Rt-1925-772
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1925-10-20 |
| Publisert: | Rt-1925-772 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 67/2 s.a. |
| Parter: | O. J. Raanaas (advokat Gude Due) mot Trygve Noer (advokat Axel Heiberg). |
| Forfatter: | Boye, Christiansen, Paulsen, Aars, Hanssen, Schie, justitiarius Scheel |
| Lovhenvisninger: |
Side:773
Angaaende nærværende saks gjenstand og nærmere omstændigheter henvises til præmisserne til. Kristiania byrets dom av 8 februar 1923, hvorved blev kjendt for ret: «Brukseier O. J. Raanaas bør - - - til Trygve Noer betale de paasøkte kr. 25.319 med 4 av hundrede i aarlig rente derav fra 22 januar til 16 juli 1921 og 6 av hundrede fra sidstnævnte dag, indtil betaling sker, samt i saksomkostninger kr. 400.»
Brukseier O. J. Raanaas har appellert denne dom til Høiesteret og nedlagt saadan paastand: «Principalt: At appellanten O. J. Raanaas frifindes for Trygve Noers tiltale i saken. Subsidiært: At O. J. Raanaas tilpligtes at betale kr. 25.319 med fradrag av erstatning eller prisavslag efter skjøn optat paa Trygve Noers bekostning, fordi villa Norheims have og centralvarmeanlæg ved salget til Raanaas var mangelfulde - tillikemed lovlige renter fra 22 januar 1921 til betaling sker. I begge tilfælde: At Trygve Noer tilpligtes at betale sakens omkostninger for byretten og Høiesteret.»
Indstevnte Trygve Noer har paastaat byrettens dom stadfæstet og sig hos appellanten tilkjendt sakens omkostninger for Høiesteret.
Der er for Høiesteret dokumentert en del nye bevisligheter, hvorav skal nævnes tingsvidner optat ved Kristiania byret den 28 juni og 6 december 1923 samt 8 og 24 januar, 22 mai, 4 september og 26 november 1924. Likeledes er dokumentert en række nye erklæringer.
Høiesteret finder det likesom byretten bevist, at der mellem parterne var indgaat en for dem forbindende muntlig kontrakt om salg av villaeiendommen Norheim. Kontrakten maa imidlertid ansees indgaat i henhold til de av sælgeren givne oplysninger om centralvarmeanlæggets og havens tilstand. E. Otterstad av eiendomsmæglerfirmaet Otterstad og Larsen, som formidlet salget, har i sin erklæring av 14 januar 1921 anført, at sælgeren uttalte om centralvarmeanlægget bl.a., at det hadde vist sig at være bra og fungere tilfredsstillende, og at haven var drænert, beplantet med trær, bærbusker og jordbærplanter, samt at plæner var utstukket og at der var lagt stensatte ganger. Man er enig med appellanten brukseier Raanaas i at han maatte ha kunnet kræve indtat i den skriftlige kontrakt de ham meddelte oplysninger om centralvarmeanlægget og havens tilstand. Ved de fremlagte erklæringer og de under tingsvidne avgivne vidneprov finder man det imidlertid godtgjort, at centralvarmeanlægget ikke var helt tilfredsstillende for bygningen, og at haven ikke var i færdig og drænert stand, som det under forhandlingerne var anført overfor kjøperen. Denne kunde paa grund av aarstiden selv ikke undersøke havens beskaffenhet.
Efter omstændigheterne findes de nævnte mangler ved eiendommen ikke at være saa væsentlige, at kjøperen var berettiget til at fragaa kontrakten. Derimot maa han kunne kræve et forholdsvis avslag i kjøpesummen, som maa bli at fastsætte ved skjøn. Idet den Raanaas paahvilende erstatning for undlatelse av at opfylde kontrakten om kjøp av eiendommen fastsættes overensstemmende
Side:774
med byrettens beregning hvorimot ingen indsigelse er fremkommet, blir heri at gjøre et avslag som nævnt og byrettens dom at ændre i overensstemmelse med appellantens subsidiære paastand. Processens omkostninger for byretten og Høiesteret findes at burde ophæves.
Dom:
Brukseier O. J. Raanaas bør til Trygve Noer betale kr. 25.319 med fradrag av prisavslag efter skjøn, optat paa Trygve Noers bekostning fordi villa Norheims have og centralvarmeanlæg ved salget til Raanaas var mangelfulde. Av det saaledes fremkomne beløp svares 4 av hundrede i aarlig rente fra 22 januar til 16 juli 1921 og 6 av hundrede fra sidstnævnte dag indtil betaling sker. Processens omkostninger for byretten og Høiesteret ophæves.
Av byrettens dom:
Eiendomsmæglerfirmaet E. Otterstad & Larsen, Stabæk, hadde i 1920 i kommission for daværende fondschef Trygve Noer at sælge dennes villa ved Høvik. I henhold til meddelelser fra nævnte mæglerfirma kom sammen med dettes medlem kaptein L. Larsen brukseier O. J. Raanaas og frue søndag den 5 december 1920 og besaa eiendommen og fik samtidig oplysninger av den ogsaa tilstedeværende eier Noer angaaende heftelser m.v. Det blev avtalt, at Raanaas skulde komme igjen den følgende dag ved 12-tiden om formiddagen og de (sammen med sin datter) møttes da med Noer og frue samt E. Otterstad av omhandlede mæglerfirma. Efter fornyet gjennemgaaelse av hele huset, hvorunder Raanaas hadde fæstet sig ved forskjellige indbogjenstande som ogsaa var til salgs, blev der forhandlinger om en eventuel pris. Noer, som samme dag hadde hat forhandlinger med en anden liebhaber, med hvem det ikke var blit enighet efter et bud fra vedkommende paa 95.000 kr., forlangte til at begynde med 115 kr., mens Raanaas bød 100.000 kr., men det endte med, at Noer erklærte at ville nøie sig med 105.000 kr. for huset med endel nærmere angivne løsøregjenstande. - - -
Der blev talt om overtagelsestiden (15 december blev i den forbindelse foreslaat av Otterstad). Dagen blev dog ikke fastslaat, men man var med paa at kjøperen skulde overta skatter, renter osv. fra tiltrædelsesdagen. Da Raanaas's datter skulde op til eksamen samme dag og han maatte følge hende tilbake til Kristiania, blev det avtalt, at partene skulde træffes i Kristiania paafølgende onsdag for at sætte op kjøpekontrakten skriftlig, utfærdige skjøte og betale kontantbeløpet og foreta opgjør i det hele. Den følgende dag tirsdag, meddelte imidlertid Raanaas gjennem telefonen Otterstad, at han (Raanaas) ikke vilde overta eiendommen, fordi han av en kjendt mand hadde hørt at centralvarmeanlægget i Noers hus ikke var bra. Han møtte dog op til avtalt tid om onsdagen, men erklærte sig da uvillig til at underskrive kontrakt, før han hadde faat en sakkyndig uttalelse om varmeanlægget.
Raanaas viste sig ogsaa siden aldeles uvillig til at bringe handelen iorden. Noer som holdt paa at Raanaas maatte være bundet til at vedstaa sit 6 december fremsatte kjøpstilbud efter hvad derefter var passert, lot sin sakfører skriftlig tilkjendegi Raanaas, at eiendommen vilde bli solgt paany for Raanaas' regning, og efter at den en tid hadde været avertert tilsalgs paany ved det samme mæglerfirma blev der under 31 mai 1921
Side:775
avsluttet kjøpekontrakt mellem Noer og grosserer Johan Michelet. Ifølge denne skulde betales 80000 kr. for eiendommen og 6000 kr. for endel løsøre, og eiendommen overtages 1 juli næstefter, fra hvilken dag Michelet overtok renter og andre løpende utgifter (som mulige indtægter).
Med oplysning om, at Noer ingen indtægter hadde hat av eiendommen fra 31 mai til 1 juli 1921, idet den hele tiden hadde staat ubeboet, og at Raanaas's sakfører i henhold til anmodning hadde faat underretning om Michelets bud (uten at protestere mot det som uantagelig) har Noer - - - iretteført søksmaal mot Raanaas og paastaat ham tilpligtet at betale brud paa sluttet kjøpeavtale forskjellen mellem de 100 000 kr. som repræsenterte selve eiendommens pris under forhandlingene mellem partene i december 1920 og den av Michelet opnaadde kjøpesum kr. 80.000, kr. 20.000, samt endvidere salgsprovision i anledning av handelen med Michelet kr. 1600, renter av pantegjælden kr. 75.000 i 1/2 aar kr. 2.250, 8 pct. kassakreditrente av den del av kjøpesummen som oversteg pantegjeldende (25 000 kr.) ogsaa i 1/2 aar kr. 1000, vandavgift i 1/2 aar kr. 159,50, brandkontingent i 1/2 aar kr. 109,50, utlæg for annoncer til Otterstad & Larsen i anledning av forsøkt nyt salg kr. 300, tilsammen kr. 25.319. - - -
Indstevnte bestrider at det var kommet saavidt imellem partene at indstevnte hadde fremsat og faat antat det ovenomhandlede bud paa 105.000 kr. Han hadde nemlig sat som betingelse at centralvarmeanlægget skulde være førsteklasses og i tiptop stand, samt at haven i enhver henseende var færdig og renset for alt ugræs. Disse betingelser var ikke tilstede og følgelig var indstevnte ikke bundet, og som tegn paa at avtale ikke var sluttet peker indstevnte ogsaa paa, at det jo var avtalt at partene senere skulde møtes for at opsætte kontrakt. - - -
Ved de fremkomne oplysninger maa det ansees for fyldestgjørende godtgjort, at indstevnte den 6 december 1920 uten de under saken hævdede forbehold avgav et fuldt bindende kjøpstilbud som paa stedet antokes og med haandslag bekræftedes, og at der var opnaadd forstaaelse mellem partene angaaende alle de fornødne kontraktsbetingelser undtagen med hensyn til tiltrædelsesdagen, der dog tydeligvis var forutsat at skulle være i den nærmeste fremtid. At man ikke hadde faat sat op kontrakten skriftlig ved anledningen, antages alene at skyldes at indstevnte ikke kunde være længer borte fra byen den dag. Indstevntes vægring ved at medvirke til handelens fuldbyrdelse var aldeles uberettiget, og han kan ikke fritages for at betale erstatning. Naar indstevnte insisterer derpaa vil dennes ansættelse være at henvise til skjøn optat paa indstevntes bekostning. - - -
And. Færden.
Jeg er enig med førstvoterende i at der ved den i saken omhandlede anledning blev indgaat en bindende salgsavtale mellem partene, og at indstevnte følgelig maa betale erstatning. - - - Derimot kan jeg ikke være enig i at saken bør henvises til skjøn. - - - Det blir efter dette mit resultat at citantens paastand uten videre tages tilfølge. - - -
N. Hoff.
Jeg er enig med assessor Hoff.
Siewers.
Da jeg efter indstevntes hele holdning har fra først av været tilbøielig til at gaa med paa fuldstændig domfældelse, finder jeg ikke føie til at opretholde mit standpunkt, som i realiteten vel ikke vilde skille sig synderlig fra andenvoterendes.
And. Færden.