Rt-1918-497
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1918-04-30 |
| Publisert: | Rt-1918-497 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 60/1 A s.a. |
| Parter: | Thv. Evensen (overretssakfører Einar Sunde til prøve) mot A/S Labor ved styrets formand, murmester Paul Kristensen (advokat Georg Lous). |
| Forfatter: | Backer, Skattebøl, Feragen, Frisak, Schaanning, Gabrielsen, Justitiarius Thinn |
| Lovhenvisninger: | Grunnloven (1814) §97, §105, §3, LOV-1916-05-10-§3, LOV-1916-05-10 |
Assessor Backer: Angaaende sakens gjenstand og nærmere omstændigheter henviser jeg til den av Kristiania byret den 30 oktober 1917 avsagte dom. Ved denne blev saaledes kjendt for ret: «A/S Labor kjendes berettiget til at kræve den ved kontrakt mellem citantskapet og indstevnte, Thorvald Evensen, av 26 oktober 1912 stipulerte leie av kr. 39 pr. maaned for den av Evensen bebodde leilighet i Haakons gate 13, saalænge nævnte kontrakt ikke er ophørt efter forutgaaende opsigelse fra en av parterne. Processens omkostninger ophæves.»
Ved stevning av 13 november 1917 har Thv. Evensen paaanket byrettens dom til Høiesteret. Han har erhvervet appelbevilling samt har erholdt fri sakfører med fritagelse for retsgebyrer. Den for ham beskikkede sakfører har nedlagt saadan paastand: 1) At byretsdommen underkjendes. 2) At Evensen frifindes for A/S Labors tiltale i denne sak. 3) At A/S Labor tilpligtes at betale processens omkostninger for byretten og Høiesteret, som om saken ikke hadde været beneficert. 4) At der fastsættes salær til undertegnede, der blir at utrede av statskassen.»
A/S Labor har nedlagt saadan paastand: »At byrettens dom stadfæstes og at indstevnte tilkjendes processens omkostninger for Høiesteret.»
Jeg er kommet til et andet resultat end byretten.
Ved §3 i lov av 10 mai 1916 er det fastsat, at nævnden kan paabyde husleie nedsat fra den tid, som der kan bli lovlig opsagt til. Det spørsmaal, som foreligger under nærværende sak, er, om anvendelse av denne lovbestemmelse paa en husleiekontrakt ældre end lovens ikrafttræden vilde komme i strid med grundlovens §97. Jeg mener, at dette ikke er tilfældet. Der er her efter min mening ikke spørsmaal om, hvorvidt loven strider mot grundlovens §97. Loven har tvertimot ved den form, som den har git heromhandlede bestemmelse, git tilkjende, at det ikke har været lovens hensigt at strække bestemmelsen videre, end der likeoverfor grundlovens §97 var anledning til. Lovens mening maa derfor være, at den ikke skal ramme private rettigheter, som efter en rigtig opfatning av rettighetens indhold maa ansees beskyttet ved grundlovens §97 om, at ingen lov skal gives tilbakevirkende kraft. Det spørsmaal, som nærværende sak beror paa, er derfor, om en husleiekontrakt paa opsigelse hjemler eieren en ret, som er
Side:498
traadt for nær ved lovens anvendelse i det her foreliggende tilfælde. Spørsmaalet er med andre ord, hvilken ret eieren har i det øieblik, da loven av 10 mai 1916 traadte i kraft. Efter min mening har eieren i det øieblik kun erhvervet fuld retsbeskyttet ret til at faa leie betalt efter den kontraktmæssige leiesum i det tidsrum, for hvilket det ved lovens ikrafttræden var endelig fastsat, at kontrakten skulde gjælde. Jeg mener saaledes, at eieren paa basis av kontrakten ikke hadde en endelig erhvervet ret, som varte længer end til den tid, hvortil der kunde ha været anledning til at faa kontrakten opsagt. For den efterfølgende tid vilde eierens ret til den kontraktmæssig avtalte leiesum ha berodd ikke alene paa den oprindelige leiekontrakt, men ogsaa paa en omstændighet, som i tid laa efter lovens ikrafttræden, nemlig den omstændighet, at ingen av parterne, hverken eieren eller leieren, benyttet sig av adgangen til at opsige leiekontrakten og derved bringe den til ophør. Det staar for mig som nogenlunde likegyldig, om man vil sige, at leiekontraktens forlængede gyldighet beror paa en retshandel, gaaende ut paa stiltiende fornyelse av leiekontrakten, eller paa en retshandel, gaaende ut paa, at man stiltiende vedtar, at leiekontrakten skal fortsætte at løpe. Spørsmaalet herom er kun et spørsmaal om, hvorledes forholdet teoretisk skal konstrueres. Det faktiske og avgjørende er efter min mening, at leiekontraktens fortsatte bestaaen er avhængig av en retshandel, som i tid ligger efter lovens ikrafttræden. Konsekvensen av denne opfatning blir da, at naar loven forbyder en eier at erholde større leie end av nævnden godkjendt fra den tid som kontrakten kan bli lovlig opsagt til, saa griper loven ikke ind i en ret, som var kontraktmæssig endelig erhvervet av eieren ved lovens ikrafttræden, men kun i en ret, hvis opstaaen var avhængig av en i tid efterfølgende retshandel. Loven kan derfor ved at gives anvendelse paa dette forhold ikke siges at gives tilbakevirkende kraft og kommer saaledes ikke i strid med bestemmelsen i grundlovens §97.
Jeg vil tilføie en anden betragtning, som for mig ogsaa støtter dette resultat. Budene i loven av 10 mai 1916 er præceptoriske. Loven fastsætter, at der ikke retslig kan kræves større leie end av nævnden godkjendt i de tilfælde, som omhandles av loven. Det er likegyldig, om leieren ved uttrykkelig retshandel samtykker i, at eieren skal kunne erholde høiere leie. Uten hensyn hertil kommer bestemmelserne i lovens §6 til anvendelse, hvorefter den for meget betalte leie skal tilbagebetales. Naar loven saaledes fastslaar, at en uttrykkelig retshandel fra leierens side ikke kan hjemle eieren nogen ret til høiere leie end av nævnden godkjendt, forekommer det mig rimelig, at man ikke kan tillægge leierens stiltiende retshandel ved ikke at benytte sig av opsigelsesretten større virkning. Konsekvensen av min opfatning vil selvsagt være, at der ved lovens anvendelse i det foreliggende tilfælde ikke paaføres eieren noget tap med hensyn til de formuesrettigheter, som kontrakten i sig selv hjemler ham. Det tap, som er paaberopt fra eierens side i nærværende tilfælde, hitrører derfra, at han
Side:499
paa grund av nævndens ved loven hjemlede indgripen ikke faar anledning til at utnytte konjunkturstillingen paa leiemarkedet i videre utstrækning end for det tidsrum, da kontrakten var gjældende ved lovens ikrafttræden. Men til saadan utnyttelse av konjunkturen har en eier med opsigelseskontrakt, oprettet før lovens ikrafttræden, ikke større juridisk ret end andre gaardeiere, som ingen saadan kontrakt kan paaberope sig.
Jeg vil i henhold til det anførte votere for, at appellanten frifindes.
Processens omkostninger antages at burde ophæves for begge retter.
Den for appellanten beskikkede sakfører har utført sit hverv forsvarlig.
Konklusion:
Thorvald Evensen bør for A/S Labors tiltale i denne sak fri at være. Processens omkostninger for byretten og Høiesteret ophæves. Salæret til den beskikkede sakfører, overretssakfører Einar Sunde, ansættes til kr. 400.
Assessor Skattebøl: Jeg kommer til et andet resultat end førstvoterende, idet jeg voterer for stadfæstelse av byrettens dom. Jeg tiltræder i alt væsentlig byrettens begrundelse og skal indskrænke mig til nogen korte bemerkninger. Det gjælder her en kontrakt paa opsigelse, og det er paa det rene, at ingen opsigelse var skedd, da nævnden i henhold til lov av 10 mai 1916 §3 paabød nedsættelse i leien. Efter min opfatning er følgelig spørsmaalet i saken dette, om gaardeieren, A/S Labor, i henhold til det i grundlovens §97 indeholdte forbud mot at gi love tilbakevirkende kraft kan motsætte sig den skedde nedsættelse, fordi den forandrer deri mellem parterne bestaaende kontrakt. Det er forlængst fastslaat, at en ny lov ikke kan forandre bestaaende kontrakter til skade for den ene part, med andre ord: grundlovens §97 maa være til hinder for, at der gripes ind i en bestaaende individuel ret, som er stiftet før lovens ikrafttræden, paa saadan maate, at den ene part derved paaføres tap. Under her paagjældende lovs forberedelse er sætningen ikke bestridt, og den er egentlig heller ikke i procedyren bestridt. Tvisten har derimot tilspidset sig i et spørsmaal om betydningen av en kontrakt paa opsigelse. Det sees av lovens tilblivelseshistorie, at Socialdepartementet bekjendte sig til den lære, «at der ikke er adgang til gjennem anordning eller lov at søke leieboere beskyttet mot urimelig høi husleie naar og for det tidsrum leien allerede er vedtat mellem parterne». Justisdepartementet, hvis uttalelse om lovforslaget æskedes, har ikke ytret anden mening end denne, men har ment - hvad der findes citert ogsaa i byretsdommen: «Hvis imidlertid leiekontrakten ikke er avsluttet for bestemt tid, men med adgang til vanlig opsigelse, kan der, saavidt skjønnes, ikke være noget til hinder for at gi husleienævnden myndighet til at bestemme, at leiesummen skal nedsættes fra den tid, hvortil lovlig opsigelse kan gives. I saadanne tilfælde foregaar der nemlig ved hver opsigelsestermin en uttrykkelig eller stiltiende
Side:500
fornyelse av leiekontrakten». Og det var særlig denne side av saken, som var gjenstand for diskussion i tingets avdelinger.
Jeg mener, at en kontrakt som den, hvorom her handles, en kontrakt altsaa paa ubestemt tid, men med en i samme indtal opsigelsesfrist, er en for begge parter bindende overenskomst, der bestaar som norm for parternes rettigheter og forpligtelser, indtil den paa lovlig maate bringes til ophør, hvilket alene sker ved opsigelse fra den ene eller den anden part. Jeg kan ikke gi min tilslutning til den av Justisdepartementet opstillede sats. Den forekommer mig at være kunstig, og det er i mine øine ikke en naturlig opfatning, at en saadan kontrakt skulde være at betragte som utløpet ved hver termin, hvortil den kunde være opsagt, og i samme øieblik stiltiende fornyet. Jeg kan heller ikke være enig med førstvoterende i den betragtning, at kontrakten er avhængig av en i tid efterfølgende retshandel. Hvis ingen av dem foretar det positive skridt at opsige, er kontrakten fremdeles gjældende mellem dem. Jeg vil likesom byretten minde om, at den opfatning, hvortil jeg bekjender mig, har støtte i uttalelser av vore statsretslærere Aschehoug og Morgenstierne.
Da jeg efter konferansen har grund til at gaa ut fra, at jeg er i minoritet, former jeg ingen konklusion. Den vilde forøvrig gaa ut paa stadfæstelse.
Med hensyn til omkostningerne, salæret til den beskikkede sakfører og dennes utførelse av sit hverv er jeg enig med førstvoterende.
Ekstraordinær assessor Feragen: Jeg er i det væsentlige og resultatet enig med førstvoterende.
Ekstraordinær assessor Frisak: Likesaa.
Ekstraordinær assessor, skifteforvalter Schaanning: Jeg er i det væsentlige og resultatet enig med andenvoterende og skal kun tilføie, at den omhandlede leiekontrakt uttrykkelig bestemmer leietidens varighet fra 26 oktober 1912, til opsigelse sker - altsaa ikke til opsigelse kan ske. Jeg antar, at en saadan kontrakt bestaar efter sit indhold, indtil den paa lovlig maate bringes til ophør ved opsigelse fra en av parternes side, likesaavisst. som jeg antar, at der f.eks. ikke lovlig kan gripes ind i rentefotens størrelse ved pantobligationer eller gjældsbreve, som er gjort, opsigelige, inden saadan opsigelse virkelig har fundet sted.
Ekstraordinær assessor, sorenskriver Gabrielsen: I det væsentlige og resultatet enig med førstvoterende.
Justitiarius Thinn: Likesaa. Hvad der for mig er avgjørende, er følgende betragtning: Jeg forstaar den paagjældende lovforskrift saa, at det er dens mening, at den ogsaa skal være anvendelig i leieforhold stiftet ved kontrakter, som er ældre end loven. At forskriften ved at anvendes paa ældre kontraktsforhold skulde komme i strid med grundlovens §97 ved den (her paagjældende bestemmelse i §3, kan jeg ikke finde, al den stund en saadan nedsættelse ikke rammer husleien for den løpende termin, men først for den paafølgende. Jeg mener nemlig, at bortleieren ikke kan siges at ha erhvervet nogen ret til husleie hos leieren for en eventuelt følgende leietermin, før
Side:501
den fastsatte opsigelsesfrist er utløpet uten at være benyttet av parterne. Først hvis dette sker, opstaar der som følge av den derved stedfundne fornyelse av kontrakten for bortleieren et retskrav paa leien for den følgende termin, hvilket krav derimot ikke opstaar, saafremt nogen av parterne inden fristens utløp opsiger kontrakten. Med hensyn til spørsmaalet om, hvorledes en opsigelig leiekontrakt rettelig er at forstaa i heromhandlede punkt, henviser jeg til Ørsteds haandbok, 1ste bind, side 182, hvor forfatteren uttaler følgende: «Naar imidlertid den Tidspunkt, hvori en Contrakt, før den nye deklaratoriske Lov udkom, var bindende for Parterne, siden vilkaarlig forlænges, enten det nu skeer udtrykkelig eller stiltiende, f. Ex. derved, at en Leie- eller Gjelds-Contract ikke opsiges, bør det uden Tvivl antages, at Parterne fra det Øieblik af, at hiin første Tid er udløben, contrahere under de ved den nye Lov fastsatte Betingelser. Man maa nemlig her betragte den stiltiende Fornyelse som en nye Contract, der altsaa bliver at bedømme med Hensyn til den da gjældende Lovs Bestemmelser.» Til den her uttalte opfatning av kontraktsforholdet henholder jeg mig. Saalænge fristen ikke er utløpet uten at være benyttet, vil da et paabud om husleiens nedsættelse for en følgende leietermin medføre - ikke noget indgrep i nogen av bortleieren eller huseieren erhvervet ret, men alene - som av førstvoterende nærmere paapekt - en indskrænkning i hans eiendomsraadighet derved, at han ikke kan utnytte sin eiendom frit efter sit eget ønske. Og en saadan indskrænkning maa han være forpligtet til at finde sig i, uanset om derved paaføres ham tap. Herom henviser og henholder jeg mig til Aschehoug Norges nuværende statsforfatning, 3dje bind, kap. 59 §25 og det juridiske fakultets i Rt-1903-241, indtagne betænkning.
Dom blev avsagt overensstemmende med førstvoterendes konklusion.
Av byrettens dom:
Ved kontrakt av 26 oktober 1912 leiet Thorvald Evensen fra nævnte datum til «opsigelse sker» en 3 værelsers leilighet i Haakons gate nr. 13, hersteds, efter en maanedlig leie av kr. 33, som under 1 april og 15 december 1913 blev forhøiet til henholdsvis 36 og 39 kroner pr. maaned. Leiekontrakten bestemmer, at «opsigelse maa ske med mindst 14 dages versel. Uteblir opsigelse i rette tid, er leieren bundet i følgende maaned». Gaarden eies nu av A/S Labor, og Evensen bebor fremdeles leiligheten, idet opsigelse ikke fra nogen av siderne har fundet sted.
I møte den 1 juni 1917 paabød Kristiania kommunale husleienævnd i henhold til §3 i lov av 10 mai 1916 leien i nævnte gaard nedsat for Evensens leilighet til 36 kroner pr. maaned «fra den tid, som der kan bli lovlig opsagt til».
A/S Labor formener, at denne nedsættelse av leien ifølge en løpende leiekontrakt er stridende mot grundlovens §97, og anser sig berettiget til fremdeles at opkræve den i kontrakten bestemte leie. - - -
I den fremlagte leiekontrakt er det bestemt, at hvis opsigelse i rette tid uteblir, er leieren bundet i den følgende maaned. Den foreskriver altsaa, at kun uttrykkelig opsigelse skal gjælde. Det er da, mener selskapet, en
Side:502
ren fiktion at paastaa denne kontrakt bortfaldt uten opsigelseshandling, og der foreligger ikke noget, der kan fortolkes som en stiltiende overenskomst derom. - - -
Med hensyn til virkningen av, at den omhandlede bestemmelse maa ansees grundlovsstridig, gjør selskapet gjældende, at da det fremgaar av lovens motiver, at man har villet indrette den slik, at den ikke grep ind i ældre bestaaende kontrakter, kan det følgelig ikke ha været lovgiverens mening, at loven skal følges, selv om den paadrager statskassen erstatningspligt (grundlovens §105, Aschehoug Statsforfatning II, kap. 60 §42). Virkningen kan alene bli, at bestemmelsen tilsidesættes som ugyldig.
- - - Den av nævnden den 1 juni 1917 bestemte nedsættelse av husleien Haakons gate 13 omfatter ialt 20 leiligheter og andre rum og andrager til kr. 1.191,96 pr. aar. Det er videre in confesso, at klage og opsigelse ikke foreligger fra leietagerens side. - - -
Hvad hovedspørsmaalet angaar er jeg kommet til den opfatning, at lovens §3 efter sin ordlyd gir husleienævnden en myndighet, som kan bringe dens paabud i strid med grundlovens §97, og jeg finder, at nævnden i det foreliggende tilfælde i ethvert fald - hvorledes end lovbestemmelsen har været tænkt benyttet - har gjort en grundlovsstridig anvendelse av den.
Det almindelige husleieforhold har hittil været undergit kontraktsfrihet, og det har hørt til de sikre retssætninger, at den frivillig indgaaede gjensidig bebyrdende avtale om husleie maa bli at opfylde paa de vilkaar, loven ved indgaaelsen tillot og paabød. Utleierens kontraktsmæssige leiefordring maa som et formuesgode med sin bestemte pengeværdi være av de velenhvervede individuelle rettigheter, som er beskyttet ved den nævnte grundlovsbestemmelse. Det kan da ikke ansees berettiget, saalænge kontraktsforholdet bestaar og for det tidsrum, det er bestemt til at vedvare, ved ny lov at bevirke forandring i de gjensidige forpligtelser til skade for nogen av parterne. Da det saaledes ikke kan ansees tilstedelig ved ny lov at paabyde opsigelse av en paa ubestemt tid indgaat opsigelig kontrakt eller at paabyde opsigelse i nye former, lar det sig heller ikke gjøre at tillægge husleienævndens indskriden i forholdet virkning som en opsigelse av leiekontrakten.
Det spørsmaal, som kan vække tvil, er da, om det virkelig forholder sig saa, at en leiekontrakt, som ikke er stiftet for bestemt tid, men med adgang til vanlig opsigelse, ikke er at anse som kontinuerlig bestaaende, men som utløpet og derpaa i samme moment stiltiende fornyet ved hver termin, hvortil den kunde være opsagt. Jeg kan ikke finde denne opfatning begrundet og indser ikke, hvad der er at opnaa teoretisk eller praktisk ved at anskue kontraktsforholdet under den synsvinkel. Der er ikke i dette forhold mere end i andre noget usedvanlig i, at der er tillagt den ene eller begge parter rettigheter, som de kan undlate at benytte, og som de finder det stemmende med sin interesse ikke at benytte. Saalænge opsigelse ikke - fra nogen av siderne er skedd, og varigheten av den opsigelige kontrakt saaledes er ganske ubestemt, synes det naturligere at behandle den som eksisterende ganske paa samme maate som den tidsbestemte, end for tanken at opstykke den i tidsavsnit svarende til opsigelsesterminerne, og til forholdets ophør og automatiske fornyelse at knytte virkninger, som det vil være vanskelig at overskue. I praksis er det da ogsaa saa, at den leieboer, som flytter uten forutgaaende opsigelse, vil bli tilpligtet at betale den følgende termin. Hvor der er avtalt, at opsigelse kan ske ikke til visse tider
Side:503
f.eks. før St. Hans og før nytaar, men naarsomhelst «med 14 dages varsel», synes det end mindre rimelig at statuere nogen saadan avbrytelse og stiltiende gjenoptagelse av leieforholdet ved hver «opsigelsestermin».
Jeg kommer efter det anførte til det resultat, at den opsigelige leiekontrakt ikke ophører ved det tidspunkt, som den kan bli opsagt til, men først ved utløpet av opsigelsesfristen efterat den er lovlig opsagt. Til støtte herfor henvises til Aschehoug III kap 60 §43 samt til Aubert, Obligationsret, specielle del I, side 137, hvor der uttales, at leie paa «opsigelse» er «et saadant forhold, som varer, indtil en av parterne ved lovlig varsel opsiger det». Se ogsaa 1. c., side 177, og note 1.
Jeg mener saaledes, at det ikke er lykkedes i den omhandlede passus i lovens §3 at gi husleienævndens kompetanse en klar begrænsning, og jeg mener videre, som før anført, at nævnden i det foreliggende tilfælde har begit sig ind paa fredet omraade.
Det er ikke tilstrækkelig forsvar for lovbestemmelsen, at den i regelen ikke vil volde husverten tap, idet det ikke kan ansees git, at leieboerne i alle tilfælder, hvor nævnden griper ind, vil benytte sin opsigelsesret. Det forholder sig visselig saa, at en huseier - som av citanten hævdet - under de nu raadende boligforhold i Kristiania kan regne med at faa beholde sine leieboere og den avtalte leie, saafremt nedsættelse først kan fremtvinges fra leietidens ophør, og der er ikke grund til at tvile paa, at der in casu faktisk paaføres citanten et upaaregnet tap, om nævndens avgjørelse opretholdes. Og da de øvrige leietagere i Haakons gate 13, efter hvad der er oplyst, staar i samme stilling som indstevnte i nærværende sak, vil tapet i realiteten andrage til kr. 1.191,96 pr. aar.
Da lovens forarbeider viser, at det ikke har været tilsigtet at gi husleienævnden myndighet til at gripe ind i bestaaende kontraktsforhold og nedsætte leien, selv hvor det vil medføre erstatningspligt for staten, maa den rette løsning være, at nævndens avgjørelse i det foreliggende tilfælde sættes tilside som stridende mot grundlovens §97. - - - Hjelm-Hansen.
I det væsentlige og resultatet enig med førstvoterende. Eyvind Andersen. Siewers.