Rt-1919-840

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1919-05-28
Publisert:	Rt-1919-840
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 95/1 s.a.
Parter:	Alexander Andersen (advokat Trygve Bjercke) mot Halvor H. Tveiten (advokat K. I. Wiese).
Forfatter:	Rivertz, Fürst, Hazeland, Scheel, Christiansen, Hambro, Mejdell
Lovhenvisninger:	LOV-1903-06-09-6-§32

Ved dom, avsagt den 19 august 1913 av den edsvorne fuldmægtig hos sorenskriveren i Nedre Telemarkens sorenskriveri, blev saaledes kjendt for ret: «Indstevnte, Halvor H. Tveiten, tilpligtes under en daglig løpende mulkt til Notoddens bykasse av kr. 10, at regne fra 15 dage efter denne doms lovlige forkyndelse, at opmaale og skjøte til citanten, Alexander Andersen, mot en aarlig avgift av kr. 87.50 en parcel, stor 7 maal, av eiendommen Tveiten

Side:841

(gnr 45, bnr 6), beliggende paa østsiden av hovedveien mellem Notodden og Jukse. Sakens omkostninger ophæves. Mulkten blir i tilfælde at inddrive under eksekutions tvang».

Ved Bergens overrets dom av 12 mars 1917 blev derimot efter paaanke fra begge sider, Halvor H. Tveiten frifundet for Alexander Andersens tiltale under ophævelse av sakens omkostninger for begge retter.

Alexander Andersen har nu indbragt saken for Høiesteret og her nedlagt saadan paastand: (som Høiesterets dom).

Indstevnte Halvor H. Tveiten har paastaat overrettens dom stadfæstet og appellanten, Andersen, tilpligtet at betale indstevnte, Tveiten, saksomkostninger for Høiesteret.

Angaaende sakens nærmere omstændigheter henvises til præmisserne til de underordnede retters domme. For Høiesteret er fremlagt endel nye dokumenter, hvorav skal nævnes: Erklæring av 11 mai 1918 fra John Næset og A. Hagen, medlemmer av Notoddens eiendomstakstnævnd, om, at det under saken omprocederte areal (7 maal) efter deres skjøn har en værdi av over kr. 2.000. Skrivelse av 20 oktober 1912 fra transportaktieselskap Egne Hjem til A. Andersen, hvori uttales, at selskapet har bestemt sig til at overta Andersens eiendom for den opgitte salgssum kr. 16.000, saafremt den kan erholdes til bebyggelse om ca. 2 maaneder. Andersens ansøkning om laan av Den norske arbeiderbruk- og boligbank, dat. 4 mai 1909, hvori størrelsen av hans eiendom oprindelig sees at ha været angit til «120 ar» og eiendommen anføres «kjøpt mot aarlig avgift kr. 150», hvilke talangivelser er rettet til henholdsvis «50 ar» og «kr. 62.50». Skrivelse av 1 august 1918 fra Andersens advokat til sorenskriveren i Nedre Telemarken med dennes paategning av 3 s. m., hvori erklæres, at det paa Notodden er almindelig, at parceller frasælges en eiendom for altid mot erlæggelse av en fast aarlig avgift, altsaa uten anden (kontant) kjøpesum.

Høiesteret kommer til samme resultat som underretten og tiltræder i det væsentlige dens begrundelse. Hvad enten det under saken omhandlede dokument av 1 mai 1909 betragtes som en erklæring til Andersen om den av ham erhvervede ret til 12 maal jord, eller det opfattes som legitimation for denne ret til Arbeiderbruk- og boligbanken, er det, efter hvad der er paa det rene, et av Tveiten selv i bevisøiemed skriftlig formulert uttryk for det mellem partene indgaatte retsforhold. Efter sit indhold antages dokumentet ikke at kunne forstaaes anderledes, end at Tveiten mot en aarlig avgift av kr. 150 har git Andersen fæste paa ubegrænset tid paa alle 12 maal med ret til skjøte - en form for jordsalg, som efter sorenskriverens ovennævnte erklæring er almindelig i distriktet. At avgiften for de 5 maal, hvorpaa betingelsesfrit skjøte senere blev utstedt, er utregnet efter nøiagtig samme beløp pr. maal (kr. 12.50) som for de øvrige 7 maal, tyder ogsaa paa, at retten til begge arealer var forutsat at være av samme art og samme indhold. Naar Tveiten desuagtet paastaar, at de 7 maal kun skulde være fæstet paa Andersens og hustrus levetid og paa betingelse av, at derav intet maatte utparcelleres til tomter, antages bevisbyrden herfor at maatte paahvile ham. Saadant bevis kan imidlertid

Side:842

ikke findes at være ført. At der foreløbig kun blev avholdt skyldsætning over og utstedt skjøte paa 5 maal, har sin naturlige forklaring i, at dette skedde i anledning av optagelse av boliglaan, og at det til tomten hørende areal da efter loven ikke kunde være større (jfr. lov nr. 6 av 9 juni 1903 §32). Og de avgivne vidneprov findes ikke at indeholde noget væsentlig til støtte for Tveitens anførsler.

Alexander Andersens paastand vil saaledes bli at ta tilfølge.

Processens omkostninger findes indstevnte at burde tilsvare appellanten for alle retter.

Dom:

Halvor H. Tveiten tilpligtes inden 4 uker efter Høiesterets doms avsigelse under en daglig løpende mulkt til Notoddens bykasse av kr. 10 at fraskille sin eiendom gnr 45, bnr 6, Tveiten i Hitterdal, det i saken omhandlede, paa østsiden av hovedveien mellem Notodden og Jukse beliggende jordstykke, 7 maal stort, samt at opmaale og tilskjøte Alexander Andersen dette jordstykke mot en stedsevarende aarlig avgift av kr. 87.50. I procesomkostninger for alle retter betaler Halvor Tveiten til Alexander Andersen kr. 900.

Av underrettens dom:

Efter forgjæves prøvet forliksmægling har citanten under nærværende sak sakgivet indstevnte til i henhold til kontrakt, datert 1 mai 1909, under løpende mulkt og mot en aarlig avgift av kr. 87.50 at skyldsætte og utstede skjøte paa 7 maal jord, beliggende paa østsiden av hovedveien mellem Notodden og Juxe, av hans eiendom Tveiten tillikemed sakens omkostninger.

Indstevnte har tat til gjenmæle og paastaat sig principalt frifundet og tilkjendt saksomkostninger. Under saken har han, hvis citanten skulde faa medhold, desuten paastaat indtat i skjøtet til denne en klausul om at citanten ikke har ret til at bortsætte de 7 maal til hustomter. - - -

Med hensyn til realiteten har indstevnte paaberopt sig, at han av sin eiendom Tveiten til citanten i begyndelsen av 1909 paa dennes og hustrus livstid borleiede 12 maal jord. Forat citanten imidlertid skulde erholde boliglaan, blev leieforholdet om byttet med skjøtning for en saadan del, som var nødvendig for dette laans opnaaelse. Som legitimation overfor boligbanken var det nu at indstevnte utskrev den under saken fremlagte seddel, datert 1 mai 1909, som citanten urigtig kalder en kontrakt. I august 1909 blev der videre avholdt skylddelingsforretning over 5 maal av indstevntes eiendom. Herom var parterne forlikte, og der blev herved endelig bestemt, hvad der skulde gives skjøte paa. Ved senere at motta skjøte paa disse 5 maal, har, mener indstevnte, citanten ogsaa likefrem erkjendt at hans ret til skjøte var begrænset til dette areal, og at de andre 7 maal bare var leiet. Det har heller ikke været meningen, anfører indstevnte, at citanten skulde ha 2 skjøter.

Indstevnte hævder ogsaa, at det principale i seddelen er leieavtalen. Han henviser forsaavidt til kontraktens ord om, at indstevnte har «bortsat» 12 maal jord, til, at der i kontrakten staar «grundleie», og til at prisen pr. maal kr. 12.50 er altfor lav, hvis det gjaldt kjøp. Bestemmelsen i slutten av seddelen om, at «Andersen skal ha skjøte», er bare som nævnt indtat som legitimation overfor boligbanken og viser jo ogsaa den senere skylddeling og skjøtning paa 5 maal, hvad parternes mening var.

Side:843

Indstevnte har videre anbragt, at citanten har den fulde bevisbyrde for, at den oprindelige avtale var kjøp og ikke leie.

Citanten har desuten, anfører indstevnte, ikke betalt grundavgift hverken for de skjøtede eller for de leiede 7 maal, hvorfor leieforholdet i ethvertfald maa ansees ophørt som forbrudt.

Overfor det av indstevnte anførte har citanten hævdet, at der aldrig har været tale om andet, end at han skulde ha alle 12 maal til eiendom og for ubegrænset tid. Dette fremgaar efter hans mening klart av kontrakten av 1 mai 1909, hvor det uttrykkelig er sagt, at «Andersen skal ha skjøte». Indstevnte som paastaar noget andet, har herfor bevisbyrden.

Naar citanten kun har faat skjøte paa 5 maal, er sammenhængen hermed, efter citantens fremstilling, den, at da indstevnte negtet at vike prioritet for avgiften, hvorved citanten hindredes i at faa boligbrukslaan, der maatte skaffes paa 1ste prioritet, var han for i det heletat at faa boliglann nødt til kun at ta skjøte paa 5 maal.

Citanten har ogsaa gjort opmerksom paa, at der ikke ved skylddelingen i august 1909 var adgang til at faa skyldsat de resterende 7 maal, da forretningen for de 5 maal utførtes for og i anledning av boligbanken av dens tillidsmænd og det gratis.

Med hensyn til leieretten, som skulde være forbrudt ved ikkebetaling av avgiften, da har citanten paastaat, at avgiften den hele tid er betalt. Hertil kommer videre at selvom saa ikke skulde være tilfældet, var allikevel ikke kontrakten ophævet. Indstevntes negtelse av at gi skjøte medfører nemlig erstatningspligt, saa citanten, der har lidt stor skade, har likvidationskrav nok.

Forøvrig har citanten benegtet den av indstevnte givne fremstilling, idet han henholder sig til kontrakten av 1909 og bestemt paastaar aldrig at ha opgit noget av den ret, denne gir ham. - - -

Retten skal bemerke, at næværende saks avgjørelse, saavidt skjønnes, beror paa forstaaelsen av det i saken fremlagte dokument undertegnet av indstevnte og datert 1 mai 1909. Dette gaar efter sine ord og deres sammenhæng ut paa, at citanten av indstevnte skal ha skjøte paa alle 12 maal jord mot aarlig grundleie av kr. 150. Retten skal forsaavidt kun henvise til, at dokumentets bestemmelse: «Andersen skal ha skjøte», ingen begrænsning indeholder.

Det synes nu videre klart, at indstevnte, som vil gjøre en anden opfatning av dokumentet gjældende end der fremgaar av dettes ord, herfor har den fulde bevisbyrde. Spørsmaalet er nu, om indstevnte kan siges at ha ført dette bevis. Dette kan retten ikke indrømme. Den skal i saa henseende anføre, at parterne alene gjensidig har benegtet hinandens fremstilling av sakens faktiske omstændigheter. Retten maa derfor holde sig til den mening, ordene i dokumentet objektivt set har, og disse gir citanten ret til skjøte paa alle 12 maal.

At nu denne ret for 7 maals vedkommende, som av indstevnte paastaat, skulde vær forbrudt ved ikke betaling av grundavgiften, kan ikke medgives. Retten skal herom bemerke, at betingelserne for at indstevnte skulde ha nogen ret til grundleien, maatte være den, at han opfyldte sin del av kontrakten og utstedte skjøte paa de resterende 7 maal, hvad han dog ikke har gjort.

Med hensyn til den klausul, indstevnte har paastaat indtat i skjøtet paa de 7 maal, nemlig at citanten skal være uberettiget til at bortsætte dette grundstykke til hustomter, har citanten benegtet, at nogen avtale herom foreligger, likesom han ogsaa har protestert mot paastanden som forsent fremsat.

Side:844

Retten skal forsaavidt bemerke, at den ikke kan anse denne indsigelse forspildt som for sent fremsat. Den fremkom nemflig i indstevntes indlæg av 13 januar 1913, og da citanten derefter 13 februar næstefter hadde ordet, nævnte han intet om, at indsigelsen var kommet for sent.

Citantens protest er derimot først fremsat i indlæg av 14 mai d.a. og maa derfor selv avvises som ny.

Et andet spørsmaal er imidlertid, om retten kan anse det bevist, at citanten har gaat ind paa ikke at bortsætte parcellen til hustomter. Om end under tvil tør retten ikke gaa ut fra den av indstevnte paastaatte avtales eksistens, da jo denne ligger ganske utenfor dokumentet av mai 1909, og man kun har et eneste vidnes prov at holde sig til. Indstevntes heromhandlede paastand blir derfor ikke at ta tilfølge. - - -

Av overrettens dom:

- - - Angaaende sakens gjenstand og faktiske omstændigheter henvises til underrettens dom med bemerkning, at hovedappellanten her for retten har fremlagt et i nedre Telemarken den 14 januar 1916 optat tingsvidne. Under dette har 1ste tingsvidne forklart, at han like før kontraappellanten fik parcellen qu. underhandlet med hovedappellanten om leie av den, at han under disse forhandlinger uttalte ønske om at faa skjøte paa parcellen, men at hovedappellanten kun var villig til at gi skjøte paa ca. 2 maal, mens resten skulde være leie. Og 2det tingsvidne har forklart, at han bodde hos hovedappellanten, da stykket qu. blev bortsat til kontraappellanten, og at han paa den tid straks efter at parterne var blit enige om bortsættelsen flere gange hørte hovedappellanten tale om, at kontraappellanten ikke hadde lov til at sætte bort tomter, men skulde bruke stykket som jordbruk. Efter hovedappellantens uttalelser dengang, fik vidnet i det hele bestemt indtryk av, at kontraappellanten fik leiet - ikke kjøpt stykket. - - -

I realiteten kommer jeg til et andet resultat end underretten. Jeg kan nemlig ikke dele dennes opfatning av at Tveiten skal ha den fulde bevisbyrde for sin paastand om, at avtalen mellem ham og Andersen gik ut paa leie og ikke salg av de kontraherte 12 maal. Og som saken her for retten efter tingsvidnets optagelse staar, kan jeg ikke finde det tvilsomt, at Andersen under ingen omstændighet er berettiget til av de 7 maal at bortfæste hustomter. Vistnok synes ordene: «Andersen skal ha skjøte» i Tveitens erklæring av 1 mai 1909 at tyde paa, at skjøte skulde gives paa alle 12 maal - at der altsaa skulde foreligge et salg av hele det omkontraherte areal. Disse ord kan imidlertid efter min mening ikke tillægges avgjørende betydning. Det maa processuelt ansees paa det rene, at nævnte erklæring ikke er en ved overenskomstens indgaaelse oprettet kontrakt - se Tveitens fremstilling i indlægget av 28 juli 1912, av hvilken fremgaar, at erklæringen er utstedt senere end overenskomstens indgaaelse, hvilken fremstilling forsaavidt ikke er benegtet. Og efter dens ordlyd i det hele fremtræder heller ikke erklæringen som en kontrakt hverken om leie eller salg men som en i en bestemt anledning eller hensigt utstedt erklæring. Formodningen maa da, efter min mening, henset til de i saken foreliggende oplysninger om Andersens laaneoperationer, være for, at det var i anledning disse den blev utstedt. Og likesom anført ordene: «Andersen skal ha skjøte» synes at tyde paa salg av den hele parcel peker uttrykket: «har bortsat» med en større bestemthet paa, at den oprindelige avtale mellem parterne gik ut paa et leieforhold. Tveiten kan derfor efter min mening ikke mere end Andersen ha bevisbyrden i spørsmaalet om den oprindelige avtale gik ut paa salg eller paa leie. Og

Side:845

for at han ved en tillægsavtale av - eller omkring - 1 mai 1909 skulde ha indgaat paa at gi skjøte paa ikke alene de 5 maal men paa alle 12 foreligger der hverken bevis eller nogen formodning. Specielt 1ste tingsvidnes prov taler bestemt derimot. Henset til, at som anført erklæringen av 1 mai 1909 maa antages utstedt efter indgaaelsen av overenskomsten om Andersens ret til de 12 maal, og i en bestemt hensigt, videre til de i erklæringen brugte uttryk: «Bortsat», samt endelig til de av Tveiten førte 3 vidners prov, finder jeg, at resultatet kun kan bli enten at Andersen alene anerkjendes som leier av de 7 maal, eller berettiget til ogsaa paa dem at kræve skjøte, men da pa betingelse av, at han ikke ansees berettiget til av dem at bortfæste hustomter. Det første synes mig imidlertid at maatte gives fortrinnet. - - -