RG-1955-661

Instans:	Hålogaland lagmannsrett
Dato:	1955-06-10
Publisert:	RG-1955-661
Stikkord:	Forsøkstakst
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 10. juni 1955 i ankesak nr. 72/1954 A
Parter:	Berna Johansen, hjelpeintervenient Arne Johansen (høyesterettsadvokat Magne Schjødt) mot Tromsø kommune (høyesterettsadvokat Hans Holmboe).
Forfatter:	Lagmann Trygve Leivestad, lagdommerne Sigmund Walen, Astrup Rindahl
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924) §43

Tromsø skjønnskommisjon avholdt 14. juni 1954 forsøkstakst over fru Berna Johansens eiendom Fredrik Langes gt. nr. 15, Tromsø, og kom til slik slutning:

«Erstatningen fastsettes slik:

Sjøgaten (skal være Fredrik Langes gate) nr. 15 i Tromsø med påstående hus verdsettes til kr. 120 000.

Saksomkostninger: Saksøkte har møtt med prosessfullmektig og har påstått seg tilkjendt saksomkostninger. Kravet blir tatt tilfølge under henvisning til at saksøkeren har møtt med prosessfullmektig. Omkostningene settes til kr. 450.

Slutning: Tromsø kommune betaler fru Berna Johansen saksomkostninger med kr. 450 innen 14 dager fra forkynnelsen.»

Saksforholdet går frem av skjønnets grunner.

Fru Berna Johansen med hennes ektefelle Arne M. Johansen som hjelpeintervenient har i rett tid påanket skjønnet til underkjennelse, subsidiært påstått tilleggsskjønn, på grunn av feil i rettsanvendelsen, saksbehandlingen og skjønnsresultatet.

Anken over rettsanvendelsen bygger på at skjønnskommisjonen ikke har tatt med tap i driften av Arne M. Johansens forretning. Skjønnskommisjonen har tatt feil, når den har ment at tap i forretningsdriften ikke kan tas med uten at Arne M. Johansen er stevnet som part, og at den, hvis den tilkjente erstatning for slikt tap, ville overføre verdier fra Arne M. Johansens særeie til hustruen. Arne M. Johansen har sammen med hustruen, i felles interesse, krevet erstatning for driftstap. Erstatningen kan naturlig utmåles særskilt for gården og forretningen. Forholdet kan konstrueres

Side:662

forskjellig: Man kan se ektefellene som en enhet, med et reelt økonomisk fellesskap, hvor begge arbeider i forretningen og lever av den, og hvor det at hustruen eier gården og mannen eier forretningen i den, betyr en felles interesse, som for forretningen gir samme sikkerhet mot oppsigelse som en langsiktig leiekontrakt.

Man kan se det som mannens krav om erstatning for tap av beskyttede interesser. Hans leierett kan ikke av en ekspropriant behandles som oppsigelig, for det følger av forholdet mellom ektefellene at hustruen ikke ville si ham opp, jfr. Rt-1953-621.

En kan også se det som hustruens krav; hun lever også av den inntekt forretningen skaffer, hvor hun også arbeider. Hun har på den måte fordeler utenom leien av lokalene; disse har hun krav på å få erstattet.

Konstruksjonen og fordelingen er av mindre betydning, idet det er full enighet mellom ektefellene, og det de søker erstattet, er den økonomiske interesse de sammen har.

Anken over saksbehandlingen gjelder at skjønnskommisjonen ikke har tatt hensyn til at det er påkostet eiendommen vesentlige forbedringer ut over vedlikehold.

Anken over skjønnet gjelder at det ikke på noen måte stemmer med den virkelige verdi, og derfor er vilkårlig.

Den ankende part har lagt ned slik påstand:

«1. Skjønnskommisjonens skjønn oppheves, subsidiært hjemvises til fortsatt behandling for fastsetting av erstatning for tap i bedrift.

Nytt skjønn blir å sette av skjønnsrett med annen sammensetning.

2. Tromsø kommune ilegges sakskostnader for lagmannsretten.»

Ankemotparten, Tromsø kommune, har tatt til gjenmæle. Med hensyn til rettsanvendelsen hevder den at det ved fastsettelse av erstatning for eiendommen Fredrik Langesgt. 15 til fru Berna Johansen ikke skal tas hensyn til mulig forretningstap hennes mann måtte lide ved å miste sine forretningslokaler i eiendommen. Dette gjelder uansett hvordan formuesforholdet mellom ektefellene er ordnet, men er særlig klart når som her gården er hustruens særeie, forretningen mannens, og det ikke er noe formuesfellesskap mellom partene.

Selv om Arne M. Johansen er hjelpeintervenient kan hans mulige erstatningskrav ikke tas med ved en takst over hustruens eiendom. Det vises for så vidt til skjønnskommisjonens premisser.

Med hensyn til saksbehandlingen bestrides at det er noen feil. Skjønnskommisjonen har hatt den ankende parts opplysninger over utgifter vedkommende eiendommen. De oppgaver som nå er levert over utlegg på tilsammen kr. 136 638,45, er i høyeste grad misvisende, idet en rekke poster går igjen to ganger, ikke alle beløp er utbetalt, vedlikehold er tatt med, og

Side:663

utgifter som intet har med forbedring, med vedlikehold eller med gården å gjøre.

Skjønnsresultatet er i overensstemmelse med prisnivået, heller for høyt enn for lavt, og ikke vilkårlig.

Tromsø kommune har lagt ned slik påstand:

«Tromsø skjønnskommisjons skjønn av 14. juni d. å. stadfestes. Tromsø kommune tilkjennes saksomkostninger hos fru Berna Johansen og Arne M. Johansen for lagmannsrett.»

Ved hovedforhandlingen har Arne M. Johansen møtt på den ankende parts og egne vegne og avgitt forklaring. Som nytt er fremlagt «Spesifikasjon over utlegg til husets forbedring», taps- og vinningskonto 1954, og takst av 25. mai 1955 over Fredrik Langesgt. 15 ved Chr. Knudtzon og Knut Sørum. Det er forevist gjensidig testament mellom Berna og Arne M. Johansen av 15. september 1941. Det er foretatt befaring av eiendommen.

Lagmannsretten finner at det med hensyn til skjønnsresultatet ikke er påvist noe som skulle kunne vise at det avholdte skjønn ikke er i overensstemmelse med de på den tid gjeldende priser og bestemmelser, eller at det skulle være noen vilkårlighet som skulle kunne gi grunnlag for opphevelse av skjønnet.

Heller ikke kan lagmannsretten finne at det er gjort noen feil ved saksbehandlingen ved at det ikke er tatt tilstrekkelig hensyn til påkostninger. Den «Spesifikasjon over utlegg til husets forbedring» som er fremlagt, er så overordentlig misvisende, at det i høy grad må bebreides den ankende part at noe slikt er lagt frem.

Det spørsmål som fremstiller seg for retten som tvilsomt, er hvorvidt det er en feil ved skjønnet at det ikke omfatter erstatning for tap ved at Arne M. Johansen ved ekspropriasjon av Fredrik Langes gt. 15 vil miste sine forretningslokaler.

Ektefellene, som er gift i 1929, har hatt fullstendig særeie visstnok siden 1931. I 1931 ble eiendommen Fr. Langesgt. 15 kjøpt som hustruens særeie. I eiendommen har ektefellene sin felles bopel, og der har mannen siden 1931 drevet manufakturforretning. Hustruen arbeider i forretningen med en nominell lønn av kr. 100 pr. mnd. For forretningslokalet betaler Arne M. Johansen en husleie av kr. 3000 pr. år, og for ektefellenes leilighet kr. 500. Skjønnskommisjonen har godtatt Berna Johansens påstand om at disse leier er for lave til å legges til grunn ved takseringen, og forhøyet dem med henholdsvis kr. 1200 og kr. 600.

Regnskap ene for eiendommen har noenlunde balansert, somme år med noe overskudd, somme år med noe underskudd.

Forretningen har gitt betydelig nettooverskudd, i de siste 6 år over kr. 35 000, i 1954 kr. 70 000. Inntektene av den har dannet det vesentlige grunnlag for ektefellenes underhold, idet hustruen ikke har hatt andre inntekter av synderlig størrelse.

Side:664

I 1941 opprettet ektefellene, som er barnløse, gjensidig testament. Etter det skal lengstlevende overta arven etter den som dør først, med full disposisjonsrett, slik at boet først etter lengstlevendes død skal deles likt mellom begges arvinger.

Selv om ektefellene har særeie, er det klart at de har felles økonomiske interesser; visstnok føres det særskilt regnskap for gården, med husleie for mannens forretning og for ektefellenes leilighet, og hustruen er lønnet funksjonær i forretningen. Hver leverer selvangivelse for seg. Men det er åpenbart at hverken leien eller lønnen er søkt stipulert som fullt vederlag. At ektefellenes formuesforhold er ordnet som særeie, betyr da heller ikke etter loven at det ikke er et økonomisk fellesskap. Det vil det rettslig være blant annet ved gjensidig underholdsplikt og ved at de lignes som ektefeller. Faktisk er dette fellesskap i det foreliggende tilfelle meget vidtgående, ved at partene har felles husholdning og åpenbart ikke gjennomfører noen skarp sondring mellom sine økonomier. De arbeider sammen i forretningen, og de er gjensidig hverandres arvinger. De har således i høy grad felles økonomiske interesser, selv om de har særeie.

Lagmannsretten finner det således klart at Berna Johansen reelt har økonomiske interesser i gården, utover at hun er eier og leier ut lokale til sin manns forretning, idet hun sammen med ham faktisk har sitt arbeid og levebrød i og av forretningen. Dette er fordeler hun må kunne kreve tatt i betraktning ved ekspropriasjon av eiendommen.

Slik som det økonomiske forhold mellom ektefellene er ordnet, kan det være nærliggende å se hennes interesser som subsidiære i forhold til mannens, for så vidt som det er han som står som forretningens innehaver og har den som sitt særeie. Regnskapsmessig er det på hans hånd fordelene kommer frem, også ved hustruens arbeid på grunn av den lave lønn hun har, og den lave leie han betaler. Hvis han får full erstatning for sine økonomiske interesser i forretningslokalene på grunnlag av det regnskapsmessige forhold, er det slik som forholdene mellom partene er ordnet, ikke påvist noe gjenstående tap for henne som vil være udekket. Hennes interesse som funksjonær og lønnsmottager i forretningen er nominelt så lav ved at lønnen bare er kr. 100 pr. måned at fordelen her går inn i det større nettooverskudd forretningen viser.

Skulle Arne M. Johansen imidlertid ikke ha krav på erstatning, ville det måtte legges vekt på den fordel Berna Johansen som gårdeier faktisk har av å leie ut et gunstig lokale til sin mann, og gjennom hans forretning skaffe seg et rommelig underhold, som han bidrar vesentlig til, idet hun får nyttet sin arbeidskraft til et reelt for begge innbringende virke i forretningen. Det ville virke urimelig på grunn av særeiet og den regnskapsmessige postering ektefellene imellom å se bort fra dette reelle økonomiske forhold.

Side:665

Spørsmålet om hvorvidt Arne M. Johansen selv kan kreve erstatning for tap av sitt lokale, kan retten ikke avgjøre med bindende virkning før en eventuell ny sak mellom ham som ekspropriat og kommunen som ekspropriant. Men for lagmannsretten stiller det seg slik at man ved bedømmelsen av Arne M. Johansens stilling ikke kan betrakte ham som en regulær leieboer som kan sies opp med vanlig varsel. Det ville være å se bort fra den reelle situasjon, at eier og leier er ektefeller med felles økonomiske interesser, som i over 20 år har levet og arbeidet sammen, som er gjensidige arvinger, slik at det i tilfelle av død vil inntre en full konfusjon av rettigheter. Lagmannsretten antar derfor at Arne M. Johansen vil ha krav på ulempeerstatning for det tap forretningen vil lide i tilfelle av ekspropriasjon som bringer ham ut av gården.

Når kommunen ikke har tatt Arne M. Johansen med ved sin stevning, og motsatt seg forsøkstakst over forretningens tap ved ekspropriasjon, er det opplyst at det henger sammen med at kommunen har ment at den vil kunne tiltre eiendommen og si opp Arne M. Johansen uten noen erstatning til ham.

Skjønnskommisjonen har avvist kravet om ulempeerstatning for forretningen med den begrunnelse at Arne M. Johansen ikke er stevnet som part i saken. Av hensyn til Arne M. Johansen kan dette dog ikke være holdbart, idet det er Arne M. Johansen som har opptrådt i saken på hustruens og egne vegne og begjært sitt krav tatt med ved taksten. Det er heller ikke begrunnet når kommunen uttaler at det ville være å overføre verdier fra ham til hustruen uten at han var spurt, og uten at det ville være bindende for ham. Det måtte det åpenbart være, når han personlig har opptrådt i saken og begjært sitt tap tatt med i taksten. Det måtte i tilfelle da bare være spørsmål om det skulle være en overføring av verdier fra det ene særeie til det annet, som ikke var bindende for kreditorene i konkurstilfelle. Men dette hensyn kan formentlig ikke danne noe grunnlag for fra skjønnskommisjonens side å avvise å ta hans krav under behandling.

Spørsmålet blir derfor etter lagmannsrettens syn om kommunen ved sin stevning kan begrense forsøkstaksten til eiendommen og holde forretningen utenfor.

Lagmannsretten antar at det er bygningslovens forutsetning at en forsøkstakst mot en eier etter §43, skal omfatte den samlede økonomiske interesse en eier har. Loven forutsetter at tiltredelse skal kunne begjæres på grunnlag av forsøkstaksten, som derved blir bindende for ekspropriaten. Forutsetningen for tiltredelsen må jo da være at hans samlede erstatningsberettigede økonomiske interesse er taksert. Mot eierens vilje synes det ikke rimelig at det skal kunne foretas noen deling av de økonomiske interesser som det må svares erstatning for.

I det foreliggende tilfelle er forretningen på mannens hånd som hans særeie. Men det er på det rene at hustruen

Side:666

faktisk har stor økonomisk interesse i forretningen. Formentlig vil en full ulempeerstatning til mannen etter den regnskapsmessige ordning mellom ektefellene, holde henne skadesløs, slik at hun ikke vil ha noe udekket krav. Hvis mannens erstatningskrav ikke tas med ved forsøkstaksten, vil det ikke ved denne kunne prøves hvorvidt han tilkommer erstatning, og enda mindre dennes størrelse. Men i tilfelle ville man ikke kunne unnlate å ta standpunkt til hvorvidt hun, uavhengig av om mannen har krav på erstatning, har økonomiske interesser i forretningen, som hun kan forlange erstatning for. Skjønnskommisjonen har visstnok uttalt at det ikke er påvist noe forhold som skulle tilsi at det ytes erstatning ut over salgs- og/eller bruksverdien. Lagmannsretten kan imidlertid som nevnt ikke være enig i dette.

At Berna Johansen som ekspropriat kan forlange at forsøkstaksten skal omfatte hennes fulle erstatningsmessige interesse i eiendommen, herunder hennes økonomiske interesse i å ha mannens forretning i gården, synes klart. Mer tvilsomt synes det om hun også kan forlange at skjønnet også skal omfatte hennes ektefelles erstatningskrav. Den interesse hun som ektefelle har i at mannens krav blir verdsatt, kan neppe lede til det. Her har hun imidlertid slike interesser også som gårdeier. Hennes og mannens interesser er faktisk slik knyttet sammen at det vil være vanskelig å skille dem fra hverandre. Reelt er det ingen nødvendighet for å gjøre det, og da synes det lite heldig å gjøre det av rent prosessuelle grunner. Ektefellene har gitt klart uttrykk for at det de ønsker skjønnet over, er ulempeerstatning for forretningens tap ved ekspropriasjon, mens det i og for seg for dem er av underordnet betydning om denne prosessuelt blir tilkjent hustruen eller mannen, eller søkt fordelt.

Fra kommunens side er det ikke anført andre grunner mot at Arne M. Johansens erstatningskrav tas med ved taksten, enn at han ikke er stevnet, og det fordi man har regnet med at han vil kunne sies opp til fraflytning uten erstatning.

Under disse forhold fremstiller det seg som det rimelige og praktiske at det blir holdt nytt skjønn hvorved det blir skjønnet over det erstatningskrav ektefellene kan ha for ulempe ved tap av forretningslokalet under ett.

Lagmannsretten finner derfor at skjønnet bør hjemvises til fortsatt behandling for fastsetting av erstatning for tap i bedrift.

Noen grunn til i denne forbindelse å bestemme at skjønnskommisjonen skal settes med annen sammensetning, kan lagmannsretten ikke finne at det foreligger. En annen ting er at det nå faktisk er skjedd en endring i dens sammensetning, slik at begjæringen for så vidt har mindre hensikt.

Anken har delvis ført frem. Saken har for lagmannsretten fremstillet seg som meget tvilsom. Den ankende part må bebreides at hun har fremlagt i høy grad misvisende oppgaver

Side:667

over utgifter til eiendommens forbedring. De økede utgifter som følger av at den ankende part har nyttet prosessfullmektig fra Oslo, kan det ikke tas hensyn til. Hun tilkjennes delvise saksomkostninger med kr. 600.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

Tromsø skjønnskommisjons skjønn av 14. juni 1954 hjemvises til fortsatt behandling for fastsettelse av erstatning for tap i bedrift.

I sakskostnader betaler Tromsø kommune til Berna Johansen kr. 600 - kronersekshundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.

Av skjønnskommisjonens slutning (overrettssakfører Reidar Simonsen, formann, med skjønnsmenn):

Tromsø kommune har ved stevning av 25. september 1948 forkynt for saksøkte 2. oktober 1948 begjært avholdt forsøkstakst over fru Berna Johansens eiendom, Fredrik Langes gate nr. 15 i Tromsø.

Som hjemmel for begjæringen er påberopt bygningslovens §43.

Fru Berna Johansen har ikke gjort noen innvendinger mot takstens fremme og skjønnskommisjonen har behandlet saken i rettsmøte den 4. juni d. å.

Det ble foretatt dokumentasjon som fremgår av rettsboken.

Under forretningen har saksøktes prosessfullmektig gjort gjeldende at saksøkte skal ha erstatning ikke bare for den faste eiendoms verdi, men også for det inntektstap som hennes mann vil få ved å miste sine forretningslokaler i eiendommen. Det er i denne forbindelse blitt opplyst at fru Berna Johansen lever i fullstendig særeie med sin mann, kjøpmann Arne M. Johansen. Hun eier gården og han forretningen. Det hevdes imidlertid at man ikke kan bygge på den formelle betraktning at ektefellene er 2 forskjellige rettssubjekter. Det som teller, hevdes det, er at det er forretningen som gir de inntekter som familien lever av og at hun faktisk er like interessert i forretningen som han.

Skjønnskommisjonen kan ikke dele dette syn. Den er enig med saksøkerens advokat i at skjønnskommisjonen ikke kan ta opp til drøftelse og vurdering spørsmålet om tap i forretningsdriften uten at Arne M. Johansen er stevnet som part i saken.

Helt avgjørende for kommisjonens standpunkt er det at kommisjonen, om den skulle følge saksøktes syn, faktisk ville overføre verdien fra Arne M. Johansens særeie til hans hustru og det uten at han selv engang blir spurt. Det er kommisjonens syn at Arne M. Johansen i tilfelle kunne si at kommisjonens avgjørelse ikke angår ham og så selv fremme sitt eventuelle krav mot saksøkeren.

Ved avgivelsen av sitt skjønn kommer kommisjonen derfor ikke til å ta hensyn til det påståtte tap ved at Arne M. Johansen mister sine forretningslokaler. - - -