RG-1995-252
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1994-07-01 |
| Publisert: | RG-1995-252 (38-95) |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Heggen og Frøland herredsrett Nr. 92-627B (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-03048 B (Se RG-1995-253) - Anket til Høyesterett - Nektet fremmet, se Høyesterett HR-1994-00663K . |
| Parter: | Saksøker: Spydeberg kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Stein Erik Stinessen, Oslo). Saksøkt: Per Kristian Skulberg (Prosessfullmektig: H.r.advokat Frithjof Barfod Sigmond, Oslo). |
| Forfatter: | Skjønnsmenn: Gårdbruker John Karlsrud, Rakkestad Bonde Bjarne Dahl, Degernes Markedskons./gårdbruker Emil Anstensrud, Moss. - Mindretall: Lagmann Raamund Stuhaug, Byggeleder Rolf Kristensen, Svinndal |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a |
Skjønnet gjelder fastsetting av erstatning ved erverv til gjennomføring av reguleringsplan.
Spydeberg kommune har inngått avtale med Per Kristian Skulberg om overtagelse av ca 7 daa grunn, ifølge reguleringsplan utlagt til avlastningsbane for et eksisterende idrettsanlegg, Spydeberg stadion i Spydeberg.
Partene ble også enige om at erstatningen skulle fastsettes ved avtaleskjønn.
Heggen og Frøland herredsrett avsa 17. september 1993 skjønn med slik slutning:
1. Per Kristian Skuldberg tilkjennes erstatning med kr 13,- tretten 00/100 - pr. kvm for det arealet skjønnet omfatter.
2. Spydeberg kommune betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen kr 15000,- femtentusen 00/100 - til saksøkte ved dennes prosessfullmektig i saksomkostninger.
3. Spydeberg kommune tilpliktes å dekke de lovbestemte utgifter ved skjønnet, herunder rettens behandlingsgebyr og utgiftene til skjønnsmennene.
Sakens nærmere enkeltheter fremgår av herredsrettens skjønn og av lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.
Per Kristian Skulberg har i rett tid begjært overskjønn. Spydeberg kommune har tatt til gjenmæle. Begge parter har påstått overskjønnet fremmet og for eget vedkommende om å bli tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten.
Skjønnsforhandlingene er holdt i Spydeberg 7. og 8. juni 1994. Spydeberg kommune møtte ved teknisk sjef, Stig Stubberud. Per Kristian Skulberg var til stede. Stubberud og Skulberg avga forklaring. Det ble foretatt befaring. Dokumentasjonen går frem av rettsboken. Spydeberg kommune har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Det berørte areal har siden 1964 vært regulert til friareal, med sikte på å være tilleggsareal til det tilstøtende idrettsanlegg. Området har til og med sommeren 1992 vært nyttet til kornproduksjon, men har senere ligget brakk.
Arealet er etter sin topografi og sin beliggenhet velegnet til byggetomt, fortrinnsvis til boligbebyggelse. Utparsellering har det imidlertid aldri vært planer om, og det har heller ikke vært søkt om tillatelse til det.
På grunn av reguleringsplaner har, som det fremgår, arealet vært båndlagt til annen utnyttelse enn til bebyggelse siden 1964. Egentlig var det også før denne tid, fra 1954, båndlagt til annen bruk enn tomter. Situasjonen er med andre ord at eieren helt fra 1954 har vært avskåret fra å realisere noen tomteverdi av arealet. Han kunne ikke parsellere ut arealet selv, eller selge det til andre for utparsellering. Prinsippet følger av Strandlovdommen av 1970 ( Rt-1970-67). Rådighetsinnskrenkninger i form av offentlige planer og bestemmelser, må man som hovedregel finne seg i uten økonomisk kompensasjon. Denne hovedregelen er nyansert og nærmere fastlagt gjennom rettspraksis, bl.a. ved den såkalte Østensjødommen av 1977. Det som er sagt i denne dommen, er bl.a. at innenfor et utbygningsområde, må alt areal erstattes etter strøkpris, uten hensyn til om en del av arealet nyttes til byggetomter, for øvrig til nødvendige veier eller andre nødvendige anlegg. Denne avgjørende dommen har senere vært fulgt og er utdypet ved Høyesteretts senere praksis, senest ved Malvikdommen av 1993, der det slås fast at det såkalte "parkprinsippet" som Østensjødommen etablerer, for friarealer bare gjelder arealer som hovedsakelig skal betjene befolkningen i det utbygningsområdet det selv er en del av.
Når grunneieren anfører at Spydeberg sentrum stadig er under utvikling, og derfor i relasjon til Østensjødommen må vurderes som et utbygningsområde, så er dette ikke riktig. I Spydeberg sentrum er det for lengst etablert en bebyggelse ved idrettsanlegget og ved det areal som nå erverves som tilleggsareal. Spydeberg sentrum har ellers vært under utvikling i flere tiår. Det ervervede areal kan ikke under noen omstendighet vurderes som et areal nødvendig for den utbygging som skjer utenfor den eksisterende bebyggelse i sentrumsregionen, f.eks. på Løvestad.
Arealet må etter gjeldende rett vurderes som et jordbruksareal. Erstatningen bør da settes til kr 13 pr. må i samsvar med et overskjønn av 26. november 1992 som bl.a. vurderte jordbruksverdien av nærliggende arealer.
Subsidiært anføres at en erstatning etter tomteverdien, etter prisforholdene på stedet, bør settes til omlag kr 40 pr. må.
Per Kristian Skulberg har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Regelen om at en reguleringsplan er bindende ved erstatningsutmålingen, kommer ikke til anvendelse i vårt tilfelle.
Det foregår stadig utbygging innenfor Spydeberg sentrum, bl.a. temmelig nær det areal som nå erverves. Av den grunn er det naturlig å se på ervervet av det berørte areal som en nødvendig forutsetning for denne utbyggingen som stadig pågår. Dette gir i utgangspunktet grunnlag for anvendelse av det såkalte "parkprinsippet" fastlagt ved Østensjødommen. Idrettsanlegget, sammen med det areal som nå erverves, blir en del av kommunens sentrale idrettsanlegg. Anlegget brukes av alle interesserte fra kommunen, men som naturlig er, særlig av de som bor i nærheten, dvs. i Spydeberg sentrum. Av denne grunn, og fordi mer enn halvdelen av befolkningen i kommunen bor i sentrum, vil det være de som bor i sentrum som i det alt vesentlige vil benytte anlegget. Etter dette må det være grunnlag for, etter Østensjødommen og den senere Malvikdommen, å erstatte arealet etter strøkpris.
Prinsippet i Østensjødommen fremtrer som et unntak fra regelen om at reguleringsplanen er avgjørende for erstatningsutmålingen. Det anføres subsidiært at unntaket etter Østensjødommen, ikke kan være det eneste. Prinsippet i Østensjødommen beror på en likhets- og rimelighetsvurdering. Likhets- og rimelighetsvurderinger av annen art, må også kunne gi grunnlag for unntak fra hovedregelen om at reguleringsplanen styrer erstatningsutmålingen. Den såkalte Gommeruddommen ( Rt-1983-701) er bl.a. en utvidelse av prinsippet ifølge Østensjødommen. Det pekes på følgende forhold som ytterligere må gi grunnlag for et unntak: Ved vurderingen av om det skal ytes erstatning etter tomteverdien, må det være riktig å se hen til størrelsen av det areal som erverves. Dersom det er tale om et lite areal, vil det være lettere å erstatte arealet som en del av et utbygningsområde, enn når det er tale om et stort. I vårt tilfelle er det tale om en nokså liten parsell.
Ved vurderingen om det skal svares tomteerstatning eller ikke, må det også legges vekt på at det berørte areal i dag ligger inneklemt mellom annen bebyggelse, en sykkelsti og det eksisterende idrettsanlegg. Det må også legges vekt på at arealet, pga. sin beliggenhet, inne i et bebygget område, ikke lenger lar seg utnytte til jordbruksareal, og av den grunn har ligget brakk siden 1992. På en del av arealet var det ellers i en periode like etter krigen kinodrift i en brakkebygning som stod på arealet. Det sistnevnte viser både sentral beliggenhet og utnyttelse til tomteformål.
Saksøkte finner etter dette at arealet må erstattes etter strøkpris. Ved erstatningsutmålingen må det legges til grunn at arealet, som er flatt og lett å bebygge, ligger sentralt i Spydeberg sentrum og har alle nødvendige tekniske anlegg, vann, kloakk og veier i umiddelbar nærhet. Arealet må regnes som et verdifullt tomteareal.
Lagmannsretten bemerker:
Når det gjelder beskrivelsen av det avståtte areal m.v., viser en til herredsrettens skjønn, side 4, og tilføyer:
Den jordbrukseiendom som det avståtte areal er utskilt fra, har ifølge eieren 310 daa dyrket jord.
Det berørte areal har som nevnt i underskjønnet, siden 1960årene vært regulert til avlastningsbane for det eksisterende idrettsanlegg. Plan om dette ble stadfestet 10. juli 1964.
Den nåværende reguleringsplan, arealdelen, som gjelder for perioden 1990 - 2010, er stadfestet ved kommunestyrevedtak av 5. desember 1991. I denne planen inngår Spydeberg sentrum som et eget område, der det eksisterende idrettsanlegget og tilleggsarealet ligger. I delplanen er tegnet inn så vel eksisterende som fremtidig bebyggelse, friområder m.v. Den eksisterende bebyggelsen i Spydeberg sentrum er delvis gammel, knyttet til jernbanestasjonen på stedet, men i adskillig utstrekning etablert gjennom de siste ti-år.
Innenfor delplanen er det som nevnt tegnet inn arealer tenkt til fremtidig utbygging, bl.a. det såkalte Løvestadområdet, der utbygging nylig har skjedd, og der ytterligere utbygging er ventet. Løvestadfeltet ligger ikke langt fra idrettsanlegget, med tiltenkt utvidelse, men Løvestadfeltet og idrettsanlegget er adskilt ved etablert bebyggelse, delvis av ikke helt ny dato.
I sentrumsområdet i kommunen, som til sammen for tiden har ca 4300 innbyggere, bor ca 2/3 av befolkningen. I tillegg til idrettsanlegget i Spydeberg sentrum, er det lite utbygde idrettsanlegg i kommunen. Det kan derfor legges til grunn at idrettsinteresserte i kommunen som trenger et anlegg, vil oppsøke anlegget i Spydeberg sentrum, samt at de fleste som oppsøker anlegget kommer fra sentrumsområdet.
Etter den faktiske beskrivelsen som er gitt om forholdene på stedet, drøfter retten erstatningsutmålingen. Ved erstatningsfastsettelsen har retten delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, skjønnsmennene Karlsrud, Dahl og Anstensrud er kommet til at arealet må erstattes etter strøkpris, mens mindretallet, skjønnsstyreren og skjønnsmann Kristensen, finner at erstatningen må baseres på jordbruksverdien.
Flertallet finner at prinsippet i Østensjødommen, Rt-1977-24, sammenholdt med Malvikdommen, Rt-1993-409 og Gommeruddommen, Rt-1983-701, gir grunnlag for strøkpris. De bygger på at Spydeberg sentrum har vært og for tiden er under stadig utvikling. Det berørte areal og nærarealer i vid forstand, må betraktes som et utbygningsområde. Det skjer for tiden utbygging av arealer temmelig nær idrettsanlegget, På denne bakgrunnen, finnes utvidelsen av det eksisterende idrettsanlegg, å være et internt område nødvendig for den pågående utvikling av tilstøtende arealer. Det er derfor i utgangspunktet urimelig om arealet skal erstattes etter jordbruksverdien. Under henvisning til Gommeruddommen, fordi arealet ligger i utkanten av sentrumsbebyggelsen, og fordi det er på det rene at arealet i vesentlig grad vil bli benyttet av befolkningen i nærheten av idrettsanlegget, jf Malvikdommen, er det etter flertallets vurdering grunnlag for å erstatte arealet etter strøkpris som byggegrunn. Resultatet støttes av rimelighetsvurderinger, jf grunneierens anførsler for så vidt. Det pekes ellers på at arealet det gjelder har vært regulert til friareal i en tid da Spydeberg sentrum er blitt betydelig utbygd. Det støtter at "parkprinsippet" bør kunne anvendes.
Basert på de opplysninger som foreligger om grunnverdier i Spydeberg sentrum, finner flertallet at erstatningen bør settes til kr 50 pr. må. Det er lagt til grunn at tomteverdiene i Spydeberg sentrum for tiden er noe økende. Arealer temmelig nær det areal det her gjelder, er for en tid tilbake vurdert til h.h.v. kr 38, kr 43 og kr 65 pr. må. Mindretallet finner ikke grunn til å reise innvendinger mot denne prisvurderingen.
Rettens mindretall finner at arealet må erstattes etter jordbruksverdien. Det vises for så vidt i det alt vesentlige til herredsrettens bemerkninger. En føyer imidlertid til at etter lagmannsrettens vurdering er det i dette tilfellet ikke riktig å vurdere det avståtte areal, planlagt til idrettsformål, som en nødvendig forutsetning i forbindelse med den pågående utvikling av Spydeberg sentrum. De arealer som f.t. er under utvikling, lar seg etter mindretallets syn uten videre utnytte/bebygge, uten at det er nødvendig å avsette et areal som det aktuelle til idrettsformål.
Saksøktes subsidiære anførsler kan heller ikke gi grunnlag for å gjøre unntak fra regelen om at erstatningsutmålingen må baseres på den foreliggende reguleringsplan.
Da skjønn blir å avsi i samsvar med flertallets vurdering, går ikke mindretallet nærmere inn på de rettslige vurderinger i saken.
Saksomkostninger:
Saksøktes skjønnsbegjæring har etter flertallets standpunkt ført frem. Saksøkeren må etter dette dekke saksøktes utgifter for lagmannsretten, skjønnsloven §54, jf §54a, litra a, jf kommunens tilsagn i brev av 19. juni 1992 til saksøkte. I samsvar med fremlagt oppgave, settes omkostningene til kr 31000. I tillegg hertil må kommunen dekke de lovbestemte utgifter ved skjønnet, rettsgebyr, utgifter til skjønnsmenn m.v., etter nærmere oppgave fra retten.
Skjønnet er avsagt med den dissens som fremgår foran.
Slutning:
1. Erstatningen for det avgitte areal settes til 50 - femti - kroner - pr. må.
2. Spydeberg kommune betaler innen 2 -to- uker fra skjønnets forkynnelse til Per Kristian Skulberg erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten med 31000 -trettientusen- kroner.
3. Spydeberg kommune dekker de lovbestemte utgifter ved skjønnet etter oppgave fra retten.