RG-1993-500
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1992-08-27 |
| Publisert: | RG-1993-500 (80-93) |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett, Tomteerstatning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 27. august 1992 i sak nr. LA-1991-00787 B. |
| Parter: | Kvinesdal kommune (advokat Ove Chr. Lyngholt) mot Kristine Tesaker (advokat Olav Andreas Bryge). |
| Forfatter: | Lagdommer Åse Berg med skjønnsmedlemmene bonde/tømmermann Johannes Garvik, byggmestrene Alf Igland, Roald Møskeland, statsaut. eiendomsmegler Jens Helge Hodne |
| Lovhenvisninger: | Plan- og bygningsloven (1985) §32, Skjønnsprosessloven (1917) §54 |
Ved begjæring av 10. desember 1990 krevde advokat Ove Chr. Lyngholt på vegne av Kvinesdal kommune avholdt skjønn til fastsettelse av erstatning til blant annet Kristine Tesaker for inngrep på hennes eiendom gnr. 10 bnr. 141 i Kvinesdal i forbindelse med gjennomføring av del av reguleringsplan for Feda, egengodkjent av Kvinesdal kommunestyre 18. november 1985. ved avtale av 26. april 1990 overdro Kristine Tesaker eiendommen som er på 990 m2, til kommunen. Eiendommen er regulert til idrettsformål, og er forhåndstiltrådt av kommunen. Partene er enige om at avsavnsrente skal beregnes med 12% fra 1. august 1990 da tiltredelsen skjedde.
Flekkefjord herredsrett avsa skjønn (Kristine Tesaker sto oppført som saksøkt nr.1 ) den 27. august 1991 med slik slutning:
1. For erverv av områdene tilhørende saksøkte nr. 1 og 2 betaler Kvinesdal kommune v/ordføreren kr. 22,- kronertoogtyve - pr. m2 .
2. For erverv av området tilhørende saksøkte nr. 4, betaler Kvinesdal
Side:501
kommune v/ordføreren kr. 15.000,- - kronerfemtentusen.
3. Kvinesdal kommune v/ordføreren betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet, og innen 2 - to - uker erstatning for juridisk bistand til de saksøkte med kr. 16.435,- - kronersekstentusenfirehundreogfemogtredve - til advokat Bryge.»
Når det gjelder de nærmere enkeltheter ved skjønnet, samt herredsrettens vurdering og begrunnelse for erstatningsfastsettelsen, vises til skjønnets premisser. Skjønnsforutsetningene for overskjønnet er de samme som ved underskjønnet.
Advokat Olav Andreas Bryge har på vegne av Kristine Tesaker begjært overskjønn ved Agder lagmannsrett over herredsrettens fastsettelse av grunnerstatningen. Kvinesdal kommune ved advokat Ove Chr. Lyngholt har imøtegått begjæringen. Overskjønnsforhandling ble holdt 6. august 1992 i Kvinesdal. For kommunen møtte økonomikonsulent Knut Veggeland sammen med prosessfullmektigen. For Kristine Tesaker møtte hennes svigersønn, Hallvard Hiim, sammen med hennes prosessfullmektig. Det ble foretatt befaring av den angjeldende tomt, og partene fikk da anledning til å påvise det de mente var av betydning for skjønnet.
Kvinesdal kommune har i hovedtrekk anført:
Det erkjennes at Kristine Tesakers eiendom før reguleringsplanen kom, var å betrakte som byggetomt, og at det ville ha blitt gitt byggetillatelse for oppføring av bolighus dersom det aktuelle området ikke var blitt regulert til idrettsformål. Det aksepteres likevel ikke at tomtepris skal legges til grunn, idet reguleringsplanen i utgangspunktet er bindende for erstatningsutmålingen. Det er således uten enhver interesse hvordan eiendommen kunne vært utnyttet tidligere og dersom ikke reguleringsplanen hadde kommet. Ut fra en rimelighetsvurdering aksepteres imidlertid at eiendommen erstattes etter en strøkspris (ens pris for bebyggelig og ubebyggelig grunn), men det avvises at man helt frigjør seg fra reguleringsplanen, slik motparten hevder. Det følger heller ikke av bygningslovens §32 at erstatningen må utmåles etter tomtepris. Det antas riktignok at Kristine Tesaker tidligere ville ha hatt krav på dette etter nevnte bestemmelse dersom hun hadde fremsatt krav om erstatning.
Kvinesdal kommune har nedlagt slik påstand:
«1. Overskjønnet fremmes så langt det er begjært.
2. Den av herredsretten fastsatte erstatning opprettholdes.
3. Hver av partene dekker sine omkostninger.»
Kristine Tesaker har anført at tomta må takseres som byggeklar tomt. Tomten var ikke bare egnet som boligtomt, men var dessuten - i motsetning til de andre eiendommene som ble regulert til idrettsformål - godkjent som boligtomt. Til tomten hørte tinglyst veirett, slik at alle forutsetninger for å kunne gå i gang med bygging, var til stede. Tomten kommer således i en helt annen stilling enn de øvrige i området, idet tillatt lovlig bruk før reguleringsplanen, var boligbygging.
Det følger dessuten helt klart av rettspraksis at når vilkårene i plan- og bygningslovens §32 er oppfylt, skal det ses bort fra reguleringsplanen og utmåles erstatning uavhengig av denne. Dette innebærer at
Side:502
tomten i nærværende sak skal erstattes som byggeklar tomt, dvs. salgsverdien av denne. Selv om fristen for å kreve erstatning etter nevnte bestemmelse er utløpt, hindrer dette ikke at erstatningen skal utmåles etter det samme prinsipp ved senere ekspropriasjon, jfr. Rt-1991-434 flg.
Kristine Tesaker har nedlagt slik påstand:
«1. Den av herredsretten utmålte erstatning for saksøkte nr. 1 Kristine Tesaker forhøyes vesentlig.
2. Kvinesdal kommune v/ordføreren dømmes til å betale saksomkostninger til Kristine Tesaker herunder også de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.»
Lagmannsretten skal bemerke:
Grunnervervet skjer for gjennomføring av godkjent reguleringsplan for Feda. Det er ikke reist innsigelser mot fremme av overskjønnet.
Partene er uenige om hvilken betydning reguleringsplanen får for erstatningsfastsettelsen. Kommunen er av den oppfatning at reguleringsplanen skal legges til grunn og at erstatningen skal fastsettes på basis av den utnyttelse av eiendommen som kan finne sted innenfor de rammer som reguleringsplanen setter, dog slik at det i dette tilfellet av rimelighetsgrunner innrømmes erstatning etter en strøkspris (ens pris for bebyggelig og ubebyggelig grunn). Kristine Tesaker på sin side fremholder at det helt skal ses bort fra reguleringsplanen, og at hun har krav på erstatning for byggetomtens omsetningsverdi.
Lagmannsretten finner at vilkårene for tomteerstatning etter planog bygningslovens §32 nr. 1 er til stede. Det vises til at det ikke er omtvistet at den angjeldende eiendom var å anse som byggetomt før reguleringsplanen kom i 1985, og at det var som følge av reguleringsplanen at den gikk tapt som byggetomt. Rådighetsinngrepet var av en slik art at hun heller ikke kunne nytte tomten på annen regningssvarende måte.
Det var meningen at Kristine Tesaker, som nå er 81 år, skulle flytte til Feda og bygge seg hus på tomten når hun ikke lenger fant å kunne bo på den gården der hun tidligere hadde bodd fordi den lå tungvint til. Da hun ble gjort kjent med reguleringsplanen og forespurt om hun var villig til å selge tomten til kommunen, aksepterte hun dette og har senere kjøpt seg leilighet i Flekkefjord og flyttet dit. Avtalen med kommunen om eiendomsoverdragelsen ble, som foran nevnt, undertegnet i 1990, og i henhold til avtalen skulle erstatningen fastsettes ved frivillig rettslig skjønn. I en slik situasjon er det eiendommens omsetningsverdi som bebyggelig kan kreves erstattet, jfr. Rt-1983-147 og Rt-1991-440. Den omstendighet at Kristine Tesaker innen fristens utløp ikke fremsatte krav om erstatning for rådighetsinnskrenkningen som reguleringsplanen innebar for hennes eiendom, jfr. plan- og bygningslovens §32 annet ledd, finnes ikke å kunne utelukke tomteerstatning, og er heller ikke påberopt av kommunen. Det vises i den forbindelse til avgjørelsen inntatt i Rt-1991-434 flg., samt til den omstendighet at partene allerede i 1988 synes å ha blitt enige om at kommunen skulle overta tomta i forbindelse med at det skulle anlegges idrettsplass på stedet. Selve avtalen ble imidlertid ikke undertegnet før 26. april 1990.
Side:503
Ved vurderingen av omsetningsverdien må det legges vekt på konkrete omstendigheter som beliggenhet og andre egenskaper ved eiendommen. Det kan i den anledning særlig trekkes frem at det her er tale om en boligtomt sentralt i Feda. Den er flat og lett å opparbeide, og må anses som forholdsvis attraktiv som boligtomt. Den omstendighet at det på nabotomten er oppført et forretningsbygg som har preg av lagerbygg på den siden som vender mot saksøktes tomt, og selve idrettsanlegget med den aktivitet som dette vil føre med seg når anlegget er ferdig, finnes imidlertid å representere en minusverdi.
Etter en samlet vurdering er lagmannsretten blitt stående ved at erstatningen bør fastsettes til kr. 65,- pr. m2 . Det tilføyes at det ved verdsettelsen er sett hen til de eiendomsoverdragelsene som partene har vist til.
Kristine Tesaker skal ha erstattet sine saksomkostninger etter skjønnslovens §54. Erstatningen fastsettes til kr. 13.910 i samsvar med fremlagt omkostningsoppgave. Av beløpet utgjør kr. 12.500 salær til prosessfullmektigen. Kommunen skal i tillegg betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, gebyr samt salær og reiseutgifter til skjønnsmennene etter egen oppstilling.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. For erverv av eiendom gnr. 10 bnr. 141 i Kvinesdal betaler Kvinesdal kommune v/ordføreren 65 - sekstifemkroner - pr. m2 .
2. Innen 2 - to - uker etter at overskjønnet er forkynt, betaler Kvinesdal kommune v/ordføreren til Kristine Tesaker 13.910 - trettentusennihundreogti - kroner som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.