RG-1973-258

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1971-10-29
Publisert:	RG-1973-258
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	DOm 29. oktober 1971 i ankesak nr. 209/1970
Parter:	Oslo kommune (kommuneadvokat Audvar Os) mot Bryhn-Eidem Reklamebyrå A/S (Advokat ERling Simensen).
Forfatter:	Lagdommerne Th. Sverdrup-Thygeson, Paul Vindhol, konstituert Arne Jahren
Lovhenvisninger:	Rekvireringsloven (1946), Bygningsloven (1965) §114, Bygningsloven (1924) §152, §153, Bygningsloven (1924), Husrekvireringsloven (1946), §110, §113, §131, §7, §8, Bygningsloven (1965)

Disponentene Paul Lorck Eidem og Roar Bryhn kjøpte ved kontrakt av 23. mai 1961 eiendommen Josefinesgate 9 i Oslo av malermester Torleiv Kopperud. Eidem og Bryhn leiet deretter ut eiendommen til Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S, som flyttet inn i tiden 1. desember 1961-mars 1962, og senere har drevet sin forretning herfra.

I medhold av bygningslovens §114 vedtok Oslo bygningsråd i møte 30. april 1968 å utferdige sådant forelegg:

«Eiendommen Josefines gate 9 er i følge Vestre Byplan III stadfestet 3.2.39 regulert til åpen boligbebyggelse.

Bruk av bygningen til kontorer forutsetter dispensasjon fra reguleringsplanen. Slik dispensasjon er ikke gitt.

Bryhn-Eidem Reklamebyrå A/S har likevel tatt eiendommen i bruk til kontorer, samt unnlatt å etterkomme pålegg om å bringe den etablerte kontorbruk til opphør.

Med hjemmel i bygningslovens §114 fastsettes det frist til 1. juli 1968 innen hvilken tid den ulovlige kontorbruk må være brakt til opphør.

Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S kan i overensstemmelse med bygningslovens §114 reise søksmål mot kommunen for å få dette forelegget prøvet ved domstolene. Blir søksmål ikke reist innen 30 dager fra forkynnelsen av dette forelegg, har forelegget samme virkning som rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer.

Dette forelegg blir å forkynne for Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S v/styret.»

Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S (som senere også blir benevnt firmaet) reiste sak mot Oslo kommune ved stevning av 24. mai 1968 for å få kjent forelegget ugyldig. Oslo byrett avsa dom i saken den 23. februar 1970 med slik domsslutning:

Side:260

«1. Oslo bygningsråds forelegg av 30. april 1968 angående eiendommen Josefinesgate 9, Oslo, kjennes ugyldig.

2. Saksomkostninger ilegges ikke.»

Om saksforholdet vises til byrettens domsgrunner.

Oslo kommune har påanket dommen og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

«Oslo kommune frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.»

Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S har tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:

«1. Byrettens dom stadfestes, dog således at Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S tilkjennes saksomkostninger for byretten.

2. Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett.»

Oslo kommunes syn er i korthet følgende:

Byretten har bygget sin avgjørelse på to selvstendige grunnlag, nemlig at det foreligger en forskjellsbehandling av Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S i forhold til alle andre eiere av eiendommer i strøket, og at kommunen ved passivitet har mistet adgangen til å prøve lovligheten av firmaets bruk av eiendommen. Ingen av disse grunnlag er holdbare.

Angående forskjellsbehandling anfører kommunen at brudd på likhetsprinsippet kan føre til at en avgjørelse kan settes til side, men slik er ikke forholdet i dette tilfelle. Det er ikke påvist at dispensasjon er gitt i noe analogt tilfelle. Det er foretatt en serie avslag på søknader om bruksendring. Kun hvis det har utviklet seg en norm som fravikes, blir det spørsmål om forskjellsbehandling. Men slik er det ikke i denne sak. Det må treffes en skjønnsmessig avgjørelse i de enkelte saker, og de faktiske forhold er forskjellige. Her foreligger det et lovbrudd, og om kommunen ikke har maktet å gå til aksjon overfor andre ulovlige forhold, som kommunen ofte heller ikke kjenner til, kan det ikke gjøre det berettiget å fortsette det ulovlige forhold. Det faktiske forhold i strøket er forøvrig noe annerledes enn det byretten har gått ut fra, idet det er en større grad av boliger enn byretten har regnet med, liksom en rekke ulovlige forhold er tatt opp av kommunen.

Firmaets passivitetsinnsigelse kan heller ikke føre frem. De kommunale myndigheter ble først i 1962 kjent med at eiendommen ble brukt til kontorer. Firmaet fikk avslag på den innsendte byggemelding med den begrunnelse at eiendommen var regulert for boligbebyggelse og at det ikke var anmeldt og godkjent kontorer i bygningen. Det ble videre meddelt at distriktsingeniøren var underrettet om forholdet. Dette var en klar advarsel til firmaet. Det er å stille saken på hodet å bebreide kommunen for passivitet. Firmaets vedkommende var ikke ukjent med at det var nødvendig å ha myndighetenes tillatelse til å bruke en boligeiendom i dette strøk til kontorer, bl.a. ved at firmaet i 1960 hadde fått avslag fra Boligformidlingsnemnda på søknad om bruksendring vedr. Inkognitogt. 10 a. Det er fra firmaets side

Side:261

ikke opptrådt lojalt. Det er iallfall klart at det ikke i løpet av kort tid kan hevdes rett til en bruk eller rettighet i strid med gjeldende lovgivning, en rett som det ellers kreves dispensasjon for å få.

Foruten de to grunnlag byretten har avgjort saken på, har Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S reist flere andre innsigelser, som kommunen mener ikke rokker ved lovligheten av de vedtak bygningsrådet har gjort. Disse innsigelser vil bli omtalt under firmaets anførsler, og kommunens bemerkninger til disse vil bli nevnt nedenfor.

Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S mener at byrettens dom er riktig og tiltrer den begrunnelse byretten har gitt. Men byretten har avgjort saken på to grunning som etter firmaets syn må betegnes som subsidiære. Firmaets prinsipale standpunkt er nemlig at byplanvedtekt for indre sone som gjelder for Vestre bydelsplan III, dens §1, ikke er til hinder for den bruk av eiendommen som firmaet gjør. Det er neppe uforenlig med boligbegrepet at det etableres en viss kontorvirksomhet for frie yrker når kontorvirksomheten ikke medfører «stadig fra- og tilbringelse av gods, tilstrømning av mennesker, lukt, larm eller andre for de tilliggende boliger sjenerende forhold», jfr. §1B nr. 3 og ad 3. Utviklingen har ført til at Josefinesgate ikke lenger er et boligstrøk, men et kombinert strøk. Dette må retten ha adgang til å ta hensyn til når den skal bedømme om firmaets bruk av eiendommen er i strid med byplanvedtekten.

Firmaet hevder videre at det i 1962 ikke foregikk noen bruksendring. Pålegget om opphør av bruk av eiendommen til kontorer ble gitt i medhold av bygningsvedtektenes §131. Denne bestemmelse er ikke anvendelig i dette tilfelle hvor eiendommen var brukt til kontorer i 14 år. Denne bruk var etablert på lovlig måte ved Utenriksdepartementets rekvisisjon «til fordel for fremmede diplomater», og den tsjekkiske legasjon brukte eiendommen som kontorer for sin handelsrepresentasjon. Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S anså seg berettiget til å fortsette bruk av eiendommen til kontorer, en oppfatning firmaet fremdeles fastholder.

Firmaets syn er således at bruken er rettmessig, og at noen dispensasjon ikke er nødvendig.

Subsidiært hevder firmaet at myndighetene ved passivitet har forspilt sin eventuelle rett til å gi pålegg om opphør av kontorbruken. Om dette er fremholdt det samme som for byretten, som har akseptert denne innsigelse. Byretten har videre godtatt firmaets påstand om at myndighetenes avgjørelse er ugyldig på grunn av forskjellsbehandling. Firmaet har vist til byrettens begrunnelse og har for lagmannsretten ved detaljert fremstilling søkt ytterligere å styrke dette syn. I nær sammenheng hermed hevder firmaet også at myndighetenes nektelse av å gi dispensasjon må tilsidesettes som et vilkårlig skjønn, når myndighetene har funnet at det i dette tilfelle ikke foreligger særlige grunner som må lede til dispensasjon (bygningslovens §7 og

Side:262

byplanvedtektenes §12). Som særlige grunner har firmaet bl.a. påberopt at eiendommen var brukt til kontorer i 17 år, da det første pålegg kom 15.11.1965, at eiendommen vanskelig kan utnyttes som bolig, at eiendommen må antas å bli fredet, og at firmaet har hatt et godt samarbeide med de antikvariske myndigheter i spørsmål om eiendommens bevarelse.

Firmaet har videre påberopt feil saksbehandling. I byrettens dom er det gjort utførlig rede for sakens behandling fra det første pålegg 15.11.1965, gjennom bygningsrådets vedtak av 9.3. 1966 om at Josefinesgt. 9 ikke tillates brukt til kontorer, firmaets klage til Kommunaldepartementet av 12.4.1966, bygningsrådets og formannskapets innstilling til departementet, og dettes avgjørelse av 19.12.1966, hvor departementet uttaler at da hverken bygningsrådet eller formannskapet har anbefalt dispensasjon, har departementet ikke lovlig adgang til å innvilge sådan. Firmaet gjør gjeldende at myndighetene har plikt til å foreta de nødvendige undersøkelser av de faktiske forhold slik at saken kan fremlegges for de besluttende instanser på en betryggende måte. Dette er ikke gjort. I klagen til Kommunaldepartementet ble det utrykkelig forlangt åstedsbefaring, men både bygningsrådets og formannskapets avgjørelser ble truffet uten at noen representant for disse besiktiget eiendommen. I byplansjefens innstilling av 18.6.1966 til bygningsrådet er det om det kvartal hvor Josefinesgt. 9 ligger, gitt noe misvisende opplysninger om hvilke eiendommer er tatt i bruk til kontorer. Det burde dertil være redegjort for bruk til kontorer i et noe større område for å gi et riktig bilde. I kommunikasjonsrådmannens innstilling til formannskapet er omtalt en utredning om bevaring av en del av Homansbyen og at det er nedsatt et utvalg til å avgi innstilling om hvilke deler av Homansbyen bør bevares og hvordan det kan skje. Og så sier kommunikasjonsrådmannen: «Man kan da eventuelt komme tilbake til denne sak». Hvis firmaet blir kastet ut, er det ikke mulig å komme tilbake til saken. Men uttalelsen kan ha villedet enkelte og kan ha fått avgjørende betydning, idet avgjørelsen ble truffet under sterk dissens, 12 mot 9 stemmer. Endelig er det feil ved saksbehandlingen at firmaet tross direkte anmodning ikke fikk seg forelagt til uttalelse de kommunale myndigheters anførsler og bevis før avgjørelsen ble tatt.

Firmaet hevder at de påpekte feil må antas å ha vært av betydning for vedtakene om ikke å godkjenne bruk av Josefinesgt. 9 til kontorer.

Fra firmaets side er sluttelig fremholdt hvilken urimelighet det vil være om det utferdigede forelegg, som bygger på pålegg av 14.3.1967 om å bringe til opphør bruken av eiendommen til kontorer, skulle bli opprettholdt. For firmaet med 28 ansatte vil det bety virksomhetens opphør, mens det for Oslo kommune ikke betyr mere enn å få 250 m2 til boligformål og med risiko for eiendommens forfall.

Oslo kommune har imøtegått firmaets foran refererte anførsler og har bl.a. bemerket:

Side:263

Firmaets fortolkning av byplanvedtekts §1B nr. 3 og ad 3 er ikke holdbar. Vanlig kontorvirksomhet rammes av bestemmelsen om forretningsbebyggelse uansett om kontorvirksomheten virker sjenerende eller ikke. Dette har vært sikker praksis fra bygningsmyndighetenes og departementets side. I 1970 ble det foretatt en endring i §1, hvoretter «ad 3 og 4» første avsnitt nå lyder: «Husrom i de strøk som er regulert til boliger, kan ikke tas i bruk til kontorer, forretningsvirksomhet, industri eller lignende uten etter særskilt dispensasjon, jfr. §12.» Endringen fastslo den tidligere forståelse og innførte intet nytt. Byplanens bestemmelse gjelder ikke bare oppførelse, men også senere anvendelse av bygninger.

Firmaets påstand om at Josefinesgate ikke lenger er et boligstrøk er ikke riktig, og reguleringen blir selvsagt ikke endret ved at det blir noen kontorvirksomhet i strøket.

Når det gjelder spørsmålet om bruksendring er kommunens standpunkt at Utenriksdepartementets rekvisisjon ikke slår igjennom overfor bygningslovgivningen. Kommunen har om dette vist til uttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling av 18.12.1963 i en analog sak. Den tsjekkiske handelsrepresentasjons bruk av eiendommen til kontorer var derfor formelt ikke lovlig uten dispensasjon fra den stadfestede regulering. Dispensasjon ville antagelig blitt gitt, hvis det var blitt søkt om det. Rekvireringen var av begrenset karakter, den var skjedd til fordel for fremmede diplomater og ga ingen rett for etterfølgerne. Firmaet pliktet derfor å sende melding om bruksendring, vedtektenes §131 punkt 2. Denne bestemmelse er imidlertid vesentlig en kontrollbestemmelse og gir ikke materiell-rettslig grunnlag for bruk. Uten hensyn til §131 punkt 2 har myndighetene adgang til å gi pålegg etter bygningslovens §113, den gamle bygningslov §152 §153, når det foreligger en bruksendring i strid med reguleringen.

Om de påståtte feil ved saksbehandlingen fremholder kommunen at både bygningsrådets og formannskapets medlemmer var så godt kjent med forholdene, om enn ikke i alle detaljer, at spesiell befaring ikke var nødvendig. Det innrømmes at byplansjefens opplysninger var noe unøyaktige, men ikke avgjørende for behandlingen. Det er antagelig en feil fra departementets side at anmodningen, som var inntatt i advokat Simensens brev av 12.4.1966 til departementet om å få seg forelagt de kommunale myndigheters anførsler før departementets avgjørelse ble truffet, er blitt oversett. Firmaet hadde imidlertid intet krav på å bli gjort kjent med kommunens anførsler, og at firmaet ikke har fått seg forelagt disse har neppe spilt noen rolle. Firmaet hadde inngående redegjort for sitt syn og hadde rikelig anledning til ytterligere anførsler, bl.a. før forelegget ble utferdiget. Saken har vært grundig behandlet av de kommunale instanser, hvilket bl.a. fremgår av dissensene ved de forskjellige avgjørelser.

Når spørsmålet om dispensasjon skal avgjøres, må det foretas

Side:264

et skjønn basert på forholdene i det enkelte tilfelle. Det er ikke holdepunkter for å hevde at skjønnet i nærværende sak er vilkårlig.

Kommunen har siden begynnelsen av 1960-årene gått inn for å bevare strøket omkring Josefinesgate som boligstrøk og såvidt mulig gjenopprette tidligere tilstand ved å ta opp til behandling ulovlige bruksendringer. Saken må derfor sees som del av et større bilde, og forelegget kan ikke ansees urimelig.

Under ankeforhandlingen er forklaringer avgitt av ordfører Brynjulf Bull, direktør Bryhn, byplansjef Rolfsen, bygningssjef Bjørnseth og advokat Tveten. Det er fremlagt en del nye dokumenter som dog ikke har bragt saken i noen vesentlig annen stilling. Om dokumentasjonen vises til rettsboken. Retten har sammen med prosessfullmektigene, direktør Bryhn, byplansjef Rolfsen og juridisk sekretær Lochner foretatt åstedsbefaring.

Lagmannsrettens flertall, lagdommerne Th. Sverdrup-Thygeson og Jahren bemerker:

Flertallet er enig i kommunens fortolkning av byplanvedtektenes §1 som er klargjort ved den endring som ble foretatt i 1970. Flertallet finner således at den bruk Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S gjør av Josefinesgt. 9 er i strid med byplanvedtekten.

Et tvilsommere spørsmål er om det i dette spesielle tilfelle kan sies å være foretatt en bruksendring. Det gjelder her en eiendom som er oppført som beboelseshus og brukt som sådant inntil den tsjekkiske handelsrepresentasjon etter rekvisisjon fra Utenriksdepartementet tok den i bruk til kontorer i 1948. Hvorvidt bygningsmyndighetenes samtykke skulle vært innhentet for at rekvisisjonen skulle bli formelt i orden, jfr. den foran nevnte skrivelse fra Justisdepartementets lovavdeling, finner flertallet ikke grunn til å ta standpunkt til, da rekvisisjonen ikke kunne ha noen virkning etter at tsjekkerne hadde flyttet ut. Flertallet finner derfor at tsjekkernes bruk av eiendommen ikke kan gi etterfølgerne, Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S, rett til en bruk av eiendommen i strid med reguleringsplanen. Den nødvendige hjemmel for å gi pålegg om opphør av bruk til kontorer har myndighetene i §152 og §153 i bygningsloven av 1924, jfr. den nye lovs §113.

Flertallet er ikke enig med byretten i at myndighetene ved passivitet har tapt adgangen til å gi pålegg om opphør av den ulovlige bruk. Etter flertallets oppfatning burde firmaet da det ved arkitekt Hemsen mottok brev fra bygningskontrollen av 31. juli 1962, bilagt med byplankontorets uttalelser, referert i byrettens dom, forstått at bygningsmyndighetene mente at kontorbruken var i strid med gjeldende bestemmelser. Byggemelding ble avslått under henvisning til at eiendommen var regulert for boligbebyggelse og at kontorinnredning ikke er tillatt. Det er riktig som fremholdt av firmaet at brevet fra bygningskontrollen ikke inneholdt noe krav om opphør av kontorbruken. Kravet kom først ved brev av 15.11.1965 etter at det - såvidt flertallet

Side:265

oppfattet det - ved kontroll ble klarlagt at kontorvirksomheten fortsatte. Flertallet kan ikke finne at den passivitet som her bebreides myndighetene, kan gi noen rett for firmaet til fortsatt å bruke eiendommen til kontorer.

Lagmannsrettens flertall er heller ikke enig med byretten i at bygningsrådets avgjørelse må tilsidesettes på grunn av forskjellsbehandiing. Det er på det rene at søknader om bruksendring er avslått i en rekke tilfeller, og det kan ikke sees at det er etablert en fast linje som kan gi firmaet krav på å få dispensasjon i et slikt forhold som nærværende. Flertallet kan ikke finne grunnlag for at skjønnet er vilkårlig.

Firmaets påstand om at forelegget skal kjennes ugyldig på grunn av feil saksbehandling fører heller ikke frem. Det må antas at hverken den unnlatte besiktigelse av eiendommen eller de andre forhold som firmaet har påberopt som feil, har vært av betydning for avgjørelsen.

Etter det som er anført finner flertallet at det ikke kleber slike feil ved bygningsmyndighetenes pålegg om at bruken av eiendommen til kontorer skal bringes til opphør, at pålegget kan tilsidesettes. Siste pålegg er av 14.3.1967, gitt etter at Kommunaldepartementet hadde avslått klagen over bygningsrådets vedtak av 9.3.1966. Den skjønnsmessige side av disse avgjørelser kan retten ikke prøve.

Forelegget av 30.4.1968 som saken direkte gjelder, er bygget på at firmaet har unnlatt å etterkomme pålegg om å bringe kontorbruken til opphør. Partene er enige om at retten kan prøve alle forhold i forbindelse med et slikt forelegg, også den skjønnsmessige side om forelegget er en riktig reaksjon.

Det gjelder her et egenartet forhold. Den tidligere bruk av eiendommen til kontorer i henhold til rekvisisjonen synes å ha bibragt firmaet en uriktig oppfatning av den rettslige stilling, firmaet har nå brukt kontorene i nær 10 år, det er mulighet for at eiendommen blir fredet, og etter de fremkomne opplysninger om samarbeid med de antikvariske myndigheter synes den nåværende anvendelse økonomisk å sikre eiendommens bevarelse hvis fredning blir besluttet.

I likhet med byretten legger flertallet videre vekt på at strøket synes å ha fått en mere blandet karakter, idet det er innredet kontorer i en rekke boliger. Strøket har også bebyggelse som ikke er direkte boliger, f.eks. skole og forsamlingslokale.

Etter en helhetsvurdering av de forskjellige forhold i denne sak finner flertallet at forelegget vil virke så urimelig at det bør oppheves.

Saken har voldt tvil i en slik grad at flertallet finner at hver part bør bære sine omkostninger for byrett og lagmannsrett.

Lagdommer Vindhol er enig i at forelegget som opphør av kontorbruken er urimelig og kan for så vidt tiltre det som flertallet har anført. Han ser imidlertid annerledes på spørsmålet om det kunne sies å foreligge en bruksendring i 1961 og bemerker:

Side:266

Uten at det er opplyst noe om hvorvidt det har spilt noen rolle for valget av rekvisisjonsobjekt, minner jeg først om at hovedbygningen i Josefinesgt. 9 er oppført i 1862 og at den i 1948 neppe var særlig egnet som bolig. Vestre bydelsplan III, som omfatter det strøk det her er tale om, ble først stadfestet den 3.2. 1939. Planen medførte ifølge kommuneadvokaten ingen endring for eiendommer som allerede tidligere var anvendt til annet enn boliger. For øvrig er det uomtvistet i saken at det også ellers har forekommet adskillig bruk i strid med bydelsplanen, «en uensartet masse av bruksendringsforhold». Av denne grunn har derfor Oslo bygningsråd så sent som 6.10.1971 vedtatt retningslinjer for i hvilke tilfeller det bør gripes inn.

Da Utenriksdepartementet den 16.2.1948 rekvirerte Josefinesgt. 9, skjedde dette med hjemmel i lov (nr. 25) av 13.12.1946, jfr. Kgl. res. av 7.2.1947. Både etter lovens formål og etter forarbeidene synes det klart at en slik rekvisisjon måtte slå igjennom overfor bestemmelser i spesiallovgivningen. Fra forarbeidene (Ot.prp. nr. 143/1945-46) kan nevnes at det er gjengitt et brev av 23.8.1946 fra Regjeringsadvokaten til Utenriksdepartementet, hvor det bl.a. anføres:

«Det er mulig at man kan gjøre bruk av midlertidig lov om avståing av bruksrett til husrom m.v. av 19. juli 1946, hvis den lokale husfordelingsnemnd er villig til å rekvfrere det aktuelle hus til bruk for vedkommende utenlandske diplomater.»

I tilknytning til dette uttaler departementet:

«Løsningen av problemet ved å benytte lov av 19. juli 1946 ville være lite tjenlig for Utenriksdepartementet, idet en ikke ville få sikkerhet for at Utenriksdepartementet virkelig fikk anledning til å rekvirere de husrom som trengs. Utenriksdepartementets rekvirering ville være avhengig av den lokale husfordelingsnemnds samtykke.»

Det samme syn måtte etter min mening selvsagt gjøre seg gjeldende i relasjon til de kommunale bygningsmyndigheter, nemlig at disse ikke kunne hindre rekvisisjonen ved å henvise til at strøket var boligregulert. Det kan for øvrig nevnes at etter de foreliggende opplysninger var det først i midten av 1950-årene at bygningsmyndighetene overhodet begynte å beskjeftige seg med bruksendringer, og først fra 1962 at de begynte «å skjerpe sin praksis».

På den annen side er det på det rene at rekvisisjonene, eller i ethvert fall rekvisisjonsadgangen, var «midlertidig» for så vidt som loven selv anga at den skulle gjelde til 31.12.1949. Det sies imidlertid intet om at eieren av rekvirert husrom på dette tidspunkt hadde rett eller plikt til å bringe den rekvirerte bruksrett til opphør. At det forelå noen plikt, er for øvrig ikke hevdet av kommunen i den foreliggende sak. Den tvil som måtte foreligge om rekvisisjonens virkninger, skyldes for øvrig etter min mening i første rekke Utenriksdepartementet. Etter lovens og den Kongelige resolusjon var det Staten og Utenriksdepartementet som kunne kreve avståelse, og i mangel av overenskomst skulle

Side:267

erstatning for avståelsen fastsettes ved skjønn. Hvis man hadde gått frem på denne måten, ville det naturlig nok ha kommet til uttrykk, ikke bare for hvor lang tid bruksretten skulle være gjeldende, men også «leiens» størrelse og eventuell erstatning for de utgifter som måtte være forbundet med å bringe huset i stand igjen for den tidligere bruk - hvis dette hadde vært meningen. Departementet sa imidlertid i sitt rekvisisjonsbrev av 16.2.1948 overhodet intet om varigheten eller at bruksendringen skulle være midlertidig, men dekreterte uten videre bare at «vedkommende som vil bli plassert i eiendommen vil selv være ansvarlig for betaling av leien».

Det ble så den 23.7.1948 opprettet leiekontrakt direkte mellom Kopperud og Den tsjekkoslovakiske legasjon, og jeg legger altså til grunn at den gjennom rekvisisjonen og kontrakten etablerte bruksendring var lovlig i alle relasjoner. Det er videre et faktum at denne bruk hadde eksistert i ca. 13 1/2 år da Den tsjekkoslovakiske legasjons handelsavdeling flyttet, og at det således ikke var noen ny bruksendring som fant sted da Bryhn/Eidem flyttet inn og eiendommen fortsatt ble brukt til kontorer. Det forelå derfor heller ingen plikt til å sende melding etter den gamle bygningslovs, Oslo-vedtektenes §131 nr. 2, og jeg har oppfattet det slik at dette heller ikke hevdes fra kommunens side.

Det er sagt at bygningsmyndighetene ikke hadde noen opplysning om tsjekkoslovakernes bruk av bygningen til kontorer. Hvis en slik underretning hadde vært nødvendig, hvilket jeg altså ikke antar, måtte vel underretningsplikten i tilfelle ha påhvilt Utenriksdepartementet.

Imidlertid må bygningsvesenet på grunn av en innsendt byggemelding av 14.5.1962 ha trodd at det forelå en bruksendring, jfr. advokat Simensens brev av 23.5.1962 til Oslo Boligformidlingsnemnd. Bryhn/Eidem hadde imidlertid i brev av 7.5. 1962 til Oslo kommunale boligkontor gitt beskjed om tsjekkoslovakernes (og sin egen) bruk, og dette ble gjentatt i advokat Simensens forannevnte brev med anmodning om at det ble med delt Bygningskontrollen. Jeg har forstått kommuneadvokaten derhen at dette ikke ble gjort, og da Bryhn/Eidems arkitekt i brev av 31.7.1962 fra Bygningskontrollen fikk underretning om at byggemeldingen ikke kunne godkjennes, skjedde dette bare under henvisning til at eiendommen var regulert for boligbebyggelse og at det ikke tidligere var anmeldt og godkjent kontor i bygningen. Hele saken ble, som anført av kommuneadvokaten, behandlet som en byggemeldingssak. Noe pålegg om at kontorbruken skulle opphøre ble ikke gitt, - det kom først 3 år og 3 1/2 måned senere, nemlig i brev av 15.11.1965, og da under henvisning til bygningsvedtektenes §131. (Pålegget av 15.11.1965 skyldtes etter det opplyste «en rutinemessig gjennomgåelse av ikke avgjorte saker».) Brevet foranlediget så advokat Simensens redegjørelse av 20.12.1965, hvori han gjorde oppmerksom på at eiendommen da hadde vært brukt til kontorer i 17 år. Til dette og advokat Simensens tilsvarende redegjørelse av 12.4.1966 i

Side:268

klage til Kommunaldepartementet anført Byplansjefen den 18.6. 1966 følgende:

«Den bruksendring som fant sted i 1948 var ikke lovlig selv om boligen da ble rekvirert av staten til kontorformål. Bruksendringen ble ikke anmeldt til og behandlet av bygningsmyndighetene. Dispensasjon fra stadfestet regulering ble således ikke gitt...

Den ulovlige bruk til ambassade gir ikke en ny eier rett til kontorvirksomhet. Eieren må selv ta risikoen når han ved kjøpet i 1962 ikke undersøkte hos de rette myndigheter hva eiendommen kunne brukes til.»

Disse premisser er lagt til grunn ved de forskjellige instansers senere behandling av saken. Også pålegget av 14.3.1967 og forelegget av 30.4.1968 om å bringe kontorbruken til opphør, bygger altså på at «den bruksendring som fant sted i 1948» ikke var lovlig, en rettsoppfatning som etter min mening er helt uriktig.

Etter det syn jeg prinsipalt har gitt uttrykk for, stemmer jeg for stadfestelse av post 1 i byrettens dom. Videre finner jeg at kommunen bør pålegges å betale saksomkostninger både for byretten og lagmannsretten. Da jeg for så vidt er i mindretall, finner jeg ikke grunn til å utmåle noe beløp.

Domsslutning:

Oslo bygningsråds forelegg av 30. april 1968 angående eiendommen Josefinesgt. 9, Oslo, oppheves.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Av byrettens dom (dommer Einar Bakke):

Saken gjelder bruksendring vedrørende eiendommen Josefinesgt. 9, Oslo som i Vestre byplan III stadfestet 3.2.1939 er regulert til åpen bebyggelse.

Eiendommen har et samlet areal på vel 600 m2 og er bebygget med 3 bygninger, hovedbygning, verkstedbygning og en gammel stallbygning. Hovedbygningen er oppført av mur i 1862 og har 2 etasjer med loft og høy kjeller. Grunnflaten er i 1. etasje ca. 165 m2 utvendig mål. Huset er bygget som enebolig og brukt som sådan til henimot slutten av 1940-årene. Den siste ene-bruker var malermester T. Kopperud som også var eier. Han drev sin malerforretning fra eiendommen og hadde bl.a. lager i kjelleren i hovedbygningen samtidig som han forøvrig bodde i huset. Hvorvidt Kopperud hadde dispensasjon fra boligmyndighetene til denne forretningsvirksomhet i Josefinesgt. 9 er ikke opplyst. Han fant imidlertid at eiendommen etterhvert var blitt så tungvint og uhensiktsmessig at han skaffet seg bolig annet sted og fraflyttet eiendommen. I brev av 16.2.1948 fikk Kopperud meddelelse fra Utenriksdepartementet om at eiendommen rekvireres til bruk for fremmede diplomater. Brevet hadde denne ordlyd:

«Med hjemmel i lov av 13. desember 1946, jfr. kgl. resolusjon av 7. februar 1947, tar Utenriksdepartementet midlertidig i bruk Deres eiendom Josefinegt. 9. Rekvisisjonen skjer til fordel for fremmede

Side:269

diplomater. Vedkommende som vil bli plassert i eiendommen vil selv være ansvarlig for betaling av leien.»

Etter den tids bestemmelser skulle Husfordelingsnemnda underrettes om ledige husrom. I saken er fremlagt bl.a. brev til o.r.sakfører Simensen fra nevnte nemnd:

«Ad: Josefinesgate 9 - malermester Thorleiv Kopperud.

En viser til Deres brev av 13.7.48 og til tidligere innsendt gjenpart av Utenriksdepartementets rekvisisjon på eiendommen og tillater seg med dette å meddele at Husfordelingsnemnda etter dette ikke kommer til å foreta rekvisisjon av rom i ovennevnte eiendom.»

Man fant det unødvendig å forelegge saken for bygningsmyndighetene til godkjennelse idet det antokes at Rekvisisjonsloven måtte være tilstrekkelig.

Etter rekvisisjonen i 1948 blev noe senere på året opprettet leiekontrakt med Den tsjekkiske legasjon i Oslo som ønsket å ha plass for sin handelsrepresentasjon. Hva leiekontrakten gikk ut på i detaljer, er ikke opplyst da kontrakten ikke kan finnes. Ihvertfall er det på det rene at tsjekkerne vesentlig skulle ha kontorer i bygningen. I følge vitneprov fra advokat Erling Simensen ble et rom i 2. etasje i begynnelsen brukt som soverom for en av sekretærene. Den 16.8.1951 ble opprettet en ny kontrakt med tsjekkerne gjeldende for 5 år fra 15.8.51 til 15.8.56. Kontrakten gjelder 1. og 2. etasje til beboelse eller kontor. Advokat Simensen har bevitnet at han ved besøk i eiendommen i 1952 konstaterte at tsjekkerne da utelukkende brukte rommene til kontorer. 15.1.1952 ble kontrakten utvidet til også å gjelde en hybelleilighet på loftet (3. etasje). I 1956 ble kontrakten forlenget til 15.8.1961 med fraflytning uten oppsigelse.

Saksøkerne, firmaet Bryhn-Eidem Reklamebyrå A/S ble stiftet 1.9.1956 med Roar Bryhn og Paul Lorch Eidem som likestillede disponenter. De begynte med kontor i Møllergaten 24, men firmaet hadde en meget rask utvikling slik at det måtte ta i bruk del av Eidems privatleilighet. Firmaet måtte se seg om etter større lokaler, og da det ble kjent at Den russiske handelsdelegasjon skulle flytte ut fra sine kontorer i Incognitogt. 10 a, kjøpte firmaet denne bygning hvor det forøvrig delvis var private boliger. En søknad til Boligfordelingsnemnda om tillatelse til bruksendring, ble avslått. Dette var i 1960. Incognitogt. ble deretter solgt.

I 1961 kom firmaet i forbindelse med advokat Erling Simensen som hadde Josefinesgt. 9 til salgs. Da eiendommen ansås brukbar for firmaets formål og da det her ikke kunne bli tale om bruksendring siden tsjekkerne hadde hatt kontorer der i 13-14 år, ble eiendommen kjøpt for kr. 295.000.

Kjøpekontrakten er inngått 23.5.1961 mellom malermester Kopperud og disponentene Eidem og Bryhn personlig. De to sistnevnte har så leiet bort bygningen til nevnte firma. Overtagelse fant sted i slutten av året, idet tsjekkerne hadde drøyet med utflytningen. Ved den forutgående befaring hadde kjøperne funnet hovedbygningen og forøvrig de to andre mindre bygninger i meget dårlig forfatning; tsjekkerne hadde bl.a. strukket elektriske ledninger på kryss og tvers i rommene. Hovedbygningen var ikke tjenlig hverken til bolig eller kontorer i den tilstand

Side:270

den var i etter fraflytningen. En gjennomgripende oppussing var påkrevet. Samtidig ønsket saksøkerne å foreta visse bygningsmessige endringer forat rommene skulle bli praktiske og rasjonelle.

Saksøkerne sammen med advokat Simensen overveiet hvorledes de skulle stille seg til boligmyndighetene, Boligformidlingsnemnda og Bygningskontrollen når det gjaldt eiendommens fortsatte bruk til kontor, men fant at det måtte være unødvendig all den stund det ikke forelå bruksendring. De rent bygningstekniske endringer måtte imidlertid anmeldes, og i begynnelsen av juli 1962 ble det til Bygningskontrollen innsendt to byggemeldinger, utarbeidet av arkitekt Jan Hemsen. Den ene som gjaldt hovedbygningen, omfattet oppsetning av 5 glassvegger, 4 nye dører, luke til sentralbord, nytt w.c. i underetasje og ny trapp til underetasje. Den andre omfattet den gamle stallen, hvor der ønskedes innrettet en liten moderne leilighet på 2 rom med dusj etc. Bygningskontrollen sendte saken til Byplankontoret 11.7.1962 som svarte følgende i påtegning av 16.7.:

«Tilbakesendes bygningskontrollen.

Situasjonsriss er ikke innsendt.

Eiendommen er regulert for boligbebyggelse og kontorinnredning er ikke tillatt.

Bygningskontrollen bes opplyse om hvorvidt det tidligere er gitt dispensasjon for innredning av kontorer i bygningen.»

Bygningskontrollen anførte i påtegning av 19.7. følgende:

«Sendes Byplankontoret,

idet en viser til tidligere uttalelse av 16.7.62.

Ifølge vårt kartotek er det tidligere ikke anmeldt og godkjent kontor i denne bygning.»

Byplankontoret ga deretter følgende påtegning av 24.7.:

«Tilbakesendes bygningskontrollen.

Eiendommen er regulert for boligbebyggelse.

I henhold til de opplysninger som er gitt i bygningskontrollens uttalelse av 19. juli 1962 kan anmeldelsen ikke anbefales.»

Den foreløpige avslutning på anmeldelsen kom i brev av 31.7.1962 fra Bygningskontrollen til arkitekt Hemsen sålydende:

«Josefinesgt. 9.

Forandringsarbeid i under-etasje, i 1. og 2. etasje.

Byggherre: Bryhn-Eidem Reklamebyrå A/S.

Det vises til vedlagte gjenparter av Byplankontorets uttalelser av henholdsvis 16.7.- og 24.7.62.

Idet Bygningskontrollen henholder seg hertil, kan byggemeldingen ikke godkjennes.

Distriktsingeniøren er underrettet om forholdet.»

Påbygningen av stallen var allerede avslått i brev av 16.7.62 fra Bygningskontrollen.

Etter dette hevder saksøkerne at de i det vesentlige har frafalt å gjennomføre de bygningstekniske endringer. Det innrømmes dog at noen mindre ting er foretatt, således oppsetningen av en glassvegg. Ny trapp til kjelleren er anlagt etter ordre fra Brannvesenet av hensyn til brannfare. Det er på det rene at boligleilighet i stallbygningen ikke er innredet. Saksøkerne konsentrerte seg derimot om en gjennomgripende

Side:271

og nødvendig oppussing av huset under delvis samarbeide med Riksantikvaren. Det ble et meget kostbart arbeide.

Saksøkerne foretok seg ikke noe mere overfor bygningsmyndighetene. Det ble ikke klaget og det ble ikke søkt om dispensasjon fra Bygningsloven. Hovedbygningen ble tatt i bruk som kontoret Bygningsmyndighetene på sin side foretok seg heller ingen ting før henimot 31/2 år senere, idet saksøkerne mottok et brev av 15.11.1965 fra Bygningskontrollen sålydende:

«Josefinegaten 9.

Ovennevnte byggemelding er ikke approbert idet byplankontoret ikke kan godkjenne bygningen brukt til kontorer da strøket er regulert for boligbebyggelse. Jfr. brev av 31. juli 1962 til arkitekt Jan Hemsen.

Den ulovlige bruk av bygningen til kontorer må bringes til opphør snarest og senest innen: 3 måneder fra dags dato.

Pålegget gis i medhold av bygningsvedtekt fra Oslo §131 - 152 og 153.

Distriktsingeniøren i midtre distrikt, Oslo.

G. Heber (sign)

Hans Greftegreff (sign)

bygningsinspektør»

Det bemerkes at når brevet henviser til «ovennevnte byggemelding» gjelder ikke det noen ny byggemelding, men meldingen fra 1962 under journalnummer 1392 for det år.

I brev av 20.12.1965 gjorde advokat Simensen rede for situasjonen og nevnte bl.a. at bygningen var påkostet i alt ca. kr. 200.000 for å sette den i skikkelig stand. Han ba om at Bygningskontrollens brev av 15.11. ble trukket tilbake. I motsatt fall måtte advokat Simensens brev bli å betrakte som anke etter Bygningsvedtektenes §18. Bygningsrådet behandlet saken i møte 9.3.1966. Byplansjefen hadde lagt frem denne innstilling:

«Bygningsrådet finner ikke grunn til å dispensere fra stadfestet regulering og tillater ikke at Josefinesgt. 9 brukes til kontoret»

Ved behandlingen delte Bygningsrådet seg i et flertall på 6 og et mindretall på 3. Flertallet sluttet seg til Byplansjefens innstilling som nevnt foran. Mindretallet sluttet seg til dette forslag til vedtak:

«Bygningsrådet anbefaler at det gis midlertidig dispensasjon fra stadfestet reguleringsplan for eiernes bruk av kontorene til egne formål under henvisning til kulturutvalgets vedtak av 12. nov. 1965.»

Samtidig gjorde mindretallet denne protokolltilførsel:

«I denne sak foreligger «særlige hensyn» (bygningslovens §7, jfr. §8) som kan begrunne dispensasjon, idet sterke kulturelle interesser knytter seg til bevaring av Homannsbyen. Inntil saken om eventuell bevaring er utredet og tatt standpunkt til, bør bygningsrådet ikke gjøre vedtak som kan medføre ytterligere bygningsmessige endringer av Josefinesgt 9.»

Bygningsrådets vedtak overensstemmende med flertallets innstilling, ble meddelt saksøkerne, som i brev av 12.4.1966 påklaget avgjørelsen til Kommunaldepartementet i h.t. Bygningslovens §7. Byplansjefen som igjen fikk saken til behandling avga denne innstilling:

«Bygningsrådet anbefaler at det ikke gis dispensasjon fra

Side:272

stadfestet reguleringsplan for Josefinesgt. 9, og anbefaler formannskapet å gjøre det samme.»

Innstillingen ble vedtatt med 5 mot 2 stemmer. Saken ble behandlet i formannskapets møte 1.9.1966. Kommunikasjonsrådmannen, som anbefalte at det ikke skulle gis dispensasjon, nevnte at det var opprettet et utvalg etter initiativ av Fortidsminneforeningen med representanter fra denne forening, Byplankontoret og Byantikvaren - til å gi utredning om Homansbyens bevarelse. Rådmannen antok dog at behandlingen av nærværende sak ikke kunne utsettes i påvente av innstillingen fra dette utvalg. Man kunne eventuelt komme tilbake til saken. Formannskapet vedtok Kommunikasjonsrådmannens innstilling med 12 mot 9 stemmer. De 9 stemte for Bygningsrådets mindretalls innstilling. Saken ble deretter oversendt Kommunal- og Arbeidsdepartementet ved ekspedisjon av 6.9.1966. I departementets brev av 19.12.1966 uttales bl.a. at da hverken bygningsrådet eller formannskapet har anbefalt dispensasjonen har departementet ikke lovlig adgang til å innvilge denne. Underretning herom ble gitt saksøkerens arkitekt 28.2.1967. Nytt pålegg til saksøkeren om opphør av kontorbruken innen 15.6.1967 ble gitt av distriktsingeniøren den 14.3.1967. Da intet skjedde, ble saksøkeren anmeldt til Oslo politikammer den 26.2.1968 med påstand om å bli ilagt en passende bot med hjemmel i Bygningslovens §110. I brev fra advokat Simensen til Bygningskontrollen meddeltes at saksøkeren ville gå til sivilt søksmål og at en politianmeldelse burde være unødvendig. Samtidig henstiltes om at saksøkeren ble gitt forelegg med 30 dagers frist for saksanlegg, overensstemmende med Bygningslovens §114 annet ledd. Slikt forelegg ble vedtatt i Bygningsrådets møte 30.4.1968 og hadde følgende ordlyd:

«Eiendommen Josefinesgate 9 er i følge Vestre byplan III stadfestet 3.2.39 regulert til åpen boligbebyggelse.

Bruk av bygningen til kontorer forutsetter dispensasjon fra reguleringspianen. Slik dispensasjon er ikke gitt.

Bryhn-Eidem Reklamebyrå A/S har likevel tatt eiendommen i bruk til kontorer, samt unnlatt å etterkomme pålegg om å bringe den etablerte kontorbruk til opphør.

Med hjemmel i bygningslovens §114 fastsettes det frist til 1. juli 1968 innen hvilken tid den ulovlige kontorbruk må være bragt til opphør.

Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S kan i overensstemmelse med bygningslovens §114 reise søksmål mot kommunen for å få dette forelegget prøvet ved domstolene.

Blir søksmål ikke reist innen 30 dager fra forkynnelsen av dette forelegg, har forelegget samme virkning som rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer.

Dette forelegg blir å forkynne for Bryhn-Eidems Reklamebyrå A/S v/styret.»

Stevning ble deretter uttatt 24.5.1968. - - -

Retten skal bemerke:

Åstedsbefaringen viste at kontorer var innredet i 1. og 2. etasje. På loftet satt tegnerne. I kjelleren var plassert en kantine og hele arkivet. Hovedbygningen var usedvanlig godt utnyttet og ga

Side:273

tilstrekkelig plass til den store stab. Tegnerne på loftet kunne ha ønsket seg noe mere plass, men ga uttrykk for at arbeidsmiljøet var godt. Huset var vel vedlikeholdt. Den ytre arkitektur var fremmedartet, antagelig gotisk stil. Det ga bygningen et noget høytidelig og dystert preg. På grunn av de smale vinduer virket rommene mørke. Retten antar at huset brukt som bolig vil være lite attråverdig sett på bakgrunn av krav nåtiden stiller til en tilfredsstillende bolig. Romhøyden i 1. og 2. etasje var over 3 meter. En ominnredning til enebolig, tomannsbolig eller større intensiv boligutnyttelse antas etter rettens skjønn å måtte koste mange penger og være uøkonomisk.

Fra nr. 9 så man over Josefinesgate helt til venstre en 4 etasjes leiegård med forskjellige forretninger i hele 1. etasje. Til høyre for denne gård og så å si rett overfor nr. 9, ligger en større skole, Kristelig Gymnasium med vanlig skoleliv. Josefinesgate er en relativt sterk beferdet gate, og distriktet rundt nr. 9 kan i hvert fall ikke sies å være et rolig og typisk boligstrøk.

Denne sak er etter rettens mening en vanskelig sak. Den kan betraktes fra flere sider. Etter en vurdering til alle kanter, er retten kommet til det resultat at Oslo bygningsråds forelegg av 30. april 1968 må anses ugyldig.

De betraktninger retten har lagt til grunn i enkelthetene er disse:

1. Forskjellsbehandling.

I saken er fremlagt et ganske omfattende materiale til belysning av bruksanvendelse av eiendommene i strøket, først og fremst i Josfinesgate mellom Pilestredet og Hegdehaugsveien, men også resten av Josefinesgate og de omliggende boligstrøk samt i byen forøvrig. Således har saksøkerne fremlagt en oppgave over bruksanvendelsen av 21 eiendommer fra nr. 1 til nr. 21 (bilag 12 ad 1) som stort sett stemmer overens med en oppgave fra saksøkte (bilag 10 ad 2). Denne oppgave omfatter også eiendommer i nabostrøkene. Retten bemerker at denne saksøktes oppgave er registrert etter adressekalenderen og utarbeidet av Byplankontoret. Den er supplert av Bygningskontrollen med bemerkninger om lovlig eller ulovlig bruksendring. Videre (bilag 1 ad 9) foreligger oppgaver over dispensasjoner fra husleievedtektenes §6 gitt i tidsrommet fra 1.1.1955 til 9.1.1969. Denne oppgave omfatter 317 dispensasjoner. Endelig (bilag 1 ad 13) foreligger Oversikt over en del avgjørelser i saker angående bruksendring, fremlagt av saksøkte.

Av oppgaven over de 21 bruksnumre synes å fremgå at kun 8 bruksnumre anvendes til private boliger alene, heri inkludert 1 pensjonat som vel må medregnes hertil. De øvrige 13 har enten helt eller delvis andre bruksformål, bibelskole, kirke, kapell, gymnasium (Kristelig gymnasium), barnevernskole, malerverksted, selskapslokaler, friluftsrestaurant, forretningslokaler, konsulat og kontorer.

Hvor meget av disse bruksendringer som er godkjent av myndighetene er vanskelig å få tak på ved å se hen til saksøktes oppgave i bilag 10 ad 2. Såvidt man kan se er elevhjemmet i nr. 3 b, Lutherske Bibel- og menighetsseminar godkjent, men ikke den annen bruk i bygningen. Videre er godkjent konsulatkontorene i nr. 7 1. etasje, kapellet (møtesalen) i nr. 12, barnevernskolen i nr. 17 (midlertidig). All annen bruk i de nevnte 13 eiendommer er enten avslått eller ikke vært

Side:274

behandlet. Det fremgår av bemerkningene i bilag 10 ad 1 at bruksendring har vært avslått flere ganger på samme eiendom. Således for nr. 5, Den Evang. Luth. Frikirke: «Br.endr. avslått div. ganger, senest i møte 8.2.67», og nr. 7: «Søknad om bruksendring i del av kjeller og 2. etasje avslått flere ganger, også av form.sk. og dep. Byplansjefens siste avslag 14.6.67». Ser man på kommunens oppgave (bilag 10 ad 1) over resten av Josefinesgate, altså fra Hegdehaugsveien til Uranienborgveien, omfatter den 17 eiendommer, fra nr. 24 til nr. 41. Av disse 17 eiendommer oppgis bare 5 å være i bruk utelukkende som bolig - muligens bare 4 hvis det nå etter byrettsdommen er blitt kontorer i nr. 27 tilhørende Münther Rolfsen. De øvrige 12 a 13 eiendommer er i bruk til mange forskjellige formål; bruktbilsalg, klubblokaler, kullforretning, kvinneklinikk, selskapslokaler, kontorer i Arkitektenes Hus, agentkontorer og andre kontorer. Hvor meget av denne bruksendring er formelt lovlig er vanskelig å avgjøre etter oppgaven. Bilag 10 ad 1 viser lignende bilde for noe av det omliggende distrikt. De forhold som her er vist, er i høyeste grad kaleidoskopiske, og tar en i betraktning at distriktet er boligregulert, blir inntrykket forvirrende. Oppgavene over dispensasjonene etter husleievedtektene omfatter strøk over hele byen, også de helt eksklusive boligstrøk. Grunnen til de enkelte dispensasjoner kan ikke sees av oppgavene så noen vurdering på dette felt kan ikke gjøres av retten.

Når det da gjelder Josefinesgate og strøket omkring må man konstatere at bygningsmyndighetene i flere år gjennom sin behandling av dispensasjonsandragender har kjent til at der foreligger bruksendringer i strid med reguleringsvedtak og må kjenne til at det samme også gjelder for andre eiendommer. Videre at til tross for at myndighetene kjenner til at de etter deres mening ulovlige forhold fremdeles fortsetter, ikke har foretatt en gjennomført og generell opprydning i forholdene. Når da myndighetene under disse omstendigheter først foretar en politianmeldelse og etterpå utferdiger et slikt vilkårsløst forelegg som det av 30.4.1965, antar retten at dette må anses som en forskjellsbehandling av saksøkeren i forhold til alle de andre eiere av eiendommer.

2. Passivitet.

Som det fremgår foran fikk saksøkeren skriftlig underretning fra Bygningskontrollen den 31.7.1962 om at byggemeldingen (som angikk kontorinnredning) ikke kunne godkjennes fordi eiendommen var boligregulert og at det i henhold til kontrollens kartotek ikke tidligere var anmeldt og godkjent kontor i eiendommen. Bygningskontrollens meddelelse sluttet med disse ord: «Distriktsingeniøren er underrettet om forholdet.» Retten bemerker at i den korte korrespondanse som fant sted mellom partene i 1962 er ikke med et eneste ord angitt noe krav om at saksøkeren må opphøre med å anvende eiendommen til kontorer. Det ser ut til at saken nå skal behandles av distriktsingeniøren og det er ikke unaturlig at saksøkeren stiller seg avventende. Som det videre fremgår foran hørte saksøkeren intet mere fra myndighetene om saken før distriktsingeniøren i brev av 15.11.1965 gir påbud om opphør med kontorbruk «snarest og senest innen 3 måneder fra dato» altså 3 år og 3 1/2 måned senere. I mellomtiden har saksøkeren påkostet eiendommen ca. kr. 200.000 og satt seg fast der med sin omfattende virksomhet.

Side:275

Grunnen til at myndighetene ikke gjorde noe med saken i denne lange tiden er ikke blitt klarlagt. Det som er kommet frem under rettsforhandlingene synes å tyde på at myndighetene i begynnelsen av 1960 årene var i tvil om hva som kunne gjøres i forbindelse med den tiltagende bruksendring i de strøk som saken angår. Fra 1965 og utover har man gått inn for å skjerpe opprettholdelsen av boligprinsippet i regulerte boligstrøk. Et vitne har antydet at grunnen kanskje var den at saken vedr. Josefinesgt. 9 lå til observasjon og at den ble tatt opp igjen etter en vurdering om den burde henlegges i arkivet. Hva nå grunnen kan være eller ikke være, anser retten det helt uforsvarlig at en sak blir liggende så lenge uten å bli gjort noe ved. Saksøkeren som ikke hørte noe, må naturlig gå ut fra at myndighetene har akkviecert ved den faktiske situasjon vedkommende nr. 9 og alle andre bruksnummere med bruksendringer i strøket.

Retten antar at myndighetene allerede i 1962 skulle ha aksjonert hvis de ønsket å prøve lovligheten av saksøkerens bruk av eiendommen. Den passivitet saksøkte her har vist, må etter rettens oppfatning føre til ugyldighet av forelegget.

3. Bygningslovens § 131.

Av loven vil fremgå at denne paragraf står under avsnitt X «Kontroll med byggearbeider». Etter rettens oppfatning synes den også å være en klar kontrollbestemmelse. Paragrafens punkt 1 har øyensynlig et teknisk øyemed, mens punkt 2 synes å ta sikte på kontroll av lovens reguleringsbestemmelser. Josefinesgate 9 må vel regnes som eldre bygning i lovens forstand. Retten finner imidlertid ikke å burde komme nærmere inn på hvorvidt det var galt eller riktig av saksøkeren ikke å foreta anmeldelse etter 2. punkt, da retten i alle tilfeller antar at bestemmelsen ikke har materiell reguleringsmessig karakter.

4. Byplanvedtektene for indre sone, Vestre bydelsplan III § i B punkt 3, jfr. ad 3.

Det er denne bydelsplan som gjelder for den del av Josefinesgate som nr. 9 ligger i. Planen er stadfestet av departementet 3.2.1939. §1 lyder slik:

«A. Det tillates med de nedenfor under punkt B nevnte unntagelser kun oppført beboelseshus.

B. Unntatt fra boligbestemmelsen er:

1. Strøk som henhører under «indre sone», samt arealer som er avsatt til:

2. Offentlig bebyggelse sålenge de disponeres til dette bruk, på byplanen merket «Off.bebygg».

3. Forretningsbebyggelse av nedenfor nevnte art, på byplanen anlagt brunt.

4. Industribebyggelse, på byplanen anlagt gult.

Ad. 3. Ved forretningsbebyggelse forstås bebyggelse med lokaler for kontorer, magasiner, lagere og lignende som er bestemt for direkte vareomsetning og som kan medføre stadig fra- og tilbringelse av gods, tilstrømning av mennesker, lukt, larm eller andre for de tilliggende boliger sjenerende forhold.

Ad. 3 og 4. På tomter hvor der finnes eldre forretnings- eller

Side:276

industrianlegg av nevneverdig betydning, kan bygningsrådet tillate videre utbygging av disse, selv om de ikke er beliggende på de foran nevnte arealer.»

Saksøkeren gjør her gjeldende at «kontorer, magasiner» er en oppregning på samme måte som «lagere og lignende» og må direkte knyttes til de etterfølgende relative bisetninger «som er bestemt for direkte vareomsetning og som kan medføre etc. etc.». Saksøkte hevder at disse bisetninger bare står i forbindelse med «lagere og lignende». Skulle saksøkerens fortolkning være riktig, vil det bety at kontorene i Josefinesgate 9 ikke kan betraktes som forretningsbebyggelse og således ikke være «unntatt fra boligbestemmelsen». Saksøkerens bruksanvendelse ville da være lovlig med hjemmel direkte i vedtektene (loven). Rent språklig betraktet kan fortolkningen ha noe for seg. Hvorledes denne fortolkning vil stå seg mot vedtektsbestemmelsenes intensjoner er en annen sak. Retten finner imidlertid ikke å kunne gå nærmere inn på denne fortolkning da spørsmålet har vært behandlet i en annen byrettsdom som er påanket. Dette så meget mere som avgjørelsen i nærværende sak i det vesentligste bygges på annet grunnlag. Retten vil dog bemerke at vedtektsbestemmelsen etter dens oppfatning er uklar og formentlig bør omarbeides. Det er bl.a. uklart hvor en vanlig liten forretning som f.eks. en tobakksforretning uten lager skal plaseres. Går den under forretningsbebyggelse eller går den under boligbebyggelse eller ingen av delene?

5. Feil under saksbehandlingen.

Såvidt retten kan se har saken vedr. Josefinesgt. 9 formelt vært behandlet på vanlig kommunal måte. Det er riktig at formannskapet ikke samlet besiktiget eiendommen før avgjørelsen. Men man vet ikke om og i hvilken utstrekning de enkelte medlemmer har foretatt besiktigelse. Det er kanskje en mangel ved de skriftlige aktstykker at man ofte ikke får opplyst hvem har sett hva, og at de også ofte er knappe i sin form. Naturlig nok skyldes vel det det store antall saker kommunalforvaltningen behandler. Retten er enig med saksøkeren i at når en kommunal myndighet avgir uttalelser til bruk for andre myndigheters behandling, må uttalelsene ikke bare være riktige, men også slik at de ikke kan misforstås. Når der således i innstilling av 18.6.1966 til Bygningsrådet uttales følgende: «Eiendommen ligger innen det kvartal av Homansbyen som det er mest ønskelig å bevare. I dette kvartalet er det kun Josefinesgate nr. 7 og nr. 9 som er tatt i bruk som kontorer. Oslo kommune fikk 3.3.1962 tillatelse til å ominnrede nr. 17 til barnevernskole som en midlertidig foranstaltning», så er nok dette i og for seg riktig. Men det kan bli misvisende fordi det ikke er sagt at i samme kvartal er det også annen ikke-bolig bruk. Og det nevnes heller intet om at på den annen side av samme gate og i gaten forøvrig finnes et et stort antall bruksendringer som tidligere omtalt. Saksøkte antar at man ikke bør legge for stor vekt på hva der på denne måte måtte sies eller ikke sies, da de folkevalgte myndigheter har meget god kjennskap til de enkelte deler av byen. Retten finner det forøvrig ikke nødvendig å gå nærmere inn på dette spørsmål av samme grunner som nevnt foran under punkt 4.

Som det framgår foran er retten altså kommet til det resultat at

Side:277

saksøkerens påstand blir å ta tilfølge. Resultatet er bygget på to rettsgrunnlag som utredet under punktene 1 og 2. Retten vil bemerke at hvert av grunnlagene står på egne ben. Men de to grunnlag forsterker naturligvis hverandre. Retten vil nærmere utdype sitt standpunkt. Først skal understrekes at retten selvsagt ikke på noen måte vil underkaste de betraktninger som myndighetene i sin tid har gjort i forbindelse med reguleringen av Josefinesgate til boligstrøk noen vurdering. Videre skal understrekes at beslutningen om ugyldighet ikke innebærer noen godkjennelse av bruksrett for saksøkeren. Det som retten har villet gi uttrykk for er at det under de nåværende faktiske forhold vil være urett å forby saksøkeren bruken av eiendommen til kontorer. I den faktiske situasjon er det bl.a. to forhold som retten særlig legger vekt på. Det ene er at myndighetene fremdeles synes å være i uklarhet om hva som skal gjøres med alle de eiendommer i Josefinesgate og strøket omkring som ikke utelukkende anvendes som boliger.

For det annet er det spørsmål om hva av bebyggelsen skal bevares av antikvarisk og kulturell verdi. Retten har forstått det slik at eksperter og myndigheter arbeider med dette spørsmål, men at det ennå ikke er truffet noen binnende avgjørelse. Skulle man komme til ønskeligheten av f.eks. å bevare nr. 9 så må man jo si at den nåværende anvendelse økonomisk sikrer bygningen. Saksøkeren har gitt uttrykk for at de vil holde hovedbygningen i hevd. Anvendelsen av den upraktiske, umoderne, kostbare og tungtdrevne Josefinesgate 9 som bolig, bidrar etter rettens oppfatning ikke til løsning av noen boligproblem. - - -