RG-1995-60
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1994-04-06 |
| Publisert: | RG-1995-60 (12-95) |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Asker og Bærum herredsrett Nr. 92-252 B/02 - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-00147 B (se RG-1995-60). |
| Parter: | Statens vegvesen v/ vegsjefen i Akershus (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm). Saksøkt: Møller Investor AS, Nycomed Pharma AS (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Dalan). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagmann Nils Erik Lie med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Plan- og bygningsloven (1985) §31, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §52, §54, §54a, §32 |
Asker kommunestyre godkjente 12 september 1991 reguleringsplan for EV0018 hovedparsell 12, Oreholtkrysset i Asker kommune. Planen gjaldt ny avkjørsel for sydgående trafikk på E-18 vest for Asker sentrum. Den ga også grunnlag for utvidelse av eksisterende motorvei fra 4 til 6 felt innenfor planområdet.
Vegsjefen i Akershus traffødt xx.xx.1992 vedtak om ekspropriasjon til gjennomføring av de deler av planen som gjaldt krysset - ikke utvidelsen til 6 felts motorvei. Vedtaket var rettet mot Nycomed Pharma AS, som er eier av gnr 5 bnr 9 og gnr 50 bnr 185. Begge eiendommer berøres av inngrepet. Med Møller Investor AS, som er eier av den annen eiendom som berøres, ble det 5 februar 1992 inngått avtale om arbeidstillatelse og erstatningsfastsettelse ved avtaleskjønn etter skjønnsloven §4 såfremt man ikke ble enige om erstatningsfastsettelse i minnelighet.
På vegne av vegsjefen begjærte advokat Svein Arild Pihlstrøm skjønn overfor disse to takstnumre 17 februar 1992. Asker og Bærum herredsrett avhjemlet skjønnet 1 oktober 1992.
På vegne av begge grunneiere har advokat Bjørn Dalan i rett tid begjært overskjønn. Overskjønnsforhandlinger er holdt i Asker i dagene 1, 2 og 3 mars 1994. Partsrepresentasjonen og hva som har vært dokumentert, fremgår av rettsboken. Lagmannsretten har mottatt forklaring fra i alt 6 vitner og foretatt befaring av eiendommene, idet partene har vært enige om at bar mark ikke var påkrevet for befaringen
Anlegget er utført i tiden mellom skjønnet og overskjønnet. Forøvrig står saken i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten, idet det også for lagmannsretten er begjært alternativt skjønn i medhold av skjønnsloven §52, henholdsvis under forutsetning av avståelse overensstemmende med ekspropriasjonsvedtaket, og under forutsetning av at avståelsen også inkluderer ytterligere grunn som er nødvendig for 6 felts motorvei. Forøvrig fremgår saksforholdet av herredsrettens skjønn. Det samme gjelder de alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger.
Statens anførsler for lagmannsretten kan sammenfattes slik:
Det aksepteres at det etter bevisførselen må legges til grunn at Nycomed Pharma AS' eiendom ville ha blitt tillatt utbygget med en utnyttelsesgrad på 110 %, overensstemmende med reguleringsplanen av 18 mars 1992, selv om inngrepet ikke hadde funnet sted. Det aksepteres også at verdien av ubebygde tomter i det vesentlige er en funksjon av areal og utnyttelsesgrad, slik at erstatningen for en delavståelse fra en ubebygd tomt kan ta utgangspunkt i en alminnelig tomteverdi. Dette kan imidlertid ikke gjelde tilsvarende ved delavståelser fra bebygde næringseiendommer, slik som i det foreliggende tilfelle. Her vil man være henvist til en differansevurdering, med utgangspunkt i eiendommens totalverdi før og etter inngrepet. Differanseverdien må fastsettes med utgangspunkt i eiendommens fremtidige inntektspotensial, ut fra en langsiktig, objektiv vurdering av utnyttelsesmulighetene med og uten det areal som avstås. Ved denne vurdering må det i nødvendig utstrekning foretas en neddiskontering av den del av verdien som er knyttet til fremtidige inntekter, og det må tas hensyn til eierens tilpasningsplikt.
Det aksepteres i og for seg at utnyttelsen av Nycomed Pharma AS' eiendom på avståelsestidspunktet ga muligheter for fradeling av en tomt på 6-7 dekar - tilsvarende det areal som avstås - mellom E18 og Drammensveien i eiendommens vestre, ubebygde del. Det følger imidlertid av Malvikdommen i Rt-1993-409 at arealanvendelsen i den reguleringsplan det eksproprieres etter, skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen i et tilfelle som det foreliggende. Det vil da følge av plan- og bygningsloven §31 at det ikke er adgang til å foreta fradeling av en egen tomt til utbyggingsformål. Erstatning for tapte tomteverdier kan da bare kreves så langt det er hjemlet i plan- og bygningsloven §32. Det aksepteres imidlertid at Malvikdommen ikke forhindrer at det ved differansevurderingen tas hensyn til utbyggingspotensialet på ekspropriatens egen hånd for ubebygde deler av en eiendom som er i bruk som driftsmiddel i næring.
Verdsettelsen må ta utgangspunkt i det generelle prisnivå for næringseiendommer i området på verdsettelsestidspunktet - våren 1992. Prisene hadde da stabilisert seg etter en langvarig nedgang, men var fortsatt lave. Det var stor tilgang på ledige næringslokaler, i Asker som ellers i distriktet. Avholdte takster som er basert på en forventet prisoppgang, er uten betydning for vurderingen. Ventesjansen skal ikke erstattes. Priseksempler eldre enn sammenbruddet i eiendomsmarkedet i 1987/88, er også uten interesse.
Som uttrykk for en generell strøkspris for næringstomter er det vist til Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 15 oktober 1993 vedrørende det tilsvarende kryss på den andre siden av E18 (Oreholtet Vest) - noen hundre meter lenger vestover - hvor det ble fastsatt tomteerstatninger som tilsvarte ca kr 550 pr m2.
Det bestrides at det areal som avstås, har en subjektiv bruksverdi som er høyere enn omsetningsverdien, slik Nycomed Pharma AS gjør gjeldende. For å kunne fastsette erstatning på et slikt grunnlag, må det kunne konstateres et ekstraordinært tap som følge av inngrepet, ut over den normalverdi anlegget og tomten har som driftsmiddel. Normalverdien gir ikke grunnlag for erstatning ut over omsetningsverdien.
Hafslund Nycomed-konsernet har nå fullført det vesentlige av sine planer for oppkjøp og samordning av produksjon, med konsentrasjon av pulverprodukter ved bedriften i Asker. De ekspansjonsplaner som er presentert, viser at Askeranlegget i løpet av kort tid ville blitt for lite selv om inngrepet ikke var kommet. Tapet tilsvarer bare den innsparing man hadde fått ved en utsettelse av den flytting som i ethvert fall ville bli nødvendig. Alle prognoser for fremtidig virksomhet er imidlertid høyst usikre, og gir ikke grunnlag for erstatning ut over omsetningsverdien.
De planer for fortsatt utbygging som nå er presentert, er utarbeidet etter at veireguleringen var klar. Konsernet var også kjent med reguleringen da anlegget ble kjøpt. Noen konkrete utbyggingsplaner for bedriften i Asker foreligger ikke. Det har foreløpig heller ikke vist seg å være behov for detaljplanlegging. Reguleringsplanen av 18 mars 1992 er således en ren flatereguleringsplan.
Bedriften har betydelige tilpasningsmuligheter, når konsernet ses under ett. En mulighet er å utnytte produksjonskapasiteten i anlegget på Storo i Oslo, hvor det er produksjonslokaler på 27000 m2. Det kan også være aktuelt å allokere langsiktig produksjonsøkning helt andre steder, f eks ved bedriften på Elverum eller i utlandet.
Når det gjelder de bygninger som omfattes av inngrepet, er det nå på det rene at tapt utleie som følge av bortfallet av leiekontrakten med Norelor AS, ikke vil bli krevet erstattet. Forøvrig er det vist til at enhver grunnerstatning som baseres på tomteverdier, forutsetter at bygningene blir fjernet. Det kan da ikke gis erstatning for bygningene i tillegg til grunnerstatningen.
Anførslene fra grunneieren Nycomed Pharma AS kan sammenfattes slik:
Den minimumsverdi som kan kreves erstattet, er tomteverdien av det areal som avstås, fastsatt på grunnlag av den generelle omsetningsverdi for næringstomter i strøket. Eiendommen hadde før inngrepet et utbyggingspotensial på 23585 m2, basert på en utnyttelsesgrad på 110 %. Dette er nå redusert med 7359 m2 under forutsetning av et inngrep overensstemmende med ekspropriasjonsvedtaket, og med 9295 m2 under forutsetning av ytterligere inngrep til 6 felts motorvei.
De investeringer som er gjort i anlegget i de senere år, har gitt en betydelig avkastning, og det må legges til grunn at utbyggingen av eiendommen vil fortsette så langt dette er mulig.
For en kjøper vil eiendommens utbyggingspotensial være av vesentlig verdi. En som erverver en ekspanderende bedrift, vil derfor akseptere å betale vanlig tomtepris for ekstraarealer som gir grunnlag for ytterligere utbygging. Denne tomtepris vil ikke være avhengig av om kjøperen vil utnytte utbyggingspotensialet umiddelbart, eller om han vil vente med en eventuell utbygging. At utbyggingsmulighetene er av sentral betydning for den pris som vil bli betalt, både ved kjøp av hele anlegget og ved kjøp av en utskilt tomt, vil i det foreliggende tilfelle innebære at en erstatning som baseres på en differansebetraktning, vil tilsvare erstatning med utgangspunkt i selvstendige tomteverdier.
Den tomteverdi som skal erstattes blir således den samme, uansett om det legges til grunn at tomtefradeling ville ha blitt tillatt eller ikke.
I ethvert fall må det legges til grunn at en tomt på 6600 m2 ville ha blitt tillatt fradelt. Dette følger av likhetshensyn. I denne forbindelse må det sees bort fra reguleringen. Malvikdommen innebærer ingen gjeninnføring av ekspropriasjonserstatningloven (26 januar 1973) §5 nr 3, og kan ikke medføre at ekspropriasjonserstatningen begrenses av utnyttelse overensstemmende med ekspropriasjonsformålet. Dommen kan ikke tillegges betydning utenfor det tilfelle den direkte gjelder. Hverken Malvikdommen eller plan- og bygningsloven §31 forhindrer at erstatningsfastsettelsen tar utgangspunkt i at tomtefradeling ville ha blitt tillatt.
Det prismateriale som er fremlagt viser at prisene for næringstomter varierer fra kr 450/500 pr m2 i dårligere industristrøk i Asker, og opp til kr 2500 pr m2 for næringstomt i Asker sentrum. Områdene langs E-18 mellom Oslo og Drammen må generelt regnes som attraktive. I ethvert fall må prisen være høyere enn i Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 15 oktober 1993 for Oreholtet Vest. Beliggenheten er bedre, og det påløper heller ikke utgifter til bekkelukking, hvilket trakk prisen ned for Oreholtet Vests vedkommende. Takstmann Arnt K Svendsen, som har betydelig erfaring fra taksering av næringstomter i Asker og Bærum, og som har gitt forklaring som vitne, har antydet en tomteverdi på kr 800 pr m2 gulvflate som kan bebygges - tilsvarende kr 890 pr m2 for den grunn som avstås - hvilket må være et realistisk utgangspunkt.
I ethvert fall har de arealer som avstås en subjektiv bruksverdi på Nycomed Pharma AS' hånd, som overstiger omsetningsverdien. Bedriften har et godt marked, og er i en god utvikling. Ekspansjonsplanene er omfattende. De planer det arbeides etter, forutsetter mer enn en tredobling av omsetningen innen år 2002. Produksjonsbedriftene i Norge representerer hovedtyngden av virksomheten. Dette vil ikke bli endret. Den rasjonalisering som er gjennomført, med begrensning av antall produksjonssteder og konsentrasjon bl a av all pulverproduksjon ved bedriften i Asker, har allerede gitt betydelige synergieffekter. Tilpasning kan ikke skje andre steder enn ved anlegget i Asker. Det kan når som helst bli aktuelt med større utvidelser. Inngrepet medfører at utvidelsespotensialet er blitt begrenset med 7-9000 m2, hvilket kan vise seg å være av helt avgjørende betydning. For bedriften har arealet så høy verdi at den overstiger den objektive salgspris. Det er således sannsynliggjort at den subjektive bruksverdi er høyere enn salgsverdien. At man en tid har vært kjent med reguleringen, kan ikke tillegges vekt. Ikke i noe fall hadde bedriften kunnet innrette seg på annen måte enn man rent faktisk har gjort.
For bygningenes vedkommende må det tas utgangspunkt i at grunnverdien er uavhengig av det aktuelle utbyggingstidspunkt, slik at man hadde kunnet nyttiggjøre seg bygningene ved utleie i perioden frem til utbygging hadde skjedd. Bygningene befinner og befant seg i utkanten av eiendommen, hvor utbyggingen hadde kommet sist. En utleietid på noen år ville derfor ikke ha kommet i konflikt med den påregnelige utbygging, og det må legges til grunn at både låven, som nå er revet, og våningshuset på gnr 5 bnr 9 hadde latt seg leie ut for en årlig leie på ca kr 150000.
For grunneieren Møller Investor AS er det generelt vist til de anførsler som er gjort gjeldende for Nycomed Pharma AS.
De saksøkte har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. De saksøkte tilkjennes erstatning etter høyeste verdi av avståtte arealer, prinsipalt buksverdi, subsdiært salgsverdi.
3. De saksøkte tilkjennes sakskostnader for overskjønnet.
Lagmannsretten bemerker:
Partenes prosedyre har konsentrert seg om erstatningen til Nycomed Pharma, som inngrepet først og fremst rammer.
Selskapet har prinsipalt krevet erstatning på grunnlag av en subjektiv bruksverdi, som hevdes å være høyere enn omsetningsverdien for det areal som avstås. Lagmannsretten kan ikke finne det godtgjort at noen slik verdi foreligger. Riktig nok må det legges til grunn at virksomheten i de siste år har gjennomført en betydelig omlegging, rasjonalisering og konsentrasjon av produksjonen, med den følge at utnyttelsen av anlegget i Asker i dag er mer effektiv enn tidligere. Denne omstrukturing synes å ha vært en nødvendig konsekvens av omfattende oppkjøp av andre farmasøytiske produksjonsbedrifter i de senere år. Det er også opplyst om planer om omfattende omsetningsøkning i de kommende år. Opplysningene er imidlertid ikke konkretisert. Det er ikke opplyst noe om hvilke deler av produksjonen det særlig vil bli satset på og hvor produksjonsøkningen vil finne sted. Konkrete planer om utbygging i Asker foreligger således ikke. Det må også legges til grunn at en produksjonsøkning langt på vei vil måtte tilskrives andre innsatsfaktorer enn produksjonsarealene. Farmasøytisk industri er i betydelig grad avhengig av forskning og utvikling, og det må legges til grunn at menneskelige ressurser vil være av vesentlig betydning ved enhver produksjonsøkning. En omsetningsøkning av det skisserte omfang vil i ethvert fall nødvendiggjøre ytterligere omstrukturering, hvor den samlede bruk av konsernets totale produksjonspotensial må vurderes. Tilpasningsplikten står således sentralt. Etter lagmannsrettens vurdering er det så mange usikre faktorer knyttet til den forventede fremtidige omsetningsøkning at ekspansjonsplanene ikke gir grunnlag for å konstatere en subjektiv bruksverdi som overstiger omsetningsverdien av det areal som avstås.
Det areal som er avstått, er uhensiktsmessig arrondert og i seg selv unyttbart. Det er derfor nødvendig å ta standpunkt til om erstatning etter omsetningsverdien skal baseres på at bedriften er blitt avskåret fra å utparsellere og selge en tilsvarende tomt i eiendommens vestre del - hvilket korresponderer med en tapt utparselleringsgevinst - eller på en differansebetraktning.
Staten har akseptert at forholdene i og for seg ligger til rette for fradeling av en tomt på 6600 m2, men har anført at slik deling ikke kan skje som følge av Malvikdommen og plan- og bygningsloven §31, og at man derfor må falle tilbake på en differansevurdering. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Rekkevidden av Malvikdommen er usikker, også for veiekspropriasjonenes vedkommende. For sitt anvendelsesområde innebærer dommen at den omsetningsverdi som kan kreves erstattet, begrenses av at eiendommen bare kan utnyttes overensstemmende med reguleringsformålet i gjeldende regulering, uten hensyn til om ekspropriasjonen skjer til gjennomføring av reguleringsplanen eller ikke. I det foreliggende tilfelle er partene enige om at den omsetningsverdi som skal erstattes, skal baseres på den aktuelle bruk - tomt til næringsformål - hvilket også stemte overens med den tidligere gjeldende regulering. Saksforholdet er således et annet enn i Malvikdommen. Det må på grunnlag av bevisførselen også legges til grunn at samtykke til fradeling av en passende tomt ville ha blitt gitt, såfremt veireguleringen ikke var kommet.
Lagmannsretten er kommet til at erstatningen må fastsettes lik omsetningsverdien for en selvstendig tomt av den aktuelle størrelse. Det kan ikke sees å følge av Malvikdommen at plan- og bygningsloven §31 sett i sammenheng med reguleringsplanen avskjærer en slik fremgangsmåte, med den konsekvens at erstatningen må fastsettes på grunnlag av differanseprinsippet - i ethvert fall ikke i det foreliggende tilfelle. Imidlertid kunne bedriften også - uten å foreta fradeling - ha oppført et eget bygg på den disponible del av tomten, og fått en tilsvarende avkastning ved utleie av dette. Dette innebærer at erstatning basert på en differansebetraktning i det foreliggende tilfelle ville ha tilsvart erstatning ut fra en selvstendig omsetningsverdi.
Det er fremlagt en rekke priseksempler til belysning av prisnivået for næringstomter i distriktet. Med unntak av overskjønnet av 15 oktober 1993, som gjaldt avståelsen til det tilsvarende kryss Oreholtet Vest - noe lenger fra Asker sentrum - finner lagmannsretten relativt liten veiledning i de enkeltoverdragelser det er vist til. Situasjonen er for så vidt den samme som i det nevnte overskjønn. Det vises til uttalelsene om sammenligningsgrunnlaget på 12-13 i overskjønnet.
I det foreliggende tilfelle må det legges til grunn at prisene vil være en del høyere enn for Oreholtet Vest, først og fremst på grunn av beliggenheten adskillig nærmere til Asker sentrum og på samme side av E18. Adkomsten er bedre, og det påløper ikke kostnader til bekkelukking. En fradelt tomt ville umiddelbart ha vært byggeklar. Lagmannsretten er etter dette kommet til at tomteverdien under begge skjønnsalternativer må bli å fastsette til kr 700 pr m2. Det areal som avstås fra Møller Invest AS er en lite utnyttbar skråning uten selvstendig omsetningsverdi. Den verdsettes på grunnlag av en differansebetraktning til kr 300,- pr m2.
De omsetningsverdier som er fastsatt, forutsetter at bebyggelsen på eiendommen fjernes. Selv om det muligens hadde latt seg gjøre å leie husene bort for en kortere periode, kan det ikke sees at bruksverdien overstiger rivningskostnadene. Selvstendig omsetningsverdi har bebyggelsen ikke. Erstatning for bebyggelsen fastsettes følgelig til 0 under begge alternativer.
Avsavnsrenten, som herredsretten har fastsatt til 12 % årlig, er ikke gjenstand for overskjønn.
Grunneierne, som har begjært overskjønnet, har oppnådd et bedre resultat enn for herredsretten, og skal følgelig tilkjennes saksomkostninger i medhold av skjønnsloven §54a første ledd bokstav a jfr §54. Omkostningsoppgave er fremlagt og legges til grunn. Saksomkostningene fastsettes til kr 67595, hvorav kr 58000 utgjør salær.
Staten bærer de lovbestemte omkostninger ved overskjønnet.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning :
1. Statens vegvesen v/ vegsjefen i Akershus betaler slik erstatning til de saksøkte som er fastsatt foran.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler statens vegvesen v/ vegsjefen i Akershus 67595 - sekstisyvtusenfemhundreognittifem - kroner til de saksøkte v/ advokat Bjørn Dalan.
3. Statens vegvesen v/ vegsjefen i Akershus bærer de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.