RG-1999-996
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1998-11-20 |
| Publisert: | RG-1999-996 (157-99) |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 95-00772 B/15 - Borgarting lagmannsrett LB-1997-02733 B/02 |
| Parter: | Saksøker: Staten v/Miljøverndepartementet (prosessfullmektig: Regjeringsadvokaten v/Richard Saue). Saksøkt: Romsås Sameie v/Per Øistein Snellingen (prosessfullmektig: Advokat Hans P Bjerring) |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagdommer Jan Hein Eriksen 4 Skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Naturvernloven (1970) §20, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §6, Grunnloven (1814) §110b, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, §10, §21, §22, §23, §8, §4, §8, Plan- og bygningsloven (1985) §20-1, §20-4, §20-5, §20-6, §23, §27-2, §2, §7, §93 |
Ved kgl res 9 juli 1993 ble et skogsområde i Oslo kommune fredet som naturreservat - Røverkollen naturreservat - i medhold av lov om naturvern 19 juni 1970 nr 63, §8 jf §10 og §21, §22 og §23. Naturreservatet er på ca 125 da. Området er en del av skogen til tidligere Romsås gård, gnr 96 bnr 1, som er i sameie mellom Per Øistein Snellingen, Anne Elisabeth Snellingen Bye, Trond Eriksen, Turid Skar, Stein Eriksen og Anne Lise Stokkerud. Arealet ligger i sin helhet innenfor Markagrensen - i utkanten av Lillomarka - i en sydøstvendt åsside, fra ca 300 til 370 m o h, og grenser i syd mot Sverre Iversens vei, i vest mot en skogsvei og forøvrig mot skogområder.
Ved skjønnsbegjæring 26 januar 1995 til Oslo byrett krevde staten ved Miljøverndepartementet skjønn i medhold av naturvernloven §20 til fastsettelse av erstatningen ved opprettelsen av naturreservatet. Skjønnsbegjæringen gjaldt Romsås Sameie ved Per Snellingen.
Oslo byrett avhjemlet skjønn 27 juni 1997 hvor skogbrukserstatningen ble fastsatt til kr 100 000. Saksøkte fikk ikke medhold i sitt krav om at arealet skulle erstattes som tomtegrunn.
Romsås Sameie har i rett tid begjært overskjønn.
Overskjønnsforhandling ble avholdt 27 og 28 oktober 1998. Partsrepresentasjonen og hva som ble dokumentert, fremgår av rettsboken. Det ble foretatt befaring av eiendommen.
Om det nærmere saksforhold vises til byrettens skjønn. Saken står for lagmannsretten i samme stilling som for byretten.
Staten v/Miljøverndepartementet har i hovedsak gjort gjeldende at naturreservatet ligger innenfor Markagrensen, og at det skal erstattes som skogsområde. Staten er enig med byretten i at erstatningen kan settes til kr 100 000.
Med de kommunale og statlige interesser som er knyttet til Marka som natur- og friluftsområde, er det ikke påregnelig at utbygging ville blitt tillatt om fredningsvedtaket ikke var kommet. Utbygging ville stride mot kommunedelplanen hvor arealet er definert som landbruks-, natur- og friluftsområde. Det er ikke påregnelig at arealet ville blitt omdefinert til utbyggingsområde, og at det ville kunne stadfestes reguleringsplan for utbygging av området. Utbygging i denne størrelsesorden kan ikke baseres på dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven §7.
Naturverninteressene skal tillegges vekt ved påregnelighetsvurderingen selv om de ligger til grunn for fredningsvedtaket, jf Rt-1993-278. At slike hensyn har betydelig vekt, fremgår bl a av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven §2 og Rt-1993-528.
Befolkningsøkningen i Oslo medfører økning i boligbehovet generelt, og er ikke spesielt knyttet til det aktuelle området. Det er forøvrig også økt behov for friområder. Lillomarka er liten og særlig sårbar for inngrep. Sameierne har ikke kunnet påvise at tilsvarende utbygging har vært tillatt i Marka.
Det er ikke plass for erstatning for ulemper på gjenværende eiendom. Ulemper av faktisk art er ikke påvist. Også restarealet ligger i Marka, og det var ikke påregnelig at en buffersone her ville blitt tillatt utbygget om fredningsvedtaket ikke var kommet.
Sameierne har ikke krav på saksomkostninger for lagmannsretten, jf skjønnsloven §54a.
Det nedlegges slik påstand:
Overskjønnet fremmes.
Romsås Sameie v/Per Øistein Snellingen har i hovedsak anført at det var påregnelig at arealet ville blitt tillatt utbygget om fredningen ikke var kommet. Sameierne har dermed krav på erstatning for tapte utbyggingsmuligheter.
Slik utnyttelse er det teknisk, økonomisk og markedsmessig reelt grunnlag for. Fortetting av bebyggelsen i Oslo, løser ikke det økte boligbehov i hovedstadsregionen. Det er stor etterspørsel etter boligtomter i dette område som har vei, vann, kloakk, barnehage, skole og forretninger i umiddelbar nærhet.
Området er ikke regulert. Kommunen skal etter plan- og bygningsloven §20-1 undergi kommunedelplanen en løpende behandling. Det var på fredningstidspunktet påregnelig at det ville bli foretatt endringer i planen. Reguleringsplan kan etter lovens §20-6 vedtas på tvers av kommuneplan. Et eksempel er forslaget om justering av Markagrensen for å tillate utbygging i området ved Ravnkollen. Andre eksempler er Plan- og bygningsetatens forslag 2 mai 1995 om utbygging av Romsåsplatået, herunder av areal som ligger delvis innenfor Markagrensen, til boliger. Det er neppe grunn til å tro at Markagrensen blir utvidet i området ved Bånkallåsen. Lovens §7 gir dessuten dispensasjonsadgang for mindre tiltak i Marka.
Da friluftsinteresser ligger til grunn for fredningsvedtaket, kan de ikke telle med ved påregnelighetsvurderingen. Friluftsinteressene står imidlertid ikke i motstrid til utbyggingsinteressene. Området er i dag lite benyttet som turområde, idet man benytter skogsveien til Televerkets radiolinjestasjon som adkomst til Lillomarka.
Råtomteprisen i området kan på fredningstidspunktet settes til mellom kr 80 og kr 100 pr m2. Sameierne er enig med byretten i at skogbruksverdien kan settes til kr 100 000.
Det kreves ulempeserstatning for en buffersone på øst- og nordsiden av naturreservatet fordi det følger av fredningsvedtaket at det ikke vil bli gitt utbyggingstillatelse her.
Sameierne skal tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet selv om resultatet blir det samme som for byretten, idet byrettens avgjørelse var så tvilsom at de hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn, jf skjønnsloven §54a.
Det nedlegges slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Romsås Sameie tilkjennes full erstatning for tap som følge av fredningen, herunder også for ulemper på eiendommen utenfor fredningsområdet.
3. Romsås Sameie tilkjennes full erstatning for utgifter til juridisk og teknisk bistand ved overskjønnet, og Staten v/Miljøverndepartementet tilpliktes å dekke utgiftene til retten.
Lagmannsretten er i likhet med byretten kommet til at arealet må erstattes etter skogbruks- verdien. Sameiernes krav om erstatning for tapt tomteutnyttelse er ikke tallfestet, men etter de priser det er vist til, må kravet anses å bygge på en salgsverdi for arealet som utgjør et beløp i størrelsesorden kr 12 mill. Lagmannsretten legger som byretten til grunn at de ikke ville fått tillatelse til å bygge ut arealet om fredningsvedtaket ikke var kommet, og kan i det vesentlige tiltre byrettens begrunnelse. Det bemerkes at partene er enige om en skogbruksverdi på kr 100 000 som fastsatt av byretten.
Sameierne har etter naturvernloven §20 første ledd krav på erstatning av staten for økonomisk tap som er en følge av fredningsvedtaket. Man kan se det slik at de rådighetsinnskrenkninger som følger av vedtaket, er ekspropriert inn som negativ servitutt på eiendommen. Det er et vilkår for å kunne opprette et naturreservat at det dreier seg om et område "som har urørt, eller tilnærmet urørt natur eller utgjør en spesiell naturtype", jf lovens §8. Det er på det rene at Røverkollen naturreservat har en slik karakter. Etter forskriftene for fredning av naturreservatet er formålet med fredningen å bevare et særpreget kalkfuruskogområde med sesongfuktig utforming. Forskriftene setter forbud mot at det iverksettes tiltak som kan endre naturmiljøet, som for eksempel oppføring av bygninger, anlegg og faste innretninger. Det er således på det rene at utbygging ikke er tillatt i reservatet.
Erstatningen skal etter lovens §20 annet ledd 1. punktum fastsettes i samsvar med reglene i vederlagsloven av 6 april 1984 nr 17. Verdsettingen skal etter vederlagsloven §4 gjøres på grunnlag av salgsverdien, jf §5, når denne er høyere enn bruksverdien, jf §6. Ved fastsettingen av såvel salgsverdien som bruksverdien skal det etter §5 annet ledd og §6 første ledd legges vekt på blant annet den påregnelige utnytting som det er reelt grunnlag for etter forholdene på stedet.
Lagmannsretten tar utgangspunkt i at skogbruk har vært den eneste utnyttelsesform, og at sameiernes krav om erstatning for tomteverdien forutsetter at omlegging til tomteutnyttelse var påregnelig om fredningsvedtaket ikke var kommet. Påregnelighetskravet har særlig betydning når det som her er tale om bruksendring. At arealet er egnet til utbygging, og at det er et attraktivt område, noe partene er enige om, er ikke tilstrekkelig. Det må foreligge faktiske og rettslige omstendigheter som tilsier at en bruksendring som nevnt var påregnelig. Etter naturvernloven §20 annet ledd 2. punktum er det fredningstidspunktet 9 juli 1993, som skal legges til grunn for vurderingen.
Arealet ligger innenfor Markagrensen slik denne er fastsatt i kommunedelplanene fra 1986 og 1991. I arealdelen av planen fra 1991 er det angitt som landbruks- natur- og friluftsområde, jf plan- og bygningsloven §20-4 nr 2. Det er således på det rene at utbygging av arealet ville vært i strid med den arealdisponering som var tillatt forut for fredningsvedtaket.
Kommuneplanen har rettsvirkninger som angitt i lovens §20-6. Etter første ledd i bestemmelsen skal planen legges til grunn ved planlegging, forvaltning og utbygging i kommunen. Lagmannsretten legger til grunn at det her dreiet seg om større bygge- og anleggsarbeider som ikke kunne baseres på dispensasjon etter lovens §7, og at utbygging bare kunne foretas dersom arealet ble omklassifisert til byggeområde, jf lovens §20-4 nr 1.
Arealet er uregulert. Lovens §23 nr 1 første ledd 1. punktum, angir at det skal utarbeides reguleringsplan for områder i kommunen hvor det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider. Av første ledd annet punktum i bestemmelsen følger at byggetillatelse etter §93 ikke skal gis før det foreligger slik reguleringsplan. Bestemmelsen som kom inn ved lovendring 21 april 1989, fører til at det for slike tiltak ikke bare gjelder et plankrav, men også et krav om formell detaljplan.
Av forarbeidene til endringsloven fremgår at siktemålet særlig var å sikre en bred planbehandling for å få belyst nærmiljøhensyn. Reguleringsplikten for større bygge- og anleggsarbeider må ses på bakgrunn av et ønske om å gi offentligheten medinnflytelse når det gjelder hvordan forandringer i nærmiljøet skal skje. Den skal også sikre at areal- disponering av bygge- og anleggsvirksomhet skjer ut fra helhetsvurderinger hvor andre fagmyndigheter, herunder miljøvernmyndigheter, skal delta. Hensynet til offentligheten og til nødvendig samarbeid med andre myndigheter ligger således innebygget i bestemmelsene om reguleringsplan.
Kommunen vil etter lovendringen lettere kunne kreve at utbyggeren selv utarbeider utkast til reguleringsplan, og kan utsette slike større byggetiltak til en får vedtatt den nødvendige detaljplan. Lagmannsretten legger ved påregnelighetsvurderingen til grunn at utbygging av arealet forutsatte betydelig endring av plansituasjonen, og at sameierne forut for fredningsvedtaket ikke har funnet grunn til å fremkomme med utkast til reguleringsplan basert på utbygging.
Ved vurderingen av om en bruksendring var påregnelig, må det også legges vekt på statens interesser i Oslomarka. I kgl res til kommuneplan for Oslo fra 1991 heter det bl a at "Regjeringen vil understreke betydningen av at byggegrensen mot Marka opprettholdes i Oslo, jf. Markagrensen slik den fremgår av kart fra Miljøverndepartementet av 21. mars 1986. Kommuneplanen avviker på noen punkter fra denne grensen. Markagrensen vil bli avklart ved behandlingen av Kommunedelplanen for Oslos del av Marka, der Miljøverndepartementet vil vurdere de nasjonale interessene knyttet til Oslomarka. De store, sammenhengende naturområdene i hovedstadsregionen er svært viktige som rekreasjons- og friluftsområder for befolkningen i regionen. Det vil bli lagt vekt på at hensynet til naturmiljø og friluftsliv blir ivaretatt i forvaltningen av skogen i disse områdene, og det tas sikte på at en ny forskrift om skogbehandling og skogsdrift i Marka skal tre i kraft fra 1. januar 1993."
Departementet skal i medhold av plan- og bygningsloven §20-5 syvende ledd underrette kommunen innen tre måneder dersom kommunedelplanen kan bli endret ut fra nasjonale interesser. Miljøverndepartementet har i samsvar med lovbestemmelsen underrettet fylkesmannen ved brev 30 november 1993 om at det ikke vil gjøre endringer i planen fra 1991. Det heter i brevet at departementet er tilfreds med at kommunen har fullført en planprosess for Oslos del av Oslomarka i tråd med de retningslinjer departementet har gitt. I brevet heter det videre at "Oslo kommune forvalter betydelige deler av det totale markaarealet i forhold til de største befolkningskonsentrasjonene i regionen. Oslo kommunes forvaltningspraksis vil derfor være svært viktig for utviklingen i Marka. Vi viser her til den vekt som legges på Marka som nasjonalt, regionalt og lokalt friluftsområde i Kgl. res. til kommuneplan for Oslo."
Miljøverndepartementets rett til å gripe inn overfor kommunale reguleringsvedtak fremgår av lovens §27-2. Departementet avgjør etter nr 2 i bestemmelsen om reguleringsplanen skal stadfestes, og etter nr 3 annet ledd kan departementet av eget tiltak oppheve reguleringsplan eller gjøre de endringer som finnes påkrevd dersom planen anses å stride mot nasjonale interesser, fylkesplan eller arealdelen av kommuneplanen.
Det fremgår av lagmannsrettens bemerkninger ovenfor at staten har vurdert Markagrensen som nasjonal interesse, og at departementet har gått inn i kommunens planarbeid med tyngde.
Sameierne har anført at retten ved påregnelighetsvurderingen, foruten å se bort fra selve fredningsvedtaket, også skal se bort fra naturverninteressene som begrunner vedtaket. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Det fremgår av høyesterettsdom i Rt-1993-278 (283) at naturvernloven §20 må forstås slik at erstatningsfastsettelsen helt ut skal følge vederlagsloven regler når det gjelder lovhjemlede skranker for utnyttelse av eiendommen, uten hensyn til om rådighetsinnskrenkningene helt eller delvis har sin bakgrunn i naturvernhensyn.
Av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven §2 fremgår at det ved planlegging etter loven skal gis grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser. Det vises videre til høyesterettsdom i Rt-1993-528 som gjaldt trafikkstøy, men hvor det på side 535 uttales at slike hensyn har vesentlig betydning på tvers av forvaltningssektorene, og at de i så måte er en del av de overordnede miljøhensyn som det er en målsetning å innarbeide i beslutningsprosessen, jf det prinsipp som nå er nedfelt i grunnloven §110b - og som nettopp miljøvernmyndighetene er satt til å ivareta.
Lagmannsretten har etter bevisførselen vurdert plansituasjonen for Romsåsområdet slik at det var påregnelig at Sverre Iversens vei fortsatt ville vært Markagrensen i syd for det aktuelle området om fredningsvedtaket ikke var kommet. Området ved Bånkallåsen som ligger øst for Røverkollen, kan med hensyn til beliggenhet og naturverdier i noen grad sammenlignes med naturreservatet. Bånkallåsen var tidligere regulert til boligområder. Det sier noe om den påregnelige utviklingen av områdene at kommunens byrådsavdeling for næring- og byutvikling senere har foreslått at Bånkallåsen legges ut som natur- og kulturvernområde. Dette vil samtidig innebære at Markagrensen flyttes og utvides sydover til Trondheimsveien. Etter lagmannsrettens vurdering tilsa plansituasjonen på frednings- tidspunktet at en mulig utvidelse av Markagrensen bare var aktuell i et område i nærheten av Ravnkollen og i et område mellom Romsåsveien og Trondheimsveien. Disse områdene ligger et stykke vest for naturreservatet.
Etter lagmannsrettens vurdering av de rettslige og faktiske omstendigheter som er nevnt ovenfor, var det forut for fredningen hverken påregnelig at kommunen ville endre kommunedelplanen for Marka slik at arealet ble utbyggingsområde eller at departementet ville godkjenne en slik endring. Det var heller ikke påregnelig med en stadfestet reguleringsplan for utbygging av arealet.
Sameierne har for lagmannsretten krevet erstatning for ulemper på gjenværende skogsareal i medhold av vederlagsloven §8. Arealet er oppgitt til ca 1 026 da. Det er ikke anført at dette areal blir påført faktiske ulemper. Skogsveien langs naturreservatets vestgrense fra Sverre Iversens vei til Televerkets radiolinjestasjon på Røverkollen, gir en atkomst til skogen som ikke berøres av fredningsvedtaket. Lagmannsretten forstår sameiernes anførsel slik at de mener et belte øst og nord for naturreservatet ville blitt tillatt utbygget om fredningsvedtaket ikke var kommet. Retten kan ikke se at det forelå areal- og ressursdisponeringshensyn som tilsa at en utbygging her var mer påregnelig enn på eiendommen forøvrig. Arealene ligger i Marka. Selv om det dreier seg om utbygging av mindre omfang, forelå etter lagmannsrettens vurdering ikke særlige grunner som i medhold av plan- og bygningsloven §7 kunne begrunne dispensasjon fra kommunedelplanen.
Når det gjelder mulighetene for utvidelse av Markagrensen i dette området, vises til lagmannsrettens bemerkninger ovenfor. Det bemerkes at de eksempler på tillatt utbygging i Marka som sameierne forøvrig har vist til, er mindre justeringer av helt annen art og omfang enn de nærværende sak gjelder, og at de således ikke kan tillegges vekt ved lagmannsrettens påregnelighetsvurdering.
Erstatningen blir etter dette å fastsette til skogbruksverdien, kr 100 000. Det er ikke reist innsigelse mot avsavnsrenten, som herredsretten har fastsatt til 9 % fra fredningstidspunktet til 31 desember 1993 og deretter 6 % til oppgjør finner sted.
Når det gjelder kravet om saksomkostninger bemerkes at overskjønnet er begjært av saksøkte, som ikke har oppnådd et bedre resultat enn ved byrettens skjønn, jf skjønnsloven §54a første ledd bokstav a. Lagmannsretten kan hverken se at byrettens skjønn lider av slike mangler eller at avgjørelsen er så tvilsom at saksøkte hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn, jf bokstav b i lovbestemmelsen. Saksøktes krav om saksomkostningerfor lagmannsretten tas ikke tilfølge. Det bemerkes at Staten på sin side har frafalt krav om å bli tilkjent saksomkostninger.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatningen fra Staten v/Miljøverndepartementet til Romsås Sameie v/Per Øistein Snellingen fastsettes til 100 000 - etthundretusen - kroner som forrentes med 9 - ni - prosent årlig fra 9 juli til 31 desember 1993 og deretter 6 - seks - prosent årlig til betaling skjer.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.