Rt-1911-904
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1911-09-14 |
| Publisert: | Rt-1911-904 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 4/2 s.a. |
| Parter: | O. J. Oland (adv. Thaulow-Aubert) med doktor H. R. Waage (adv. Einar Boysen). |
| Forfatter: | Bjørn, Blom, Backer, Prydz, Vogt, Thinn |
| Lovhenvisninger: | Jaktloven (1899) §3, Lov om bruksrettigheter (1874) §1 |
Konst. assessor Bjørn: Angaaende nærværende sags gjenstand og nærmere faktiske omstændigheder henvises til præmisserne til Kristiania byrets dom afødt xx.xx.1908, hvorved saaledes blev kjendt for ret:
«Indstevnte dr. H. B. Waage bør for sagsøgeren O. I. Olands tiltale i denne sag fri at være. Sagens omkostninger ophæves.»
Dommen er afsagt under dissens, idet en af de voterende stemte for, at indstevnte dr. Waage skulde kjendes uberettiget til at udøve nogen jagtret i henhold til kjøbekontrakten afødt xx.xx.1881 i de O. J. Oland og medinteressenter tilskjødede eiendomme i Nore.
Byrettens, dom er af Oland ved stevning afødt xx.xx.1909 paaanket til høiesteret, hvor han har nedlagt saadan paastand: «At byrettens dom underkjendes, at indstevnte dr. H. R. Waage kjendes uberettiget til at udøve eller iøvrig disponere over den i kjøbekontrakt afødt xx.xx.1881 de herrer professor P. Waage, dr. A. S. Guldberg og kandidat O. Guldberg tilstaaede jagtrettigheder i Tunhøvdgaardenes udmark forsaavidt angaar de appellanten O. J. Oland og medinteressenter af øverstekammerjunker F. W. Treschows dødsbo den 2 februar 1904 tilskjødede eiendomme, samt at indstevnte tilpligtes at betale processens omkostninger ved. byretten og høiesteret.»
Indstevnte dr. Waage har paastaaet byrettens dom stadfæstet og appellanten tilpligtet at betale ham processens omkostninger for høiesteret.
I den her for retten af appellanten nedlagte paastand er ikke medtaget erstatning for appellanten mulig paaført skade, saaledes som paastaaet var for byretten. Jeg kommer til samme resultat som det dissenterende
Side:905
medlem af byretten og kan i væsentlige dele tiltræde hans begrundelse. Som det sees, har byretten enstemmig forkastet de af indstevnte dr. Waage fremsatte frifindelsesgrunde, uden forsaavidt angaar spørgsmaalet om, hvorvidt den af citanten bestrid te jagtret inden det under sagen omhandlede omraade, er erhvervet for indstevnte ved hævd, hvad rettens flertal har antaget.
Jeg er med byretten enig i, at forsaavidt den af indstevnte paastaaede ret søges begrundet dermed, at kjøbekontrakten afødt xx.xx.1881, er tinglyst og dermed maa være bragt i lovformelig og for alle vedkommende bindende og forpligtende stand, saa maa paastanden herom forkastes. Det forholder sig vistnok saa, at kontrakten, som det af retsskriverens paategning fremgaar, er tinglyst den 21 april 1884; men af samme paategning sees videre, at kontrakten alene er ekstraheret i personalregistret, og at grunden til, at den ikke er blevet anmerket paa de paagjældende eiendommes folium i realregistret, er den, at disse eiendomme ikke i kjøbekontrakten er nærmere betegnet. I forbindelse med jagtretten nævner kontrakten alene «Tunhøvdgaardenes udmark» som det omraade, inden hvilket den kan udøves.
Som følge heraf maa i nærværende tilfælde grunden til, at antegnelse i realregistret ikke har fundet sted, efter min opfatning siges udelukkende at skyldes dokumentet selv eller dettes koncipister, idet de hverken i dokumentet har betegnet de vedkommende eiendomme saaledes, at disse med nogenlunde sikkerhed kunde bestemmes af retsskriveren, og heller ikke senere, efter ved tinglysningspaategningen at være blevet gjort opmerksomme paa denne mangel, har sørget for at faa den afhjulpet. Da det til appellanten O. J. Oland m.fl. under 2 februar 1904 udstedte og den 29 s.m. tinglyste skjøde fra øverstekammerjunker F. W. Treschows dødsbo paa de boet tilhørende i Nore tinglag beliggende eiendomme saaledes i sin tinglysningspaategning intet indeholder om den professor Waage m.fl. ved kjøbekontrakten afødt xx.xx.1881 tilstaaede jagret i de samme eiendomme, kan denne ikke være forbindende for nævnte Oland, som derfor heller ikke pligter at respektere den.
Efter dette melder sig spørgsmaalet om, hvorvidt indstevnte og hans forgjængere i besiddelsen af den jagthytte, som er opført paa den dem ved nævnte kjøbekontrakt hjemlede grund, har hævdet nogen jagtret, saaledes som fra indstevntes side paastaaet. I dette punkt har som anført byrettens flertal, givet indstevnte medhold.
Jeg kan heri ikke være enig. Loven afødt xx.xx.1874 stænger adgangen til hævd af usynbare servituter. Som en saadan maa en jagtret betegnes. At betragte det hus, som er opført af professor Waage og dr. Guldberg paa den kjøbte grund, som en stadig for brugens skyld anbragt indretning, som loven af 1874 former sin undtagelsesbestemmelse, og hvorved ogsaa en iøvrig usynbar servitut skal kunne hævdes, lader sig efter min opfatning ikke gjøre. Et beboelseshus - hvad enten det kaldes en jagt- eller fiskehytte eller noget andet - har sin bestemmelse i sig selv, idet det er bestemt til selv at bruges som saadant. Om det dermed samtidig muliggjør udøvelse af en bedrift eller rettighed, som det ellers vilde være vanskelig eller endog umulig at øve, er forsaavidt ligegyldig; det bliver ikke derfor en for denne brug anbragt indretning i lovens forstand.
Jeg er med byretten mest tilbøielig til at antage, at den jagtret, som ved tidtnævnte kjøbekontrakt blev tillagt professor Waage m.fl., af parterne har været ment at skulde være en til eiendommen knyttet
Side:906
stedsevarende ret, om jeg end finder dette spørgsmaal tvilsomt; og da det efter det anførte er uden betydning for sagens afgjørelse, finder jeg heller ikke grund til nærmere at indgaa derpaa.
Hvad endelig angaar spørgsmaalet om, hvorvidt indstevnte, uden hensyn til at kontrakten er uforbindende for appellanten og til, at den omhandlede jagtret ikke antages at være hævdet, alligevel som brugsberettiget under den omhandlede strækning har jagtret i denne i medhold af jagtlovens §3, - bemerkes, at afgjørelsen af dette spørgsmaal beror paa, hvorvidt det omraade, inden hvilket han saaledes paastaar sig jagt og brugsberettiget, er en sameiestrækning eller ikke. Som før nævnt har appellanten og hans medinteressenter skjøde afødt xx.xx.1904, tinglyst 29 s.m. fra Treschows dødsbo paa de boet tilhørende, her omhandlede eiendomme i Nore, hvilke i skjødet nævnes og betegnes ved navn, gr.-nr., br.-nr og skyld. I tinglysningspaategningen paa dette skjøde findes ingen anmerkning om manglende hjemmel ligesaa lidt som om paahefte af nogen saadan ret, som indstevnte paastaar, ligesom det er in confesso, at disse eiendomme i sin tid enkeltvis blev kjøbt af Treschows hjemmelsmænd og da blev særskilt skyldsat. - Men herved, mener jeg, er der tilveiebragt tilstrækkelig bevis for, at den falde og udelte eiendomsret til disse eiendomme nu er paa skjødeindehavernes haand. Som følge heraf mener jeg videre, at den, der, som indstevnte, gjør gjældende, at den ved skjødet overførte eiendomsret alligevel kun gjælder træerne (skogen) og ikke tillige grunden, har bevisbyrden for, at saa er tilfældet. Denne bevispligt har indstevnte efter min opfatning ikke fyldestgjort. De foreliggende oplysninger, som forøvrig i og for sig er mangelfulde og ufuldstændige, om hvorledes forholdet oprindelig eller for meget lang tid tilbage har været, kan ikke godtages som bevis, for et endnu bestaaende udmarkssameie, da det er paa det rene, at forholdet ned gjennem tiderne har undergaaet forskjellige forandringer og - som allerede nævnt - at de paagjældende skogstrækninger forholdsvis nylig er blevet særskilt skyldsat ved udskillelsen fra vedkommende hovedbøl.
Jeg antager, at processens omkostninger efter omstændighederne bør ophæves ogsaa for høiesteret.
Konklusion:
Dr. H. R. Waage kjendes uberettiget til at udøve eller iøvrig disponere over den i kjøpekontrakt afødt xx.xx.1881 professor P. Waage, dr. A. S. Guldberg og cand. O. Guldberg tilstaaede jagtret i Tunhøvdgaardenes udmark, forsaavidt angaar de O. J. Oland og medinteressenter af øverste kammerjunker F. W. Treschows dødsbo den 2 februar 1904 tilskjødede eiendomme. Processens omkostninger for byretten og høiesteret ophæves.
Ekstraordinær, assessor Vogt: Jeg er i det væsentlige og resultatet enig med førstvoterende. Jeg finder dog at burde tilføie, at jeg er nærmest tilbøilig til at antage, at kontrakten afødt xx.xx.1881 ikke for jagtens vedkommende tilsigter at tilstaa d'hrr. Waage og Guldberg nogen videregaaende ret end adgang for disse herrer personlig til at drive jagt under deres ophold paa eiendommen.
Jeg finder videre at burde paapege, at naar det maa ansees fornødent at omhandle det spørgsmaal, hvorvidt dr. Waage kan paaberaabe sig jagtlovens §3, uagtet den kontrakt, der hjemler brugsret i skogen for det overdragne jordstykke, ansees uforbindende for Oland, saa er dette foranlediget derved, at ogsaa appellanten i sin procedure har gaaet ud fra, at Waage ligeoverfor Oland vilde kunne paa staa jagtret
Side:907
i den omhandlede strækning, hvis denne fandtes at udgjøre en sameiestrækning i jagtlovens forstand.
Assessor Blom: I det væsentlige og resultatet enig med førstvoterende.
Ekstraordinær assessor Backer: Ligesaa. Dog vil jeg intet have udtalt om, hvorvidt den i kontrakten af 1881 omhandlede ret til at jage kunde opfattes som stedsevarende eller som kun en personlig ret for kjøberne. Jeg er mest tilbøielig til her at være enig med andenvoterende.
Assessor Prydz: Jeg er paa samme maade som hr. assessor Backer enig med førstvoterende.
Ekstraordinær assessor, lagmand Vogt: Ligesaa.
Justitiarius Thinn: Jeg er idet væsentlige og resultatet enig med førstvoterende. Dog ønsker jeg at tilføie, at jeg efter det resultat, hvortil jeg ligesom de øvrige voterende ellers er kommet, finder det overflødig at udtale nogen mening angaaende spørgsmaalet, om den i kontrakten af 1881 omhandlede jagtret maa ansees ment som stedsevarende eller som en blot personlig ret. Og hvad hævdsspørgsmaalet angaar, finder jeg det for mit vedkommende tilstrækkelig at henvise til byrettens førstvoterendes begrundelse.
Dom afsagdes overensstemmende med førstvoterendes konklusion.
Af byrettens dom hidsættes:
Ved kjøpekontrakt afødt xx.xx.1881 solgte «samtlige eiere af Tunhøvd-Langesæters eiemark» proprietær O. K. Rømcke m.fl. til professor P. Waage, dr. A. S. Guldberg og kandidat O Guldberg et stykke jord ca. 20 maal stort, beliggende mellem og grænsende til Osvandet og Rødungvandet i Numedal. Med kjøbet af jordstykket skulde følge foruden eiendomsret til de til enhver tid paa jordstykket staaende trær ogsaa ret for kjøberne til af den omliggende birkeskog at tage fornødent brænde for den tid af sommeren, som de opholder sig paa stedet, samt fornødent materiale af birkeskog til opførelse og vedligehold af gjærde omkring et infil 6 maal stort stykke af den kjøbte eiendom. «Ligeledes erholder kjøberne ret til at drive jagt paa Tunhøvdgaardenes udmark i den tid de opholder sig paa eiendommen».
Kjøbekontrakten der er underskrevet af Rømcke og 6 andre af de i kontrakten nævnte sælgere, er tinglyst ved ekstrating for Numedal og Sandsvær sorenskriveri, den 21 april 1884 og af pantebogsføreren ekstraheret i personalregistret, idet i tinglysningsanmerkningen derhos oplyses, at panteattest ikke kan meddeles, da de eiendomme, under hvilke den omhandlede sætermark er beliggende, ikke er nærmere betegnet.
I 1882 lod kjøberne opføre en jagthytte paa det kjøbte jordstykke, i hvilken de holdt til, naar de selv eller med jagtkamerater jaget i den omliggende strækning beliggende i Numedal og tilgrænsende strækninger i Hallingdal, til hvilke sidste de efterhaanden senere erhvervede jagtret. Professor Waage døde i begyndelsen af aaret 1900, men hans søn dr. H. K. Waage er vedblevet at gaa paa jagt i strækningerne, idet han derunder ogsaa har medtaget af sine bekjendte, saa der regelmæssig hver sommer har været 3-5 jægere i «Bjørnlia.» - saa heder den kjøbte eiendom.
O. I. Oland m.fl. interesserede kjøbte ved skjøde afødt xx.xx.1904 af øverstekammerjunker Treschows dødsbo dettes samtlige eiendomme Numedal, hvoriblandt ogsaa - ialfald delvis - den strækning i Tunhøvd, som efter proceduren (der forøvrig herom er noget uklar) og det iøvrig
Side:908
oplyste omfattes af ovenfor nævnte kjøbekontrakt. Da kjøbekontrakten ikke er ekstraheret i realregistret, fik skjødet til Oland m.fl. ingen anmerkning om samme. Af denne grund, og da kjøbekontrakten formenes at hjemle kjøberne kun en ret for dem personlig til at drive jagt i Tunhøvdgaardenes udmark, negter Oland - som har oplyst, at han optræder ogsaa paa de andre medeieres vegne - dr. H. R. Waage ret til at jage i strækningen. - - -
Indstevnte har paastaaet sig frifundet med tilkjendelse af sagsomkostninger, idet han gjør gjældende, at han, saalænge forældrene levede - moderen døde under sagens gang i sidste halvdel af aaret 1907 - som søn jaget i kraft af deres ret, og at han senere sammen med sine søskende er indtraadt som eier af jagtstedet og jagtretten, hvilken ifølge førnævnte kjøbekontrakt var overdraget kjøberne og mulige efterfølgere og ikke blot til kjøberne personlig. Videre anfører indstevnte, at det er tinglysningen og ikke den efterfølgende ekstrahering, som er afgjørende for den tinglyste rettigheds beskyttelse, ligesom citanten derhos ved sit kjøb var vidende om jagtretten qu. Denne er desuden hævdet, ligesom indstevnte som grundeier og brugsberettiget i skogen og havnen iflg. kjøbekontrakten og som medeier i flere fiskevand i strækningen tilkommer jagtret i denne i medhold af jagtloven §3.
Man skal bemerke følgende: Ved kjøbekontrakten afødt xx.xx.1881 solgte Rømcke m.fl. til professor Waage m.fl. det deri omhandlede stykke jord til eiendom, uden at eiendomsoverdragelsen skulde være indskrænket til kjøbernes levetid eller være knyttet til kjøberne personlig. - - -
Da citantens formand i eiendomsbesiddelsen, øverstekammerjunker Treschow kjøbte Tunhøvd af Rømcke, blev han ikke gjort opmerksom paa, at der eksisterede en jagtrettighed som her omhandlet, og da panteregisteret for vedkommende eiendom heller ingen oplysning gav, erklærede Treschow paa henvendelse, fra professor Waage og dr. Guldberg, at han var i tvivl om, hvorvidt han var forpligtet til at tage nogetsomhelst hensyn til disses kjøbekontrakt, men at han ikke vilde undslaa sig for at respektere kontrakten, forsaavidt den deri omhandlede jagtret fortolkedes derhen, at den var en personlig ret for kjøberne til for deres personlige vedkommende at drive jagt paa Tunhøvdgaardenes udmark i den tid, de opholdt sig paa eiendommene, uden udelukkelse af grundeierens ret til uafhængig deraf at drive jagten naarsomhelst og i den udstrækning han selv ønskede det. Da citanten kjøbte af Treschows bo blev han gjort opmerksom paa dette forhold ved under salgsforhandlingerne at overleveres korrespondancen mellen de herrer Waage og Guldberg og Treschow. I skjødet til citanten m.fl. fra Treschows bo blev de deri nævnte eiendomme overdraget med de samme rettigheder og forpligtelser, hvormed de er sælgeren hjemlede, og overtager kjøberne samtlige servituter og heftelser, dog saaledes at eiendommen overdrages fri for pantegjæld». Af denne klausul har indstevnte villet udlede, at citanten m.fl. ogsaa paatog sig at respektere omhandlede jagtret, med hvilken der ved salget paa nævnte maade var gjort opmerksom. Hertil maa bemerkes, at Tresehow ikke kunde være forpligtet til at respektere en jagtret, hvorom vedkommende af ham kjøbte eiendoms realregister ingen oplysning indeholdt som følge af dokumentets eget mangelfulde indhold (hvorpaa rettighedshaverne var gjort opmerksom i tinglæsningspaategningen uden at rette derpaa) - idet han heller ikke forøvrig var gjort opmerksom paa jagtrettens eksistens. Naar han saa ligeoverfor de herrer Waage og Guldberg erklærede, at han ikke vilde vægre sig ved at respektere jagtretten som en personlig ret for dem, var det i høiden kan som saadan, at jagtretten
Side:909
eksisterede som servitut eller heftelse, da citanten m.fl. kjøbte vedkommende eiendomme af Treschows bo, og indstevnte kunde følgelig ingen videre ret have.
Jagtretten er en usynbar brugsret over grunden og kan ikke siges at aabenbare sig ved en for brugens skyld anbragt indretning i den forstand, som lov afødt xx.xx.1874 §1 maa antages at have brugt udtrykket, nemlig som staaende i umiddelbar forbindelse med selve brugsudøvelsen og angivende dennes beskaffenhed paa et bestemt sted, fordi der maatte være opført en jagthytte i terrænet, især naar hytten som in casu ogsaa maa antages at tjene andre formaal, nemlig til opholdssted under fiske i det nærliggende Osvandet, som i mars 1882, og antagelig inden hyttens opførelse, var kjøbt af de herrer Waage og Guldberg. Jagtretten kan derfor ikke antages at være hævdet af indstevnte»
Det kan ikke antages, at indstevnte har saadanne rettigheder i strækningen, at denne derved kan siges at være sameiestrækning, og at han derfor ifølge jagtlovens §3 har jagtret i samme. Kfr. Scheels tingsret side 476 og den der citerede høiesteretsdom.
Da indstevnte saaledes ikke kan antages at tilkomme nogen jagtret i citanten m.fl.s eiendomme i Tunhøvdgaardenes udmark, vil citantens paastand forsaavidt blive at tage tilfølge, men vil indstevnte forøvrig blive at frifinde, idet det ikke kan ansees godtgjort, at citanten har lidt nogen paavislig skade ved den af indstevnte øvede jagt. - - - Sigurd Holaker, kst.
- - - Jeg er enig med førstvoterende i, at den jagtret, som ved kjøbekontrakten er indrømmet kjøberne, maa antages at tilkomme ikke blot de oprindelige kjøbere personlig, men ogsaa deres efterfølgere. Paa den anden side antager jeg ogsaa med førstvoterende, at naar det som i nærværende tilfælde udelukkende skyldes et hjemmelsdokuments eget mangelfulde indhold, at det ikke er blevet ekstraheret i realregistret, og rettighedshaverne gjennem tinglysningspaategningen er gjort opmerksom herpaa saa rnedfører dokumentet ingen ret ligeoverfor senere eiere af de beheftede eiendom, medmindre disse før kjøbet har havt kundskab om rettigheden. Og at Oland som af indstevnte paastaaet har havt kundskab om jagtretten eller ialfald om dennes udstrækning, før han kjøbte eiendommen kan jeg ikke finde bevist.
Derimod finder jeg i modsætning til førstvoterende, at der foreligger hævd, idet jeg mener, at jagthytten maa betragtes som en saadan indretning som omhandlet i loven afødt xx.xx.1874. Den er vistnok ogsaa bragt som udgangspunkt for jagt i Hallingdal og tildels for fiske, men den ligger dog i Numedal og er fra først af opført af hensyn til jagtretten der. Ved hyttens tilværelse har muligheden af snighævd, som det vel har været meningen med nævnte lov at hindre, været udelukket. Der er vist ingen af de omboende bønder, som har været uvidende om, at der blev drevet jagt i det omhandlede terræn. At indstevnte (og hans forgjængere) trods korrespondancen med Treschow har været i god tro finder jeg ikke tvilsomt. - - - W. G. Winsnes, kst. E. Kjerschow.