Rt-1917-920
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1917-06-06 |
| Publisert: | Rt-1917-920 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 114/1 s.a. |
| Parter: | Trondhjems kommune (advokat J. M. Lund) mot gaardbruker Haldor Jystad (advokat Herm. Christiansen). |
| Forfatter: | Frisak, Vogt, Fürst, Bjørn, Scheel, Christiansen, justitiarius Thinn |
| Lovhenvisninger: | Grunnloven (1814) §97, Byskatteloven (1911) §37, §36 |
Ved en av underfogden i Trondhjem den 22 december 1913 avholdt utpantningsforretning hos fhv. gaardbruker Haldor Jystad blev der git Trondhjems kommune utlæg i en pantobligation for resterende byskat for 1ste termin 1913-14 med gebyr tilsammen kr. 3496,77 med renter og mulig videre omkostninger. Efterat Haldor Jystad hadde paaanket forretningen til Trondhjems overret, blev det ved dennes dom av 23 august 1915 kjendt for ret: «Den paaankede utpantning underkjendes. Appellanten, forhenværende gaardbruker Haldor Jystads skat til indstevnte, Trondhjems kommune, for skataaret 1913-14 bestemmes ved ny ligning og beregnes efter en indtægt av kr. 2.915 og en formue av kr. 105.000. Sakens omkostninger ophæves.» Dommen er avsagt under dissens, idet et av rettens medlemmer stemte for utpantningens stadfæstelse.
Trondhjems kommune har paaanket overrettens dom til Høiesteret med paastand om, at utpantningsforretningen stadfæstes og appellanten tilkjendes saksomkostninger for begge retter.
Haldor Jystad har paastaat overrettens dom stadfæstet og sig tilkjendt saksomkostninger for Høiesteret.
Angaaende sakens gjenstand og nærmere omstændigheter henvises til præmisserne til overrettens dom. Som nyt for Høiestret er fremlagt: 2 skrivelser fra stadskonduktøren i Trondhjem med vedliggende oversigtskart over Trondhjems
Side:921
byplan, hvorpaa er angit eiendommen «Gardemoen»s beliggenhet, kart over «Gardemoen», med reguleringsplan, prospektfotografi av «Gardemoen», kopi av den ved resolution av 27 november 1909 approberte reguleringsplan over strøket «Lademoen» i Trondhjem, hvorpaa Gardemoens grænser er avlagt, betænkninger fra skattefoged J. E. Thomle og ligningschef Hans Bang, utdrag av en betænkning fra advokat Bredal og 3 skrivelser fra overretssakfører H. Tessem, Trondhjem.
Høiesteret kommer til samme resultat som overrettens dissenterende medlem og kan i det væsentlige tiltræde den begrundelse herfor, som han har git. Ifølge byskattelovens §36 henregnes «enhver fordel, som er vundet ved eiendom» osv., «hvad enten det oppebaarne er indvundet gjennem et længere tidsrum eller er erhvervet leilighetsvis eller ved en enkelt anledning», til indtægt «med de i det følgende fastsatte undtagelser og begrænsninger». I den paafølgende §37 sidste punktum er det bl.a. bestemt, at «gevinst, der erhverves ved salg av tomter i byer eller bymæssig bebyggede strøk», altid regnes som indtægt. Bestemmelsen i §37 om indtægt av tomtesalg kommer altsaa ikke i strid med den almindelige regel i §36 om indtægtsbeskatning, mens det fremgaar av det foregaaende punktum i §37, at gevinst ved salg av andre faste eiendomme, naar eiendommen ikke er erhvervet av sælgeren for at avhændes med fordel, kommer ind under de i §36 nævnte undtagelser og avgrænsninger, idet gevinsten i saa fald ikke skal beskattes. §37 sidste punktum kan saaledes ikke betegnes som nogen undtagelsesbestemmelse, der skulde undergives en særlig strikt bedømmelse. Øiemedet med beskatningen av overskud ved tomtesalg maa antages at ha været i alle tilfælde at ramme som egnet til indtægtsbeskatning den gevinst, der ved tomtesalget viser sig at være erhvervet som følge av den utvikling, som jevnlig foregaar i byer og bymæssig bebyggede strøk, naar og paa det tidspunkt da værdistigningen faar sit utslag i en fortjeneste ved salg av tomter. Enten «tomterne» utgjør et større eller mindre areal, enten salget gjælder en enkelt byggetomt eller et kompleks av tomter, som agtes utstykket (eller yderligere utstykket), er efter lovbestemmelsens ord saavelsom efter dens øiemed likegyldig.
Hvorvidt et større grundstykke i by gaar ind under begrepet «tomter» i byskattelovens §37, maa fornemmelig bero paa 1) om det er ubebygget eller ialfald kun har en bebyggelse av underordnet betydning, 2) dets beliggenhet og beskaffenhet.
Det grundstykke «Gardemoen», hvis salg saken gjælder, var bebygget med vaanings- og uthus. Men fra salget blev ifølge kjøpekontrakten undtat det kvartal, hvori husene laa, indtil videre, nemlig saalænge sælgeren og hustru levet eller bodde i husene, og det ble bestemt, at efter den tid skulde husene nedrives, og at den del av kjøpesummen, som gjaldt det bebyggede kvartal, ikke skulde utbetales eller forrentes før ryddiggjørelsen. For gevinst ved salget av hustomterne har heller ikke ligningsmyndigheterne ilagt Jystad skat. Salget
Side:922
av den bebyggede del av grundstykket er altsaa ganske uberørt av den omtvistede beskatning, som bare gjælder salg av ubebygget grund. Spørsmaalet om, hvorvidt bebyggelse av en mindre del av grunden vilde ha nogen indflydelse paa den retslige bedømmelse av skattepligten, foreligger saaledes ikke her til avgjørelse. Angaaende «Gardemoen» er det oplyst, at Jystad i 1877 har frasolgt en parcel og i tiden fra ca. 1876 til 1891 har bortfæstet 4 tomter, hvorpaa fæsterne har bygget hus, som fremdeles staar paa tomterne, endvidere at det strøk av byen, hvori «Gardemoen» ligger, blev indlemmet i Trondhjem i 1893, reguleringsplan over strøket blev vedtat av reguleringskommissionen i 1896 og planen da utlagt til eftersyn, hvorefter Jystad sammen med 2 andre grundeiere i skrivelse av 30 januar 1897 fremsatte begjæring om en regulering, som tillot en bedre utnyttelse til bygge tomter end de av kommissionen planlagte kvartaler, og gjorde opmerksom paa, at der var flere, som ønsket at bygsle byggetomter. Reguleringsplan for strøket blev vedtat av bystyret i 1899, 1903 og 1907, den sidste approbert ved resolution av 29 november 1907. Det vil herav fremgaa, at «Gardemoen» saavelsom det omliggende strøk i lang tid før salget var regulert i kvartaler med bebyggelse for øie, og at Jystad - efter tidligere at ha utskilt nogen tomter til bebyggelse - allerede i 1897 selv pekte paa yderligere utstykning til bebyggelse. At Jystad og hustru ikke selv hadde realisert tanken om yderligere utstykning, maa ansees irrelevant. Anvendelsen av strækningen til gaardsbruk maa efter de foreliggende oplysninger forlængst ha ophørt at være overensstemmende med den karakter, strøket efterhaanden hadde faat. Det viser sig da ogsaa av kjøpekontrakten m.v., at grundstykket ikke blev kjøpt som gaardsbruk, men som tomteareal, dette fremgaar av prisen, dennes fastsættelse pr. m2 og adskillelsen av de gaardsbruket tilhørende hus fra det øvrige, ubebyggede areal sant kjøperens firmaanmeldelse. Naar altsaa eiendommen ikke er kjøpt i egenskap av gaardsbruk, men tomtebruk, kan den tidligere bruk av arealet til gaards ikke komme i betragtning ved spørsmaalet, om der er foregaat et salg av tomter.
Processens omkostninger findes at burde ophæves for begge retter.
Dom:
Den paaankede utpantningsforretning stadfæstes. Processens omkostninger for overretten og Høiesteret ophæves.
Av overrettens dom:
- - - Appellanten blev for 1913-14 skatskrevet efter en indtægt av kr. 92.100. Herav utgjorde kr. 89.200 antat gevinst paa salg av appellantens eiendom Gardemoen. Ligningen er bygget paa byskattelovens §37, sidste punktum, hvorefter gevinst, som erhverves ved salg av tomter i byer eller bymæssig bebygget strøk paa landet eller i dens umiddelbare nærhet, altid regnes som indtægt.
Det er paa det rene, at appellanten overtok Gardemoen, som var ca. 29 maal (eller efter opgivende i nedennævnte kjøpekontrakt 26 à 27 maal)
Side:923
i 1873, som arv efter sin svigermor. Eiendommen, som ligger indenfor Trondhjems bys grænser, har i hele hans eiendomstid været drevet som gaardsbruk. Parceller har ikke været solgt. Ved kontrakt av 11 juni 1912 solgte han hele eiendommen til A/S Gardemoen for en pris av kr. 4,25 pr. m2 . Sælgeren forbeholdt sig i kontrakten ret til paa egen og hustrus levetid at bebo husene og ret til at disponere over «den grund, som ligger indenfor det kvartal, hvor husene ligger, maalt til tilgrænsende gaters midtlinje». Kjøpesummen for denne grund skulde heller ikke utbetales eller forrentes av kjøperen, før sælgeren og hustru har fraflyttet husene og ryddiggjort «tomten». Senest maatte ryddiggjørelsen ha fundet sted 6 maaneder efter sælgers eller (og?) hustrus død eller efter fraflytning. A/S Gardemoen opgir i firmaanmeldelsen sit formaal som utparcellering og drift av eiendommen.
Ved behandlingen av appellantens selvangivelse avgav Trondhjems ligningsraad under 22 mai 1913 saadan kjendelse: «Eiendommen Gardemoen er solgt til et aktieselskap, som har kjøpt den til eiendomsspekulation og efter tomtepris. Da eiendommen ogsaa efter sin beliggenhet og øvrige forhold maa betragtes som tomter, likesom ogsaa dens værdi er betinget av dens skikkethet til utparcellering til tomter, maa gevinsten ved salget bli at beskatte som indtægt i henhold til §37, sidste punktum. I henhold til de foreliggende oplysninger antages eiendommen ved salget at ha kostet Jystad ca. kr. 20.000. De kr. 10.800, som først senere forfalder til betaling, blir ikke at beskatte som indtægt for aaret 1912, men naar betalingen finder sted eller kan kræves. Indtægten ved dette salg blir saaledes kr. 89.200, og da den øvrige indtægt har været kr. 2.915 blir den samlede indtægt kr. 92.100, formue kr. 105.000, klasse 3.» - - -
I nærværende sak har appellanten henvist til sine anførsler i klagerne. - Det anføres bl.a., at hele andet led av skattelovens §37 om beskatning av gevinst ved avhændelse av fast eiendom m.v. er en undtagelsesbestemmelse og maa derfor ikke utvides til at omfatte andet eller mere, end ordene med nødvendighet medfører. Dette maa fastholdes, naar der spørres om, hvad der forstaaes med ordet «tomter» i paragraffens sidste punktum. Appellanten gjør gjældende, at i uttrykket ligger for det første, at grundens anvendelse som grund for bygninger eller andre anlæg med tilbehør maa være paa det rene, for det andet, at der findes eller tidligere har fundet sted en utparcellering. Dette sidste antages at ligge i den sondring mellem salg av faste eiendomme og salg av tomter, som lovparagraffen opstiller. Men ingen av disse betingelser antar appellanten foreligger her. Helt fra overtagelsen for ca. 40 aar siden til salget hadde appellanten brukt eiendommen som gaardsbruk. Ligningsmyndigheterne har ogsaa selv kaldt ham gaardbruker. Han har aldrig solgt nogen parcel, og han har solgt den ganske som han har eiet den. - Hvorledes kjøperne har tænkt sig at anvende eiendommen, mener appellanten er irrelevant, iøvrig er det umulig at si, hvordan den vil bli anvendt, om den nogensinde vil bli bebygget i større utstrækning kan ikke vites. Foreløbig var der kun frasolgt en eneste parcel, som var solgt til kommunen. Appellanten mener, at den opnaaede pris, kr. 4,25 pr. m2, ikke svarer til tomtepriser i strøket, den parcel, som senere blev solgt til kommunen, betaltes med kr. 15 pr. m2 . Andre eksempler paa tilsvarende tomtepriser i strøket er ogsaa nævnt. Prisen paa eiendommen er visselig bygget bl.a. paa eiendommens udmerkede skikkethet som sandtak, dernæst, at enkelte tomter kan paaregnes solgt. At kjøperne har gaat ut fra,
Side:924
at eiendommen i sin helhet kunde utstykkes som tomter og realiseres ved salg av disse i en overskuelig fremtid, er visselig uantagelig.
Videre har appellanten hævdet, at ligningen ogsaa er ulovlig, fordi ligningsraadet har lagt til grund, hvad gaarden antagelig har kostet appellanten, og opført differansen melem dette beløp og salgssummen som indtægt. Derved er opført som indtægt værdistigning, som er indtraadt før den nye skattelovs ikrafttræden, og loven er saaledes git tilbakevirkende kraft; dette antar appellanten er ulovlig. - - -
Jeg antar, at utpantningen blir at stadfæste.
Skattelovens §37 gir ikke nogen nærmere definition av, hvad der menes med «tomter». Heller ikke i lovens forarbeider findes synderlig veiledning. Bestemmelsen om beskatning av gevinst ved tomtesalg er fra først av optat i skattelovskommissionens utkast. I motiverne uttales det (side 111), at salg av tomter i byerne eller i disses umiddelbare nærhet eller i bymæssig bebyggede strøk paa landet rettest antages at burde sidestilles med spekulationssalg, selv om eiendommen ikke oprindelig er erhvervet i saadant øiemed. Videre anføres: «Til at opstille samme regel for parcelsalg paa landet har man derimot ikke fundet tilstrækkelig grund.» Det kan ikke sees, at forarbeiderne indeholder noget yderligere av interesse for spørsmaalet.
Den citerte passus om parcelsalg av landeiendomme kan muligens tyde paa, at man nærmest har hat utstykningssalg for eie ved lovens utarbeidelse. Hvorom alting er kan jeg i alle fald ikke finde, at en saadan forstaaelse har faat hjemmel i lovens ordlyd. Det synes mig noksaa indlysende, at gevinst ved salg av et grundstykke, som efter sin karakter vil kaldes for en tomt, maa beskattes som indtægt, selvom sælgeren ikke eiet mere end dette stykke. Likeledes mener jeg, at salg av et større areal, som efter forholdene maa opfattes som en flerhet eller et kompleks av tomter, gaar ind under lovbestemmelsen.
Avgjørelsen av, om et grundstykke kan betegnes som tomt eller tomter, maa i mangel av nogen lovhjemlet rettesnor bero paa en række faktiske momenter, som faar finde sin konkrete bedømmelse. Jeg er ikke enig med indstevnte i, at denne bedømmelse er unddraget domstolene og tilligger ligningsmyndigheterne alene. Men jeg antar, at ligningsmyndigheternes avgjørelse i nærværende tilfælde bør godkjendes. Det solgte grundstykke er et areal av forholdsvis begrænset utstrækning - efter den fremlagte Trondhjems matrikul formentlig 28.455 m2, men det er beliggende indenfor byens grænser og er regulert for bybebyggelse. Det et solgt efter meter pris til et aktieselskap, som efter eget opgivende har til hovedformaal at utparcellere stykket, og som har betalt en pris, som har og kun kan ha sin fornuftige mening i grundværdien (tomteværdien); endelig er det iøinespringende og ikke omtvistet, at eiendommen, drevet som gaardsbruk, ikke tilnærmelsesvis kan forrente kjøpesummen eller den antagelige kapitalværdi. Om muligens adgangen til sandtak paa eiendommen i nogen grad kan ha spillet ind i prisen, maa jeg dog efter omstændigheterne i det hele gaa ut fra, at dette alene er en faktor av underordnet betydning; tomteværdien maa antages at være den langt overveiende hovedsak.
Appellanten har særlig paaberopt sig, at han i hele sin tid har brukt eiendommen udelt som gaardsbruk. Men gaar man først ut fra, som foran antat, at skattelovens bestemmelse ogsaa omfatter salg av tomtekomplekser, skjønner jeg ikke rettere, end at der ikke i nærværende tilfælde
Side:925
kan lægges væsentlig vegt paa maaten at bruke grundstykket paa, eller paa den eksisterende gaardsbebyggelse. Objektivt set har stykket i utviklingens medfør faat karakteren av tomtegrund, og i forhold dertil træder gaardsbruket og dets tilbehør av hus helt i skyggen. Det vilde da forekomme mig formalistisk at tillægge det betydning for beskatningsspørsmaalet, enten grundeieren har fortsat med jordbruket like til salget, eller om han eksempelvis hadde leiet ut grunden til oplag eller lignende, eller om han simpelthen hadde latt den ligge brak i paavente av gunstige salgskonjunkturer.
Appellantens paastand, at ligningsmyndigheternes ansættelse er grundlovsstridig, fordi den væsentlige del av værdistigningen har fundet sted før den nye skattelov traadte i kraft, kan formentlig heller ikke gives medhold. Den omhandlede lovbestemmelse er bygget paa skattelovens almindelige princip, at indtægten først ansees erhvervet ved avhændelsen, ikke ved konjunktur eller værdistigninger i og for sig. (Sammenlign lovens §35, næstsidste avsnit). Dette var formentlig ogsaa den ældre skattelovs almindelige princip, hvor overhodet salgsgevinst av fast eiendom kunde beskattes som indtægt, sammenlign saaledes Finansdepartementets skrivelse av 22 oktober 1898. Men ut fra dette synspunkt blir det likegyldig, i hvilket tidsrum værdistigningen har fundet sted. Jfr. J. E. Thomles utgave av skatteloven for byerne, side 65; anm. 3. - - -
Erling Broch.
Jeg er kommet til et andet resultat end førstvoterende, idet jeg antar, at appellantens salg av eiendommen Gardemoen ikke gaar ind under bestemmelsen om salg av tomter i byskattelovens §37 sidste punktum. Denne bestemmelse er en skjærpende undtagelse fra forskriften i det foregaaende punktum og bør efter almindelige fortolkningsregler ikke utstrækkes videre end dens ord og hensigt nødvendig medfører. Uttrykket «salg av tomter» er mottagelig saavel for en snevrere som for en videre forstaaelse, og hvad der er anført i lovens forarbeider - kommissionsindstillingen side 111 - gir kun liten oplysning om, hvilke salg man har tænkt at ramme ved bestemmelsen. Som av førstvoterende anført er der dog en antydning til, at man nærmest har tænkt paa utparcellering, utstykning av et areal i mindre stykker passende for bebyggelse - eller maaske til oplagspladser. Noget saadant foreligger ikke her. Her er der solgt en hel eiendom, som liketil salget har været drevet som gaardsbruk. Ganske vist er prisen bestemt pr. m2 og saa høi, at værdien som byggegrund maa antages at være tat i væsentlig betragtning fra kjøperens side, likesom det av kjøperens firmaanmeldelse fremgaar, at utparcellering av denne indgaar under hans formaal. Men dette kan jeg ikke anse tilstrækkelig. Eiendommen kunde, da den solgtes, ikke passende betegnes hverken som en tomt eller som en samling tomter. Det var et gaardsbruk, omend et litet. Det var kanske egnet til - efter utparcellering - at anvendes som byggetomter, men det var endnu ikke blit hertil. Om det hele areal egnet sig hertil, er kanske ogsaa uvisst. Hertil kommer, at eiendommen var bebygget som gaardsbruk. Og bebygget grund kan, synes det, ikke indgaa under bestemmelsen. Det er vistnok saa, at der i den foreliggende ligning ikke er tat hensyn til den del av kjøpesummen, som falder paa det areal, hvorav sælgeren har forbeholdt sig bruken for sin levetid og hvorpaa husene staar. Men dette kan ikke bevirke, at salget ansees som et salg av bare endel tomtearealer. Selv om man vil anse salg av et større areal, som først gjennem utstykning blir egnet til anvendelse
Side:926
som bygge- eller oplagstomt, som gaaende ind under bestemmelsen, vil derfor, mener jeg, dennes anvendelse paa det foreliggende salg ikke være berettiget, idet derunder ikke bør henføres mere end hvad bestemmelsens ord og hensigt nødvendig medfører. - - -
Beichmann.
Under tvil slutter jeg mig i det væsentlige og resultatet til andenvoterende. Jeg vil dog uttale, at jeg antar det er et konkret spørsmaal, hvorvidt den paa et solgt areal staaende bebyggelse vil beta arealet karakteren av tomt. Tomter er efter min forstaaelse av skattelovens bestemmelse kun de ubebyggede arealer (hvormed maa sidestilles arealer hvis bebyggelse er av rent underordnet betydning), der efter sin beskaffenhet, beliggenhet og ringe utstrækning maa kunne ventes naarsomhelst tat i bruk til bebyggelse eller bymæssig oplagsplads - som den økonomisk set eneste naturlige anvendelse.
Her gjælder det er stort areal, hvis utparcellering i mindre for bebyggelse skikkede stykker er rent eventuel - et areal, hvis fremtidige anvendelse er paa det uvisse, omend det er paa det rene, at nuværende eieres hensigt bl.a. er utstykning i byggetomter. At arealet er bebygget, mener jeg ikke i nærværende tilfælde er avgjørende for spørsmaalet. Efter matrikulen er brandtaksten alene kr. 5.560.
Bernhard Leivestad.