RG-1998-494
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1997-06-27 |
| Publisert: | RG-1998-494 (83-98) |
| Stikkord: | Tinglysningsfeil |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 94-07255 A/28 - Borgarting lagmannsrett LB-1995-02231 A. Anke nektet fremmet for Høyesterett, se HR-1998-00010K . |
| Parter: | Ankende part: Knut og Grete Tveten (Prosessfullmektig: Advokat Johan Hjort). Motpart: Staten v/ Justisdepartementet (Prosessfullmektig: Regjeringsadvokaten v /advokat Ingvald Falch). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Raghild Dæhlin, formann, 2. Lagdommer Vincent Galtung, 3. Lagdommer Magne Spilde |
| Lovhenvisninger: | Tinglysingsloven (1935) §35, Skadeserstatningsloven (1969) §2-1, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §5-1 |
Saken gjelder krav om skadeserstatning som følge av tinglysningsfeil. Feilen består i manglende anmerkning av forkjøpsrett til fordel for de ankende parter Knut og Grete Tveten ved salg i 1993 av eiendommen gnr 3, bnr 140 i Nittedal. Forkjøpsretten ble tinglyst 17 juni 1981, men falt ut i grunnboken i forbindelse med konvertering fra manuell til elektronisk grunnbok i november 1988. Forkjøpsretten ga de ankende parter rett til gjenkjøp av eiendommen til den pris den var solgt for, kr 90 000,-. Forkjøpsretten falt bort ved salg til kjøper som var i god tro.
Ved stevning av 2 november 1994 reiste Knut og Grete Tveten søksmål mot staten v/ Justisdepartementet med krav om erstatning begrenset oppad til kr 2 mill. Oslo byrett avsa 19 juni 1995 dom med slik domsslutning:
1. Staten v/ Justisdepartementet frifinnes.
2. Grete og Knut Tveten dømmes til å betale saksomkostninger til Staten v/ Justisdepartementet med 20 000 - tjuetusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.
Dommen er rettidig påanket til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling ble avholdt i Oslo 6 og 7 mai 1997. Det ble avhørt 3 vitner som også forklarte seg for byretten. Det ble dessuten avgitt forklaring fra en representant for Justisdepartementet om departementets praksis i tilknytning til tinglysningsloven §35. Det er ikke påberopt nye skriftlige bevis.
Faktum i saken fremgår av byrettens dom. Partene er enige om at byrettens gjengivelse gir et dekkende bilde av saksforholdet. Det vises til dommen.
Partene har påberopt seg de samme bevis og i hovedsak gjort gjeldende de samme anførsler som for byretten, men slik at de ankende parter ikke lenger påberoper seg tinglysningsloven §35, 1 ledd, bokstav b. Staten på sin side erkjenner at skadeserstatningsloven §2-1 rettslig sett kan komme til anvendelse og at tinglysningsloven §35 ikke er en spesialregel som ekskluderer mulig ansvar etter skadeserstatningsloven.
De ankende parter Grete og Knut Tvetens anførsler kan sammenfattes slik:
Forkjøpsretten var tinglyst og innført i grunnboken, men falt ut ved konvertering til elektronisk grunnbok. Dette skyldes feil som staten svarer for. Eiendommen gnr 3, bnr 140 ble i sin tid overdratt til sønnen Stein Tveten med forkjøpsrett til fordel for Grete og Knut Tveten som ville gjort den gjeldende ved salget til Jan Allan Åkerholm i 1993. Kjøpesummen var kr 600 000,-. Ektefellene Tveten - og fru Tveten som var den aktive - kan ikke bebreides for å ha glemt forkjøpsretten. Dersom den hadde vært anmerket, ville eiendomsmegleren blitt oppmerksom på den i forbindelse med salget og de forkjøpsberettigede ville fått anledning til å gjøre den gjeldende. De hadde på forhånd vært utsatt for store personlige påkjenninger som hadde karakter av menneskelig og økonomisk katastrofe. De har uforskyldt kommet opp i situasjonen og blitt rammet av tinglysningsfeilen.
Statens ansvar følger av tinglysningsloven §35, første ledd, bokstav a som et uforskyldt tap på grunn av tinglysningsfeil. Det er i utgangspunktet et objektivt ansvar for staten. Ansvar kan gjøres gjeldende ikke bare av tredjemann, men også av en forkjøpsberettiget som i dette tilfelle. Alle og enhver som stoler på en tinglysningsattest og mister en tinglyst rett på grunn av feil, er beskyttet. Det følger av lovens ordlyd - "når nogen lider uforskyldt tap" - at bestemmelsen beskytter ikke alene den som stoler på andres rettigheter, men også rettighetshaveren selv.
Erstatningsansvar følger også av skadeserstatningsloven §2-1, jf regelen i §5-1 om skylddeling. Når det gjelder statens ansvar etter §2-1 er det en rettslig utvikling på gang i retning mot utvidet ansvar, se bl a Rt-1992-453 (Furunkulosedommen). Om retten subsidiært kommer til at det foreligger feil på begge sider, kan det være riktig med en deling.
De ankende parter har nedlagt slik påstand:
1. Staten v/ Justisdepartementet dømmes til å betale til Knut og Grete Tveten erstatning etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 1 750 000,- med tillegg av lovens rente fra stevningen.
2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsretten.
Ankemotparten staten v/ Justisdepartementet har i hovedsak anført:
Det er på det rene at forkjøpsretten til fordel for Tveten falt ut i forbindelse med konvertering til elektronisk grunnbok, men det er ikke rettslig grunnlag for å gjøre staten erstatningsansvarlig verken etter tinglysningsloven §35, første ledd, bokstav a eller skadeserstatningsloven §2-1.
For ansvar etter §35, første ledd, bokstav a er det et vilkår at tapet er uforskyldt. Vilkåret er ikke oppfylt. Normen for hva som er uforskyldt, fremgår av NOU 1982:17 172 og vil si at det ikke må ha foreligget noen grunner for skadelidte til selv å foreta undersøkelser for å få brakt det rette forhold frem i lyset. Ektefellene Tveten hadde selv satt forkjøpsrettsbestemmelsen inn i kontrakten og hadde alle nødvendige opplysninger i sin besittelse. De satt selv med dokumentet og fant det senere under opprydding. Etter deres egen forklaring var retten viktig for dem og de hadde interesse og ansvar for å ha den i minne. At den menneskelige hukommelse er skrøpelig, kan forklare hvorfor retten ikke ble husket, men begrunner ikke ansvar for staten.
Tinglysningsregisterets oppgave er forøvrig å gi tredjemann vern for at han ikke må respektere andre rettigheter enn dem som er tinglyst; ikke å garantere påminnelse for rettighetshaveren selv. Det er dessuten et vilkår etter loven at skadelidte har stolt på en (uriktig) attest. Det at man ikke får påminnelse, er noe annet enn å stole på en tinglysningsattest.
Skadeserstatningsloven §2-1 kan i prinsippet komme til anvendelse, men er ikke anvendelig i dette tilfelle. Det er ikke påvist subjektiv uaktsomhet fra noen tjenestemann staten svarer for. Under enhver omstendighet må det være rom for mindre feil. Det er ikke grunnlag for noe skjerpet aktsomhetskrav. Det foreligger heller ikke tilstrekkelig årsakssammenheng.
På vegne av staten er det nedlagt slik påstand:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Staten v/Justisdepartementet tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten bemerker:
Tinglysningsloven §35, første ledd, bokstav a. Tinglysningsloven bestemmer i §35, første ledd, bokstav a at " når nogen lider uforskyldt tap på grunn av tinglysningsfeil", har vedkommende rett til erstatning av staten "såfremt tapet skyldes at han har stolt på en tinglysningsattest eller pantattest".
Den som krever erstatning må godtgjøre at det foreligger økonomisk tap og det er en betingelse at det er årsakssammenheng mellom tapet og den omstendighet at vedkommende har stolt på attesten.
For at tapet skal være uforskyldt, må det ikke ha foreligget noen grunner for skadelidte til selv å foreta undersøkelser for å få bragt det rette forhold frem i dagen.
Da eiendommen gnr 3, bnr 140 ble solgt, var forkjøpsretten etter det opplyste gått i glemmeboken for de forkjøpsberettigede. Den som har en forkjøpsrett, må imidlertid selv holde seg orientert om sin rett og gjøre den gjeldende i tide. Ektefellene var selv nærmest til å ha den i erindring, de satt med dokumentet og fant det senere under opprydding. Det var således forglemmelsen som førte til at forkjøpsretten ikke ble gjort gjeldende ved salget til Jan Allan Åkerholm, og det er da etter loven ikke grunnlag for å gjøre staten ansvarlig i henhold til tinglysningsloven §35, første ledd, bokstav a. Tapet er ikke uforskyldt i lovens forstand.
Etter det resultat retten har kommet til, er det ikke nødvendig å ta stilling til om det kan være situasjoner hvor rettighetshaveren selv er erstatningsrettslig vernet etter §35 bokstav a.
Skadeserstatningsloven §2-1. Etter skadeserstatningsloven §2-1 nr 1 svarer staten for skade som voldes uaktsomt under en arbeidstakers arbeid for arbeidsgiveren. Det er erkjent fra statens side at bestemmelsen kan komme til anvendelse i tillegg til bestemmelsen i tinglysningsloven, forutsatt at det foreligger uaktsomhet fra arbeidstakerens side og at de øvrige erstatningsbetingelser er oppfylt. Staten bestrider at vilkårene er oppfylt og det gjøres spesielt gjeldende at det ikke er påvist uaktsomhet og at det ikke foreligger årsakssammenheng. Det er etter lagmannsretten mening ikke grunnlag for erstatningsansvar etter §2-1 i dette tilfelle.
Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta stilling til om det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet etter §2-1. Lagmannsretten finner at mulig årsakssammenheng mellom feilen og tapet av forkjøpsretten uansett er så fjern og upåregnelig at feilen ikke bør medføre erstatningsansvar, etter den alminnelige lære om adekvans. Lagmannsretten har herunder sett hen til at tinglysningsordningens primære oppgave er å verne tredjemenn; ikke å fungere som huskeliste for egne rettigheter. Ved konvertering av grunnboken i 1988 var det således lite påregnelig at en eventuell feil skulle medføre et tap av den foreliggende art, hvor konverteringsfeilen er kombinert med egen forglemmelse av rettigheten.
Det etter dette ikke aktuelt med skylddeling etter medvirkningsbestemmelsen i §5-1.
Staten blir således å frifinne.
Saksomkostninger. Anken har vært forgjeves og de ankende parter tilpliktes å betale motpartens saksomkostninger for lagmannsretten, jf tvistemålsloven §180, første ledd, idet bestemmelsens unntaksregel ikke finnes anvendelig. Det er krevet omkostninger med kr 18 000,-. Det er ikke kommet innvendinger mot kravet som legges til grunn.
Tvetens ble ilagt fulle saksomkostninger for byretten. Lagmannsretten finner etter omstendighetene at saken var så tvilsom at det var fyldestgjørende grunn til å bringe den inn for første instans. Det tilkjennes derfor ikke saksomkostninger for byretten, jf tvistemålsloven §172, annet ledd og §180, annet ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes, dog slik at det ikke tilkjennes saksomkostninger for byretten.
2. Grete og Knut Tveten betaler til staten v/ Justisdepartementet saksomkostninger for lagmannsretten med 18 000,- - attentusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av lagmannsrettens dom.