RG-1989-216

Instans:	Agder lagmannsrett
Dato:	1988-07-18
Publisert:	RG-1989-216
Stikkord:	Bygningsloven av 18
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn 18. juli 1988 i sak nr. 22/1987
Parter:	Søgne kommune (advokat Ove Chr. Lyngholt) mot Ingeborg Saanum m.fl. (advokat Odd Holck-Steen).
Forfatter:	Lagmann Arne Christiansen med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965) §41, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, Friluftsloven (1957), Bygningsloven (1965), Strand- og fjellplanleggingsloven (1971), Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4

Saken gjelder forsøkstakst etter §41 i den tidligere bygningslov av 18. juni 1965 nr. 7. Kravet om forsøkstakst ble fremsatt overfor Kristiansand byrett ved begjæring fra Søgne kommune datert 25. februar 1986. Grunnlaget for begjæringen er en reguleringsplan for Ny Hellesund-området. Planen ble stadfestet av Miljøverndepartementet 8. februar 1979. Begjæringen gjaldt erverv av 3 hytteeiendommer og noen ubebygde arealer på Kapelløya og Helleøya. Eiendommene er i planen utlagt til friområde eller friluftsområde. Begjæringen omfattet 5 grunneiere. De tre hytteeiere ble tilbudt erstatningstomter på fastlandet. Ved tilleggsbegjæring 2. september 1986 ble det forlangt forsøkstakst for ytterligere en eiendom på Kapelløya.

Under skjønnsforhandlingen trakk kommunen tilbake tilleggsbegjæringen og saken ble hevet for denne del. For de øvrige 5 saksøkte avhjemlet byretten skjønn den 8. desember 1986 med verdsettelse både av de saksøktes eiendommer og erstatningstomtene. Byrettens slutning lyder slik:

«1. Erstatning til de saksøkte nr. 1-5 fastsettes til de beløp som er angitt under de enkelte takstnummer foran.

2. Søgne kommune pålegges innen 2 - to - uker fra skjønnet er forkynt å erstatte de saksøkte nødvendige utgifter til skjønnet med i alt kr. 63 227,- - sekstitretusentohundreogsyvogtyve - som utbetales ved h.r.adv. Frithjof B. Sigmond.»

Fire av grunneierne har begjært overskjønn for sine eiendommer. Kommunen har begjært aksessorisk overskjønn for så vidt gjelder verdsettelsen av erstatningstomtene. De fire grunneiere er søsken og deres eiendommer danner et sammenhengende område i den østre del av Kapelløya. Området består av tre bruksnummer. Lengst nord ligger gnr. 1 bnr. 18 som er i sameie mellom alle fire og utgjør omkring 19,9 dekar. På dette bruksnummer ligger det en hytte som eies av Ebba Rantrud. Det er for lagmannsretten enighet mellom de saksøkte om at den sydligste del av bnr. 18 - et område på omkring 9,6 dekar der Rantruds hytte ligger - tilhører henne som eneeie selv om området ikke formelt er utskilt til henne. Syd for bnr. 18 ligger bnr. 24, en hytteeiendom på ca. 8,7 dekar som tilhører Elisabeth Carstens. Den sydligste del av takstområdet utgjøres av bnr. 31, som er en ubebygd eiendom tilhørende Ebba Rantrud. I byretten ble Rantruds og Carstens hytteeiendommer verdsatt til henholdsvis 1,2 og 1 million kroner. Verdien av sameiet i bnr. 18 ble satt til 50 000 kroner. For byretten var det forutsatt at eiendomsretten til grunnen i bnr. 18 i sin helhet lå i sameie mellom de fire saksøkte, og av beløpet på 50 000 kroner henførte byretten 8 000 kroner til de ca. 9,6 dekar grunn som ble ansett å utgjøre tomten for Rantruds hytte. Verdien av bnr. 31 ble satt til 165 000 kroner.

Side:218

De erstatningstomter som kommunen har tilbudt, ligger på Braneset inne på fastlandet. Det er opplyst at det ikke lenger er aktuelt å erverve hytteeiendommen til saksøkte nr. 5 for byretten - Gunnar M. Næss - og dette medfører at erstatningstomtene som nå tilbys Carstens og Rantrud blir noe større enn forutsatt under byrettsbehandlingen, idet det areal som er avsatt til erstatningstomter skal deles på to hytter med ca. 1,2 dekar til hver mens det for byretten var aktuelt så dele det samme areal på 3 hytter. Verdien av de tre tomter ble av byretten satt til 100 000, 125 000 og 150 000 kroner. - - -

Søgne kommune har i det vesentlige anført følgende: - - -

De saksøktes anførsler kan sammenfattes slik: - - -

Lagmannsretten skal bemerke:

Partene fra begge sider er enige om at omsetningsverdien skal legges til grunn for verdsettelsen av både de saksøktes eiendommer og erstatningstomtene. Også etter lagmannsrettens oppfatning er det denne verdi som etter ekspropriasjonserstatningslovens §4 må tjene som grunnlag for rettens avgjørelser.

Partene er uenige om betydningen av reguleringsplanen for området. Uenigheten gjelder både spørsmålet om det helt kan sees bort fra de rådighetsinnskrenkninger som følger av planen og om den faktiske virkning som planen ville ha hatt for utnyttelsen av eiendommene.

Som utgangspunkt skal omsetningsverdien vurderes utfra den utnyttelse av eiendommen som kan finne sted innenfor de rammer som reguleringsplanen setter. De eiendommer som skal verdsettes er regulert til friområder og friluftsområder. Etter §5 i reguleringsbestemmelsene gjelder følgende begrensninger for utnyttelsen av de områder som i planen er utlagt til friområder:

«I friområdene kan bygningsrådet tillate oppført bygninger og anlegg som har naturlig tilknytning til friområdet, når dette etter rådets skjønn ikke er til hinder for områdets bruk som friområde.»

For friluftsområder fastsetter bestemmelsenes §6:

«De regulerte friluftsområder skal holdes fri for bebyggelse. Unntatt fra denne bestemmelse er:

a) Anlegg og tiltak som etter bygningsrådets skjønn er nødvendig for områdets bruk som friluftsområde.

b) Eksisterende hytter med tilhørende uthus.

Som det vil fremgå innebærer de her refererte reguleringsbestemmelser i utgangspunktet et byggeforbud for områder som er utlagt til friområder og friluftsområder. Spørsmålet er hvilken betydning dette forhold skal få ved vurderingen av omsetningsverdien.

De saksøkte hevder at det såkalte «parkprinsipp» medfører at det helt skal sees bort fra reguleringsplanen. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Det nevnte prinsipp er en unntaksregel som er utformet i rettspraksis, jfr. Rt-1977-24, 1983 700 og 1984 1331. Formålet med unntaksregelen er å hindre forskjellsbehandling av grunneiere innenfor et avgrenset område, slik at eiere av grunn som belegges med restriksjoner (f.eks. byggeforbud) av hensyn til utnyttelsen av øvrige deler av området (f.eks. til boligbygging) ikke skal bli satt i en ugunstigere ekspropriasjonsrettslig stilling enn de andre grunneiere. Det er ikke denne situasjon man har å gjøre med i den foreliggende sak.

Side:219

Skjærgården og andre områder langs kysten har siden 1960-årene vært underlagt inngripende byggerestriksjoner bl.a. gjennom strandplanlovgivningen. Langt på vei har det i realiteten eksistert et alminnelig byggeforbud for alle grunneiere langs kysten. Bygging har bare kunnet skje ved at det har vært gitt dispensasjon eller annen positiv tillatelse. Den reguleringsplan det er tale om i den foreliggende sak, fremtrer som et ledd i det langsiktige og landsomfattende arbeid fra statlige og kommunale myndigheters side med sikte på å sikre strandområder til bruk for almenheten. De likhetshensyn som ligger til grunn for «parkprinsippet» kan derfor ikke lede til at man ved vurderingen av omsetningsverdien kan se bort fra de rådighetsinnskrenkninger som følger av reguleringsplanen.

De saksøkte har videre hevdet at det er reelle muligheter for å oppnå dispensasjon fra reguleringsplanen og at dette forhold må få betydning for verdsettelsen. Sannsynligheten for at det kan komme på tale med slike dispensasjoner er svært liten. Eiendommene ligger til Olavssundet, som er et yndet og kjent tilholdssted for fritidsbåter. Det har formodningen mot seg at bygnings- og planmyndighetene ville ha tillatt privat bygging i et så følsomt område det her er tale om.

Når det gjelder verdien av de to hytteeiendommene til Carstens og Rantrud skal lagmannsretten bemerke:

Som foran nevnt har Ebba Rantrud ikke eksklusiv grunnbokshjemmel til sin hyttetomt. Tomten er en del av gnr. 18 som alle fire saksøkte har hjemmel til i fellesskap. Lagmannsretten legger imidlertid til grunn at hun er eneeier av et ca. 9,6 dekar stort område rundt sin hytte. Elisabeth Carstens har hjemmel til sin hyttetomt som er utskilt som egen eiendom under betegnelsen bnr. 24. Tomten er på ca. 8,7 dekar. Hyttetomtene er i reguleringsplanen utlagt til friområde. Hyttene er bygget i 1961 og er stort sett like i både størrelse og planløsning. Begge hytteeiendommene må på mange måter betegnes som de rene «perler». De ligger nærmest ideelt til et stykke unna sjøen med en gressvoll ned mot sjøen. Til begge eiendommene hører båthus, brygge og sandstrand. Det er en relativt kort og grei gangadkomst fra tettbebyggelsen i Ny-Hellesund dit det går rutebåt om sommeren. Lagmannsretten viser for øvrig til den beskrivelse som er gitt av eiendommene i underskjønnet.

Som utgangspunkt kan nok hytteeiendommene være en fristende mulighet for kjøpere med en økonomi som tillater bruk av millionbeløp til kjøp av et sommersted. I forhold til en slik kjøpergruppe er imidlertid reguleringsplanens byggerestriksjoner et vesentlig kjøpelyte. De to hytter er på omkring 40 m2 . Kjøpere som kan bruke millionbeløp til hyttekjøp vil i alminnelighet vike tilbake for å investere i en eiendom med en såpass liten hytte det her er tale om når de ikke har noenlunde sikre muligheter for en vesentlig påbygging. Slike kjøpere vil trolig velge andre alternativer. Det forhold det her er pekt på, vil utvilsomt virke sterkt inn på omsetningsverdien i negativ retning.

Lagmannsretten er kommet til at Carstens eiendom kan verdsettes til en 1 000 000 kroner og Rantruds hytteeiendom til 1 050 000 kroner. Lagmannsretten finner ikke at det er grunnlag for en så stor prisforskjell mellom de to eiendommer som byretten er kommet til. Rantruds

Side:220

hytte ligger riktignok noe lunere og mer avskjermet enn Carstens, men det er her tale om nokså marginale forskjeller i prismessig sammenheng. De utbedringsarbeider som er foretatt på Carstens hytte etter byrettens skjønn, har lagmannsretten ikke tatt hensyn til. Utbedringene har neppe gitt noe nevneverdig utslag i omsetningsverdien og gjelder for en stor del tiltak som kan karakteriseres som vedlikehold. Lagmannsretten skal tilføye at slike hytteeiendommer det her er tale om, har en relativt begrenset kjøpekrets når det er snakk om salg i de øvre prisleier. Innenfor en slik krets er det imidlertid etter lagmannsrettens oppfatning realistiske muligheter for en omsetning i den prisklasse retten er kommet frem til sett på bakgrunn av de helt spesielle kvaliteter som eiendommene har.

Når det gjelder de ubebygde arealer skal lagmannsretten bemerke:

Som det fremgår foran legger lagmannsretten til grunn at ca. 9,6 dekar av bnr. 18 - som de saksøkte har hjemmel til i fellesskap - tilhører Ebba Rantrud som hennes eneeiendom. Det blir etter dette den gjenværende del av bnr. 18 - ca. 10,3 dekar - som er å anse som et ubebygget område i sameie mellom de fire saksøkte. Den andre ubebygde eiendom - bnr. 31 - har Ebba Rantrud hjemmel til alene. Denne eiendom er på ca. 41,6 dekar. Det meste av de ubebygde områder er i reguleringsplanen utlagt til friluftsformål. De deler som støter opp til hytteeiendommene er utlagt til friområder. Lagmannsretten viser til byrettens beskrivelse av de ubebygde områdene.

Verdsettelsen av slike ubebygde og i utgangspunktet ubebyggelige eiendommer vi her har med å gjøre, byr på problemer når omsetningsverdien skal fastsettes. Det eksisterer ikke noe alminnelig marked for omsetning av denslags eiendommer. I praksis er det bare det offentlige som har interesse i å erverve ubebyggelige områder som innenfor friluftslovgivningens rammer kan brukes av hvem som helst. Etter de opplysninger som foreligger om det offentliges innkjøp av ubebygde strandeiendommer i Søgne, antar lagmannsretten at det lar seg gjøre å fastsette en omsetningsverdi for den ubebygde del av bnr. 18 og for bnr. 31. Kommunen har fremlagt en oppstilling over 6 offentlige innkjøp i Søgne i tiden 1973-1977. Kvadratmeterprisen for disse kjøpene varierte fra 0,85 til 1,20 kroner. Et av kjøpene gjaldt et område på Helleøya inn mot Olavssundet i 1975/76. Kvadratmeterprisen her var 1,20 kroner. Det er videre fremlagt opplysninger om et salg i 1966 til 1,15 kroner, to salg i 1979 til 1,51 og 1,43 kroner ett salg i 1981 til 1,43 kroner og ett salg i 1985 til 1,67 kroner pr. m2 . Foruten de her refererte opplysninger må det i vurderingen av omsetningsverdien legges vekt på konkrete omstendigheter som beliggenhet og andre egenskaper ved de arealer som skal verdsettes. Byrettens verdsettelser svarer til en kvadratmeterpris på omkring 4 kroner. Etter lagmannsrettens oppfatning er dette i høyeste laget. Lagmannsretten finner det passende å ta utgangspunkt i en kvadratmeterpris på 3 kroner. På denne bakgrunn fastsettes verdien av sameiedelen av bnr. 18 til 30 000 kroner og verdien av bnr. 31 til 120 000 kroner.

Om verdien av erstatningstomtene på Braneset skal lagmannsretten bemerke:

Hver av tomtene er på omkring 1,2 dekar. Det er ingen annen

Side:221

bebyggelse i nærheten, og områdene rundt tomtene er utlagt til friareal. Den usjenerte beliggenhet er et verdipluss. De saksøkte hevder at tomtene er utsatt for vær og vind og at det er vanskelig å legge til der. Såvidt lagmannsretten kan bedømme er det tale om en vanlig bra beliggenhet for en hytte ved sjøen. Retten kan heller ikke se annet enn at det er en overkommelig oppgave å ordne med nødvendige båtplasser. Et vesentlig kjøpelyte er at det ikke er ordnet med landverts adkomst til stedet. Tomtene ligger i 10 minutters gangavstand fra vei. Tomtene er ikke tillagt veirett og det er ingen annen hjemmel for adkomst enn den som følger av den alminnelige ferdselsrett for almenheten etter friluftslovgivningen. Det er heller ikke opplyst hvordan vannforsyningen er tenkt ordnet.

Lagmannsretten er kommet til at hver av de to tomtene kan verdsettes til 150 000 kroner.

Overskjønnet har ikke ledet til noen gunstigere avgjørelse for de saksøkte i den utstrekning de har begjært fornyet prøvelse. Underskjønnet lider ikke av noen feil og heller ikke var byrettens resultat så tvilsomt at de av denne grunn hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn. Etter skjønnslovens §54a første ledd har de derfor ikke krav på å få erstattet sine utgifter ved overskjønnet for så vidt gjelder deres egen begjæring om overskjønn. Det kan ikke antas at kommunens motbegjæring har ledet til økede utgifter for de saksøkte, og av denne grunn er det ikke aktuelt å tilkjenne de saksøkte erstatning for saksomkostnigner for denne del av saken. Kommunen har ikke lagt ned noen saksomkostningspåstand for lagmannsretten.

Overskjønnet er enstemmig. - - -

Slutning:

Erstatningene fastsettes til:

a) 30 000 - trettitusen - kroner for ubebygd del av gnr. 1 bnr. 18 (ca. 10,3 dekar) tilhørende Ingeborg Saanum, Edna Sundell, Elisabeth Carstens og Ebba Rantrud,

b) 1 050 000 - enmillionogfemtitusen - kroner for hytte og tilhørende tomt på ca. 9,6 dekar av gnr. 1 bnr. 18 tilhørende Ebba Rantrud,

c) 1 000 000 - enmillion - kroner for gnr. 1 bnr. 24 tilhørende Elisabeth Carstens og

d) 120 000 - etthundreogtjuetusen - kroner for gnr. 1 bnr. 31 tilhørende Ebba Rantrud.

Verdien av de to erstatningstomter på Braneset fastsettes til 150 000 - etthundreogfemtitusen - kroner for hver av dem.

Erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.