RG-1995-1224 (1)

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1995-04-03
Publisert:	RG-1995-1224 (200-95) *
Stikkord:	Meglervirksomhet
Sammendrag:
Saksgang:	Kristiansand byrett Nr: 92-01775 - Agder lagmannsrett LA-1994-00378 A.
Parter:	Ankende part: Inger A. Dvergsnes Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Bentestuen). Ankemotpart: Gustav J. Sædberg (Prosessfullmektig: Advokat Svenn Aagestad).
Forfatter:	1. Lagdommer Erling Strand, formann 2. Lagdommer Per Holtar Evensen 3. Eks.ord. lagdommer Hans-Jacob Hallvang
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Plan- og bygningsloven (1985) §74, §93, Plan- og bygningsloven (1985), Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-1, §3-6, §3-7

Den 13/6 - 1991 inngikk Inger Alice Dvergsnes Andersen kjøpekontrakt med Odd Fjermedal om kjøp av rekkehuset Johan Øydegardsvei 19, Kristiansand, for kr 770000,-. Salget ble formidlet av statsautorisert eiendomsmegler Gustav J. Sædberg.

Ved stevning av 8/12 - 1992 til Kristiansand byrett reiste fru Andersen sak mot Sædberg med krav om erstatning oppad begrenset til kr 250000,- med tillegg av renter. Som grunnlag for kravet anførte fru Andersen at megleren hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved, blant annet i salgsoppgaven, å forespeile henne at underetasjen kunne leies ut for ca kr 2200,- pr. måned, til tross for at den ikke kunne godkjennes som beboelsesrom.

Sædberg bestred kravet.

Den 24/2 - 1994 avsa Kristiansand byrett dom i saken med slik domsslutning:

1. Gustav J. Sædberg frifinnes.

2. Inger Alice Dvergsnes Andersen tilpliktes å betale Gustav J. Sædberg saksomkostninger med kr 34806,- - trettifiretusenåttehundreogseks - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.

Når det gjelder sakens bakgrunn og partenes anførsler for byretten, vises til dennes dom.

Inger Alice Dvergsnes Andersen, med advokat Kjell Bentestuen som prosessfullmektig, har anket dommen til Agder lagmannsrett.

Gustav J. Sædberg, med advokat Svenn Aagestad som prosessfullmektig, har imøtegått anken.

Ankeforhandling ble holdt i Kristiansand den 28/2, 1/3 og 2/3 - 1995. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaringer. Sammen med partene og prosessfullmektigene foretok lagmannsretten befaring av Johan Øydegardsvei 19. Det ble avhørt 11 vitner. I tillegg var ett vitne avhørt ved bevisopptak den 12/7 - 1994 for Kristiansand byrett, og rettsboken med bevisopptaket ble dokumentert.

Inger Alice Dvergsnes Andersen har i hovedsak anført:

Anken gjelder både bevisbedømmelsen og lovanvendelsen.

Blant annet på bakgrunn av Sædbergs forklaring for lagmannsretten er det på det rene at han var klar over at det var byggtekniske forhold ved underetasjen som gjorde at det verken var lovlig å leie den ut som egen boenhet eller som del av hovedleilighet. Sædberg var også kjent med at den såkalte kjellerstuen var gravd ut etter at huset var bygget, uten at det var søkt om godkjennelse. Noen av de byggtekniske manglene, for lav takhøyde, for lite dagslys i oppholdsrom og vindu som var for lite til rømningsveg, medførte at det heller ikke var lovlig for eieren å bruke kjelleren til boligrom som del av hovedleilighet.

Når det gjelder manglene ved kjelleren vurdert som boligrom, har fru Andersen vist til brev av 22/10 - 1992 fra bygningskontrollen i Kristiansand, og til vitneforklaring fra byggesaksleder Peder Dalen, som undertegnet brevet. Bygningskontrollens brev er gjengitt i byrettens dom side 4 og 5.

På tross av at Sædberg visste at kjelleren ikke var godkjent til bolig, og ikke fylte kravene til det, tok han inn følgende om underetasjen i salgsoppgaven:

"U.ETG.: ENTRE, KJELLERSTUE, KJØKKEN, KOMB. BAD/VASKEROM, BOD, EGEN INNGANG."

Og videre, hvilket var helt avgjørende for at fru Andersen fant å kunne kjøpe rekkehuset for en pris i nærheten av kr 770000,- :

"U.ETG. HAR VÆRT UTLEID FOR KR.2200,- + STRØM PR. MND."

De avsnitt i salgsoppgaven hvor dette står er gjengitt i byrettens dom side 3. Som "boligareal" oppgis "ca.200m2 (Bruttoareal)." Det stemmer ikke med mindre det arealet som var innredet i kjelleren og som ikke var godkjent, regnes med. Også denne uriktige opplysningen er med på å gi inntrykk av at det er et rekkehus med egen boenhet/hybelleilighet i underetasjen som selges. Det kan neppe være tvil om at forespeilingen av mulighet for utleie presset budene langt høyere enn de ville blitt med korrekte opplysninger fra megleren. Markedsverdien ellers lå betydelig lavere. Vitnet, Nina Klungsøyr, som besiktiget rekkehuset og var med og bød på det, har forklart at også hun oppfattet det slik at det var en hybelleilighet som kunne leies ut, og at det var en viktig årsak til at hun bød opp til kr 760.000-.

Sædberg, som har lang bransjekunnskap både som eiendomsmegler og som medlem av Norsk Takstmannsforbund, måtte være klar over at de innredede kjellerrommene ikke var slik at de tilfredstilte kravene til boligareal. Det var klart erstatningsbetingende uaktsomt av ham å ta opplysningene om utleiemulighet med i salgsoppgaven og ikke gjøre fru Andersen oppmerksom på at leiligheten ikke var eller kunne godkjennes for utleie. Han hadde besiktiget underetasjen før han skrev salgsoppgaven.

Fru Andersen hevder at de samtalene de hadde om finansieringen var slik at Sædberg burde forstått at hun regnet med inntekter av utleie. Fru Andersen hadde nylig blitt enke, og hadde kommet til Kristiansand med to små barn etter å ha bodd fem år i Danmark. Hennes økonomi var ikke slik at hun ville kjøpt leiligheten uten utsikten til utleie. Slik det er blitt, har hun vært avhengig av økonomisk hjelp fra sin familie og sosialstønad.

Kort tid etter at salget var inngått var fru Andersen på Sædbergs kontor sammen med sin far. Hun nevnte da for Sædberg at hun tenkte på å leie ut for ca kr 2500,-. Til det sa han at det kanskje ikke var klokt å forlange for mye i leie. Han sa imidlertid heller ikke da at det ikke var lovlig å leie ut.

Før kjøpekontrakten ble undertegnet hadde en av de ansatte på Sædbergs kontor nevnt muligheten for utleie under henvisning til det som sto i salgsoppgaven. Det bemerkes at Sædberg også er ansvarlig for opplysninger hans ansatte gir, uten at det er nødvendig å bygge hans ansvar spesielt på dette i denne saken. Det var imidlertid med på å styrke inntrykket av at de opplysningene Sædberg hadde gitt i salgsoppgaven var riktige.

Det kan ikke være tvil om at salgsoppgaven måtte forstås slik at det var en utleiemulighet for et leiebeløp i den nevnte størrelsesorden. På denne bakgrunn var det særlig foranledning for Sædberg til å korrigere opplysningen overfor fru Andersen før handelen ble avsluttet, eller korrigere opplysningen ved riktig beskrivelse av underetasjen i kjøpekontrakten. Byretten har tatt feil når den la vekt på at kjøpekontrakten ikke nevnte utleiemulighet i underetasjen. Det er forøvrig vist til salgsoppgaven i kjøpekontrakten.

Det kan ikke kreves at fru Andersen ut fra besiktigelsen selv burde forstått at kjellerleiligheten ikke kunne godkjennes. Den var fullt utstyrt og innredet som en hybelleilighet, med kjellerstue, kjøkken, kombinert bad/vaskerom, bod, entre og egen inngang, som nevnt i salgsoppgaven.

Selgeren, Odd Fjermedal, sa ikke til fru Andersen at kjelleren manglet godkjenning - og pekte heller ikke på bygningsmessige forhold som hindret det. I samtalene med henne understreket han tvert imot muligheten for utleie, og fortalte hva han hadde leid ut for.

Fru Andersen ble først oppmerksom på manglene i april 1992. I begynnelsen av november 1991 hadde det oppstått vannlekkasje gjennom murveggen i den delen av kjelleren som var gravd ut etter at huset var bygget, og som var innredet til "kjellerstue". Hun tilkalte murmester Rudolf Hennig, som i mange år hadde vært med i bygningskontrollen i Kristiansand. Han så straks at kjelleren ikke kunne godkjennes som boenhet, og avga den 2/5 - 1992 uttalelse både om det og årsaken til fuktgjennomslaget.

Fru Andersen hevder at det var uaktsomt av Sædberg ikke å forhøre seg nærmere om hvordan dreneringen var der kjelleren var utgravet etter at huset ble bygget. Det er på det rene at det ikke var drenert langs muren der. Sædberg bør på grunn av at han ikke undersøkte forholdet før salget, være erstatningsansvarlig overfor fru Andersen for det økonomiske tap lekkasjen i kjelleretasjen påfører henne. Den er en betydelig mangel ved kjelleren, uansett hvilken bruk det er tale om.

Lekkasjen ble på en måte starten på saken, fordi murmester Hennig da også avdekket de forhold som manglet for at underetasjen kunne godkjennes som egen boenhet eller boligrom som del av hovedleilighet.

Fru Andersen har påpekt at hun også for byretten gjorde gjeldende tap som følge av at underetasjen heller ikke kunne benyttes som del av hovedleilighet, og har forsåvidt vist til anførslene på side 5 og 6 i byrettens dom. Byretten har misforstått når den på side 13 i dommen uttaler at den legger til grunn at "dette ikke er gjort gjeldende av saksøker som noen del av ansvarsgrunnlaget overfor saksøkte."

Sædberg har utvist en erstatningsbetingende uaktsomhet som har påført fru Andersen et betydelig tap. Dette tapet må han erstatte henne. Byretten har lagt til grunn en alt for mild aktsomhetsnorm i forhold til det som ut fra gjeldende rett og bransjens egne normer kreves av en eiendomsmegler. Sædberg har verken oppfylt kravene i meglerloven §3-1 (omsorgsplikt), §3-6 (opplysningsplikt) eller §3-7 som omhandler meglerens undersøkelsesplikt, jfr. Rt-1988-7 og RG-1992-173.

Sædberg visste om manglene ved kjelleren. For ham som fagmann lå de i dagen. I erstatningssammenheng kan Sædberg ikke høres med at han ikke hadde inntrykk av at det var av betydning for fru Andersen om kjelleren kunne godkjennes for utleie/bruk som boligrom, og at han av den grunn ikke trakk frem forholdene før kontrakten ble inngått.

Når det gjelder erstatningens størrelse, hevder fru Andersen prinsipalt at Sædberg må dømmes til å erstatte henne det tap av leieinntekter hun kunne regne med ut fra de opplysninger han ga om underetasjen i salgsoppgaven. Det bestrides at hun bare har krav på å få erstattet den negative kontraktsinteresse, slik Sædberg subsidiært har gjort gjeldende.

Tapsberegningen må i noen grad bli skjønnsmessig, men man bør kunne ta utgangspunkt i gjennomsnittlig tapte leieinntekter på kr 2500,- til kr 2800,- pr. måned over en periode på 10 år med 5% kapitaliseringsrente. Et visst fradrag kan gjøres for den nytten hun har av kjellerrommene når de ikke leies ut. Det må her tas hensyn til at det heller ikke vil være lovlig å bruke kjellerrommene til boligrom som del av hovedleilighet, og fradraget for at den er disponipel som kjeller kan ikke bli stort, særlig når man tar fuktgjennomslaget i betraktning. Ut fra dette krever fru Andersen at Sædberg dømmes til å betale henne erstatning oppad begrenset til kr 250000,-.

Det kan ikke legges vekt på at fru Andersen ikke tok skritt til å få leiet ut den første tiden etter at hun kjøpte rekkehuset. Hun var nedfor og hadde ikke initiativ til det etter at hun nylig hadde mistet sin mann, og hun hadde behov for å ha sin søster, vitnet Camilla Dvergsnes, i huset hos seg.

Subsidiært hevder hun at hun må få erstattet et beløp med renter som tilsvarer det prisen ble drevet opp med - det hun betalte for mye - på grunn av den uriktige opplysningen om at underetasjen kunne leies ut. Hun har i denne sammenheng vist til at vitnet, eiendomsmegler Jens Helge Hodne, som har sett huset og kjelleretasjen, skjønnsmessig har anslått at opplysningen om utleie kan ha ført til en prisforhøyelse i størrelsesorden kr 120000,-. Videre har hun vist til forklaringen fra vitnet Nina Klungsøyr, om at hennes bud på kr 760000,- var influert av opplysningene om utleiemuligheten i underetasjen. Fru Andersen har forklart at det var Nina Klungsøyrs bud som førte til at hun måtte gå opp til kr 770000,- for å få tilslaget.

Det er ikke avgjørende for erstatningsberegningen at det alminnelige prisnivået for boliger har gått opp, slik at hun nå muligens kan få solgt huset for det hun ga for det.

Inger Alice Dvergsnes Andersen har lagt ned slik påstand:

1. Gustav J. Sædberg betaler erstatning til Inger Alice Dvergsnes Andersen etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr 250000,-, med tillegg av lovens morarenter fra 28. august 1992 til betaling skjer.

2. Gustav J. Sædberg betaler saksomkostninger til Inger Alice Dvergsnes Andersen v/advokat Kjell Bentestuen for byrett og lagmannsrett.

Gustav J. Sædberg har i hovedsak anført:

Byrettens dom er riktig både i begrunnelse og resultat.

Det foreligger ingen rettslig relevant mangel ved rekkehuset i forhold til kjøper. Beskrivelsen i kjøpekontrakten er det grunnleggende utgangspunktet for hva som ble solgt, og der står det ingenting om at det er boenhet eller utleiemulighet i underetasjen. Det er ikke sagt at salget gjelder et rekkehus med hybelleilighet eller annen form for utleieenhet. Sædberg hørte overhodet ikke at fru Andersen nevnte noe om utleie i underetasjen før kjøpet.

Salgsoppgaven er ikke en del av kontrakten. Det er spesielt angitt i salgsoppgaven at den er uforbindtlig, og kjøperen oppfordres til å kontrollere opplysningene der. Fru Andersen ga på ingen måte noe signal overfor Sædberg om at hun ønsket å leie ut i underetasjen. Dersom det var av slik betydning som hun hevder, var det nærliggende at hun hadde undersøkt om underetasjen var lovlig for utleie. Sædberg anfører at hun ut fra den forutsetningen hun sier hun hadde, ikke oppfylte den undersøkelsesplikten en kjøper har. Forholdene ga oppfordring til nærmere undersøkelse, blant annet fordi hun ikke kunne unngå å se at takhøyden i kjellerstuen var mye lavere enn i et beboelsesrom. Særlig på bakgrunn av dette, og fordi hennes forutsetning om egen boenhet i underetasjen ikke var synbar for megler, må hennes forsømmelse av ikke å undersøke nærmere, f.eks. ved å spørre ham, føre til at hun ikke kan gjøre erstatningskrav gjeldende. Fru Andersen har erkjent at hun før salget ikke nevnte noe til Sædberg om at hun aktet å leie ut. Under forhandlingene fremhevet hun at hun spesielt hadde festet seg ved huset på grunn av dets standard og beliggenhet, og fordi det hadde en viss likhet med den boligen de hadde hatt i Danmark.

Opplysningen i salgsoppgaven om at underetasjen hadde vært leiet ut var riktig, og kom med på grunn av det selgeren, Fjermedal, hadde uttalt. De øvrige opplysningene om underetasjen, så som at det var egen inngang, ble tatt med for å få oppgaven mest mulig fullstendig. Når man ser det i ettertid, ville det ideelle vært at megleren hadde sagt til fru Andersen at underetasjen ikke fylte kravene for å bli godkjent som egen boenhet for utleie eller boligrom som del av hovedleilighet. Det var imidlertid ingen antydning i det fru Andersen sa som satte ham på tanken om å ta det opp. Hun gjorde heller ikke noe for å leie ut etter at hun hadde kjøpt huset. Det er opplyst at hennes søster helt til nå har brukt kjellerstuen som overnattingsrom, uten å betale leie. Det viser at tanken på utleie ikke kan ha vært fremtredende for fru Andersen, og at hun ikke var så avhengig av å leie ut som hun gir uttrykk for. Fra Sædbergs side er det i denne sammenheng fremholdt at det som foreligger om hennes økonomi tyder på at hun hadde noe mer egenkapital å sette i huset enn det hun selv har oppgitt.

I en håndskrevet leiekontrakt, datert 3/12 - 1991, mellom fru Andersen og søsteren Camilla Dvergsnes, heter det at sistnevnte hadde bodd i kjellerstuen siden 1/9 - 1991, og at leiesummen "er kr 2000,- inklusiv strøm pr.mnd.". Kopi av leiekontrakten ble sendt til Kristiansand sosialkontor i desember 1991. Det er imidlertid på det rene ut fra fru Andersens og Camilla Dvergsnes forklaringer for lagmannsretten at det ikke ble betalt leie, men at Camilla Dvergsnes for kost betalte et månedlig beløp på ca kr 2000,- til sin søster. Meningen var at Camilla Dvergsnes bare skulle bo der midlertidig, frem til julen 1991, men hun bor hos fru Andersen fortsatt og overnatter i kjellerstuen uten å betale husleie, etter det hun selv har forklart.

Fru Andersens unnlatelse av å gå til regulær utleie, tyder på at utleiemuligheten ikke har vært avgjørende for at hun kjøpte huset, slik hun nå hevder at den var. Under enhver omstendighet har Sædberg ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å unnlate å gi inngående opplysninger om underetasjen og de kravene som stilles for at den kan godkjennes som bolig.

Slik saken ligger an, må fru Andersen selv ha risikoen for at hennes forutsetning om utleiemulighet i underetasjen ikke holdt.

Sædberg anfører at fru Andersen må sannsynliggjøre at det er årsakssammenheng mellom de påståtte mangelfulle opplysninger fra hans side og et eventuelt tap, for at hennes erstatningskrav kan føre frem. Dette er et grunnleggende krav i erstatningsretten. Det anføres at slik årsakssammenheng ikke foreligger, idet det må legges til grunn at hun ville kjøpt huset for den nevnte sum i alle fall, og at hennes situasjon i dag ville vært den samme, uansett hvilke opplysninger som hadde vært gitt om underetasjen i salgsoppgaven.

Disse rekkehusene på Lund er ettertraktet og meget lette å selge for en god pris. Etter det som er fremkommet, ville fru Andersen i dag kunne regne med å få kr 850000,- for huset. Det er i det hele ikke sannsynlig at opplysningen i salgsoppgaven har påført henne noe tap, hvilket selvsagt er en betingelse for erstatning.

Subsidiært har Sædberg anført at fru Andersen ikke har krav på å få erstattet den positive kontraktsinteresse, i dette tilfelle den vinning hun ville fått hvis det hadde vært lovlig å leie ut underetasjen, jfr. Brækhus: Meglerens Rettslige Stilling, side 273. Ifølge Brækhus kan bare den negative kontraktinteresse kreves erstattet, "parten skal stilles som om alle opplysninger var blitt overbrakt og overbrakt riktig". I dette tilfelle vil det si at fru Andersen økonomisk skal stilles som om megleren hadde opplyst at underetasjen ikke var godkjent for utleie, og at den manglet visse forutsetninger for å bli det. Med bakgrunn i det som er sagt foran, anføres at hennes økonomiske situasjon ville vært den samme om slike opplysninger var gitt, fordi det ikke er sannsynlig at det hadde påvirket hennes holdning til kjøpet og prisen.

Atter subsidiært anføres at en eventuell beregning av et erstatningskrav må skje skjønnsmessig med domstidspunktet som utgangspunkt.

Gustav J. Sædberg har lagt ned slik påstand:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Statsaut. eiendomsmegler Gustav J. Sæberg tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten skal bemerke:

Etter Sædbergs forklaring for lagmannsretten må det legges til grunn at han var klar over at den innredede hybelleiligheten i kjelleren ikke fylte kravene for å bli godkjent som egen boenhet eller som en del av hovedleiligheten. Han var i hovedsak kjent med disse kravene gjennom sin mangeårige virksomhet som eiendomsmegler og som takstmann med medlemskap i Norsk Takstmannsforbund. Manglene ved leiligheten i så henseende fremgår av bygningskontrollens brev av 22/10 - 1992 hvor det heter:

"Vi viser til bygningskontrollens befaring 20. oktober 92.

Kjelleren var innredet som egen boenhet bestående av stue/soverom, kjøkken, WC med dusj og egen inngang via kjellergang felles med hovedleiligheten. Pbl's (Plan- og bygningsloven) krav til bygning med oppholdsrom for mennesker er bl.a. en forsvarlig planløsning, herunder tilfredsstillende lysforhold, isolasjon, ventilasjon og brannsikring, jfr. §74 nr. 1. Nevnte krav reguleres av Bf (Byggeforskriftene).

Følgende feil og mangler bemerkes når kjeller betraktes som egen boenhet:

1. Bruksendring fra kjeller til boenhet krever bygge- tillatelse, jfr. Pbl §93. En slik byggetillatelse foreligger ikke.

2. I selvstendig boenhet skal terrenget utenfor hovedvindusvegg ikke ligge høyere enn 0,5 m over golvet, jfr. Bf. kap. 41:321.

3. Vinduene i stue er for små som rømningsveg. I kjeller krever Bf en "fri åpning der bredden er minst 60 cm og høyden minst 50 cm, og det er tatt forholdsregler for å lette rømning gjennom vinduet", jfr. Bf kap. 30:76. Minst et vindu i stue må oppfylle dette krav.

4. Selvstendig boenhet skal være egen branncelle og dermed skilt fra hovedleiligheten med bygningsdeler minst B30, jfr. Bf kap. 31:2.

5. Romhøyden varierte fra ca 1,95 m til 2,0 m. Byggeforskriftenes krav er minimum 2,2 m i deler av bygning, jfr. kap. 41:11. Som følge av den lave romhøyden hadde dørene en høyde på ca 1,8 m.

6. Oppholdsrommene har for lite dagslys, jfr. Bf kap. 41:311.

7. Hybelleilighet skal ha bod på minst 2,5 m2, jfr. Bf kap. 41:52.

8. Bf har krav til lydskille i etasjeskiller, jfr. kap. 52:311.

9. I h.h.t. parkeringsbestemmelsene for Kristiansand kommune skal hver hybelleilighet ha egen biloppstillingsplass.

Bruk av kjeller som egen boenhet vil på grunn av nevnte til dels grove mangler være ulovlig.

Rommene i kjeller kan godkjennes som en del av hovedleiligheten dersom forholdene nevnt i punkt 1, 3, 5 og 6 oppfylles."

Forøvrig var rommene i kjelleren ordentlig innredet, blant annet med tapet og gulvbelegg i den såkalte kjellerstuen.

Til tross for at Sædberg var kjent med at underetasjen ikke kunne godkjennes som boligenhet, ble det i salgsoppgaven han utferdiget tatt inn opplysninger om at det i underetasjen var entre, kjellerstue, kjøkken, komb. bad/vaskerom, bod og egen inngang. Det ble også opplyst at underetasjen hadde vært utleid for kr 2200,- + strøm pr. måned.

Kjøpekontrakt ble undertegnet den 13/6 - 1991. Etter konkurranse med andre bydere ble kjøpesummen kr 770000,-. I kjøpekontrakten er ikke de detaljerte opplysningene om underetasjen gjengitt. Kjøpekontrakten viser imidlertid generelt til salgsoppgaven idet det heter at " Kjøper har mottatt 1.ekspl. av salgsoppgave fra eiendomsmegler Sædberg." Et annet sted i kjøpekontrakten, hvor det bestemmes at eiendommen skal overtas pr. 15/8 - 1991, heter det at kjøper skal ha anledning til å benytte "den innredede kjellerstue " vederlagsfritt fra 23/6 - til 15/8 - 1991.

Etter bevisførselen, blant annet Sædbergs forklaring, legger lagmannsretten til grunn at fru Andersen før hun underskrev kjøpekontrakten ikke fikk opplysninger om at kjellerleiligheten ikke var godkjent som boligrom, eller at det var forhold som var til hinder for godkjenning, f.eks. at takhøyden var for lav. Lagmannsretten finner at det var uaktsomt av Sædberg å ta de nevnte opplysningene om underetasjen inn i salgsoppgaven. Salgsoppgaven kunne vanskelig forstås på annen måte enn at undertasjen var slik at den ga en verdifull utleiemulighet. Det ga ham en særlig foranledning til å gi fru Andersen orientering om hvordan det faktisk forholdt seg før hun underskrev kontrakten. Det kan i den sammenheng ikke ha betydning at hun overfor ham på det tidspunkt ikke hadde uttalt at hun la vekt på utleiemuligheten eller at hun hadde planer om å leie ut. Opplysningene om underetasjen i salgsoppgaven var slik at Sædberg på eget initiativ burde ha korrigert dem, når han var klar over godkjenningsreglene.

I forhold til de uriktige og ufullstendige opplysningene fru Andersen hadde fått om underetasjen av Sædberg, var det en mangel ved rekkehuset at underetasjen ikke kunne godkjennes som egen boenhet eller som del av hovedleilighet. At ikke utleiemuligheten var direkte nevnt i kjøpekontrakten, slik den var i salgsoppgaven, kan i så måte ikke være avgjørende. Som nevnt foran var det henvist til salgsoppgaven i kjøpekontrakten. De uriktige/ufullstendige opplysningene der om underetasjen og utleiemuligheten må anses å være så sentrale og betydningsfulle at det tilsa at det ble gitt en konkret korrigering av megler dersom de ikke skulle anses å være en del av kontraktsforholdet. En henvisning til setningene nederst i salgsoppgaven, kan ikke være tilstrekkelig når det gjelder det forhold man her står overfor. Det heter der: "Salgsoppgaven er uforbindtlig. Opplysningene kan være omtrentlig angitt, og bør kontrolleres av kjøper, interesserte." Lagmannsretten peker også i denne sammenheng på at megleren tok opplysningene om underetasjen inn i salgsoppgaven til tross for at han var kjent med at den ikke fylte kravene for godkjenning som egen boligenhet/del av hovedleilighet.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at Sædberg opptrådte erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å gi riktige opplysninger om at underetasjen ikke var godkjent som boligenhet og det som manglet for at den kunne bli godkjent som det.

Etter bevisførselen legges til grunn at fru Andersen heller ikke fikk opplysninger om det av andre, f.eks. ikke av selgeren, Fjermedal.

Fra Sædbergs side er gjort gjeldende at fru Andersen forsømte sin undersøkelsesplikt når hun ikke selv tok opp spørsmålet om hybelleiligheten i underetasjen var godkjent som bolig, og at hun da ikke kan gjøre erstatningskrav gjeldende. Særlig den lave takhøyden burde ført til at hun hadde stilt spørsmål om det. Sædberg ville da supplert de opplysningene som hadde fått en uheldig form i salgsoppgaven, hevder han.

Lagmannsretten kan være enig i at både den påfallende lave takhøyden og vindusforholdene er slik at det hadde vært nærliggende å reise spørsmål om kjellerleiligheten var godkjent som bolig. Under en viss tvil er lagmannsretten kommet til at fru Andersen ikke har forsømt undersøkelsesplikten. Opplysningene om leiligheten var gitt av en profesjonell, en erfaren eiendomsmegler og takstmann, hvis opplysninger det er naturlig at hun ikke fant grunn til å dra i tvil. Hun har selv forklart at hun overhodet ikke var inne på tanken om at leiligheten ikke lovlig kunne leies ut, og lagmannsretten legger hennes forklaring om dette til grunn.

Lagmannsretten er kommet til at Sædbergs uriktige opplysninger om kjellerleiligheten i salgsoppgaven har påført fru Andersen et tap som han må tilpliktes å erstatte henne. Som det fremgår av anførslene, er det uenighet mellom partene om beregningen av tapet. Lagmannsretten finner at erstatningsberegningen bør ta utgangspunkt i at fru Andersen økonomisk skal bli stilt som om megleren hadde gitt henne riktige opplysninger om underetasjen, det vil si som om han hadde oppplyst at den ikke var godkjent som boenhet, og ikke fylte vilkårene for det, jfr. det som er sitert fra Brækhus: Meglerens Rettslige Stilling, side 273 under Sædbergs subsidiære anførsler. Lagmannsretten finner ikke at hun har krav på erstatning for tap av den fremtidige leie hun kunne fått om de faktiske forhold ved huset hadde vært anderledes, slik at hun lovlig kunne leid underetasjen ut.

Det er sannsynlig at meglerens uriktige opplysninger om underetasjen har presset opp budene slik at fru Andersen måtte by høyere enn det som hadde vært nødvendig om opplysningene om kjelleren hadde vært korrekte. Hvor stort tap dette har påført henne må i stor grad bli skjønnsmessig. Det er fremlagt en oppgave over salg av 7 rekkehus i Johan Øydegardsvei i tidsrommet 1987 til 1991 der prisene varierer fra 615000,- til 770000,-. Det siste er fru Andersens hus. Det må legges til grunn at prisnivået har forandret seg over dette tidsrommet. Oversikten kan gi en viss veiledning om hva prisen for rekkehuset ville blitt med riktige opplysninger, selv om oppgaven ikke sier noe om det var gravd ut i kjellerne i de andre husene, og om de var nyoppusset, slik fru Andersens var.

Lagmannsretten har funnet at Sædberg bør tilpliktes å erstatte fru Andersen kr 40000,- som skjønnsmessig anses å være det hun betalte for meget for huset, og anses å være det tap hun har lidt ved meglerens uriktige/ufullstendige opplysninger. Skal hun i dag selge huset, må hun selvsagt gi korrekte opplysninger om underetasjen.

Lagmannsretten har ved erstatningsutmålingen ikke funnet å kunne legge vekt på at det alminnelige prisnivået for rekkehusene i strøket sannsynligvis har gått noe opp den siste tiden.

Når det gjelder den erstatningsmessige tapsberegningen, finner ikke lagmannsretten at avgjørelsene i Rt-1988-7 og RG-1992-173, som fru Andersen har vist til, må forstås slik at det i et tilfelle som dette er den positive kontraktsinteresse - kapitalisert tap av fremtidige leieinntekter som skal erstattes.

Lagmannsretten finner at Sædberg bør betale fru Andersen lovens morarente fra forkynnelsen av forliksklagen, hvilket etter det opplyste skjedde den 28/8 - 1992.

Lagmannsretten finner ikke at det er grunnlag for å gjøre Sædberg erstatningsansvarlig for at det ble lekkasje i grunnmuren etter at fru Andersen hadde kjøpt huset. Da han formidlet salget var det intet som tydet på at det kunne bli slik skade, og det er ikke holdepunkter for at Sædberg kjente til at det tidligere hadde vært lekkasje i kjelleren. Sædberg visste, som de andre, at kjellerstuen var gravd ut etter at huset var bygget. Lagmannsretten finner imidlertid ikke at dette forhold alene tilsa at han burde foretatt nærmere undersøkelser, og det kan ikke bebreides ham som erstatningsbetingende uaktsomt at han unnlot å gjøre det.

Saksomkostninger.

Anken har ikke vært forgjeves og saksomkostningsspørmålet bør avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172. Lagmannsretten finner at det foreligger slike særlige omstendigheter, det siktes da til den tvil saken har frembudt, at hver av partene bør bære sine saksomkostninger for begge retter.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning :

1. Gustav J. Sædberg dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til Inger Alice Dvergsnes Andersen 40000 - førtitusen - kroner med tillegg av 18 - atten - prosent rente p.a. fra 28. august 1992 til og med 31. desember 1993 samt 12 - tolv - prosent rente p.a. fra 1. januar 1994 til betaling skjer.

2. Saksomkostninger idømmes ikke.