RG-1956-491

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1956-01-09
Publisert:	RG-1956-491
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 9. januar 1956 i ankesak nr. 281/1955
Parter:	Hoff Fabrikker A/S (overrettssakfører Trygve de Lange) mot Øivind Furuberg (høyesterettsadvokat Trygve Norman).
Forfatter:	Lagmann Thor Breien, lagdommer Hans Østgaard, kst dommer sorenskriver Ingvald Falch
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §180, Husleieloven (1939)

Den 12. august 1954 ble Øivind Furuberg av Hoff Fabrikker A/S sagt opp til fraflytning fra sin leilighet i Hoffsveien 17, Oslo. Furuberg reiste sak etter husleielovens §38, og den 7. mai 1955 avsa Oslo husleierett dom med slik domsslutning:

«Oppsigelsen kjennes ugyldig.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Det var dissens innen husleieretten angående domsbegrunnelsen, idet flertallet fant at Furuberg måtte sies å ha fått leiligheten i egenskap av arbeidstager ved utleierens bedrift, men at det forelå slike «særlige grunner» at oppsigelsen måtte kjennes ugyldig etter husleielovens §38 femte ledd nr. 2. Et av rettens medlemmer fant at Furuberg ikke hadde fått leiligheten i egenskap av arbeidstager, og at oppsigelsen måtte kjennes ugyldig fordi den etter alminnelig vurdering ikke var fyldestgjørende saklig begrunnet og ville virke urimelig.

Saksforholdet fremgår for øvrig av husleierettens domsgrunner.

Hoff Fabrikker A/S har innanket dommen for Eidsivating lagmannsrett og lagt ned slik påstand:

«Oppsigelsen kjennes gyldig og Hoff Fabrikker A/S tilkjennes saksomkostninger for husleieretten og lagmannsretten».

Hoff Fabrikker A/S har samtidig innanket dommen for. overskjønnsretten.

Øivind Furuberg har i lagmannsretten lagt ned slik påstand:

«1. Husleierettens dom stadfestes.

2. Øivind Furuberg tilkjennes saksomkostninger for husleieretten og lagmannsretten hos Hoff Fabrikker A/S.»

Den ankende part mener at det er riktig når flertallet i husleieretten har funnet at Furuberg har fått leiligheten i egenskap av arbeidstager ved utleierens bedrift. Han mener imidlertid at flertallet har tatt feil når det har funnet at det foreligger slike «særlige grunner» i saken at oppsigelsen kan kjennes ugyldig etter husleielovens §38 femte ledd. Flertallet har her undervurdert det behov både Nora Fabrikker A/S. og Hoff Fabrikker A/S har for leiligheten til sine bedrifter,

Side:492

og videre det behov Richard Vatn har for å kunne tilfredsstille disse leieres interesser. Størrelsen av disse behov kan for øvrig ikke være avgjørende for om det kan sies å foreligge «særlige grunner».

Ankemotparten hevder at husleierettens flertall har tatt feil når det har ansett leiligheten som en bedriftsleilighet. Han mener at mindretallets oppfatning her er den riktige. Subsidiært gjør han gjeldende at det foreligger «særlige grunner» i saken, slik at oppsigelsen kan kjennes ugyldig etter husleielovens §38 femte ledd. Han henholder seg for så vidt i det vesentlige til det som er anført av husleierettens flertall. Han fremholder spesielt at utleieren, Richard Vatn, ikke har direkte behov for leiligheten og at det behov leierne Nora Fabrikker A/S og Hoff Fabrikker A/S har for leiligheten må være saken uvedkommende.

Under ankeforhandlingen har medlem av styret i og disponent for Hoff Fabrikker A/S, Roald Vatn, og Øivind Furuberg og dennes hustru Gunhild Furuberg avgitt partsforklaring. Det er avhørt ett vitne.

Lagmannsretten er enig med husleierettens flertall i at Furuberg må sies å ha fått leiligheten i egenskap av arbeidstager ved utleierens bedrift og tiltrer i det vesentlige flertallets begrunnelse herfor.

Spørsmålet blir da om det foreligger «særlige grunner» i saken, som etter husleielovens §38 femte ledd, kan komme i betraktning ved avgjørelsen av om oppsigelsen skal kjennes ugyldig. Det er bare dette spørsmål lagmannsretten skal ta standpunkt til. Om det, hvis slike grunner foreligger, under de foreliggende omstendigheter vil være rimelig å kjenne oppsigelsen ugyldig, blir det eventuelt overskjønnsrettens sak å avgjøre, jfr. kjennelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg i Rt-1954-21.

Det er Riehard Vatn som eier Hoffsveien 17. Furuberg ble ansatt som fabrikkbestyrer hos ham i mars 1938. I oktober 1938 fikk Furuberg leiligheten i fabrikken, idet han overtok den tidligere leieboers leiekontrakt og samtidig fikk leien redusert. I slutten av 1953 eller begynnelsen av 1954 leiet Richard Vatn bort den vesentlige del av sin bedrift til Nora Fabrikker A/S. Leien omfattet ikke bestyrerleiligheten. Ved kontrakt av 28. april 1954 leiet han ut resten av bedriften til et nystartet selskap, Hoff Fabrikker A/S, hvor han selv hadde en tredjedel av aksjekapitalen og hans to sønner de øvrige to tredjedeler. Med i denne kontrakt fulgte også Furubergs leilighet, som således samtidig var leiet ut til to leiere. Det ble ikke opprettet noen kontrakt mellom Hoff Fabrikker A/S og Furuberg, og det er ikke opplyst at Furuberg har godtatt Hoff Fabrikker A/S som utleier. I Hoff Fabrikker A/S' kontrakt heter det blant annet: «Framleie av lokalene må ikke skje uten samtykke av eieren. Det er enn videre forutsetningen at bestyrerboligen skal følge bedriften og ikke utleies til annet

Side:493

formål.» Det synes således som kontrahentene har gått ut fra at Furuberg uten videre måtte flytte fra leiligheten etter oppsigelse etter å ha sluttet som bestyrer. Hoff Fabrikker A/S fikk samtidig i kontrakten fullmakt til å «administrere og bestyre Hoffsvn. 17». Størsteparten av Richard Vatns maskinpark fulgte med i leien til Nora Fabrikker A/S og resten med i leien til Hoff Fabrikker A/S. Roald Vatn har under ankeforhandlingen opplyst at maskinparken har en samlet verdi av omkring kr. 1 000 000, hvorav den del Hoff Fabrikker A/S disponerer har en verdi av høyst kr. 100 000. Etterat Richard Vatn således hadde leiet ut sin bedrift ble Furubergs stilling hos ham overflødig. Furuberg fikk foreløpig arbeid hos Nora Fabrikker A/S for en overgangstid og for første sesong, sommersesongen, og arbeidet for disse fabrikker fra 1. mars til 1. august 1954, da han fikk stilling annetsteds. Det ble ikke nevnt noe for ham om at han måtte flytte ut av leiligheten fordi han hadde sluttet hos Richard Vatn. Den 12. august 1954 ble han sagt opp fra leiligheten av Hoff Fabrikker A/S til fraflytning 1. desember 1954. Da oppsigelsestiden ikke var lovlig, ble denne med Furubergs samtykke rettet til april flyttedag 1955. Furuberg har ikke i saken gjort noen innvending mot at oppsigelsen er gitt av Hoff Fabrikker A/S og ikke av utleieren Richard Vatn, hvilket antagelig blant annet henger sammen med at Hoff Fabrikker A/S hadde gårdeierens samtykke til å administrere og bestyre gården. Det antas at Nora Fabrikker A/S og Hoff Fabrikker A/S har et visst behov for å disponere fabrikkleiligheten. Det er opplyst at de trenger en mann som kan bo på fabrikken og ha et visst tilsyn med denne utenfor arbeidstid, m. m. Det er meningen at en maskinist hos Nora Fabrikker A/S samtidig skal være felles vaktmester for begge bedrifter og som sådan utføre dette arbeid. Vedkommende som er ungkar, har leilighet fra før, men kan ikke utføre alt det angjeldende arbeid uten å bo på stedet. Det antas at Nora Fabrikker A/S har størst interesse av den påtenkte ordning. Det bemerkes at Furuberg under ankeforhandlingen, som tidligere for husleieretten, har erklært seg villig til å holde tilsyn med fabrikken utenfor arbeidstiden så lenge han bor i leiligheten. Utleieren, Richard Vatn, har intet direkte behov for leiligheten, men er som utleier og som aksjonær i Hoff Fabrikker A/S interessert i at de to bedriftsleieres behov blir tilgodesett mest mulig.

Lagmannsrettens flertall, lagmann Breien og lagdommer Østgaard, mener at spørsmålet om det foreligger «særlige grunner» i saken, her må vurderes ut fra forholdet mellom de to parter i det kontraktsforhold saken dreier seg om, Richard Vatn og Øivind Furuberg. Nora Fabrikker A/S og Hoff Fabrikker A/S' behov for leiligheten, kan bare komme i betraktning for så vidt som Richard Vatn som utleier og som aksjonær i Hoff Fabrikker A/S er interessert i at disse leieboeres

Side:494

interesser blir tilgodesett best mulig. Efter dette finner flertallet det utvilsomt at det i saken foreligger «særlige grunner», som omhandlet i husleielovens §38 femte ledd. Som nevnt driver Richard Vatn ikke lenger den bedrift, hvori Furuberg var ansatt som fabrikkbestyrer og som arbeidstager fikk leiligheten. Bedriften er med lokaler og maskinpark overtatt av to firmaer, hvorav det ene, som har overtatt den vesentlige del av bedriften, ikke har noen rett til den tidligere bestyrerleilighet og det annet vel har leiet denne leilighet, men i strid med Furubergs eldre kontrakt. Videre har Furuberg som nevnt erklært seg villig til å føre tilsyn med fabrikken utenfor arbeidstiden så lenge han blir boende i leiligheten. Hvor stort behov Nora Fabrikker A/S og Hoff Fabrikker A/S og dermed indirekte utleieren har for leiligheten, finner man at man ikke har adgang til å komme inn på, idet dette så vidt skjønnes er et spørsmål som overskjønnsretten må vurdere når den skal ta standpunkt til om det under de foreliggende omstendigheter er rimelig å kjenne oppsigelsen ugyldig.

Lagdommer Falch er enig i at det må sies å foreligge «særlige grunner» i saken, på grunn av Furubergs av flertallet nevnte tilsagn. Han mener imidlertid at man ved vurderingen av om «særlige grunner» foreligger og således også ved vurderingen av om oppsigelsen kan ansees urimelig, også må ta i betraktning Nora Fabrikker A/S' og Hoff Fabrikker A/S' samlede behov for denne. Under de foreliggende omstendigheter må man her se fabrikkomplekset med funksjonærbolig som fortsatt værende en helhet og vurdere behovene etter det.

Lagmannsretten er etter dette enstemmig kommet til samme resultat som husleieretten, at Furuberg har fått leiligheten i egenskap av arbeidstager ved utleierens bedrift, men at det foreligger «særlige grunner» som omhandlet i husleielovens §38 femte ledd.

Ankemotparten har påstått husleierettens dom stadfestet. Denne påstand kan ikke tas til følge, da det som nevnt er overskjønnsrettens sak å avgjøre om oppsigelsen under de foreliggende omstendigheter skal kjennes ugyldig.

Lagmannsretten er enig i husleierettens avgjørelse angående omkostningsspørsmålet. Da anken ikke har ført frem, finner man at Hoff Fabrikker A/S må betale sakens omkostninger for lagmannsretten, jfr. tl. §180 første ledd. De settes til kr. 500.

Domsslutning:

Øivind Furuberg ansees å ha fått leiligheten i Hoffsveien 17 i egenskap av arbeidstager ved utleieren Richard Vatns bedrift.

Det foreligger «særlige grunner» i saken som omhandlet i husleielovens §38 femte ledd.

Hoff Fabrikker A/S dømmes til innen 2 - to - uker fra

Side:495

forkynnelsen av dommen å betale Øivind Furuberg sakens omkostninger for lagmannsretten med 500 - femhundre - kroner.

Av huslelerettens dom (dommer Arne Jahren, W. Kielland og Erling Lian).

Richard Vatn bygget i 1936-37 en fabrikk i Hoffsveien 17, Skøyen. I fabrikkbygningens 3. etasje var det en beboelsesleilighet på 3 værelser, kjøkken og bad, som ble utleiet for kr. 150 pr. måned til en person som intet hadde med fabrikken å gjøre, idet Vatn på det tidspunkt ennå ikke hadde behov for å disponere leiligheten i forbindelse med driften av fabrikken.

I mars 1938 ble Øivind Furuberg ansatt av Richard Vatn som fabrikkbestyrer, og han tiltrådte stillingen visstnok 21. mars 1938. I oktober 1938 flyttet Furuberg fra sin daværende leilighet i Huitfeldtsgt. 19 til leiligheten i fabrikkbygningen, og her har han senere bodd. I Huitfeldtsgt. 19 betalte han kr. 90 pr. måned netto i leie, og det er på det rene at han betalte den samme leie for leiligheten i fabrikkbygningen.

Vatns fabrikk har arbeidet i næringsmiddelbransjen, og så vidt forståes var iskremfabrikasjon hovedbestanddelen av virksomheten. I slutten av 1953 ble den del av fabrikken hvor iskrem ble produært, utleiet til Nora Fabrikker A/S. Resten av fabrikken, hvor også beboelsesleiligheten var, ble av Richard Vatn utleiet til et aksjeselskap som ble stiftet, Hoff Fabrikker A/S, i hvilket selskap Richard Vatn og hans 2 sønner - så vidt retten oppfattet det - er hovedinteressenter med Richard Vatn som formann i styret.

På grunn av den foretatte utleie til Nora Fabrikker A/S ble Furubergs stilling overflødig. Furuberg ble derfor sagt opp fra sin stilling og han sluttet formelt 1. juni 1954. Faktisk hadde han visstnok sluttet arbeidet for Vatn noe tidligere.

Furuberg har senere fått ny stilling som ikke har noen forbindelse hverken med Hoff Fabrikker A/S eller med Nora Fabrikker A/S.

Ved skrivelse av 12. august 1954 fra Hoff Fabrikker A/S ble Furuberg sagt opp til fraflytning fra leiligheten 1. desember 1954. Denne frist er senere med Furubergs samtykke rettet til april flyttedag 1955. Oppsigelsen er begrunnet med at leiligheten var utleiet i direkte tilknytning til arbeidsforholdet ved bedriften, og at dette arbeidsforhold nå var opphørt.

Furuberg har i rett tid reist sak for å få kjent oppsigelsen ugyldig.

Han gjør prinsipalt gjeldende at det her ikke er et leieforhold som rammes av bestemmelsen i husleielovens §38 femte ledd.

Furuberg tiltrådte stillingen i mars 1938 og det ble da intet nevnt om leiligheten. Etter Vatns anmodning overtok han leiligheten ca. 1/2 år senere, men heller ikke da ble det gitt uttrykk for at det gjaldt en bedriftsbolig. At leien ble satt så lavt som til kr. 90 pr. måned, kom av at Furuberg ikke ville betale større leie enn han hadde tidligere. Han benekter således at den lave leie hadde tilknytning til arbeidsforholdet. Det er heller ikke noen gang senere

Side:496

sagt fra om at leiligheten skulle betraktes som bedriftsleilighet, og det foreligger heller intet skriftlig om dette

Subsidiært hevder Furuberg at selv om leiligheten ansees som bedriftsbolig, foreligger det i dette tilfelle særlige grunner som gjør at retten kan og bør kjenne oppsigelsen ugyldig. Det anføres i den forbindelse den lange tjenestetid Furuberg har hatt, at oppsigelsen fra stillingen ikke på noen måte er foranlediget av Furuberg, at Furuberg har stor familie, nemlig hustru og en gift datter som venter et barn i disse dager. Det er altså 3 voksne og 1 barn som i tilfelle vil bli satt på gaten. Videre fremholdes det at utleieren ikke har noe virkelig behov for å overta leiligheten. I anledning av at det fra bedriftens side er hevdet at det er nødvendig å disponere leiligheten til en person som kan føre tilsyn, har Furuberg tilbudt gratis å føre tilsyn - slik som i den tid han var ansatt i bedriften - så lenge han blir boende i leiligheten.

Han har nedlagt sådan påstand:

«Oppsigelsen kjennes ugyldig og saksøkeren tilkjennes saksomkostninger hos saksøkte.»

Fra saksøktes side er gjort gjeldende at Furuberg fikk leie leiligheten i egenskap av arbeidstager ved utleierens bedrift. Allerede ved ansettelsen nevnte Vatn at Furuberg måtte flytte til leiligheten så snart det lykkedes å få ut den tidligere leieboer. Det må være innlysende at Vatns interesse av at Furuberg skulle overta leiligheten nettopp var begrunnet med at Furuberg var ansatt som fabrikkbestyrer, og at det var ønskelig å ha bedriftens mann på stedet. Det ble også lagt inn et biapparat i leiligheten, til fabrikkens kontortelefon, slik at Vatn kunne komme i forbindelse med sin fabrikkbestyrer også utenom arbeidstiden. Den lave leie hang også sammen med at han var ansatt i bedriften.

Etter saksøktes mening foreligger det ingen særlige grunner som bevirker at husleieretten har adgang til å kjenne oppsigelsen ugyldig. Det hevdes at saksøkte har behov for å disponere leiligheten til en mann som kan ansettes i bedriften. Den nåværende ordning er høyst utilfredsstillende. Det er blant annet nødvendig med tilsyn, og det er viktig å ha en mann til å sette på den elektriske strøm om morgenen før arbeidet begynner. Furuberg er nå en utenforstående som saksøkte ikke ønsker å ha til å føre tilsyn.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

«Oppsigelsen kjennes gyldig og Hoff Fabrikker A/S tilkjennes saksomkostninger.»

Rettens bemerkninger:

Under hovedforhandlingen ble forklaringer avgitt av Richard Vatn og Furuberg. Vitner ble ikke ført.

Rettens flertall, Kielland og Jahren antar at Furuberg må sies å ha fått leiligheten i egenskap av arbeidstager ved utleierens bedrift. Det er motstridende forklaringer om det ble nevnt noe om leiligheten i forbindelse med Furubergs ansettelse, og etter Vatns egen forklaring ble i forbindelse med overtagelse av leiligheten ikke sagt noe spesielt om at det var en bedriftsleilighet.

Side:497

Dette henger kanskje sammen med at leieforholdet ble inngått før husleieloven av 16. juni 1939 kom.

Hele forholdet viser imidlertid etter flertallets oppfatning at det utelukkende var fordi Furuberg var ansatt i bedriften at han ble anmodet om å overta leiligheten.

Det avgjørende spørsmål blir da om det foreligger «særlige grunner» i den forstand §38 femte ledd omhandler, og i tilfelle om disse er av den vekt at oppsigelsen bør kjennes ugyldig. Retten er under tvil kommet til at dette er tilfelle. Retten peker spesielt på at hele den del av fabrikken som Furubergs bestyrerstilling særlig var knyttet til, er bortleiet til Nora Fabrikker A/S, som har sine egne folk. Den gjenværende del av fabrikken som drives av saksøkte, har et personale som for tiden består av Vatn og hans to sønner samt 2-3 pakkersker. Under full produksjon er det 5 pakkersker i den nåværende bedrift. Det fabrikeres så vidt forståes nå vesentlig «grill-corn), men etter Vatns forklaring arbeides det med nye planer, som han dog ikke ville røbe noe om. Det er ikke opplyst at noen av de ansatte har behov for leiligheten. Ny fabrikkbestyrer er ikke ansatt, og det er ikke opplyst at fabrikken for tiden har behov for en sådan.

Saksøktes hovedargument er at det er nødvendig å ha en mann på stedet særlig for å føre tilsyn med den store maskinpark som er opplyst å ha en takstverdi på ca. kr. 1 000 000. På eksaminasjon under hovedforhandllngen forklarte imidlertid Vatn, at den vesentligste del av maskinene tilhørte den del som var utleiet til Nora Fabrikker A/S, og at dette selskap var ansvarlig for maskinene.

Etter de fremkomne opplysninger finner retten at saksøkte ikke har synderlig behov for leiligheten av hensyn til bedriften, slik som den drives for tiden. Det tilsyn som måtte ansees ønskelig må uten vanskelighet kunne utføres av Furuberg slik som han tidligere har gjort i ca. 16 år, jfr. hans foran nevnte tilbud.

Etter dette antar retten som nevnt at det her må sies å foreligge «særlige grunner». Idet retten for øvrig henviser til de momenter som saksøkeren har fremhevet og som er referert foran, finner den at oppsigelsen bør kjennes ugyldig.

Retten vil imidlertid tilføye at en eventuell senere oppsigelse vil kunne bli vurdert annerledes hvis situasjonen endres slik at saksøkte får et virkelig behov av noen betydning for leiligheten av hensyn til bedriften. Furuberg bør derfor gjøre hva han kan for å skaffe seg annen leilighet.

Rettens medlem Lian kommer til samme resultat som flertallet, men med en annen begrunnelse. Etter hans oppfatning dreier det seg her ikke om en bedriftsleilighet. Han legger vekt på at leiligheten først ble overtatt ca. 1/2 år etterat arbeidsforholdet var etablert, og at det ikke ble git noen klar beskjed om at leiligheten var knyttet til stillingen. Furuberg overtok leiekontrakten med den tidligere leieboer, der som nevnt ikke var ansatt ved bedriften, og det ble ikke gjort annen forandring enn at Furubergs navn ble satt inn og leien ble en annen.

Når leiligheten ikke ansees som bedriftsbolig kommer den

Side:498

alminnelige vurdering om saklig- og urimelighet til anvendelse, og da oppsigelsen ikke finnes fyldestgjørende saklig begrunnet og da den vil virke urimelig, må den bli å kjenne ugyldig.

Retten finner enstemmig at saksomkostninger ikke bør idømmes.