Rt-1923-202
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1922-11-15 |
| Publisert: | Rt-1923-202 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 69/2 s.a. |
| Parter: | Stavanger kommune (advokat Rob. Jacobsen) mot Jørgen Thoresen og Halvor Nilsen Solhelm (advokat F. M. Bugge). |
| Forfatter: | Lie, Backer, Feragen, Rivertz, Bonnevie, Berg, justitiarius Scheel |
| Lovhenvisninger: |
Ved dom, avsagt av den edsvorne fuldmægtig hos sorenskriveren i Flekkefjord sorenskriveri den 8 juni 1918 blev saaledes kjendt for ret: «Den under 23 januar 1895 mellem Tollei K Rauaastøl, Jørgen Th. Rauaastøl og P. I. Ousdal oprettede kontrakt vedr. salg av et areal stort 400 meter i længde og 200 meter i bredde i utfaldet av Rauaavandet, Siredal, kjendes gyldig og forpligtende for de indstevnte Jørgen Thoresen Solheim og Halvor Nilsen Solheim. Sakens omkostninger ophæves.» Ved Bergens overrets dom av 3 november 1919 blev derimot Jørgen Thorsen Solheim og Halvor Nilsen Solheim frifundet for Stavanger kommunes tiltale i saken. Sakens omkostninger blev ophævet for begge retter. Dommen er avsagt under dissens, idet et av rettens medlemmer stemte for stadfæstelse av underrettens dom.
Overrettens dom har Stavanger kommune paaanket til Høiesteret ved stevning av 29 mai 1920, og kommunen har efter erholdt opreisnings- og appelbevillinger nedlagt paastand paa, at underretsdommen stadfæstes, og at der tilkjendes den saksomkostninger hos de indstævnte in solidum for overretten og Høiesteret.
Side:203
Jørgen Thoresen og Halvor Nilsen Solheim har paastaat overrettens dom stadfæstet og sig tilkjendt procesomkostninger for Høiesteret.
Angaaende sakens sammenhæng og nærmere omstændigheter henvises til de underordnede retters domsgrunder. Appellanten har dokumentert paategning paa den originale kommitionsklage i saken, hvorefter forlikskommitionens protokol indeholder: For klageren Stavanger kommune møtte Karl Vorsø ifølge fuldmagt. Indklagede mødte personlig. Endvidere har appellanten fremlagt et tingsvidne, optat ved Stavanger byret 16 november 1921, hvorunder er avhørt som vidne appellantens sakfører ved de underordnede retter H Benneche som forklarer, at de indstevnte Jørgen og Halvor Solheim eller en av disse hadde fortalt vidnet - antagelig høsten 1916 -, at de likeoverfor en spekulant, som - i 1915 - hadde forhandlet med dem om kjøp av de i saken omhandlede vandrettigheter, hadde uttalt, at de hadde solgt disse vandrettigheter til P. J. Ousdal og derfor var bundet i henhold til kontrakten med denne.
Høiesteret antar at kontrakten av 23 januar 1895 ikke gav erhververen nogensomhelst raadighet over vedkommende del av sælgerens eiendom, saalænge kjøpesummen ikke var betalt. Det kan derfor ikke være tvilsomt at kjøperen ikke hadde erhvervet nogen tinglig ret, men bare en obligatorisk ret. Og denne obligatoriske ret maa være preskription undergit efter forældelsesloven av 1896. Da kontrakten kunde kræves opfyldt naarsomhelst mot betaling av kjøpesummen, maa preskriptionsfristen løpe fra den dag da kontrakten blev sluttet, og det hvad enten man mener at 1ste eller 2ndet led av §2 i forældelsesloven er anvendelig paa tilfældet. Da preskriptionsfristen ikke i tide er avbrut, er den gjennem kontrakten erhvervede ret forældet, og følgelig maa de indstevnte frifindes for det av appellanten paa denne kontrakt byggede krav. Med denne begrundelse kommer Høiesteret til samme resultat som overrettens flertal, idet man ogsaa er enig i, at Halvor Nilsen ikke ved de omstændigheter hvorunder han i 1913 ved tvangsauktionen kjøpte sin eiendom, er avskaaret fra at gjøre preskriptionsindsigelser gjældende. Overretsdommen vil saaledes bli at stadfæste.
Appellanten antages at burde tilsvare de indstævnte sakens omkostninger for Høiesteret.
Assessorerne Backer og Feragen kommer til samme resultat som underretten og det dissenterende medlem av overretten.
Vi anser det vistnok litet rimelig, at de indstevnte grundeiere skulde være bunden ved kontrakten av 23 januar 1895 i et saa langt tidsrum som ca. 21 aar uten anledning til nogen tidsbegrænsning. Imidlertid har grundeierne intet foretat for at søke det i kontrakten omhandlede salg fuldbyrdet. Naar kontrakten ikke indeholder nogen bestemmelse for tiden av betaling og arbeidets paabegyndelse, maatte betingelsen for at opnaa en saadan fra grundeiernes side være, at de tok et positivt skridt likeoverfor medkontrahenten eller dem, til hvem han overensstemmende med kontrakten hadde overdraget sin ret, f.eks. ved at opstille en viss frist for betaling og arbeidets paabegyndelse. Men grundeierne har holdt sig fuldstændig passive, indtil Stavanger kommune tilbød dem betaling av de i kontrakten omhandlede 50 kroner i anledning av forestaaende
Side:204
paabegyndelse av dæmningsarbeidet. Grundeierne har endvidere uten bemerkning fundet sig i, at kontrakten er blit tinglæst 14 oktober 1909 og paaført deres eiendommer som heftelse. Indstevnte Halvor Nilsen har kjøpt sit bruk ved auktion 3 januar 1913 paa vilkaar av, at kontrakten paahvilte bruket som heftelse, og i 1915 faldt den i forannævnte tingsvidne av sakfører Benneche refererede uttalelse fra de indstevnte. Under de saaledes foreliggende omstændigheter ansees de indstevnte ikke berettigede til at gjøre gjældende, at appellantens tilbud er fremkommet for sent, og at kontrakten er traadt ut av kraft paa grund av bristende forutsetninger.
Forældelsesloven av 27 juli 1896 antages ikke at finde anvendelse paa appellantens krav, idet partene ved dokumentets oprettelse maa antages - saaledes som av underretten fremholdt - at ha ment at oprette en endelig salgsdokument, hvor det særegne kun er, at kjøpesummen er krediteret. Det findes da ikke rimelig at gi dokumentet et andet indhold end meningen har været.
Dom:
Overrettens dom bør ved magt at stande. I procesomkostninger for Høiesteret betaler Stavanger kommune til Jørgen Thoresen Solheim og Halvor Nilsen Solheim kr. 500.
Av underrettens dom:
- - - Det, hvorom nærværende søksmaal dreier sig, er et dokument utstedt 23 januar 1895 av Tollei K. Rauaastøl og Jørgen Thoresen Rauaastøl, hvorved disse erkjender at ha solgt til P. J. Ousdal «400 meter i længde og 200 meter i bredde i utfaldet av Rauaavandet paa hver side av elven og Osen for en sum kr. 50». Denne sum skal efter dokumentet erlægges av kjøperen eller den han maatte overdrage sin ret til, kontant - før arbeidets paabegyndelse. Dokumentet indeholder videre en nærmere utredning av, hvorledes der blir at forholde naar utbygning av vasdraget finder sted og med den derved voldte skade. Dokumentet sees av paategninger at være tinglyst paa Siredalen saketing 14 oktober 1909 og da anmerket paa gnr 8, bnr 1 og 2, Rauaastøl. Ifølge paategning fra sorenskriveren i Flekkefjord av 20 juni 1916 er det tillike anmerket paa gnr 8, bnr 3, Solheim.
Ved forskjellige transporter er dokumentet havnet hos Stavanger kommune. Denne har - efter hvad det fremgaar av procedyren - ønsket at holde skylddelingsforretning over det solgte areal som forberedelse til damanlæg og opdæmning av Rauaavandet, men opsidderne har negtet at motta de i dokumentet omhandlede kr. 50, idet de anfører, at dokumentet er bortfald. - - -
I sin procedyre gjør saksøkeren bl.a. gjældende: Opsidderne (dokumentutstederne) har aldrig forlangt kontraktssummen betalt eller at kjøperen paa anden maate skulde benytte sig av sin ret efter kontrakten. Da kontrakten blev indgaaet var det sælgerne bekjendt, at denne kontrakt var en av de mange, som P. I. Ousdal dels hadde erhvervet og dels skulde erhverve for at faa ret til væsentlige dele av Siravasdraget og derefter at finde kjøper til denne ret. Det var klart, at dette var et langt lerred at bleke og at der vilde gaa mange aar hen, førend kontrakten vilde bli gjort bruk av. Det benegtes derfor bestemt, at de saksøkte skrev under kontrakten med forutsætning enten uttrykkelig eller stiltiende om at utbygning
Side:205
eller regulering av vandkraften i Sira skulde ske meget snart eller i en nær fremtid. At det tvertimot var forutsætningen at saken vilde ta tid, fremgaar til overflod av kontrakten, der forutsætter, at Per Ivarsson overdrager den til andre. Da en spekulant i 1915 søkte at forhandle med de saksøkte og andre underskrivere av lignende kontrakter om kjøp av deres vandrettigheter, sa disse ham da ogsaa like ut at de hadde solgt til Per Ivarsson og derfor var bundet i henhold til kontrakt med ham.
Kontrakten indeholder et virkelig salg, idet de saksøkte «erkjender at ha «solgt» et nærmere betegnet grundstykke samt endel specificerte rettigheter. At kjøpesummen ikke skulde erlægges straks, men først naar dæmningsarbeiderne paabegyndtes, motsier ikke dette. Salget foreligger like fuldt. Blev ikke betalingen tilbudt eller arbeidet ikke paabegyndt inden en rimelig tid, vilde dette ikke ha bevirket - at handelen gik om igjen, men derimot at sælgerne maatte kunne anse kjøpesummen forfalden til betaling og om fornødent indtale den ved søksmaal og dom. Et virkelig salg er ikke gjenstand for forældelse. Det kan tænkes ophævet efter en passende tids forløp, hvis erhververen i denne tid har gjort mine til at raade over det kjøpte.
Med hensyn til Halvor Nilsen Solheim - den ene av de to saksøkte - der ikke har undertegnet dokumentet - hævder saksøkerne, at han, da han paa tvangsauktionen 3 januar 1913 over Rauaastøl gnr 8, bnr 2 kjøpte denne eiendom - kjøpte den paa det vilkar, at han vilde erkjende kontrakten bindende for sig. - - -
Saksøkte hævder, at dengang P. I. Ousdal for rundt dalen og erhvervet den fremlagte erklæring og mange andre av lignende art forespeilet han underskriverne, at de rettigheter, som erhvervedes, var led i en plan som meget snart vilde bli realisert. I tillid hertil blev den fremlagte erklæring underskrevet. Naar der saa nu - gode 20 aar efter - forlanges at erklæringen skal opretholdes, mener de saksøkte, at saksøkeren ikke kan nyte medhold, fordi ovenomhandlede forutsætning er svigtet. Underskriverne hadde derfor allerede forlængst anseet det ved erklæringen stiftede retsforhold bortfaldt, da Stavanger kommune meldte sig med sit krav. De saksøkte hadde efter erklæringen - saalænge denne stod ved magt - ingen adgang til at forlange kjøpesummen betalt eller at vedkommende kjøper paa anden maate skulde benytte sig av sin ret, ti erklæringen er saa listelig formulert, at der efter den ingen pligter opstaar for kjøperen, medmindre han selv vil gjøre rettigheterne gjældende. Erklæringen er derfor kun ensidig forpligtende. Tinglysningen i oktober 1909 fandt sted underskriverne uavvidende, og de blev først kjendt med den, da Stavanger kommune kom med sin fordring.
Under enhver omstændighet hævder saksøkte, at ethvert krav paa de saksøkte bortfaldt som forældet i henhold til lov av 27 juli 1896. Erklæringen begrunder nemlig en fordring som efter nævnte lovs §1, og forældelsesfristen maa her være den ordinære - 10 aar. Tinglysningen har ikke avbrudt forældelsens løp. I erklæringen er kun begrundet en obligatorisk ret for kjøperen til at komme i besiddelse av og faa skjøte paa det som dokumentet nævner mot at betale kjøpesummen. I denne forbindelse henviser saksøkte til Hambros bok om forældelse side 19 samt til «Om begrepene obligatorisk og tinglig ret» i Stangs formueret side 166 ff.
De saksøkte anfører at det paa ingensomhelst maate var Halvor N. Solheims mening ved kjøpet av gnr 8, bnr 2. Rauaastøl paa tvangsauktionen 3 januar 1913 at ville erkjende erklæringen som bindende for
Side:206
sig. Forutsætningen for hans handlemaate var selvsagt at dokumentet qu. var gyldig og bindende for eieren, - hvad der naturligvis ogsaa maa ha været tilfældet med auktionsrekvirenten, - Hypothekbanken - der umulig kan forutsættes at ha villet assistere med at blæse liv i en forældet erklæring.
Retten skal bemerke: - - - Var kontrakten paa auktionstiden ugyldig, kan det ikke antages at ha været nogen av parternes forutsætning at der ved auktionen skulde pustes liv i den.
Den omstridte kontrakt bærer ikke nogen titel som kan angi dens klassifikation og som saa ofte med kontrakter oprettet under saadanne forhold er man henvist til gjennem fortolkning at naa ind til det skrevnes kjerne.
Efter indgaaende overveielse er retten kommet til det resultat, at der her foreligger et virkelig salg av det i kontrakten omhandlede areal. Uttrykket «erkjender at vi har solgt......» er saa klart og utvetydig, at det for retten stiller sig som unaturlig, om man deri ved den fornødne fortolkning vil lægge noget mere eller indskrænke det til noget mindre end den kjendsgjerning at eiendomsretten til det specificerte areal er overgaat til P. I. Ousdal eller den til hvem han maatte overdrage sin ret. Kontrakten selv bærer ikke spor av at parternes mening har været en anden end denne. Den ved kontraktens passus om erlæggelse av kjøpesummen «kr. 50 før arbeidets paabegyndelse» skapte spaltning av eiendomsret og eiendomsraadighet er hverken faktisk eller retslig til hinder for at eiendomsretten ved denne kontrakt over det i den nævnte areal er gaat over paa andre hænder. For salget som salg i et tilfælde som det foreliggende er skjøtets utstedelse eller skylddelingsforretnings avholdelse uten betydning mellem parterne, naar den ene av parterne utvetydig erkjender at ha solgt. Skylddeling og skjøte er av helt formel natur paakrævet av hensynet til panteregistret og 3dje mand, og deres utebliven kan ikke rokke ved den realitet, at salg mellem de kontraherende parter har fundet sted. Mellem parterne vilde og vil et skjøte efter en kontrakt som den omstridte betegne et dobbelt ære være. Hvad der mellem dem er fornødent for at kjøperen eller den til hvem han har overdraget ret frit og uhindret kan raade over arealet i utfaldet av Rauaavandet er en kvittering paaført kontrakten om at de i den nævnte kr. 50 er betalt. - - -
Efter rettens standpunkt med hensyn til kontraktens art, vil der selvsagt ikke kunne bli tale om anvendelse av lov av 27 juli 1896 paa dette forhold. - - -
Av overrettens dom:
- - - Jeg er om end under tvil kommet til et andet resultat end underretten. Hvorvidt den i saken omhandlede kontrakt rettelig er at betragte som en haandgivelse, finder jeg det ufornødent at avgjøre, idet jeg antar, at selv om den betragtes som en virkelig kjøpekontrakt, er kjøperens ret efter den bortfalden ved præskription. Hvor som her kjøpesummen først pligtes erlagt i en helt ubestemmelig fremtid, synes det at maatte ha formodningen mot sig, at det har været parternes mening, at eiendomsretten skulde gaa over, før kjøpesummen var erlagt eller skjøte utstedt. Naar det i kontrakten heter, at sælgerne erkjender at ha solgt grundstykket m.v., kan heri ikke lægges mere end en erkjendelse av, at handel er kommet istand. At besiddelsestagelse ikke har fundet sted, er paa rene. Under disse omstændigheter antages kontrakten for kjøperen
Side:207
kun at begrunde en fordring paa at faa sig eiendommen tilskjøtet mot vederlagets erlæggelse. - - - Jeg antar derfor, at kjøperens ret efter forældelseslovens §3 præskribertes allerede i 1905, idet lovens §2 formentlig her maa gives analogisk anvendelse. Det stod jo kjøperen frit for straks at erlægge kjøpesummen og forlange skjøtet utstedt. At kontrakten tinglæstes i 1909, maa da være uten betydning, selv om appellanterne, hvad der mot deres benegtelse ikke er bevist, har været vidende om tinglæsningen. At saken med hensyn til præskriptionsspørsmaalet ikke kan komme i en anden stilling, om kontrakten opfattes som en haandgivelse, er klart. Antages imidlertid præskription at ha fundet sted, er appellanten Jørgen Thorsens frifindelse uten videre følger.
For appellanten Halvor Nilsens vedkommende staar saken i en tvilsommere stilling. Det er paa det rene, at denne appellant kjøpte sin eiendom ved tvangsauktion i 1913, og at eiendommen paa foranledning av F. Størmers dødsbo, som dengang indehadde kjøperens ret efter kontrakten, blev opropt med paahefte av kontrakten, og at appellanten fik tilslaget efter dette oprop. - - - Boet var efter min opfatning helt uberettiget til at kræve eiendommen opropt med paahefte av kontrakten, og det er formentlig formeget forlangt av en mand i en almindelig gaardbrukers stilling, at han skulde ta noget forbehold ved avgivelsen av sit auktionsbud eller senere av egen drift gjøre gjældende nogen indsigelse mot kontrakten. - - - Carl Iversen.
Jeg antar, at underretsdommen bør stadfæstes. - - -
Julius Olsen.
Jeg er kommet til samme resultat som førstvoterende. Det maa ansees paa det rene, at den i erklæringen eller kontrakten av 23 januar 1895 omhandlede vandrettighet kun utgjorde en ringe brøkdel av de rettigheter, det for P. I. Ousdal gjaldt at samle paa en haand. Nogen oplysning om Ousdals økonomiske evne eller betingelsen forøvrig for selv at gaa igang med de store reguleringsarbeider, det gjaldt, foreligger ikke. Men henseet til de foreliggende oplysninger om de vidtløftige arbeider det gjælder, den store kapital, som dertil utkræves, og til de i aarenes løp foretagne salg av den heromhandlede vandrettighet, mener jeg, man maa gaa ut fra, at Ousdals eneste hensigt var at samle rettigheter nok til at han kunde sælge med fordel. Han har ikke medunderskrevet kontrakten og hadde efter den ingen forpligtelse likeoverfor vedkommende gaardeiere, medmindre han selv kom til at paabegynde reguleringsarbeiderne paa det omakkorderede stykke. Kun hvis han fik samlet rettigheter nok til, at det kunde svare sig at spekulere i den større regulering, hvis han fik dem solgt og hvis han eller senere kjøpere virkelig kom til at arbeide paa - eller bruke - det her omhandlede stykke, vilde overdragerne faa noget at kræve efter kontrakten. Under disse omstændigheter finder jeg, at den ikke kan betragtes som en almindelig kjøpekontrakt, men kun som en haandgivelse. Men ved den kunde, mener jeg, grundeierne ikke være bundne utover en viss rimelig tid. Det maa antagelig ogsaa for vedkommende grundeiere ha staat klart, at der vilde hengaa en ganske rum tid, før der kunde bli tale om at paabegynde arbeider med de paatænkte anlæg, men om at grundeierne skulde være bundne i et saa langt tidsrum, som der her er hengaaet, finder jeg ikke, der kan være tale. O. P. Olsen.