RG-1994-484
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1993-07-15 |
| Publisert: | RG-1994-484 (68-94) |
| Stikkord: | Utkastelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo namsrett Nr. 2247/92 - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-01628 K. |
| Parter: | Den kjærende part: Kirkegårdsgaten 5 AS. (Prosessfullmektig: Advokat Sven Knagenhjelm, 0158 Oslo). Kjæremotpart: A. (Prosessfullmektig: Ingen). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Jan Martin Flod, formann 2. Lagdommer Nina Frisak 3. Kst.lagdommer Sissel Rydman Langset |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, §3, Husleieloven (1939) §31, §32, §48, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §2, §10, §39 |
Saken gjelder utkastelse fra leilighet.
I prosesskrift av 28. juli 1992 fremmet Kirkegårdsgaten 5 AS begjæring om utkastelse av A fra den leilighet han besitter i Kirkegårdsgaten 5.
Oslo namsrett avsa 2. april 1993 kjennelse i saken med slik slutning:
1. Begjæringen om utkastelse av A tas ikke til følge.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Kirkegårdsgaten 5 AS har rettidig påkjært namsrettens kjennelse og nedlagt slik påstand:
1. A kastes ut av den leilighet han leier i Kirkegårdsgaten 5.
2. AS Kirkegårdsgaten 5 AS tilkjennes saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten.
A har ikke latt høre fra seg.
Forsåvidt gjelder saksforholdet og partenes anførsler for namsretten vises til namsrettens kjennelse.
Kirkegårdsgaten 5 AS har i det vesentlige anført:
Den leieavtale As ektefelle B i sin tid inngikk, var tidsbegrenset frem til 1. januar 1984. Det dreide seg om et obligasjonsleieforhold. Slike leieforhold er uoppsigelige så lenge obligasjonen ikke innfris og i minst 5 år.
I medhold av husleieloven §48, annet ledd hadde B rett til å fortsette leieforholdet også etter 1. januar 1984. Namsretten har således feilaktig lagt til grunn at leieforholdet opphørte da og at det dreier seg om et nytt leieforhold etter dette tidspunkt.
Ettersom B hadde rett til å fortsette leieforholdet etter 1. januar 1984, er det den opprinnelige kontrakt som gjelder. Det innebærer at også utkastelsesklausulen, som forøvrig er standard for de fleste leieforhold, fortsatt sto ved lag. Når så ektefellen A overtok leiligheten i medhold av husleieloven §31, sjette ledd ble han også bundet av bl.a. utkastelsesklausulen.
A betaler fortsatt leien for sent. Leien for januar 1993 ble betalt 16. januar 1993, leien for februar 1993 først 2. mars 1993, og leien for april og mai 1993 20. april 1993. Leie for juni og juli 1993 er ikke betalt. Det samme gjelder leie for oktober 1992.
Lagmannsretten bemerker:
Leiekontrakten av 18. desember 1978 mellom B og Kirkegårdsgaten 5 AS var tidsbegrenset frem til 1. januar 1984 da leieforholdet opphørte uten oppsigelse, jfr. kontraktens §3. Hun ble forgjeves forsøkt utkastet i 1984, jfr. Oslo namsretts kjennelse av 22. juni 1984. Hun fortsatte etter dette å bebo leiligheten sammen med sin ektefelle frem til 1986 da han overtok leiligheten i forbindelse med separasjon. I 1988 ble også han forgjeves forsøkt utkastet, jfr. Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse av 2. mars 1989.
I motsetning til namsretten finner lagmannsretten at utkastelsesklausulen i leieavtalen av 1978 står ved lag og at den kan påberopes overfor A. Selv om leieavtalen opprinnelig gjaldt et uoppsigelig, tidsbegrenset leieforhold, som i sin tid må anses for å ha gått over til et vanlig oppsigelig leieforhold etter husleieloven alminnelige bestemmelser, kan ikke det innebære at den vedtatte utkastelsesklausul er bortfalt. Lagmannsretten viser i denne forbindelse til Rt-1986-837, som rett nok gjaldt overgang til et oppsigelig leieforhold i medhold av husleieloven §10, men som finnes å måtte sidestilles med næværende sak.
Lagmannsretten finner videre at As overtagelse av leieforholdet i forbindelse med separasjonen i 1986 ikke innebærer at utkastelsesklausulen, som gjaldt for hans ektefelle, ikke kan anvendes overfor ham. Han må anses for å ha fortsatt leieforholdet i sin tidligere ektefelles sted, jfr. husleieloven §31, sjette ledd, jfr. §32, og det kan ikke kreves at han særskilt må vedta en utkastelsesklausul for at den skal kunne påberopes i forhold til ham. En ektefelles overtagelse av et leieforhold til tidligere felles bolig i forbindelse med separasjon, skilsmisse eller et samlivsbrudd av annen art, adskiller seg fra andre former for inntreden i et leieforhold, også slike som utleier ikke kan motsette seg, f.eks. bytte, jfr. i denne forbindelse Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse av 5. mai 1993 lnr. 275 K/1993. ( HR-1993-00275 K).
Etter dette finnes utkastelsesbegjæringen å måtte vurderes etter bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, første ledd.
Påkrav om betaling bl.a. av skyldig husleie for tidsrommet 1. oktober 1991 - 1. mai 1992, kr 13040, med tillegg for renter, herunder for en tidligere restanseperiode, ble sendt rekommandert til A 29. april 1992. I påkravet er varslet om at dersom beløpet ikke blir innbetalt innen 14 dager etter mottagelsen, gir det utleier rett til å begjære utkastelse. Etter lagmannsrettens vurdering fyller påkravet husleieloven krav til et påkrav, jfr. husleieloven §39, første ledd.
Betaling fant ikke sted innen fristen, og begjæring om utkastelse ble inngitt til namsretten 30. juni 1992. Begjæringen ble imidlertid først returnert fra namsretten, men deretter mottatt til behandling idet saksøkeren i ny begjæring av 28. juli 1992 gjorde gjeldende at det ikke var grunnlag for å returnere saken.
I udatert brev til namsretten, mottatt 26. oktober 1992, har A opplyst at han har unnlatt å betale husleie fordi han mener å ha motkrav mot utleier. Det fremgår at han har betalt skyldig leie etter å ha blitt tilrådd å betale av namsrettens kontor.
Lagmannsretten finner etter dette at vilkårene for utkastelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §234, første ledd er til stede. Skyldig husleie, som det er sendt påkrav om betaling av, har ikke blitt betalt i tide, jfr. husleieloven §39, første ledd, og de angivelige motkrav A mener å ha, kan ikke hindre utkastelse, jfr. Rt-1979-1440 og Høyesteretts kjæremålutvalgs kjennelse av 23. april 1993 lnr. 242 K/1993. ( HR-1993-00242 K). Det er ikke tale om åpenbare motkrav, jfr. Rt-1974-510.
Begjæringen om utkastelse tas etter dette til følge. I medhold av tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §2 jfr. tvistemålsloven §180, annet ledd, jfr. §172, første ledd tilpliktes A å betale saksomkostninger til Kirkegårdsgaten 5 AS. Omkostningene settes samlet for namsretten og lagmannsretten til kr 5900.- inkl. gebyr.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. A kastes ut av den leilighet han besitter i Kirkegårdsgaten 5, Oslo.
2. I saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten betaler A 5900 - femtusennihundre - kroner til Kirkegårdsgaten 5 AS innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.