Rt-1915-788

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1915-06-15
Publisert:	Rt-1915-788
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 95/1 s.a.
Parter:	Bygmester Ole A. Olsen (advokat Thor Haavind) mot skibsreder Thor Thoresen jun. (advokat Per Rygh).
Forfatter:	Scheel, Mejdell, Bjørn, Heggen, Backer, Gjelsvik, Thinn
Lovhenvisninger:

Assessor Scheel: Med hensyn til sakens gjenstand og nærmere omstændigheter henviser jeg til den av Kristiania byret under 22 juni 1912 avsagte dom, hvorved Thor Thoresen jun. blev frifundet for bygmester Ole A. Olsens tiltale under ophævelse av sakens omkostninger. Dommen er avsagt under dissens, idet en av de voterende stemte for tilfølgetagelse av den for Olsen nedlagte paastand, dog med ophævelse av processens omkostninger.

Byrettens dom er av bygmester Olsen paaanket til Høiesteret, hvor der for appellanten er nedlagt saadan paastand: 1. At indstevnte tilpligtes at vedstaa i juni 1910 at ha avkjøpt citanten dennes eiendom Langebro paa Krokskogen for en kjøpesum av 14.000 kr. + 2 % provision og saaledes at av kjøpesummen kr. 5.000 skulde betales kontant og resten avgjøres ved en obligation i eiendommen, at avdra med 1.000 kr. halvaarlig og forrentes med 5 % aarlig rente fra 4 juni 1910 til betaling sker. 2. At indstevnte under eksekutions tvang tilpligtes at betale citanten kjøpesummen med kr. 14.000,00 samt erstatning efter uvillige mænds skjøn - optat paa indstevntes bekostning - for tap og skade som følge av de begaaede kontraktsbrud, med 5 % rente og entesrente av 9.000 kr. fra 4 juni 1910 og lovlige renter fra forliksklagens uttagelse av kr, 5000 samt av erstatningsbeløpet. 3. At indstevnte tilpligtes at betale appellanten sakens omkostninger for byret og Høiesteret. Paastanden er senere ændret derhen, at den paastaaede 5 % rente av de 9.000 kr. av kjøpesummen blir at regne fra 6 juni 1910.

For indstevnte, skibsreder Thor Thoresen jun., er der nedlagt paastand: Principalt: at byrettens dom stadfæstes. Subsidiært: at indstevnte tilpligtes at vedstaa handelen mot at erholde et ved uvillige mænds skjøn, optat paa appellantens bekostning, fastsat avslag i kjøpesummen - hvilket avslag forutsættes at avgaa proportionalt paa den kontante del av kjøpesummen og paa den del, der skulde erlægges i pantobligation - for de punkter, hvori retten maatte finde, at der er meddelt indstevnte feilagtige opgaver angaaende eiendommen, samt for begge tilfælde, at indstevnte hos appellanten tilkjendes saksomkostninger for Høiesteret.

Side:789

Jeg kommer til samme resultat som det dissenterende medlem av byretten. Jeg mener med ham, at man paa grundlag av de foreliggende oplysninger ikke kan gaa ut fra, at der fra Bjarkøs side om jagtretten er uttalt mere, end at der tillaa eiendommen en tinglyst jagtret. Og under enhver omstændighet er det efter det av Thoresens sakfører avgivne vidneprov paa det rene, at Bjarkø under det møte, hvori det skriftlige tilbud blev nedskrevet, uttalte, at han ingen garanti for jagtretten vilde overta, men at den var tinglyst. Om jagtretten kan ansees for at være ganske værdiløs, mener jeg at man ikke har helt tilstrækkelige oplysninger til at avgjøre, og jeg finder under enhver omstændighet, at det maatte være kjøperens sak, om han la væsentlig vegt paa jagtretten, at bringe nærmere paa det rene, hvad der var dennes gjenstand. At eiendommen i avertissementet var kaldt «jagt- og fiskestue paa Krokskogen,» finder jeg ikke, det gaar an at lægge saadan vegt paa, at man heri kunde lægge nogen garanti med hensyn til værdien av den eiendom men medfølgende jagtret.

Heller ikke med hensyn til de andre under saken omhandlede punkter kan jeg finde, at der er tørt bevis for, at Bjarkø har git vildledende oplysninger. Hvad fisket angaar, er det ikke paastaat, at mere er sagt, end at der er fiskevand paa eiendommen. Det er paa det rene, at der er et saadant vand, om hvis størrelse indstevnte har hat fuld anledning til at opgjøre sig en mening, og med hensyn til dets brukbarhet som fiskevand foreligger ingen avgjørende oplysninger i den ene eller den anden retning. At det av Bjarkø er sagt, at eiendommen kunde føde 1 hest og 5 eller 6 kjør, eller overhodet i denne henseende er sagt mere end det, som indeholdes i den av sælgeren givne opgave, hvorefter der er plads for 5 kjør og 2 beste, kan jeg ikke finde godtgjort. Og det vilde vel heller ikke i motsat fald kunne tillægges nogen avgjørende betydning, da man efter det oplyste maa gaa ut fra, at eiendommen ialfald mindst kan føde 1 hest og 3 kjør, og der i adskillig utstrækning maa levnes et spillerum, naar der er spørsmaal om, hvor stor besætning en eiendom passende kan ha. At det er sagt av Bjarkø, at der er ved til husbehov, kan jeg heller ikke finde bevist og heller ikke, at en saadan uttalelse vilde være urigtig under alle forutsætninger.

Naar indstevnte endelig ogsaa har gjort gjældende, at det overhodet ikke er kommet til bindende kontrakt, kan jeg heller ikke heri gi ham medhold. Efterat Thoresens sakfører i henhold til fuldmagt hadde avgit i telefon et bud paa 14.000 kr., blev parterne enige om at ha et møte lørdag den 4 juni 1910 for at faa salget i orden, og her blev der av vedkommende sakfører utfærdiget en skrivelse, hvori stadfæstes, at der paa Thoresens vegne er avgit et bud, som er akceptert paa Olsens vegne, idet nærmere angives betalingsvilkaarene og tages visse forbehold med hensyn til forutsætningerne for handelen. Den omstændighet, at det forutsættes, at der et par dage senere skulde istandbringes en skriftlig kjøpekontrakt med sælgers og kjøpers egen underskrift, kan efter min mening ikke tillægges den betydning, at det som hittil forelaa, ikke skulde binde nogen av parterne. Naar bud var git og akceptert, og dette endogsaa var konstatert ved en skrivelse som den foreliggende, staar det for mig som litet tvilsomt, at hensigten hermed netop maatte være den, at begge parter skulde være bundet, og jeg mener, at det skriftlig optegnede om kontraktsvilkaarene er saa fuldstændig, at der maatte være, liten plads tilbake for dissens mellem parterne. Men under enhver omstændighet maatte avtalen være bindende under forutsætning av, at det viste sig, at der med hensyn til disse punkter ingen dissens

Side:790

opstod, naar kjøpekontrakten skulde skrives. Det er særlig nævnt, at der intet er sagt om overtagelsestiden eller om rentefoten. Men jeg maa være enig med appellanten i, at forutsætningen da efter de forliggende omstændigheter maatte antages at være den, at eiendommen skulde overtages ved handelens avslutning, og at pantobligationen skulde forrentes med 5 %.

Jeg finder efter dette, at appellantens paastand i realiteten maa bli at ta tilfølge. Da de 9.000 kr., som skulde betales med 1/2-aarlige avdrag paa 1000 kr., nu i sin helhet er forfaldne, antar jeg, at der overensstemmende med den i Høiesteret nedlagte paastand bør gives dom lydende paa betaling av den hele kjøpesum, saaledes at der av de 9.000 kr. betales 5 % rente fra 6 juni og av de 5.000 kr. 4 % rente fra forliksindkaldelsen. Forsaavidt der ogsaa er paastaat 5 % rentes rente av de 9.000 kr., antar jeg derimot, at en saadan paastand ikke mot indstevntes protest kan tages tilfølge. Endelig mener jeg, at naar appellanten faar sin betaling for eiendommen bestemt overensstemmende med det anførte, kan man ikke uten nærmere paavisning gaa ut fra, at han ved forsinkelsen med handelens gjennemførelse har lidt noget tap, hvorfor der skulde tilkomme ham erstatning. Jeg anser det rettest, at det i dommen uttrykkelig siges, hvad der maa antages at ha været begge parters selvfølgelige mening, at betalingen skal ydes mot saadant skjøte som i Kallevigs skrivelse av 4 juni 1910 nævnt.

Processens omkostninger for begge retter finder jeg, at der efter omstændigheterne er grund til at ophæve.

Konklusion:

1. Skibsreder Thor Thoresen junior tilpligtes at vedstaa i juni 1910 at ha avkjøpt bygmeste; Ole A. Olsen dennes eiendom Langebro paa Krokskogen for en kjøpesum av 14.000 kroner + 2 % provision og saaledes, at av kjøpesummen 5.000 kroner skulde betales kontant og resten avgjøres ved en obligation i eiendommen, at avdra med 1.000 kroner halvaarlig og forrentes med 5 % aarlig rente fra 6 juni 1910, til betaling sker. 2. Skibsreder Thor Thoresen junior bør til bygmester Ole A. Olsen betale kr. 14.000 med 5 av hundrede i aarlig rente av 9.000 kroner fra 6 juni 1910 og med 4 av hundrede i aarlig rente av 5.000 kroner fra 16 juni 1910, til betaling sker, - mot at Olsen til Thoresen utsteder skjøte paa eiendommen frit for pengeheftelser og forøvrig usedvanlige heftelser. Iøvrig bør Thoresen for Olsens tiltale i denne sak fri at være. Processens omkostninger for byretten og Højesteret opkæves.

Assessor Mejdell: I det væsentlige og resultatet enig.

Assessor Bjørn: Likesaa.

Ekstraordinær assessor Heggen: Jeg er kommet til samme resultat som byretten og kan i det væsentlige henvise til den av sammes flertal givne begrundelse. Med hensyn til procesomkostsningerne er jeg enig med førstvoterende. Nogen konklusion skal jeg ikke forme.

Ekstraordinær assessor Backer: Jeg er enig med hr. assessor Heggen.

Ekstraordinær assessor, professor Gjelsvik: Jeg har fundet saken adskillig tvilsom, men er dog kommet til, at jeg maa slutte mig til førstvoterendes konklusion, og jeg kan ogsaa i det væsentlige slutte mig til den av ham givne begrundelse.

Justitianus Thinn: Jeg er likeledes i det væsentlige og resultatet enig med førstvoterende.

Dom blev avsagt overensstemmende med førstvoterendes konklusion.

Side:791

Av byrettens dom hitsættes:

I mai 1910 overlot bygmester Ole A. Olsen til O. J. Bjarkø at søke solgt hans eiendom Langebro paa Krokskogen. Bjarkø indrykket i aviserne følgende avertissement: «Jagt- og fiskestue paa Krokskogen. Villa med peisestns og 5 værelser, stald, fjøs, opsynsholig. Areal 90 maal, billig tilsalgs ved Bjarkø».

Skibsreder Thor Thoresen jun. henvendte sig til Bjarkø angaaende oplysninger om eiendommen. Efterat han derpaa sammen med sakfører W Kallevig hadde set paa eiendommen, bød han kr. 14.000,00 for den, og dette bud blev akceptert av Bjarkø paa vegne av eieren. Forhandlingerne hadde været ført mundtlig. De blev bekræftet i Kallevige brev til Bjarkø av 4 juni, som lyder sas: «Jeg tillater mig herved at bekræfte vor avtale av igaar angaaende Langebro paa Krokskogen, hvorefter mit paa vegne av hr. Thor Thoresen jun. avgivne bud, stort kr. 14,000.00 + 2 pct. provision, hvorav 1/2 pct. til mig, er akceptert av Dem paa hr. Olsens vegne. Av kjøpesummen betales kr. 5.000,00 kontant ved kjøpekontraktens utfærdigelse, resten i halvaarlige terminer à kr. 1.000,00 at betale pr. 11 december og 11 juni, første gang den 11 december 1910. Det forutsættes, at skjøtet blir frit for pengebeftelser og forøvrig usedvanlige heftelser paa eiendommen. Likeledes gaar jeg ut fra, at gjærdet rundt eiendommen er helt reparert». - - -

Avtalen var, at kjøpekontrakt skulde opsættes en av de nærmest paafølgende dage. Imidlertid fragik Thoresen handelen, og nogen kjøpekontrakt blev ikke oprettet. - - -

Da Thoresen hadde besluttet sig til at træ tilbake fra handelen, sendte Kallevig en skriftlig meddelelse herom til Bjarkø. Av denne sees, at Thoresen mente sig berettiget til at trække sig tilbake, fordi han angivelig av Bjarkø hadde faat urigtige oplysninger om jagtretten, om antallet av husdyr, som kunde holdes paa eiendommen, og om adgangen til at skaffe sig ved til dens husbehov. Disse sine grunde for sin optræden har Thoresen fastholdt under saken. Han har derhos hævdet, at Bjarkø har git urigtige oplysninger om et fiskevand, som skulde tilligge eiendommen. Han har endvidere fæstet sig ved, at Bjarkø angivelig skulde ha opgit husenes brandtakst til kr. 20.000,00, uagtet der dengang ingen taket var avholdt. - - -

I den skriftlige opgave, som Olsen har git Bjarkø, heter det: «En jagtret, som er tinglyst». Bjarkø paastaar, han i sin telefonmeddelelse til Thoresen kun har referert denne sætning. Thoresen derimot paastaar, at han skal ha sagt, at der tilhørte eiendommen jagtret i de titstøtende skoge. Selv om Bjarkø kun har uttalt sig som av ham paastaat, synes det dog klart, at denne uttalelse maatte bibringe Thoresen den opfatning, at der tillaa eiendommen en særlig ret av virkelig betydning til jagt paa anden mands eiendom. Efter hvad der er oplyst, tilligger der vistnok eiendommen en saadan ret. Men denne ret maa praktisk talt være uten enhver værdi. Vedkommende skogs utstrækning er ganske ubetydelig. Efter eierens opgave er den «kan hænde» mellem 700 og 800 ar, altsaa ca. 70-80 maal. Og dertil ligger den 10-12 km. fra Langebro. En ret av en saadan beskaffenhet kan og bør ikke opgives som en herlighet ved eiendommen, uten at man samtidig gir fuld besked. Om Bjarkø forsaavidt har været i god tro, kan ikke komme i be. tragtning. Har han meddelt vildledende oplysninger angaaende forhold, som han maatte forstaa var av væsentlig betydning, saa maa sælgeren finde sig i, at en paa saadanne oplysninger bygget kontrakt gaar om igjen. Og at jagtretten spillet en væsentlig rolle, naar det gjaldt at faa solgt en eiendom som den her omhandlede, fremgaar alene derav, at eiendommen var avertert som «jagt- og fiskestue». Det kan siges at ha været adskillig uforsigtig av

Side:792

Thoresen at gjøre lit bud uten først at skaffe sig nærmere oplysninger om jagtretten. Men dette kan ialfald ikke sælgeren paaberope sig. Naar sælgeren gjennem sin repræsentant opgir, at der tilligger eiendommen en tinglyst jagtret, maa ialfald sælgeren holde kjøperen undskyldt, om han i tillid til denne opgave gaar ut fra, at denne ret ikke er uten al betydning. Sælgeren og hans repræsentant hadde dog hat det i sin magt at hindre enhver misforstaselse ved at gi fuldstændige oplysninger. - - -

Alene av den grund maatte han være berettiget til at trække sig tilbake. De andre angivelig urigtige oplysnioger er det derfor unødvendig at indgaa paa. - - -

Paal Berg.

Enig.

M. Ebbell.

- - - Jeg finder efter det anførte, at citantens paastand bør tages tilfølge, dog med ophævelse av sakens omkostninger. - - -

F Mack.