RG-1989-1092 (2)
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1989-01-06 |
| Publisert: | RG-1989-1092 * |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 6. januar 1989 i ankesak nr. 517/87 hl.nr. 797/87. |
| Parter: | Ankende part: A (Prosessfullmektig: Adv. Fredrick Andersen, Oslo). Motpart: B (Prosessfullmektig: Adv. Harald Svenneby, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Jørgen Wilberg, formann. Lagdommer Lars-Jonas Nygard. Ekstraordinær lagdommer Finn Midtskaug |
| Lovhenvisninger: | Ekteskapsloven (1918) §54, Ektefelleloven (1927) §12, Skifteloven (1930) §50, Tvistemålsloven (1915) §174, §180 |
Etter endring av påstanden under ankeforhandlingen gjelder saken spørsmålet om og i tilfelle med hvilket beløp A plikter å betale husleie til B for leiligheten i ...veien .., X.
Leiligheten tilhører partenes felleseie som skiftes offentlig ved Asker og Bærum skifterett.
A har bodd i leiligheten helt fra partene ble eier av den i 1953. Partene ble separert i mai 1975. Først 11. februar 84 fremsatte B krav på husleie, og tvisten gjelder hans krav regnet fra da til boet gjøres opp.
Asker og Bærum skifterett avsa kjennelse i saken den 11. juni 1987 med slik slutning:
"1. B og As skilsmissebo likedeles mellom partene, jfr. ekteskapsloven §54 jf. ektefelleloven §12 annet ledd.
2. Leiligheten i ...veien .. i X utlegges A, jf. skifteloven §50 annet ledd litra b.
3. A pålegges å betale kr. 2500,- pr. mnd. til B som vederlag for bruksretten til leiligheten i ...veien .., regnet fra 11. februar 1984 frem til boet gjøres opp.
4. Hver av partene bærer sine saksomkostninger."
A har ved sin prosessfullmektig, advokat Fredrick Andersen, i rett til påanket kjennelsen og har under ankeforhandlingen nedlagt slik påstand:
"Prinsipalt: A frifinnes for Bs krav om å betale husleie til boet.
Subsidiært: A pålegges å betale et beløp fastsatt etter rettens skjønn som vederlag for bruksretten til leiligheten i ...veien .., regnet fra 11. februar 1984 frem til boet gjøres opp.
I begge tilfelle: B dømmes til å betale det offentliges og As saksomkostninger for lagmannsretten."
B har ved sin prosessfullmektig, advokat Harald Svenneby, tatt til gjenmæle og nedlagt slik påstand:
"1. Asker og Bærum skifteretts kjennelse av 11. juni 1987 stadfestes.
2. A dømmes til å erstatte B saksomkostninger for lagmannsretten."
Ankeforhandling ble avholdt den 3. januar 1989. A møtte og avga forklaring. B møtte ikke på grunn av sykdom, men begge parters prosessfullmektiger har erklært at ankesaken kunne fremmes uansett om B ikke møtte. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.
Sakens nærmere sammenheng fremgår av skifterettens kjennelse og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Den ankende part, A, har ved sin prosessfullmektig i det vesentlige gjort gjeldende: B har ved langvarig passivitet tapt et hvert mulig krav på husleie. Partene flyttet inn i borettslagsleiligheten 3. juni 1953, og bodde der sammen til 6. oktober 1965 da de ble separert. Separasjonen ble brutt i tidsrommet 30. juni 1970 til 4. desember 1972 hvor partene bodde sammen i ca 18 måneder. De ble deretter igjen separert 26. februar 1973 og skilt i mai 1975.
A har bodd i leiligheten hele tiden og gjør det fortsatt. Først 11. februar 1984 fremmet B noe krav på husleie. Hensett til den lange tid som da var gått må, ethvert krav på husleie være bortfalt, ikke bare for den tid som var gått, men også for fremtiden.
Ved helhetsvurderingen må det legges vekt på at B i virkeligheten ikke har noe behov for den husleie han nu krever. Han er både mentalt og fysisk syk, og vil ikke selv ha noen glede av de penger det her er tale om. Det må også legges vekt på at A ikke har noen mulighet for å betale husleie. Hun er uføretrygdet og klarer seg såvidt på den trygden hun får. Skal hun betale husleie til B, er det ensbetydende med at hun må fraflytte leiligheten. Der har hun bodd hele sitt liv. Hun føler seg sterkt knyttet til stedet.
Subsidiært må det fastsettes en husleie betydelig lavere enn det skifteretten har gjort. Skifteretten tok utgangspunkt i en verdi på kr 750 000,- for leiligheten. Dette er da nettoverdien av leiligheten. Dette er for meget. Den 27. november 87 er det avholdt takst over eiendommen, og nettoverdien er satt til kr 490 000,-. Eiendomsmarkedet er nu meget svakt. Man oppnår ikke takstpris for eiendommer, og slett ikke for en eiendom av denne karakter og med denne beliggenhet. Markedsleie for en slik leilighet vil neppe overstige 5% av kr 400 000,-. I oppgjøret med partene må det også tas hensyn til husleien til borettslaget kr 729,- pr. mnd. Det må også legges vekt på at A har hatt vedlikeholdet av leiligheten i alle år, herunder delvis utvendig vedlikehold.
Ankemotparten, B, har ved sin prosessfullmektig i det vesentlige gjort gjeldende: Den passivitet B kan sies å ha utvist, kan under ingen omstendighet lede til mer enn at han har tapt sitt husleiekrav for tiden før det ble gjort gjeldende den 11. februar 1984. Dette var skifterettens resultat, og det er akseptert av B. Det er ingen hjemmel verken i rettspraksis eller teori for at en unnlatelse av å fremsette husleiekrav av den art man her står overfor, bevirker at adgangen til å fremsette kravet er bortfalt. Så meget mer må det gjelde her som B har vært syk hele tiden, og har hatt liten evne til å ivareta sine egne interesser. Det har A vært fullt klar over.
Av rettspraksis fremgår at det skal fastsettes en husleie i overenstemmelse med markedsleien. Den omstendighet at A ikke har evne til å betale en slik husleie, er uten betydning. Det er for så vidt vist til Rt-1977-1143 og Rt-1982-1269.
Markedsleien for leiligheten ligger antakelig på kr 6 000,- til kr 8 000,- pr. mnd. Det er ikke riktig at leiemarkedet er dårlig, tvert imot er det meget stramt. Det er vanskelig å få solgt leiligheter til takstpris i dag, men ingen problemer med å leie ut. Markedsleien er under enhver omstendighet ikke lavere enn fastsatt av skifteretten.
Lagmannsretten skal bemerke:
Det er på det rene at ...veien .. hører til partenes felleseie som skiftes offentlig ved Asker og Bærum skifterett. A har bebodd leiligheten hele tiden, også etter den endelige separasjonen. Utgangspunktet er at den annen part eller boet kan kreve husleie inntil skifte av leiligheten er gjennomført. B fremmet krav først 11. februar 1984, og har for så vidt utvist lang tids passivitet. Retten kan imidlertid ikke finne at dette innebærer at han har tapt adgangen til å fremsette krav på husleie for fremtiden. Noe utover det gjelder ikke saken.
Det er på det rene at det foreligger ingen avtale hvoretter A skal bo vederlagsfritt utover den husleie hun betaler til borettslaget. Den lange tids passivitet kan etter omstendighetene heller ikke fortolkes som noen frafallelse av et husleiekrav fra Bs side.
B har etter det opplyste den hele tid vært mentalt syk, og også nu alvorlig fysisk syk. Han har således hele tiden hatt liten evne til å selv å ivareta sine interesser.
Etter de avgjørelser som er påberopt av ankemotparten, skal husleien settes i overenstemmelse med markedsleien. Saken er dårlig opplyst på dette punkt, men noe bedre enn for skifteretten. Det er fremlagt en takst over nettoverdien av eiendommen på kr 490 000,-. Slik saken var opplyst for skifteretten, var det tilsvarende tall kr 750 000,-.
Leiligheten er bygd i 1953 og er ganske liten. Den har en grunnflate på 33 m2 i to etasjer og kjeller. Etter det opplyste har leiligheten ikke fått noen nevneverdig standardhevning fra 1953.
Ved fastleggelsen av den husleie A skal betale til B, må det tas hensyn til at A allerede betaler husleie til borettslaget.
Leiefastsettelsen må bli sterkt skjønnsmessig, og retten finner at den leie A skal betale til B bør fastsettes til kr 1 500,- pr. mnd.
Saken er etter dette dels vunnet og dels tapt, og retten finner at hver av partene bør bære sine omkostninger så vel for skifteretten som for lagmannsretten, jfr. tvistemålsloven §174 første ledd, jfr. §180 annet ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. A tilpliktes å betale kr 1.500 -ettusenfemhundrekroner pr. mnd. til B som vederlag for bruksretten til leiligheten i ...veien .., regnet fra 11. februar 1984 frem til boet gjøres opp.
2. Partene bærer hver sine omkostninger så vel for skifteretten som for lagmannsretten.