RG-1996-736
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-10-10 |
| Publisert: | RG-1996-736 (138-96) |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 94-05823 A/23 - Borgarting lagmannsrett LB-1995-01204 A. |
| Parter: | Ankende part: Henrik W. Wang (Prosessfullmektig: Advokat Lars Ole Evensen, Oslo). Motpart: Anne Lise Gaardvik (Prosessfullmektig: Advokat Øyvind Solberg, v/adv.flm. Robert Aksnes, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Hans Petter Lundgaard, formann. Lagdommer Wilhelm Omsted. Lagdommer Jørgen F. Moen |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §10, §38, Tvistemålsloven (1915) §366, §51, §8, Eierseksjonsloven (1983) §10 |
Saken gjelder spørsmål om gyldigheten av oppsigelse i husleieforhold.
Anne Lise Gaardvik leier en leilighet i Gabelsgate 45 B i Oslo. Leieforholdet har sitt utgangspunkt i leiekontrakt av 26. mai 1964 mellom hennes mann, Svein Erik Gaardvik og den daværende eier av leiligheten, AS Gabelsgate 45, og den var inngått for 10 år med opphør uten forutgående oppsigelse den 31. desember 1974. Kontrakten ble fornyet den 13. februar 1976 til 31. desember 1984 på de samme betingelser. Svein Erik Gaardvik døde i 1983, og Anne Lise Gaardvik overtok deretter leieforholdet. 15. desember 1984 utferdiget utleieren, nå AS Vestheimgården, en kontraktsfornyelse for nye 10 år med opphør uten oppsigelse den 31. desember 1994. Dette dokumentet ble ikke underskrevet av fru Gaardvik.
I 1987 ble gården oppdelt i eierseksjoner. På linje med de andre leieboere fikk fru Gaardvik tilbud om å kjøpe sin leilighet for kr 568550, men hun meddelte i brev av 31. august 1987 at hun fortsatt ville leie seksjonen. Hun fikk den 31. mai 1990 et nytt tilbud om å kjøpe leiligheten for kr 473100, men avslo også dette. Seksjonen ble deretter, sammen med endel andre usolgte seksjoner, solgt til Skibsaksjeselskapet Tudor som videresolgte fru Gaardviks leilighet til Henrik Wang for kr 301225,- med påhefte av leiekontrakten. Wang overtok leiligheten 1. september 1990.
I brev av 4. november 1993 meddelte Wang, gjennom advokat Lars Ole Evensen, fru Gaardvik at han ville ha behov for leiligheten etter 31. desember 1994 og at han selv ville benytte den fra da av. Fru Gaardvik bestred at hun var forpliktet til å flytte, og Wang sa da opp leieforholdet ved advokat Evensens brev av 12. august 1994 til fru Gaardvik.
Anne Lise Gaardvik reiste ved stevning av 5. september 1994 til Oslo byrett søksmål mot Wang om oppsigelsens gyldighet. Byretten avsa den 3. april 1995 dom i saken med slik domsslutning:
1. Oppsigelsen av Anne Lise Gaardvik er ugyldig.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Henrik Wang har påanket dommen i rett tid.
Ankeforhandlingen ble holdt i Oslo den 28. september 1995. Begge parter var personlig til stede og avga forklaring, og det ble ført 2 vitner. Om bevisførselen forøvrig vises til rettsboken. Saken står i alt vesentlig i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.
Den ankende part, Henrik Wang, har anført:
Byretten har uriktig lagt til grunn at Anne Lise Gaardvik nå bebor leiligheten i henhold til en tidsubegrenset kontrakt og dermed har oppsigelsesvern etter husleieloven §38 første ledd. Leieforholdet er basert på tidsbestemte kontrakter, løpende for 10 år ad gangen. Det må kunne legges til grunn at fru Gaardvik har mottatt gårdeierens fornyelse av leiekontrakten, datert 15. desember 1984. Fru Gaardviks passivitet må ansees som en aksept av kontraktsfornyelsen på de vilkår som fremgår av den. Det foreligger da en tidsbestemt kontrakt som utløp 31. desember 1994, og fraflyttingskravet kan dermed ikke prøves av retten i henhold til husleieloven §38 første ledd.
Husleieloven §10, jf §8 kommer ikke til anvendelse. Det hevdes at disse regler først kommer til anvendelse for det tilfelle at utleieren ønsker at leieforholdet skal opphøre. Den daværende eier, AS Vestheimgården, ønsket at leieforholdet skulle fortsette, og det var da intet behov for å anvende regelen i husleieloven §10.
Wang fikk kjøpe leiligheten som følge av at fru Gaardvik ikke benyttet seg av de kjøpetilbud hun fikk fra AS Vestheimgården. Han innrettet seg på at fru Gaardvik hadde en tidsbegrenset kontrakt, og det kan ikke overfor Wang legges vekt på at AS Vestheimgården automatisk ville ha fornyet kontrakten såfremt fru Gaardvik hadde oppfylt sin kontraktsbestemte forpliktelse til indre vedlikehold av leiligheten. Ved ikke å benytte seg av AS Vestheimgårdens kjøpetilbud har fru Gaardvik kommet i en annen posisjon enn tidligere da seksjonen ble solgt ut. Dette måtte hun også selv være forberedt på, blant annet ved at det var en tidsbestemt leiekontrakt hun hadde.
Subsidiært gjøres det gjeldende at oppsigelsen, bedømt etter husleieloven §38 første ledd, ikke kan settes til side, idet den er saklig begrunnet i Wangs behov for leiligheten, og den heller ikke vil virke urimelig overfor leietakeren.
Ved vurderingen av om oppsigelsen virker urimelig overfor fru Gaardvik må retten foreta en konkret interesseavveining der hennes og Wangs behov for leiligheten må veies mot hverandre.
For Wang gjelder det at han er ung og i en etableringsfase. Han har et legitimt behov for leiligheten, og kjøpet av den skjedde ikke i spekulasjonsøyemed, men for å skaffe seg bolig innen overskuelig tid. Wang har en svak økonomi med høy studiegjeld. Han er fortsatt student og har bare en deltidsjobb som gir en beskjeden inntekt. Hans nåværende boligforhold er kummerlige; han bor i familiens sommerhytte i Vestby og er i realiteten å betrakte som husvill. Det må også legges vekt på at han har tilbudt fru Gaardvik kr 150000 for å flytte ut av leiligheten. Dette tilbudet er opprettholdt under ankeforhandlingen.
For fru Gaardvik gjelder det at hun ikke har gjort tilstrekkelige anstrengelser for å skaffe seg annen bolig. I den forbindelse er det særlig vist til at boligmarkedet i Oslo for tiden gir boligsøkende gode muligheter til å skaffe seg bolig, enten ved leie eller kjøp. Tilbudet fra Wang, som hun har avslått, må tas i betraktning i denne forbindelse. Det tilbudte beløp ville ha gitt henne egenkapital til kjøp av ny leilighet, alternativt som en subsidiering av en noe høyere husleie i mange år fremover. Det kan ikke legges vekt på at leiligheten var utleid da Wang kjøpte den. Tidligere rettspraksis har ikke tillagt dette særlig vekt.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
1. Henrik W. Wang frifinnes.
2. Anne Lise Gaardvik dømmes til å fravike leiligheten, seksjon nr. 70, i Gabelsgt. 45B, Oslo. Dato for fraflytting etter rettens bestemmelse.
3. Henrik W. Wang tilkjennes saksomkostninger for begge retter.
Påstandens punkt 2 innebærer en utvidelse av den påstand som ble nedlagt for byretten og i ankeerklæringen. Ankemotparten har samtykket i utvidelsen, jf tvistemålsloven §366.
Ankemotparten, Anne Lise Gaardvik, har i det vesentlige anført:
Det bestrides at hun nå besitter leiligheten i henhold til en tidsbestemt leieavtale. Etter kontraktsforlengelsen i desember 1976 utløp den tidsbestemte leiekontrakt den 31. desember 1984. Etter husleieloven §10 gikk leieforholdet da over til å bli et vanlig oppsigelig leieforhold. Seksjoneringen av gården medførte ingen reduksjon av fru Gaardviks rettigheter bortsett fra at hennes bytterett falt bort, jf eierseksjonsloven §10 tredje ledd, nr. 4. Salget til Wang, som skjedde via Skibsaksjeselskapet Tudor, kan ikke ha medført noen endring av fru Gaardviks rettigheter som leietaker i gården.
Fru Gaardvik aksepterer at Wang har tilstrekkelig saklig grunn for sin oppsigelse. Det betviles heller ikke at han ikke har kjøpt eiendommen i spekulasjonsøyemed. Men Wang må selv bære risikoen for sin oppfatning med hensyn til leieboerens rettsstilling. Han har med åpne øyne kjøpt en bolig med påheftet leiekontrakt, og han kan ikke ved dette kjøpet komme i noen bedre stilling enn den tidligere eier, AS Vestheimgaten. Det opprinnelige kontraktsforhold mellom leietakeren og AS Vestheimgaten var forøvrig i realiteten ikke noen tidsbegrenset kontrakt. Det var forutsetningen mellom utleier og leietaker at kontraktsforholdet skulle fornyes etter utløpet av den enkelte kontraktsperiode med mindre leietakeren misligholdt sin plikt til indre vedlikehold av leiligheten.
Med hensyn til rimelighetsvurderingen etter husleieloven §38 første ledd, er byrettens avgjørelse riktig. Det tilføyes at fru Gaardvik har utvist aktivitet gjennom å holde seg orientert hos eiendomsmegler om mulig annen bolig, men pris og leienivået i Oslo er så vidt høyt at hun, med sin økonomi, ikke vil klare å skaffe seg noen ny tilsvarende bolig. Wangs tilbud om en utbetaling på kr 150000 kan ikke likestilles med et tilbud om erstatningsleilighet. Med dagens pris- og leienivå vil fru Gaardvik komme vesentlig dårligere ut ved kjøp eller leie av annen leilighet, og det har hun ikke råd til. I denne forbindelse må det også tas i betraktning at hun må påregne flyttingsomkostninger og omkostninger til oppussing og møblering. Det kan ikke legges vekt på at hun ikke har akseptert å kjøpe leiligheten da hun fikk tilbud om det, jf Rt-1964-608. I nærværende sak har forøvrig Wang ikke fremsatt noe kjøpetilbud til henne.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
1. Byrettens dom punkt 1 stadfestes.
2. Saksomkostningene for byrett og lagmannsrett tilkjennes Anne Lise Gaardvik.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan i det alt vesentlige tiltre byrettens bemerkninger.
Lagmannsretten er således enig med byretten i at fru Gaardviks leieforhold er gått over til å bli et vanlig oppsigelig husleieforhold etter bestemmelsen i husleieloven §10 første ledd. Det er på det rene at fru Gaardvik ikke har undertegnet noen fornyelse av leiekontrakten med AS Vestheimgården. Eiendomsmegler Pran som sendte henne fornyelsen i desember 1984, og som sto for bestyrelsen av gården, har forklart at han ikke kontrollerte at hun returnerte kontrakten, men at han har regnet med at hun hadde akseptert fornyelsen. Fru Gaardvik har forklart at hun ikke har mottatt kontraktsforslaget og lagmannsretten finner å måtte legge det til grunn. Det må være gårdselskapets risiko at det ikke sørget for å få kontraktsfornyelsen undertegnet. Denne passivitet må forstås slik at tidsbegrensningen var av liten betydning for selskapet.
Lagmannsretten bemerker videre at leieforholdet etter den opprinnelige, tidsbestemte kontrakt må antas å ha innebåret en meget snever anledning for gårdens eier til ensidig å avvikle leieforholdet etter kontraktstidens utløp. De to gårder som tilhørte AS Vestheimgården, var begge store leiegårds-komplekser med tilsammen ca 300 leiligheter. Samtlige leiekontrakter var tidsbestemte med 10 års varighet.
Årsaken til dette var at gårdeieren da mente seg forvisset om at leietakerne ikke kunne gjøre noen innsigelser mot leiekontraktenes bestemmelse om at de skulle ha det indre vedlikehold av leilighetene. Ved utløpet av leieperioden ble det holdt en befaring for å kontrollere vedlikeholdet. Leieren fikk da fornyet leieforholdet med mindre vedlikeholdet var forsømt. På denne bakgrunn finner lagmannsretten at det kan reises spørsmål om fru Gaardviks opprinnelige leiekontrakt ikke innebar en sterkere beskyttelse for henne enn de vanlige regler i husleieloven §38 om tilsidesettelse av en oppsigelse. Bakgrunnen for kontraktsfornyelsene trekker i retning av at hun fortsatt har den samme beskyttelse, og at hun dermed heller ikke nå kan sies opp fra leieforholdet med mindre det foreligger mislighold. Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta noe endelig standpunkt til dette.
Partene er enige om at Wang har saklig grunn for å gå til oppsigelse. Om oppsigelsen kan settes til side er da avhengig av utfallet av rimelighetsvurderingen etter husleieloven §38 første ledd. Lagmannsretten er enig i den vurdering byretten har foretatt og henviser forsåvidt til byrettens begrunnelse som er dekkende for lagmannsrettens syn. På bakgrunn av det som foran er nevnt om den opprinnelige leiekontrakt, bemerker lagmannsretten at fru Gaardvik har hatt en velbegrunnet forventning om å kunne bli boende i sin leilighet. Det følger av alminnelige prinsipper for overdragelse av formuesrettigheter at erververen, her Wang, ikke kan stilles bedre enn den tidligere eier, jf Rt-1990-500, særlig side 507. Den vurdering han har foretatt av kontraktsforholdet ved kjøpet av leiligheten, må han i forhold til fru Gaardvik, selv bære risikoen for.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste. Dette gjelder også byrettens omkostningsavgjørelse som lagmannsretten er enig i. Saken har også for lagmannsretten fremstillet seg som såvidt tvilsom at den ankende part hadde rimelig grunn til å se rettens avgjørelse. Saksomkostninger for lagmannsretten vil derfor heller ikke bli tilkjent, jf husleieloven §51 femte ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.