RG-1996-1210
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1995-10-23 |
| Publisert: | RG-1996-1210 (249-96) |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Fredrikstad byrett Nr. 94-00079 B - Borgarting lagmannsrett LB-1995-00897 B. (Se RG-1996-1210) |
| Parter: | Saksøker: Fredrikstad kommune (Prosessfullmektig: Advokat Knut Skedsmo). Saksøkt: Eva Sundt (Prosessfullmektig: Advokat Otto Chr. Hagemann). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagmann Georg Lund m 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Plan- og bygningsloven (1985) §42, Skjønnsprosessloven (1917) §27, §54, §10, §33 |
Overskjønn:
Skjønnet gjelder fastsettelse av vederlag for innløsning av ubebygget tomt avsatt til friområde i reguleringsplan.
Eva Sundts avdøde ektefelle ervervet i 1962 en tomt på Hankø for oppføring av fritidsbebyggelse. Tomten ble utskilt fra en eiendom tilhørende Hankø Hotel A/S og fikk gnr. 105 bnr. 163 i Onsøy. Den ble oppmålt til 6258,32 m2. Overdragelsen skjedde i forbindelse med at hotellaksjeselskapet utparsellerte og solgte enkelte hyttetomter. Av forskjellige grunner ble tomten, som den eneste av de utparsellerte tomter, ikke bebygget.
Onsøy bygningsråd godkjente 1. juni 1988 et forslag til reguleringsplan for søndre Hankø for utleggelse til offentlig ettersyn. Forslaget omfattet også Eva Sundts tomt som i det alt vesentlige var foreslått som friområde. Sundt protesterte mot reguleringsforslaget og innga samtidig søknad om byggetillatelse, som resulterte i nedleggelse av midlertidig forbund mot deling og byggearbeid etter plan- og bygningsloven §33 ved vedtak av 18. januar 1989. I den endelige reguleringsplan, som ble egengodkjent av kommunestyret 21. september 1989, ble tomten delt opp i følgende 3 reguleringsformål:
1. Område "Y Friområde Badestrand" ca 5110 m2 2. Område Friområde "Q Park- og idrettsanlegg tilknyttet hotellet (privat)" " 850 m2 3. Område Verneverdig fritidsbebyggelse "B7". Forutsatt som ubebyggbart tillegg til bebygd tomt gnr. 105, bnr. 69 " 300 m2 ca 6260 m2
Generelt til friområdereguleringen er det i reguleringsbestemmelsene bestemt: Friområder (områdene Q, R, W, X, Y) §22. Innenfor områdene som er vist som friområder skal arealene nyttes til park, idrett, lek, badeplass og turveg som vist på planen. Områdene skal gis en parkmessig behandling/skjøtsel og holdes ryddige. Det tillates ikke ny bebyggelse i områdene.
I brev av 13. november 1989 har Eva Sundt fremmet krav om straksinnløsning av gnr. 105 bnr. 163 i sin helhet i medhold av plan- og bygningsloven §42. Kommunen besluttet den 19. august 1993 å ekspropriere eiendommen, og skjønn ble begjært overfor Fredrikstad byrett 27. januar 1994.
Byretten avsa skjønn 14. november 1994. Fredrikstad kommune begjærte overskjønn 13. januar 1995 av hele underskjønnets avgjørelse.
Overskjønnet ble holdt på Hankø 19. og 20. september 1995. Eva Sundt avga partsforklaring. Det ble avhørt 3 vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Det ble foretatt befaring av området hvor ekspropriasjonen finner sted, samt av sammenligningseiendommer på Hankø og på fastlandet.
Ved overskjønnet legges de samme skjønnsforutsetninger til grunn som for underskjønnet. Disse er som følger:
1. Fredrikstad kommune eksproprierer til eie eiendommen gnr. 105 bnr. 163 i Fredrikstad.
2. Ekspropriasjonen omfatter den fulle eiendomsrett til arealet med tilliggende rettigheter, fritt for andre heftelser enn dem som fremgår av skjøtet av 28. november 1962.
3. Eiendommen overtas i den stand den befinner seg ved skjønnsrettens befaring.
4. Erstatningen bes fastsatt i en sum for eiendommen slik den påvises for skjønnsretten i marken og på kart.
5. Eiendomsinngrepet omfatter også vegetasjon på eiendommen.
6. Erstatningen skal dekke alt som saksøkte skal kunne kreve av saksøkeren i forbindelse med innløsning av eiendommen.
7. Erstatningen forfaller til betaling 2 uker etter at rettskraftig skjønn foreligger.
Fredrikstad kommune har i det vesentlige gjort gjeldende:
Reguleringsplanen har medført at eiendommen ikke kan bebygges. Det kan derfor ikke legges til grunn en salgsverdi basert på en utnyttelse som byggetomt ved vederlagsfastsettelsen idet det ikke gjelder noen generell adgang til å se bort fra det reguleringsformål planen angir, selv om det eksproprieres etter planen. Det har skjedd noe omsetning av friareal på fastlandet og det er mulig at det kan sies å foreligge en salgsverdi for slikt formål. Under enhver omstendighet er kommunen villig til å betale kr 10 pr. m2. Denne erstatning må i alle fall gjelde for reguleringen under området Y idet det subsidiært gjøres gjeldende at forhøyet erstatning må begrenses til den del av tomten som skal tilknyttes hotellet (850 m2) og eksisterende bebygget tomt (300 m2).
Det forhold at eiendommen i 1962 kunne benyttes til oppførelse av fritidsbebyggelse er ikke avgjørende. En kan si at utviklingen senere har gjort tomten uegnet som byggetomt selv om en ser bort fra reguleringsplanen. Den ligger delvis innenfor 100 mbeltet og selv om det er mulig å plassere en fritidsbolig utenfor dette beltet vil dette være lite hensiktsmessig. Det er ikke urimelig at den som kjøper en eiendom i 60-årene ikke vil kunne bygge på denne i 90-årene.
Det bestrides at parkprinsippet kan legges til grunn ved vederlagsfastsettelsen. Det dreier seg om et friområde som strekker seg utover de områder som er lagt ut til bebyggelse for å tjene til rekreasjon for folk fra en videre krets, og da er det ikke plass for noe parkprinsipp. Friområdet strekker seg av landskapsmessige hensyn som et sammenhengende belte på vel 100 daa tvers over øya og omfatter såvel gressletter som badestrand og svaberg til benyttelse for allmennheten, som har fått ordnede parkeringsforhold på fastlandet og som kan benytte fergen over Hankøsundet.
Under enhver omstendighet gir parkprinsippet kun grunnlag for å tilkjenne strøkspris, hvilket vil ligge under en eventuell markedsbestemt tomtepris. Ved en sammenligning med andre tomter fremtrer ikke eiendommen som særlig attraktiv på grunn av stor trafikk nær tomten, forstyrrelse fra hotellets tennisbane, behov for omlegging av eksisterende gangvei, begrenset ettermiddagssol og tvilsom byggegrunn.
Kommunen har lagt ned slik påstand:
Skjønnet fremmes.
Eva Sundt har i det vesentlige anført:
Selv om reguleringsplanen som hovedregel bestemmer den påregnelige utnyttelse som salgsverdien skal vurderes etter, gir parkprinsippet grunnlag for en erstatningsberegning basert på utnyttelse som byggetomt selv om det dreier seg om regulering til annet formål enn bebyggelse. Avgjørende for bruk av dette prinsipp er at reguleringen som friområde er etablert for hovedsakelig å betjene befolkningen i det utbyggingsområde som området er en del av. I nærværende tilfelle må det være på det rene at dette vilkår er oppfylt idet det av selve reguleringsplanen eller av planarbeidet ikke finnes grunnlag for en slutning om at det aktuelle friområdet skal tjene til rekreasjon for folk fra en videre krets. Såvel områdets plassering inneklemt mellom eksisterende og fremtidig bebyggelse som vanskelig tilgjengelighet for allmenheten og bedre alternativer på Hankø og fastlandet, viser at allmennhetens behov ikke har vært bestemmende for reguleringen.
Etter parkprinsippet skal tomt som utlegges til friområde erstattes etter strøkspris. I et hytteområde hvor priser bestemmes av muligheten for oppføring av hytte på et gunstig sted med utsikt, nærhet til sjøen og usjenert beliggenhet og ikke av en eksklusiv bruk av en større tomt, vil det være naturlig å fastsette strøkprisen til salgsverdien av den byggemulighet som er gått tapt.
Med sin sentrale beliggenhet og nærhet til Vabukten er nevnte byggemulighet særlig verdifull. Til tomten ligger også rett til båtfeste på eventuelle fellesbrygger i Vabukten eller rett til å bygge egen brygge. Sundt har kjøpt en erstatningstomt i nærheten for kr 400000 med tillegg for båtplass med bod med kr 50000. Det dreier seg om en mindre attraktiv byggetomt enn den som eksproprieres. En sammenligning med tomtepriser på Hankø ansees salgsverdien av den avståtte tomt seg om vel kr 600000.
Eva Sundt har lagt ned slik påstand:
1. Skjønnet fremmes.
2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger ved overskjønnet. Lagmannsretten legger til grunn for erstatningsfastsettelsen at den aktuelle arealanvendelse til friområde i reguleringsplanen utelukker en verdsettelse på grunnlag av salgsverdi med en påregnelig utnyttelse til bebyggelse. Det vises til Høyesteretts oppsummering av rettstilstanden i Rt-1993-409, særlig s. 412, hvor det presiseres at det ved ekspropriasjon til gjennomføring av en reguleringsplan ikke gjelder "noen generell adgang til å se bort fra de reguleringsformål planen angir, selv om det eksproprieres etter planen og det således kan sies å være en viss årsakssammenheng mellom ekspropriasjonen og den arealanvendelse erstatningsfastsettingen bygger på, og som virker begrensende på erstatningen".
Som Høyesterett videre fastslår har det gjennom rettspraksis utviklet seg et såkalt "parkprinsipp" hvoretter areal som avsettes innenfor et utbyggingsområde til annet enn bebyggelse skal erstattes etter strøkspris. Likhets- og rettferdighetshensyn tilsier at eierne av slike areal får slik strøkspriserstatning når andre med salgbare tomter oppnår sin pris takket være de områder som ikke bebygges. Det presiseres imidlertid at parkprinsippet etter gjeldende rett, "iallfall for så vidt gjelder friarealer eller lignende for allmennheten, er begrenset til arealer som hovedsakelig skal betjene befolkningen i det utbyggingsområdet de er en del av. Gjelder det således friarealer som strekker seg utover et utbyggingsområde og skal tjene til rekreasjon for folk fra en videre krets, blir det ikke plass for noe parkprinsipp".
Lagmannsretten finner etter dette at ekspropriasjonen av gnr. 105 bnr. 163 vil måtte erstattes etter strøkspris idet friområdet ansees å inngå i det areal som er utlagt som byggeområde for å betjene de som har tilknytning til dette som gjester ved hotellet eller beboere av fritidseiendommene. I reguleringsplanen fremtrer byggeområdet som et samlet hele mot landbruksområdet ved gårdsbruket. Innregulerte landbruksområder i byggeområdet kan ikke ha annet formål enn å regulere selve utnyttelsen av det området som er lagt ut til bebyggelse. Det friområdet som ikke allerede er tilknyttet hotellet, er meget beskjedent (7,6 daa) i forhold til de betydelige arealer som er utlagt til fritidsbebyggelse. En tilretteleggelse av friområdet vil sikre et høyere verdinivå på de omkringliggende tomter enn ved en bebyggelse av tomten, noe som utløser de likhets- og rettferdighetshensyn som begrunner strøkspriserstatningen. At en del av tomtene allerede er bebygget, endrer ikke dette forhold. Det pekes i den forbindelse på at den aktuelle reguleringsplan er den første reguleringsplan som omfatter denne del av kommunen.
Kommunen har anført at friområdet skal tjene til rekreasjon for folk fra en videre krets enn de som er knyttet til byggeområdet. Lagmannsretten kan ikke se at dette er tilfellet. Det har formodningen mot seg at friområdet vil være av interesse for en slik videre krets med sin beliggenhet og adkomst og med de andre alternativer som foreligger på Hankø.
Erstatningen skal fastsettes på grunnlag av forholdene ved overskjønnets avhjemling, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §10. Som nevnt ovenfor skal det benyttes strøkspris med ens pris for bebyggelig og ubebyggelig grunn. Med någjeldende fokusering på byggemulighetene ved prisfastsettelsen av hyttetomter i området og med Sundts tomt som en tomt basert på oppføring av en hytte med båtplass, settes salgsverdien til strøkspris for en hyttetomt med tilknyttet båtplass under hensyn til antall hyttetomter i forhold til totalt areal. Salgsverdien må imidlertid ikke overstige salgsprisen for den konkrete tomten med avtalt båtplass og med sannsynlig innregulert hytteplassering når en ser bort fra friområdereguleringen idet saksøkte ikke skal stilles bedre enn ved tillatt bruk som hyttetomt. Sannsynlig tillatt hytteplassering antas å ligge i tomtens bakkant 100 meter fra strandkanten. Som for underskjønnet er det fremlagt en rekke tomtepriseksempler fra Hankø. Lagmannsrettens medlemmer er ikke enig om hvilket beløp som tilsvarer strøkspris pr. hyttetomt basert på ens pris for bebyggelig og ubebyggelig grunn. Skjønnsmennene Norstad og Hjelseth er således kommet til kr 500000, skjønnsmann Andersen til kr 450000, rettens formann til 400000 og skjønnsmann Langgård til kr 325000.
I medhold av skjønnsloven §27 fastsettes erstatningsbeløpet etter dette til kr 450000.
Overskjønnet er begjært av Fredrikstad kommune,som blir å pålegge å erstatte saksøkte de nødvendige utgifter i anledning av overskjønnet i medhold av skjønnsloven §54. Saksøktes prosessfullmektig har lagt frem omkostningsoppgave som viser kr 30529 hvorav kr 28000 i salær. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen.
Bortsett fra dissensen i forbindelse med selve erstatningsutmålingen er skjønnet enstemmig.
Slutning:
1. For erverv av gnr. 105 bnr. 163 i Fredrikstad kommune betaler Fredrikstad kommune 450000 - firehundreogfemtitusen - kroner til Eva Sundt.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Fredrikstad kommune til Eva Sundt 30529 -trettitusenfemhundreogtjueni- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette skjønn.