RG-1940-187

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1940-01-04
Publisert:	RG-1940-187 (49 1940)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Ankesak nr. 33/1939.
Parter:	Ankende part: Fru E. Nilsson, Sandefjord. (Advokat P. Irgens Odberg, Sandefjord.) Motpart: Agent Olav O. Edlund, Sandefjord. (Overrettssakfører Finn Sandberg, Sandefjord.)
Forfatter:	Lagdommerne Aanesen,, Gaden samt hjd. Kviberg
Lovhenvisninger:	Skifteloven (1930) §9

Den 18. april 1939 ble der avsagt dom av Sandefjord byrett med sådan domslutning:

«Oppsigelsen av 23/12 - 1938 hvoretter E. Nilsson plikter å fraflytte den av henne i Torvgaten 18, Sandefjord, leiede butikk og leilighet til vårflyttedag 1939 (18. april 1939) kjennes gyldig.

Fru E. Nilsson dømmes til å betale Olav O. Edlund 200.- to hundre - kroner i saksomkostninger. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker.»

Angående sakens nærmere omstendigheter henvises til grunnene for byrettens dom. I domsslutningen er uriktig anført datoen 23/12 1938 istedenfor 24/12 1938.

Denne dom har Eugenie Nilsson påanket til lagmannsretten med påstand om å frifinnes og hos Olav O. Edlund å tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

Side:188

Av ankeerklæringen hitsettes:

«Fru E. Nilsson mener byretten har tatt feil i følgende punkter

1. Retten har tatt feil når den har funnet at o.r. sakfører Sandbergs skrivelse av 24/12-38 til E. Nilsson er en oppsigelse til fraflytning av hans leilighet til vårflyttedag 1939. - - -

2. Retten har tatt feil når den anser o.r. sakfører Sandbergs skrivelse av 24/12 1938 som en oppsigelse fra Olav O. Edlund. - - -

3. Retten har også tatt feil ved bedømmelsen av skifterettens samtykke til oppsigelsen og betydningen herav. For det første har skifteretten ikke bemyndiget o.r.sakf. Sandberg til på dens eller boets vegne å oppsi den ankende part. For det annet hadde ikke skifteretten, som ikke var eiendommens eier, noensomhelst rett til på vegne av Arvingene i fru Lovise Larsens bo å oppsi noen av leieboerne eller å gi samtykke til oppsigelse. Dens samtykke var derfor uten enhver betydning.

Videre må det også være på det rene at det ligger utenfor skifterettens legale fullmakt å treffe avgjørelser som ikke har noen forbinnelse med gjennomføringen av skiftebehandlingen. Noen legitimasjon hertil hadde skifteretten heller ikke overfor Olav O. Edlund eller fru E. Nilsson, som begge er arvinger i fru Lovise Larsens bo, og derfor kjendte til hvilke beslutninger som var fattet, hvad som var forelagt arvingene, og hvad som var nødvendig for skiftets gjennomføring. For det tredje blev skifterettens samtykke til oppsigelse selv om den hadde noen betydning tilbakekalt uten at Edlund hadde erhvervet noen rett. Tilbakekallelsen er endelig uttrykkelig godkjent av Olav O. Edlund ved o.r.sakf. Sandbergs skrivelse av 14 januar d.å. til o. r.sakfører Odberg, idet der endog tilføies at Edlund ikke akter å gjøre ansvar gjeldende overfor skifteretten, men forbeholder seg å gjøre ansvar gjeldende overfor boet, hvis dette nekter å gi sitt samtykke til den foreliggende oppsigelse av 24. desember 1938. Noe krav herom er ikke fremsatt overfor boet, og det er under saken ikke påberopt av Olav O. Edlund at han vil eller kan gjøre noe ansvar gjeldende hverken overfor boet eller skifteretten, og

Side:189

langt mindre er det redegjort for på hvilket grunnlag ansvaret kunne gjøres gjeldende. Når byretten allikevel bygger sin avgjørelse på at Olav O. Edlund ville kunne gjøre ansvar gjeldende overfor boet eller skifteretten, har den satt seg ut over forhandlingsgrunnsetningen i tvistemål. Byretten har derfor også bedømt dette forhold helt feilaktig.

4. Retten har resonnert feil når den har funnet det unødvendig å løse spørsmålet om Olav O. Edlund var berettiget til å oppsi fru E. Nilsson.»

Ankemotparten, agent Olav O. Edlund har tatt til gjenmæle og nedlagt påstand om at byrettens dom stadfestes, og at fru E. Nilsson dømmes til å betale ham saksomkostninger for lagmannsretten.

Der er for lagmannsretten ført 3 nye vidner. Partene har avgitt partsforklaring. Som nytt dokument er fremlagt utskrift av skiftesamling den 27/12 1938.

Lagmannsrettens flertall, rettens formann, og hjelpedommer Kviberg, er kommet til samme resultat som herredsretten og skal bemerke:

For lagmannsretten har det med støtte i 1. vitne, den ankende part kusine, fru Slettemos prov vært påstått at aksepten av ankemotpartens kjøpstilbud var gjort betinget av at der ikke måtte finne sted noen oppsigelse av leieboerne i eiendommen Torvgaten 18 før 1. mars 1939. Denne avtale skulle efter nevnte vidnes forklaring ha funnet sted i og med kjøpstilbudets aksept den 23. desember 1938 på skifterettens kontor bl.a. i overvær av skifteforvalteren. Det er imidlertid av ankemotparten på det bestemteste beektet at noen sådan salgsbetingelse blev avtalt og med det faktum som bakgrunn at skifteretten dagen etter samtykket i oppsigelsen i forbindelse med at kjøpekontrakten av 7. januar 1939 intet inneholder om en sådan betingelse, må 1. vitnes forklaring bero på en misforståelse.

Det har imidlertid for oss stillet sig noe tvilsomt om o.r.sakfører Sandbergs skrivelse av 24/12 1938 kan sies å tilfredsstille de de berettigede krav til en gyldig oppsigelse, idet dens innhold kan synes å peke i retning av at oppsigelsen er betinget. Vi er imidlertid til tross for at

Side:190

skrivelsen er noe uklar, blitt stående ved at den må bli å oppfatte og betrakte som en gyldig oppsigelse.

At skifteretten på foranlednig av advokat Odbergs skrivelse av 6. januar 1939 meddeler advokaten, at den ikke har noe imot på boets vegne å kalle oppsigelsen tilbake, «dog under den forutsetning at agent Edlund ikke i den anledning vil gjøre noe ansvar gjeldende overfor boet eller skifteretten,» kan imidlertid etter vår mening som en tydelig betinget tilbakekallelse ikke uten videre berøve den engang gyldige oppsigelse dens virkning.

Både etter byrettens dom og etter hvad o.r.sakfører Sandberg som videre har forklart i lagmannsretten, må det ansees for å være på det rene at det er på ankemotpartens foranledning at o.r. sakfører Sandberg henvendte sig til skifteretten om oppsigelsen og at skifteretten var bek j endt hermed og med ankemotpartens beveggrunner for henvendelsen i retning som byretten anført bl.a. for å få anledning til å forhøie den angivelige altfor lave leie som den ankende part betalte.

Under disse omstendigheter finner vi at den ankende part gjennem oppsigelsen av 24. desember 1938, hvorav skifteretten mottok en gjenpart uten å gjøre noen bemerkning, har erhvervet en rett til å kreve at oppsigelsen ikke av skifteretten ensidig tilbakekalles. At dette også har vært skifterettens oppfatning synes å fremgå av dens skrivelse til advokat Odberg av 7. januar 1939 i forbindelse med dens skrivelse til o.r.sakfører Sandberg av 18. n.e. I sistnevnte skrivelse anføres bl.a. at tilbakekallelsen av oppsigelsen «i tilfelle måtte skje med det uttrykkelige forbehold at herr Edlunds mulige rett til å kreve oppsigelsen opprettholdt, ikke skulle bli berørt derav.» Da imidlertid ankemotparten ikke har villet renonsere på sin rett til å se oppsigelsen opprettholdt, er tilbakekallelsen uten virkning.

Med hensyn til det av den ankende part reiste spørsmål om skifterettens kompetanse til i det hele tatt å foreta noen oppsigelse som angivelig liggende utenfor «Skiftets gjennemførelse og slutning» (jfr. skiftelovens §9) vil vi kun ha bemerket, at det å foreta en oppsigelse av leie boerne i en eiendom etter anmodning av kjøperen og på

Side:191

et tidspunkt da sistnevnte hverken formelt eller reelt hadde adgang til å foreta et sådant skritt, er et så naturlig ledd i et eiendomssalg og dermed i nærværende tilfelle også et ledd i «skiftets gjennemførelse,» at det ville være lite naturlig å dekretere skifterettens manglende kompetanse til en oppsigelse som her omhandlet. I sin skrivelse til skifteretten av 6. januar 1939 påberoper heller ikke advokat Odberg seg noen sådan manglende kompetanse, idet han stort sett alene begrunner sin henvendelse til skifteretten med at det ville «være særdeles uheldig at skifteretten som boets representant går til oppsigelse.»

Da saken bl.a. på grunn av den mindre tydelige skrivelse av 24. desember 1938 har frembudt adskillig tvil, finner man. at hver av partene bør bære sine omkostninger såvel for lagmannsretten som for byretten.

Lagdommer Gaden er kommet til et annet resultat enn flertallet.

Jeg kan ikke finne at Edlund vant noen rett ved det der skjedde den 24. desember 1938, medmindre han etter kjøpeavtalen hadde krav på at fru Nilsson blev oppsagt.

Han trådte ikke den 24. desember i direkte forbindelse med skifteretten, og overrettssakfører Sandberg som ikke var Edlunds sakfører, men boets mann, hadde bare en telefonkonferanse med dommerfullmektigen før han skrev oppsigelsesbrevet. Allerede den meget formløse behandling av spørsmålet fra skifterettens side taler mot at dommerfullmektigen har ment, på stående fot, uten å konferere med sorenskriveren eller noen av loddeierne, å ville gi Edlund noensomhelst rett som han ikke hadde før. Hadde dette vært hans mening, synes det meg vanskelig forståelig at skifteretten kunne gå med på å tilbakekalle oppsigelsen, selv med det tatte forbehold. Av sorenskriverens skrivelse av 18. januar 1939 til overrettssakfører Sandberg synes det endog å fremgå at dommerfullmektigen heller ikke har ment det var nødvendig å ta noe forbehold. Tilbakekallelsesskrivelsen var foranlediget ved overrettssakfører Odbergs skrivelse av dagen før og i denne gjør overrettssakføreren rede for sin oppfatning av forholdet, idet han slutter brevet således: «Jeg tør henstille til skifteretten å omgjøre sin beslutning og trekke oppsigelsen tilbake.

Side:192

Oppsigelsen angir at den er skjedd av hensyn til boet og ikke av hensyn til Edlund. Edlund kan derfor ikke ha oppnådd noe rett ved oppsigelsen, og denne må kunne trekkes tilbake uavhengig av ham.» Skifteretten tar ikke avstand fra dette, og jeg kan ikke forstå hvordan den kunne undlate dette, hvis den hadde ment den 24/12 å gi Edlund en rett, Det eneste rette måtte da ha vært å nekte enhver selv betinget tilbakekallelse.

Jeg må anta situasjonen, har vært den at det ikke har stått dommerfullmektigen klart om Edlund hadde, eller ikke hadde krav etter kjøpeavtalen på å få oppsagt fru Nilsson straks, og at han derfor ex tuto - for å gardere boet mot eventuelt ansvar, har funnet å måtte gå til en oppsigelse som i tilfelle måtte foretas samme dag. Hermed stemmer også skrivelsens ordlyd meget godt: «Jeg går ut fra at De forstår at denne oppsigelse kun er ment som rent formell, slik at boet ikke skal komme i noesomhelst ansvar overfor kjøperen, herr Edlund.»

Når jeg således ikke kan finne at skifteretten ved selve oppsigelsen den 24. desember 1938 har ment å tillegge Edlund en rett, blir spørsmålet om han etter kjøpavtalen hadde krav på at skifteretten foretok oppsigelse.

Det er på det rene at han ikke tok noe forbehold i så henseende i sitt bud eller i skiftesamlingen den 23. desember. Vidnet fru Slettemo (frk. Christensen) har endog forklart at det blev uttrykkelig omtalt at han ikke skulle ha adgang til å få leieboere oppsagt før overtagelsen av eiendommen. For dette er kanskje ikke vidnets forklaring tilstrekkelig bevis. Men etter min mening måtte kjøperen uttrykkelig ha forbeholdt seg at han skulle kunne få leieleieboerne oppsagt straks, for å kunne ansees å ha fått en slik rett ved avtalen. Jeg kan ikke finne at der er adgang til å innfortolke et stiltiende forbehold i avtalen, selv om det vel er så at en selger i de fleste tilfelle ikke vil ha noe å innvende mot å yde kjøperen sin medvirkning til oppsigelse. Tilfellene kan være meget forskjellige, selgeren kan ha interesse av at hans leieboere er beskyttet lengst mulig. Og i det foreliggende tilfelle kan man ikke se bort fra at det gjaldt en gammel leieboer som også var

Side:193

loddeier i boet, hvorom Edlund som selv var loddeier, var vitende.

At skrivelsen av 7. januar 1939 inneholder en virkelig tilbakekallelse av oppsigelsen, om enn med en tilknyttet betingelse, finner jeg ikke tvilsomt, og det er heller ikke, såvidt jeg har o ppfattet prosedyren, bestridt. Det er under prosedyren uimotsagt anført fra fru Nilssons side, at der ikke foreligger noe spørsmål om å gjøre ansvar gjeldende mot boet eller skifteretten fra Edlunds side.

Etter det resultat jeg således er kommet til, behøver jeg ikke gå nærmere inn på spørsmålet om, hvorvidt skifteretten etterat salg allerede var avsluttet, overhodet hadde kompetanse til å si opp fru Nilsson uten å ha forelagt spørsmålet for loddeierne. I sin skrivelse av 6. januar fremholder imidlertid daværende overrettssakfører Odberg, at der såvidt han forstod ikke var «ved beslutning i skifteretten eller av skifteretten påført boet noen forpliktelse overfor kjøperen til å foreta oppsigelse av leieboerne eller ryddiggjøre eiendommen», og han uttaler at der derfor ikke skulle være grunn for skifteretten til å foreta oppsigelse. Jeg mener også, at om det på grunn av forholdene hadde vært nødvendig for skifteretten å handle straks for å gardere boet mot eventuelt ansvar etter salgsavtalen hadde det vært riktig i dette tilfelle snarest mulig å forelegge spørsmålet om oppsigelse for loddeierne til endelig avgjørelse av om den skulle opprettholdes. Skifteretten fant imidlertid etter å ha hatt anledning til å overveie spørsmålet at anmodningen om tilbakekallelse av oppsigelsen kunne tas tilfølge om enn selvfølgelig med reservasjon for det tilfelle at Edlund (ved kjøpavtalen) virkelig skulde ha erhvervet en rett til å kreve fru Nilsson oppsagt.

Jeg voterer således for at fru Nilsson frifinnes. Med hensyn til saksomkostninger er jeg enig med flertallet i at de oppheves for begge retter.

DOMSSLUTNING:

Byrettens dom stadfestes, dog således at hver av partene bærer sine omkostninger. De oppheves også for lagmannsretten.