RG-1956-485

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1955-12-22
Publisert:	RG-1956-485
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 22. desember 1955 i ankesak nr. 342/1955.
Parter:	Aage Meydell Svensen (overrettssakfører Erik Sture Larre) mot Gerd Jensen (overrettssakfører Sigurd Øyhaugen).
Forfatter:	Lagdommerne Arne Jahren, J. Aars Rynning, Halvor Husaas
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §18

Oslo husleierett avsa enstemmig dom i saken den 14. mai 1955 med sådan domsslutning:

«1. Oppsigelsen kjennes ugyldig.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Saksforholdet fremgår av husleierettens domsgrunner hvortil henvises.

Husleierettens avgjørelse ble i rett tid av Aage Meydell Svensen innbrakt for overskjønnsretten. Det prinsipale ankepunkt var at husleieretten hadde funnet at de av fru Gerd Jensen leiede rom ikke kom inn under reglene om tjenesteboliger. Husleieretten gjorde oppmerksom på at anke over dette punkt hørte under lagmannsretten, hvoretter Meydell Svensen 17. juni 1955 begjærte oppreisning mot oversittelse av fristen for anke til lagmannsrett, og samtidig uttok ankeerklæring til lagmannsretten. Oppreisning ble gitt ved husleierettens kjennelse av 7. juli 1955. Behandlingen for overskjønnsretten av de subsidiære spørsmål - hvorvidt oppsigelsen savner fyldestgjørende saklig grunn eller om den vil virke urimelig - er stillet i bero i påvente av lagmannsrettens avgjørelse.

Aage Meydell Svensen har for lagmannsretten hevdet at det var en uttalt forutsetning for den utleie som fant sted 1. juli 1952 at fru Jensen (hun het den gang fru Gundersen)

Side:486

skulle gå tilbake til sin stilling i Norsk Dameveskefabrikk. Han henviser om dette til et notat som samme dag ble satt opp i en protokoll, og som ble forelagt for fru Jensen og godkjent av henne. Når fru Jensen den gang fikk leie 2 rom, var det fordi hun skulle inngå ekteskap med Sverre Jensen, som hun da var forlovet med. Jensen var på den tid ansatt ved Norsk Dameveskefabrikk. Meydell Svensen hevder at fru Jensen ikke ville ha fått samtykke til å flytte tilbake til Hesselberggt. 3, hvis hun ikke hadde forpliktet seg til å begynne å arbeide igjen ved Norsk Dameveskefabrikk så snart det ble arbeid nok.

Meydell Svensen fastholder at det dreier seg om en tjenestebolig, liksom han gjør gjeldende at det ikke foreligger særlige grunner som gjør det rimelig å kjenne oppsigelsen ugyldig.

Han har nedlagt sådan påstand:

«1. Oppsigelsen kjennes gyldig.

2. Fru Gerd Jensen dømmes til å betale saksomkostninger.»

Gerd Jensen henholder seg til husleierettens dom og dens begrunnelse.

Da leieavtalen av 1. juli 1952 ble inngått var hun i arbeid ved Salomon Skofabrikk. Hun innrømmer at det var forutsetningen at hun igjen skulle begynne å arbeide for Norsk Dameveskefabrikk. Hun la imidlertid avgjørende vekt på at hun måtte betale kr. 1000 for å få leiligheten, og at hun ved siden av dette måtte bekoste oppussing. Hun oppfattet dette derhen at hun kjøpte leiligheten. Hun bestrider således at leieforholdet rammes av bestemmelsene om tjenestebolig.

Subsidiært gjør hun gjeldende at det iallfall her foreligger særlige grunner som gjør at oppsigelsen må kjennes ugyldig. Hun fremhever i den forbindelse særlig at hun måtte betale for å komme inn i leiligheten og at hun dessuten har bekostet oppussing for ca. kr. 1500 (heri medregnet verdien av hennes og hennes manns eget arbeid). Videre fremholder hun at Meydell Svensen ikke kan ha særlig behov for å disponere rommene. Han har således latt to søstre Moan flytte inn på de to andre rommene som han leiet i Hesselberggt. 3, til tross for at de ikke arbeider hos ham.

Fru Jensen har også påberopt seg at hun i januar 1954 forsøkte å få i stand en minnelig ordning gående ut på at hun skulle gjenoppta arbeidet ved Norsk Dameveskefabrikk og undertegne ny avtale om at leiligheten ble tjenestebolig, men på betingelse av at hun fikk tilbake de innbetalte kr. 1000. Dette ble imidlertid avslått av Meydell Svensen.

Gerd Jensen har nedlagt slik påstand:

«1. Husleierettens dom stadfestes i den utstrekning den er påanket til lagmannsretten.

2. Den ankende part dømmes til å betale saksomkostninger for lagmannsretten.»

Under ankeforhandlingen har begge parter og

Side:487

ankemotpartens mann, Sverre Jensen, avgitt forklaring. Vitner er ikke ført.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn husleieretten, idet de opplysninger som er fremkommet for lagmannsretten gir et annet bilde av forhandlingene mellom partene 1. juli 1952 enn det husleieretten har bygget på. Husleieretten uttaler at fru Jensen hevder at det ikke ble tatt noe forbehold med hensyn til fremtidig tjeneste. Dette stemmer ikke med hennes forklaring for lagmannsretten.

Som nevnt ble det av Meydell Svensen satt opp et notat 1. juli 1952.

Dette er sålydende:

«Fru Gerd Gundersen overlates tofagstue kjøkken, entre i Hesselberggt. 3, første etg. på nærmere omforenede befingelser.

Loft og kjeller på deling. Entre kan benyttes som gjennomgang til innerste kjøkken hvis forholdene skulle tilsi det.

Overdragelse, utleie eller disposisjoner forøvrig sorterer under A. Meydell Svensen. Oppussing, vedlikehold er Sv. uvedkommende.

Det er forutsetningen at G. G. går tilbake til sin stilling på Norsk Dameveskefabrikk på samme betingelser som tidligere så snart det blir mulig, etter vanlig varsel.

Avtalen gjelder fra 1ste juli d. å. og to år fremover og videre med ettårig løpende prolongasjonsrett.»

Etter det som ble opplyst under ankeforhandlingen må retten gå ut fra at notatet ble forelagt for fru Jensen og godtatt av henne. Iallfall erklærte hun for lagmannsretten at innholdet var overensstemmende med det som partene var blitt enige om. Hun tilføyet dessuten at det allerede da hun sluttet arbeidet i april 1952 ble avtalt at hun skulle begynne igjen så snart det ble arbeid for henne i Norsk Dameveskefabrikk. Arbeidsopphøret i april ble da også betegnet kun som permisjon.

Retten finner etter dette at fru Jensen «har leid leiligheten eller rommet i egenskap av arbeidstager ved utleierens bedrift», og at leieforholdet således går inn under bestemmelsen i husleielovens §38 femte ledd nr. 2.

Den omstendighet at fru Jensen måtte betale kr. 1000, og dessuten har måttet bekoste oppussing, kan ikke bevirke noen endring i den rettslige vurdering for så vidt.

Lagmannsretten er derimot enig med fru Jensen i hennes subsidiære standpunkt.

Det er motstridende forklaringer angående karakteren av innbetalingen av de omhandlede kr. 1000. Fru Jensen hevder som nevnt at Meydell Svensen forlangte å få et slikt beløp forat hun skulle få leie rommene. Da hun ba om kvittering, svarte han bare at det var en privat sak, og kvittering fikk hun ikke. Meydell Svensen har forklart at han krevet kr. 1000 for å ha som depositum, og at han mottok dette beløp av

Side:488

fru Jensen. Han erkjenner at han ved fru Jensens fraflytning plikter å betale beløpet tilbake, eventuelt med de fradrag som han måtte være berettiget til.

Lagmannsretten anser det overflødig å gå nærmere inn på hva meningen med kravet om innbetaling av de nevnte kr. 1000 kan ha vært. Det er tilstrekkelig å konstatere at det her foreligger et irregulært forhold. Hertil kommer så det faktum at Meydell Svensen i strid med den ufravikelige bestemmelse i husleielovens §18 har veltet det innvendige vedlikehold over på fru Jensen.

I forbindelse med dette er det av en viss betydning å være oppmerksom på de ustabile arbeidsforhold som arbeidstagere ved Norsk Dameveskefabrikk har måttet regne med. Arbeidet er nemlig sterkt sesongbetonet. Under vår- og høstsesongen beskjeftiger fabrikken 8-10 personer, men utenom sesongen blir arbeidsstaben redusert. Personalet må således regne med arbeidsinnskrenkning og også med oppsigelse for kortere eller lengre tid, men med utsikt til gjeninntagelse når behovet igjen melder seg. De for leietagere strenge bestemmelser i husleielovens §38 femte ledd nr. 2 passer dårlig i et slikt tilfelle. Under disse omstendigheter virker det spesielt urimelig at en leietager skal pålegges å innbetale et større beløp ved innflytting og påføres betydelige utgifter til en oppussing, som etter de fremkomne opplysninger var i høy grad påkrevet. Retten er oppmerksom på Meydell Svensens forklaring om at han selv har hatt store utgifter ved sin overtagelse av lokalene og at gårdens eier ikke har villet bekoste vedlikehold, samt at Meydell Svensen har hatt ubehageligheter og tap på andre leieboere. Retten kan dog ikke finne at dette kan tillegges noen vekt ved vurderingen av forholdet mellom partene i nærværende sak. Det tilføyes at Meydell Svensen betaler en leie på kr. 45 pr. mnd., mens han selv mottar kr. 100 pr. mnd. (50 fra fru Jensen og 50 fra søstrene Moan).

Som «særlig grunn» har fru Jensen også anført at Meydell Svensen ikke har aktuelt behov for rommene og har henvist til at søstrene Moan som bebor de 2 andre rom, ikke arbeider hos Meydell Svensen. Forholdet hermed synes å være: Søstrene Moan ble ansatt i Norsk Dameveskefabrikk i mars 1955 og fikk samtidig leie de 2 rom. De sluttet sommeren 1955 og flyttet visstnok i august 1955. Rommene sto ledige til begynnelsen av november, da søstrene Moan igjen fikk flytte inn. Avtalen var at de skulle få bo til 1. januar 1956. Hvorvidt de da igjen skal begynne i Norsk Dameveskefabrikk er et åpent spørsmål.

Dette kan tyde på at disposisjonsretten over disse to rom ikke har spilt noen rolle for Meydell Svensen under siste høstsesong. Retten finner det dog overflødig å gå nærmere inn på Meydell Svensens behov, idet det som er anført tidligere er tilstrekkelig til å konstatere at «særlige grunner» i den forstand §38 femte ledd nr. 2 nevner, er til stede. Det tilligger da

Side:489

husleieretten og eventuelt overskjønnsretten å foreta den vurdering som er nødvendig for å avgjøre hvorvidt det under disse omstendigheter er rimelig å kjenne oppsigelsen ugyldig, jfr. Rt-1954-21.

Etter det resultat lagmannsretten er kommet til må saken hjemvises til fortsatt behandling ved husleieretten.

Den ankende part har fått delvis medhold i sin anke til lagmannsretten. Saksomkostninger for lagmannsretten blir derfor ikke å ilegge, jfr. tl.s §180 annet ledd og §174 første ledd.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

Husleierettens dom oppheves.

Saken hjemvises til behandling ved Oslo husleierett, hvorunder legges til grunn at Gerd Jensen har leiet leiligheten i Hesselberggt. 3, 1. etasje i egenskap av arbeidstager i Meydell Svensens bedrift, men at det foreligger særlige grunner som gjør at husleieretten har adgang til å vurdere hvorvidt oppsigelsen skal kjennes gyldig.

Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.

Av husleierettens dom (dommer Knut Glad, Georg Hjort og Erling Lian):

Ved stevning av 3 september 1954 har fru Gerd Jensen anlagt sak ved husleieretten mot Age Meydell Svensen for å få kjent ugyldig en oppsigelse fra en leilighet på 1 rom og kjøkken i Hesselberggaten 3, 1. etasje, som hun har leiet siden 1. juli 1952. - - -

Retten skal bemerke:

Det må antas at saksøkte i 1948/49 skaffet seg et butikklokale med tilstøtende beboelsesrom il. etasje i Hesselberggaten 3, og innredet lokalene for å bruke dem som bolig for arbeiderne i hans bedrift, Norsk Dameveskefabrikk. Lokalene består av den leilighet på 1 rom og kjøkken som saksøkeren leier og 2 andre rom.

Saksøkeren har vært ansatt hos saksøkte siden 1946/47 med noen avbrytelser. Etter en avbrytelse i 1947 var hun ansatt igjen fra april 1949 til april 1952 da hun sluttet fordi det ikke var noe å gjøre ved fabrikken. Hun hadde da høsten 1951 fått leie et rom i Hesselberggaten 3, og det var avtalt at det var som arbelder ved fabrikken at hun leiet dette. Da hun sluttet i april 1952 fikk hun beholde hybelen, men undertegnet følgende erklæring:

«Fru Gundersen beholder hybelen i Hesselberggaten 3, 1. etasje på samme premisser som tidligere, det vil si midlertidig, og er den disponibel for herr Meydell Svensen etter vanlig varsel. Skulle permisjonen strekke seg over 1 - en måned, kommer leie under annen beregning.

Så snart Norsk Dameveskefabrikk har behov for fru Gundersen gis det tilsagn og hun går da tilbake til sin post her.»

Saksøkeren het den gang Gerd Gundersen.

Saksøkeren, som hadde tatt arbeid på Salomons Skofabrikk ble imidlertid oppsagt fra hybelen og flyttet.

Side:490

Mens saksøkeren arbeidet ved Salomon Skofabrikk fikk hun av saksøkte leiet leiligheten på 1 rom og kjøkken i Hesselberggaten 3. Det ble ikke satt opp noen skriftlig avtale. Saksøkeren betalte saksøkte et kontantbeløp på kr. 1000, og kostet en del oppussing på leiligheten, angivelig til en verdi av ca. kr. 1500.

Den 15. september 1952 tok saksøkeren arbeid igjen ved Norsk Dameveskefabrlkk. Hun giftet seg i mai 1953 med Sverre Jensen som også arbeidet på fabrikken, og som da sa opp den hybel han bodde på og flyttet til saksøkeren. Saksøkte var innforstått med dette.

Til jul 1953 sluttet saksøkeren ved veskefabrlkken og senere har også hennes mann sluttet der.

Det første spørsmål som reiser seg, er om saksøkeren har leiet leiligheten i egenskap av arbeidstager ved saksøktes bedrift, slik at husleielovens §38 femte ledd nr. 2 kommer til anvendelse. Man kan vel gå ut fra at saksøkte har regnet med eller i hvert fall håpet på at saksøkeren skulle ta stilling hos ham på ny. Da leieforholdet begynte var saksøkeren imidlertid ikke i saksøktes tjeneste, og hun hevder at det ikke ble tatt noe forbehold med hensyn til fremtidig tjeneste. Saksøkte hadde tvert imot erklært at det skulle være et rent privat leie forhold. Når saksøkte ikke har sørget for noen skriftlig avtale, til tross for at han ellers pleiet å gjøre dette, og også må ansees som den nærmeste til å sørge for at dette ble gjort, finner retten under de foreliggende omstendigheter ikke å kunne gå ut fra at det har vært partenes mening å knytte leieforholdet til tjenesten i saksøktes firma.

Oppsigelsen finnes derfor å måtte undergis den vanlige prøvning etter §38 første ledd. Retten finner da at det er rimelig at saksøkte igjen vil forsøke å få leiligheten disponibel for arbeidere i hans bedrift, etterat både saksøkeren og hennes mann er sluttet der. Oppsigelsen ansees dermed fyldestgjørende saklig begrunnet.

Når det gjelder spørsmålet om oppsigelsen vil virke urimelig, finner retten å burde legge avgjørende vekt på at saksøkeren med saksøktes samtykke tok sin mann inn i leiligheten etterat denne hadde fraflyttet sin tidligere bolig. Leiligheten bebos derfor nå av mann og hustru som for tiden må antas ikke å kunne skaffe seg annet passende husvære sammen. De har som nevnt også satt en del penger inn i leiligheten. På den annen side tyder saksøktes egne opplysninger på at hans aktuelle behov for å kunne disponere leiligheten for sine arbeidere ikke er særlig stort. Det kan i den forbindelse nevnes at de to andre rom i Hesselberggaten 3, 1. etasje i ca. 2 år i 1952-54 ble leiet bort av saksøkte til en som ikke var ansatt i hans firma.

Retten finner etter dette at oppsigelsen for tiden må sies å ville virke urimelig overfor saksøkeren og at den derfor må kjennes ugyldig.

Etter omstendighetene finnes det ikke rimelig å tilkjenne saksomkostninger. - - -