Rt-1910-38
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1909-11-27 |
| Publisert: | Rt-1910-38 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 39/2 s.a. |
| Parter: | Emil Olsen (adv. Th. E. Jacobsen) mod fru Emilie Salicath (adv. Rasch). |
| Forfatter: | |
| Lovhenvisninger: | Lov ang det benificerede Gods (1821) §19 |
Med hensyn til nærværende sags faktiske omstændigheder henvises til præmisserne til Kristiania byrets dom afødt xx.xx.1908. Ved denne dom blev saaledes kjendt for ret: «Indstevnte, fru Salicath bør for citantens, Emil Olsens, tiltale i denne sag fri at være. Sagens omkostninger ophæves.» En af de voterende stemte for, at fru Salicath skulde tilpligtes at betale Emil Olsen kr. 656,16 med 4% rente deraf fra 26 mars 1907.
Byretsdommen er nu af Emil Olsen efter erhvervet opreisning og dispensation fra lovgivningens regler om summa appellabilis ved stevning afødt xx.xx.1908 indanket for høiesteret, hvor der for ham er nedlagt saadan paastand: «1. At byrettens dom underkjendes. 2. At indstevnte tilpilgtes til appellanten at betale kr. 656,16 med lovlige renter samt sagens omkostninger for begge retter.»
For indstevnte fru Emilie Salicath er nedlagt paastand om stadfæstelse af byrettens dom og tilkjendelse af procesomkostninger for høiesteret. Sagen foreligger her i samme skikkelse som for byretten, undtagen forsaavidt som der er fremlagt en skrivelse fra appellanten til hans advokat afødt xx.xx.1908, hvori han benegter, at sagen fra hans side «skulde være indskudt til modpartens sagfører til doms», og at han skulde have undersøgt panteregisteret vedkommende den omhandlede eiendom
Høiesteret kommer til samme resultat som byrettens fiertal. For at faa rede paa, hvilke afgifter der af Emil Olsen i tilfælde skulde overtages som «offentlige udresler», henvendte J. Langseth, der formidlede handelen, sig før dennes afslutning til fru Salicath. Denne forelagde ham til veiledning i saa henseende en kvittering, hvorpaa bl.a. - under benævnelsen «landskyld» og «jordafgift» - var opført den aarlige jordafgift, som ved statens salg af eiendommen var paalagt den. Fru Salicath havde hermed overfor Langseth tydelig nok tilkjendegivet, at det var hendes forudsætning, at kjøberen skulde overtage jordafgiften som en «offentlig udredsel». Langseth, som gjennemsaa kvitteringen, havde heller ikke noget at bemerke ved, hvad deri var opført. Da han ved anledningen var kommissionær ikke blot for fru Salicath men ogsaa for Emil Olsen, og hans heromhandlede henvendelse nærmest maatte ansees som skeet paa den sidstes vegne, skulde
Side:39
allerede dette maaske være afgjørende. Men kvitteringen blev senere forelagt ogsaa for Olsen selv, uden at han fremkom med nogen bemerkning ved dens indhold. Det er vistnok ikke direkte oplyst, at Olsen nærmere satte sig ind i indholdet. Men man behøver ikke at afgjøre, om han ikke under enhver omstændighed maatte være bundet, uden hensyn til om han har gjort dette. Thi hans senere optræden synes tilstrækkelig at vise, at ogsaa hans forudsætning har været den, at han skulde overtage de udredsler, som var opført i kvitteringen. Efterat handelen var afsluttet, opstod der nemlig tvist mellem parterne om, hvorvidt kjøberen skulde overtage jordafgiften. Men alle de foreliggende oplysninger synes med bestemthed at vise, at Olsen dengang ikke bestred, at han skulde overtage alt, hvad der var opført paa kvitteringen, men kun at jordafgiften indgik under, hvad der var opført. Parterne blev ved anledningen enige om, at fru Salicath skulde henvende sig til sin sagfører angaaende forholdet med hensyn til jordafgiften. Fru Salicath gjør gjældende, at spørgsmaalet om Olsens forpligtelse til at overtage jordafgiften skulde afgjøres ved sagførerens voldgift. Dette er i og for sig usandsynlig og kan mod Olsens benegtelse ikke ansees dokumenteret. Efter Olsens fremstilling skulde sagføreren kun udtale sig om, hvorvidt jordafgiften indgik under de i kvitteringen opførte udredsler, og hans udtalelse skulde ikke være bindende for parterne. Det sidste spørgsmaal er uden interesse, idet det som anført nu er paa det rene, at kvitteringen omfattede jordafgiften. Men Olsens egen fremstilling viser altsaa, at han dengang bestred dette. At han dengang ogsaa skulde have hævdet, at han var uforpligtet til at overtage noget af, hvad der var opført, er ikke godtgjort og har formodningen imod sig, idet det da ikke er godt at indse, hvad formaalet skulde være med at indhente den nævnte udtalelse fra sagføreren. Det ved anledningen tilstedeværende 1 kontravidne forklarer ogsaa udtrykkelig, at Olsens sagde, at han skulde «give sig», hvis sagførerens udtalelse kom til at gaa ud paa, at kvitteringen omfattede jordafgiften. Selv om man ikke anser dette som bevis for, at Olsen vilde anse det faktiske forhold forsaavidt som fastslaaet alene ved sagførerens udtalelse, saa er vidnets forklaring i hvert fald uforenelig med, at Olsen dengang skulde have havt andre indsigelser at gjøre gjældende.
Maa det saaledes antages, at begge parter ved handelens istandbringelse har gaaet ud fra den forudsætning, at Olsen blandt «offentlige udredsler» skulde overtage den nævnte jordafgift, er dette i og for sig afgjørende for hans forpligtelse. Det kommer ikke an paa, om jordafgiften efter almindelig sprogbrug indgaar under det nævnte udtryk.
Fru Salicath vil saaledes blive at frifinde for Emil Olsens tiltale, hvorhos denne findes at maatte tilsvare processens omkostninger for høiesteret.
Dom:
Fru Emilie Salicath bør for Emil Olsens tiltale i denne sag fri at være. Processens omkostninger for byretten ophæves. I procesomkostninger for høiesteret betaler Emil Olsen til fru Salicath kr. 300,00.
Af byrettens dom hidsættes:
Under 27 september 1906 blev der mellem fru Emilie Salicath som eier af gaardene Ingier og Dromsrud i Ullensaker og Emil Olsen som kjøber indgaaet kjøbekontrakt. Deri var blandt andet bestemt følgende: «Kjøberen betaler i kjøbesum kr. 48.000,00, der afgjøres paa følgende maade: Kjøberen overtager obligationen til Realkreditbanken stor til rest kr. 84.000,00 - - -
Side:40
kontant - - - tilsammen kr. 48.000,00. Naar foranstaaende vilkaar fra kjøberens side vorde opfyldte, er jeg pligtig til at tilskjøde ham eiendommen heftelsesfri forøvrig. - - - Skatter og offentlige udredsler overtages fra 15 oktober 1906. Gaarden overtages den 15 oktober 1906, og svares renter af de faste laan fra 15 oktober 1906.
Overensstemmende med lov afødt xx.xx.1821 om det benificerede gods §19 var der ved det offentliges salg af gaarden Dromsrud i 1838 blevet paaheftet denne eiendom en jordafgift til Ullensaker sogneprest af 1 td. 2 akp. 2 1/2 fdk. eller omsat 1 hektoliter 84,6 liter byg og 12 l&lispund; eller 96 kg. blandmel. Denne heftelse er ikke udtrykkelig nævnt i kjøbekontrakten; og ved opgjøret er derom blevet tvist. Kjøberen Emil Olsen har sagsøgt fru Emilje Salicath og paastaaet hende tilpligtet at betale den lovlige indløsningssum for nævnte heftelse kr. 656,16 med lovlige renter.
Indstevnte har gjort gjældende, at heftelsen gaar ind under «offentlige udredsler», der som anført (uden specifikation) skulde overtages fra 15 oktober 1906, og paastaar sig frifundet. - - -
Man skal med hensyn til spørgsmaalet om den paagjældende jordafgift er at betragte som en offentlig udredsel i sin almindelighed bemerke, at ikke enhver grundbyrde, som paahviler en eiendom til en offentlig kasse eller institution kan betegnes som en offentlig udredsel. Hvad angaar den i §19 I i lov 20 august 1821 omhandlede «jordafgift», synes denne vanskelig at kunne opfattes som andet end en del af kjøbesummen. Jordafgiften skulde paaheftes, klarlig fordi det jordegods som solgtes var «beneficeret» eller med andre ord i sin tid doteret saaledes, at bygselindkomsterne deraf skulde tilfalde en kirke eller geistlig tjeneatemand, og derfor senere ikke kunde sælges, uden at disse indkomsters ydelse blev sikret. Den i nysnævnte lovs §19 4 foreskrevne jordrente kunde umulig opfattes som andet end ækvivalent for en del af den kontraktmæssig betingede kjøbesum. Men det samme synes, om det end ikke fremstiller sig lige utvilsomt, at maatte gjælde om jordafgiften, da denne jo ogsaa var en kontraktmæssig betinget ydelse. At dens størrelse fulgte af lovens forskrift, kan i den henseende ingen forskjel gjøre. Kornrenten var jo ogsaa lovbestemt, om dens størrelse end var afhængig af auktionsbudet for den paagjældende eiendom.
Kan man efter det anførte ikke betragte jordafgiften som en offentlig udredsel (hvorved maa forstaaes en af loven følgende pligt til at svare en via afgift til offentlig kasse, institution eller tjenestemand, paahvilende alle eiendomme i et distrikt, medmindre en særskilt fritagelse er indrømmet), - saa maa indstevnte for at fritages for ansvar godtgjøre, at kjøberen, paa forhaand var gjort bekjendt med den paagjældende heftelse og (udtrykkelig eller stiltiende) havde erkjendt som en sig vedkommende trods kontraktens taushed. - - -
At Olsen er blevet bekjendt dermed paa forhaand, kan man ikke anse for tilstrækkelig godtgjort. - - - Indstevnte har vistnok betragtet ydelserne som skatter; men har denne forudsætning ikke været gjort klar for den anden part ved kontraktsafslutningen, og han, som udviklet, ikke var nødt til at betragte ydelserne paa samme maade, bliver her en uoverensstemmelse mellem parterne, hvis følger ikke uden videre kan væltes over paa citanten. - - -
Citantens paastand vil efter det anførte være at tage tilfølge, dog saaledes at omkostningerne ophæves.
And. Færden.
Jeg kommer, om end ikke uden tvil, til et andet resultat end førstvoterende. 1 kontravidnes beedigede erklæring i forbindelse med vedkommende
Side:41
advokatfuldmægtigs gjentagne udtalelse maa nemlig efter min mening antages at danne bevis for, at sagen af Olsen er overladt til fru Salicaths befuldmægtigs afgjørelse, og da denne er falden ud til hendes fordel, er dermed ogsaa efter min opfatning sagen afgjort uden at domstolen har adgang til at indgaa paa, om denne afgjørelse er rigtig. - - -
Hans H. Vogt.
Jeg er tilbøielig til at være enig med andenvoterende i, at sagen af citanten var overladt til advokat Raschs afgjørelse, men finder dog spørgsmaalet herom saavidt tvilsomt, at jeg i tilfælde vilde have det gjort afhængig af citantens benegtelsesed. Som følge heraf finder jeg at burde indgaa paa spørgsmaalet om, hvorvidt der ifølge den afsluttede handel paa. hvilede citanten nogen forpligtelse til at overtage de heromhandlede udredsler, og jeg kommer da til det resultat, at disse i et saadant forhold» som det her gjælder man ansees som «offentlige udredsler». Det afgjørende forsaavidt er efter min mening, at de erlægges til det offentlige og det efter en saadan almindelig lov som loven om salg af det beneficerede gods. Det kan derimod formentlig ikke komme i afgjørende betragtning, at denslags udredsler ikke paahviler samtlige eiendomme i vedkommende distrikt, aldenstund det dog ialfald er noksaa almindelig, at de paahviler landeiendomme.
Hertil kommer, at de heromhandlede udredsler var anført paa panteregistret, ligesom jeg derhos man gaa ud fra» at citanten i forveien var bekjendt med dem. - - - Men naar han det vidste, maatte han ogsaa skjønne, at denne jordafgift af indstevnte var ment at indgaa under kjøbekontraktens «skatter og offentlige udredsler» - Han kunde ikke efter min mening tænke sig muligheden af, at indstevnte skulde vilde have disse udredsler undtagne ved handelen» og at det senere skulde paahvile hende selv at erlægge dem. Naar han under disse omstændigheder ikke bragte spørgsmaalet paa bane, maa han ialfald ansees at have vedtaget udredslerne qv. som overtagne at ham ved handelen.
F. Mack.