RG-1973-294

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1972-10-30
Publisert:	RG-1973-294
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 30. oktober 1972 i ankesak nr. 250/1971.
Parter:	Norges Ingeniørorganisasjon, NITO (høyesterettsadvokat Johan Hjort) mot Oslo kommune (kommuneadvokat Audvar Os).
Forfatter:	Lagdommer Sverre Tessem, kst dommere sorenskriverne Egil Lund, Erling Rost
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965) §114, Tvistemålsloven (1915) §180, Bygningsloven (1924) §131, §2, Husleieloven (1939), Boligformidlingsloven (1950) §6, §17, §7, §8, §93, Forvaltningsloven (1967) §24

I desember 1964 kjøpte Norges Ingeniørorganisasjon - NITO - eiendommen Oscarsgate 51, Oslo. Den var bebygget med et tre etasjes hus med én leilighet i hver etasje på 330 m2 grunnflate, dog slik at en del av tredje etasje var skilt ut til vaktmesterleilighet. NITO, som tidligere hadde kontorer i Akersgt. 57, kjøpte eiendommen til kontorbruk og innredet huset til kontorer.

Eiendommen ligger i regulert strøk innenfor et område som omfattes av Vestre bydelsplan II og utgjør området mellom Hegdehaugsveien - Bogstadveien - Valkyriegaten - Kirkeveien - Frognerveien - Drammensveien og Parkveien. Arbeidsdepartementet stadfestet reguleringsplanen og vedtekten for dette område 8.3.1939. Etter vedtekten, som har nr. 171, er området med visse unntagelser regulert for boligbebyggelse.

Oslo bygningskontroll ble oppmerksom på at det ble utført bygningsmessige arbeider i Oscarsgate 51 og sendte 3.12.1965 brev til NITO om at anmeldelsespliktig arbeid ikke måtte utføres uten byggetillatelse. I brevet ble det også gjort oppmerksom på at bygningen var regulert til boligformål og ikke måtte tas i bruk til kontorer, og at bruksendring er anmeldelsespliktig selv om det ikke utføres noe byggearbeid.

En byggemelding datert 11.12.1965 ble sendt inn. Det fremgikk ikke av meldingen eller de medfølgende tegninger at en bruksendring var påtenkt.

Ved kontroll 19.4.1966 ble det funnet at kontorer var innredet og tatt i bruk, og 9.5.1966 sendte Bygningskontrollen brev til NITO om at ulovlig bruksendring fra bolig til kontor var konstatert. NITO ble gitt anledning til å komme med bemerkninger før forelegg ble utferdiget etter bygningslovens §114.

Side:295

I brev av 13.9.1966 ga høyesterettsadvokat J. B. Hjort på vegne av NITO en lengere redegjørelse hvori han hevdet at det ikke var nødvendig med samtykke til denne bruksendring, idet det etter den tidligere bygningslov av 22.2.1924, som kom til anvendelse på forholdet, dens §131, var tilstrekkelig at det ble sendt melding. Han ba om at saken ble undergitt fornyet behandling. Hvis det ble ansett nødvendig med samtykke, var NITO villig til å innsende formell søknad om bruksendring, men slik at dette ikke innebar noen endring av synet på det rettslige spørsmål.

Bygningskontrollen ga i brev av 20.9.1966 samtykke til at saken ble tatt opp som en søknad om bruksendring. Samtidig ble bygningsvedtektene for Oslo §131, punkt 2, slik som de lød etter vedtektsendring av 1962, gjengitt. Dette hadde forøvrig Bygningskontrollen allerede gjort i et brev til høyesterettsadvokat Hjort av 20.12.1965. Etter vedtektsendringen er det ikke nok med anmeldelse av bruksendringen; det kreves også tillatelse.

NITOS byggemelding om bruksendring av 5.10.1966 ble behandlet i Bygningsrådets møte 14.12.1966, hvor det etter forslag av bygningssjefen ble fattet dette enstemmige vedtak:

«Oslo bygningsråd finner ikke å kunne dispensere fra stadfestet regulering, og kan ikke godkjenne den byggemeldte bruksendring fra leiligheter til kontorer på eiendommen Oscarsgt. 51. Den ulovlige bruk må bringes til opphør snarest og senest innen 15. januar 1967. Unnlatelse av å etterkomme dette pålegg rammes av bygningslovens straffebestemmelser.»

I Bygningskontrollens innstilling til vedtaket sitertes Byplankontorets uttalelse av 18.11.1966 sålydende:

«Eiendommen er ifølge stadfestet reguleringsplan regulert til boligbebyggelse. Kontorbruk vil derfor være i strid med reguleringsplanen og således kreve dispensasjon fra reguleringsplanen for å bli rettmessig.

Dette forhold berøres i h.r.advokat Hjorts brev i saken.

Byplankontoret kan ikke anbefale at det gis dispensasjon fra reguleringen, idet det ansees som meget viktig å motvirke det press som gjør seg gjeldende m.h.t. å endre strøket til et kontor- og forretningsstrøk. Byplankontoret antar at Bygningskontrollen bør legge saken frem for Bygningsrådet.»

Høyesterettsadvokat Hjort påklaget i medhold av bygningslovens §17 Bygningsrådets vedtak til Kommunal- og arbeidsdepartementet.

Klagen ble forelagt Bygningsrådet i møte 19.4.1967, og det ble fattet enstemmig vedtak om ikke å anbefale klagen tatt til følge. Det samme standpunkt inntok kommunikasjonsrådmannen og formannskapet.

Kommunal- og arbeidsdepartementet meddelte i brev av 4.7.1967 at det ikke hadde lovlig adgang til å meddele dispensasjon. Det heter i brevet bl.a.:

«Ifølge Vestre Bydeisplan II, stadfestet 8. mars 1939, er eiendommen Oscarsgt. 51 regulert til boligbebyggelse. Utnyttelsen

Side:296

av eiendommen til annet formål vil således være i strid med gjeldende reguleringsplan og kan ikke gjennomføres uten at det foretas reguleringsendring eller meddeles dispensasjon fra reguleringsplanen.

Hvorvidt reguleringsendring skal foretas, er et spørsmål hvis avgjørelse tilligger de kommunale myndigheter.

Med hensyn til dispensasjon bemerker en at i henhold til §7 i bygningsloven kan departementet meddele dispensasjon, dersom den anbefales av bygningsrådet eller av formannskapet. I nærværende tilfelle foreligger ikke slik anbefaling, jfr. bygningsrådets og formannskapets ovennevnte vedtak, og departementet har derfor ikke lovlig adgang til å meddele dispensasjon.»

Bygningskontrollen meddelte departementets brev til Høyesterettsadvokat Hjort 1.8.1967 og anførte:

«Dette til underretning for Dem og Deres part.

Den ulovlige etablerte bruk vil bli fremtvunget bragt til opphør ved forelegg etter bygningslovens §114. De gis herved anledning til å komme med bemerkninger innen 3 uker.»

Etter at høyesterettsadvokat Hjort i brev av 10.8.1967 hadde uttalt seg, ble det i Bygningsrådets møte 6.9.1967 enstemmig fattet vedtak om å utferdige forelegg. Dette lyder:

«Ved brev av 3.12.65 fra Oslo bygningskontroll ble Norges ingeniørorganisasjon, NITO, Oscarsgt. 51, Oslo gjort oppmerksom på at eiendommen Oscars gate 51, var regulert til boligformål og at bygningen derfor ikke måtte tas i bruk til kontorer.

NITO har tatt 1. og 3. etasje i bruk til kontorer trass i dette forbud og i strid med reguleringen.

Bygningsrådet har i møte 14.12.66 nektet dispensasjon fra gjeldende regulering og pålagt eieren å bringe den ulovlige bruk til opphør innen 15. januar 1967. Bygningsrådets vedtak er opprettholdt av departementet.

Den ulovlige bruk fortsetter.

Med hjemmel i bygningslovens §114 fastsettes det frist til 15. oktober 1967, innen hvilken tid den ulovlige kontorbruk må være bragt til opphør.

Eieren (rettighetshaveren) kan i overensstemmelse med bygningslovens §114 reise søksmål mot kommunen for å få dette forelegget prøvet ved domstolene. Blir søksmål ikke reist innen 30 dager fra forkynnelsen av dette forelegg, har forelegget samme virkning som rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer.»

NITO har ved stevning av 3.10.1967 reist sak for å få prøvet lovligheten av forelegget.

Oslo byrett avsa 15. mars 1971 dom med denne domsslutning:

«Oslo kommune frifinnes.

Hver part bærer sine omkostninger.»

Om saksforholdet henvises for øvrig til byrettens domsgrunner.

Spørsmålet om bruksendring har også vært behandlet av boligformidlingsnemnda i henhold til boligformidlingsloven og

Side:297

husleievedtektenes §6. Nemnda vedtok ikke å samtykke i bruksendring, og formannskapet sluttet seg til dette. Det foreligger rettskraftig kjennelse for utkastelse - kjennelse av Oslo Namsrett av 14.2.1968, Eidsivating lagmannsrett 4.4.1968 og Høyesteretts kjæremålsutvalg 20.6.1968. Namsrettssaken er stillet i bero i påvente av endelig dom i nærværende sak.

NITO har ved sin prosessfullmektig, høyesterettsadvokat Johan Hjort i rett tid påanket byrettens dom til lagmannsretten.

Etter Høyesteretts dom i Rt-1972-54 i sak A/S Aass & Coucheron mot Oslo kommune gjøres det ikke lenger gjeldende som for byretten og i ankeerklæringen at den skjerpelse av Bygningsvedtektenes §63 og §131, annet ledd, som fant sted i 1962, ikke er lovmedholdig.

NITO hevder at den foretatte bruksendring fra bolig til kontor er lovlig, og at byrettens fortolkning av lov og vedtekter er feilaktig.

NITO hevder at etter byplanvedtektene er det ikke forbudt å omdanne egen bolig til kontor. §1A omhandler oppførelse av bolighus, ikke bruksendring. Det er bygningsvedtektenes §63 1. c som kommer til anvendelse. Det er generelle bestemmelser som kommer til anvendelse såvel i regulert som i uregulert strøk. Når bygningsrådet skal ta stilling til spørsmålet om å nekte bruksforandring fra bolig til kontor, må det ta hensyn både til om endringen vil medføre ulemper for de omboende, om den vil være til gagn for strøket og til strøkets karakter.

Men selv om man anvender byplanvedtekten på forholdet og krever dispensasjon etter §12, må de der nevnte «spesielle grunner» vurderes i sammenheng med de generelle bestemmelser i bygningsvedtektenes §63. Skjønnstemaet blir for så vidt det samme.

Den foretatte bruksendring er ikke til ulempe for de omboende eller for strøket. Når det gjelder strøkets karakter er forholdet at det allerede var endret da bruksendringen fant sted i 1965. Det henvises til den fremlagte liste over 93 eiendommer i Josephinesgate, Oscarsgate og Parkveien, hvor kontorvirksomheter og lignende er etablert. Strøket har i de år som er gått siden reguleringen ble vedtatt i 1938, gjennomgått en endring som gjør at det ikke lenger er et rent boligstrøk. Der er nå en mengde kontorer i strøket, og dette er resultatet av en utvikling som kommunen ikke har forsøkt å bremse på før i de aller siste år. Denne praksis kaster lys over hvorledes kommunen har fortolket bestemmelsene.

Det hevdes også at den bruk av eiendommen som NITO gjør, ikke er «forretningsbruk» i bydelsplanens forstand.

Den ankende part hevder videre at det skjønn som lå til grunn for dispensasjonsnektelsen, lider av feil som må lede til at avgjørelsen kjennes ugyldig. Det er enighet om at domstolenes adgang til å prøve dette skjønn er begrenset til om skjønnet er vilkårlig eller hviler på feilaktig faktisk grunnlag.

Det fremgår av byplankontorets uttalelse av 18.11.1966, som

Side:298

Bygningsrådet henviste til, at det er tatt ensidige reguleringsmessige hensyn. Det må imidlertid også vurderes om bruksendringen er til ulempe for naboene. Det kan ikke antas at så er tilfelle, og det kom da heller ikke protest fra naboer, bortsett fra én, høyesterettsadvokat Heber, hvis protest hadde sin grunn i helt spesielle forhold.

Også når det gjelder hensynet til strøkets karakter, er skjønnet bygget på et feilaktig grunnlag fordi strøket - som foran anført - ikke lenger er noe egentlig boligstrøk. Man må her under se hen til den linje kommunen fulgte før den begynte med den harde linje i begynnelsen av 1960-årene. Det er ikke riktig når det i bystyresak 212 for 1970 om endring av §1 i vedtektene til bydelsplanene for Oslo indre sone på side 101 er anført at «Bygningsrådet bare har innvilget søknader om bruksendring i de tilfeller hvor den endrede bruk ble antatt å komme strøket tilgode». Det henvises bl.a. til den tidligere Halling skole (Oscarsgt. 30) og Mekaniske Verksteders Landsforening (Oscars gt. 20). I innstillingen i sak nr. 539/67 til Bygningsrådet om bruksendring i Parkveien 51 heter det bl.a. «Når det gjelder advokatforeningens påstand at flere eiendommer i samme kvartal og i nabolaget brukes til kontorer, er dette riktig. En rekke av de etablerte forhold er imidlertid ulovlige». Det vises i denne forbindelse bl.a. til Incognitogaten 26 hvor Den norske legeforening og Yngre legers forening har kontorer, uten at tillatelse til bruksendring foreligger.

Den ankende part hevder videre at det foreligger saksbehandlingsfeil som må lede til at avgjørelsen om å nekte dispensasjon må oppheves. Den som søker dispensasjon, har ikke krav på å få søknaden innvilget. Men han har krav på å bli hørt og krav på at alle relevante momenter blir vurdert.

Høyesterettsadvokat Hjorts lange redegjørelse av 13.9.1966 ble ikke forelagt Bygningsrådet, til tross for at han i brev av 5.10.1966 uttrykkelig ba om det. Det benektes ikke at brevet medfulgte sakens dokumenter. Men brevets innhold ble ikke gjort kjent for Bygningsrådets medlemmer. NITOs viktige oppgave som fagorganisasjon i samfunnet, og det forhold at NITO handlet under tidspress, fordi organisasjonen mente at den snart måtte fraflytte Akersgaten 57 på grunn av Oslo kommunes disposisjoner, kom således ikke til rådsmedlemmenes kunnskap og heller ikke listen over de 93 eiendommer hvor kontorvirksomhet i strøket var etablert.

Det hevdes at det var en saksbehandlingsfeil at Byplanrådets uttalelse av 18.11.1966 ikke ble forelagt søkeren. Det er i strid med det kontradiktoriske prinsipp.

Endelig kritiseres det som en feil i saksbehandlingen at Bygningsrådets begrunnelse for å nekte dispensasjon er for knapp.

Videre gjør den ankende part gjeldende at han har vært gjenstand for forskjellsbehandling. Det har en dobbelt side, dels er den rettsstridig, og dels kommer den i betraktning i relasjon til bygningslovens §114.

Side:299

Det er allerede foran pekt på at det gamle, rolige boligstrøk i og omkring Oscarsgate er en saga blott, og at boligstrøket allerede ved bruksendringer - lovlige og ulovlige - og også ved nybygg, har forandret karakter. Det er for hele byen bare utferdiget 17 forelegg i tiden november 1966-januar 1971, og intet forelegg etter denne tid.

Endelig gjør den ankende part gjeldende at skjønnet som ligger til grunn for Bygningsrådets avgjørelse om utferdigelse av forelegg etter bygningslovens §114, er feilaktig med den følge at forelegget må oppheves. Det er enighet mellom partene om at domstolen her har adgang til å prøve alle sider av skjønnet, ikke bare de sider som vanligvis kan prøves ved administrative skjønn, jfr. Aass & Coucheron-dommen i Rt-1972-54.

Det må kreves at det har skjedd en vesentlig bruksendring for at forelegg skal kunne utferdiges. Dette vesentlighetskrav har relasjon til strøkets karakter og ikke bare til husets innhold. Det vises til forarbeidene til den nye bygningslov av 1965, komitéinnstillingen 189-190 (jfr. 130).

I nærværende tilfelle har det ikke vært spørsmål om «å trasse seg frem». Strøket har ikke på noen vesentlig måte endret karakter ved NITOs bruksendring. Strøket hadde allerede blandet karakter.

Hertil kommer at bruksendringen i dette tilfelle bare vil bli av midlertidig, ikke varig karakter. NITO er en organisasjon i stadig vekst. Om 5-10 år må den ha mer kontorrom. Det er da upraktisk å sitte med Oscarsgt. 51. Når NITO flytter, vil eiendommen måtte bli bolighus. Den reverseringsprosess som kommunen nå har begynt, vil nødvendigvis ta lang tid. Stort sett vil den bare gjelde ved nybygg. Sett i denne relasjon er heller ikke vesentlighetskravet oppfylt. Det er rimeligheten av gjenopprettingskravet som skal prøves for domstolene.

Det var urimelig av kommunen å gå til utferdigelse av forelegg i dette tilfelle.

NITO har nedlagt denne påstand:

«1. Oslo bygningsråds forelegg av 16.7.1967 kjennes ugyldig.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.»

Ankemotparten, Oslo kommune, gjør ved sin prosessfullmektig, kommuneadvokat Os, gjeldende at byrettens dom er riktig og henholder seg i det vesentlige til dommens premisser.

Han anfører at bruksendringen i dette tilfelle er en fersk bruksendring og ble foretatt etter at praksis ble strammet inn. Det erkjennes at det er en del kontorer i strøket. Man har akseptert legekontorer, tannlegekontorer, friserforretninger og dagligvareforretninger.

Kommunen har ut fra boligmessige og trafikkmessige grunner ønsket å få en del av byens befolkning i utkantstrøk flyttet til sentrale bydeler. Denne reverseringsprosess begynte i 1958 og resulterte i en tilstramning når det gjaldt å håndheve reguleringsvedtektene. Det vises til sjefsarkitekt Helene Kobbes

Side:300

forklaring for lagmannsretten. Det er bruksendringer etter 1962 man tar fatt i, og etter dette tidspunkt har det ikke vært noen liberal praksis. Det vises til den fremlagte utredning om bygningsmyndighetenes praksis ved bruksendringer i strid med stadfestet regulering, som fremkom etter anmodning i Bygningsrådets møte 19.4.1972 i forbindelse med sak nr. 178/72 om bruksendring vedrørende Drammensveien 45. I denne utredning er inntatt Bygningsrådets vedtak av 16.10.1971 sålydende:

«Følgende retningslinjer gjelder for bygningsmyndighetenes behandling av bruksendringer i strid med gjeldende regulering:

a. Bruksendring foretatt i tiden før 1957 forfølges ikke som ulovlig forhold av bygningsmyndighetene.

b. Bruksendringer foretatt i tiden 1957 til vedtektsendring i 1962 kan godkjennes mot midlertidighetserklæring etter bygningslovens §8. Bruksendring - fra tiden før 1962 tas ikke opp til rettslig forfølgning etter bygningsloven.

c. Bruksendringer etter vedtektsendringen i 1962 godkjennes som regel ikke.»

Når det gjelder det første spørsmål, den ankende part, har reist, hevder ankemotparten at det kreves dispensasjon for bruksendring fra bolig til kontor, og at endringen rammes av byplanvedtektenes §1B 3 om forretningsbebyggelse. Bruksendringen er derfor ulovlig. Dette er antatt i flere dommer. Det er byplanvedtektene som kommer til anvendelse i regulert strøk. Endringen av bygningsvedtektenes §63 og §131, annet ledd, kom i stand i 1962 for å få klar hjemmel til å kreve tillatelse for bruksendring også i uregulert strøk, jfr. bystyresak nr. 68/1961 om endringer i bygningsvedtektene for Oslo 34-35.

Det blir for øvrig praktisk talt samme skjønnstema enten man bruker bygningsvedtektenes §63 eller byplanvedtektenes §12. I første tilfelle må nektelse begrunnes, og i siste tilfelle må det gis begrunnelse for hvorvidt «særlige grunner» foreligger.

Når det gjelder den ankende parts angrep på skjønnet som ligger til grunn for dispensasjonsnektelsen, hevder ankemotparten at skjønnet er forsvarlig og ikke hviler på feilaktig faktisk grunnlag. Bygningsrådets medlemmer var vel kjent både med NITO som organisasjon og med strøkets karakter, og har tatt alle relevante momenter i betraktning. Det forelå ikke «særlige grunner» for å gi dispensasjon etter byplanvedtektenes §12. Bruker man synspunktet i bygningsvedtektenes §63 er bruksendringen ikke til gavn for strøket.

Når det gjelder de påståtte særskilte saksbehandlingsfeil, gjør ankemotparten gjeldende:

Informasjonsverdien av høyesterettsadvokat Hjorts brev av 13.9.1966 er liten, og det inneholdt enkelte misvisende opplysninger. Det er den reelle virkning av en eventuell feil som er avgjørende, og det kan ikke tenkes at resultatet ville blitt et annet om høyesterettsadvokat Hjorts brev hadde vært referert.

NITO hadde intet krav på å få seg forelagt byplankontorets uttalelse av 18.11.1966.

Side:301

De krav man stiller til begrunnelsen for administrative avgjørelser er beskjedne, og begrunnelsen i nærværende tilfelle er tilfredsstillende, jfr. nå forvaltningslovens §24.

Når det gjelder spørsmålet om forskjellsbehandling, hevder ankemotparten at denne innsigelse ikke kan føre frem. Det var en overraskelse for kommunen at så mange ulovlige bruksendringer hadde funnet sted. Men forholdet er ikke at NITO har fått avslag, mens andre er gitt dispensasjon. Fra 1962 har kommunen villet reversert utviklingen og har ikke gitt dispensasjon i liknende tilfeller. NITO fikk varsko før det etablerte seg, men satte seg ut over gjeldende bestemmelser.

Når det gjelder spørsmålet om utferdigelse av forelegg etter bygningsvedtektenes §114, viser kommuneadvokat Os til sin artikkel i Lov og rett for 1972 228 om forståelsen av denne bestemmelse. Det foreligger ikke noe krav om vesentlighet, om enn bruksendringen må være av en viss betydning. Men ihvertfall er endringen vesentlig i nærværende tilfelle. Det var ikke urimelig å utferdige forelegg. NITO hadde på et tidlig tidspunkt fått varsko om at bruksendring ikke var tillatt, nemlig ved kommunens brev av 3.12.1965, 20.12.1965 og 9.5.1966.

Oslo kommune har nedlagt denne påstand:

«1. Oslo byretts dom av 15. mars 1971 stadfestes.

2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

For lagmannsretten har produksjonssjef Trygve Hanæs som er president i NITO, avgitt forklaring som part, og sjefsarkitekt Helene Kobbe i Oslo kommune og Helge Lochner, som er juridisk sekretær i Oslo Bygningskontroll, forklart seg som vitner. Retten har foretatt åstedsbefaring. Det er fremlagt en del nye dokumenter, som til dels er nevnt i dommen. Om dokumentasjonen henvises til rettsboken.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse.

Det første spørsmål lagmannsretten må ta standpunkt til, er om NITOs bruk av Oscarsgt. 51 er i strid med gjeldende vedtekter.

Eiendommen ligger som nevnt i et strøk som omfattes av Vestre bydelsplan II, og etter byplanvedtektenes §1A tillates det i dette strøk bare oppført beboelseshus med de unntak som er nevnt i §1B. Her heter det at «unntatt fra boligbestemmelsen» er bl.a.: «3. Forretningsbebyggelse av nedenfor nevnte art, på byplanen anlagt brunt». Det er videre i et punkt - ad 3 - gitt en definisjon på hva det forstås med forretningsbebyggelse, nemlig «lokaler for kontorer, magasiner, lagere og lignende som er bestemt for direkte vareomsetning, og som kan medføre stadig fra- og tilbringelse av gods, tilstrømning av mennesker, lukt, larm eller andre for de tilliggende boliger sjenerende forhold».

Det må etter dette være klart at forretningsbebyggelse bare kan henlegges til de områder som på kartet er avsatt til dette,

Side:302

og at forretningsbebyggelse ikke kan føres opp i boligområdet. Ovennevnte anmerkning - ad B 3 - gir ikke hjemmel for å drive forretningsvirksomhet i boligstrøk, selv om virksomheten ikke er til gene for de tilliggende boliger. Det synes også klart at den virksomhet NITO driver er forretningsvirksomhet i byplanvedtektenes forstand.

Byplanvedtektenes §1 omhandler etter sin ordlyd bare oppførelse av boliger, ikke bruksendring. Lagmannsretten antar som byretten at byplanen for boligområder ikke bare gjelder ved oppføring av nye hus, men medfører en begrensning ved bruksendringer. Byplanvedtektene må forstås slik at det heller ikke ved senere bruksendringer er adgang til å ta eldre boliger i bruk til kontorer. Meningen må være at et strøk som er regulert som boligstrøk, skal forbli boligstrøk så lenge reguleringen består. Skal bestemmelsenes hensikt oppnås, må de fortolkes slik.

Byplanvedtektenes §1 er endret i 1970, bystyresak nr. 212/1970, vedtatt 20.8.1970, stadfestet av departementet 13.10.1970. Etter den nye ordlyd er det uttrykkelig sagt at husrom som er avsatt til boliger, ikke kan brukes til kontorer m.v. uten dispensasjon. Kommunens og departementets tidligere praksis er stadfestet.

Det er i saken reist spørsmål om den materielle hjemmel for dispensasjon og Byplanrådets kompetanse til å avgjøre dispensasjonssøknaden.

Lagmannsretten er enig med byretten i at dispensasjon fra boligbestemmelsen må avgjøres etter byplanvedtektenes §12 og ikke bygningsvedtektenes §63 og §131 nr. 2. Byplanvedtektene er spesielle vedtekter for de enkelte strøk, som må gå foran de alminnelige bestemmelser i bygningsvedtektene. I §63 nr. 1 c gis nærmere regler om anlegg og virksomhet i boligstrøk. Ved vedtektsforandring, stadfestet 21.6.1962, ble det gjort følgende tilføyelse: «Bruksforandring av våningshus i beboelsesstrøk kan nektes». I samsvar hermed ble §131 nr. 2 forandret slik at det ikke var nok å sende melding om bruksendring, men det måtte tillatelse til. Motiveringen for endringene var å få en «klar hjemmel til å nekte forandring av våningshus til vanlig kontor- eller forretningsvirksomhet, også i strøk som ikke direkte er regulert til boligstrøk.» For regulert strøk hadde kommunen hjemmel i byplanvedtektene.

Lagmannsretten finner således at NITOs bruksendring trengte dispensasjon etter byplanvedtektenes §12 for å være lovlig. Den ovenfor nevnte fortolkning av bestemmelsene har Eidsivating lagmannsrett lagt til grunn i dom av 29.10.1971 i sak nr. 209/1970, Oslo kommune - Bryhn-Eidem og dom av 26.11.1971 i sak 378/70, Oslo kommune - Hovig.

Lagmannsretten er enig med byretten i at det ikke kleber feil ved det skjønn som Bygningsrådet foretok 14.12.1966 da søknad om dispensasjon ble avslått, idet man ikke kan finne at skjønnet er vilkårlig eller hviler på et faktisk uriktig

Side:303

grunnlag. Det må antas at de momenter som er rettslig relevante, er vurdert når Bygningsrådet har funnet at det ikke foreligger særlige grunner etter byplanvedtektenes §12. Den omstendighet at det er en del kontorer i strøket - delvis uten tillatelse til bruksendring - endrer ikke strøkets karakter av boligområde. Kommunen må ha adgang til å tilstramme sin praksis når den som her finner det ønskelig å reversere utviklingen. Det kan ikke legges særlig vekt på at bruksendringen i det enkelte tilfelle er til ulempe for de omboende. Hensynet til strøkets karakter er et tema som har selvstendig betydning, og rådet må herunder kunne ta hensyn til ikke bare dagens situasjon, men også til videregående, alminnelige reguleringshensyn i strøket.

Lagmannsretten kan likesom byretten ikke finne at det foreligger saksbehandlingsfeil som kan medføre at vedtaket blir ugyldig. Når det fra den ankende parts side er hevdet at det var en feil at høyesterettsadvokat Hjorts lange brev av 13.9.1966 ikke ble forelagt Bygningsrådet, kan det ikke antas at kjennskapet til ordlyden av brevet ville bevirket noe annet resultat, idet det må antas at Bygningsrådets medlemmer satt inne med tilstrekkelige detaljkunnskaper til å vurdere de relevante momenter i saken.

Det kan ikke antas å være noen saksbehandlingsfeil at Byplanrådets uttalelse av 18.11.1966 ikke ble forelagt søkeren.

Endelig må det antas at skjønnet er tilstrekkelig begrunnet.

Den ankende part hevder at han har vært utsatt for forskjellsbehandling. Lagmannsretten er enig med byretten i at så ikke er tilfelle. Det kan ikke påvises noe tilfelle hvor dispensasjon er gitt i tilsvarende tilfelle etter at kommunen begynte sin skjerpende praksis i 1962. At tidligere ulovlig bruk har vært tålt av kommunen, endrer ikke dette syn.

Når det til slutt gjelder tilstedeligheten av å utferdige forelegg etter bygningslovens §114, er lagmannsretten enig med byretten i at det ikke foreligger grunner for å oppheve Bygningsrådets avgjørelse.

I Aass-Coucherondommen ( Rt-1972-54, særlig 57) er det fastslått at domstolen har adgang til å vurdere skjønnet i sin helhet, også hvor vidt det er rimelig å gå til utferdigelse av forelegg.

Lagmannsretten kan ikke finne at vedtaket er ulovlig eller urimelig. NITO har investert betydelige beløp ved kjøpet av eiendommen og senere ombygning, anslått til kr. 400.000.-. Forholdet er imidlertid at NITO på et tidlig tidspunkt ble gjort oppmerksom på at bygningen ikke måtte tas i bruk som kontorer. Man viser til Bygningskontrollens skrivelser til høyesterettsadvokat Hjort av 3.12.1965, 9.5.1966 og 20.9.1966. NITO har med åpne øyne tatt risikoen for en konflikt med bygningsmyndighetene. Det nytter ikke for selskapet å dekke seg bak høyesterettsadvokat Hjorts - for øvrig betingede - anbefaling av å innrede eiendommen til kontorer.

Retten finner ikke grunn til nærmere å gå inn på det

Side:304

vesentlighetskrav i relasjon til bygningslovens §114 som partene er uenige om. Det foreligger i nærværende tilfelle tilstrekkelige momenter av så stor vekt at kravet til vesentlighet - om man aksepterer et slikt krav - foreligger. Den ankende parts anførsel i lagmannsretten om den begrensede tid som bruksordningen sannsynligvis vil vare, forandrer ikke dette.

Etter dette vil byrettens dom bli å stadfeste, idet man er enig i byrettens avgjørelse av saksomkostningene.

For lagmannsretten må NITO betale saksomkostninger i medhold av hovedregelen i Tl. §180, første ledd. Disse settes til kr. 4.000.-.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

Byrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Norges Ingeniørorganisasjon - NITO -

4000 - firetusen - kroner til Oslo kommune. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Av byrettens dom (justitiarius C. J. Fleischer):

I desember 1964 kjøpte Norges Ingeniørorganisasjon NITO, nedenfor kalt NITO, eiendommen Oscars gate 51 i Oslo, med overtagelse 15. desember samme år. Eiendommen er bebygget med et hus i tre etasjer og huset har en grunnflate på 330 m2 .

Huset var innredet med tre leiligheter, en i hver etasje, dog således at en del av leiligheten i tredje etasje var skilt ut til bruk som vaktmesterleilighet. Da NITO kjøpte eiendommen bodde selgeren, konsul Th. C. Holm, i annen etasje og hans datter samt vaktmester i tredje. Første etasje hadde vært utleiet til bevegelsen Moralsk Opprustning, som bolig for presidenten og som representasjons- og møtested for bevegelsen.

NITO kjøpte huset for å skaffe seg nye kontorer. Organisasjonen hadde siden 1945 hatt sine kontorer i Akersgaten 57 som ligger ved siden av Oslo kommunes eiendom Akersgaten 55. Kommunens byggeplaner i det kvartal som eiendommene hører til hadde skapt en viss usikkerhet med hensyn til mulighetene for fortsatt leie av lokalene i Akersgaten 57. Da NITO dessuten hadde behov for mere kontorplass, hadde man en tid ansett det sterkt ønskelig å finne andre lokaler, eventuelt ved kjøp av en passende eiendom.

Etter at eiendommen var overtatt fikk NITO den til rådighet i sin helhet, bortsett fra at vaktmesterleiligheten fremdeles skulle være bebodd, i samsvar med formålet med denne leilighet. Det var en tid aktuelt å leie ut annen etasje, slik at NITO selv bare skulle gjøre bruk av første og tredje etasje, men dette ble det ikke noe av. Det ble satt i gang oppussingsarbeider, og overflytting av kontorene fra Akersgaten 57 fant sted etter hvert og delvis mens oppusningsarbeider pågikk.

Eiendommen ligger i regulert strøk, innenfor et område som omfattes av Vestre bydelsplan II. Reguleringen gjelder området mellom

Side:305

Hegdehaugsveien - Bogstadveien - Valkyriegaten - Kirkeveien - Frognerveien - Drammensveien (inklusive dennes sydside) og Parkveien (inklusive dennes østside) og den ble stadfestet av Arbeidsdepartementet den 8. mars 1939. Samtidig stadfestet departementet, med mindre endringer, vedtekten for dette område. Det fremgår av §1A i byplanvedtekten, vedtekt nr. 171, at området er regulert for boligbebyggelse, med unntak som nevnt i §1B. For den del av Oscarsgate som omfatter numrene 47, 49, 51, 53 og 55 skal boligbebyggelsen etter planen være åpen, og det er i §2 angitt hva dette innebærer.

Den 3. desember 1965 ble Oslo bygningskontroll oppmerksom på at det ble utført visse bygningsmessige arbeider i Oscars gate 51. Samme dag sendte Oslo bygningskontroll et brev til NITO. Det ble innledningsvis nevnt at det ved besiktigelse av eiendommen hadde vist seg at det pågikk byggearbeid, og det ble pekt på at anmeldelsespliktig arbeid ikke må utføres uten at det foreligger byggetillatelse. I brevet heter det videre:

«En gjør oppmerksom på at bygningen er regulert til boligformål og må derfor ikke tas i bruk til kontorer. Bruksendringen er også anmeldelsespliktig selv om det ikke utføres noe byggearbeid.

Angående straffe ansvaret vises til bygningsvedtektene for Oslo §152 og 153. Det vises til samme lovs §131.»

Brevet ble besvart av høyesterettsadvokat J. B. Hjort, på vegne av NITO, den 13. desember 1965, og i dette brev anførte høyesterettsadvokat Hjort:

«Det pågår oppussingsarbeider i gården. Anmeldelsespliktig arbeide vil ikke bli utført uten byggetillatelse. De kommer også inn på bygningens bruk. Såvidt skjønnes er det et forhold som i første rekke vedkommer Boligformidlingsnemnda. Saken vil bli tatt opp med denne.»

Uttalelsen fra høyesterettsadvokat J. B. Hjort foranlediget et nytt brev fra Oslo bygningskontroll. Brevet er datert 20. desember 1965, og i dette brev gjenga Bygningskontrollen bygningsvedtektenes §131 punkt 2. Etter en endring som var blitt stadfestet av Kommunal- og arbeidsdepartementet den 21. juni 1962 lød bestemmelsen således:

«Bygning eller noen del av den kan ikke tas i bruk i annet øyemed enn forutsatt i den approberte byggemelding eller - for eldre bygningers vedkommende - i annet øyemed enn det bygningen eller del av denne tidligere har tjent, uten at det i samsvar med bestemmelsene i punkt 1 er sendt melding til og deretter mottatt tillatelse av bygningsmyndighetene. Det samme gjelder for gårdsplass, tomt eller ubebygd grunn som ønskes tatt i bruk til virksomhet eller lagring.»

Det ble i samme brev understreket at det for bruksendring skal sendes byggemelding selv om det ikke utføres bygningsmessige endringer.

En byggemelding, som var datert 11. desember 1965, ble sendt inn. Den gjaldt bygningsmessige endringer i 1. og 3. etasje, og det fremgikk ikke av meldingen eller de medfølgende tegninger at en bruksendring var påtenkt.

Spørsmålet om bruksendring var tatt opp også av Boligformidlingsnemnda, og ved en befaring den 4. mars 1966 hadde nemnda

Side:306

funnet at både 1. og 3. etasje, bortsett fra vaktmesterleiligheten, var under ombygging til kontor. Bygningskontrollen ble underrettet om dette ved brev av 21. mars 1966. I brevet ble det blant annet nevnt at nemnda på stedet hadde fått opplyst at tillatelse til slik ombygging var gitt av Bygningskontrollen. Da brevet ble sendt hadde nemnda ved telefonisk henvendelse til Bygningskontrollen bragt på det rene at det ikke forelå noen byggeanmeldelser for ominnredning til kontorer i eiendommen, og det ble referert til denne opplysning i brevet.

Ved en kontroll den 19. april 1966 ble det konstatert at kontorer var innredet og tatt i bruk og den 9. mai 1966 sendte Bygningskontrollen følgende brev til NITO:

«Bygningskontrollen har konstatert ulovlig bruksendring fra bolig til kontor i ovennevnte eiendom. NITO er allerede ved brev av 3/12 1965 gjort oppmerksom på at en slik bruksendring ikke er tillatt.

Det gis herved anledning til å komme med bemerkninger før forelegg etter §114 utferdiges.

For så vidt angår den strafferettslige side er saken oversendt politiet.»

Den bestemmelse som er påberopt som hjemmel for utferdigelse av forelegg er §114 i lov nr. 7 av 18. juni 1965, bygningsloven.

På vegne av NITO ga høyesterettsadvokat J. B. Hjort en uttalelse i brev av 13. september 1966 til Bygningskontrollen. Innledningsvis omhandlet han forholdet til husleieloven og boligformidlingsloven. For så vidt angår bygningsloven gjorde han gjeldende at denne lov ikke kunne antas å være til hinder for at NITO hadde tatt eiendommen i bruk for det formål som organisasjonen har. Han fremholdt at NITO hadde kjøpt eiendommen og tatt den i bruk før den nye bygningslov trådte i kraft den 1. januar 1966, og at samtykke ikke var nødvendig etter den tidligere lov om bygningsvesenet av 22. februar 1924. Mens det etter den nye lovs §93 annet ledd kreves samtykke, var det etter den tidligere lovs §131 tilstrekkelig at det ble sendt en melding. Bestemmelsen i §131 gjaldt etter NITOS oppfatning kun det rent formelle forhold at melding skulle sendes inn på forhånd.

I brevet av 13. september 1966 ble det gitt en inngående redegjørelse for det syn som NITO hadde på realiteten i saken, og det ble sterkt understreket at de reelle hensyn burde være avgjørende. Det ble blant annet anført at bygningen var en eldre leiegård som ikke lenger kunne anses hensiktsmessig til beboelse, at den for så vidt var i samme kategori som den øvrige bebyggelse i strøket, og at denne praktisk talt i sin helhet benyttes til kontorer, møtelokaler o.l. Videre ble det pekt på at eiendommen allerede i den tidligere eiers tid delvis ble benyttet til møter og representasjon, og at NITO er en organisasjon av stor samfunnsmessig betydning.

I tillegg til det som her er gjengitt ble det i brevet påberopt at NITO hadde måttet flytte ut fra sine tidligere lokaler i Akersgaten 57 på grunn av planene om oppføring av et nytt offentlig administrasjonsbygg i det kvartal som eiendommen hørte til. Det ble for øvrig også nevnt at NITO skulle leie ut annen etasje til Kirkedepartementet, men det er på det rene at forhandlingene om et slikt leieforhold ikke førte frem.

Side:307

Under henvisning til sin redegjørelse ber NITO om at saken måtte bli undergitt ny behandling. Hvis det i den forbindelse ble ansett nødvendig at det ble innsendt søknad om tillatelse til bruksendringen var NITO villig til å gjøre det, men med opprettholdelse av det syn på rettsspørsmålene som det var gitt uttrykk for.

Bygningskontrollen ga i brev av 20. september 1966 til høyesterettsadvokat J. B. Hjort samtykke til at saken kunne tas opp som en søknad om bruksendring, og det ble anført at byggemelding da måtte sendes inn. Bygningssjefen gjorde i brevet imidlertid oppmerksom på at det var lite sannsynlig at bruksendring ville bli godkjent. I anledning av høyesterettsadvokat Hjorts bemerkninger om den nye bygningslovs §93 sammenholdt med den tidligere lovs §131 ble vedtektenes §131 pkt. 2 gjengitt i sin helhet, slik som bestemmelsen hadde lydt siden 1962. Som foran nevnt var bestemmelsen også gjengitt i det brev som bygningskontrollen sendte høyesterettsadvokat Hjort den 20. desember 1965.

Den omhandlede byggemelding om bruksendring ble sendt bygningskontrollen den 5. oktober 1966, som vedlegg til et brev fra høyesterettsadvokat J. B. Hjort. Som vedlegg fulgte blant annet også en oversikt som var utarbeidet av NITO og som i følge brevet skulle tjene til å vise «at gårdene i Oscarsgate og de nærmest omliggende gater i det alt vesentlige brukes til kontor». I denne forbindelse ble det tatt forbehold om også å gjøre gjeldende at det ville være uttrykk for en forskjellsbehandling, om NITO's bruksendring ikke ble godkjent.

Saken ble behandlet av bygningsrådet i møte den 14. desember 1966. I samsvar med bygningssjefens innstilling traff bygningsrådet enstemmig følgende vedtak:

«Oslo bygningsråd finner ikke å kunne dispensere fra stadfestet regulering og kan ikke godkjenne den byggemeldte bruksendring fra leiligheter til kontorer på eiendommen Oscarsgate 51. Den ulovlige bruk må bringes til opphør snarest og senest innen 15. januar 1967. Unnlatelse av å etterkomme dette pålegg rammes av bygningslovens straffebestemmelser.»

Bygningsrådets vedtak ble i medhold av bygningslovens §17 påklaget til Kommunal- og arbeidsdepartementet. En foreløpig klage ble inngitt av høyesterettsadvokat J. B. Hjort ved brev av 3. januar 1967 til bygningskontrollen, og den fullstendige begrunnelse for klagen ble gitt i et brev datert 15. mars samme år. Advokaten hadde da etter anmodning fått kopi av den innstilling fra bygningssjefens side som lå til grunn for vedtaket.

Det fremgår av fremstillingen i klagen at NITO regnet med at husets annen etasje ville bli leiet ut til bolig. Det ble også pekt på at første etasje, før NITO's overtagelse, hadde vært brukt av foreningen

Moralsk Opprustning. Under henvisning til dette ble det gjort gjeldende at det dreiet seg om en begrenset bruksendring. Det ble ellers sterkt understreket at det måtte være riktig å legge avgjørende vekt på realiteten i saken. Det ble som momenter av særlig betydning blant annet nevnt at Oscarsgate 51 var uhensiktsmessig for boligbruk, og at man nettopp ved å tillate kontorbruk kunne sikre vedlikehold og unngå «forslumming». Hva sakens formelle side angår fremkom det

Side:308

bemerkninger om forståelsen av bygningsvedtektenes §131, punkt 2. Det ble fremholdt at det må foretas en konkret vurdering, og at det var et generelt og unyansert ønske om å hindre en hver bruksendring som syntes å ligge til grunn for bygningsrådets avgjørelse.

Klagen ble forelagt bygningsrådet i møte den 19. april 1967, og det ble der fattet enstemmig vedtak om ikke å anbefale klagen tatt til følge. Det samme standpunkt inntok kommunikasjonsrådmannen og formannskapet. Kommunal- og arbeidsdepartementet traff sin avgjørelse den 4. juli 1967. I brevet som denne dag ble sendt kommunikasjonsrådmannen i Oslo refererte departementet til de nevnte vedtak og videre til en uttalelse som var gitt av byplankontoret. Dette kontor var blitt forelagt saken før bygningsrådet fattet sitt vedtak, og uttalelsen, som var datert 18. november 1966, lyder således:

«Eiendommen er i følge stadfestet reguleringsplan regulert til boligbebyggelse. Kontorbruk vil derfor være i strid med reguleringsplanen og således kreve dispensasjon fra reguleringsplanen for å bli rettmessig. Dette forhold berøres ikke i h.r.adv. Hjorts brev i saken.

Byplankontoret kan ikke anbefale at det gis dispensasjon fra reguleringen, idet det ansees som meget viktig å motvirke det press som gjør seg gjeldende med hensyn til å endre strøket til et kontor- og forretningsstrøk.

Byplankontoret antar at bygningskontrollen bør legge saken fram for bygningsrådet.»

Departementet ga også et kort referat av det som var begrunnelsen for klagen, og departementets egne bemerkninger er følgende:

«Ifølge Vestre Bydelsplan II, stadfestet 8. mars 1939, er eiendommen Oscars gate 51, regulert til boligbebyggelse. Utnyttelse av eiendommen til annet formål vil således være i strid med gjeldende reguleringsplan og kan ikke gjennomføres uten at det foretas reguleringsendring eller meddeles dispensasjon fra reguleringsplanen.

Hvorvidt reguleringsendring skal foretas, er et spørsmål hvis avgjørelse tilligger de kommunale myndigheter.

Med hensyn til dispensasjon bemerker en at i henhold til §7 i bygningsloven kan departementet meddele dispensasjon, dersom den anbefales av bygningsrådet eller av formannskapet. I nærværende tilfelle foreligger ikke slik anbefaling, jfr. bygningsrådets og formannskapets ovennevnte vedtak, og departementet har derfor ikke lovlig adgang til å meddele dispensasjon. - - -»

En gjenpart av departementets brev ble av bygningskontrollen sendt høyesterettsadvokat J. B. Hjort den 1. august 1967. Samtidig anførte bygningskontrollen:

«Den ulovlig etablerte bruk vil bli framtvunget bragt til opphør ved forelegg etter bygningslovens §114. De gis herved anledning til å komme med bemerkninger innen 3 uker».

På vegne av NITO avga høyesterettsadvokat J. B. Hjort en uttalelse i brev av 10. august 1967 til bygningskontrollen. Om sitt syn på saken fremholdt han i dette brev:

«Efter min oppfatning er det ikke berettiget å oppfatte Bydelsplanen så bokstavelig, at den forbyr den bruk av eiendommen som NITO gjør av den, når denne bruk ikke medfører noen endring av bygningen,

Side:309

men tvert i mot en forbedring og istandsettelse av denne, og bruken heller ikke er til genanse for naboer eller strøket som helhet. Bestemmelsen i Byplanen tar åpenbart sikte på å sikre strøket mot industri o.l. generende virksomhet, derimot ikke at en eier benytter sitt eget hus til kontor for sin egen virksomhet.»

Under henvisning til det her siterte gjorde høyesterettsadvokat Hjort oppmerksom på at hvis forelegg med hjemmel i bygningslovens §114 annet ledd ble utferdiget, ville NITO reise søksmål til prøvelse av forelegget.

I bygningsrådets møte den 6. september 1967 ble det ved enstemmig vedtak utferdiget forelegg som lyder således:

«Ved brev av 3/12 65 fra Oslo bygningskontroll ble Norges ingeniørorganisasjon, NITO, Oscars gate 51, Oslo gjort oppmerksom på at eiendommen Oscars gate 51 var regulert til boligformål og at bygningen derfor ikke måtte tas i bruk til kontorer.

NITO har tatt 1. og 3. etasje i bruk til kontorer trass i dette forbud og i strid med reguleringen.

Bygningsrådet har i møte 14/12 66 nektet dispensasjon fra gjeldende regulering og pålagt eieren å bringe den ulovlige bruk til opphør innen 15. januar 1967. Bygningsrådets vedtak er opprettholdt av departementet. Den ulovlige bruk fortsetter.

Med hjemmel i bygningslovens §114 fastsettes det frist til 15. oktober 1967 innen hvilken tid den ulovlige kontorbruk må være brakt til opphør.

Eieren (rettighetshaveren) kan i overensstemmelse med bygningslovens §114 reise søksmål mot kommunen for å få dette forelegget prøvet ved domstolene.

Blir søksmål ikke reist innen 30 dager fra forkynnelsen av dette forelegg, har forelegget samme virkning som rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer.

Dette forelegg blir å forkynne for eieren av Oscarsgt. 51.» - - -

Spørsmålet om bruksendring har vært behandlet også av boligformidlingsnemnda, i henhold til boligformidlingsloven og husleievedtektenes §6. Nemnda har vedtatt ikke å samtykke i bruksendring, og formannskapet har inntatt det samme standpunkt. Det foreligger nå rettskraftig kjennelse for utkastelse. Iverksettelsen er imidlertid utsatt fordi man regner med at dommen i saken etter bygningsloven vil bli utslagsgivende også for boligformidlingsnemnda. Etter anmeldelse fra bygningskontrollen i mai 1966 er NITO's forhold dessuten gjenstand for strafferettslig etterforskning. Saken er i likhet med namsrettssaken, stillet i bero i påvente av dom i den foreliggende sak. - - -

Retten skal bemerke:

Det første spørsmål for retten er om vedtektsendringene i 1962 savnet den nødvendige lovhjemmel. Saksøkeren har, under henvisning til bygningsloven av 22. februar 1924 §2, gjort gjeldende at endringene faller utenfor rammen for det som kunne fastsettes ved vedtekt. Retten er ikke enig i dette. Bestemmelsen i nevnte lovs §2 åpner en ganske vid adgang til å fastsette ikke bare lempninger, men også skjerpelser i lovens bestemmelser, og de endringer i vedtektene som ble foretatt i 1962 synes helt klart å være i samsvar med det formål som lov og

Side:310

vedtekter er forutsatt å ha. Spørsmålet er for øvrig prøvet med samme resultat av Eidsivating lagmannsrett i ankesak nr. 324/69, Aass & Coucheron - Oslo kommune, pådømt den 19. oktober 1970.

Retten skal etter dette ta standpunkt til om saksøkerens bruk av eiendommen er i strid med vedtektene og således forutsetter dispensasjon for å være lovlig.

Som tidligere nevnt ligger eiendommen i et strøk som omfattes av Vestre bydelsplan II, og etter byplanvedtektenes §1A tillates det i dette strøk bare oppført beboelseshus, med de unntak som er nevnt i §1B. Litra B lyder i sin helhet således:

B. Unntatt fra boligbestemmelsen er:

1. Strøk som hører under «indre sone», samt arealer som er avsatt til:

2. Offentlig bebyggelse sålenge de disponeres til dette bruk, på byplanen merket «off. bebygg.»

3. Forretningsbebyggelse av nedenfor nevnte art, på byplanen anlagt brunt.

4. Industribebyggelse, på byplanen anlagt gult.

Understrekning i sitatet er gjort av retten. Det som er understreket viser at unntakene ikke refererer seg til de deler av strøket som etter reguleringsplanen er avsatt til boligbebyggelse. Unntakene gjelder bestemte arealer, på byplanen vist med forskjellige farver etter bebyggelsens art. Mere generelt er bare unntatt den del av strøket som under punkt 1 er betegnet som «indre sone».

Til vedtektens lit. B punkt 3 er som anmerkning knyttet en definisjon av hva man forstår ved «forretningsbebyggelse». Anmerkningen «Ad. 3» har følgende ordlyd:

«Ved forretningsbebyggelse forstås bebyggelse med lokaler for kontorer, magasiner, lagere og lignende som er bestemt for direkte vareomsetning og som kan medføre stadig fra- og tilbringelse av gods, tilstrømming av mennesker, lukt, larm eller andre for de tilliggende boliger sjenerende forhold.»

Retten har av flere grunner funnet innledningsvis å burde gjengi de her nevnte bestemmelser. Det er for det første reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser som danner utgangspunktet for vurderingen av de spørsmål som saken reiser. Bestemmelsene viser imidlertid også at definisjonen av begrepet «forretningsbebyggelse» gjelder den bebyggelse som er nevnt under lit. B punkt 3, med andre ord bebyggelse som er henvist til områder spesielt avsatt til forretningsbebyggelse. Spørsmålet i den foreliggende sak er hva man kan eller bør tillate innenfor et areal som det er på det rene at man i planen har avsatt for beboelse.

På denne bakgrunn antar retten at det ikke i seg selv er avgjørende om saksøkerens bruk av Oscarsgate 51 faller utenfor rammen for begrepet «forretningsbebyggelse» i byplanvedtekten. På grunn av eiendommens beliggenhet i boligstrøk kreves det etter de alminnelige regler dispensasjon hvis dette antas nødvendig ikke bare for oppføring, men også for bruksendring. I denne forbindelse kan det være grunn til å peke på byplanvedtektens §1B punkt 2 om offentlig bebyggelse. Denne er bare unntatt fra boligbestemmelsene sålenge den disponeres for sitt formål.

Side:311

Byplanvedtekten har i §12 følgende bestemmelse om adgangen til å gi dispensasjon:

«Fra disse vedtekter kan reguleringsrådet, eller hvor loven krever det, bygningsrådet, under iakttagelse av bestemmelsene i bygningsloven og de alminnelige bygningsvedtekter for Oslo tillate unntagelser i tilfelle hvor særlige grunner taler for det.»

Det er bygningsrådet som har den således delegerte myndighet i Oslo, og retten er enig med saksøkte i at det er en begrenset adgang rådet har fått. I den utstrekning man vil bygge på bestemmelsen i §12 skal dispensasjon bare gis hvis særlige grunner taler for det.

I byplanvedtekten §12 er det vist til bygningsloven og de alminnelige bygningsvedtekter for Oslo, og retten skal gå over til å drøfte bygningsvedtektenes §131 punkt 2 og §63, særlig litra c).

Som allerede antydet i forbindelse med byplanvedtektenes §1B punkt 2 om offentlig bebyggelse antar retten at byplanen for boligområder fastsetter en begrensning også for bruksendring, ikke bare for oppføring av nye hus. En regulering av et område til boliger ville ha liten eller ingen reell betydning hvis husene når som helst etter oppføringen fritt skulle kunne tas i bruk som kontorer. Slik som byplanvedtektene var formulert fant man det imidlertid ønskelig å få uttrykkelig fastslått at bruksendring krever samtykke, og bestemmelsen fikk man i 1962, ved endringen i bygningsvedtektenes §131 punkt 2.

Det er en formell bestemmelse om behovet for tillatelse som er tatt inn i §131 punkt 2 i 1962, og samtidig fikk man bestemmelsen i §63 lit. c) om at bruksforandring av våningshus i beboelsesstrøk kan nektes. Som nevnt antar retten at en slik bestemmelse skulle være overflødig for regulerte strøk, men man har ved en endring i byplanvedtekten §1 fått en i det vesentlige tilsvarende bestemmelse der. Vedtektsendringen som ble stadfestet av departementet 13. oktober 1970, finner man under et nytt lit. C, og det avsnitt som har interesse her lyder således:

«Husrom i de strøk som er regulert til boliger, kan ikke tas i bruk til kontorer, forretningsvirksomhet, industri eller lignende uten etter særskilt dispensasjon, jfr. §12.»

Bestemmelsen, som fjerner enhver tvil for fremtiden, kommer ikke til anvendelse i den foreliggende sak. Hvis man skal søke hjemmelen for å nekte bruksendring i strøk regulert for boliger utenfor reguleringsplanen, er det bygningsvedtektenes §63 lit. c) man har å falle tilbake på. Saksøkeren mener; i motsetning til saksøkte, at denne bestemmelse gjelder også for regulert strøk, ikke bare for uregulert.

For retten er det uten betydning om man vil gi §63 lit. c) gyldighet også for regulert strøk, og det er derfor heller ikke nødvendig å ta standpunkt til dette spørsmål. Etter §63 lit. c) skal bygningsrådet ved sin vurdering ta hensyn til hvilke anlegg m.v. som vil være til gagn for strøket, og heller ikke forøvrig vil anvendelsen av bestemmelsen gi grunnlag for noen annen oppfatning enn man ville ha på grunnlag av byplanvedtekten.

Retten har her spesielt for øye saksøkerens anførsel om at bruksendringen må medføre ulempe for de omboende hvis bygningsrådet skal kunne nekte å godkjenne den. Selv om det skulle antas at dette

Side:312

er et vilkår, vil det ikke gjøre noen forskjell for den skjønnsmessige avgjørelse som bygningsmyndighetene må treffe.

Når man skal vurdere om bruksendringen medfører ulempe, må man ta sitt utgangspunkt i det faktum at strøket er regulert for boliger. Ulempene kommer etter hvert som det blir mange slike bruksendringer, og skulle man for hver enkelt si at denne alene ikke vil medføre ulempe, ville en endring av strøkets karakter, i strid med reguleringen, være uunngåelig. En utbredt bruksendring til kontorer i et boligstrøk vil utvilsomt for strøket være en vesentlig ulempe, og dette ligger nettopp i en endring av strøkets karakter, et forhold som også har vært fremme under vitneførselen. I et boligstrøk finner man husene opplyste i den mørke årstid. De er bebodd utenfor vanlig arbeidstid og hele miljøet blir et annet enn i kontorstrøk. Forholdet blir også sterkt endret med hensyn til trafikk og parkering. Det er for så vidt tilstrekkelig å minne om rent konkret at i Oscars gate 51 er det for tiden kontorer med ca. 20 ansatte. Sett fra byplanmyndighetenes side kommer også byens transportproblemer inn i bildet. Man ønsker å hindre at mennesker som arbeider i byens sentrale strøk skal belaste transportlinjene i større utstrekning enn nødvendig.

Saksøkeren har med rette nevnt at hus som ikke hører til de mest tjenlige som boliger vil bli bedre vedlikeholdt hvis de tas i bruk til kontorer. Man vil unngå at de forfaller. Når det først er på det rene at strøket ønskes bevart som boligstrøk kommer imidlertid også saneringshensyn i betraktning. En sanering vil både økonomisk og på annen måte lettere la seg gjennomføre hvis det dreier seg om boliger, ikke om eiendommer som brukes til forretningsvirksomhet eller lignende.

Det er naturlig å feste seg ved at reguleringen skriver seg fra 1939, og at forholdene i Oslo har forandret seg meget siden dengang. Retten vil derfor nevne at det ikke er noen grunn til å tro at synet har endret seg for det strøk som saksøkerens eiendom ligger i. Et fremlagt brev av 11. juli 1967 fra kommunikasjonsrådmannen til høyesterettsadvokat Johan Hjort synes tvert i mot vel egnet til å vise at en endring i reguleringen ikke vil bety at det omhandlede strøk oppgis som boligområde.

Bygningsrådets enstemmige vedtak den 14. desember 1966 var i samsvar med det standpunkt som byplankontoret hadde inntatt. Byplankontoret hadde den 18. november 1966 frarådet dispensasjon, og bygningsrådets vedtak var et pålegg om at den ulovlige bruk måtte bringes til opphør snarest og senest innen 15. januar 1967. Det skjønn som ligger til grunn for vedtaket kan retten bare prøve innenfor de grenser som ellers gjelder for rettslig prøvelse av forvaltningsskjønn. Retten må antas å ha en videregående adgang til prøvelse for så vidt angår vedtaket om å utferdige forelegg, truffet den 6. september 1967 i medhold av bygningslovens §114. Her må retten også kunne prøve den rent skjønnsmessige side, slik at også spørsmålet om rimelighet kommer i betraktning.

Det vil utvilsomt virke hårdt om saksøkeren skal bli nødt til å opphøre med kontorvirksomheten i den eiendom som er innkjøpt for formålet og nå innredet for det. Dette hensyn kan imidlertid ikke etter rettens oppfatning tillegges avgjørende vekt. Saksøkeren har anført at

Side:313

han foretok undersøkelser og således viste aktsomhet, men dette var nettopp hva han ikke gjorde. Saksøkeren innhentet riktignok en uttalelse fra advokat, men selv om denne fant å kunne tilråde innflytning, gjorde han også oppmerksom på at saksøkeren løp en risiko. Det er videre grunn til å minne om at uttalelsen ble gitt på et tidspunkt da eiendomskjøpet forlengst var et faktum og ikke kunne gjøres om. Med rimelig grad av aktsomhet måtte saksøkeren også ha rettet henvendelse til bygningsmyndighetene med henblikk på reguleringsspørsmålet. Retten nevner også at saksøkeren så tidlig som ved bygningskontrollens brev av 3. desember 1965 ble gjort oppmerksom på at bruksendring ikke var tillatt. Det er ikke i saken fremkommet nøyaktige opplysninger om når innflyttingen fant sted, men det er iallfall klart at den kom etter hvert og for en ikke uvesentlig del i løpet av 1966. Både innredning, oppussing og innflytting fortsatte tross det varsel som var gitt i brevet av 3. desember 1965 og som forøvrig ble etterfulgt av et nytt ved brevet av 20. desember samme år.

Heller ikke ellers foreligger det i forbindelse med saksøkerens eget forhold omstendigheter som gjør det urimelig å holde på reguleringsbestemmelsene. Det er riktig at NITO er en stor og betydningsfull organisasjon, men hensynet til et slikt moment må ha en begrenset vekt hvis reguleringen av eiendommen og strøket forøvrig skal være en realitet. Retten ser heller ikke bort fra at det rådet en viss usikkerhet med hensyn til spørsmålet om fortsatt leie av lokalene i Akersgaten 57. Situasjonen var imidlertid ikke prekær og heller ikke så vanskelig at saksøkeren ikke hadde tid og anledning til å klargjøre bruksendringsspørsmålet før kjøpet.

Det er fra saksøkerens side sterkt fremhevet at det i §114 opereres med et vesentlighetskriterium, og det hevdes at det ikke er vurdert om lovens vilkår på dette punkt er oppfylt. Det er omtvistet i saken om dette vilkår også kan antas å knytte seg til §114 første ledds annet punktum. For retten er det tilstrekkelig å slå fast at når bruksendringen gjelder et hus med tre store leiligheter og huset i sin helhet, må lovens krav på dette punkt anses tilfredsstillet.

Under de omstendigheter som retten har redegjort for må det antas at vedtaket om å utferdige forelegg ikke bør kunne kjennes ugyldig med mindre saksøkeren kan gis medhold i det som han har anført om forskjellsbehandling og feil ved saksbehandlingen.

Det er ikke tvilsomt at det i strøk som er regulert for boliger har funnet sted en lang rekke bruksendringer fra bolig til kontor. Man står her overfor en utvikling som har pågått gjennom mange år, og det er denne utvikling saksøkte endret sin holdning til omkring 1958-59, og som blant annet resulterte i vedtektsendringene i 1962. Før den tid ble håndhevelsen av reguleringsvedtektene forsømt delvis fordi andre oppgaver opptok vedkommende myndigheters tid. Årsaken må imidlertid også søkes i en viss usikkerhet med hensyn til spørsmålet om bygningsmyndighetene hadde klar nok hjemmel til å skride inn. Til dette kom at oppgaven i en viss utstrekning kunne overlates husleiemyndighetene. Når det spørres om forskjellsbehandling kan man etter rettens oppfatning bare ta hensyn til forholdet som det har vært etter at praksis ble endret og bygningsvedtektene supplert. Et annet standpunkt ville

Side:314

innebære at saksøkte på grunn av den tidligere praksis hadde avskåret seg adgangen til å opprettholde reguleringen.

Det er i saken fremlagt visse oversikter til belysning av hvorledes forholdene nå er og hvorledes myndighetene i de senere år har stillet seg. Retten mener å kunne bygge på at praksis iallfall siden omkring 1960 har vært meget streng hva spørsmålet om dispensasjoner angår. Heller ikke med hensyn til håndhevelsen etter avslag finner retten at det i den senere tid har vært grunn til å si at saksøkte ikke har vært konsekvent i sin holdning. De eksempler som har vært trukket frem fra saksøkerens side er ikke egnet til å endre dette bilde, og de gir ikke tilstrekkelig grunn til å påberope en forskjellsbehandling som skulle kunne medføre at bygningsrådets vedtak av 6. september 1967 kjennes ugyldig.

Retten kan heller ikke gi saksøkeren medhold i at det foreligger vesentlig feil ved saksbehandlingen. Det er fra saksøkerens side særlig sterkt understreket at bygningsrådet ikke har fått tilstrekkelig kjennskap til de argumenter som høyesterettsadvokat J. B. Hjort fremkom med i sitt brev av 13. september 1966 til bygningskontrollen. Selv om det skulle antas at brevet ikke ble referert i den utstrekning det burde, finner retten det ikke tvilsomt at bygningsrådet har vært kjent med alle relevante opplysninger. Som nevnt var kontorspørsmålet ikke prekært da eiendommen ble kjøpt, og bygningsrådet kjente forholdene i strøket. Bygningsrådet kan heller ikke ha vært ukjent med hva NITO sto for. Saken var ellers utredet på vanlig måte da den ble lagt frem for bygningsrådet og gir ikke grunnlag for ytterligere bemerkninger fra rettens side.

Det følger av det som er sagt at retten ikke finner å kunne ta til følge saksøkerens påstand om at vedtaket om utferdigelse av forelegg skal kjennes ugyldig. Bemerkningene foran vil ha gjort det tilstrekkelig klart at det etter rettens oppfatning heller ikke kan være noe å innvende mot det pålegg som ble gitt den 14. desember 1966, og som retten bare i begrenset utstrekning har hatt adgang til å prøve. Saksøkte må bli å frifinne. - - -