RG-2000-7

Instans:	Gulating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1999-05-03
Publisert:	RG-2000-7 (3-2000)
Stikkord:	Tingsrett, Overskjønn
Sammendrag:
Saksgang:	Jæren skjønnsrett Nr. 96-00637B - Gulating lagmannsrett LG-1997-02209 B.
Parter:	Saksøker: Klepp kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Holst Sæther, Kleppe). Saksøkte: 1. Sigmund Bjørheim 2. Kåre Berland 3. Kristian Kleppe (Prosessfullmektig: Advokat Carlsen, Stavanger).
Forfatter:	Lagdommer Skaar. 4 skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, §10, §4

Saken gjelder overskjønn.

Den 4 november 1996 begjærte Klepp kommune skjønn til fastsettelse av erstatning for et område på til sammen ca 44 dekar nordøst for sentrum i tettstedet Kleppekrossen i Klepp kommune. Området eies av Sigmund Bjørkheim (ca 2,2 dekar), Kåre Berland (ca 26,3 dekar) og Kristian Kleppe (ca 16 dekar). Området er regulert til sentralidrettsanlegg. Reguleringsplanen ble godkjent den 29 april 1996. Alle de tre grunneierne har inngått avtale med kommunen om salg av arealene. Samtlige avtaler inneholder en bestemmelse om at erstatningen skal fastsettes ved rettslig skjønn og i samsvar med ekspropriasjonsrettens alminnelige regler. Skjønnsbegjæringen er fremmet under henvisning til disse avtalene.

Jæren skjønnsrett avsa skjønn den 10 september 1997. Skjønnet har slik slutning:

"1. Klepp kommune betaler erstatning til Sigmund Bjørheim, Kåre Berland og Kristian Kleppe med kr 125,- - etthundreogtyvefemkroner - pr. m2 for arealer avstått fra henholdsvis gnr. 12 bnr. 15, gnr. 12 bnr. 7 og 8 og gnr. 1 bnr. 10, alle i Klepp kommune.

2. Klepp kommune betaler avsavnsrente av ikke utbetalte erstatningsbeløp med 5 - fem -% årlig rente fra 15.09.96 frem til betaling skjer.

3. Klepp kommune betaler utgifter til juridisk bistand til Sigmund Bjørheim, Kåre Berland og Kristian Kleppe v/adv. Skjørestad med netto gjenstående beløp kr 43094,- - kroner førtitretusenognittifire 00/100 - innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse."

Klepp kommune har rettidig begjært overskjønn til Gulating lagmannsrett. Overskjønnsbegjæringen omfatter hele skjønnet. Grunneierne har inngitt tilsvar til overskjønnsbegjæringen og tatt til motmæle.

Gulating lagmannsrett holdt overskjønn i Stavanger tinghus den 12 og 13 april 1999. For kommunen møtte teknisk sjef Frank Bjørnø sammen med kommunens prosessfullmektig, advokat Holst Sæther. Bjørnø ga forklaring som vitne. Av grunneierne møtte Sigmund Bjørheim. I tillegg møtte Kjell Kleppe med fullmakt fra faren Kristian Kleppe. Under befaringen møtte også Kåre Berland. For øvrig møtte grunneiernes felles prosessfullmektig, advokat Carlsen. Grunneierne ga forklaring. I tillegg hørte lagmannsretten fem vitner. Lagmannsretten foretok befaring på de aktuelle eiendommene. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.

Klepp kommune gjør i hovedtrekk gjeldende:

Grunneierne har krav på full erstatning. Det betyr at vederlagene må fastsettes til salgsverdi og området vurderes som utbyggingsområde for boligformål, jf ekspropriasjonserstatningslovens §5. Grunnlaget må være råtomtprisen pr september 1996, pluss avsavnsrente.

Det må tas hensyn til dokumenterte priser for sammenlignbare eiendommer, særlig gjelder dette eiendommer i Klepp og Time.

Det må også legges vekt på arealenes beskaffenhet. Arealene må vurderes som et samlet tomteområde og erstatningene fastsettes som en strøkspris uttrykt i en gjennomsnittlig kvadratmeterpris for hele området. Det virker prisdempende at ca 10% av området er dyp myr og at området krysses av en åpen kanal. Utnytting til byggeformål krever tiltak på denne delen av eiendommen i form av masseutskiftning og kanskje også lukking av kanalen. Området har dessuten noe fjell i dagen som må sprenges. For øvrig er området flatt og lett å opparbeide. Området har tilgang på vann og kloakk. Det er også ført offentlig vei frem til området, men en utbygging vil trolig kreve betydelige investeringer i avkjøringen fra fylkesveien enten ved etablering av rundkjøring eller egen avkjøringsfil.

Området har en sentral beliggenhet i forhold til Kleppekrossen, men ligger lavt i terrenget uten utsikt og i direkte tilknytning til jordbruksarealer med tilhørende luktplage. Området mangler dessuten direkte tilgang til turterreng og andre friluftsarealer.

Jæren skjønnsrett har satt prisen for høyt. Ved de sammenligninger underskjønnet har foretatt, er det lagt for stor vekt på priser oppnådd i Randaberg, Sola og Sandnes. I Klepp vil det være mer naturlig å sammenligne med Time kommune. Prisen må da bli vesentlig lavere enn den underskjønnet har fastsatt.

Kommunen har nedlagt slik påstand:

"Overskjønn fremmes."

Sigmund Bjørheim, Kåre Berland og Kristian Kleppe gjør i hovedtrekk gjeldende:

Grunneierne har krav på å få salgsverdien erstattet. Den påregnelige fremtidige utnytting av arealene er utnytting til boligformål. Det fremgår av ekspropriasjonserstatningslovens §5 første ledd at erstatningene skal reflektere markedsprisen.

Hele området er flatt og med gode grunnforhold. Det vil være både enkelt og billig å bygge ut. Kommunen skal utnytte området til sentralidrettsanlegg. Det stiller vesentlig strengere krav til grunnforholdene enn boligutbygging. Ved utnytting til bolig ville myra kunne utnyttes til nødvendige fellesarealer og masseutskiftning dermed unngås eller ihvertfall begrenses. Masseutskiftning er for øvrig ikke noe ekstraordinært ved utbygging av et så vidt stort område.

Det må utmåles en strøkspris for hele området. Det fremgår av Østensjødommen, Rt-1977-24, at det må fastsettes en gjennomsnittspris uavhengig av grunnens beskaffenhet.

De eventuelle problemene som måtte være knyttet til den åpne kanalen som krysser området er ikke skikkelig utredet av kommunen og dårlig belyst. Kanalen kan derfor ikke gi grunnlag for noe fradrag i erstatningen.

Infrastrukturen på stedet er god. Området har tilgang til vann og kloakk. Disse tekniske anleggene er mer enn ti år gamle og kan derfor heller ikke gi grunnlag for fradrag. Området har også tilgang til offentlig vei. I tillegg til tilkomst via fylkesveien i sør har området også kontakt med Vierveien på nordsiden. Ved utbygging av boliger i området er det intet til hinder for at Vierveien kunne vært benyttet som tilkomst.

For øvrig ligger hele området gunstig plassert i forhold til Kleppekrossen som er et tettsted med alle de sentrumsfunksjoner som i dag kreves for å betjene et moderne boligområde.

Store deler av Jæren inngår i et integrert arbeids- og boligmarked sammen med Stavanger og Sandnes. Dette medfører et jevnt press på boligprisene med økende priser nordover mot byområdene.

Ved sammenligning med priser oppnådd for tilsvarende eiendommer, er det relevant å vurdere overdragelser både i Randaberg, Sola og Sandnes kommuner. Det må også legges betydelig vekt på de to anonyme tilbudene kommunen selv har innhentet og som gjelder det området som nå skal verdsettes. Tilbudene er på henholdsvis kr 145 og kr 152 pr m2 tidlig i 1998. Dette er trolig forsiktige anslag.

På den annen side kan det ikke legges særlig vekt på den prispolitikken Klepp kommune selv har fulgt i en årrekke og som tilsynelatende viser en råtomtpris på rundt kr 50 pr m2. For det første inneholder ihvertfall enkelte av disse avtalene bestemmelser om tilleggsytelser til grunneierne som medfører at kvadratmeterprisen i realiteten blir høyere. For det andre kan mye tyde på at grunneierne ikke har vært oppmerksomme på det reelle prisnivået i kommunen.

En realistisk vurdering av området sammenholdt med hvilke priser som er oppnådd for sammenlignbare eiendommer, tilsier en kvadratmeterpris som er høyere enn den underskjønnet kom frem til på kr 125.

Underskjønnet har også fastsatt en for lav avsavnsrente.

Grunneierne har nedlagt slik påstand:

"1. Ankemotpartene tilkjennes full erstatning for de avståtte areal. Erstatningene fastsettes ut fra salgsverdi.

2. Lagmannsretten fastsetter avsavnsrente.

3. Klepp kommune v/ordføreren tilpliktes å erstatte ankemotpartenes utgifter til juridisk og annen bistand i anledning overskjønnet, tillagt lovens morarente fra det tidspunkt retten bestemmer."

Lagmannsretten skal bemerke:

Grunneierne har krav på full erstatning for de arealene som avstås. Lagmannsretten legger salgsverdien til grunn for sin vurdering fordi den gir det gunstigste resultatet for grunneierne jf. ekspropriasjonserstatningsloven §4. Verdsettingen skal da skje i samsvar med reglene inntatt i lovens §5. Utgangspunktet blir hva en vanlig kjøper ville gi for eiendommen ved frivillig salg, jf §5 første ledd.

Ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd angir hvilke momenter som skal vektlegges ved verdsettingen. For herredsretten var det et hovedspørsmål hva som var områdets fremtidige påregnelige utnytting. Grunneierne hevdet at det måtte tas utgangspunkt i utbygging til boligformål. Kommunen hevdet at den påregnelige utnytting var jordbruk. Dette synet gjorde kommunen også gjeldende i begjæringen om overskjønn. For lagmannsretten har kommunen revurdert sitt syn. Også kommunen gjør nå gjeldende at utbygging til boligformål vil være den mest påregnelige utnytting av området dersom det ses bort fra reguleringsplanen. Lagmannsretten deler dette synet. Siden partene er enige om at verdsettingen skal skje basert på en utnytting av området til boligformål, finner lagmannsretten det unødvendig å begrunne dette nærmere, men begrenser seg til å henvise til herredsrettens begrunnelse på dette punkt.

Ved verdsettingen legger lagmannsretten vekt på at området har en god beliggenhet i forhold til tettstedet Kleppekrossen. Det har god tilgang til alle sentrale sentrumsfunksjoner, samt skole, barnehage, svømmehall etc. Topografien i området medfører at det ikke gir noen utsikt, men samlet sett fremstår plasseringen som relativt attraktiv for vanlige boligsøkende.

Også områdets beskaffenhet fremstår som gunstig for utbygging. Arealene som avstås utgjør ca 44 dekar av til sammen ca 61 dekar som er regulert til sentralidrettsanlegg. Anlegget er nå delvis opparbeidet med en parkeringsplass i det nordøstre hjørne, en grusbane i østre del og en vei inn mot området fra sør. Den utbyggingen som er foretatt er ikke mer omfattende enn at lagmannsretten har kunnet danne seg et godt bilde av områdets beskaffenhet før inngrepene. Befaringen og fotografier fremlagt av partene har vært til god hjelp i den forbindelse.

Området er i all hovedsak flatt og med god byggegrunn. Langs området i sør går det en åpen kanal og i tilknytning til denne ligger det et areal med relativt dyp myr. I all hovedsak ligger dette på Kåre Berlands eiendom og utgjør ca 15% av hans samlede areal på litt over 26 dekar. Full utnytting av arealet til utbyggingsformål krever masseutskiftning.

Partene har anført at erstatningen må utmåles som en strøkspris uttrykt i en gjennomsnittlig kvadratmeterpris for hele det området som avstås. Som støtte for dette syn har partene vist til Østensjødommen. Lagmannsretten er ikke enig i at Østensjødommen gir grunnlag for et slikt syn. Rett nok gir Østensjødommen anvisning på bruk av strøkspris, men da er poenget at enkelte eiendommer eller deler av eiendommer er blitt ubebyggelige som en direkte følge av reguleringsplanen ved at de er lagt ut til fellesarealer som veier etc. Når en eiendom er helt eller delvis ubebyggelig på grunn av naturgitte forhold, eventuelt vesentlig dyrere å bygge ut, må det komme til uttrykk i den råtomtpris som fastsettes, og alene gå ut over den grunneieren som eier vedkommende eiendom. Lagmannsretten mener således at Kåre Berland må få en noe lavere pris for sitt areal enn de øvrige grunneierne. Selv om Berland kunne utnyttet den sørlige delen av sitt areal til fellesfunksjoner i forbindelse med en eventuell utbygging av boliger på stedet, kommer man ikke bort fra at kanalen og den tilliggende myren enten reduserer utnyttingsmulighetene eller fordyrer utbyggingen av Berlands samlede areal. Hvor stor betydning dette bør få for erstatningen kommer lagmannsretten tilbake til nedenfor.

Både kommunen og grunneierne har fremholdt at området har tilgang til både offentlig vann og offentlig avløp. Lagmannsretten stiller seg rett nok noe spørrende til om det kommunale ledningsnettet har kapasitet til å ta imot en såvidt omfattende boligutbygging som den grunneierne har vist som en mulighet, men all den tid kommunen selv ikke har reist dette spørsmålet legger lagmannsretten partenes felles syn til grunn for sin avgjørelse.

Lagmannsretten legger også til grunn at området er knyttet til offentlig vei. Vedrørende veitilknytning fra sør har kommunen anført at en boligutbygging i området trolig ville ha utløst krav fra veimyndighetene om rundkjøring eventuelt avkjøringsfil. Lagmannsretten ser ikke bort fra at kommunen kan ha rett i denne antakelsen, men ser likevel bort fra anførselen fordi den ikke er belagt med noen form for dokumentasjon fra kommunens side. Også i nord er området tilknyttet offentlig vei via Vierveien.

Partene er enige om at det ikke er grunnlag for fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd fordi alle kommunens investeringer i vei, vann og kloakk nevnt ovenfor er mer enn 10 år gamle.

Lagmannsretten har også foretatt sammenligninger med priser som er oppnådd ved salg av andre eiendommer både i Klepp og i nabokommunene. Kommunen har lagt frem en relativt omfattende dokumentasjon som viser at Klepp kommune selv i all hovedsak ikke har betalt mer enn 50 kroner pr m2 ved kjøp av utbyggingsarealer de siste ca 10 årene. I ett tilfelle synes rett nok prisen reelt sett å ha vært noe høyere fordi avtalen med vedkommende grunneier inneholder tilleggsfordeler som det vil være naturlig å prissette ved en sammenligning. I all hovedsak synes allikevel kommunen å ha etablert et prisnivå i Klepp kommune på rundt kr 50 pr m2. Lagmannsretten er kommet til at den bare i begrenset utstrekning kan ta hensyn til kommunens egen praksis ved kjøp av utbyggingsområder. Blant annet fremstår det som uklart for lagmannsretten om grunneierne har vært sikre på at områdene ville ha blitt vurdert som utbyggingsområder ved en rettslig prøving. Dersom det har hersket usikkerhet rundt dette og alternativet har vært erstatning basert på jordbruksverdiene, kan det vel tenkes at en erstatning på kr 50 pr m2 har fremstått som et godt resultat sett fra grunneiernes side.

Lagmannsretten har lagt betydelig vekt på den dokumentasjonen den har fått presentert om prisnivået i nabokommunene. Klepp kommune har tradisjonelt fremstilt seg selv som en typisk jordbrukskommune på Jæren og fremstår fortsatt slik. Mye taler derfor for å vektlegge prisnivået i nabokommunen Time noe sterkere enn de øvrige Jærkommunene, som i større utstrekning preges av urbanisering. Like fullt må det være relevant å se hen til hvilke priser som er oppnådd både i Sola og Sandnes. I noen utstrekning bør også Randaberg tillegges betydning. De senere årene har store deler av Jæren utviklet seg mot et felles arbeids- og boligmarked med Stavanger/Sandnes som naturlig tyngdepunkt. Avstanden og kommunikasjonen til dette tyngdepunktet i regionen blir derfor mer avgjørende enn hvilken kommune området ligger i. Det er ikke mer enn ca 12 km fra Kleppekrossen til Sandnes. Særlig områder i den sørlige delen av Sandnes blir derfor aktuelle sammenligningsområder.

Lagmannsretten har også tatt hensyn til de anomyme tilbud kommune selv har innhentet. Tilbudene kan allikevel ikke likestilles med oppnådde priser. Hertil kommer at tilbudene forutsetter en meget høy utnyttingsgrad og omfatter et større areal en det som er gjenstand for overskjønn.

Det fremgår av ekspropriasjonserstatningsloven §10 at det er verdien på overtakelsestidspunktet som skal legges til grunn. Uavhengig av hva som fremgår av grunneiernes avtaler med kommunen, er partene enige om at 15 september 1996 skal legges til grunn som overtagelsestidspunkt. Det er på det rene at det har skjedd en betydelig prisutvikling for denne typen eiendommer i tiden fra september 1996 til i dag. Boligprisene har trolig steget med rundt 20 % i perioden og det er all grunn til å regne med at råtomtprisene har hatt en tilsvarende utvikling.

Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at erstatningen for Kåre Berlands eiendom bør settes til kr 105 pr m2 og at Sigmund Bjørheim og Kristian Kleppe får kr 110 pr m2 hver.

Ekspropriasjonserstatningsloven §10 fastsetter at grunneierne skal ha erstattet det tap som følger av at utbetalingen skjer på et senere tidspunkt enn overtakelsen. Det er vanlig å utmåle denne erstatningen ved å fastsette en avsavnsrente. Herredsretten fastsatte avsavnsrenten til 5% årlig. I den aktuelle perioden har det alminnelige rentenivået i Norge endret seg vesentlig, først ved en stigning og sist i perioden ved nedgang. Etter lagmannsrettens vurdering vil en gjennomsnittsrente på 6% årlig gi full erstatning for det tap grunneierne påføres ved at erstatningene utbetales etter overtakelsen.

Kommunen må erstatte grunneierne deres utgifter i anledning overskjønnet, herunder utgifter til juridisk bistand, i samsvar med skjønnsprosessloven §54. Siden det er kommunen alene som har begjært overskjønn, kommer ikke reglene i §54a første ledd til anvendelse. Advokat Carlsen har inngitt omkostningsoppgave. Oppgaven viser samlet krav stort kr 52159,50, herunder salær stort kr 43000. Lagmannsretten har ikke mottatt innsigelser til oppgaven. Kommunens saksomkostningsansvar fastsettes i samsvar med oppgaven. Lagmannsretten ser ingen grunn til å endre herredsrettens saksomkostningsavgjørelse.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Klepp kommune betaler erstatning til Sigmund Bjørheim med kr 110 - etthundreogtikroner - pr m2 for arealet avstått fra gnr 12 bnr 15 i Klepp kommune.

2. Klepp kommune betaler erstatning til Kåre Berland med kr 105 - etthundreogfemkroner - pr m2 for arealet avstått fra gnr 12 bnr 7 og 8 i Klepp kommune.

3. Klepp kommune betaler erstatning til Kristian Kleppe med kr 110 - etthundreogtikroner - pr m2 for arealet avstått fra gnr 1 bnr 10 i Klepp kommune.

4. Klepp kommune betaler avsavnsrente av ikke utbetalte erstatningsbeløp med 6 - seks -% årlig fra og med 15 september 1996 til betaling skjer.

5. For lagmannsretten betaler Klepp kommune saksomkostninger til Sigmund Bjørheim, Kåre Berland og Kristian Kleppe ved advokat Tor Chr. Carlsen med til sammen kr 52159,50 - femtitotusenetthundreogfemtini 50/100 -.

6. Erstatning og saksomkostninger skal betales innen 2 - to - uker fra forkynning av overskjønnet.