RG-1982-832

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1982-03-31
Publisert:	RG-1982-832
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 31. mars 1982 i sak nr. 380/81
Parter:	Agder Assuranceselskab A/S (advokat Einar Andr. Fuglesang) mot A (advokat Jørgen H. Neumann).
Forfatter:	Førstelagmann Astri Rynning, lagdommerne Trond Dolva, Håkon Wiker
Lovhenvisninger:	LOV-1911-07-29-§80, Tvistemålsloven (1915) §172, LOV-1911-07-29-§380, Skadeserstatningsloven (1969) §3-8, §180

Saken gjelder et erstatningskrav som Agder Assuranceselskab A/S mener å ha mot A i anledning en lånetakst som A avholdt våren 1977. Agder Assuranceselskab A/S mener at A da opptrådte erstatningsbetingende uaktsomt og at selskapet ble påført tap som A må være erstatningsansvarlig for. A ble under taksten villedet av låntageren B slik at han takserte en annen eiendom enn den som var oppgitt som pant for lånet. Kongsberg byrett avsa 13. april 1981 dom i saken med slik domsslutning:

«1. Saksøkte frifinnes.

2. Saksøker dømmes til å betale saksøktes omkostninger med kr. 5 500,- - femtusenfemhundrekroner 00/100 - innen 2 - to uker fra dommens forkynnelse.»

Agder Assuranceselskab A/S har påanket dommen i rett tid og har nedlagt slik påstand:

«1. Takstmann A dømmes til å betale Agder Assuranceselskab A/S erstatning oppad begrenset til kr. 100 000,-, samt påløpte renter og omkostninger i forbindelse med inndrivelsen.

2. A dømmes til å betale sakens omkostninger for begge instanser.»

A har nedlagt slik påstand:

«1. Kongsberg Byretts dom stadfestes.

2. A tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Ankeforhandlingen ble holdt den 25. mars 1982. A møtte og avga partsforklaring. Det ble avhørt 6 vitner, deriblandt administrerende direktør i Agder Assuranceselskab A/S, C. Det som ble dokumentert, framgår av rettsboken.

Saksforholdet framgår av byrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor. Saken står for lagmannsretten i det vesentlige i samme stilling som for byretten. Partene er enige om at erstatningskravet ikke kan bygges på objektivt grunnlag. Saken dreier seg derfor om det foreligger grunnlag for skyldansvar. Det er heller ikke tvist om selve tapets størrelse.

Det er på det rene at A da han var på befaring 9. mai 1977, som følge av villedende opplysninger fra B, takserte B's bolighus som ligger på festetomt hus nr. 138 gnr. 39 bnr. 20, mens A fikk opplyst at dette var eiendomstomt hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126 i X og anga dette i taksten. A er godkjent som takstmann av Forsikringsrådet. For slike

Side:833

takstmenn gjelder instruks fastsatt den 30. september 1970 av Forsikringsrådet. Taksten ble avgitt på skjema for lånetakster for vanlige bolig- og forretningseiendommer fastsatt av Forsikringsrådet.

Den ankende part, Agder Assuranceselskab A/S, har for lagmannsretten gjort gjeldende i det vesentlige de samme anførsler som for byretten og som er gjengitt på 3-8 i byrettens dom. Selskapet understreker at saken har betydelig prinsipiell interesse for selskapet og generelt for kredittgivere som benytter takster som grunnlag for lån eller garantier for lån. Saken er ikke primært reist for å oppnå økonomisk kompensasjon fra ankemotparten. Det trekkes ikke i tvil at A er en hederlig og dyktig takstmann.

Det er imidlertid viktig å foreta en grenseoppgang for takstmenns ansvar. I den foreliggende sak mener selskapet at A har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å avgi en takst som er direkte feilaktig på en rekke punkter, og han har herunder overtrådt de regler som gjelder for takstmenn godkjent av Forsikringsrådet, særlig instruksens §6.

Det foreligger en rekke feil i den avgitte takst som kan bebreides A. Den viktigste er at han ved utfyllingen av takstskjemaet har svart «Ja» på spørsmålet om «Har takstmennene ved fremlagte tinglyste målebrev (skylddelingsforretning) og skjøte og/eller festekontrakt kontrollert at eiendommens (tomtens) betegnelse og størrelse er riktig angitt?» Det er på det rene at A ikke har fått framlagt verken skjøte eller målebrev. Han har heller ikke foretatt det som ellers var nødvendig i en slik situasjon for å oppfylle de krav instruksens §6 stiller. Med mindre han hadde personlig kjennskap til lånsøkeren, måtte han da foreta ytterligere undersøkelser. A kjente ikke B, men har her likevel nøyd seg med å stole på B's egne opplysninger etter å ha fått bekreftet ved ligningskontoret at B var hjemmelsinnehaver for hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126, og for øvrig fått beskjed i kommunen om at opplysninger om skattetakst og kommunale avgifter måtte innhentes gjennom eieren. Dette er ikke tilstrekkelig. A måtte som takstmann i denne situasjon foreta ytterligere undersøkelser og vurdere om det som da kom fram, ga tilstrekkelig visshet om de relevante forhold. Slike ytterligere undersøkelser ville bragt på det rene at det ikke var utstedt målebrev for tomta, og andre nødvendige undersøkelser ville da ha bragt på det rene at den oppgitte eiendomsbetegnelse ikke stemte. Under enhver omstendighet måtte det angis at takstmannen ikke hadde sett målebrevet, slik at brukeren av taksten i hvert fall fikk dette varsel. Av vitneførselen går det fram at det er vanlig praksis alltid å angi hvordan opplysningene er framkommet, når skjøte/målebrev ikke er framlagt.

Andre feil ved taksten som kan bebreides A, er at taksten angir at det dreier seg om en eiendomstomt, mens det hus som A takserte, står på festet grunn. A har videre stolt på opplysningene fra B om skattetakst. Dersom han hadde foretatt ytterligere undersøkelser eller krevd nærmere dokumentasjon, ville det kommet fram at denne skattetaksten og opplysningene om de kommunale avgiftene ikke gjaldt det oppgitte matrikkelnummer. Han har heller ikke undersøkt i Haugesund Sjø hvor eiendommen etter det opplyste var brannforsikret, til tross for at forsikringspolise ikke ble framlagt. A har heller ikke henvendt seg til sorenskriverkontoret. Dersom han hadde gjort det, ville han sannsynligvis

Side:834

oppdaget at eiendommen var kjøpt i 1976 for kr. 1 000, og dette ville også ført til at feilen var blitt oppdaget.

Det er videre klar årsakssammenheng mellom den erstatningsbetingende uaktsomhet som A har utvist og den skade som selskapet ble påført, og skaden må også sies å være påregnelig. A var klar over at B skulle benytte lånetaksten overfor selskapet, og var som takstmann klar over at selskapet ville stole på taksten ved sin behandling av lånesøknaden. Det kan ikke legges vekt på at B var en spesielt forslagen bedrager, når forsvarlige undersøkelser ville medført at svindelen ble avslørt. Selve lånebeløpet, kr. 100 000,- må sies å være lite når ulykken først var ute. Selv om det er på det rene at A ikke har dekket sitt mulige ansvar som takstmann ved forsikring og heller ikke hadde plikt til det, ville det vært fullt mulig å sikre seg ved forsikring.

Det foreligger ikke i teorien noen behandling av hvilke krav som gjelder med hensyn til aktsomhet spesielt for takstmenn, men vedrørende det generelle aktsomhetskrav i erstatningsretten har den ankende part vist til Kristen Andersen, Skadeforvoldelse og erstatning, utg. 1970 75 flg., Hagestrøm, Culpanormen utg. 1980 17-26 og Nils Nygaard, Skade og ansvar, 1. utg., 78, 98, 106 og (om årsakssammenhengen) 193-4. Det er videre vist til dommen i RG-1980-437 og Heggen og Frøland herredsretts dom av 30. august 1976, påanket til Eidsivating lagmannsrett og avgjort ved lagmannsrettens dom av 27. april 1978 (ankesak nr. 595/76). Takstmennene ble i disse sakene frifunnet, men saksforholdet i nærværende sak ligger vesentlig annerledes an.

Ankemotparten, A, viser til sine anførsler for byretten og til byrettens dom som han er enig i.

Ved vurdering av om det kan rettes bebreidelser mot A i anledning taksten, må man ta i betraktning at det dreier seg om et oppdrag som utad fortonet seg som et rent rutineoppdrag. Det var intet som burde gjort A spesielt oppmerksom. Lånsøkeren B har bevisst gått inn for å villede takstmannen, og han var så dreven at ikke bare A, men et stort antall forsikringsselskaper og høyt kvalifiserte personer ble ført bak lyset i lengre tid. Det kan ikke bebreides A at han ikke gjennomskuet bedrageriet.

Man må videre være klar over at selv om det gjelder bestemte krav til utførelsen av takstoppdrag, så går takstmannens ekspertise i første rekke på selve verdsettelsen, og han må naturligvis utvise et forsvarlig skjønn ved verdsettelsen av takstobjektet. I så måte har A utført oppdraget grundig og nøyaktig også i det foreliggende tilfelle. Takstmannen møter ikke opp først og fremst for å kontrollere opplysningene om selve takstobjektet. Selve honorarets størrelse setter også grenser for hva som kan kreves av undersøkelser.

A er kjent med reglene i instruksen, også dens §6. Men han mener at han har opptrådt overensstemmende med disse reglene og utvist et forsvarlig skjønn. §6 er en rettesnor for arbeidet som takstmann, og for tilfeller hvor skjøte og målebrev ikke framlegges, gir instruksen anvisning på at det må utvises et forsvarlig skjønn om at arealoppgaver og eiendommens betegnelse er riktig. §6 annet ledd første og annet punktum må her sees i sammenheng. Det forholder seg ikke slik at han ensidig har stolt på lånsøkerens opplysninger. Han har henvendt seg til

Side:835

kommunen og fått bekreftet at B var hjemmelsinnehaver til den oppgitte eiendomsbetegnelse som dessuten positivt gir inntrykk av at arealet er bebygd, i og med betegnelsen hus nr. 141. Når A overensstemmende med X kommunes praksis - som her avviker fra andre kommuners praksis - ble henvist til å få de øvrige opplysningene gjennom eieren, var det naturlig å stole på de opplysninger som B ga, og som stemte med det A kunne vente ut fra de øvrige opplysningene han hadde. Det var intet som tydet på at ikke disse opplysningene var riktige. Det er på det rene at det ikke er utstedt målebrev for eiendommen, og det er en feil at han krysset av slik at takstskjemaet ga uttrykk for at han hadde fått skjøte og målebrev forelagt, men en nærmere undersøkelse ville ikke ha gitt nærmere opplysninger. Under enhver omstendighet måtte det foretas en konkret vurdering av om det var nødvendig med ytterligere opplysninger, og det kan ikke ventes mer enn A gjorde. Han har opptrådt slik som det vanligvis gjøres i slike tilfeller. Det kan ikke kreves at han ved personlig frammøte selv undersøker karter m.v. Det må være forsvarlig å innhente de nødvendige opplysninger pr. telefon.

Dersom lagmannsretten skulle komme til at A har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet i det foreliggende tilfelle, hevder ankemotparten at kravet likevel ikke kan føre fram, fordi det ikke foreligger årsakssammenheng mellom den eventuelle uaktsomheten og det tap som selskapet er påført. Selv om A ikke hadde begått noen feil, ville tapet likevel ha oppstått. Det dreier seg her om en forslagen bedrager som har klart å lure en rekke forsikringsselskaper og takstmenn etter tilsvarende mønster som i nærværende sak. Resultatet ville derfor trolig blitt det samme. Det var dessuten klart upåregnelig for A at lånsøkeren i dette tilfelle var en bedrager av dette format.

Selskapet har dessuten selv medvirket til tapet ved ikke selv å foreta undersøkelser eller ved å foreta mangelfulle undersøkelser. Reglene om skadelidtes medvirkning må derfor føre til at erstatningskravet nedsettes eller bortfaller helt. Selskapet bebreider A for ikke å ha foretatt tilstrekkelige undersøkelser hos Haugesund Sjø vedrørende brannforsikringen. Det burde imidlertid selv ha foretatt slike undersøkelser, og det hadde oppfordring om å gjøre det, i og med at det framgikk av taksten at polisen ikke var framlagt. Det framgikk også av forklaringen til vitnet D at forsikringsselskapene har muligheter til selv å kontrollere opplysningene i takstene, men det er ikke gjort her.

Under enhver omstendighet har A i det foreliggende tilfelle bare utvist liten skyld, og dette bør også føre til at skaden nedsettes etter analogisk anvendelse av prinsippet i skadeserstatningslovens §3-8.

Alminnelige risikobetraktninger fører også til at selskapet her er nærmere enn A til å bære det tap som er oppstått sml. Rt-1973-1268. Selskapet er en profesjonell långiver som kan innrette seg på risiko av denne art, mens A som enkeltindivid ikke har samme mulighet. Hans ansvar må dessuten ses på bakgrunn av honorarets størrelse. Han kan ikke være forpliktet til uforholdsmessig omfattende undersøkelser. Det kan ikke bebreides ham at han ikke var forsikret, og han vil komme i betydelige vanskeligheter med å dekke et ansvar av den størrelse som her er aktuell.

Rettspraksis viser at det ikke kan stilles vidtgående krav til aktsomheten

Side:836

hos takstmenn for å avsløre bevisst uriktige opplysninger som gis av lånsøkere. Det er her særlig vist til Eidsivating lagmannsretts dom av 27. april 1978 i ankesak nr. 595/76 hvor takstmannen hadde begått tilsynelatende like alvorlige feil som i det foreliggende tilfelle.

Lagmannsretten er kommet til at det er utvist erstatningsbetingende uaktsomhet fra ankemotpartens side i forbindelse med avgivelsen av taksten, og er også for øvrig enig med den ankende part i at vilkårene for erstatningsansvar foreligger.

Lagmannsretten peker innledningsvis på at den funksjon som lånetakstene har for forsikringsselskapenes og andre kredittinstitusjoners utlåns- og garantivirksomhet naturlig gjør at det stilles forholdsvis vidtgående krav til takstmennene ved avgivelse av takstene. Den instruks for takstmenn som Forsikringsrådet har fastsatt 30. september 1970, gir uttrykk for disse krav, og takstmennene har forpliktet seg til å følge dem. Det er instruksens §6 annet ledd som står sentralt i nærværende sak. §6 annet ledd lyder slik:

«Takstmennene må ikke avgi noen takst uten personlig å ha besiktiget eiendommen, og uten å ha skaffet seg visshet eller iallfall et forsvarlig skjønn om at alle arealoppgaver innendørs og utendørs, samt eiendommens betegnelse er riktig. De skal derfor kreve at hjemmelsdokumentene og tilhørende målebrev (skylddelingsforretning) blir lagt fram ved besiktigelsen ved alle eiendommer.»

Siste punktum gir uttrykk for at hjemmelsdokumenter og målebrev alltid skal kreves framlagt. Det er ikke trukket i tvil at A har krevd det - selv om han først gjorde det under selve befaringen. Når dokumentene til tross for det ikke ble framlagt, gjelder naturligvis likevel plikten etter første punktum til ikke å avgi taksten «uten å ha skaffet seg visshet eller iallfall et forsvarlig skjønn om at... eiendommens betegnelse er riktig». Når de dokumenter som vanligvis, men ikke alltid, gir tilstrekkelig grunnlag i så måte mangler, vil kravet til forsvarlig skjønn bl.a. gå på hva som i så fall kan gi tilstrekkelig sikkert grunnlag. A henvendte seg i det foreliggende tilfelle til kommunen og fikk bekreftet at B hadde hjemmelen til den oppgitte eiendomsbetegnelsen, men har for øvrig lagt til grunn de opplysninger som B ga under befaringen og senere, idet kommunen fulgte den praksis ikke å gi opplysninger om skattetakst og kommunale avgifter til andre enn eieren. Selv om det i og for seg ikke var noe ved disse opplysningene som kunne gi spesielt grunnlag for mistanke om at alt ikke var som det skulle være, finner lagmannsretten at dette ikke er tilstrekkelig.

Lagmannsretten går ikke inn på hva som eventuelt kan være forsvarlig i tilfeller hvor takstmannen har et visst kjennskap til lånesøkeren, og dermed et særskilt grunnlag for tillit til de opplysninger som gis. I det foreliggende tilfelle hadde A ikke noe personlig kjennskap til B. I en slik situasjon finner lagmannsretten at det ikke kan godtas som tilstrekkelig aktsom opptreden av A som takstmann at han verken foretok ytterligere undersøkelser i tillegg til de som er nevnt eller gjorde uttrykkelig oppmerksom på at tak sten var avgitt på grunnlag av begrensede undersøkelser, og i så fall hva han bygde på.

Lagmannsretten viser til at taksten i det foreliggende tilfelle ble avgitt uten at takstmannen hadde sett et eneste dokument som på

Side:837

troverdig måte knyttet den oppgitte eiendomsbetegnelse til den eiendom som ble befart. Dette forhold sammen med det at han fikk færre opplysninger pr. telefon direkte fra kommunen enn han vanligvis fikk, burde ført til at A ikke slo seg til ro med det materiale som forelå. Det mest nærliggende ville trolig være å undersøke nærmere om skjøte og/eller målebrev eller å insistere på at låntakeren i egen interesse selv framskaffet disse, hvilket ville medført at det kom fram enten et skjøte med overdragelsessum kr. 1 000 eller at man var blitt klar over at det ikke var utstedt noe målebrev, og dette ville i seg selv være egnet til å vise behovet for å gå videre for å få klarhet. Riktignok var forholdene vedrørende B's forskjellige eiendommer innfløkte, men lagmannsretten legger til grunn at disse ytterligere undersøkelsene som ville være nødvendige for å oppfylle aktsomhetsnormen, ville medført at taksten ikke var blitt avgitt slik som skjedd.

I tillegg kommer det moment at A fylte ut takstskjemaet uriktig ved å krysse av slik at taksten gir uttrykk for at eiendommens betegnelse og størrelse er kontrollert ved framlagt tinglyst målebrev og skjøte. Derved gis det feilaktig uttrykk for at taksten er avgitt på vanlig grunnlag, slik at selskapet ikke hadde noen foranledning til å vurdere dette punkt nærmere. I og med at skjemaet i det foreliggende tilfelle er uriktig utfylt på dette punkt, behøver ikke lagmannsretten gå inn på i hvilken utstrekning det ville vært forsvarlig av takstmannen å oppgi at taksten var avgitt uten at de nevnte dokumentene var framlagt.

Det antas at takstmannen i så fall under enhver omstendighet må opplyse hvilket annet grunnlag han har basert seg på, slik at kredittgiveren eventuelt selv kan vurdere om det er grunn til å kreve foretatt eller selv å foreta ytterligere undersøkelser. Det forhold at A ikke har spesiell utdannelse som takstmann kan nok komme i betraktning ved bedømmelsen av aktsomhetsnormen, men dette moment får etter lagmannsrettens syn ikke avgjørende betydning i den foreliggende sak.

A har som et særlig moment understreket at honorarets størrelse innebærer at det må være grenser for hva som kan kreves av undersøkelser, og at takstmannens ekspertise ikke primært gjelder framskaffelse av de fakta som svikten i den foreliggende sak gjelder. Lagmannsretten er enig i at dette er forhold som i og for seg kan komme inn. I tilfelle hvor det virkelig er hensynet til honoraret som gjør at undersøkelsene begrenses, bør det imidlertid komme klart fram av taksten at den avgis etter begrensede undersøkelser, og det bør i så fall angis hvilket grunnlag man har basert seg på. Det har videre vært påpekt at det under enhver omstendighet vil foreligge muligheter for feil som ikke kan ventes avdekket ved de undersøkelser som normalt skal foretas, og at disse kan påføre en kredittgiver tap uten at takstmannen kan bebreides i denne forbindelse. De feil som foreligger i nærværende sak er imidlertid etter lagmannsrettens syn ikke av denne art.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at A i forbindelse med avgivelsen av taksten ikke har fylt kravet til aktsomhet etter instruksens §6, og man finner videre at hans opptreden må karakteriseres som erstatningsbetingende uaktsom i forhold til det oppståtte tap. Vurderingen av om det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet vil avhenge av forholdet i den enkelte sak, og lagmannsretten kan ikke se at

Side:838

resultatet i Eidsivating lagmannsretts dom av 27. april 1978 i ankesak nr. 595/76, bygger på et annet syn på aktsomhetskravet generelt, selv om de feil som der forelå til dels var betydelige, og resultatet likevel ble frifinnelse av takstmennene. Partene har særlig pekt på forholdet i dommen vedrørende takstmann E. Lagmannsretten nevner at en del av de feil som forelå minner om forholdene i nærværende sak, men det framgår av dommen at E ble forevist byggemelding eller annet papir på eneboligen med angivelse av (det uriktige) matrikkelnummer, foruten at han foretok undersøkelse - riktignok pr. telefon - både hos sorenskriveren og kommunen, og at forholdene også for øvrig lå noe annerledes an.

I tillegg til at lagmannsretten finner at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet, må det også vurderes om de øvrige vilkår for erstatningsansvar er til stede.

Ankemotparten hevder at det her verken foreligger årsakssammenheng eller adekvans. Lagmannsretten finner at disse anførslene ikke kan føre fram. Når taksten ikke i det ytre ga foranledning til å tvile på de opplysninger som den inneholdt, og det heller ikke for øvrig forelå forhold som skulle tilsi ytterligere undersøkelser, måtte lånetaksten kunne legges til grunn av den ankende part ved innvilgelse av lån eller garanti for lån slik som skjedd. A var klar over at han avga en lånetakst, og at taksten skulle benyttes overfor Agder Assuranceselskab A/S. Han måtte da være klar over at selskapet ville basere seg på taksten ved sin behandling av saken med mindre særlige forhold kom inn. Selv om det ikke er noen automatisk følge av lånetaksten at det ytes lån, er likevel sammenhengen så nær at også kravet om årsakssammenheng er oppfylt. Det er ikke opplyst at det forelå særlige forhold som skulle tilsi ytterligere, undersøkelser fra selskapets side. A har i denne forbindelse særlig pekt på at det framgikk av lånetaksten at brannforsikringspolisen ikke var framlagt. Etter det som ble opplyst ville imidlertid en henvendelse til det oppgitte forsikringsselskap neppe ha resultert i opplysninger som kunne gi foranledning til et annet saksforløp. Det tap som Agder Assuranceselskab A/S er påført er av moderat størrelse i denne sammenheng, og tapet må derfor også sies å være adekvat. Lagmannsretten finner heller ikke grunnlag for nedsettelse av erstatningsansvaret etter reglene om skadelidtes medvirkning.

Etter lagmannsrettens syn kan erstatningskravet heller ikke avslås ut fra risikobetraktninger. Selv om den ankende part som profesjonell kredittgiver må bære en omfattende risiko i forbindelse med sin virksomhet, kan ikke det føre til at selskapet av skjæres fra å gjøre ansvar gjeldende overfor takstmenn for feil av den art som her foreligger. Det er på det rene at A ikke var forsikret mot ansvar av denne art, og at det heller ikke var noen plikt til å ha slik forsikring. Det ville trolig ha vært mulig å tegne en slik forsikring selv om det visstnok ikke var særlig vanlig.

Lagmannsretten finner heller ikke grunnlag for å nedsette erstatningsansvaret under henvisning til at den utviste skyld er liten slik som ankemotparten har anført. Erstatningslovens §3-8 kan ikke anvendes analogisk i denne forbindelse.

Lagmannsretten er etter dette blitt stående ved at den ankende parts påstand må tas til følge. Selve tapets størrelse er ikke bestridt av ankemotparten.

Side:839

Saken gjelder et spørsmål av betydelig generell interesse. Avgjørelsen har budt på tvil, og ankemotparten har etter å ha blitt frifunnet i byretten hatt fyllestgjørende grunn til å ta til gjenmæle for lagmannsretten. Lagmannsretten antar etter dette at saksomkostninger ikke bør tilkjennes verken for byretten eller lagmannsretten, tvml. §180 annet ledd jfr. §172 annet ledd.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. A dømmes til å betale Agder Assuranceselskab A/S 100 000 - etthundretusen - kroner samt påløpte renter og omkostninger i forbindelse med inndrivelsen. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

2. Partene bærer hver sine saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.

Av byrettens dom (dommerfullmektig Frode Langaker):

Ved søknad av 28. april 1977 søkte B, - - - om hypotekforsikring (garanti for pantelån) i Agder Assuranceselskab A/S, Oslo. Lånets størrelse var på kr. 100 000,-. I anledning lånet anmodet Agder Assuranceselskab A/S om at det ble avholdt lånetakst over det foreslåtte pant. Lånetaksten ble avholdt den 9. mai 1977 søkte B om hypotekforsikring (garanti for pantelån) i Agder Assuranceselen pantobligasjon til Agder Assuranceselskab A/S på kr. 100 000,-. Som en følge av at avdragsbestemmelsene ikke ble overholdt ble saken oversendt adv. Einar Andr. Fuglesang til inkasso. Inkassoen har imidlertid vist at låntageren B har villedet takstmann A under avholdelsen av taksten slik at han takserte en annen eiendom enn den som var oppgitt som pant på lånesøknaden. Agder Assuranceselskab A/S er av den oppfatning at takstmann A i forbindelse med taksten har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og at han som en følge derav har påført selskapet et økonomisk tap. Saken har vært behandlet i Kongsberg forliksråd den 8. april 1980 med det resultat at den ble henvist til retten.

Den 18. april 1980 tok adv. Einar Andr. Fuglesang på vegne av Agder Assuranceselskab A/S, Oslo, ut stevning ved Kongsberg byrett mot takstmann A.

Under hovedforhandling har adv. Einar Andr. Fuglesang på vegne av Agder Assuranceselskab A/S lagt ned slik endelig påstand:

«1. A dømmes til å betale Agder Assuranceselskab A/S erstatning, begrenset oppad til kr. 100 000,- samt påløpne renter og omkostninger.

2. A dømmes til å betale sakens omkostninger.»

Adv. Jørgen H. Neumann har på vegne av takstmann A lagt ned slik endelig påstand:

«1. A frifinnes.

2. Saksøker, Agder Assuranceselskab A/S v/styrets formann, tilpliktes å betale sakens omkostninger fastsatt av retten.»

Saksøkeren har i det vesentlige gjort gjeldende at saken dreier seg om en takstmanns erstatningsplikt der han har avgitt en takst som viser seg å være feil. I angjeldende tilfelle er feilen at saksøkte har taksert en annen eiendom enn den som er stilt til disposisjon som pant for saksøkerens lån til B. Saksøkte har ved

Side:840

sin feiltaksering forledet saksøkeren til å yte lån i tillit til at de hadde et tjenlig panteobjekt. Det viste seg imidlertid etter hvert at saksøkerens pant var null verdt.

Saken går tilbake til april 1977. B eier hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126, hus nr. 138 gnr. 39 bnr. 20 og hus nr. 136 gnr. 39 bnr. 20. B trengte penger og gikk til Y sparebank for å få lån. Sparebanken ønsket garanti og ved søknad av 28. april 1977 søkte B om hypotekforsikring (garanti for pantelån) i Agder Assuranceselskab A/S, Oslo. Lånets størrelse var på kr. 100 000,-. Av lånesøknaden går det bl.a. frem at lånet skal brukes i forbindelse med utbygging av huset. Videre gir lånesøknaden uttrykk for at det dreier seg om hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126 i X. Tomtens størrelse er på ca. 1 da., den er opparbeidet og bebygd med et trehus i 2 etasjer, totalt ca. 240 kvm. Videre går det fram at B selv bor i huset som består av 2 leiligheter og som er bygd i 1930, men ombygget for ca. 3 år siden. Det er dessuten opplyst at eiendommen er brannforsikret i Haugesund Sjø.

Saksøker fant at det var greit nok å gi lån på denne bakgrunn. Men det måtte imidlertid til en takst avgitt av en offentlig godkjent takstmann. B ble bedt om å skaffe en offentlig takstmann. B, som kunne velge mellom to takstmenn, ordnet seg slik at det ble saksøkte som til slutt avga taksten. Han avga taksten på det skjema som forsikringsrådet krever. Takstskjemaet blir brukt for vanlig bolig- og forretningseiendommer og opplysninger som blir gitt der blir behandlet konfidensielt. Skjemaet er fastsatt av Forsikringsrådet den 30. september 1970 og nærmere rettledning for utfyllingen er gitt i «Instruks for takstmenn» av 30. september 1970, jfr. §380 nr. 5 i lov av 29. juli 1911.

Den 9. mai 1977 møtte saksøkte for å taksere eiendommen. Til stede var B for å påvise eiendommen og gi de nødvendige opplysninger. Av lånetaksten går det frem at betegnelsen på den takserte eiendom skulle være gnr. 39 bnr. 126 hus nr. 141 i X. Tomtas størrelse er ca. 1 da. og den anvendes til bolig og litt have. Tomta er en selveiertomt, og den eies av B. Av lånetaksten går det videre frem at saksøkte ved fremlagte tinglyste målebrev (skylddelingsforretning) og skjøte og/eller festekontrakt har kontrollert at eiendommens betegnelse og størrelse er riktig angitt. Det er ikke avholdt noen offentlig verditakst tidligere, men skattetakst fra 1974 er på kr. 216 000,-.

Videre er det gitt opplysninger om at eiendommen har vært gjenstand for omsetning i 1968 for kr. 150 000,-. Når det gjelder brannforsikring går det frem at eiendommen er fullverdiforsikret i Haugesund Sjø. Det er gjort påtegning om at det dreier seg om en ny polise. Eiendommen er tilknyttet off. vann- og kloakkledninger og beliggenheten og utsikten er ganske bra.

Nærmeste samferdselsmiddel er jernbane og avstand fra stoppested er 200 m. Eiendommen er påbebygget eller vesentlig forbedret i 1973. Det er foretatt hel restaurering og ny ominnredning i den gamle del samt nytt tilbygg ca. 75 kvm.

Når det gjelder lånetakstens side 2 så har denne ingen interesse i saken. Det er ingen tvil om at det takserte huset er så mye verdt som takstresultatet viser. Det er bare det at huset som er beskrevet på lånetakstens side 2 ikke står på eiendommen hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126 som er omtalt på lånetakstens side 1.

Sum takst er kr. 720 000,- inkl. tomt. At eiendommen etter det som er opplyst er for fin for markedet på - - - er uinteressant for saken.

Etter at det ble avholdt takst utstedte B den 25. mai 1977 en pantobligasjon til Agder Assuranceselskab A/S pålydende kr. 100 000,-. Pantobligasjonen forrenter med 11% årlig fra påkrav og pantobligasjonen refererte seg til hus nr.

Side:841

141 gnr. 39 bnr. 126 i X. Pantobligasjonen ble tinglyst den 25. mai 1977. Det var ingen tvil om at panteobligasjonen ga tilfredsstillende sikkerhet for Agder Assuranceselskab A/S. Etter noen tid ble det klart at låntageren B ikke kunne overholde sine forpliktelser og saken endte opp som en vanlig inkassosak hos adv. Fuglesang. Adv. Fuglesang begjærte på vegne av saksøker den 30. jan. 1979 tvangsauksjon over hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126 i X. Etter som tvangsauksjonen nærmet seg begynte lensmannen å undersøke nærmere omkring B's forskjellige låneforhold. Lensmannen fant etterhvert ut at B hadde flere forskjellige tvilsomme låneforhold. Adv. Fuglesang ble veldig overrasket da lensmannen ved brev av 3. februar 1979 bl.a. kunne opplyse at hus nr. 141 nr. 39 bnr. 126 består av en ubebygget tomt på ca. 1 da. uten vegrett. Videre at tomta ble kjøpt fra herr og fru F, - - - for kr. 1 000,-. En fant det formålsløst å gjennomføre tvangsauksjonen og begjæringen om tvangsauksjon ble derfor trukket tilbake. Adv. Fuglesang kontaktet etter dette sorenskriverkontoret i Z. Han utba seg bl.a. panteattester for B's eiendommer og fikk bl.a. opplyst at B eide følgende eiendommer: Hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126, hus nr. 138 gnr. 39 bnr. 20 og hus nr. 136 gnr. 39 bnr. 20 i X, samtlige overbeheftet. Adv. Fuglesang fant ut at hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126 var ubebygd og at huset som saksøkte hadde taksert i henhold til lånesøknaden lå på hus nr. 138 gnr. 39 bnr. 20. Tilsammen var eiendommen beheftet for ca. kr. 2,5 mill. Av panteattester og opplysningene forøvrig ble det klart at B sitter i en svært vanskelig økonomisk situasjon.

Agder Assuranceselskap A/S ble fort klar over at det var gitt lån på falske premisser og etter selskapets oppfatning må dette bli saksøktes ansvar. Til å begynne med prøvde en å få til en ordning med B. I skriv av 22. august 1979 til B uttaler adv. Fuglesang bl .a. at han har fått i oppdrag av Agder Assuranceselskap A/S å innkassere gjelden og han anmodet B å ta kontakt med ham slik at de kunne diskutere en nedbetalingsordning. Adv. Fuglesang uttalte videre bl.a. at hvis B ikke stilte seg samarbeidsvillig ville han overveie å anmelde forholdet til påtalemyndigheten som bedrageri. B lovte etter dette bot og bedring, men det førte ikke til noe.

Etter noen tid tok lensmannen kontakt med adv. Fuglesang og oppfordret ham til å anmelde forholdet som bedrageri. Oppfordringen kom bl.a. som en følge av at lensmannen behandlet andre liknende forhold vedrørende B. Adv. Fuglesang fulgte dette opp med en anmeldelse datert 8. oktober 1979.

Saksøker er av den oppfatning at saksøkte som takstmann i angjeldende tilfelle må ansees solidarisk ansvarlig med B forsåvidt gjelder det tap selskapet har lidt som en følge av at B ikke har midler. Det har derfor vært en del korrespondanse mellom saksøkerens advokat og saksøkte. Adv. J. H. Neumann har på vegne av saksøkte i brev av 21. august 1979 fremsatt saksøktes redegjørelse i sakens anledning. Av denne går det bl.a. frem at B var til stede på eiendommen og påviste den i forbindelse med befaringen den 9. mai 1977. A ba om dokumentasjon for hjemmel for gnr. 39 bnr. 126 hus nr. 141. B fremholdt at han ikke hadde noen dokumenter for hånd som kunne tilkjennegi hjemmelen for omtalte nr. Etter at taksten var avholdt, tok hr. A kontakt med X kommune. Han fikk bekreftet at B var hjemmelsinnehaver forsåvidt gjelder gnr. 39 bnr. 126 hus nr. 141. A ba samtidig om, under henvisning til at dette var nødvendige opplysninger for taksten, oppgave over skattetakst, vannavgift, renovasjonsavgift og kloakkavgift. X kommune besvarte ikke spørsmålet idet de framholdt at ifølge praksis skulle disse opplysninger her gis til eieren av omtalte eiendom.

Side:842

Hr. A gikk tilbake til B med disse opplysninger, hvoretter B bekreftet at han skulle undersøke forholdet nærmere. Etter et par dager tok B på ny kontakt med A og fremholdt at eiendomsskatt for eiendommen var kr. 1 080,- samt samlet vannavgift, renovasjonsavgift og kloakkavgift med kr. 804,-. B oppga eiendommens skattetakst til kr. 216 000,-. Med utgangspunkt i de opplysninger A fikk av B, fant han at det var brukbart samsvar mellom det takstresultat han var kommet til og de opplysninger som ble gitt av eieren. I denne forbindelse nevnes at eiendommen ble påbygget etter 1974. Det pekes videre på at eieren av eiendommen ga uttrykk for at denne var brannforsikret i Haugesund Sjø, men at polise ikke var utstedt. B kunne således ikke fremlegge brannpolise til A til tross for at han ba om det.

Etter saksøkerens oppfatning er det helt på det rene at B har fremsatt feilaktige opplysninger overfor saksøkte. Men det er videre like klart at saksøkte må være solidarisk ansvarlig for det tap saksøkeren har lidt. Dette fordi saksøkte ikke har overholdt den instruks som er gitt for de takstmenn som er oppnevnt av forsikringsrådet. Partene er videre enige om tapets størrelse og at det er av økonomisk art. Videre er det enighet om at det er B som burde ha erstattet tapet.

Uenigheten dreier seg om saksøkte har erstatningsansvar for det tap saksøker har lidt. Saksøker mener saksøkte har slikt ansvar. Saksøkte er offentlig godkjent takstmann, og det foreligger instruks for takstmenn oppnevnt av forsikringsrådet, fastsatt den 30. sept. 1970 i henhold til lov av 29. juli 1911 §80 nr. 5. §1 inneholder regler for hvordan takstmennene skal tas ut og §2 fastslår bl.a. at takstmennene er selskapets tillitsmenn. §3 inneholder regler om inhabilitet. §4 om hvor mange takstmenn som skal delta og §5 til hvem taksten skal rettes. For angjeldende sak har §6 størst betydning første ledd gjør klart at takstene skal avgis på skjema fastsatt av Forsikringsrådet. De enkelte oppgaver i skjemaet skal ikke bare gi en innbyrdes kontroll og angi grunnlaget for takstmennenes konklusjon, men skal også gi den nødvendige veiledning for selskapet, når dette vurderer om lånet er forsvarlig. Det kreves at samtlige spørsmål blir besvart uttømmende og nøyaktig annet ledd uttaler at takstmennene ikke må avgi noen takst uten personlig å ha besiktiget eiendommen, og uten å ha skaffet seg visshet eller iallfall et forsvarlig skjønn om at alle arealoppgaver innendørs og utendørs, samt eiendommens betegnelse er riktig. Takstmennene skal derfor kreve at hjemmelsdokumentene og tilhørende målebrev (skylddelingsforretning) blir lagt fram ved besiktigelsen av eiendommen. Instruksen har dessuten et tillegg med orientering om detaljene ved besvarelsen av de forskjellige spørsmål i takstskjemaene. Avsnitt A om vanlige boligbygg og forretningseiendommer til skjemaets avsnitt I for byeiendommer må angis gatenavn og -nummer og for andre eiendommer gnr., bnr. samt vanlig navn (villanavn, veinavn, nummer o.l.). Det sies at det må passes nøyaktig på at eiendommen er riktig angitt og at gnr. og bnr. ikke må forveksles. Og som det fremgår av det som er anført over har det nettopp skjedd en forveksling i dette tilfellet. Rettens vurdering må i dette tilfelle bli å sammenholde instruksens retningslinjer og det saksøkte har gjort eller unnlatt å gjøre i forbindelse med taksten. Etter saksøkerens oppfatning er ikke de handlinger som er beskrevet i adv. Neumanns brev av 21. august 1979 tilstrekkelig for å tilfredsstille kravene som er stilt i takstmennenes instruks.

For det første er eiendommens hjemmelsdokumenter ikke tilstrekkelig dokumentert. Lånetaksten oppgir hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126 som låneobjekt. Det

Side:843

er ikke foretatt nok dokumentasjon som viser at pantobjektet var identisk med den eiendommen som faktisk ble taksert. Saksøkte skulle ikke nøyd seg med B's forklaring, men fastholdt at papirene skulle legges frem. For som det fremgår av instruksen skal takstmannen etter §6 kreve at hjemmelsdokumentene og tilhørende målebrev blir lagt frem ved besiktigelsen ved alle eiendommer. Hadde saksøkte gjort dette ville han fått varsel om at det ikke forelå målebrev. Når saksøkte ikke fikk dette varsel mistet saksøkte dette korreksjonsmidlet som målebrev vanligvis er. Og videre - når B ikke la frem skjøte så burde saksøkte ha ringt til sorenskriverkontoret og bedt opplyst hjemmel en til angjeldende eiendom. Hvis han hadde ringt ville han ha fått opplyst hjemmelen og tidspunktet for når siste overskjøtning fant sted. Han ville ha fått opplyst at B kjøpte eiendommen av F i 1976 for kr. 1 000,-. Hadde saksøkte fått disse opplysningene ville han ha skjønt at eiendommen hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126 dreide seg om en tomt og ikke en boligtomt til en verdi av ca. kr. 700 000,-. Han ville da ikke kunne gi opplysninger på takstskjemaet om at eiendommen er påbygd i 1973 og at det på samme tid ble foretatt hel restaurering og ny ominnredning. En henvendelse til sorenskriverkontoret ville således ha gitt saksøkte opplysninger av en slik art at han burde ha skjønt at det fra B 's side var gitt villedende opplysninger.

For det annet har ikke saksøkte foretatt tilfredsstillende undersøkelser i kommunen. Saksøkte skulle ikke ha nøyd seg med B's uttalelser. Han burde ha sørget for å få seg fremlagt opplysningene fra kommunen skriftlig. Av et eventuelt brev fra kommunen ville det dessuten ha fremgått hvilke husnr. det dreide seg om.

For det tredje godtok eller stolte saksøkte på at eiendommen var forsikret i Haugesund Sjø. Hadde han imidlertid f.eks. ringt til Haugesund Sjø ville nok riktig husnr. ha fremkommet. Etter saksøkerens oppfatning har takstmannen plikt til å undersøke nærmere om brannforsikring og det var lemfeldig av saksøkte å fylle ut på taksten om brannforsikring slik saksøkte har gjort uten å undersøke nærmere.

Etter kun disse kontrollene fra saksøktes side fyller han ut lånetaksten og lånetaksten er det eneste grunnlag lånet ytes på. Saksøker stoler 100% på at takstskjemaet er riktig utfylt, mens det i realiteten hefter flere feil ved taksten. For det første er det feil materiellbetegnelse på huset som er taksert. Det er et annet hus som er taksert enn det som er angitt på lånetaksten. Videre er det feil når det gjelder opplysninger om festet grunn. Videre er det på lånetaksten krysset ut som om takstmannen har fått seg forelagt målebrev mens det i realiteten aldri har vært utstedt målebrev på husnr. 141 gnr. 39 bnr. 126 og det er heller ikke riktig at skattetaksten på hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126 er på kr. 216 000,-. Det er dessuten heller ikke riktig at hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126 er forsikret i Haugesund Sjø.

Saksøker anfører dessuten at partene er enige om tapets størrelse. Det er dessuten enighet om at det ikke foreligger objektivt ansvar. Ansvarsgrunnlaget må eventuelt være uaktsomhet fra saksøktes side. Spørsmålet er om lånetaksten kan sies å være veiledende eller villedende. Saksøkte har dessuten mulighet til å forsikre seg mot tabber selv om det den gang taksten ble avholdt ikke var forsikringsplikt.

Saksøkte har i det vesentlige gjort gjeldende at dette i utgangspunktet er en liten sak. Fakta i saken er grei og det er ikke nødvendig å avhøre vitner. Men for den saken gjelder er det en sak med uhyrlige konsekvenser. Det er en meget

Side:844

dramatisk affære med vidtrekkende økonomiske perspektiver for saksøkte. Når saksøkte fikk forespørsel om å avholde taksten ante han ikke hvem B var. Han kjente ikke til B og hans planer. B's planer for å skaffe seg lån er ikke noe som saksøkte har vært med på å koke i hop. Allerede B's søknad om hypotekerforsikring av 28. april 1977 beviser at B har vært meget forslagen. Allerede her gir B feilaktige oppgaver over eiendomsbetegnelsen, bebyggelse m.v. Til tross for at han vet at hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126 er en ubebygd tomt gir han i lånesøknaden uttrykk for at den er bebygd. Og han må vite at det er større gjeld på huset enn kr. 100 000,-. Allerede her går B ut i den hensikt å føre noen bak lyset. B gir bevisst feilaktige opplysninger til Agder Assuranceselskab A/S. Han oppgir bl.a. at eiendommen er bebygd.

Da det ble klart at selskapet krevde en lånetakst før de kunne gi omsøkte lån gikk B til saksøkte for å få ham til å avholde taksten. Saksøkte tar dette som et rent rutineoppdrag og møter opp for befaring den 9. mai 1977. B påviser eiendommen og oppgir dens størrelse. De opplysningene han gir stemmer med det saksøkte kunne se på stedet og med det som fremgår av lånesøknaden. Saksøkte krever fremlagt de nødvendige dokumenter. Det er ikke overraskende at B følger opp det han tidligere har lagt grunnlag for. B sier at han skal fremskaffe de nødvendige dokumenter. Hva gjør saksøkte som stoler på B? Det naturlige er at eieren fremskaffer opplysningene. Men saksøkte foretar selv noen undersøkelser i tråd med sin praksis fra Y. Bl.a. ringer han til likningskontoret i X kommune for å få opplyst skattetaksten, men får til svar at kommunen har praksis for ikke å gi slike opplysninger til andre enn eieren. I Y, hvor likningskontoret følger en annen praksis, ville saksøkte fått de opplysninger han trengte. Det eneste saksøkte fikk opplyst eller bekreftet var at B var eier av angjeldende eiendom.

Det er ikke utstedt målebrev vedrørende hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126. Det er imidlertid lite interessant å vite om eiendommen er på 8900 kvm. Målebrev har størst betydning ved store eiendommer. Og målebrev vil normalt ikke gi opplysninger om bebyggelse på den oppmålte eiendommen.

Tomtas størrelse viser at det var en vanlig boligtomt. Det som var interessant å vite for saksøkte var skattetakst og kommunale avgifter. Disse opplysningene fremla ikke B under befaringen og saksøkte fikk heller ikke disse opplysningene ved henvendelse til kommunen ettersom X kommune kun gir disse opplysninger til grunneieren.

B fortsetter sin forslagenhet i visshet om at saksøkte ikke får de nødvendige opplysninger fra kommunen. B gir etter dette selv de nødvendige opplysninger om eiendommen. Men det saksøkte ikke visste var at B oppga skattetakst og kommunale avgifter for en annen eiendom enn den som er oppført som panteobjekt i lånesøknaden. Saksøkte fant imidlertid at det ikke var dårlig samsvar mellom B's tall og hans resultat.

Når det gjelder instruksens §6 annet ledd anføres det at saksøkte ved sin henvendelse til kommunen forsøkte å bringe klarhet i om eiendommens betegnelse m.v. var riktig oppgitt. Dersom han hadde henvendt seg til sorenskriverkontoret og bedt om opplysninger vedrørende hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126 ville han ikke fått andre opplysninger enn dem som han allerede hadde fått. Fra saksøktes synspunkt hadde den ene opplysningen etter den andre stemt med fasiten. Saksøkte fattet derfor ikke på noe tidspunkt under taksten mistanke mot B. Saksøkte krevde dessuten fremlagt brannforsikringspolise. B hevdet da at huset var forsikret i Haugesund Sjø, men at ny polise ennå ikke var utstedt.

Side:845

Saksøkte er enig med saksøker i at det ikke kan være tale om objektivt ansvar i dette tilfellet. Det er enighet om at erstatningsgrunnlaget eventuelt er culpa. Tapets påregnelighet må vurderes da saksøkte ikke uten videre kan godta at det foreligger et påregnelig tap. Videre må en ta hensyn til de såkalte risikobetraktninger. Saksøkte mener at selskapet bør ha risikoen for eventuelle tap som oppstår som følge av at en lånsøker bevisst går inn for å føre långiveren og dens tillitsmenn bak lyset. I dette tilfellet har saksøker lånt ut til en meget forslagen person og det kan ikke være riktig av selskapet å prøve å velte tapet som har oppstått over på en av sine tillitsmenn. Dersom det oppstår tap i et kredittforhold, er det da kredittgiveren eller kredittgiverens tillitsmann som er nærmest til å bære tapet?

Under hovedforhandlingen har saksøkte møtt sammen med sin prosessfullmektig. Saksøkte har avgitt forklaring. Saksøker har under hovedforhandlingen vært representert ved sin prosessfullmektig.

Retten skal bemerke:

Det er mellom partene enighet om at saksøker har lidt et økonomisk tap. Tapet utgjør obligasjonens pålydende, pluss omkostninger i forbindelse med forgjeves inndrivelse.

Når saksøkte opptrer som takstmann opptrer han som bankens og forsikringsselskapenes tillitsmann, jfr. instruksen §2. Han gjør et bestemt stykke arbeid mot en nærmere fastsatt godtgjørelse og han har p.g.a. sin dyktighet m.v. bankens fulle tillit. Saksøkte er en fullt kapabel takstmann med lang og bred erfaring. Han kjente instruksen og dens retningslinjer for hvordan han skulle forholde seg under taksten og han har avgitt en erklæring om at han ville rette seg etter instruksen. Han har ikke avlagt noen eksamen forsåvidt gjelder forståelsen av instruks ens innhold.

Det er på det rene at saksøkte den 9. mai 1977 avholdt en lånetakst etter anmodning fra B og at taksten skulle danne grunnlag for saksøkerens vurdering om hvorvidt B skulle innvilges lån på kr. 100 000,- hos saksøker. Selv om selve lånesøknaden og dens innhold var ukjent for saksøkte så var han klar over at taksten skulle brukes i forbindelse med en lånesøknad. Saksøkte kjente ikke B fra før og han så på taksten som et rutineoppdrag. Det er helt klart at saksøkte ikke på noen måte har kjent til B's planer om å skaffe seg lån på falske premisser og han har ikke på noe tidspunkt under taksten fattet mistanke til B og hans opplysninger til bruk under taksten. Det er videre helt klart at B har gitt feilaktige opplysninger for å få låne kr. 100 000,- av saksøker. Og ettersom B misligholdt sine forpliktelser overfor saksøker måtte saksøker innfri sine garantiforpliktelser overfor Y sparebank.

Saksøkte har trodd han besiktiget låneobjektet. Han var ikke klar over at huset han besiktiget og takserte lå på en annen eiendom enn den som var oppgitt på lånesøknaden. I tråd med instruksens regler ba saksøkte om å få se målebrev og hjemmelsdokumentene. Da B ikke kunne fremlegge hjemmelsdokumentene sa saksøkte klart ifra at dette var dokumenter han måtte se. Det har aldri vært utstedt målebrev på eiendommen. For å få opplysninger om skattetakst og vann og kloakkavgift vedrørende hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126 tok saksøkte kontakt med X kommune. Kommunen ga ikke saksøkte de opplysninger han trengte ettersom kommunens praksis er at slike opplysninger bare skal gis til grunneieren. Etter dette ba saksøkte B om å fremskaffe skattetakst m.v. for hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126. B ga etter dette saksøkte de opplysninger som han brukte når han fullførte taksten. Saksøkte undersøkte ikke nærmere om hjemmelsforholdet

Side:846

vedrørende hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126 på sorenskriverkontoret. Han ba heller ikke om å få bekreftet skriftlig av kommunen de opplysninger om eiendommen som B fremla etter anmodning fra saksøkte. Retten legger til grunn at saksøkte heller ikke når det gjelder andre takster foretar undersøkelser på sorenskriverkontoret med mindre helt spesielle forhold skulle tilsi det. I dette tilfellet har saksøkte ikke fattet mistanke om at noe var galt.

Retten har etter dette kommet til at saksøkte i dette tilfellet ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Saksøkte har utført et forsvarlig skjønn, vært på befaring og han har etter omstendighetene foretatt de undersøkelser som han som en forstandig og erfaren takstmann fant nødvendig. Retten antar at hans unnlatelse av å undersøke hjemmelsforholdet vedrørende hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126 og det at han ikke har sørget for å få se hjemmelsdokument og målebrev ikke medfører erstatningsplikt for saksøkte. Saksøkte har etter det som er opplyst ikke fått opplysninger som tydet på at han var utsatt for en låntager som bevisst ga villedende opplysninger. B ga tvertimot opplysninger som helt passet inn i det bildet saksøkte hadde dannet seg av den eiendommen han skulle taksere. En kan nok kritisere saksøkte for at han ikke sørget for å se hjemmelsdokumentene vedrørende hus nr. 141 gnr. 39 bnr. 126. Men denne omstendigheten kan ikke utløse noen erstatningsplikt for saksøkte.

Den omstendighet at saksøkte ikke har forsikret seg kan heller ikke medføre erstatningsplikt i dette tilfellet. En viser til at det ikke forelå noen forsikringsplikt for takstmenn i slike saker på det tidspunkt da angjeldende takst ble avholdt.

I dette tilfellet har saksøkte stått overfor en låntager som bevisst gir feilaktige opplysninger overfor såvel långiver som overfor saksøkte. I de tilfellene hvor takstmannen ikke får opplysninger som tyder på at han bør foreta undersøkelser utover det vanlige, bør långiver, i dette tilfellet saksøker, ha risikoen for tap som måtte oppstå som en følge av at en långiver bevisst gir feilaktige opplysninger og på den måten oppnår et lån som han ellers ikke ville ha fått. En vil i denne forbindelse også vise til at saksøkte selv hadde en mulighet for å sjekke B's opplysninger ved det at selskapet kunne ha sjekket opplysninger om brannforsikringspolisen i Haugesund Sjø.

Lagmannsretten har hatt til behandling to tilfelle der en eller flere takstmenn er saksøkt med påstand om å betale erstatning til långivere som har ydet lån i henhold til avholdt takst som det senere har vist seg å være mangler ved. Den ene dommen er inntatt i RG-1980-437 flg. Den andre dommen er avsagt av Eidsivating lagmannsrett den 27.4.78. Etter rettens oppfatning gir dommen en rettesnor for hvor strenge krav en kan stille til takstmennenes aktsomhet. Retten antar særlig på grunnlag av dommen av 27. april 1978 at det ikke kan stilles strenge krav til takstmennenes aktsomhet i relasjon til det å avsløre lånesøkere som bevisst gir feilaktige opplysninger overfor långivere og takstmannen.

Retten har etter det som er anført over kommet til at saksøkte må bli å frifinne.

På bakgrunn av det resultat saken har gitt, har retten kommet til at saksøker må tilpliktes å betale saksøkte saksomkostninger, jfr. tvml. §172 første ledd. Saksøktes prosessfullmektig har fremlagt saksomkostningsoppgave stor kr. 5 500,-. Retten har ikke noe å bemerke til oppgaven og den legges til grunn for slutningen. - - -