RG-1988-566
| Instans: | Agder lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1987-10-19 |
| Publisert: | RG-1988-566 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 19. oktober 1987 i sak nr. 2/1987 |
| Parter: | 1. Gudrun Jørgensen, 2. Marie Larsen (advokat Arne Lie) mot Torbjørn Storemyr (advokat Tallag Andersen). |
| Forfatter: | Lagdommerne Gunnar Hanssen, Torgeir Lilleland, sorenskriver Per Holter Evensen med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Tomtefesteloven (1975) §11, §33, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §54a, Oreigningsloven (1959) §11, §2, Forvaltningsloven (1967) §1, §25, Konsesjonsloven (1974) §5, §10, §2, Tomtefesteloven (1975), Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, §10, §11 |
Overskjønnet gjelder spørsmål om lovligheten av Justisdepartementets samtykke til innløsning av en festetomt etter tomtefestelovens §33 og fastsettelse av innløsningssummen etter lovens §11.
I 1879 ble det bortfestet en boligtomt fra eiendommen gnr. 32 bnr. 7 på Hvasser i Tjøme kommune. Samme år ble det oppført et bolighus
Side:567
på tomten. Eiendommen som da het Østgården heter nå Storemyr og eies av saksøkte Torbjørn Storemyr. I 1905 ble det utstedt en ny festekontrakt til Georg Emil Gulliksen som er de to saksøkernes - Gudrun Jørgensens og Marie Larsens - far. Festeretten gjelder for Gulliksens, hans ektefelle og de to barnas levetid. Det er uomtvistet at Marie Larsen, som er født xx.xx.02, vokste opp på stedet og at hun dessuten har bodd fast der sammen med sin ektefelle fra 1935 og fram til i dag. Hennes ektefelle døde for kort tid siden. Det er videre klart at Gudrun Jørgensen, som er født xx.xx.19, bodde hjemme til hun var ca. 16 år og at hun deretter jevnlig har besøkt stedet i ferier.
Bolighuset, som ble satt opp i 1879, er oppført av knott og leire. Utvendig panel er idag eternitplater. Bygningen, som har en enkel standard, er oppført i halvannen etasje med en grunnflate på ca. 60 m2 . I hovedetasjen er det foruten kjøkken og bad en vinkelstue og et soverom. Annenetasje er ikke innredet. Det er nylig blitt innlagt vann i huset, men det er ikke satt inn vannklosett. Avløpsvannet ledes ut i grunnen. Det er oppført utedo i tilknytning til et enkelt uthus på ca. 15 m2 .
Selve tomten, som er på ca. 700 m2 og beliggende lengst vest på den tjenende eiendommen Storemyr, består av hagejord og fjell.
Helårsboligtomter grenser inn til festetomten mot nord og syd. Mot vest er det en hyttetomt. Lenger syd på Hvasser og i retning sjøen er det hovedsaklig hyttebebyggelse mens det nordover mot riksvegen er en blanding av helårs- og fritidsbebyggelse. Avstanden fra boligen til sjøen er ca. 300 meter i luftlinje, mens avstanden til riksveg, skole og butikk på Hvasser er ca. 1 km. Vegen fra boligen til riksvegen som brøytes av kommunen, må karakteriseres som en smal og svingete grusveg. Avstanden til Tønsberg er ca. 25 km. Festetomten ligger rett utenfor Storemyr-Fagerbakken landskapsvernområde for edelløvskog. Rett syd for festetomten er det et friareal med badestrand. Eiendommen er knyttet til en kommunal vannledning. Det er imidlertid ikke muligheter for tilknytning til kommunal kloakkledning og dårlige muligheter for infiltrasjon av avløpsvann i grunnen.
I samsvar med forskrifter om innløsning av festetomter til bolig- og fritidshus av 19.12.75, gitt i medhold av tomtefestelovens §10, §11 og §33, søkte advokat Petter Wulfsberg på vegne av Gudrun Jørgensen den 19.12.83 fylkesmannen i Vestfold om tillatelse til innløsning av festetomten. I søknaden var det redegjort for bl.a. festeforholdet, saksøkernes tilknytning til eiendommen, bebyggelsen og at det ikke er dyrkningsjord på tomten. Kopi av søknaden ble sendt Torbjørn Storemyr som gjennom sin prosessfullmektig advokat Tallag Andersen i brev til fylkesmannen av 6.2.84 ga uttrykk for at Storemyr motsatte seg innløsningen. I brevet ble det innsigelsesvis gjort gjeldende at søknaden var for knapp; den oppfylte ikke vilkårene i oreigningslovens §11, jfr. tomtefestelovens §33 annet ledd og måtte avvises. For øvrig ble det prinsipalt anført at det ikke var rettslig adgang til å gi samtykke til innløsning. Subsidiært ble det hevdet at det ikke foreligger hensyn som taler for innløsning. I brevet er det gitt en fyldestgjørende beskrivelse av Storemyrs syn på de faktiske forhold i saken og redegjort for de rettslige anførsler.
Side:568
I brev av 21.3.84 imøtegikk advokat Wulfsberg advokat Andersens anførsler. Brevet foranlediget ingen ytterligere kommentarer fra advokat Andersens side.
Saken ble oversendt Tjøme bygningsråd og landbruksnemnda i kommunen til uttalelse i samsvar med forskriftene til tomtefestelovens §2. Bygningsrådet behandlet saken i møte den 8.5.84 og godkjente fradeling av festetomten. For øvrig opplyste bygningsrådet at tomten ligger i et ikke regulert område som på kommunens generalplan er gitt betegnelsen jord-, skog- og naturområde. Landbruksnemnda uttalte for sin del at en eventuell fradeling av tomten ikke vil få virkninger for landbruket og at deling er driftsøkonomisk forsvarlig. Fylkeslandbruksstyret, som behandlet saken i møte den 25.6.84, hadde ikke innvendinger mot at innløsning ble tillatt.
På grunnlag av bl.a. uttalelsen fra bygningsrådet og landbruksmyndighetene utdypet advokat Andersen i brev til fylkesmannen av 31.7.84 sine anførsler. Fylkesmannen oversendte sakens dokumenter til Justisdepartementet ved ekspedisjon av 14.9.84. Fylkesmannen uttalte for sin del at han ikke kunne se at det foreligger slike særlige grunner som tomtefestelovens §33 krever og anbefalte at søknaden ikke ble imøtekommet.
I brev av 20.9.84 utdypet advokat Wulfsberg opplysningene om saksøkernes tilknytning til festetomten. Det ble framholdt at eiendommen bebos av Marie Larsen og hennes ektefelle, at Gudrun Jørgensen har bodd der fram til hun ble 16 år og deretter i perioder, samt at Marie Larsens datter Ella Westby også har bodd der. Videre har såvel Gudrun Jørgensen, som hennes datter og Ella Westbys to barn oppholdt seg på eiendommen i ferier. For øvrig ble det anført at lovens vilkår for innløsning på denne bakgrunn må være tilstede. I brev av 15.10.84 fra advokat Wulfsberg er anførslene utdypet.
I brev av 4.1.85 har advokat Andersen imøtegått opplysningene om saksøkernes tilknytning til eiendommen. Det hevdes at Gudrun Jørgensen, etter at hun flyttet hjemmefra som 16-åring, bare har vært på korte besøk i ferier på eiendommen. Det samme gjelder hennes datter. Ella Westby har vært bosatt på Herøya siden 1942-43. I senere år har hun hjulpet sin mor under sykdom og besøkt henne. Disse besøkene har vært av noen dagers varighet. Hennes barn har bare vært der på korte besøk og slik at det har gått lang tid mellom hvert besøk hevdes det. For øvrig ble det gitt enkelte opplysninger om boligen uten at retten kan se at disse er bestridt. Advokat Andersen opprettholdt sine tidligere anførsler.
I brev av 7.2.85 fra Justisdepartementet til fylkesmannen i Vestfold ble søknaden om innløsning innvilget. Det heter i brevet bl.a.:
«I medhold av tomtefestelovens §33 samtykker Justisdepartementet i at Marie Larsen og Gudrun Jørgensen får innløse festetomt under eiendommen «Storemyr», gnr. 32 bnr. 7 på Hvasser i Tjøme kommune.
Ved avgjørelsen har departementet lagt vekt på at søkerne og deres foreldre har festet stedet i lang tid og at de således må sies å ha sterk tilknytning til stedet. En har også lagt vekt på at landbruksmyndighetene ikke har innvendinger mot innløsning. Etter en samlet vurdering har deptet funnet at festernes interesse i å sikre stedet for barn og
Side:569
barnebarn i fremtiden er vesentlig større enn grunneierens ønske om å bringe festeforholdene til opphør. En anser derfor kravet til særlig grunn etter lovens §33, tredje ledd for å være oppfylt.
Samtykke til innløsning faller bort dersom det ikke innen ett år er krevd skjønn til fastsetting av innløsningssum m.v. jfr. tomtefestelovens §33, fjerde ledd. Partene bes underrettet om departementets vedtak og om adgangen til å påklage dette til Kongen innen tre uker fra underretningen er kommet frem.
Sakens dokumenter følger vedlagt i retur.» - - -
Gudrun Jørgensen og Marie Larsen har ved sin prosessfullmektig i hovedsak anført: - - -
Torbjørn Storemyr har ved sin prosessfullmektig i hovedsak gjort gjeldende: - - -
Lagmannsrettens merknader:
I spørsmålet om å fremme skjønnet - lovligheten av Justisdepartementets vedtak om å gi samtykke til innløsning av festetomten under gnr. 32 bnr. 7 på Hvasser i Tjøme kommune - er lagmannsretten enstemmig kommet til samme resultat som byretten. Ved fastsettelsen av innløsningssummen er det dissens. Lagmannsrettens flertall er kommet til en vesentlig høyere innløsningssum enn byretten.
Lagmannsretten er i og for seg enig med Storemyr i at innløsning av festekontrakter som er eldre enn tomtefesteloven griper inn i og forrykker stillingen mellom kontraktsparter i et eksisterende rettsforhold. Sett fra bortfesterens side har innløsning i slike tilfeller atskillig til felles med ekspropriasjonen. Det følger således av legalitetsprinsippet at innløsning er et inngrep som krever hjemmel i lov. Etter lagmannsrettens oppfatning kan det imidlertid ikke være tvilsomt at tomtefestelovens §33 første til tredje ledd gir slik hjemmel også i forhold til festekontrakter som er begrenset til noens levetid. Lovens §33 første ledd gir uttrykk for en generell regel om at Kongen kan gi samtykke til innløsning av bolig- eller fritidshustomter som er festet bort før lovens ikrafttredelse. Annet ledd gir uttrykk for en hovedregel om at samtykke til innløsning skal gjelde fra den dag festetiden er ute. Det framgår imidlertid av tredje ledd at samtykke til innløsning unntaksvis også kan gis slik at det gjelder fra et tidspunkt før festetidens utløp. I denne unntaksbestemmelsen er det uttrykkelig fastsatt at samtykke til innløsning skal kunne gjelde før festetidens utløp både for tidsbegrensede og tidsubegrensede festekontrakter. Etter lagmannsrettens oppfatning er det intet i lovens ordlyd som tilsier at loven skal tolkes på en slik måte at det ikke skal kunne innvilges innløsning for festekontrakter som er begrenset til en eller flere personers levetid. Lagmannsretten kan heller ikke se at en naturlig forståelse av lovens forarbeider, slik disse er kommet til uttrykk i Ot.prp. nr. 2 for 1974-75 og når de leses i sammenheng, kan tas til inntekt for en slik fortolkning som Storemyr hevder. For lagmannsretten synes det naturlig at festekontrakter som er utstedt på noens levetid, som for øvrig må bli å anse som tidsbegrensede i motsetning til evigvarende festekontrakter, også gir grunnlag for innløsning når en ser lovens ordlyd i sammenheng og sammenholder denne med lovens siktemål som er å styrke festerens stilling.
Side:570
Departementets samtykke til innløsning av festetomter på grunnlag av eldre festekontrakter og der festetiden ennå ikke er ute, er betinget av at to vilkår er oppfylt. For det første må det foreligge særlige grunner for i tilfelle å gi slikt samtykke før festetiden er ute. Dette følger av ordlyden i tomtefestelovens §33, tredje ledd. Etter lagmannsrettens oppfatning som forøvrig antas å være i samsvar med Justisdepartementets praksis er dette vilkår normalt oppfylt i de tilfeller der festekontrakten er begrenset til noens levetid. For slike festekontrakter vil det på forhånd være umulig å vite når festetiden utløper og å søke om innløsning innenfor tidsrammen i §33 annet ledds første setning. For så vidt kan det ikke være tvilsomt at departementet har tolket og anvendt loven riktig.
For det annet må fordelen ved innløsning antas å være utvilsomt overveiende i forhold til skaden. Dette vilkåret følger ikke direkte av tomtefestelovens ordlyd, men må antas forutsatt av lovgiver og kan utledes av lovens forarbeider, jfr. Ot.prp. nr. 2 for 1974-75 side 45 og 86. I proposisjonen er vist til ekspropriasjonsrettslige regler, og lagmannsretten antar dette også må gjelde oreigningslovens §2. I denne forbindelse har Storemyr vist til Erling Sandenes kommentarutgave til ekspropriasjonsloven sidene 86-88 og gjort gjeldende at det Sandene anfører om tolkingen av ekspropriasjonslovens §2 uten videre må legges til grunn. Det er vist spesielt til Sandenes uttalelse om at det er et ufravikelig krav at hensynet til samfunnet tilsier ekspropriasjon. Lagmannsretten er enig med Storemyr i at det Sandene gir uttrykk for om forståelsen av §2 også er relevant for den interesseavveining departementet skal foreta, herunder kravet om at hensynet til samfunnet tilsier ekspropriasjon. Lagmannsretten antar imidlertid at kravet om at det skal foreligge samfunnsmessige interesser som utgangspunkt vil være oppfylt i innløsningssaker fordi det er en hovedmålsetting med loven og således en samfunnsinteresse å styrke festerens stilling. Det som skal avveies blir etter dette festerens mer subjektive interesse i at innløsning finner sted mot bortfesterens subjektive, men beskyttelsesverdige interesse i at festekontrakten blir bragt til opphør ved festetidens utløp. For at innløsning skal kunne innvilges, må fordelen for festeren antas å være utvilsomt overveiende i forhold til skaden eller ulempene for bortfesteren.
Lagmannsretten kan ikke se at departementet har forstått loven uriktig eller brukt loven på en feil måte når det er kommet til at vilkårene for innløsning er oppfylt, selv om det kan reises innvendinger mot den måte departementet har gitt uttrykk for sin lovforståelse og lovanvendelse på.
Forvaltningslovens §25 inneholder bestemmelser om hvordan et forvaltningsvedtak skal begrunnes. Lovens §25, som også gjelder for innløsningssaker etter tomtefesteloven, jfr. forvaltningslovens §1, krever at det skal vises til de regler som anvendes og at de faktiske forhold vedtaket bygger på kort skal nevnes. Videre bør de hovedhensyn, som har vært avgjørende for det forvaltningsmessige skjønn, nevnes. En avgjørelse i Rt-1981-745 kaster noe lys over spørsmålet om hvor omfattende domstolenes prøving av avgjørelsesgrunnene skal være. Det må kunne utledes av dommen at kravene til begrunnelse
Side:571
skjerpes dess mer inngripende vedtaket er. Dersom retten kommer til at kravene til begrunnelse ikke er tilfredsstilt, og det dessuten må konstateres at feil ved begrunnelsen har hatt betydning for innholdet av vedtaket, skal det kjennes ugyldig.
Etter lagmannsrettens oppfatning kan det ikke være tvilsomt at Justisdepartementets vedtak tilfredsstiller kravet til henvisning til de regler vedtaket bygger på. Vedtaket inneholder en uttrykkelig henvisning til tomtefestelovens §33. Dette må være tilstrekkelig og lagmannsretten er ikke enig med Storemyr i at det burde ha vært redegjort nærmere for hjemmelsspørsmålet. Det kan ikke kreves, og er heller ikke nødvendig av hensyn til domstolenes prøvingsadgang, at det redegjøres for hvordan loven er tolket.
Etter lagmannsrettens oppfatning er derimot departementets beskrivelse av de faktiske forhold som legges til grunn, snaue og tildels mindre treffende. Siden partenes tilknytning til festetomten tildels var omstridt under saksforberedelsen i departementet, hadde det vært naturlig om departementet i alle fall kort hadde skissert hva som ble lagt til grunn. Lagmannsretten er i og for seg enig med Storemyr i at den beskrivelse departementet har gitt av hans interesser og tilknytning til tomten er utilfredsstillende. Det burde ha kommet til uttrykk at han ønsket festetomten tilbake på det tidspunktet festetiden utløper for å kunne overføre denne til en av sine livsarvinger som fritidseiendom, og at det som følge av meget strenge restriksjoner på eiendommen er svært vanskelig å disponere andre deler av denne til dette. Det burde også ha vært tilkjennegitt hvordan departementet så på Gudrun Jørgensens tilknytning til festetomten, fordi dette punkt har vært omtvistet. Lagmannsretten vil likevel få legge til at dette moment har mindre betydning enn Marie Larsens tilknytning til eiendommen fordi den siste bor på eiendommen i dag. Videre finner lagmannsretten det uheldig at departementet har gitt uttrykk for at det forhold at landbruksmyndighetene ikke har hatt innvendinger mot innløsning har blitt tillagt vekt i forbindelse med den interesseavveining mellom partene som er foretatt. At landbruksmyndighetene ikke har innvendinger, er en forutsetning for innløsning, men ikke noe relevant moment i den interesseavveining departementet skal foreta ut fra regelen i ekspropriasjonslovens §2. Det hefter således en del mangler ved begrunnelsen for Justisdepartementets vedtak. Det er imidlertid ikke grunn til å anta at disse manglene hver for seg eller samlet har vært av en slik art eller av et slikt omfang at de har påvirket resultatet. Saken var grundig forberedt og departementet hadde tilgang på alle relevante dokumenter da vedtaket ble truffet. Selv om vedtaket er inngripende i forhold til bortfesteren, fremstår resultatet på ingen måte som urimelig.
Etter dette er det etter lagmannsrettens vurdering ikke grunnlag for å sette Justisdepartementets vedtak om innløsning til side som ugyldig.
Gudrun Jørgensen og Marie Larsen har i rett tid krevd skjønn til fastsettelse av innløsningssummen, jfr. tomtefestelovens §33 fjerde ledd. Etter §33 tredje ledd skal innløsningssummen fastsettes i samsvar med tomteverdien på innløsningstiden, men slik at det gjøres fradrag for den verdiøking festeren har tilført tomten. Det er således
Side:572
eiendommens verdi med fradrag for påstående hus og innretninger og opparbeidelse av utearealene - eller festetomten som byggeklar råtomt - på avhjemlingstidspunktet for overskjønnet som lagmannsretten skal søke å finne fram til. Partene er enige om og lagmannsretten antar at det er eiendommens salgsverdi som skal legges til grunn, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §5. Det er således hvor mye vanlige kjøpere vil gi for tomten ved frivillig salg som det skal finnes fram til.
Lagmannsretten må først ta stilling til hvilken utnytting av tomten som er påregnelig etter forholdene på stedet; om det bare er påregnelig å benytte tomten til tomt for helårsbolig slik den rent faktisk benyttes i dag, eller om det også er påregnelig å benytte tomten til fritidsbolig. Dersom tomten kan benyttes til fritidsbolig, vil innløsningssummen bli vesentlig høyere enn dersom den bare kan benyttes til helårsbolig.
Et flertall bestående av lagdommerne Hanssen og Lille land samt skjønnsmennene Ellefmo og Bjertnæs er kommet til at det er et reelt grunnlag for - etter forholdene i området - å benytte eiendommen som fritidseiendom til tross for at den i dag bare benyttes som helårsbolig og til tross for at konsesjonsfriheten for slike eiendommer er satt ut av kraft i medhold av konsesjonslovens §5 tredje ledd. Til grunn for sin vurdering legger flertallet avgjørende vekt på at eiendommen ligger på Søndre Hvasser i Tjøme kommune og i gangavstand fra sjøen, at området ikke er regulert, men i kommunens generalplan avsatt til jord-, skog- og naturområder, at det allerede er et stort antall fritidsboliger i området, at det ikke er mulighet for tilknytning til offentlig kloakkledning, at atkomstforholdene er problematiske og bebyggelsen på ingen måte tilfredsstiller dagens krav til standard for en helårsbolig. På denne bakgrunn antar flertallet - til tross for at dette spørsmål ikke har vært mye belyst av partene - at det er grunn til å regne med at konsesjon vil bli innvilget til erverv av eiendommen til fritidsformål. Begge partene har for øvrig uttalt at de vil overlate eiendommen til sine etterkommere til fritidsbruk.
Ved verdsettelsen av tomten legger flertallet stor vekt på at den ligger i et meget pent område på Hvassers sydende og bare ca. 300 meter i luftlinje fra sjøen og fra et friareal med en fin badestrand. Selve tomten er imidlertid på bare ca. 700 m2, ligger relativt lavt og uten særlig utsikt til sjøen samtidig som den er noe inneklemt mellom andre eiendommer. Tomten, som er smal og lang, består av en del fjell som stikker frem i dagen. I samsvar med tomtefestelovens §11 tredje ledd, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §5 fastsettes innløsningssummen for festetomten til kr. 150 000,-.
Mindretallet, sorenskriver Per Holtar Evensen og skjønnsmennene Svein Edland og Peder Røland, som for øvrig er enig i foranstående beskrivelse av festetomten, dens beliggenhet og beskaffenhet, og i det gjengitte verdsettelsesprinsipp, har kommet til at festetomten må verdsettes som tomt for helårsbolig, idet det ikke i tilstrekkelig grad anses sannsynlig at dispensasjon fra gjeldende konsesjonsbestemmelser kan påregnes.
Ved sin vurdering har mindretallet lagt vekt på at den her aktuelle bolig i all tid har vært benyttet og fortsatt benyttes som helårsbolig, samt på at boligen, sin størrelse, standard og manglende
Side:573
bekvemmeligheter til tross, ikke kan anses uegnet til å bli benyttet på samme måte i fremtiden. Også det forhold at det finnes en del helårsboliger like i nærheten og langs den noe lange adkomstveg antas å være noe som kan vanskeliggjøre oppnåelsen av dispensasjon.
Vurdert som tomt for helårsbolig antar mindretallet at festetomten bør verdsettes til kr. 50 000,-.
Gjennomføringen av innløsningen etter at skjønnet er rettskraftig er regulert i forskriftene om innløsning §10 og §11 . Ut fra disse antar en enstemmig lagmannsrett at festerne bør pålegges å betale 10 prosent årlig rente av innløsningssummen fra skjønnet er rettskraftig og til skjøte er utstedt. Fra skjøte er utstedt svares i tilfelle vanlig morarente.
I saksomkostningsspørsmålet for lagmannsretten legges skjønnslovens §42 tredje ledd, jfr. §54a, jfr. §54 første ledd til grunn. Det gjelder et slikt skjønn som omhandlet i §42 første ledd, der saksøkte har oppnådd en bedre avgjørelse enn i underskjønnet, jfr. §54a første ledd pkt. a, og der han skal ha dekket nødvendige utgifter, jfr. §54 første ledd. Etter gebyrlovens §2 skal rettsgebyrer m.v. betales til lagmannsretten av saksøkte som har begjært overskjønn, hvorfor dette skal erstattes av saksøkerne som nødvendige utgifter. Tilsammen utgjør gebyrer m.v. kr. 16 526,-, hvorav selve gebyret settes til kr. 4 050,-, utgifter til skjønnsmenn kr. 11 916,- og utgifter til vitne kr. 560,-. - - -
Slutning:
1. Skjønnet fremmes.
2. Innløsningssummen for festetomt av eiendommen Storemyr gnr. 32 bnr. 7 i Tjøme kommune settes til kr. 150 000,- - etthundreogfemtitusen - kroner med 10 - ti - prosent årlig rente av beløpet fra skjønnet er rettskraftig til skjøte utstedes.
3. Gudrun Jørgensen og Marie Larsen pålegges in solidum å erstatte Torbjørn Storemyr innen 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett med kr. 70 444,- - syttitusenfirehundreogførtifire - kroner.