
Kravet om tvangssalg av eiendommen «Vesleheimen» gnr. 66 bnr 33 i Narvik tas etter dette ikke til følge.
Kjæremålet har ført frem. Solfrid Skotnes og Torild Sällberg har tapt saken fullstendig, og må etter tvistemålsloven §180 annet ledd jf. §172 første ledd betale saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten til Asmund Dahlseng. Unntakene i §172 annet ledd er vurdert, ikke ikke funnet å komme til anvendelse.
Saksomkostningene fastsettes i samsvar som oppgaven til kr 15.000,- Omkostningene anses å ha vært nødvendig for å få saken betryggende utført, jf tvistemålsloven §176.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Begjæring om tvangsoppløsning av sameiet i eiendommen «Vesleheimen» gnr. 66, bnr. 33 i Narvik kommune tas ikke til følge.
2. I saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett betalerSolfrid Skotnes og Torhild Sällberg en for begge og begge for en til Asmund Dahlseng kroner 15.000 -femtentusen- innen to uker fra kjennelsens forkynnelse.