RG-1936-434
| Instans: | Trondheim overrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1936-05-18 |
| Publisert: | RG-1936-434 (226 1936) |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Ankesak nr. 104/1934. |
| Parter: | Den ankende part: Overrettssakfører Rolf Rynning sen. (Advokat Andr. Claussen.) Motpart: Kjøpmann H. Klein. (Overrettssakfører H. Bauck.) |
| Forfatter: | Overrettsdommerne Fjærli (rettsformann), Berger samt Justitiarius Bruun |
| Lovhenvisninger: |
Trondheim byrett avsa 23. juni 1934 dom med sådan slutning:
«H. Klein frifinnes. Overrettssakfører Rolf Rynning senior dømmes til å betale saksomkostninger til H. Klein med 300 - tre hundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.»
Ved ankeerklæring av 22. august 1934 har Rolf Rynning sen., bragt denne dom inn for Trondheim overrett, hvor den ankende part har nedlagt sådan påstand:
«At byrettens dom underkjennes og at H. Klein dømmes til å betale til Rolf Rynning, sen., kr. 1.780,- med renter og saksomkostninger for begge retter.»
Motparten har påstått byrettens dom stadfestet og tilkjennelse av saksomkostninger.
Om sakens gjenstand og nærmere omstendigheter henvises til begrunnelsen for byrettens dom.
Til bruk for overretten er foretatt bevisoptagelse ved Trondheim byrett 23. november 1934 med avhørelse av motparten og 3 vidner og den 7. januar 1935 med avhørelse av 3 vidner. Dessuten er fremlagt en rekke erklæringer.
Side:435
Tvisten dreier sig først og fremst om den ankende part hadde et sådant salgsopdrag fra motparten at det kan danne grunnlag for provisjonskrav.
Overretten var med hensyn til spørsmålet om når salgsopdrag skal sies å foreligge i det vesentlige enig i den anskuelse som under saken er blitt fremholdt av vidnet, overrettssakfører Lindheim,, som herom sier: «Efter hans. opfatning foreligger et salgsopdrag når eieren har gitt megleren en opgave over sin gård med salg for øie, og han mener det er likegyldig forsåvidt om det er eieren som har henvendt sig til megleren eller omvendt - -. Er opgaven således gitt til flere meglere, mener han således at samtlige har fått salgsopdrag.»
Videre mener man at Klein måtte forstå at det var den ankende part som arbeidet med salget og at opdraget gjnnem Nielsen Gran var gått til Rynning. Dette måtte iallfall bli klart da Rynning personlig kom sammen med kjøperen Aune for å avgi bud på eiendommen. Dette skjedde på Kleins kontor.
Det må efter dette være helt klart, at det er den ankende part som har bragt kjøper (Aune) og selger (Klein) sammen.
Det ser også eiendommelig ut at selgeren skulde forbli uvidende om til hvem salget skjedde, helt inntil det endelige opgjør skulde finne sted. Det er på dette punkt megen uklarhet i saken. Den nye mellemmann som skyter sig inn og får kjøperen Aune til å forhøie sitt bud, er det noe yderst uklart over. Man kan ikke undgå å få inntrykk av at her er foregått noe bak den ankende parts rygg. Aune sier nemlig i sin forklaring for byretten:
«Vidnet sa at han ikke tenkte mere på denne gård, og hvis han skulde komme til å gjøre noe ytterligere for kjøp av den, vilde han ha lov til å gjøre det uten gjennem ham. Så var det at hr. Aspen kom hjem til ham, og vidnet fortalte da, at han hadde vært i forbindelse med Nielsen Gran om kjøp av N. Møllerberggt. 20 - - -.» Det virker påfallende at hr. Aune har det så travelt med å forsikre at han så å si hadde avbrutt forbindelsen med den ankende part. Han synes å ha følelsen av å ha optrådt ukorrekt og mener å rette på dette ved anførelsen
Side:436
om å ha gitt varsel på forhånd. Han lar iallfall nu Aspen optre for sig.
Nu påstår både Aspen og motparten at kjøperens navn ikke blev opgitt til selgeren før budet var akseptert og først da kontrakt blev skrevet og opgjør gitt. I og for sig er det litt vanskelig å feste lit til at salget foregikk anonymt. Men i alle tilfelle fikk Klein greie på hvem kjøperen var da kontrakten blev skrevet. Han visste i det øieblikk at det var den ankende part som hadde satt denne kjøper i forbindelse med sig. Almindelig aktsomhet skulde da ha tilsagt ham å undersøke hvordan kjøperens forhold til den ankende part var. Det hadde jo bare kostet en telefonopringning. Det måtte virke ganske påfallende for motparten at nu kom en ny mellemmann med den kjøper som den ankende part hadde bragt ham i forbindelse med, og det kan neppe kalles reell fremgangsmåte å manøvrere den ankende part ut på denne måte, la ham ha utgiftene med averteringen m.v. og bryderiet med å føre forhandlingene langt på vei og så la godtgjørelsen gå fra ham til en ny mellemmann som tilfeldigvis dukker op i mellemtiden. Hvorvidt det virkelig var tilfeldig vet man egentlig ikke.
Det er fremdeles en eiendommelig omstendighet ved denne tvist at motparten i skrivelse av 21/3 1934 ser sig opfordret til å gi den ankende part følgende meddelelse: «Herved meddeles Dem at Nedre Møllenberg gate nr. 20. hersteds, ikke lenger er til salgs, således at De ikke unødig ofrer noe arbeide på å opnå eventuelt salg.» Sådan meddelelse blev ikke gitt skriftlig til de øvrige kommisjonærer som hadde fått opgave. Årsaken må åpenbart ha vært den at motparten var opmerksom på at den ankende part arbeidet med salget og hadde skaffet frem alvorlige kjøpere. Det er vanskelig å opfatte dette anderledes enn som erkjennelse av at et salgsopdrag forelå. Videre spør man sig selv hvorfor det søkes skjult at eiendommen var solgt. Det naturlige skulde dog være å si at så var tilfelle. Isteden velges den noe tvetydige uttrykksmåte: «- - ikke lenger er til salgs - - ».
Når man sammenfatter hele billedet av det som her er foregått, må man slå fast at salgsopdrag forelå, at dette må sies å være erkjent ved motpartens skrivelse av 21/3
Side:437
1934, at motparten visste hvem kjøperen var senest da kontrakten blev skrevet, at han da burde ha bragt forholdet til den ankende part, som oprinnelig, skaffet ham kjøperen, på det rene, og at motpartens plikter overfor den kommisjonær som skaffer kjøperen tilveie, ikke kan bortfalle ved en avtale mellem kjøperen og en ny mellemmann, som søker å tilegne sig fruktene av den ankende parts arbeide. Man må meget mere anse det som en plikt for motparten å reagere overfor et sådant forsøk og sørge for at den ankende part får sitt arbeide betalt. Denne synsmåte leder til at motparten må kjennes forpliktet til å betale den ankende part provisjon.
Det neste spørsmål blir da hvor meget den ankende part kan kreve. Han har påstått sig tilkjent 2 pct. provisjon. Men i sitt bud av 2/2 1934 (dok. 5 for byretten) setter aen ankende part som vilkår: «Alle omkostninger, inklusive 2 pct. provisjon, deles likt.» Dette kan ikke godt bety annet enn at kjøper og selger hver skal betale 1 pct. av provisjonen. Det fremgår ikke av saken at der hittil er fremsatt noe provisjonskrav overfor kjøperen, Aune. Man må være berettiget til å anta at om den ankende part hadde fått føre forhandlingene til ende, så vilde han ha nøiet sig med den ene procent av selgeren. Men herved får han ikke krav på mere enn 890 kroner, hvilket er 1 pct. av salgssummen, som var 89.000 kroner. Renter blir å beregne fra forliksklagens forkynnelse 16/4 1934 med 4 pct.
Efter dette resultat kan saksomkostninger ikke tilkjennes.
Dommer Berger bemerket:
Jeg er kommet til samme resultat, men med en annen begrunnelse. Jeg antar som byretten at her foreligger ikke salgsopdrag, og henviser forsåvidt til byrettens begrunnelse.
Efter min opfatning er forholdet det at den ankende part med motpartens vidende og samtykke arbeidet med å fremskaffe bud på eiendommen som kunde lede til salg; jeg henviser særlig til byrettsdok. 5, 7 og 8, Noe sådant bud er ikke fremkommet gjennem ham, og noe provisjonskrav har han derfor ikke.
Et annet spørsmål er det om den ankende part har
Side:438
krav på godtgjørelse for det arbeide han har nedlagt i denne affære forsåvidt det er kommet motparten tilgode; det er jo den ankende part som har skaffet kjøperen, og formentlig på grunn av dette har motparten sluppet meget billig fra mellemmannsgodtgjørelsen. Når motparten således har benyttet sig av det arbeijde som den ankende part med hans samtykke har utført for ham i anledning salget, finner jeg at han også må bli forpliktet til å betale for det. Den ankende parts godtgjørelse mener jeg passende kan settes til 1 pct. av kjøpesumment.
Med hensyn til saksomkostningene er jeg enig med de øvrige voterende.
DOMSSLUTNING:
Motparten Hennoch Klein betaler til den ankende part Rolf Rynning, sen., 890 - otte hundre og nitti - kroner med 4 - fire - av hundre herav fra 16/4 1934 til betaling skjer innen 2 - to - uker fra denne doms forkynnelse. Saksomkostninger tilkjennes ikke.