RG-1986-963
| Instans: | Frostating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1986-05-16 |
| Publisert: | RG-1986-963 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 16. mai 1986 i sak nr. 34/1984 |
| Parter: | Leksvik kommune (advokat Odd Wist) mot Johan P. Winge (advokat Harald Sorte). |
| Forfatter: | Lagdommer Roald Engeness med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Bygningsloven (1965) §35, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Prisloven (1953) §18, Tomtefesteloven (1975) §14, §32, Tomtefesteloven (1975), Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §4, §6 |
Leksvik kommune uttok den 16. mai 1983 skjønnsbegjæring ved Stjør- og Verdal herredsrett i anledning av ekspropriasjon av grunn og rettigheter for gjennomføring av reguleringsplan i Leksvik, jfr. bygningslovens §35. Det var 5 saksøkte, som nr. 5 Johan P. Winge og som nr. 4 Samvirkelaget, Leksvik.
Herredsretten avhjemlet skjønn i saken den 4. juni 1984.
Johan P. Winge er eier av eiendommen Samvirkesand, gnr. 75, bnr. 100 i Leksvik. Eiendommen er på ca. 14,5 da. og er bortfestet til Samvirkelaget, tnr. 4, for 99 år i henhold til festekontrakt av 20. januar 1966. Ekspropriasjonen gjelder ca. 2,2 da. som avstås til trafikkformål
Side:964
i sentrum av Leksvik.
For herredsretten nedla Johan P. Winge påstand om erstatning for råtomt (forretningstomt). Herredsretten fastsatte erstatningen til kr. 15,50 pr. m2 . For tnr. 4, Samvirkelaget, ble erstatningen satt til kr. 0,- pr. m2 .
Johan P. Winge med advokat Johan Hagen, Trondheim, som prosessfullmektig har i rett tid begjært overskjønn. I overskjønnsbegjæringen ble det gjort gjeldende at det var feil rettsanvendelse at herredsretten ikke tilkjente erstatning for opparbeidelse og asfaltering av det areal som avstås. Grunnerstatningen påstås å være for lav. Leksvik kommune har tatt til gjenmæle, og hevdet i tilsvaret blant annet at grunneieren ikke hadde lidt noe tap for så vidt angår opparbeidelse av grunn m.v. idet dette var bekostet av Samvirkelaget som fester, og at Samvirkelaget for sitt vedkommende ikke hadde begjært overskjønn. - - -
Leksvik kommune har for lagmannsretten i det vesentlige anført: - - -
Johan P. Winge har for lagmannsretten i det vesentlige anført: - - -
Lagmannsretten skal bemerke:
Etter ekspropriasjonserstatningslovens §4 første ledd annet punktum har eieren krav på at bruksverdien legges til grunn når denne er større enn salgsverdien. Etter §6 skal vederlaget for bruksverdien fastsettes på grunnlag av avkastningen av eiendommen ved slik påregnelig utnytting som det erfaringsmessig er grunnlag for etter forholdene på stedet.
Det areal som avstås, skal benyttes til trafikkformål, og har som sådan ingen selvstendig verdi. I samsvar med prinsippet fra Østensjødommen, Rt-1977-24 og senere avgjørelser som bygger på denne, må man se bort fra reguleringsformålet. Det Johan Winge skal ha erstattet, er derfor det tap han lider ved at det bortfestede areal reduseres.
Grunnlaget for erstatningen er nåtidsverdien av fremtidige festeavgifter. Det gjenstår hele 79 år av leietiden, og selv om man tar i betraktning mulig restverdi ved leieperiodens utløp, er det riktig å betrakte tapet som evigvarende.
Festekontraktens §3 lyder:
«Festeavgiften.
I festeavgift betaler festeren årlig kr. 5 784,- - kronerfemtusensjuhundreogåttifire 00/100... beregnet etter 5 % om året av tomteverdi kr. 8 000,00 pr. dekar.
Tomteverdi tilsammen kr. 115 680,-.
Festeavgiften betales halvårlig forskuddsvis hvert års 15. januar og 15. juli.»
Fra kontraktens §8 hitsettes:
«Spesielle vilkår.
Festeavgiften fastsettes slik at det blir den vanlige utlånsrentefot f.t. 5 % p.a. av kr. 8 000,00 pr. dekar leiet område. Festeavgiften reguleres i overensstemmelse med reguleringen av rentefoten for pantelån.
Side:965
Dersom regulerings- eller vegmyndighetene ved offentlige inngrep beskjærer tomteområdet slik at festeren ikke får nytte hele tomteområdet, blir festeleien redusert tilsvarende.»
For 1976 utgjorde den årlige leie kr. 8 075,20 og for 1977 kr. 8 376,20. Fra og med 1978 til og med 1985 utgjorde den årlige leie kr. 20 301,-. Dette skal tilsvare regulering av tomteverdien, i samsvar med konsumprisindeksen, og forhøyelse av pantelånsrenten, jfr. kontraktens §8, til 9 %.
Fra og med 1. januar 1986 har grunneieren krevet en årlig festeavgift på kr. 61 445,-. Dette er basert på indeksregulering i samsvar med konsumprisindeksen fra januar 1966 til desember 1985. Samtidig er pantelånsrenten oppjustert til 12 %.
Styreformannen i Samvirkelaget har forklart at da man fra årsskiftet 1985/86 ble konfrontert med en tredobling av leien, mente man at denne var for høy. Det er protestert overfor Winge på denne forhøyelse, og man vil komme tilbake til saken. Styreformannen trodde at det sto i kontrakten at det var adgang til å regulere grunnlaget for festeavgiften, dvs. tomteprisen, i samsvar med konsumprisindeksen hvert tiende år. At dette ikke er tilfelle, ble først klart for styreformannen da han ble eksaminert av kommunens prosessfullmektig og ble forelagt kopi av festekontrakten som er inntatt i utdraget.
Ut fra det Samvirkelagets styreformann forklarte, ser lagmannsretten ikke bort fra at det er i tomtefestelovens §14 som er brukt ved at Samvirkelaget tidligere er presentert for krav om justering av tomteverdien som grunnlag ved beregning av den årlige festeavgift. Etter overgangsbestemmelsene i tomtefestelovens §32 nr. 4 siste ledd gjelder imidlertid reguleringsbestemmelsene i §14 bare der hvor det etter at tomtefesteloven trådte i kraft er gjort tilleggsavtale om rett for en part til å kreve regulering av festeavgiften. Tomtefesteloven er av 30. mai 1975 og trådte i kraft 1. januar1976 mens festekontrakten er fra 1966.
Selv om Samvirkelaget har godtatt justering av feste avgiften i 1978, og ellers har utbetalt for første halvår 1986 et beløp som ligger henimot 50 % høyere enn den leie som ble svart for hele 1985, kan lagmannsretten ikke se at Samvirkelaget er forpliktet til å betale slik leie som Johan P. Winge krever. For lagmannsretten er det ikke nødvendig å ta stilling til om en årlig festeavgift for det samlede areal på kr. 61 445,- er i strid med prislovens §18.
Den leie som Winge nå krever, vil gi ham dobbelt kompensasjon. Det samme gjelder for reguleringen fra 1978. Ved at tomteverdien justeres i samsvar med konsumprisindeksen, får bortfesteren full kompensasjon for prisstigning eller fall i pengeverdien. Ved at Winge i tillegg har fått justert rentefoten i samsvar med endringer i pantelånsrenten, har han også her fått en viss kompensasjon for fall i pengeverdien. Renten på 12 % inneholder dels elementer som også er kompensasjon for fall i pengeverdien, og overstiger således vesentlig den rentefot som er vanlig i lengre festeforhold. En regulering av renten fremstår derimot som rimelig og naturlig dersom tomteprisen som renten skal beregnes av, ikke er gjenstand for regulering. Det synes som om det siste har vært partenes utgangspunkt ved utforming av kontrakten i 1966.
Side:966
Hvorvidt Samvirkelaget i 1978 kunne ha protestert mot den betydelige forhøyelse av festeavgiften som da fant sted, er det for lagmannsretten ikke grunnlag til å gå inn på. Ved at man betalte den forhøyede leie i 8 år, er Samvirkelaget bundet til denne. Samvirkelaget synes også å ha akseptert en forhøyelse fra 1. januar 1986, men lagmannsretten kan ikke finne det godtgjort at Samvirkelaget har godtatt en tredobling av den årlige leie. Slik lagmannsretten ser det, antas Samvirkelaget å være bundet til en regulering i samsvar med tomtefestelovens §14. Det lagmannsretten i denne sak uttaler om dette spørsmål, er imidlertid ikke bindende i en eventuell senere tvist mellom Samvirkelaget og Johan P. Winge.
Da ekspropriasjonsarealet ikke er tiltrådt, er det forholdene på avhjemlingstidspunktet som ligger til grunn for erstatningsfastsettelsen, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §10 første punktum.
Den erstatning som fastsettes, skal komme til avløsning for en årlig festeavgift. Johan P. Winge har tidligere drevet gårdsbruk, men han har i årenes løp bortfestet betydelige arealer i og omkring Leksvik sentrum. Det må derfor tas hensyn til at Winge ikke vil reinvestere erstatningen i jordbruk, men at han på best mulig måte vil kunne redusere sitt tap ved å anbringe ekspropriasjonserstatningen i aksjer, obligasjoner eller andre verdipapirer, eventuelt langtidsinnskudd i bank. Han vil således kunne oppnå en avkastning på 12-15 % ut fra dagens forhold.
Lagmannsretten finner etter foranstående å burde sette erstatningen til kr. 20,- pr. m2 for den grunn som avstås.
Dersom grunnen tiltres før oppgjør skjer, skal det svares en årlig rente på 12 % for det beløp som ikke gjøres opp ved overtakelsen.
Det er Johan P. Winge som har begjært overskjønn, og han har ved overskjønnet oppnådd et bedre resultat enn ved herredsretten. I samsvar med bestemmelsene i skjønnslovens §54a jfr. §54 har han derfor krav på å få erstattet de nødvendige utgifter i anledning av overskjønnet.
Advokat Harald Sorte har fremlagt omkostningsoppgave. Han krever i alt kr. 7 850,-, herav kr. 7 500,- i salær, fotokopier kr. 50,- og reiseomkostninger med kr. 300,-. Oppgaven inkluderer ikke arbeid utført av noen av de tidligere prosessfullmektiger. Den er forelagt for motparten som ikke har noe å bemerke, og den legges til grunn av lagmannsretten.
Rettsgebyret for 2 dager utgjør kr. 2 500,-. Salær til skjønnsmennene utgjør samlet kr. 4 800,-. Dertil kommer utgifter til reise og diett med kr. 1 772,60.
De samlede saksomkostninger utgjør etter dette kr. 16 922,60.
Overskjønnet er enstemmig. - - -
Slutning:
1. Erstatningen settes til kr. 20,- pr. m2 med tillegg av 12 - tolv - prosent renter årlig fra tiltredelsen.
2. Leksvik kommune betaler sakens omkostninger til Johan P. Winge med kr. 16 922,60.