RG-1992-1311
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1992-04-06 |
| Publisert: | RG-1992-1311 (215-92) |
| Stikkord: | Erstatningsrett, Kjøpsrett, Dekningssalg |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom 6. april 1992 i sak nr. LA-1990-00140 A. |
| Parter: | Per Ludvigsen (advokat Lars Aspeflaten) mot Solveig Bjerk Bugge og Bjørn Henning Bugge (advokat Jan Erik Granmo). |
| Forfatter: | Lagdommerne Gunnar Hanssen, John Årseth, ekstrordinær lagdommer Finn Elseth |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §176, §180 |
Saken gjelder krav på erstatning for påstått urettmessig fragåelse av avtale om kjøp av fast eiendom.
Ved stevning av 23. august 1989 reiste advokat Jan Erik Granmo på vegne av ankemotpartene - Solveig Bjerk Bugge og Bjørn Henning Bugge - sak ved Skien og Porsgrunn byrett mot den ankende part - Per Ludvigsen - med påstand om et erstatningskrav på kr. 90.545,-. Bakgrunn for kravet var at Bugge mente det ble inngått en bindende avtale om at Ludvigsen skulle kjøpe deres enebolig - Elgstien 12 i Siljan - for kr. 795.000,-. Ludvigsen trakk seg fra kjøpet med den følge at eiendommen ble solgt for kr. 710.000,-. Erstatningskravets størrelse, som ikke er bestridt, fremkommer ved at det til differansen mellom den avtalte kjøpesum og den pris huset senere ble solgt for
Side:1312
legges kr. 5.545,-, som er ekstrautgifter ved salg. På vegne av Ludvigsen har advokat Kjell Glittenberg bestridt kravet. Det er gjort gjeldende at Ludvigsen i et fremsatt kjøpetilbud tok slike forbehold at han ikke var forpliktet til å overta eiendommen.
Skien og Porsgrunn byrett - byrettsdommer Nils Henrik Johansen som enedommer - har den 19. juni 1990 avsagt dom i saken med slik domsslutning:
«Per Ludvigsen dømmes til innen 2 - to - uker etter forkynnelse av denne dommen å betale til Bjørn Henning Bugge og Solveig Bjerk Bugge kr. 90.545,- - kronernittitusenfemhundreogførtifem 00/100 - med tillegg av 18 - atten - % rente p.a. fra 2. november 1988 til betaling skjer samt saksomkostninger med kr. 19.875,- - kronernittentusenåttehundreogsyttifem 00/100 -.»
Når det gjelder sakens bakgrunn, partenes anførsler for byretten og dens avgjørelsesgrunner, vises det til byrettens dom.
På vegne av Per Ludvigsen har advokat Kjell Glittenberg i rett tid påanket byrettens dom til Agder lagmannsrett. Byrettens bevisvurdering og rettsanvendelse er angrepet. Advokat Jan Erik Granmo har tatt til motmæle på vegne av Bugge.
Ankeforhandling har vært berammet til 12. september 1991 og 4. februar 1992, men måtte begge ganger utsettes etter anmodning fra partene. Ankeforhandling ble holdt i Skien den 31. mars 1992. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger. H.r. advokat Lars Aspeflaten møtte i stedet for advokat Glittenberg. Per Ludvigsen og Solveig Bjerk Bugge avga partsforklaringer. Det ble ikke ført vitner for lagmannsretten, men foretatt dokumentasjon av et bevisopptak. Det ble også foretatt annen dokumentasjon, som fremgår av rettsboken og som lagmannsretten vil komme tilbake til i den utstrekning den har betydning for rettens avgjørelse. Saken foreligger for lagmannsretten i vesentlig samme bevismessige stilling som for byretten.
Per Ludvigsen har ved sin prosessfullmektig sammenfatningsvis gjort gjeldende:
Per Ludvigsen erkjenner å ha gitt et tilbud om å kjøpe Elgstien 12. Tilbudet var imidlertid gjort uttrykkelig betinget av at Ludvigsen fikk tilsagn om ervervslån i Husbanken og toppfinansiering i Fokus Bank. Han tok også forbehold om at han fikk solgt sin bolig i Langmyrvegen 37 for kr. 850.000,-, selv om dette ikke er det avgjørende momentet i saken. Ludvigsen tok dessuten forbehold om at han skriftlig kunne trekke budet tilbake.
Per Ludvigsen fikk ikke solgt Langmyrvegen 37 for kr. 850.000,-. Han fikk bare et bud på kr. 780.000,-.
I brev av 5. august 1988 fikk Ludvigsen avslag på sin søknad om lån i Husbanken. I møte med Fokus Bank kort tid etterpå ble det klarlagt at han heller ikke ville få lån der. Mot en slik bakgrunn hadde Ludvigsen full rett til å gå fra sitt kjøpetilbud, noe han gjorde i brev til Fokus Bank av 10. august 1988.
At det den 3. juni 1988 ble utferdiget skjøte på eiendommen, viser ikke at det var inngått bindende avtale. Skjøtet ble kun utferdiget fordi Husbanken krevde det som grunnlag for søknaden om ervervslån.
Det er nedlagt slik påstand:
Side:1313
«1. Per Ludvigsen frifinnes.
2. Per Ludvigsen tilkjennes saksomkostninger såvel for byretten som for lagmannsretten.»
Solveig Bjerk Bugge og Bjørn Henning Bugge har ved sin prosessfullmektig sammenfatningsvis gjort gjeldende:
Det foreligger en bindende avtale om kjøp av Elgstien 12, og Per Ludvigsen er forpliktet til å betale kjøpesummen. Det erkjennes å ha vært knyttet to vilkår til kjøpsavtalen, at Ludvigsen fikk solgt huset sitt i Langmyrvegen 37 og at han fikk finansiert kjøpet av Elgstien 12. Notater fra ansatte i Eiendomsavdelingen, Fokus Bank, viser imidlertid at forbehold om salg av huset ble frafalt. Slikt forbehold ble for øvrig heller ikke gjort gjeldende i byretten.
Heller ikke finansieringsforbeholdet gir Per Ludvigsen grunnlag for å fragå avtalen. I brev av 5. august 1988 ga Husbanken uttrykk for at han tilfredsstilte vilkårene for ervervslån, men at han da ikke kunne få noe endelig tilsagn. Dette er en helt vanlig formulering fra banken og må karakteriseres som et betinget tilsagn. Det var i alle fall ikke noe avslag. At han ville få overta Bugges lån på kr. 280.000,-, var på det rene. Dersom Ludvigsen hadde ventet til oktober 1988, noe Bugge sa seg villige til, hadde han fått tilsagn om ervervslånet og dermed også et restlån i Fokus Bank. Rettspraksis, herunder Rt-1985-1066, viser at den som har tatt et finansieringsforbehold, har en betydelig aktivitetsplikt. Han kan ikke trekke seg slik Ludvigsen gjorde.
Bugge aksepterer at morarenten reduseres til 15 prosent.
Solveig Bjerk Bugge og Henning Bugge har nedlagt slik påstand:
«1. Byrettens dom stadfestes.
2. Per Ludvigsen dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten.»
Lagmannsretten, som er kommet til samme resultat som byretten, finner innledningsvis å ville redegjøre for enkelte av sakens faktiske sider:
Solveig Bjerk Bugge og Bjørn Henning Bugge overlot salget av sin boligeiendom Elgstien 12 i Siljan til Fokus Bank, Eiensomsavdelingen, som utarbeidet salgsoppgave og averterte eiendommen til salgs for kr. 850.000,-. Per Ludvigsen besiktiget eiendommen den 29. mai 1988 og ga uttrykk for stor interesse. Dagen etter tok han kontakt med Eiendomsavdelingen og ga et kjøpetilbud på kr. 795.000,-. Tilbudet ble gitt på et utfylt standardskjema med flere tildels uklare og selvmotsigende formuleringer, som det for lagmannsretten ikke er nødvendig å ta uttrykkelig stilling til. Per Ludvigsen har ikke bestridt at hans tilbud i og for seg var bindende, men gjort gjeldende at det var betinget. Det skulle være avhengig av at han fikk solgt sitt hus i Langmyrvegen 37, som også ligger på Holtesletta i Siljan, og at han fikk finansiert Elgstien 12. Lagmannsretten legger til grunn at Ludvigsens tilbud med de nevnte betingelser umiddelbart ble akseptert av Bugge.
Når det gjelder finansieringen, var Per Ludvigsen klar over ordningen med ervervslån i Husbanken. Han regnet opprinnelig med å oppnå et slikt lån på kr. 412.000,- i tillegg til et eksisterende lån i Husbanken på kr. 280.000,- som Bugge hadde opptatt. Per Ludvigsen ble imidlertid klar over at han ikke kunne oppnå større ervervslån enn
Side:1314
kr. 132.000 slik at samlet lån i Husbanken var begrenset til kr. 412.000,-. Han har ikke gjort gjeldende at denne omstendighet alene var i strid med finansieringsforutsetningen. Ludvigsen tok også kontakt med avdelingsleder Jørn Vetle Frønes i Fokus Bank. Banken ville restfinansiere kjøpet dersom de nevnte Husbanklån ble innvilget. Lagmannsretten legger til grunn at Bugge sa seg villig til å vente med en gjennomføring av salget til Husbankens avgjørelse forelå.
Den 3. juni 1988 utstedte Bugge skjøte på Elgstien 12. Kopi av skjøtet ble vedlagt lånesøknad, som ble sendt om Siljan kommune der det også ble søkt om et etableringslån.
Per Ludvigsen overlot salg av sin eiendom Langmyrvegen 37 til Fokus Bank, Eiendomsavdelingen. Han forlangte kr. 850.000,- for den. Ludvigsen fikk et bindende tilbud på kr. 780.000,- som han ikke aksepterte.
I løpet av juni og juli 1988 var det hyppig kontakt mellom partene og forskjellige representanter for Eiendomsavdelingen i Fokus Bank. Partene selv hadde liten direkte kontakt. Fra Bugges side ble salget av Elgstien bedt påskyndet. Bugge hadde allerede i slutten av mai bundet seg til å kjøpe en boligeiendom i Skien. Etter at Bugge var blitt kjent med det tilbudet Per Ludvigsen hadde fått på Langmyrvegen 37, tilbød de ham å kjøpe Elgstien 12 for kr. 730.000,-, men slik at kjøpesummen da skulle betales umiddelbart. Ludvigsen avslo dette tilbudet under henvisning til finansieringsforbeholdet.
I brev fra Husbanken av 5. august 1988 ble det bekreftet at Per Ludvigsen tilfredstilte vilkårene for ervervslån og opplyst at lånet ville utgjøre kr. 132.000,-. Det ble videre opplyst at lånet ikke kunne bevilges på daværende tidspunkt, men tidligst 1. oktober 1988 under forutsetning av tilstrekkelige utlånsrammer. Videre ble det presisert at brevet ikke var å anse som et lånetilsagn. Til slutt ble Ludvigsen anmodet om å søke på vedlagt skjema om overtagelse av det nevnte lånet på kr. 280.000,-.
Etter å ha mottatt Husbankens brev oppsøkte Per Ludvigsen Fokus Bank, først Eiendomsavdelingen der det ble gitt uttrykk for at finansieringen nå var gått i orden. Dette ble også meddelt Bugge som trodde de umiddelbart ville få oppgjør. Deretter hadde Ludvigsen kontakt med avdelingsleder Frønes i banken, som etter å ha vært i telefonisk kontakt med Husbanken, ikke fant å kunne gi noe endelig lånetilsagn. Med bistand fra Eiendomsavdelingen søkte Ludvigsen den 9. august 1988 om overtagelse av husbanklånet på kr. 280.000,-. I søknaden ble det satt opp følgende finansieringsplan:
- overtagelse av lån i Husbanken kr. 280.000,-
- ervervslån kr. 132.000,-
- etableringslån kr. 80.000,-
- lån i Fokus Bank kr. 203.000,-
- egenkapital kr. 100.000,-
Den 9. august 1988 på ettermiddagen meddelte Per Ludvigsen Eiendomsavdelingen i Fokus Bank at han trakk budet sitt tilbake. I brev dagen etter begrunnet han dette med at han ikke hadde fått solgt sitt eget hus samtidig som han trakk salgsoppdraget tilbake.
Side:1315
I brev fra Fokus Bank, Eiendomsavdelingen av 17. august 1988 ble Per Ludvigsen meddelt at hans fragåelse av avtalen ikke ville bli godtatt av Bugge, og at Elgstien 12 ville bli solgt for hans regning. Eiendommen ble avertert på nytt til kr. 795.000,-. Den ble solgt for kr. 710.000,-. Omkostningene ved salget utgjorde som nevnt kr. 5.545,-.
Lagmannsretten finner det ikke tvilsomt at partene inngikk en bindende avtale om at Per Ludvigsen skulle kjøpe Elgstien 12 for kr. 795.000,-. Spørsmålet er om de betingelsene han satte i kjøpetilbudet, og som Bugge aksepterte, ga ham rett til å fragå avtalen.
Lagmannsretten finner det utvilsomt at Per Ludvigsens forbehold om salg av eget hus ikke gir ham rett til å fragå kjøpet. Riktig nok ble ikke Langmyrvegen 37 solgt. Dette skyldtes imidlertid at Ludvigsen selv trakk salgsoppdraget tilbake. Fra Ludvigsens side er det ikke bestridt at han mottok et bindende tilbud på kr. 780.000,-, heller ikke at han nektet å akseptere dette. Det må derfor legges til grunn at han kunne ha solgt huset. Etter lagmannsrettens oppfatning må dette være tilstrekkelig til å anse betingelsen innfridd. Det fremgår ikke av Ludvigsens kjøpetilbud at hans eget hus skulle selges for kr. 850.000,-. Det er heller ikke på annen måte sannsynliggjort at hans forbehold hadde et slikt innhold, som for øvrig ville ha vært spesielt.
Heller ikke innsigelsen om finansieringsforbehold kan føre fram. Lagmannsretten legger til grunn at Fokus Bank ville ha gitt tilsagn om restfinansiering av Elgstien 12 dersom Husbanken hadde gitt et endelig tilsagn. Lagmannsretten finner videre å måtte legge til grunn at overtagelse av det lån Bugge hadde opptatt i Husbanken på kr. 280.000,- ikke bød på problemer. Det kan for så vidt vises til siste avsnitt i det nevnte brev fra Husbanken av 5. august 1988 som tyder på at overtagelsen var en ren formalitet.
Det springende punkt blir da søknaden om ervervslån, og om Husbankens brev var et avslag på denne. Det må være klart at Husbankens brev ikke representerer noe endelig tilsagn om slikt lån. På den annen side kan ikke lagmannsretten se at brevet er uttrykk for noe endelig avslag. Etter sitt innhold gir brevet uttrykk for at Ludvigsen tilfredsstiller vilkårene for ervervslån. For en slik lånetype er dette avgjørende. I denne sammenheng blir uttalelser om manglende midler, og at disse først vil være tilgjengelig fra 1. oktober 1988 av mindre betydning fordi Bugge har sagt seg villige til å vente. Lagmannsretten er langt på veg enig med Bugge i at brevet fra Husbanken må karakteriseres som et betinget tilsagn om ervervslån. I alle fall har brevet et slikt positivt innhold at det ikke er dekning for Ludvigsens forståelse om at det er å anse som et avslag. I rettspraksis er det satt strenge krav til den som påberoper seg et finansieringsforbehold som grunnlag for å fragå en kjøpsavtale, og lagmannsretten kan ikke se at det her forelå slike omstendigheter som berettiget Ludvigsen til å fragå avtalen. Han måtte i alle fall ha ventet til etter 1. oktober 1988 for å høre om det da var tilgjengelige midler i Husbanken.
For lagmannsrettens resultat har det ikke vært avgjørende at det ble utstedt skjøte på Elgstien 12 den 3. juni 1988. Retten finner likevel grunn til å bemerke at formålet med et skjøte tilsier at det på det
Side:1316
tidspunktet ikke burde ha vært utstedt, uten at partene kan klandres for det.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, men slik at morarenten settes til 15 prosent.
Anken har ikke ført fram. I samsvar med hovedregelen i tvistemålslovens §180 første ledd pålegges Per Ludvigsen å erstatte Bugges saksomkostninger for lagmannsretten. Retten kan ikke se at det foreligger slike særlige omstendigheter i denne saken at Bugge bør fritas for omkostningsansvaret. Advokat Granmo har oppgitt sitt salær til kr. 19.000,-. Ankeforhandlingen tok en dag. I tillegg har det vært holdt et bevisopptak i Skien. Lagmannsretten finner det oppgitte salær for høyt. Et salær på kr. 15.000,- antas tilfredsstillende til å få saken betryggende utført, jfr. lovens §176.
Lagmannsretten kan ikke se at saken har bydd på spesielle problemer av faktisk eller rettslig karakter. Lagmannsretten finner ikke grunn til å omgjøre byrettens omkostningsavgjørelse.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes, men slik at rentesatsen reduseres fra 18 til 15 - femten - prosent.
2. Per Ludvigsen dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å erstatte Solveig Bjerk Bugge og Bjørn Henning Bugge sakens omkostninger for lagmannsretten med 15.000 - femtentusen - kroner.